Opinia. biegłego sądowego

Transkrypt

1 1 Opinia biegłego sądowego do sprawy sygnatura akt:??????? (pismo Sądu z dnia 4 listopada 2??? roku) Poznań,

2 2 Teza Sądu dla biegłego w sprawie sygnatura akt???????. Opinia na okoliczność ustalenia, czy w okresie od 22 lutego 2008 roku doszło do obniżenia wartości nieruchomości powodów, kiedy ten stan nastąpił i jaki jest zakres obniżenia wartości nieruchomości oraz czy wzrost lub spadek wartości nieruchomości powodów odbiega od tendencji w innych okolicach Poznania, nienarażonych na podobne emisje hałasu i to na skutek hałasu emitowanego przez lotnisko wojskowe Poznań Krzesiny, rozbudowy i eksploatacji lotniska wojskowego Poznań Krzesiny w związku z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania na mocy Rozporządzenia Wojewody Wielkopolskiego nr 82/03 z dnia 17 grudnia 2003 roku zmienionego Rozporządzeniem Wojewody Wielkopolskiego nr 40/07 z dnia 31 grudnia 2007 roku, jak i w związku z ograniczeniami budowlanymi przewidzianymi na mocy ww. aktu prawnego strefie II obszaru ograniczonego użytkowania, w szczególności co do zakazu [sic] konieczności zapewnienia w nowo powstałych budynkach właściwego klimatu akustycznego, mając na uwadze zastosowanie odpowiednich przegród akustycznych w budynku posadowionym na przedmiotowej nieruchomości i ich wpływ na wartość, mając na względzie ustalenia analizy porealizacyjnej dla lotniska wojskowego Poznań Krzesiny złożonej do dziennika ogólnego wydziału I i XII Cywilnego Sądu Okręgowego w Poznaniu, przy czym biegły winien udzielić odpowiedzi na pytanie czy utrata wartości nieruchomości powodów (względnie zahamowanie jej trendu wzrostowego) wynika z: a) ograniczeń budowlanych przewidzianych w strefie II OOU, b) emisji hałasu, zgodnie z zapisami analizy porealizacyjnej dla lotniska wojskowego Poznań Krzesiny z 2007 roku złożonej do dziennika ogólnego Wydziałów I i XII Sądu Okręgowego w Poznaniu, c) bliskości, sąsiedztwa lotniska wojskowego Poznań Krzesiny, tj. bazy dla samolotów bojowych F 16.

3 3 ODPOWIEDŹ BIEGŁEGO NA ZADANĄ TEZĘ SADOWĄ. Abstrakt. W okresie od 22 lutego 2008 roku do końca 2010 roku, zdaniem biegłego, nie doszło do obniżenia wartości nieruchomości powodów. Powyższe kategoryczne stwierdzenie oparte jest na zauważonej korelacji zmiany cen w czasie, potocznie nazywanym trendem czasowym, uchwyconym w oparciu o posiadane w zasobach biegłego rekordy, rejestrujące obrót nieruchomościami podobnymi na terenie Poznania, w czasie tezą sądową zakreśloną. Odnosząc się do początku twierdzenia stanu obniżenia wartości w analizowanym okresie biegły nie zauważył, tak więc nie może udzielić odpowiedzi wskazującej okresu i zakresu deprecjacji wartości nieruchomości powodów w okresie od 22 lutego 2008 roku. Zmiana wartości nieruchomości powodów, postrzegana w perspektywie tendencji trendu, odbiega od tendencji w innych okolicach Poznania, nienarażonych na podobne emisje hałasu. Podkreślając z całą mocą, że biegły mówi wyłącznie o korelacji a nie związku przyczynowo skutkowym, oraz wskazując nie pełną determinantę wywiedzionych zależności ze szczątkowej bazy danych i dowodów z znaczną dozą prawdopodobieństwa biegły doprecyzowuje jak dalej. Od początku 2008 roku na terenie Poznania zauważono tendencję malejącą wartości nominalnej gruntów niezabudowanych, o charakterystyce planistycznej rozumianej jako potencjał inwestycyjny skierowany ku zabudowie mieszkalnej. W takim samym okresie, w ramach wydzielonego analogicznego segmentu, lokalizacyjnie zawężonego do okolic Krzesin biegły zaobserwował wzrost wartości gruntów. Z ostrożności wydzielając z obszaru miasta rynek lokalny terenów lotniska cywilnego ławica widać również tendencję wzrostu wartości gruntów jednakże w innej wysokości aniżeli wywiedziona ona została dla terenów okolic lotniska wojskowego Poznań Krzesiny. Odnośnie części tezy nakazującej oszacowanie ewentualnych kosztów rewitalizacji akustycznej biegły stwierdza, że nie może wskazać wartości nakładów gdyż w aktach sprawy nie znalazł się dowód pozwalający na wiarygodne przyjęcie stanu pierwotnego budynku bądź budynków, ich przeznaczenia a w oparciu o to obowiązków wygłuszenia w przyszłości. Aby móc oszacować wartość kosztorysową bądź rynkową nakładów obowiązkowych na wygłuszenie a wynikających z przywołanych przepisów postępowanie musi ustalić precyzyjnie stan istniejącej legalnie zabudowy z daty z przed obowiązku i zakres celowy nakładów dla wypełnienie narzuconej normy przepisem specjalnym. Zakres zastosowanych materiałów bądź ich zamienników ewentualnie procedur technologicznych, oraz poziom wynikowy zmienności parametrów akustycznych podlegających korekcie, winien ówcześnie zostać doprecyzowany ekspertyzą biegłego w dziedzinie akustyki, w oparciu o którą biegły z dziedzin budownictwa będzie mógł wskazać w oparciu o swoją wiedzę specjalną precyzyjnie kwotę.

4 4 Biegły wskazuje, że przy Sądzie Okręgowym w Poznaniu jest specjalistą w dziedzinie wyceny przedsiębiorstw i wyceny nieruchomości. Z ostrożności podnoszę fakt, że wiadomości specjalne, które uzasadniły moje powołanie do pełnienia funkcji biegłego, nie dotyczą umiejętności stawiania hipotez ich falsyfikacji bądź udowadniania w zakresie przyczyn i powodów dynamiki cen na rynkach. Potrafię oszacować wartość nieruchomości bądź wskazać linię trendu zmiany tej wartości, jednakże nie mam aparatu pojęciowego i instrumentarium aby wyrokować o przyczynach zachowań się uczestników i samego rynku nieruchomości. Biegły może w granicach poziomu ufności objaśnić kwestię bądź materię w ramach precyzyjnie postawionej tezy. Stawianie hipotez bądź udzielanie odpowiedzi jednojednoznacznych na pytania otwarte nie powinno być przedmiotem czynności biegłego. Wiedzą notoryjną w Poznaniu jest informacja, że w wielu postępowaniach Sądowych trwają ustalenia związku przyczynowo skutkowego i jego wysokości w pieniądzu pomiędzy istnieniem lotniska wojskowego Poznań Krzesiny a skutkami zauważonymi na rynku nieruchomości. Jak w uzasadnieniu biegły wyjaśnia jeżeli Sąd umożliwi biegłemu pozyskanie wszystkich wymaganych dowodów, w tym pełnego rejestru obrotów prawem własności do nieruchomości, biegły ma umiejętność zbudowania statystycznego modelu zależności pozwalającego z możliwie istotnym poziomem ufności ustalić korelacje. Przyjęcie informacji pośredniej jako dowód jest celem postępowania sądowego a ciężar zgromadzenia materiału dowodowego i argumentów kontradyktoryjnych leży po stronach uczestników postępowania. Z ostrożności biegły zapoznał się z aktami sprawy oraz wskazanymi źródłami. Skutki kwerendy i przesłanki wysnucia powyższych sądów zawiera poniższe uzasadnienie.

5 5 UZASADNIENIE Biegły staranie i ze zrozumieniem przeczytał akta sprawy i tezę sądową powstałą z wniosku pełnomocnika powodów. W abstrakcie opinii zostały udzielone odpowiedzi na te z części tezy na które specjalista od wyceny nieruchomości mógł się wypowiedzieć. Sąd wyznaczył na wydanie opinii krótki jedno miesięczny termin, przypadający jednocześnie na okres świąteczny. Staraniem własnym biegłego w oparciu częściowo o archiwa, które sam posiadał a częściowo z oparciem o dane pozyskane od innych biegłych Sądu Okręgowego w Poznaniu zgromadzono kilkaset informacji o zawartych transakcjach w analizowanym okresie. Podkreślić należy, że jest to próba ilościowo duża, częściowo reprezentatywna lecz zawężona wyłącznie do gruntów predestynowanych do wykorzystania pod zabudowę mieszkalną. Na terenie Poznania od 1 stycznia 2004 roku znaczna część obszarów nie ma uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Nie uregulowany stan planistyczny z pewnością zakłóca każdą analizę cenności gruntów. Biegły nie badał źródeł czyli aktów notarialnych opisujących obrót, nie posiada dostępu do numerycznej mapy miasta i rejestru wydanych warunków zabudowy oraz składanych wniosków a tym bardziej nie mógł z braku wiedzy i instrumentów w każdym przypadku dokonywać szczegółowej analizy urbanistycznej. Bez wątpienia nie jest to rejestr wszystkich a nawet większości transakcji z tego okresu i rejonu. Jest to jednak jeden z większych zbiorów rejestrujących obrót gruntami niezabudowanymi w latach będący aktualnie w dyspozycji biegłego sądowego. Jak wiadomo dowody zbiera Sąd a biegły powoływany jest do ich oceny w granicach wiedzy specjalnej. Istotne jest, że dla spełnienia zasad sztuki wyceny i statystycznej obróbki danych należałoby móc dysponować pełnymi danymi. Zestawieniem danych o transakcjach nieruchomościami z analizowanego terenu i czasu a dotyczących różnych przeznaczeń i funkcji odnosząc się do gruntów, lokali z odrębnym prawem własności jak też mieszkań na prawach własności spółdzielczej oraz domów. Porównanie trendów, tendencji i zależności równoległych daje szansę ale i rękojmie najmniejszych błędów i możliwie największej minimalizacji niepewności oszacowania. Z pewnością praca na pełnych próbach musi zostać uznana za najbardziej staranną i dającą wysokie prawdopodobieństwo uzyskania korelacji zbliżonych do rzeczywiście sterujących badanym rynkiem mechanizmów. Jak głosi nauka odnalezienie korelacji statystycznej nie wypełnia jeszcze definicji udowodnienia związku przyczynowo skutkowego. Problem ten zostaje przez biegłego pominięty gdyż wykracza poza tezę sądową i kompetencje specjalisty z dziedziny wyceny nieruchomości. Korzystając z pomocy narzędzi statystycznych w analizie zachowań się cen wartości nieruchomości poszukujemy atraktor-a odsłaniającego ukrytą strukturę wewnątrz nieuporządkowanego strumienia danych. Dla potrzeb niniejszej opinii, aby znaleźć korelację i wstępnie odnieść się do odpowiedzi na pytanie jaka była zmiana wartości nieruchomości powodów musimy ze zbiorów danych wyłuskać trendy zmian ceny w czasie. Zwrócić uwagę równocześnie należy aby nie ulec destrukcyjnej sile bifurkacji, naturze zdarzeń cyklicznych, w których załamuje się regularność cyklu. Kończąc powoływanie się na pojęcia odległe od codziennego języka, odkrywamy stochastyczne zachowanie w układzie

6 6 deterministycznym. Z jednej strony uszczegóławiając analizy, doprecyzowując kategoryzację warunków brzegowych każdego z rekordów, informacji o konkretnej transakcji, zanurzyć się możemy w kurzu fraktalnym. Wielość drobnych informacji, częstokroć mało znaczących, przesłoni obraz całości. Opozycja wielości różnorodności i różnorodności wielości jest ciągle w literaturze roztrząsana. Z drugiej jednakże strony obraz może zostać przesłonięty holistyczną mgłą. Niechaj za wyjaśnienie posłużą metafory sita i kornika. Widać drzewa a nie widać lasu, widać piasek a nie widać plaży. Baczyć należy aby relatywizm aksjologiczny badacza nie wkroczył w obszary wariabilizmu. Znane jest stwierdzenie o trzepocie skrzydeł motyla wzniecające huragany z drugiej strony globu. Przeciwieństwem owego efektu motyla jest efekt słonia. Konkluzja z teorii znajduje wymiar w rozstrzygnięciu jak znikoma zmiana początkowa drastycznie zmienić potrafi kształt rzeczywistości w dającej się przewidzieć przyszłości z jednej strony z dostrzeżeniem także opcji ogromnej inercji wytrącenia układu z chwilowej równowagi, aby po zaistnieniu zmiany, krzywa cyklu uległa trwałemu zaburzeniu. Informacje powyższe biegły złożył w opinii aby podkreślić jej brak jednojednoznaczności, wzmocnione o odniesienie się do obowiązku ogłaszania stopy waloryzacji przez Prezesa GUS nałożonym na urząd artykułem 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Praktyka wyceny nie usiliła paradygmatu odnajdywania trendów zmian cen na rynku nieruchomości, tak też biegły stosuje dostępny jemu aparat pojęciowy i posiadane dowody pozyskane poza toczącym się postępowaniem staraniem własnym. Biegły stanowczo podnosi, że nie jest specjalistą od ustalenia przyczyn owych zmian na analizowanym rynku. W zamieszczonej poniżej tabeli rejestrującej obrót nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi zlokalizowanymi na terenie Poznania a dokonanymi od końca 2007 roku do końca 2010 roku wyróżniono obszar okolic lotniska wojskowego Poznań Krzesiny (znak 3 ) oraz obszar lotniska ławica (znak 2 ),pozostałym danym przypisując (znak 1 ). Przyjmując zasadę równoważenia się błędów i odchyleń nakazano specjalistycznemu oprogramowaniu statystycznemu, dołączonemu do arkusza kalkulacyjnego excell na uszeregowanie transakcji chronologicznie i wykreślenie równania trendu zmian ceny w czasie dla każdej z kategorii odrębnie. Równania zmienności i ich wizualizacja dostępna jest w załączonych wykresach po tabeli danych. Przyjmując stan, że rzeczywistość wyraża się oznakami w postaci danych empirycznych takimi jakimi one są, niezależnie od naszych uczuć, odczuć, przekonań czy wywodów i hipotez biegły przyjmuje jako najbardziej prawdopodobne stwierdzenia w abstrakcie opinii postawione. Od 2008 roku do końca 2010 roku nieruchomości powodów stanowiące grunty niezabudowane, zlokalizowane na terenach podlegających pod okolice lotniska wojskowego Poznań Krzesiny nominalnie drożały. Z ostrożności postawioną tezę zweryfikowano dla lokalizacji umiejscowionej w podobnym otoczeniu emitującym hałas ruchu lotniczego na terenach wokół ławicy portu cywilnego i także zauważono tendencję wzrostową dla tego segmentu w czasie. Stosując te same narzędzie obróbki danych uzyskano korelację spadku cen w czasie. Biegły nie badał zależności dotyczących innych nieruchomości oraz cyklów koniunkturalnych w okresie wykraczającym poza wskazany w tezie sądowej.

