Wiadomości wstępne dotyczące ksiąg wieczystych. 1. Instytucja ksiąg wieczystych w rozwoju historycznym

Transkrypt

1 mgr Agata Menes Uniwersytet Wrocławski Wiadomości wstępne dotyczące ksiąg wieczystych 1. Instytucja ksiąg wieczystych w rozwoju historycznym Instytucja rejestrów nieruchomości znana była już starożytnym. Jej ówczesne funkcje wiązały się głównie ze sprawami wojskowymi i podatkowymi 1. W epoce średniowiecza, wraz ze wzrostem znaczenia własności ziemi jako podstawy ustroju gospodarczo-politycznego, rola tej instytucji ogromnie wzrosła, dlatego też większość autorów właśnie dopiero w wiekach średnich upatruje jej początków 2. Rozwój ksiąg wieczystych cechuje nierównomierność. Dotyczy to nie tylko poszczególnych krajów, ale także poszczególnych dzielnic czy terytoriów powstałych w wyniku rozbicia feudalnego. Hamująco działały tu również tradycje prawa rzymskiego, które na plan pierwszy wysuwało stosunki nieformalne (dokonywane bez udziału władz), nie czyniąc w tej materii różnic pomiędzy nieruchomościami a ruchomościami 3. W Polsce księgi nieruchomości zawsze związane były ściśle z umową przenoszącą własność nieruchomości, czyli tzw. wzdaniem" (resignatio). Zawierana była przed księciem, który stwierdzał jej dokonanie w formie zatwierdzenia (confirmatio). Od XIII B. Barlowski, E. Janeczko, Księgi wieczyste - rejestr nieruchomości, Warszawa 1988, s. 5. J. Wasilkowski, Prawo rzeczowe, Warszawa 1955, s. 85. J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, w: System prawa cywilnego, t. II, Warszawa 1977, s

2 REJENT Nr 4 - kwiecień 1994 r. w. następowało ono w postaci wydania dokumentu mającego określone znaczenie dowodowe. W XIV w. czynnością zatwierdzania zajmowały się już sądy. W razie sporu zwracano się do sędziego o świadectwo w trybie tzw. wsteczy", czyli laski". Nazwa wzięła się stąd, że woźny otrzymywał ze swojego sądu laskę urzędową jako znak legitymacyjny i udawał się do sędziego, przed którym dokonywano wzdania", aby go spytać, czy dokument jest prawdziwy. Pamięć sędziów jednak częstokroć zawodziła. Pisarze zaczęli więc sporządzać (nieformalnie ) krótkie notatki o wzdaniach" i innych czynnościach dokonywanych przez sąd. Dało to początek księgom grodzkim i ziemskim. Wraz z ich powstaniem upadła instytucja wsteczy", gdyż wystarczył dowód z księgi 4. Księgi średniowieczne 5 były początkowo prowadzone tylko dla celów dowodowych, później dokonywane w nich wpisy zaczęły także stanowić źródło informacji dot. nabycia lub utraty praw rzeczowych, głównie prawa własności. Księgi stały się więc narzędziem ingerencji władzy w obrót prawnorzeczowy, zapewniając jednocześnie jawność stosunków cywilnoprawnych w tym zakresie. Gdy idzie o uregulowanie prawne, to na ziemiach polskich decydujące znaczenie miała ustawa z 1588 r. - O ważności zapisów". Zapewniała ona pierwszeństwo wierzycielowi, który dokonał wpisu we właściwych księgach sądowych. Były to księgi sądu grodzkiego lub ziemskiego miejsca położenia nieruchomości obciążonej. W wypadku dokonania wpisu w księgach niewłaściwych, owo pierwszeństwo liczyło się od momentu przeniesienia wpisu do właściwej księgi. Postanowienia wymienionej ustawy zostały następnie umocnione w konstytucji z 1768 r. 6, według której umowy przenoszące własności oraz obciążające nieruchomości zawarte w niewłaściwym ziemstwie lub grodzie stawały się 4 6 Z roku 1400 pochodzi zapis, iż dowód z wsteczy" będzie dopuszczony, o ile znajdzie to potwierdzenie w księgach. 5 Np. księgi ziemskie i grodz wach, księgi gruntowe i miejskie w krajach niemieckich. Volumina Legum XVII, s

