Second home to koncepcja dotycząca inwestowania na RYNEK SECOND HOME W POLSCE TENDENCJE I PERSPEKTYWY 1

Transkrypt

1 RYNEK SECOND HOME W POLSCE TENDENCJE I PERSPEKTYWY 1 Bogumiła Budzińska Analityk Rynku Nieruchomości BRE Property Partner Sp. z o.o. Obserwowany na polskim rynku od kilku lat intensywny rozwój budownictwa mieszkaniowego przyczynił się do powstawania coraz to nowszych i ciekawszych produktów w tym sektorze. Jednym z takich rozwiązań jest segment second home, czyli tzw. drugi dom. Second home to koncepcja dotycząca inwestowania na rynku nieruchomości, polegająca na zakupie kolejnego mieszkania (apartamentu wakacyjnego), najczęściej z wykorzystaniem opcji timesharing. Oznacza to, że właściciel nieruchomości w dogodnych dla siebie okresach przeznacza apartament na własny użytek, a wtedy, gdy z niego nie korzysta - wynajmuje. Taki rodzaj podziału użytkowania nabytego lokalu pozwala na generowanie strumienia przychodów, którego celem jest zapewnienie dodatniej rentowności inwestycji. Dlatego koncepcja second home sprawdza się najlepiej w całorocznych obiektach hotelowych, które mają bogatą wewnętrzną infrastrukturę rekreacyjnorehabilitacyjną. Sama koncepcja posiadania drugiego domu na wakacje sięga w Polsce przełomu XIX i XX wieku. Najsłynniejsze miejsca, gdzie powstawały domy letniskowe, które częściowo, już w innej postaci użytkowej, przetrwały nawet do dnia dzisiejszego, to: Konstancin pod Warszawą, Jurata na Helu, Nałęczów czy Zakopane. Tradycja ta, na skutek zmian ustrojowych i politycznych, na wiele lat została porzucona. Dziś apartamenty i mieszkania w miejscowościach 64

2 WYKRES 1. Ruch turystyczny w Polsce w latach oraz prognoza do 2013 r. Średnie tempo zmian : 2.2%. Przyjazdy turystów do Polski ogółem w latach i prognoza do 2013 r. (w mln osób). Przyjazdy turystów z krajów Unii Europejskiej (bez Niemiec) do Polski w latach i prognoza do 2013 r. (w mln osób). Turyści polscy i zagraniczni korzystający z obiektów noclegowego zakwaterowania turystycznego w latach i prognoza do 2013 r. (w mln osób). Źródło: opracowanie BRE Property Partner na podstawie szacunków i prognoz Instytutu Turystyki oraz danych GUS. Źródło: opracowanie BRE Property Partner na podstawie szacunków i prognoz Instytutu Turystyki oraz danych GUS. turystycznych stopniowo zaczynają wypierać tradycyjne domki letniskowe. Rynek ten rozwija się przede wszystkim w znanych kurortach nadmorskich i górskich oraz nieco wolniej na Mazurach. Ponadto, charakteryzuje się on bogatym zróżnicowaniem produktów, w ramach których można wyróżnić m. in.: rynek apartamentów mieszkaniowych rynek apartamentów w kompleksach hotelowo-uzdrowiskowych rynek aparthoteli. Spośród wymienionych produktów ciekawym rozwiązaniem dla osób, które chcą posiadać prywatny apartament, są hotele condo, aparthotele 2. Poprzez zakup nieruchomości w koncepcji timesharing właściciel ma bowiem możliwość spędzenia wakacji u siebie, a jednocześnie czarterowania posiadanego apartamentu w okresach, kiedy z niego nie korzysta. Pozwala to, z jednej strony, zaspokoić własne potrzeby związane np. z odpoczynkiem, z drugiej zaś jest źródłem przychodów. Polski rynek apartamentów wakacyjnych znajduje się dopiero w początkowej fazie rozwoju. Już teraz jednak można wskazać kilka czynników, które w znaczący sposób będą stymulować jego wzrost. I. Wzrost zamożności społeczeństwa i zmiana stylu życia Czynnikiem przemawiającym za rosnącym znaczeniem rynku second home jest wzrastająca zamożność polskiego społeczeństwa. Powołując się na dane GUS można oszacować, że na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosło prawie trzykrotnie. I tak w 1997 r. średnia płaca kształtowała się na poziomie nieco ponad zł, podczas gdy w 2007 r. wartość tego wskaźnika wyniosła 2 888,20 zł, a na koniec listopada 2008 r ,90 zł. Ponadto, szacunkowe dane banków wskazują, że w Polsce jest ponad 100 tys. osób, które zarabiają miesięcznie powyżej zł netto. Wszystko to ma bezpośrednie przełożenie na wzrost zainteresowania luksusowymi mieszkaniami w miejscowościach turystycznych. Poza tym dla wielu osób zakup wakacyjnych apartamentów staje się alternatywą dla drożejących hoteli i niewystarczającej bazy noclegowej w najbardziej atrakcyjnych kurortach. Choć swój drugi dom posiada jeszcze niezbyt duża liczba Polaków, to jednak ta sytuacja z roku na rok się zmienia. Z badań przeprowadzonych przez Ipsos na zlecenie firmy Stark Development wynika, że 78 proc. 65