7 7 Data transakcji Obręb Nr działki(ek) Cena działek cena 1 ha (*10.000) TAK / NIE styczeń 09 Dębiec lipiec 08 Główieniec ,04 1 wrzesień 09 Główieniec 4/ ,48 1 luty 10 Główieniec 25/ ,7 1 kwiecień 08 Główna 7/ ,01 1 listopad 09 Główna ,84 1 kwiecień 08 Główna 13/2, 15/ ,29 1 maj 08 Główna 17/ ,57 1 wrzesień 09 Golęcin 2/ ,76 1 czerwiec 09 Golęcin ,01 1 marzec 09 Golęcin 99/ ,06 1 listopad 09 Golęcin 142,141/2,170/6,170/7,170/ lipiec 09 Golęcin 4/ styczeń 08 Golęcin czerwiec 10 Golęcin 2, 5/ ,37 1 czerwiec 10 Golęcin ,24 1 wrzesień 09 Golęcin 2/ ,76 1 czerwiec 09 Golęcin ,01 1 czerwiec 10 Golęcin 157/ ,34 1 lipiec 09 Golęcin 4/ Golęcin 1/ ,46 1 wrzesień 09 Golęcin 2/ , Golęcin 1/ ,46 1 kwiecień 08 Golęcin 33/ ,3 285,09 1 czerwiec 10 Golęcin 38/ grudzień 09 Grunwald / Górczyn ,8 1 maj 10 Grunwald / Górczyn 21/ ,22 1 lipiec 08 Grunwald / Górczyn 15/76, 15/ ,12 1 luty 08 Grunwald / Górczyn 228/ ,25 1 kwiecień 09 Grunwald / Junikowo 23/ ,57 1 grudzień 09 Grunwald / Junikowo 105/ ,58 1 styczeń 09 Grunwald / Junikowo 23/33; 24/ styczeń 10 Grunwald / Junikowo 23/ grudzień 08 Grunwald / Junikowo 23/16, 24/ ,19 1 grudzień 08 Grunwald / Junikowo 23/16, 24/ listopad 08 Grunwald / Junikowo 110/ ,24 1 luty 09 Grunwald / Junikowo 23/14; 23/34; 24/17; 24/ ,34 1 styczeń 10 Grunwald / Junikowo 3/ ,37 1 marzec 10 Grunwald / Kotowo 3/ ,34 1 czerwiec 08 Grunwald / Kotowo 1/ ,86 1 czerwiec 08 Grunwald / Kotowo 3/ ,57 1 listopad 08 Grunwald / Kotowo 3/ , Grunwald / Ławica 86/2, 86/ wrzesień 08 Grunwald / Ławica 30/ ,56 2 kwiecień 10 Grunwald / Ławica 1/38, 1/ ,47 2 sierpień 08 Grunwald / Ławica 51/ ,09 2 maj 10 Grunwald / Ławica ,28 2 styczeń 10 Grunwald / Ławica 180/20, 195/1, 195/10, 195/11, 195/12, 195/13, 195/14, 195/2, 195/3, 195/4, 195/ ,23 2

8 8 08 Grunwald / Ławica 86/ ,93 2 lipiec 09 Grunwald / Ławica 30/ ,33 2 maj 08 Grunwald / Ławica 86/3, 86/ ,79 2 styczeń 10 Grunwald / Ławica 99/ ,66 2 marzec 10 Grunwald / Ławica 55/ ,62 2 styczeń 10 Grunwald / Ławica 99/10; 99/16; 99/17; 99/ ,2 2 wrzesień 08 Grunwald / Łazarz 298/ ,69 1 luty 09 Grunwald / Łazarz 27; ,06 1 kwiecień 08 Grunwald / Łazarz 256/ ,91 1 lipiec 08 Grunwald / Plewiska 527/110, 527/111, 527/ ,25 1 marzec 09 Grunwald / Plewiska 73/ ,58 1 kwiecień 08 Grunwald / Plewiska 573/1, 573/3, 573/ ,81 1 marzec 10 Grunwald / Plewiska 527/ ,21 1 maj 10 Grunwald / Plewiska 611/ ,38 1 lipiec 09 Jeżyce 138/ ,58 1 lipiec 09 Jeżyce / Golęcin 4/ ,14 1 czerwiec 08 Jeżyce / Golęcin 29/ ,92 1 czerwiec 09 Jeżyce / Golęcin ,01 1 wrzesień 09 Jeżyce / Golęcin 2/ , Jeżyce / Golęcin 27/ ,78 1 marzec 09 Jeżyce / Golęcin 99/1, 99/2, 99/ ,06 1 grudzień 08 Jeżyce / Golęcin 39/ ,33 1 maj 08 Jeżyce / Golęcin 1/877, 1/ ,77 1 kwiecień 10 Jeżyce / Golęcin ,35 1 maj 08 Jeżyce / Golęcin 1/ kwiecień 08 Jeżyce / Golęcin 1/ kwiecień 08 Jeżyce / Golęcin 1/ maj 08 Jeżyce / Golęcin 1/ ,87 1 luty 10 Jeżyce / Golęcin 15/ ,52 1 luty 10 Jeżyce / Golęcin 8/ ,93 1 sierpień 08 Jeżyce / Golęcin 1/ kwiecień 08 Jeżyce / Golęcin 1/ czerwiec 09 Jeżyce / Jeżyce 29/8, 30/4, 31/ ,34 1 styczeń 10 Jeżyce / Jeżyce ,32 1 marzec 08 Jeżyce / Jeżyce 47/ listopad 09 Jeżyce / Jeżyce 6/ ,64 1 grudzień 09 Jeżyce / Jeżyce 71/2, ,19 1 kwiecień 09 Jeżyce / Kiekrz 642/ ,74 1 marzec 09 Jeżyce / Krzyżowniki 46/ ,96 1 sierpień 08 Jeżyce / Krzyżowniki 117/ ,04 1 listopad 08 Jeżyce / Krzyżowniki 6/36, 6/ ,01 1 kwiecień 10 Jeżyce / Krzyżowniki 44/ ,38 334,63 1 marzec 10 Jeżyce / Krzyżowniki 102/ ,33 1 luty 08 Jeżyce / Krzyżowniki 8/2,8/3,9/ ,6 397,61 1 czerwiec 08 Jeżyce / Krzyżowniki ,63 1 lipiec 08 Jeżyce / Krzyżowniki ,53 1 listopad 08 Jeżyce / Krzyżowniki 104/ marzec 08 Jeżyce / Krzyżowniki ,42 1 styczeń 10 Jeżyce / Krzyżowniki luty 10 Jeżyce / Krzyżowniki 4/ ,72 1 listopad 08 Jeżyce / Krzyżowniki 6/ ,69 1 luty 08 Jeżyce / Krzyżowniki 108/ ,99 1 grudzień 09 Jeżyce / Krzyżowniki 6/241, 95/40, 99/ ,64 1 czerwiec 08 Jeżyce / Krzyżowniki 104/ ,7 1

9 9 wrzesień 08 Jeżyce / Krzyżowniki 6/ styczeń 08 Jeżyce / Krzyżowniki 104/142; 105/12; 108/ ,5 1 sierpień 08 Jeżyce / Krzyżowniki 6/213, 6/ ,04 1 wrzesień 08 Jeżyce / Krzyżowniki x ,41 1 listopad 09 Jeżyce / Krzyżowniki 88/ ,56 1 listopad 08 Jeżyce / Krzyżowniki 4/39, 2/ ,75 1 styczeń 10 Jeżyce / Krzyżowniki 73/ ,73 1 marzec 09 Jeżyce / Podolany 12/ ,83 1 marzec 09 Jeżyce / Podolany 12/8,12/ ,26 1 maj 08 Jeżyce / Podolany 61/2; 62/ ,51 1 luty 10 Jeżyce / Podolany 66/2; ,51 1 wrzesień 08 Jeżyce / Podolany ,85 1 maj 10 Jeżyce / Podolany 84/ kwiecień 08 Jeżyce / Podolany ,28 572,56 1 kwiecień 10 Jeżyce / Podolany 84/ styczeń 10 Jeżyce / Psarskie 11/ ,74 1 listopad 08 Jeżyce / Strzeszyn listopad 09 Jeżyce / Strzeszyn 5/538, 5/ ,58 1 marzec 08 Jeżyce / Strzeszyn czerwiec 10 Jeżyce / Strzeszyn 25/ ,06 1 lipiec 08 Jeżyce / Strzeszyn marzec 08 Jeżyce / Strzeszyn 1/4; 3/ ,93 1 styczeń 10 Jeżyce / Strzeszyn 5/ ,4 1 wrzesień 08 Jeżyce / Strzeszyn 63, wrzesień 08 Jeżyce / Strzeszyn 45, maj 10 Jeżyce / Strzeszyn ,51 1 czerwiec 09 Jeżyce / Strzeszyn 4/ ,8 1 styczeń 09 Jeżyce / Strzeszyn ,48 1 czerwiec 08 Jeżyce / Strzeszyn czerwiec 08 Jeżyce / Strzeszyn czerwiec 08 Jeżyce / Strzeszyn Jeżyce / Strzeszyn 4/ ,16 1 maj 08 Jeżyce / Strzeszyn czerwiec 08 Jeżyce / Strzeszyn marzec 09 Jeżyce / Strzeszyn 62/ ,38 1 lipiec 08 Jeżyce / Strzeszyn ,75 1 czerwiec 08 Jeżyce / Strzeszyn czerwiec 08 Jeżyce / Strzeszyn kwiecień 08 Junikowo ,21 1 styczeń 08 Junikowo 18/ ,26 1 kwiecień 08 Junikowo 23/ ,65 149,91 1 sierpień 09 Karolin 35/ ,61 1 lipiec 09 Kobylepole 2/ ,53 1 czerwiec 09 Kobylepole 7/ ,75 1 czerwiec 09 Komandoria kwiecień 08 Komandoria 2/ ,74 1 czerwiec 09 Komandoria 2/ ,12 1 czerwiec 09 Komandoria czerwiec 09 Komandoria 2/ ,12 1 czerwiec 08 Kotowo 3/ ,28 1 sierpień 09 Krzesiny 4/ ,58 3 styczeń 10 Krzesiny 3/ ,86 3 marzec 09 Krzesiny 2/36, 2/ ,07 3 kwiecień 08 Krzyżowniki 10/ ,98 1