3 Wiadomości wstępne dotyczące ksiąg wieczystych bezskuteczne między stronami, jeśli w ciągu roku i sześciu tygodni zapis nie został przeniesiony do właściwych ksiąg. Patrząc na stronę techniczno-prawną ówczesnych ksiąg, można dostrzec również wady. Polegają one m.in. na przewadze zapisów chronologicznych' oraz braku odpowiednich przejrzystych formularzy 8. Funkcja i znaczenie ksiąg wieczystych ulega zdecydowanej zmianie wraz z nastaniem nowej formacji, tj. kapitalizmu. Księgi stały się wówczas przede wszystkim zabezpieczeniem kredytu. Szczególna rola przypadła w tym okresie ustawodawstwu pruskiemu (pruska ordynacja hipoteczna z 1783 r.) 9. W okresie zaborów na ziemiach polskich obowiązywały: pruska ordynacja gruntowa z 1872 r., ogólnoniemiecka ordynacja ksiąg gruntowych z 1897 r., austriacka ustawa o księgach gruntowych z 1871 r. oraz Kodeks Napoleona. Jednakże od 1818 r. Królestwo Polskie dysponowało już własną ustawą O ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach". Zobowiązywała ona do zakładania ksiąg hipotecznych" z urzędu. Początkowo dotyczyła większej własności ziemskiej oraz nieruchomości w ośmiu miastach Królestwa, gdzie siedzibę miały trybunały. W 1825 r. wprowadzono pewne modyfikacje polegające m.in. na rozciągnięciu omawianej instytucji na inne nieruchomości, pozostawiając jednak w tym zakresie zakladnie ksiąg woli zainteresowanych. W konsekwencji, dla większości nieruchomości księgi wieczyste nie były w dalszym ciągu zakładane 10. Przedstawione uregulowanie przetrwało do 1947 r., kiedy w życie weszły trzy akty prawne normujące interesującą nas materię: 7 Porządek chronologiczny polega! na tym, że w jednej księdze dokonywano zapisów dla różnych nieruchomości położonych w określonym okręgu - tj. nie obowiązywał tzw. realny system ksiąg. 8 B. Barłowski, E. Janeczko, op. cit., s W przeciwieństwie np. do francuskiego Code Cwil z 1804 r., które nadal hołdowało zasadzie nieformalnych rozporządzeń nieruchomościami oraz nieingerencji w prywatną majątkową własność obywateli. 10 J. Wasilkowski, Prawo rzeczowe, Warszawa 1955, s

4 REJENT Nr 4 - kwiecień 1994 r. 1. dekret z 11 października 1946 r. - Prawo rzeczowe 11, 2. dekret z 11 października 1946 r. - Prawo o księgach wieczystych 12, 3. dekret z 11 października 1946 r. - przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych 13. Towarzyszyły im przepisy wykonawcze, dotyczące urządzania i prowadzenia ksiąg wieczystych. Osiemnaście lat później ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - przepisy wprowadzające Kodeks cywilny 14 znowelizowała niektóre przepisy wieczystoksięgowe (m.in. dotyczące zasady powszechności - o czym bliżej w dalszej części pracy), nie wprowadzając jednak do dotychczasowej regulacji jakichś zasadniczych zmian. Dość istotne modyfikacje przyniosła dopiero nowa ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece 15 oraz rozporządzenie wykonawcze do tej ustawy z dnia 21 marca 1983 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece 16. Ustawa, w porównaniu z poprzednim stanem prawnym, przyniosła zmiany polegające na: wprowadzeniu w szerszym zakresie zasady powszechności ksiąg wieczystych, dostosowaniu instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych do aktualnych potrzeb społeczno-gospodarczych, zapewnieniu ściślejszego współdziałania sądów i organów administracji państwowej z państwowymi biurami notarialnymi w zakresie uzgadniania treści ksiąg 11 Dz.U. Nr 57, poz. 319, z póź. zm.; dekret ten w dalszej części pracy oznaczony zosta! jako prawo rzeczowe. 12 Dz.U. Nr 57, poz. 320, z póź. zm.; dekret ten w dalszej części pracy oznaczony zosta! jako dekret (1)". 13 Dz.U. Nr 57, poz. 321, z póź. zm.; dekret ten w dalszej części pracy oznaczony został jako dekret (2)". 14 Dz.U. Nr 16, poz Dz.U. Nr 19, poz. 147; zm.: Dz.U. z 1991 Nr 22, poz. 92 i Nr 115, poz W dalszych rozważaniach wspomniany akt prawny określany jest jako ustawa". Dz.U. Nr 119, poz. 84. Przepisy te utraciły moc na podstawie 87 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. Nr 29, poz. 128, zwanego dalej rozporządzeniem. 60