3 WYKRES 2. Korzystający z noclegowej bazy hotelowej w Polsce w latach z bazy hotelowej w Polsce wg kraju pochodzenia. Korzystający z bazy hotelowej w Polsce wg typu hotelu w 2007 r. (w %). Źródło: opracowanie BRE Property Partner na podstawie danych Instytutu Turystyki oraz GUS. Polaków chciałoby posiadać wakacyjny dom poza miastem, a tylko 12 proc. ma taką nieruchomość. II. Ożywienie ruchu turystycznego Wpływ na rosnące znaczenie rynku second home ma także ożywienie ruchu turystycznego w Polsce. Według danych Instytutu Turystyki w 2007 r. nasz kraj odwiedziło prawie 15 mln turystów, natomiast do 2013 r. ta liczba ma wzrosnąć do poziomu około 17,1 mln osób. Oznacza to średnioroczną dynamikę liczby przyjazdów turystów do Polski w latach na poziomie 2,2 proc. Ogółem, w ciągu całego 2007 r., znacznie (o ponad 25 proc.) wzrosła liczba przyjazdów z: Portugalii, Irlandii, Luksemburga, Norwegii, Hiszpanii, Turcji, Estonii i Belgii. Wzrostem na poziomie proc. wykazały się: Szwajcaria, Wielka Brytania, Korea Płd., Włochy, Łotwa, Izrael, Japonia, Australia, Francja, Mołdowa, Dania i Bułgaria. Z kolei liczba przyjazdów z Niemiec wzrosła o 2,4 proc., a z pozostałych krajów 15 UE o 12 proc. Dane te przedstawiono w wykresie 1. III. Korzystający z bazy noclegowej Kolejnym czynnikiem wpływającym na rozwój rynku apartamentów wakacyjnych jest rosnąca liczba osób korzystających z bazy noclegowej. Według oficjalnych statystyk w 2007 r. wzrosła ona w ciągu roku o 8,1 proc. i ukształtowała się na poziomie prawie 19 mln. Przyglądając się strukturze korzystających z bazy noclegowej w Polsce w 2007 r., można zauważyć, że ponad 50 proc. turystów wynajęło pokoje w hotelach, w tym: przynajmniej cztery z dziesięciu osób (41,1 proc.) spędziły ten czas w obiektach trzygwiazdkowych, zaś nieco ponad jedna czwarta (25,3 proc.) w hotelach dwugwiazdkowych. Z nieruchomości luksusowych (hotele pięcio- i czterogwiazdkowe) w tym czasie na terenie kraju skorzystało blisko 12 proc. ogółu korzystających z bazy noclegowej w Polsce, w tym prawie 53 proc. stanowili cudzoziemcy. Dane te przedstawiono w wykresie 2. W 2007 r. w polskiej hotelowej bazie noclegowej o podwyższonym standardzie (hotele pięcio- i czterogwiazdkowe) wynajęło pokój nieco ponad 2,2 mln osób. W grupie turystów korzystających z obiektów pięciogwiazdkowych w 2007 r. ponad 60 proc. stanowili cudzoziemcy. W ciągu roku ich liczba wzrosła o 9,7 proc. i wyniosła ponad 488 tys. Warto zauważyć, że w przypadku tej grupy turystów przewidywany jest wzrost przyjazdów w celach biznesowych. Według danych Instytutu Turystyki znacznie, zwłaszcza w I kwartale 2007 r., wzrosło znaczenie turystyki biznesowej w przyjazdach do Polski. Łącznie, w całym 2007 r. 27 proc. przyjazdów było motywowanych sprawami służbowymi. W celach turystycznych nasz kraj odwiedziła blisko co piąta osoba (18 proc.). 66