10 10 luty 10 Krzyżowniki 45/3; 45/ wrzesień 09 Krzyżowniki 15/ ,12 1 wrzesień 09 Krzyżowniki 99/ ,53 1 wrzesień 08 Krzyżowniki wrzesień 09 Krzyżowniki 15/ ,12 1 wrzesień 08 Krzyżowniki 6/ czerwiec 08 Ławica 72/1,72/ ,94 2 wrzesień 08 Łazarz 298/ ,69 1 maj 08 Morasko ,62 1 marzec 09 Morasko 290/ listopad 09 Morasko 119/ ,27 1 styczeń 09 Morasko 241/ ,07 1 styczeń 09 Naramowice 178/47, 178/ ,42 1 marzec 09 Naramowice 178/ ,43 1 lipiec 09 Naramowice 27/ ,13 1 styczeń 09 Naramowice 178/ ,41 1 wrzesień 08 Naramowice 18/ ,67 1 wrzesień 08 Naramowice 9/ styczeń 09 Naramowice 178/40,178/41, 178/ ,41 1 styczeń 09 Naramowice 178/47, 178/ ,42 1 styczeń 09 Naramowice 178/ ,42 1 wrzesień 08 Naramowice 14/ ,1 1 kwiecień 09 Naramowice 1/2, 2/2, 3/ ,04 1 styczeń 09 Naramowice 178/ , Naramowice 29/14,37/ ,09 1 maj 08 Nowe Miasto ,02 1 maj 10 Nowe Miasto / Główieniec ,33 1 lipiec 08 Nowe Miasto / Główieniec ,04 1 sierpień 08 Nowe Miasto / Główieniec 57/ ,38 1 maj 08 Nowe Miasto / Główieniec 24/ ,23 1 grudzień 09 Nowe Miasto / Główna 15/ maj 08 Nowe Miasto / Główna 17/ ,57 1 sierpień 08 Nowe Miasto / Głuszyna 10/4, 10/ ,4 3 maj 09 Nowe Miasto / Karolin 15, ,17 1 lipiec 09 Nowe Miasto / Kobylepole 2/ ,53 1 lipiec 08 Nowe Miasto / Kobylepole 71/ czerwiec 09 Nowe Miasto / Kobylepole 2/ ,4 1 wrzesień 08 Nowe Miasto / Kobylepole X czerwiec 09 Nowe Miasto / Kobylepole 12/ ,86 1 luty 09 Nowe Miasto / Kobylepole X ,47 1 marzec 09 Nowe Miasto / Kobylepole ,87 1 marzec 09 Nowe Miasto / Kobylepole X ,64 1 luty 08 Nowe Miasto / Kobylepole 15/ marzec 10 Nowe Miasto / Kobylepole 41/ ,9 1 marzec 09 Nowe Miasto / Kobylepole 32/ ,56 1 kwiecień 09 Nowe Miasto / Kobylepole 12/5, 12/ ,5 1 maj 09 Nowe Miasto / Kobylepole 19/9, 19/ ,13 1 maj 09 Nowe Miasto / Kobylepole 20/ czerwiec 09 Nowe Miasto / Kobylepole 34/ ,05 1 czerwiec 09 Nowe Miasto / Kobylepole 7/ ,75 1 sierpień 08 Nowe Miasto / Kobylepole 14/ ,83 1 marzec 09 Nowe Miasto / Kobylepole 15/ ,26 1 sierpień 08 Nowe Miasto / Kobylepole 39/ ,56 1 marzec 09 Nowe Miasto / Kobylepole 15/4, 15/ ,87 1

11 11 grudzień 09 Nowe Miasto / Kobylepole 40/4, 40/ ,37 1 lipiec 08 Nowe Miasto / Kobylepole 1/ ,72 1 maj 09 Nowe Miasto / Kobylepole 19/8, 19/10, 20/ ,75 1 czerwiec 09 Nowe Miasto / Kobylepole 7/ ,75 1 kwiecień 08 Nowe Miasto / Komandoria 2/17; ,26 696,74 1 styczeń 09 Nowe Miasto / Komandoria 2/ ,62 1 luty 09 Nowe Miasto / Krzesiny 2/ ,25 3 maj 08 Nowe Miasto / Krzesiny 14/ ,7 3 luty 09 Nowe Miasto / Krzesiny 2/ ,05 3 styczeń 10 Nowe Miasto / Krzesiny 3/41; 3/ ,86 3 czerwiec 08 Nowe Miasto / Krzesiny 2/36, 2/ ,02 3 czerwiec 08 Nowe Miasto / Krzesiny 2/37, 2/ ,64 3 kwiecień 10 Nowe Miasto / Krzesiny 1/ lipiec 08 Nowe Miasto / Krzesiny 7/ ,62 3 lipiec 08 Nowe Miasto / Krzesiny 4/ ,69 3 styczeń 08 Nowe Miasto / Rataje 2/ ,54 1 styczeń 08 Nowe Miasto / Rataje x ,2 1 maj 08 Nowe Miasto / Rataje 7/ ,08 1 kwiecień 08 Nowe Miasto / Spławie 9/ ,64 1 kwiecień 10 Nowe Miasto / Spławie 1/ ,25 1 maj 08 Nowe Miasto / Spławie 4/ ,41 1 kwiecień 08 Nowe Miasto / Spławie 12/14, 12/ ,51 1 czerwiec 08 Nowe Miasto / Spławie 16/ listopad 09 Nowe Miasto / Spławie 15/ ,26 1 styczeń 10 Nowe Miasto / Spławie 3/9, 4/ ,09 1 kwiecień 09 Nowe Miasto / Spławie 8/21, 8/22, 8/27, 8/ ,96 1 czerwiec 08 Nowe Miasto / Spławie 12/ ,89 1 maj 09 Nowe Miasto / Spławie 9/ ,79 1 kwiecień 10 Nowe Miasto / Spławie 3/ ,58 1 listopad 08 Nowe Miasto / Spławie 4/ ,67 1 sierpień 08 Nowe Miasto / Spławie 1/ ,29 1 czerwiec 09 Nowe Miasto / Spławie 2/15, 2/6, 3/1, 3/ ,4 1 sierpień 08 Nowe Miasto / Spławie 4/ ,79 1 styczeń 10 Nowe Miasto / Spławie 5/ ,29 1 czerwiec 08 Nowe Miasto / Spławie 3/36, 3/ ,92 1 czerwiec 08 Nowe Miasto / Spławie 17/ sierpień 08 Nowe Miasto / Spławie 1/ ,14 1 czerwiec 08 Nowe Miasto / Spławie 14/ marzec 08 Nowe Miasto / Spławie ,21 1 lipiec 08 Nowe Miasto / Spławie 4/ , Nowe Miasto / Spławie 1/ wrzesień 08 Nowe Miasto / Spławie 9/11, 9/ ,96 1 marzec 08 Nowe Miasto / Spławie ,51 1 maj 10 Nowe Miasto / Starołęka ,97 1 maj 09 Nowe Miasto / Starołęka 31/ ,9 1 luty 08 Nowe Miasto / Starołęka 2/6,3,4/1,5/1,7/ ,42 1 marzec 10 Nowe Miasto / Starołęka 7/ ,53 1 maj 10 Nowe Miasto / Starołęka 46/ ,8 1 styczeń 10 Nowe Miasto / Starołęka ,28 1 styczeń 09 Nowe Miasto / Starołęka ,42 1 listopad 08 Nowe Miasto / Starołęka 27/1, 27/ ,09 1 maj 08 Nowe Miasto / Starołęka ,55 1 maj 08 Nowe Miasto / Starołęka ,46 1 marzec 10 Nowe Miasto / Starołęka ,71 1

12 12 maj 08 Nowe Miasto / Starołęka ,19 1 marzec 10 Nowe Miasto / Starołęka 32/ ,26 1 styczeń 08 Nowe Miasto / Śródka , ,05 1 lipiec 09 Nowe Miasto / Śródka styczeń 08 Nowe Miasto / Żegrze 20/ ,8 2714,6 1 Nowe Miasto/ Szczepankowo luty Piątkowo 447/ , Piątkowo 624/42,624/ ,6 396,34 1 sierpień 08 Piątkowo 296/ ,04 296, Piątkowo 447/ , Piątkowo 237/ , Piątkowo 237/ ,43 1 grudzień 08 Piątkowo 155/12, 157/ ,41 1 styczeń 09 Podolany 94/ ,42 1 czerwiec 10 Podolany 13/ styczeń 09 Radojewo 74/ czerwiec 09 Radojewo 113/19, 1113/ czerwiec 09 Radojewo 113/ ,62 1 styczeń 08 Rataje 21/3, 21/ ,4 109, Rataje 5/ ,35 1 styczeń 08 Rataje 2/ ,54 1 maj 09 Spławie 6/ styczeń 10 Spławie 3/ , Spławie 9/ ,85 1 kwiecień 10 Spławie 8/24, 8/ ,3 1 kwiecień 10 Spławie 3/ ,58 1 kwiecień 10 Spławie 1/ ,44 1 czerwiec 10 Spławie 10/2, 11/ ,53 1 marzec 10 Stare Miasto / Morasko 249/ marzec 10 Stare Miasto / Morasko 248/ ,83 1 kwiecień 09 Stare Miasto / Morasko 246/ czerwiec 09 Stare Miasto / Morasko 246/ ,66 1 czerwiec 08 Stare Miasto / Morasko 189/ ,11 1 maj 08 Stare Miasto / Morasko 304/ maj 08 Stare Miasto / Morasko 354/4, 354/16, 354/18, 354/19, 357/11, 357/15, 357/22, 357/23, 357/ ,06 1 maj 08 Stare Miasto / Morasko 282/ ,62 1 kwiecień 08 Stare Miasto / Morasko 227/ maj 09 Stare Miasto / Morasko 247/ kwiecień 09 Stare Miasto / Morasko 246/ ,4 1 kwiecień 09 Stare Miasto / Morasko 358/ wrzesień 09 Stare Miasto / Morasko 304/20, 304/ ,15 1 wrzesień 08 Stare Miasto / Naramowice 14/1, 14/5, 14/13, 14/22, 14/26, 14/ ,1 1 kwiecień 08 Stare Miasto / Naramowice 44/1 + inne działki ,87 1 grudzień 09 Stare Miasto / Naramowice 1/ ,96 1 grudzień 09 Stare Miasto / Naramowice 1/ ,36 1 grudzień 09 Stare Miasto / Naramowice 1/ ,33 1 grudzień 09 Stare Miasto / Naramowice 1/ ,39 1

13 13 grudzień 09 Stare Miasto / Naramowice 1/ , Stare Miasto / Naramowice 3/ ,09 1 czerwiec 10 Stare Miasto / Naramowice 8/ listopad 09 Stare Miasto / Naramowice , Stare Miasto / Piątkowo 624/42, 624/ ,83 1 grudzień 08 Stare Miasto / Piątkowo 157/59, 155/ , Stare Miasto / Radojewo 163/ ,93 1 kwiecień 08 Stare Miasto / Radojewo 135/ ,32 1 czerwiec 09 Stare Miasto / Radojewo 113/ ,88 1 czerwiec 09 Stare Miasto / Radojewo 113/19, 113/ maj 08 Stare Miasto / Radojewo 11/ grudzień 09 Stare Miasto / Radojewo 139/ ,06 1 lipiec 08 Stare Miasto / Radojewo 138/ ,11 1 czerwiec 09 Stare Miasto / Radojewo 113/ ,62 1 styczeń 10 Stare Miasto / Umultowo 126/ ,97 1 maj 08 Stare Miasto / Umultowo ,63 1 sierpień 08 Stare Miasto / Umultowo 308/ ,36 1 grudzień 09 Stare Miasto / Umultowo 192/ ,61 1 grudzień 09 Stare Miasto / Umultowo 173/ ,74 1 styczeń 10 Stare Miasto / Umultowo 29/ ,64 1 maj 08 Stare Miasto / Winiary 73/ ,8 1 sierpień 08 Stare Miasto / Winiary 48/11; + inne , ,69 1 grudzień 08 Stare Miasto / Winiary ,51 1 sierpień 08 Stare Miasto / Winiary 106/1; 106/ ,62 1 maj 08 Starołęka 7/2, 8/ ,46 1 styczeń 10 Strzeszyn 5/ ,4 1 wrzesień 09 Strzeszyn 59/ ,4 1 wrzesień 09 Strzeszyn 59/ ,4 1 styczeń 09 Strzeszyn ,48 1 czerwiec 10 Strzeszyn 55/ ,79 1 marzec 09 Strzeszyn 62/ ,38 1 lipiec 09 Strzeszyn 5/ ,6 451,4 1 czerwiec 10 Strzeszyn 55/ ,11 1 luty 08 Umultowo 373/ sierpień 08 Umultowo 308/ ,36 1 luty 08 Wilda , ,07 1 luty 09 Wilda 39, ,64 1 kwiecień 10 Wilda / Dębiec 187, 188, ,71 1 maj 10 Wilda / Dębiec 128/ ,99 1 luty 10 Wilda / Dębiec 148/ ,9 1 maj 10 Wilda / Dębiec ,25 1 kwiecień 08 Wilda / Wilda kwiecień 08 Wilda / Wilda ,92 1 lipiec 10 Winiary ,19 1 grudzień 09 Winiary 29/4,29/6,31/37,31/ ,6 295,24 1 marzec 09 Winiary 106/ ,53 1 marzec 08 X 1/ ,84 1 lipiec 09 Żegrze 8/ ,03 1 czerwiec 08 Żegrze ,31 1 maj 08 Żegrze ,52 1 listopad 07 Grunwald 1/24, 7/2, 4/ ,8 322,6 1 lipiec 07 Grunwald / Górczyn 53/ ,94 1 lipiec 07 Grunwald / Górczyn