5 Wiadomości wstępne dotyczące ksiąg wieczystych wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym i uproszczeniu postępowania o wpis w księdze 17. Wymieniony akt prawny był dwukrotnie nowelizowany w 1991 r. Po raz pierwszy przez ustawę z dnia 14 lutego 1991 r. - przepisy wprowadzające - Prawo o notariacie oraz o zmianie Kodeksu postępowania cywilnego i ustawy o księgach wieczystych i hipotece 18. Kolejna nowelizacja została dokonana na mocy ustawy z dnia 25 października 1991 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz ustaw o księgach wieczystych i hipotece, Prawo spółdzielcze, Kodeks postępowania cywilnego, Prawo lokalowe 19. Modyfikacje, o których mowa, zostaną omówione w dalszej części pracy. 2. Organy prowadzące księgi wieczyste W myśl wymienionych już dekretów z 1946 r., zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych należało do właściwości sądów powiatowych 20. Ten stan zmieniała ustawa z dnia 16 listopada 1946 r. - o przekazaniu państwowym biurom notarialnym prowadzenia ksiąg wieczystych 21. Szczegóły dotyczące prowadzenia ksiąg wieczystych przez państwowe biura notarialne regulowały sukcesywnie wydawane rozporządzenia ministra sprawiedliwości 22. Jeżeli nieruchomość położona była na obszarach właściwości dwu lub więcej biur notarialnych, biuro właściwe do prowadzenia księgi wieczystej wyznaczał prezes sądu wojewódzkiego; jeżeli była położona na obszarach właściwości dwu lub więcej sądów wojewódzkich - minister sprawiedliwości (art. 2 2 dekretu (2)). 17 K. Grabowski, Nowa ustawa o księgach wieczystych i hipotece, Palestra" 1983, nr 3-4, s Dz.U. Nr 22, poz Dz.U. Nr 115, poz Por. art. 1 dekretu (1). 21 Dz.U. Nr 41, poz Akcja tworzenia państwowych biur notarialnych skończyła się definitywnie wraz z wydaniem przez ministra sprawiedliwości rozporządzenia z dnia 11 października 1969 r., ma mocy którego z dniem 1 stycznia 1970 r. przekazane zostało prowadzenie ksiąg wieczystych państwowemu biuru notarialnemu w Katowicach. 61