4 WYKRES 3. Korzystający z noclegowej bazy hotelowej w Polsce w latach z hoteli (ogółem). z hoteli * * * * *. z hoteli * * * *. Źródło: opracowanie BRE Property Partner na podstawie danych Instytutu Turystyki oraz GUS. Według szacunków Instytutu Turystyki służbowe lub biznesowe cele przyjazdu najczęściej deklarowali turyści z krajów 15 UE, w tym głównie Niemcy. Wśród nowych członków Unii (głównie mieszkańców Litwy, Łotwy i Estonii) zwracają uwagę podobnie jak w 2006 r. bardzo liczne podróże tranzytowe. Podobnie jak w 2006 r., blisko jedna trzecia przyjazdów biznesowych miała na celu prowadzenie samodzielnych interesów. Kolejne 30 proc. ma charakter delegacyjny (tj. związane z prowadzeniem interesów w imieniu firmy ). W tym kontekście można spodziewać się zwiększenia zapotrzebowania na i tak niewystarczającą bazę noclegową o podwyższonym standardzie - przypomnijmy obiekty pięcioi czterogwiazdkowe w 2007 r. stanowiły niecałe 8 proc. hotelowej bazy noclegowej. Zainteresowanie korzystaniem z nowoczesnych wypoczynkowych nieruchomości luksusowych wzrasta także wśród Polaków jeszcze w 2004 r. liczba osób korzystających z hoteli czterogwiazdkowych kształtowała się na poziomie ponad 427 tys., podczas gdy w ub. roku było to już o ponad 770 tys. Również wśród Polaków systematycznie wzrasta liczba zainteresowanych wypoczynkiem w obiektach pięciogwiazdkowych. W ciągu czterech lat ( ) liczba takich osób zwiększyła się dwuipółkrotnie i wyniosła blisko 283 tys. Dane te przedstawiono w wykresie 3. IV. Stan zasobów hotelowej bazy noclegowej Niemałe znaczenie dla rozwoju rynku luksusowych nieruchomości wakacyjnych ma także poziom zasobów hotelowej bazy noclegowej. Na podstawie oficjalnych statystyk można stwierdzić, że liczba hoteli w Polsce regularnie wzrasta. Z jednej strony jest to efekt inwestycji w hotelarstwie, a z drugiej dzieje się tak dzięki poprawie sprawozdawczości statystycznej i urealnieniu kategoryzacji. Według szacunków firmy PMR w latach baza hotelowa w Polsce będzie charakteryzowała się trendem wzrostowym w średnim tempie 7 proc. rocznie. Odpowiada to budowie prawie 30 tys. pokoi hotelowych w około 560 hotelach. W prognozowanym okresie średniorocznie powstawać może około 110 hoteli, co może oznaczać znaczny wzrost w porównaniu do blisko 50 hoteli oddawanych do użytku każdego roku w latach Generalnie, w 2007 r. zarówno liczba hoteli, jak i liczba dostępnych w nich miejsc noclegowych w stosunku do roku poprzedniego wzrosła odpowiednio o 5,8 i 5,5 proc. Pod względem dynamiki, znaczny w tym czasie przyrost nastąpił w przypadku liczby hoteli pięciogwiazdkowych. Wyniósł on 26,3 proc. W analizowanym okresie wzrósł także w sposób istotny stopień wykorzystania pokoi 67