14 14 sierpień 07 Grunwald / Górczyn ,8 1 wrzesień 07 Grunwald / Górczyn 220/15, 220/14, 211/ , Grunwald / Górczyn ,25 1 listopad 07 Grunwald / Górczyn listopad 07 Grunwald / Górczyn 7/ ,81 1 lipiec 07 Grunwald / Górczyn 9/ ,86 1 lipiec 07 Grunwald / Górczyn lipiec 07 Grunwald / Górczyn lipiec 07 Grunwald / Górczyn Grunwald / Junikowo 8/ , Grunwald / Junikowo 8/ lipiec 07 Grunwald / Junikowo 23/ lipiec 07 Grunwald / Kotowo 9/ ,12 130,86 1 lipiec 07 Grunwald / Ławica 80/3, 80/ sierpień 07 Grunwald / Ławica 1/7, 1/ ,36 281,92 2 wrzesień 07 Grunwald / Ławica 55/ ,83 2 wrzesień 07 Grunwald / Ławica wrzesień 07 Grunwald / Łazarz 47/ ,43 1 grudzień 07 Grunwald / Łazarz , ,34 1 lipiec 07 Grunwald / Łazarz lipiec 07 Grunwald / Łazarz grudzień 07 Grunwald / Plewiska 615/ ,28 1 lipiec 07 Jeżyce / Golęcin 9, 8, 122/ ,03 1 wrzesień 07 Jeżyce / Golęcin 44/ ,91 1 lipiec 07 Jeżyce / Golęcin 2/ ,07 24,53 1 wrzesień 07 Jeżyce / Jeżyce 128/ , ,87 1 wrzesień 07 Jeżyce / Jeżyce wrzesień 07 Jeżyce / Jeżyce 59/2; 60/6; 60/4; 60/5; 60/ lipiec 07 Jeżyce / Jeżyce 36/ ,77 1 sierpień 07 Jeżyce / Jeżyce 57/8, 58/ ,29 1 listopad 07 Jeżyce / Krzyżowniki 164/ ,93 1 grudzień 07 Jeżyce / Krzyżowniki 59/ ,71 1 lipiec 07 Jeżyce / Podolany ,75 1 lipiec 07 Jeżyce / Podolany 86/5, 86/4, 86/ ,57 1 lipiec 07 Jeżyce / Podolany ,28 1 wrzesień 07 Jeżyce / Podolany 84/ grudzień 07 Jeżyce / Podolany ,86 1 lipiec 07 Jeżyce / Podolany , Jeżyce / Podolany 191/2, Jeżyce / Podolany grudzień 07 Jeżyce / Podolany ,91 1 lipiec 07 Jeżyce / Podolany , Jeżyce / Podolany , ,93 1 lipiec 07 Jeżyce / Podolany 94/ , Nowe Miasto / Chartowo 7/ ,08 1 listopad 07 Nowe Miasto / Główieniec lipiec 07 Nowe Miasto / Główna 51; 329; ,98 1 wrzesień 07 Nowe Miasto / Główna 2/ lipiec 07 Nowe Miasto / Główna lipiec 07 Nowe Miasto / Kobylepole ,41 178,39 1

15 15 sierpień 07 Nowe Miasto / Kobylepole 38/ ,23 1 grudzień 07 Nowe Miasto / Kobylepole 38/ ,85 1 grudzień 07 Nowe Miasto / Kobylepole 15/ wrzesień 07 Nowe Miasto / Kobylepole 49/ ,2 316,9 1 lipiec 07 Nowe Miasto / Kobylepole ,39 1 listopad 07 Nowe Miasto / Krzesiny 6/ lipiec 07 Nowe Miasto / Krzesiny listopad 07 Nowe Miasto / Rataje 1/24, 4/12, 7/ ,6 1 listopad 07 Nowe Miasto / Spławie 6/ lipiec 07 Nowe Miasto / Starołęka 19/ ,28 1 sierpień 07 Nowe Miasto / Śródka 30,29,28/ , , Nowe Miasto / Śródka 2/5 i 2/ ,59 1 sierpień 07 Nowe Miasto / Śródka 28/1, 29, ,66 1 wrzesień 07 Nowe Miasto / Żegrze 12/2, 12/3, 12/ lipiec 07 Stare Miasto / Naramowice 137/ sierpień 07 Stare Miasto / Naramowice 29/ ,73 1 sierpień 07 Stare Miasto / Naramowice 26/ , Stare Miasto / Piątkowo 146/27; 154/ , ,63 1 lipiec 07 Stare Miasto / Piątkowo 46/ ,34 1 sierpień 07 Stare Miasto / Poznań 43, 44/1, 44/ wrzesień 07 Stare Miasto / Poznań x ,08 1 wrzesień 07 Stare Miasto / Umultowo 31/ ,65 1 lipiec 07 Stare Miasto / Winiary 46/ ,34 1 grudzień 07 Wilda , ,35 1 lipiec 07 Wilda / Dębiec 3/ sierpień 07 Wilda / Dębiec wrzesień 07 Żegrze 5/5, 5/ ,75 1 maj 09 Grunwald / Junikowo 54/ ,03 1 grudzień 09 Grunwald / Junikowo 105/ ,58 1 czerwiec 10 Grunwald / Junikowo 44/8, 44/ ,12 58,71 1 grudzień 09 Grunwald / Ławica 6/ ,11 2 grudzień 09 Grunwald / Ławica ,72 2 czerwiec 09 Grunwald / Ławica 4/2, 4/3, 4/ ,14 2 grudzień 09 Grunwald / Ławica 113/4, 113/6, ,98 2 lipiec 10 Grunwald / Łazarz 1/6, 68/5, 61/3, 68/ ,7 1 styczeń 09 Grunwald / Łazarz 13/37, 13/ ,44 651,26 1 grudzień 09 Grunwald / Łazarz 1/1, 59/ ,76 1 listopad 10 Grunwald / Plewiska 579/ ,25 1 wrzesień 09 Grunwald / Plewiska 613/ ,57 1 wrzesień 09 Grunwald / Plewiska 1588/ ,68 1 wrzesień 09 Grunwald / Plewiska 579/ , Grunwald / Plewiska 74/ ,01 1 wrzesień 09 Grunwald / Plewiska 147/ ,68 1 sierpień 09 Grunwald / Plewiska 345/ ,03 1 wrzesień 09 Grunwald / Plewiska 612/ ,4 1 listopad 09 Jeżyce / Golęcin 49/ ,83 1 marzec 09 Jeżyce / Golęcin 106/ ,53 1 czerwiec 09 Jeżyce / Golęcin 41/ ,15 1 lipiec 09 Jeżyce / Jeżyce 140/12, 140/ ,29 1 lipiec 09 Jeżyce / Jeżyce 140/11, 140/ ,09 1 wrzesień 10 Jeżyce / Jeżyce 154/49, 154/ , Jeżyce / Krzyżowniki 5/12. 5/14, 5/ ,14 1

16 16 grudzień 09 Jeżyce / Podolany , Jeżyce / Strzeszyn 5/ grudzień 09 Nowe Miasto / Główna 104/ ,75 1 listopad 09 Nowe Miasto / Kobylepole 9/ ,86 1 lipiec 09 Nowe Miasto / Kobylepole 30/ ,1 1 grudzień 09 Nowe Miasto / Spławie 14/ ,33 1 grudzień 09 Nowe Miasto / Spławie 3/ , Nowe Miasto / Spławie 4/ ,11 1 lipiec 10 Nowe Miasto / Spławie 10/9, 10/ ,5 1 czerwiec 10 Nowe Miasto / Starołęka , Nowe Miasto / Starołęka 45/ ,71 1 listopad 09 Nowe Miasto / Starołęka 2/ ,74 1 wrzesień 10 Nowe Miasto / Starołęka 2/ ,63 1 czerwiec 10 Nowe Miasto / Śródka 4/ ,23 1 czerwiec 09 Stare Miasto / Naramowice 1/ lipiec 10 Stare Miasto / Naramowice 27/1, 27/ ,4 536,8 1 lipiec 10 Stare Miasto / Naramowice 6/6, 6/ ,3 1 czerwiec 10 Stare Miasto / Naramowice 6/90, ,44 319,46 1 listopad 09 Stare Miasto / Piątkowo ,34 1 czerwiec 10 Stare Miasto / Radojewo 52/ grudzień 09 Wilda / Dębiec 1/123, 4/ ,5 1 średnia 560,7648 mediana 383,63 odchylenie średnie 374,2468 maksimum 8536,14 minimum 7,28 Wykres dla 1

17 17 Wykres dla 2 Wykres dla 3

18 18 Prezentację poniższą biegły sporządził na podstawie raportów opracowanych przez Instytuty Naukowe badające problematykę wartości nieruchomości położonych w pobliżu lotnisk cywilnych oraz korytarzy powietrznych takich lotnisk wykorzystywanych przez statki powietrzne. Z uwagi na brak wieloletniej, kompleksowej dokumentacji dynamiki lokalnych rynków nieruchomości w Polsce sięgnięto po dokumenty z rynku amerykańskiego, brytyjskiego, niemieckiego oraz holenderskiego. Wypowiedź koresponduje do obowiązującego w Polsce porządku prawnego i sytuuje rozważania w kontekście problematyki sąsiedztwa lotniska wojskowego Poznań Krzesiny oraz zadania wyceny wartości szkód powstałych w szczególności zgodnie z wykładnią rozporządzenia o ustanowieniu obszaru ograniczonego użytkowania. Biegły korzystał z przedmiotowej literatury naukowej: Technische Universitat Chemnitz 2005, Immobilien und Fluglarm, Friedrich Thiessen, Stephan Schnor.; University of Illinoise at Chicago 2004, Airport Expansion nad Property Values, Daniel P. McMillen; University of Amsterdam 2004 The Case of Airport Noise, Bernard M.S. van Praag, Barbara E. Baarsma; Martin County Property Appraiser 2002 Study of Real Estate Values Airport in Martin Florida; Portland State University 2003 The Impact of Airport Noise on Residential, Darren Muldoon; Tinbergen Institute 2003 The Shadow Price of Aircraft Noise, Bernard M.S. van Praag, Barbara E. Baarsma; SERAS 2004 Noise Impact,. UK Aviation National discussion paper; University of North Carolina 2005 The announcement Effect of an Expansion on Housing Prices, G. Donald Jud; Pensylvania State University 2003 Meta analysis of airport noise and hedonic property values, Jon P. Nelson; The Appraisal Journal, The impact of Airport Noise on Residential Real Estate,Randall Bell Oddziaływanie lotnisk, w szczególności wpływ emisji hałasu na wartość nieruchomości nie był przedmiotem kompleksowych badań na rynku polskim. Badania takie były

19 19 prowadzone dla lotnisk cywilnych przez zagraniczne instytuty naukowe w odniesieniu do lotnisk położonych poza granicami Polski. Z uwagi na brak danych z rynku krajowego (w trybie dopuszczonym przez przepisy regulujące gospodarkę nieruchomościami) sięgnięto po doświadczenia z rynków zagranicznych - amerykańskiego, brytyjskiego, niemieckiego i holenderskiego. Prace badawcze zagranicznych ośrodków naukowych prowadzone były przy pomocy różnych metodologii i technik. Analizowano próbki od kilkuset do kilkunastu tysięcy nieruchomości. Monitorowano rynek wzdłuż osi czasu obserwując tendencję krzywej popytu i podaży w perspektywie ponad dziesięciu lat. Zestawiono wyniki z lokalizacji nieruchomości położonych w pobliżu lotnisk i w korytarzach lotniczych z rynkiem porównywalnym poza obszarem oddziaływania hałasu lotniczego. Badaniami nie objęto lotnisk wojskowych (z uwagi na brak jawnych raportów). W oparciu o psychologię dźwięku nadmienić należy, że z uwagi na różnorodność interwałów odgłosów samolotów wojskowych i zasięg wartości brzegowych subiektywne odczucie bezwzględnych wartości średnich poziomu hałasu wokół lotnisk wojskowych jest prawdopodobnie bardziej dokuczliwe. Biegły przytacza znane sobie analizy raportów zagranicznych instytutów naukowych, dotyczących problematyki negatywnego wpływu ruchu lotniczego na wartość nieruchomości. Przytaczanie obowiązujących przepisów prawa i ich zmian w czasie biegły pominął gdyż profesjonalni pełnomocnicy znają je znacznie lepiej niż specjalista od szacowania wartości nieruchomości. Sygnalizowane są jedynie hipotezy wykładni norm, które biegły gotów jest przyjąć jako być może obowiązujące bądź zalecane dla uchwycenia korelacji bądź odszukania związku przyczynowo skutkowego. Sporządzony został przez CZYSTE POWIETRZE Spółka z o.o. w kwietniu 2001 roku Raport oddziaływania modernizowanego lotniska wojskowego w Poznaniu Krzesinach na środowisko naturalne. Powołując się na wiedzę i zrozumienie tekstów specjalistycznych przez biegłego innej dziedziny na potrzeby opracowywanej opinii sądowej upraszczając streszczam, że opracowanie określa uciążliwości lotniska w Krzesinach na środowisko naturalne wynikające z działalności jednostki wojskowej. Autorzy przyjęli, że na lotnisku eksploatowane są przede wszystkim wojskowe samoloty odrzutowe MIG-21. Do kompleksowej oceny i obliczeń oddziaływania hałasu lotniczego użyto programu opracowanego pod auspicjami Federalnego Zarządu