5 WYKRES 4. Zasoby bazy hotelowej w Polsce w 2007 r. z bazy hotelowej. Korzystający z noclegów a liczba pokoi i miejsc noclegowych. Liczba miejsc noclegowych w hotelach. Liczba pokoi w hotelach. Źródło: opracowanie BRE Property Partner na podstawie danych Instytutu Turystyki oraz GUS. hotelowych. I tak, w 2007 r., w przypadku bazy hotelowej ogółem, wskaźnik ten kształtował się na poziomie 47,1 proc., podczas gdy w 2004 r. było to 39,8 proc. Znaczne wzrosty pod względem stopnia wykorzystania pokoi odnotowano również w przypadku obiektów o podwyższonym standardzie, a więc pięciogwiazdkowych i czterogwiazdkowych. W 2007 r. wskaźnik ten w przypadku tych pierwszych zwiększył się w stosunku do notowanego w 2004 r. o 13,1 pkt. proc. i ukształtował się na poziomie 60,3 proc., natomiast w przypadku lokali czterogwiazdkowych był to wzrost rzędu 8 pkt. proc. i wyniósł 56 proc. Dane te przedstawiono w wykresie 4. V. Planowany rozwój infrastruktury Istotnym czynnikiem determinującym zakup apartamentów wypoczynkowych może okazać się również planowany rozwój infrastruktury. Budowa autostrad, nowych lotnisk czy modernizacja kolei wszystko to niewątpliwie przyczyni się do wzrostu atrakcyjności naszego kraju dla turystów. Ponadto, organizacja przez Polskę Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej w 2012 r. może pośrednio stymulować również rozwój miejscowości wypoczynkowych. DLACZEGO WARTO INWESTOWAĆ NA RYNKU SECOND HOME? Zakup nieruchomości wakacyjnych należy do przedsięwzięć średnio- lub długookresowych o zadowalającej stopie zwrotu. I tak, rentowność nieruchomości w miejscowościach turystycznych oscyluje w granicach 5,5-6 proc. w przypadku dużych aglomeracji oraz około 8 proc. - w przypadku miejscowości turystycznych. Ważną zaletą rozwoju budownictwa w miejscowościach turystycznych jest również charakter położonych tam gruntów - z roku na rok maleje liczba działek nadających się pod zabudowę. Tym samym wartość gruntów przekłada się więc na rosnące ceny takich lokali. W tej sytuacji potencjalny nabywca może zyskać podwójnie wzrośnie wartość jego nieruchomości, a dodatkowo, jeśli byłyby to lokale wynajmowane turystom, będzie czerpał zyski z ich najmu. Przykładem tego mogą być: Hiszpania, Francja, Portugalia czy też południowa Turcja ceny takich lokali na przestrzeni trzech lat wzrosły tam o kilkadziesiąt procent. JAKIE SĄ DALSZE PERSPEKTYWY RYNKU SECOND HOME W POLSCE? Analizując aktualną sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych w naszym kraju, można wskazać na duży potencjał rozwoju segmentu second home w Polsce. Prognozy wskazują na intensywny rozwój budownictwa w polskich miejscowościach turystycznych przynajmniej w ciągu najbliższych 4-5 lat. Drugiej strony w kolejnych latach można spodziewać się wzrastającego popytu na takie nieruchomości. 68

6 Według badań, przeprowadzonych przez firmę Ipsos 3, wynika, że co ósmy badany jest właścicielem domu weekendowego, natomiast w ciągu 13 lat (tj. w latach ) liczba ta podwoiła się. Warto podkreślić, że popyt na tego typu mieszkania będzie generowany nie tylko ze strony rodaków. Niemałe znaczenie dla jego rozwoju mają i będą mieli także inwestorzy zagraniczni. Już teraz dostrzegają oni potencjał tego rynku oraz wzrastającą atrakcyjność turystyczną naszego kraju. Warto podkreślić, że o ile na rynku nieruchomości mieszkaniowych w największych polskich aglomeracjach ceny mieszkań podlegają korektom, o tyle zainteresowanie apartamentami wakacyjnymi dopiero zaczyna rosnąć.... Niniejszy tekst stanowi wyraz najlepszej wiedzy autora popartej danymi z kompetentnych rynkowych źródeł, jednakże nie powinien być traktowany jako jakakolwiek forma rekomendacji. PRZYPISY 1. Niniejszy tekst powstał w oparciu o dane i informacje pochodzące między innymi z następujących źródeł: Instytutu Turystyki, GUS, firmy PMR, (art. Nieruchomości wakacyjne ), (art. Inwestycja w apartamenty wakacyjne z dnia 1 października 2008 r.), ( Drugi dom dobrą inwestycją na przyszłość, z dnia 8 lipca 2008 r.). 2. Hotele, w których część lub całość apartamentów jest sprzedawana inwestorom, którzy następnie czerpią zyski z wynajmu. Pozyskanie najemców, ich obsługę, a także utrzymanie apartamentu powierzane jest wyspecjalizowanej firmie za odpowiednią opłatą. 3. Badanie przeprowadzone na zlecenie firmy Stark Development.