20 20 Lotnictwa USA Integrated Noise Model wersja 5.2a, powszechnie stosowanego na całym świecie. Obliczenia wykonano na podstawie danych historycznych z 1998 roku. Przyjęto poziomy dźwięku równoważnego dla dnia, nocy i wartości ekspozycyjnej (chwilowej, szczytowej immisji hałasu). W raporcie podkreślono, że istotny jest układ tras lotów i częstotliwość operacji lotniczych oraz profil lotów. W przedmiotowej analizie przyjęto średnią ilość lotów 5,5 w dzień i 2,73 w nocy. Statystyka oparta została na przyjęciu założenia stacjonowania jednocześnie na lotnisku 24 samolotów typu MIG- 21 i okazjonalnie dodatkowo 8 samolotów myśliwskich innych sił powietrznych. W większości przypadków granice obszaru wyznacza zasięg określany linią poziomu L AE =83dB [hałas pojedynczej operacji]. Jak wiemy docelowo loty szkoleniowe i bojowe w przyszłości wykonywać będzie eskadra składająca się z większej liczby samolotów co nie zostało w opracowaniu z powodu braku tej wiedzy uwzględnione. Samoloty Szybkich Sił Reagowania SSR NATO F16 maja inną charakterystykę akustyczną, w większości zakresów hałas emitowany jest większy. Istotny jest kąt wznoszenia, ciąg silnika, start z włączonym lub wyłączonym dopalaczem oraz masa startowa samolotu. Autorzy odnoszą się do prognozy przez siebie stawianej sceptycznie. W 2001 roku brak było precyzyjnej informacji dotyczących modelu samolotu przyjętego do wyposażenia polskich sił powietrznych oraz intensywności lotów i operacji powietrznych na i wokół lotniska. W oparciu o obowiązujący porządek prawny i przedstawioną przez wojsko dokumentację oraz odnosząc się do obowiązującego MPZP z 1994 roku, w którym widniały zapisy z ufnością do aktów prawa miejscowego przyjmowane przez społeczność lokalną o planowanej transformacji lotniska wojskowego w port cywilny, grupa biegłych w zakresie oddziaływania na środowisko zaleciła ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania zakreślając jego obszar na załączonych mapach ze wskazaniem dalszych zaleceń, odnosząc się do prognozy na rok Raport oddziaływania lotniska wojskowego w Poznaniu Krzesinach na środowisko naturalne uszczegółowienie w zakresie obszaru ograniczonego użytkowania nosi datę sierpień listopad 2002 roku i sporządzony został przez Hydrotechnika Spółka z o.o. Dokument powstał na podstawie opracowania CZYSTE POWIETRZE z kwietnia 2001 roku na zlecenie Jednostki Wojskowej nr 1156 dla celów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu niezbędnego w celu przeprowadzenia rozbudowy i modernizacji obszaru lotniska, które stanowić ma bazę dla zakontraktowanych w Stanach Zjednoczonych samolotów myśliwskich F 16.

21 21 Materiał badawczy i metodologia uszczegółowienia były tożsame z użytymi w źródłowym raporcie. Wykorzystano program komputerowy w nowszej wersji. Oparto się na normach amerykańskich, Unii Europejskiej i polskich ustawach i rozporządzeniach. Poziom dźwięku ekspozycyjnego został uwzględniony ale przy wyrysowywaniu map naniesiono wyłącznie izofony pory dziennej i pory nocnej. Prognozę immisji hałasu sporządzono na okres 5 lat do roku 2007 zakładając eksploatację samolotów MIG-21. Intensywność lotów założono na 4,78 dla pory dnia i 2,36 dla pory nocy. W oparciu o obowiązujące w Polsce przepisy i w porozumieniu z władzami wojewódzkimi odstąpiono od analizy poziomu dźwięku ekspozycyjnego uznając ten parametr za wyłącznie pomocniczy. Po zmodyfikowaniu danych wejściowych analiza programem INM 6.0 zmniejszyła wskazany obszar z badania z 2001 roku z 118 km 2 do 52,3 km 2. W oparciu o powyższe wykreślono mapę - załącznik rozporządzenia wojewody o ustanowieniu obszaru ograniczonego użytkowania. Z uwagi na mimo to duży obszar obejmowania wpływem nadmiernego hałasu zaproponowano ustanowienie ograniczeń w wykorzystaniu terenu, rozumiane jak wskazówki dla decyzji władczych samorządu. Określone zostały także zasady zwiększania izolacyjności istniejącej zabudowy, rewitalizacji akustycznej. W grudniu 2007 roku spółka z o.o. HYDROGEOTECHNIKA na zlecenie Wojskowego Zarządu Infrastruktury przedłożyła Analizę Porealizacyjną dla lotniska wojskowego Poznań Krzesiny. Biegły zapoznał się z dokumentami podlegającymi udostępnianiu a złożonymi w sekretariacie wydziału Sądu Okręgowego, z których przytacza część informacji uwzględniając jednakże wszelkie treści w swojej opinii. Mapy i protokoły pomiarowe stanowią integralną część dokumentu. W celu określenia oddziaływania lotniska wojskowego na klimat akustyczny na rozpatrywanym terenie wykonano pomiary hałasu w wytypowanych punktach. Wyniki pomiarów rejestrowano z dni IX 2007 roku. Dla potrzeb porealizacyjnej oceny została przeprowadzona analiza danych wejściowych do obliczeń mapy akustycznej Poznania. Przyjęto warianty symulowanych operacji lotniczych podane przez zlecającego, przyjmując, że użytkowany będzie samolot myśliwski F 16 C/D Block 52+. Podstawą analizy było obecnie obowiązujące rozporządzenie regulujące wymagania akustyczne, dotyczące dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku.

22 22 Ostatnia nowelizacja przepisu dotyczyła możliwości usunięcia pomiarów hałasu ekspozycyjnego. W ocenie został użyty program symulacyjny oparty o INM 6.7 zgodny z metodyką UE opisaną w ECAC.CEAC Doc 29. Uwzględniono emisję hałasu z urządzeń naziemnych. Najwyższymi chwilowymi pomiarami charakteryzowały się starty z RWY30, których pomiar uśredniony wskazywał poziom dźwięku 110,8 db. Uzgodnione dane w analizie porealizayjnej zdaniem autorów są aktualniejsze aniżeli poprzednim dokumencie. Zbiorczo: izolinie 50 db 55 db 60 db Analiza dla ,05 ha 13,60 ha 5,98 ha roku Analiza dla 2010 roku 91,51 ha 36,12 ha 14,54 ha Dziennik Urzędowy Województwa Wielkopolskiego nr 1 z 22 stycznia 2008 roku. Rozporządzenie weszło w życie 22 lutego 2008 roku. Załącznik nr 3 do rozporządzenia nr 40/07 OGRANICZENIA W ZAKRESIE PRZEZNACZENIA TERENU, WYMAGANIA TECHNICZNE DOTYCZĄCE BUDYNKÓW ORAZ SPOSÓB KORZYSTANIA Z TERENÓW W OBSZARZE OGRANICZONEGO UŻYTKOWANIA Strefa Ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu Sposób korzystania z terenów Wymagania techniczne dotyczące budynków I Zakaz przeznaczenia terenu pod budowę budynków mieszkalnych, szpitali, domów opieki społecznej i budynków związanych ze stałym pobytem dzieci i młodzieży, takich jak szkoły, przedszkola, internaty, domy dziecka itp., zakaz tworzenia stref ochronnych A uzdrowiska. 1) Zakaz budowy budynków mieszkalnych, szpitali, domów opieki społecznej i budynków związanych ze stałym pobytem dzieci i młodzieży, takich jak szkoły, przedszkola, internaty, domy dziecka itp., zakaz tworzenia stref ochronnych A uzdrowiska; 2) Zakaz zmiany funkcji istniejących obiektów niewymagających ochrony akustycznej na podlegające ochronie akustycznej; 3) Dopuszczalne lokalizowanie nowych obiektów niewymienionych w pkt. 1 i niepowodujących znaczącego zwiększenia emisji hałasu do środowiska. Zmiana funkcji istniejących budynków na niepodlegające ochronie akustycznej lub zapewnienie właściwego klimatu akustycznego w pomieszczeniach wymagających ochrony akustycznej poprzez stosowanie przegród budowlanych o odpowiedniej izolacyjności akustycznej. II Zakaz przeznaczenia terenu pod budowę szpitali, domów opieki społecznej i zabudowy związanej ze stałym pobytem dzieci i młodzieży, takich jak internaty, domy dziecka itp., zakaz tworzenia obszarów A ochrony uzdrowiskowej.

23 23 1) Zakaz budowy szpitali, domów opieki społecznej i zabudowy związanej ze stałym pobytem dzieci i młodzieży, takich jak internaty, domy dziecka itp., zakaz tworzenia obszarów A ochrony uzdrowiskowej. 2) Dopuszczalne lokalizowanie zabudowy mieszkaniowej pod warunkiem zapewnienia właściwego klimatu akustycznego w pomieszczeniach wymagających ochrony akustycznej. III Brak ograniczeń w zakresie przeznaczenia terenu. Dopuszczalne lokalizowanie wszelkiej zabudowy pod warunkiem zapewnienia właściwego klimatu akustycznego w pomieszczeniach wymagających ochrony akustycznej. Zapewnienie właściwego klimatu akustycznego w budynkach z pomieszczeniami wymagającymi ochrony akustycznej poprzez stosowanie przegród budowlanych o odpowiedniej izolacyjności akustycznej. Analizę skutków prawnorzeczowych Rozporządzenia nr 82/03 Wojewody Wielkopolskiego z dnia 17 grudnia 2003 roku w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska wojskowego Poznań Krzesiny w Poznaniu (Dz. Urzędowy Województwa Wielkopolskiego nr 200 pozycja 3873) oraz aktualnie obowiązującego powyżej przywołanego, zdaniem prywatnym biegłego należy oprzeć w szczególności na art. 361 Kodeksu Cywilnego oraz w powiązaniu z art. 144 i w związku z art , implicite uzasadniającym ustanowienie przez Wojewodę aktem władczym służebności immisji. Artykuł 144 KC dotyczy immisji pośrednich, przenikających naturalnie, w szczególności hałasu, wibracji, zapachów i światła. Prawo sąsiedzkie stanowi, że nieruchomością sąsiednią jest każda znajdująca się w oddziaływaniu. Pojęcie przeciętnej miary i stosunków miejscowych oraz desygnat przywrócenia stanu zgodnego z prawem skutku roszczenia negatoryjnego jest w literaturze opisany. Niezależnie czy zakłócenie ma charakter materialny czy moralny wykazać należy związek przyczynowo skutkowy. Konieczna jest koniunkcja działania lub zaniechania z przekroczeniem przeciętnej miary, niekiedy już przed naruszeniem obowiązującej normy. Roszczenie negatoryjne ma charakter majątkowy. Zapisy regulujące O.O.U. rozpatrywane mogą być ponadto w świetle służebności czynnej. Mamy do czynienia z rodzajem służebności polegającej na zakazie wykonywania przez właściciela nieruchomości obciążonej określonych uprawnień właścicielskich względem nieruchomości władnącej. Rozumiemy to w szczególności jako zakaz dochodzenia roszczeń z tytułu art. 144 w związku z art k.c. W oparciu o 1018 w związku z 906 kodeksu cywilnego niemieckiego ustanawiane są między innymi

24 24 służebności polegające na rezygnacji właściciela nieruchomości służebnej z dochodzenia roszczenia o zaniechanie określonego rodzaju immisji wychodzących z nieruchomości sąsiedniej, przekraczającej w stosunkach miejscowych przeciętną miarę. Konstrukcji takiej nie można wykluczyć na bazie polskiego systemu praw. Oszacowanie wartości szkody musi uwzględniać stratę (damnum emergens) oraz utracone korzyści (lucrum cessans). Rozstrzygnięcie zasad wykładni prawa nie jest przedmiotem opracowania. Zasada przyjmowania stanu z dnia powstania szkody i cen z dnia ustalenia odszkodowania ulega wzruszeniu i w środowisku toczy się dyskusja podnosząca problem luki aksjologicznej (de lege ferenda). Nieruchomości zgodne z pozwoleniem na budowę legalnie dzięki prowadzonym inwestycjom budowlanym w trakcie obowiązywania terminu zawitego zgłoszenia roszczenia o odszkodowanie są zabudowywane. Trwające blisko pięć lat procesy sądowe wskazują, że prawnicy toczą spór co biegły i w jakim zakresie musi oszacować a i jakie korelacje bądź związki przyczynowo skutkowe strony winny udowodnić. Zdaniem biegłego nałożenie ciężaru przedłożenia w postępowaniu falsyfikowanym dowodu wyłącznie na biegłego wąskiej specjalizacji w szacowaniu wartości nieruchomości wydaje się zadaniem przekraczającym skromne możliwości osoby fizycznej. W literaturze przedmiotu opisane są dwie podstawowe metody wyceny szkód. Metoda dyferencjacyjna różnicy oraz metoda hedonistyczna prognozowana poprzez respondentów. Dla przypomnienia, pokrótce, metoda dyferencjacyjna polega na analizie i porównaniu w ujęciu historycznym bardzo podobnych wiązek praw, gdzie w myśl zasady ceteris paribus jedyną determinantą różnicującą jest wpływ czynnika powodującego powstanie szkody. Metoda hedonistyczna odwołuje się do badania ankietowego respondentów, w którym w oparciu o statystykę szacuje się reakcję uczestników rynku na czynniki mające wpływ na racjonalne zachowanie się większości, w efekcie czego otrzymujemy prognozę hipotezy nowego punktu równowagi rynkowej. Szkód wyrządzonych środowisku naturalnemu, związanych z sąsiedztwem lotniska wojskowego Poznań Krzesiny i wpływu immisji pośrednich w Polsce do tej pory nie analizowano i nie były one przedmiotem szacowania sięgnięto do wiedzy i zasad obowiązujących wśród rzeczoznawców zagranicznych. Dorobek polskiego środowiska rzeczoznawców majątkowych okazał się niewystarczający do rzetelnego i pełnego

25 25 opracowania tematu. W szczególności nie dysponujemy rejestrami cen transakcyjnych obejmujących dziesiątki lat w lokalizacjach objętych wpływem lotnisk i bez oddziaływania funkcjonujących korytarzy lotniczych, czy też inaczej mówiąc nieruchomości narażonych na hałas lotniczy. Biegły podkreśla stanowczo, że ma wiedzę i umiejętności teoretyczne do przeprowadzenia analizy korelacji zmian cen nieruchomości i położenia ich względem obszarów lotniska oraz strefy jego wpływów. Na chwilę obecną w środowisku rzeczoznawców majątkowych w Polsce takich analiz nikt nie planuje i co istotniejsze nie zostały one przeprowadzone. Podstawową barierą podjęcia się i uporania się z planowaną żmudną i analizą statystyczną korelacji jest dostęp do danych transakcji. Obrót nieruchomościami z terenu Poznania archiwizowany jest przez GEOPOZ i istnieje możliwość pozyskiwania odpłatnie poszczególnych rekordów informacji. Zdaniem biegłego analiza powinna objąć okres od 2000 roku do 2010 roku aby móc odnieść się do stanu rynku i zachowań klientów przed oraz po wprowadzaniu obszarów ograniczonego użytkowania. Teren zawężony wyłącznie do obszaru miasta Poznań może okazać się nie wystarczający a z pewnością nie reprezentatywny gdyż oddziaływanie jest dalece szersze pokrywa pewną część powiatu poznańskiego. Informacje źródłowe z terenu gmin ościennych są dostępne jedynie poprzez kwerendę aktów notarialnych zarchiwizowanych w Starostwie Powiatowym w Poznaniu. Każda transakcja musi zostać spisana, wpisana odrębnie do arkusza kalkulacyjnego, uwzględniającego w szczególności, obok cech wyróżniających relację popytu i podaży w czasie także historię planistyczną i zgeokodowanie czyli wpisanie położenia w mapę numeryczną, której jedynym dysponentem jest Pracownia Urbanistyczna. Porównanie statystycznych relacji wywiedzionych z analiz lokalnych rynków musi zostać porównane w segmentach lokali mieszkalnych, lokali spółdzielczych, domów jedno i wielorodzinnych, gruntów niezabudowanych o różnych przeznaczeniach odrębnie. Biegły ostrożnie szacuje wielkość owej próby na setki tysięcy transakcji, zaznaczając jednocześnie, że jego archiwa są dalece niewystarczające i niereprezentatywne, chociażby z tego powodu iż prowadzone są od 2005 roku, daty uzyskania uprawnień zawodowych, jak też dla celów, które nie wymagały aż tak dużej ilości danych różnicujących.

26 26 Dowodem jak skomplikowane i pracochłonne to zadanie niechaj świadczy fakt, że Prezes GUS mimo ustawowego w art. 5 UoGN zobowiązania nie publikuje analiz o podobnej aczkolwiek uboższej charakterystyce. Technische Universitat Chemnitz Immobilien und Fluglarm Friedrich Thiessen, Stephan Schnorr. Od 1970 do 1997 roku w Niemczech ruch samolotowy wzrasta rocznie o około 5%. DFS to niemiecki narodowy instytut bezpieczeństwa lotnictwa, który prowadzi wszelką kontrolę, nadzór oraz sterowanie pryncypiami ruchu powietrznego łącznie z infrastrukturą naziemną. Przykładem monitorowania lotnisk jest grafika pomiarów przekroczeń hałasu lotniska Frankfurcie nad Menem zrobiona 18 maja 2005 roku. [ legenda: niebieski lądowania, czerwony starty, lewa kierunek ruchu zachodni, prawa kierunek ruch wschodni] We wrześniu 2004 roku w interdyscyplinarnym fokusie wykonano 29 regionalnych, studialnych prac badawczych. Oparto się na anglosaskim modelu badawczym NSDI [ Noise Sensitivity Depreciaion Index] Średni pomiar procentowego spadku wartości z 29 rynków lokalnych wokół lotnisk miejskich wskazał na terenie Niemiec parametr 0,87%. Co przekłada się na zależność: nieruchomość o wartości Euro zlokalizowana w obszarze wpływu izofony lotniska 55dB jeżeli w wyniku modernizacji lub rozbudowy albo zwiększenia intensywności przelotów objęta została izofonom 65 db średnio traciła Euro.

27 27 Opracowanie niemieckie korespondują i odwołują się do analiz dynamiki zmian cen nieruchomości rejestrowanych w ujęciu historycznym w innych krajach. Przykładowo Manczester NSDI w 1994 roku oszacowano na 0,65%. Londyn NSDI w 1975 roku 0,62%. USA NSDI za 2003 rok określono w przedziale 0,5% - 0,6%. Kanada w 2003 roku NSDI wykazywała 0,8% - 0,9%. Europejska Komisja aby uporać się z problemem w 2002 roku w Navrud w oparciu o badania z Wielkiej Brytanii, Australii, Kanady, USA sporządziła raport określający zakres występujących NSDI od 0,29% - 2,3%. Badania potwierdziły tezę, hipotezę sformułowaną przez maklerów nieruchomości, że nieruchomości o wartości przekraczającej średnią na rynku reagują większym spadkiem wartości i wskutek mocniejszych hałasów i przekroczeń strata wartości postępuje mocniej niż średni parametr. w 2004 roku Bank Credit Suisse przeanalizował wnioski kredytowe na zakup nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniami na wynajem. Średni spadek wartości transakcyjnych oszacowano na 5% w obszarach objętych wpływem oddziaływania lotnisk. Izofona 65dB jest graniczną dla lokalizacji deweloperskich lokali mieszkalnych budowanych pod wynajem. Współczynnik deprecjacji wartości nieruchomości mierzony był także przy użyciu metod hedonistycznych. Badając preferencje uczestników rynku analizowano zarówno potencjalnych kupujących oraz sprzedających. Celem ankietowania było znalezienie odpowiedzi jak wyceniany jest hałas lotniska. Podstawowym problemem metodologicznym okazało się sparametryzowanie subiektywnego odczucia hałasu ekspozycyjnego i częstotliwości aktywności lotniczej. Przy użyciu narzędzi statystyki socjologicznej na podstawie 27 miasteczek zlokalizowanych na obszarze 1800km 2 zmierzono zależności zaprezentowane w grafice poniższej.

28 28 Maklerzy nieruchomości w oparciu o wiedzę związaną z niewidoczną linią immisji lotnisk opracowali empiryczny model wpływu sąsiedztwa na wartość nieruchomości. Materiał porównawczy opracowany przy użyciu technik dyferencjacyjnych w tabeli poniżej z 2005 roku.

29 29 Badacze podkreślają i zwracają uwagę na występujące trudności na które napotkali. Podkreślają, że immanentnie z lotniskiem obok linii hałasu tworzona jest linia infrastruktury otoczenia lotniska (miejsca pracy w szeroko rozumianych usługach) i poprawa komunikacji (dostępność zjazdów, dróg lokalnych i autostrad). Trudności wyodrębniania negatywnych wpływów powstają także w związku z metodyką pomiaru hałasu. Pomiary natężenia średniego poziomu dźwięku dziennych i nocnych nie zawsze korelują z subiektywnie odczuwanym najmocniej poziomem hałasu ekspozycyjnego. Dla uchwycenia wpływów niewymiernych związanych z niedoskonałością metodologiczna pomiarów natężenia dźwięków poddano obserwacji transakcje nieruchomościami znajdujące się pod wpływem lotniska lecz zrealizowane w czasie upoważniającym do nie uwzględniania trendu wzrostu cen na rynku. Wykres wskazuje korelacje wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej i straty uwzględnionej w zbyciu pomiędzy świadomymi uczestnikami. Rynkowa wycena hałasu lotniska mieści się pomiędzy 20% a 0% i nabywcy nieruchomości rezydencjalnych akceptują bardziej sąsiedztwo lotniska prawdopodobnie z powodu infrastruktury i korzyści logistycznych, mając zapewniony komfort akustyczny w technologii budynku.

30 30 Ostatecznym wykorzystaniem powyższych badań i analiz jest ustalenie odszkodowania wypłacanego właścicielom za immisję. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym Niemieckim 1018 w związku z 906. Przepis przywołany w judykaturze niemieckiej zezwala na ustanowienie służebności, której treścią jest rezygnacja właściciela nieruchomości służebnej z dochodzenia roszczenia o zaniechanie określonego rodzaju immisji wychodzących z nieruchomości sąsiedniej, przekraczających przeciętną w stosunkach miejscowych miarę. Wyniki analiz służą oszacowaniu wysokości wynagrodzenia związanego z negatywnym wpływem lotniska na środowisko naturalne, zgodnie z zasadami obowiązującymi w uregulowanych i praworządnych systemach społecznych krajów Unii Europejskiej. The Appraisal Journal The impact of Airport Noise on Residential Real Estate Randall Bell Tekst napisany w 1999 roku w Instytucie wyceny nieruchomości Chicago USA, publikacja w miesięczniku (biuletynie rzeczoznawców) z 2001 roku. Równocześnie z wzrostem ludności i rozwojem lotnictwa wpływ hałasu staje się istotnym czynnikiem w analizie rynku nieruchomości. Wpływ hałasu lotniczego jest szczególnie dobrze zbadana i udokumentowaną determinantą. Hałas w USA sklasyfikowany został jako szkody w środowisku w sekcji Class V z opisem zewnętrzny warunek permanentny i obowiązkowo uwzględniany jest procesie wyceny. Autor wskazuje zasady pomiaru natężenia hałasu, opisuje efekty zdrowotne, streszcza wpływ na rynek nieruchomości.

31 31 Publikacja odnosi się do zasad metodologicznych i uwarunkowań prawnych jak do powszechnie znanych rzeczoznawcom amerykańskim i prezentuje jedynie wnioski pomocne w wykonywaniu czynności zawodowych. Wpływ hałasu i jego odczuwanie jest różne. Fizycznie linie hałasu obrazuje izofona, linia okalająca pas startowy i korytarze nalotowe. Pomiary w terenie uwzględniają wielkość lotniska, ukształtowanie terenu, wiejące wiatry i intensywność ruchu lotniczego. Subiektywne odczucia ludzi usuwane są w cień zestandaryzowanych wyników. Hałas to niechciany dźwięk. W USA także znane są niedoskonałości definicyjne pomiarów natężenia hałasu. Dla zapobiegania zaleca: zwiększenie odległości od źródła dźwięku, stawianie barier dźwiękoszczelnych lub/i zmieniających kierunek rozchodzenia się fali dźwiękowej, ochrona pomieszczeń poprzez zmianę konstrukcji budynków nowo budowanych i/lub podwójne szyby wiążące się z zaleceniem montażu klimatyzacji. Literatura wspomina o niedoskonałościach powyższych metod, ich wybiórczości (sfera sportów i wypoczynku przed rezydencją) Zestawienie tabel wyników i obliczeń prowadzonych od 1972 roku na podobieństwo naszych KNR-ów jest dostępne i pozwala oszacować zmiany klimatu akustycznego nieruchomości w związku z ponoszonymi nakładami. Aby zmniejszyć odchylenia związane z sztywną metodologią pomiarów i uwzględnić możliwie w sposób zestandaryzowany subiektywne odczucia hałasu opracowano klika procedur kategoryzowania hałasu. Dla obrazu bez roszczenia prawa do tłumaczenia definicji na użytek opinii sądowej: db decybele: fundamentalna skala mierzenia hałasu, nie różnicuje wysokości dźwięku. db(a) decybele miareczkowany: w sposób geometryczny uśrednia dźwięk do skali tonów słyszanych przez większość ludzi, współczynniki opracowane przez A. Grahama Bella. PNL postrzegany poziom dźwięku: pomiary w interwałach oktawowych. EPNL odczuwany hałas: pomiary w 1/3 interwałów oktaw przy źródłach o dźwiękach brzegowych. EPNdB hałas rejestrowany: hałas generowany przez pojedyncze zdarzenie. Skala matematycznego podwajania. Dźwięk o sile 5 EPNdB słyszy każdy a 10EPNdB uważamy za dwa razy głośniejszy itd.

32 32 SEL poziom ekspozycji dźwięku: Uchwycenie zależności siły dźwięku i trwania oraz zasięgu, poziom natężenia najwyższego, energia hałasu przeliczona i uśredniona, odniesiona do okresu 1 sekundy hipotetycznej ekspozycji. SENEL synonim j.w. CNR mieszany system pomiaru hałasu: graficzne odwzorowanie oparte na okresie 1 godziny w związku z ilością lotów, porą dnia, poziomem hałasu. Celowo tworzy strefy wpływu hałasu. Często obecnie zastępowane przez DNL opisane poniżej. NEF prognozowana ekspozycja hałasu: przewidywany totalny hałas lotniczy generowany na tereny sąsiadujące z lotniskiem w typowym 24 godzinnym okresie z korektą kary nocnej. Metoda adaptowana przez amerykańskie odpowiedniki wydziałów urbanistycznych do prowadzenia polityki zagospodarowywania przestrzeni. CNEL środowiskowa zasada pomiaru hałasu: metoda używana w Kalifornii z dodatkowa karą wieczorną i nocną. Ostatecznie obejmuje szersze obszary niż NEF. ASDS system opisywania hałasu lotniczego: polega na pomiarze terenu i zakresu przekroczeń natężenia hałasu w celu wygenerowania mapy zanieczyszczeń dźwiękiem. Praktycznie powszechnie w opracowaniach zastępowana przez DNL. DNL pomiar poziomu dźwięku uśredniony dzień i noc: W uproszczeniu pomiary dźwięku o tonach rejestrowanych przez ludzi odnosi się do poziomu jego ekspozycji SEL (amplituda i czas występowania w korelacji 1s) i w okresie 24 godzin zdarzenia z czasu nocnego doważa się karą 10dB(A). Metoda bardzo powszechna lecz w literaturze przedmiotu krytykowana z powodu braku społecznej korelacji w przypadku hałasu samolotów odrzutowych. Podnoszony problem obrazuje przykład: A65DNL odpowiada 500 zdarzeniom dźwiękowym o poziomie jednostkowym 87,5 dba, i odpowiednio 100 zdarzeniom 94,4 dba oraz 50 zdarzeniom 97,4dBA i wystarczy jeden fakt przelotu o hałasie 97,4dBA. Inaczej mówiąc uśrednianie poziomu dźwięku ekspozycyjnego do okresów dobowych pomija czasami burzący jednostkowo nocny klimat akustyczny spowodowany hałasem przelotu odrzutowego statku powietrznego.

33 33 Leq poziom dźwięku równoważnego: pomiar sumuje energie dźwięku jego poziom i czas trwania, humanizując odczyt wyników odnosząc wnioski do hałasu ekspresu do kawy. NNI hałas zindeksowany: W oparciu o efekty hedonistyczne podobnie jak w Leq, każdorazowe pomiary są humanizowane i odnoszone do hałasów naturalnych w ognisku domowym. Metody indeksacji porównań mimo krytyki nie zrozumiałości metodologicznych przyjmowanych parametrów używać się zaczyna na skalę nie naukową w Wielkiej Brytanii. Przykładowo 30NNI równoważy 73 loty w ciągu doby o głośności emotywnej 82 PNdB odpowiednio odkurzacz pracujący około 2 metrów od słuchacza. Złożoność obrazują fakty. Wokół lotniska w Los Angeles ogromne rezydencję po rozbudowie lotniska zostały przez właścicieli rozebrane. Wokół lotniska w Las Vegas na terenach przyległych władze federalne pobudowały kondominia z przeznaczeniem na wynajem. Przyjmuje się, że gdy wpływu hałasu nie można wyeliminować nieruchomości o wartości ponad średniej tracą więcej gdyż nie można już je wykorzystywać z najlepszym przeznaczeniem. Wynajmujący mniej odczuwają wpływ hałasu niż właściciele. Oddziaływanie lotniska to nie tylko hałas. Podkreśla się naruszenie krajobrazu, zanieczyszczenie, ruch związany z logistyką podróżnych, strach przed katastrofą, szkodliwe oddziaływanie na zdrowie promieniowania. W pracach studialnych międzynarodowego lotniska w Los Angeles (LAX) w 1993 roku zauważono porównując grupę celową mieszkającą wokół lotniska z grupą reprezentatywną z nie objętej wpływem lokalizacji LAX: wzrost zapadania na choroby wieńcowe o 18%. Wzrost śmierci nagłej dla ludzi ponad 75 roku życia o 60%. Podwójną ilość samobójstw wśród populacji ludzi pomiędzy 45 a 54 rokiem życia. Podobnej skali badania w Kaliforni [Orange County Health Department in California] i Anglii [Springfield Mental Hospital] wskazują na powstawanie dolegliwości związane ze zdrowiem psychicznym, fizycznym, zakłóceniami w śnie, zmniejszeniem poczucia prywatności, zaburzeniami komunikacji społecznej i ubytkami w słuchu. Federalny Departament lotnictwa od 1959 roku prowadzi badania i rejestrowanie faktów pomocnych w uchwyceniu rynkowych zależności sąsiedztwa lotnisk. Analizowane były i są wszystkie aspekty. Uwzględnia się również korzyści lokalizacji w pobliżu płyty lotniska. Zauważane jest zwiększenie zatrudnienia, poprawa sieci dróg,

34 34 skrócenie czasu dojazdu do tras szybkiego ruchu, intensyfikacja wykorzystania terenu chociażby poprzez sieć infrastruktury usługowej terminala lotniczego. Rozwikłaniu sieci wzajemnych zależności służy rejestracja transakcji historycznych w obrocie nieruchomości i odnoszenie ich do reprezentatywnych lokalizacji położonych w terenach wolnych od wpływu lotniska. Średnia rejestrowana deprecjacja majątku szacowana jest na poziomie 7% do 12%. Ciężar problemu obrazują dane, że sześć milionów amerykanów mieszka na 365 tysiącach hektarów terenów objętych wpływem lotnisk. Dodatkowo 600 tysięcy ludzi mieszka na terenach, które w planach perspektywicznych z uwagi na natężenie hałasu lotniczego nie dostały by zgody na nową planowaną zabudowę mieszkalną. Nieruchomości usytuowane w obszarach wpływu lotnisk nie wykazują automatycznie utraty wartości. Analiza wpływu hałasu na wartość rynkową uwzględnić musi także rynek lokalny, w szczególności uwarunkowania rynku pracy. Liniową zależność pomierzyć można minimalizując błędy metodą porównywania transakcji. Autor przyznaje, że metoda dyferencjacyjna obarczona jest także niedokładnością. Nie możliwe jest pełne rozdzielenie efektów wpływających korzystnie i ujemnie na wartość. Mimo istniejących ekstremów badacz musi oprzeć się na prawidłowościach powtarzalnych o znacznej statystycznej korelacji. Istnieją ludzie, którym sąsiedztwo i hałas lotniczy nie przeszkadzają i nie odczuwają strachu mieszkając w strefie korytarzy startów i lądowań. Inni natomiast mimo nakładów na wyciszenie akustyczne nie akceptują lokalizacji skażonych wpływem ruchu samolotowego. Federalny Departament Lotnictwa ukonstytuował projekt badawczy w 1994 roku analizujący przy pomocy metody retrospektywnej Baltimor/Washington International Airport (BWI), Los Angeles International Airport (LAX) John F. Kennedy Airport w Nowym Jorku (JFK). Skatalogowano większość transakcji historycznych i współczesnych. Podzielono bazę danych na obszary znajdujące się pod wpływem lotnisk i wolne od immisji.

35 35 Analiza lotniska BWI wykazała, że utrata wartości wynosiła od 627 USD do USD za poszczególny dom. Prace nad lotniskiem LAX uszczegółowiono i zróżnicowano nieruchomości. Nieruchomości tanie zauważono tanieją średnio o 1268 USD z zależnością parametryczną -0,07% za każdy dba w stosunku do stref nie obciążonych. Nieruchomości klasy umiarkowanej ceny tracą na wartości średnio USD przy korelacji 1,12% na każdy przekroczony dba. Utrata wartości na rynku nieruchomości mieszkalnych oceniona została od 0,8% dla nieruchomości tanich, 15,7% średnio i 19% dla nieruchomości z klasy umiarkowanej/średniej. Opracowanie rynku nieruchomości wokół lotniska JFK odnotowały utratę wartości od 0,12% na 1 dba za domów tanich. 0,46% straty wartości dla domów dla skoku izofony o 1dBA dla domów klasy średniej, oraz 1,35% na 1 dba dla rezydencji droższych. Uchwycone zależności niezwłocznie zasymilowane zostały przez rynek obsługi nieruchomości. Strata wartości domów średniej klasy o przeszło 19% na terenach objętych oddziaływaniem lotnisk w połączeniu z standardem obsługi kredytów na zakup nieruchomości mieszkalnej wymagającym 20 % wpłaty. Instytucje finansowe znając także prawidłowość, że zmodernizowane, nowoczesne nieruchomości z wyższymi cenami tracą czasami blisko połowę wartości ostrożnie finansują kredyty na modernizacje starych i budowę nowych rezydencji na terenach objętych hałasem lotniczym.

36 36 Lokalne analizy rzeczoznawców amerykańskich i maklerów nieruchomości stosują różne metody i parametry porównań. Dowolność metodologii i bogactwo jednostek pomiaru hałasu omówione powyżej. Stowarzyszenia wyceny opracowują tabele uśredniające powstające analizy, które pomocne są w rozstrzyganiu sporów występujących w obrocie nieruchomościami. Przykładowo: tabela utraty wartości nieruchomości w zależności od wartości nieruchomości: Klasa domu Strefa NNI Strefa NNI Strefa ponad 55 NNI Tanie domy 0,00% 2,90% 5,00% Średnie domy 2,60% 6,30% 10,50% Drogie domy 3,30% 13,30% 22,50% tabela utraty wartości nieruchomości w różnych konturach wpływu hałasu: Klasa nieruchomości Strefa NNI Strefa ponad 45 NNI Tanie domy 4,50% 10,30% Średnie domy 9,40% 16,50% Drogie domy 16,40% 29,00% Finalnie powstają na użytek urzędów i społeczeństwa wzory parametryczne typu poniżej:

37 37 European Commision DG Tren F3 Study on the different aspects of noise limits at Airport Final Report 05/10/04 doc: CSS/CCI494/Final Report v2. Dokument zlecony przez komisję lotnictwa Unii Europejskiej zbiorczo przedstawia obowiązujące ustawodawstwo i przepisy kontroli wpływu na środowisko ruchu lotniczego w poszczególnych krajach. Głównie dotyczy konstruowania limitów dźwięków. Opracowanie wskazuje, że występuje różne podejście do tematu. Dla przykładu limity określane na moment 1 sekundy, ustanawiane dla pory dziennej i pory nocnej obowiązują np w Austrii, Belgii, Czechach, Włoszech, Szwecji, Wielkiej Brytanii, Danii, Norwegii i Hiszpanii. Limity określone na okres uśredniające hałas obowiązują np. w Belgii, Danii, Francji, Portugalii, Hiszpanii, Szwajcarii, Wielkiej Brytanii i Włoszech. Każdy kraj ma swój system radzenia sobie z hałasem. Dostosowywany jest on do istniejącej sytuacji i polityki ochrony środowiska prowadzonej przez rządy. Różnorodne metody pomiaru i metodologii ustanawiania utrudniają porównanie. Wspólne jest jedynie oderwanie zasad od rzeczywistości projektowanej lecz osadzenie ich w realiach zastanych. Próbuje się wyeliminować z rynku loty głośniejszych statków powietrznych. Zakazuje kategorycznie lub ogranicza intensywność lotów nocnych. Brak wspólnej i doskonałej sformalizowanej metody liczenia kosztów. Monitorowanie natężenia hałasu jest powszechne i poprzez system mandatów i licencji użytkowych dla lotnisk stymuluje się ochronę przestrzeni akustycznej mieszkańców. Skala ruchu lotniczego pokazują liczby, że ORLY we Francji to ponad zdarzeń lotniczych w roku dla wyobrażenia blisko co minutę lot. Lotnisko Okęcie nie jest rejestrowane w pierwszej setce pod względem ilości lotów samolotów. Raport nie porusza spraw lotnictwa wojskowego i samolotów odrzutowych wskazując na wycofanie z użytkowania statków odrzutowych ponad dźwiękowych modelu concorde. Doświadczenia historyczne używane są podczas procesu wydawania koncesji na rozbudowę choćby poprzez budowę nowego pasa startowego lub lokalizację nowego lotniska. Problem konieczności regulacji odgórnej przestrzeni akustycznej w Unii Europejskiej jest zauważony i zapewne będą prowadzone negocjacje zmierzające do unifikacji norm i zasad kształtowania ochrony środowiska w zakresie walki z niechcianym hałasem. Polska nie została poddana opracowaniu prawdopodobnie z powodu, że raport powstał na podstawie źródeł z 2002 roku.

38 38 Note by DfT Noise impacts of Airport Developments considered in the National Consultation Documents. SERAS Noise Impact. UK Aviation National discussion paper Praktyczna wskazówka interpretacyjna oparta na zielonej księdze zasadach wyceny w Wielkiej Brytanii i propozycji rządowej agendy lotnictwa UK, używania instrumentów finansowych przy szacowaniu utraty wartości nieruchomości. Opracowanie analizuje społeczne koszty rozbudowy lotnisk Heathrow, Birmingham i Manchester do roku 2030 ponoszone finalnie przez pasażerów w opłatach lotniskowych wskutek naruszenia norm ochrony środowiska. Przedstawia metodologie i algorytm postępowania i kilka tabel zbiorczych. Matematyka statystyczna i obróbka liczbowa danych z rejestrami transakcji dostępna na Mapa sozologiczna przy pomocy programu komputerowego przedstawia prognozę konturów hałasu, który wystąpi w przyszłości po rozbudowie pasów lotnisk i/lub zmianie intensywności lotów. Mapa katastralna ewidencji gruntów i budynków specyfikuje ilość domów objętych immisją hałasu w nowych strefach wyznaczonych dla poszczególnych opcji modernizacji. Wartość nieruchomości szacowana jest w oparciu o dotychczas zarejestrowane transakcje, zgodnie ze stanem i cenami aktualnymi. Przyjmuje się za obowiązującą także w przyszłości uprzednio wypracowaną zależność utraty wartości nieruchomości zlokalizowanych w poszczególnych konturach/ strefach. Z reguły jeśli parametr jest nie ostry do obliczeń brany jest czynnik niższy. Oblicza się symulacje i porównuje wartość globalną należnych odszkodowań dla poszczególnych opcji rozbudowy czy modernizacji lotnisk. Kwotę łączną kosztów społecznych intensyfikacji lotów dzieli się na ilość roczną obsługiwanych pasażerów i po zdyskontowaniu na chwilę obecną uzyskuje się wartość jednostkowej opłaty lotniskowej nakładanej na ludzi dzisiaj dla finansowania przyszłej rozbudowy. Wypłata odszkodowania następuje w dniu zatwierdzenia projektu i wydaniu zgody na przystąpienie do realizacji zadania inwestycyjnego. Prognoza utraty wartości odnosi się

39 39 do momentu oddania inwestycji do użytkowania. Wartość odszkodowania jest dyskontowana z przyszłości na dzień wypłaty. Przykład finalnych tabel zbiorczych z analizą finansową feasibility study projektu stworzonego w 2000 roku z terminem realizacji na 2011 rok: Lotnisko, cena średnia domów w, opcja planów. Domy w strefie w tysiącach Wartość łączna domów bez dyskonta w milionach Wartość łączna domów zdysyskontowa na w milionach Średnia utrata wartości z wartości po dyskoncie w Heathrow ( za dom) Intensyfikacja 116, , Opcja E , Gatwick ( za dom) Opcja , Opcja E , Stansted ( za dom) Opcja , Opcja , Luton ( za dom) Opcja Opcja E Cliffe Marshes ( za dom) Opcja , Birmingham ( pomiędzy a za dom) Intensyfikacja Wąski obszar Szeroki obszar East Midlands (pomiędzy a za dom) Utrzymanie ruchu Intensyfikacja , Korelacja opłaty lotniskowej na pasażera w

40 40 Szeroki obszar Glasgow ( za dom) Opcja Opcja Edinburgh ( za dom) Opcja , Opcja , Opcja , Manchester (pomiędzy a za dom) Wysoki wzrost , MPPA , University of Amsterdam The Case of Airport Noise Bernard M.S. van Praag, Barbara E. Baarsma Instytut IZA to międzynarodowa organizacja badawcza z siedzibą w Bonn w Niemczech, działająca na zasadach non profit, finansowana przez pocztę niemiecką, departament internetu. Autorzy podjęli się analizy wartości pieniężnej utraty wartości nieruchomości ogniskując swoje zainteresowanie wokół lotniska Schiphol Amsterdam w Holandii. Lotnisko zostało otwarte i istnieje od 1926 roku. Z początkiem lat 60-tych lokalna społeczność zaczęła podnosić uciążliwość ruchu powietrznego w życiu codziennym. Podczas monitorowania rynku i prowadzonych badań zależności cenowych w Holandii zaobserwowano, że monetarny wyraz utraty wartości nieruchomości jest większy od różnicy ceny rynkowej. Wyróżniono dodatkowo kategorię kosztów rezydualnych cena cienia. Podnoszone jest, że niekiedy ludzie z powodu hałasu zmuszani są opuścić domostwo. Rynek wyraża relację popytu i podaży w wartości rynkowej nieruchomości. Jednakże nie mamy pewności działania na rynku doskonałym. Ludzie przyparci do wyprowadzenia się odczuwają nie rynkowe obciążenia. Praca poświęcona jest metodzie oceny czynnika kosztów pozostałościowych, których uwzględnienie pozwala w pełni oszacować powstałą szkodę w połączeniu z utratą wartości rynkowej nieruchomości. Metoda pomiaru szczęścia koncentruje się na analizie hedonistycznej szacowania strat osobistych. Pomiar jest pośredni wykorzystujący badania ankietowe. Kwestionariusz

41 41 oparty jest na serii pytań opracowanych w 1965 roku przez Cantrila. Skala odpowiedzi jest 10 punktowa od oceny zjawiska jako bez wpływu do najistotniejszej determinanty. Klimat akustyczny i strefy nadmiernego hałasu w Holandii mierzone są zgodnie z metodą Kosten-unit. Jest ona bardzo podobna do amerykańskiego sytemu wyznaczania stref hałasu [NEF] i zasad obowiązujących w Wielkiej Brytanii [NNI]. Holendrzy także penalizują loty nocne, uwzględniają impulsy hałasu szczytowego relatywizowane do okresów 1 sekundowych. Odmiennością jest wyodrębnianie i obarczanie podwyższonymi normami także czasu wieczornego okresu od 18 godziny do 22. Metoda szacowania warunkowego [CVM] zasadza się na znalezieniu równowagi pomiędzy gotowością zapłaty odszkodowania [WTP] i gotowością akceptacji powyższej zapłaty [WTA]. Sensem jest zadanie pytania ile ludzie uczestnicy gry rynkowej gotowi są zapłacić za redukcję hałasu. W 1996 roku wokół lotniska Feitelson w Izraelu przeprowadzoną kompleksowe badanie metodą CVM. Przepadano trzy osady, które miały zostać strefą wpływu lotniska po rozbudowie. respondentami byli właściciele 4 pokojowych standardowych domów. Wyniki w grupie właścicieli mieściły się w skali 2,4% - 4,1% spadku za 1dBA a w grupie najemców 1,8% - 3,0%. Tłem badania były nieruchomości obciążone podobnym poziomem hałasu lecz innym źródłem [komunikacja naziemna]. Kontrolne badania historyczne prowadzone zgodnie z metodą dyferencjacyjną wykazały parametr średni 0,6% straty za 1dBA przekroczenia poziomu hałasu. Doświadczenie wskazało uwagę na niebezpieczeństwo kreowania odpowiedzi i upowszechnianie strategii wymuszania. Relacje podmiotów zależnych i dominium oparte są współzawodnictwie i konsensusu w negocjacjach prowadzonych wprost trudno oczekiwać. W 1998 roku na terenach 50 hektarów wokół lotniska Schiphol w Amsterdamie przeprowadzono szeroko zakrojona ankietę. W pełni odpowiedziało 17% respondentów, tym samym badanie uznano za reprezentatywne. Obok mieszkańców Amsterdamu ankieta dotarła do ludzi mieszkających w 20 innych miejscowościach i wioskach. Odniesiono odpowiedzi na 51 pytań z treścią ukrytą, do wyników z monitoringu poziomów hałasu prowadzonych na bieżąco przez służby kontroli lotów. Projekt jest prowadzony nadal i odnoszony będzie wynik hedonistycznej prognozy do realiów obserwowanych w realnej rzeczywistości rejestrowanej w rynkowym obrocie. Przykład pozyskanego materiału badawczego w tabeli zbiorczej:

42 42 Proszę wskazać częstotliwość występowania i źródło hałasu w sąsiedztwie domu. Źródło hałasu nigdy czasami regularnie często zawsze Brak zdania Samochod 21,2% 40,3% 13,5% 6,4% 7,1% 11,6% y Tramwaje 69,4% 6,1% 1,9% 1,0% 2,1% 19,5% Kolej 65,9% 9,1% 2,1% 1,5% 1,8% 19,6% Samoloty 11,4% 32,9% 18,6% 18,8% 13,2% 5,1% Przemysł 67,1% 9,0% 2,0% 1,2% 0,4% 20,4% Rozrywka 67,5% 10,6% 1,7% 0,6% 0,5% 19,1% Sąsiedzi 38,9% 32,1% 7,1% 3,8% 1,8% 16,4% Młodzież 43,1% 29,8% 5,3% 2,6% 0,9% 18,4% Inne 39,4% 3,2% 2,7% 1,8% 0,9% 52,0% Zasada równowagi użyta została do wsparcia szacowania warunkowego o czynnik kosztów rezydualnych. Na rynku idealnym nieruchomości różniące się wyłącznie wpływem hałasu ruchu samolotowego znalazły by poziom równowagi poprzez obniżenie ceny. Wartość ta wyceniła by wyrządzoną szkodę. Zdaniem autorów rynek nieruchomości w Amsterdamie nadal daleki jest od równowagi. Dodatkowo podnoszony jest fakt unaoczniony przykładem. Kupujemy dom, choćby na kredyt, w wieku 25 lat. Po 25 latach życia gdy mamy 50 lat nasze przychody się podwoiły. Dzieci opuściły gniazdo rodzinne. Od kilku lat w pobliżu biegnie nitka autostrady. Dzisiaj z nową pozycją społeczną już nie kupilibyśmy tego domu. Ceny domów się podniosły. Jednakże koszty fizycznej przeprowadzki są ogromne. Z uwagi na przywiązanie do otoczenia i sąsiadów decydujemy się pozostać na jesień życia w starym domu. Pomiar powyższej nie wskazuje rynkowej siły przywiązania to istotna de stymulanta oszacowania kosztów rezydualnych/ pozostałościowych. Bada się zależność wieku właściciela, struktury jego najbliższej rodziny, poziomu dochodów gospodarstwa rodzinnego, wyczulenia subiektywnego na wpływ sąsiedztwa lotniska, charakterystykę spędzania czasu wolnego mieszkańców nieruchomości, wyposażenie i zainstalowane funkcje domu. Aktualnie wyniki subiektywnego i zrelatywizowanego oglądu społecznego hałasu średnio wynoszą od 0% do 2,24% i naukowcy postulują by o wyniki ich obserwacji podnosić odszkodowanie obliczone przy użyciu metod analizy ruchu cen rynkowych.

43 43 Portland State University 2003 The Impact of Airport Noise on Residential Darren Muldoon Praca edukacyjna powstała na Uniwersytecie Portland w USA na bazie danych z 1995 roku. Dokument przywołuje, kategoryzuje i wyjaśnia podstawy prawne federalne i stanowe, definicje hałasu i pomiarów zakresu i zasięgu stref hałasu lotniczego oraz przegląd dostępnej literatury naukowej traktującej o zagadnieniu. Z tekstu pominięto w streszczeniu zagadnienia nie istotne dla polskiego odbiorcy. Wyłuskane są myśli i twierdzenia systematyzujące i prowadzące dyskurs o metodzie wyceny szkód powstałych na ternach narażonych na nadmierny hałas związany z ruchem statków powietrznych. Tekst traktuje o oddziaływaniu lotniska Hilsboro w Oregonie na wartość domów w jego otoczeniu. Materiał źródłowy to rejestr transakcji rynkowych w okresie roku. badano zależność wartości nieruchomości od wpływu hałasu lotniska. Hałas jest jedną z determinant, czynników wpływających na wartość nieruchomości. Z różnym nastawieniem i czasami ekstremalnie mieszkańcy reagują na sąsiedztwo infrastruktury lotniczej. Transakcje zbycia odbywają się z pełną świadomością i zgodnie ze standardami pośrednictwa fakt bliskości lotniska i oddziaływania hałasu jest kupującemu znany. Lotnisko wywiera także pozytywny wpływ na wartość nieruchomości. Poprawia się unerwienie transportu, minimalizowane są koszty logistyki, rozszerza się rynek pracy i usług, napływają inwestycje i czynione są nakłady modernizacyjne na sąsiednie nieruchomości. Efekty wsparcia i pozytywy rosną proporcjonalnie do wielkości lotniska i ilości pasażerów z niego korzystających. Zanieczyszczenia powietrza czy środowiska dźwiękiem nie są większe niż na terenach uprzemysłowionych. Miasteczko w latach dziewięćdziesiątych w okresie 10 lat podwoiło liczebność mieszkańców. Analizowano wartość domów wokół lotniska i wartość ziemi niezabudowanej. Pas ziemi wokół płyty o średniej szerokości 1 km jest wyłączony z zabudowy. Zmiany ceny gruntów niezabudowanych porównywano do transakcji ziemią z części miasteczka oddalonej od portu. Wpływ lotniska się zmienia wskutek wycofywania samolotów głośniejszych i zamiana sprzętu na nowocześniejszy. Zmieniają się procedury lotów i trasy pasów startów i lądować, dopasowując korytarze nalotowe do wymogów ochrony środowiska. Powszechnie budowane są zapory i ekrany dźwiękowe. Budynki montują i projektowane są z odpowiednimi wygłuszeniami.

44 44 W oparciu o przedstawione zasady i dane o ruchu i statkach powietrznych mapa konturów lotniska Portland z archiwum Departamentu lotnictwa i Rozwoju: tabela odpowiednik graficzny polskich miejscowych planów zagospodarowania przestrzeni.