6 REJENT Nr 4 - kwiecień 1994 r. Księgi wieczyste prowadził notariusz, jednakże niektóre czynności (np. wpisy wzmianek o wniosku) dokonywali samodzielnie pracownicy biura wyznaczeni przez kierownika biura. Nowela z dnia 14 lutego 1991 r. 23 wprowadziła zmianę dotyczącą podmiotu uprawnionego do zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych. Aktualnie organami właściwymi są sądy rejonowe, w których utworzono specjalne wydziały ksiąg wieczystych. Minister sprawiedliwości, w rozporządzeniu z dnia 28 maja 1991 r. w sprawie określenia sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste oraz obszarów ich właściwości, ustalił wykaz sądów rejonowych mających za zadanie prowadzenie ksiąg wieczystych 24. Zniesienie państwowych biur notarialnych i przekazanie prowadzenia ksiąg sądom rejonowym miało nastąpić w ciągu dwu lat od wejścia ustawy w życie, tj. do 14 marca 1993 r. 25 Jak się wydaje na podstawie dotychczasowej praktyki, okres ten jest zbyt krótki, dlatego należy się spodziewać, że zostanie ustawowo przedłużony. Jednakże do chwili obecnej ustawodawca nie podjął żadnych kroków w tym kierunku 26. Dodajmy, że wykazy likwidowanych biur notarialnych obwieszczane są co sześć miesięcy w Monitorze Polskim". 3. Zasady ustrojowo-organizacyjne dotyczące ksiąg wieczystych Instytucja ksiąg wieczystych w obecnym kształcie związana jest z trzema ustrojowymi i organizacyjnymi zasadami. Są to: 1. zasada powszechności ksiąg wieczystych, 2. zasada tzw. realnego sytemu ksiąg wieczystych, 3. zasada jawności ksiąg wieczystych Por. przypis Dz.U. Nr 53, poz Por. art. 3 ustawy, o której mowa w przypisie Tj. do dnia 1 grudnia 1993 r. 27 M. Bednarek, M. Jamka, B. Kordasiewicz, Hipoteka, Warszawa 1991, s

7 Wiadomości wstępne dotyczące ksiąg wieczystych Ad 1) Zasadę powszechności, polegającą na zakładaniu i prowadzeniu ksiąg wieczystych dla każdej nieruchomości, wprowadził art pr. rzecz. Stanowił on, że: W celu ustalenia praw rzeczowych na nieruchomości prowadzi się dla wszystkich nieruchomości księgi wieczyste". Wyjątek stanowiły nieruchomości będące własnością Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego 28. W tym wypadku księgi były bowiem zakładane tylko na żądanie właścicieli (art pr. rzecz.). Powyższe rozwiązanie utrzymało się do 1964 r., kiedy to art. 14 pr. rzecz, został zmieniony przez art. XVIII pkt 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny 29. Dotychczasowy art pr. rzecz, otrzymał wówczas następujące brzmienie: W celu ustalenia praw rzeczowych na nieruchomości prowadzi się księgi wieczyste". Jednocześnie został skreślony dotychczasowy 2 art. 14 pr. rzecz., który okazał się zbędny wobec nowelizacji art. XIX 2 przepisów wprowadzających prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych. Art. XIX otrzymał brzmienie: Księgi wieczyste zakłada się z urzędu lub na żądanie właścicieli lub organów administracji państwowej". W aktualnej regulacji prawnej zasada powszechności znalazła odbicie w art. 59 ustawy, zgodnie z którym księgi wieczyste zakłada się dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg albo których księgi zaginęły lub uległy zniszczeniu. Pomimo nadania tej zasadzie normatywnego charakteru, nie udało się jej w praktyce w pełni zrealizować. Nadal funkcjonują w obrocie prawnym tzw. samodzielne zbiory dokumentów (ZD) jako surogat księgi wieczystej. Owa instytucja, pełniąca funkcję niejako zastępczą, została wprowadzona dekretem (2) - art. LXVII i in. Jej zadaniem było gromadzenie dokumentacji dla przyszłych ksiąg wieczystych oraz ujawnienie przeniesienia własności, a w określonych wypadkach także innych praw rzeczowych. 28 Wzmianka w tych przepisach o nieruchomościach stanowiących własność samorządu terytorialnego stała się bezprzedmiotowa z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 20 marca 1950 r. o terenowych organach jednolitej władzy państwowej (Dz.U. Nr 14, poz. 130). 29 Por. przypis

8 REJENT Nr 4 - kwiecień 1994 r. Ustawa sankcjonuje istniejące w dniu wejścia w życie zbiory dokumentów, ale nie przewiduje zakładania nowych (art. 124 ust. 2 ustawy). Ad 2) Realny system ksiąg wieczystych nawiązuje do polskich uregulowań z 1818 r. Zasadę tę wyraża myśl, iż dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą, bez względu na zmiany zachodzące po stronie właściciela 30. W naszym systemie prawnym nie ma też tzw. ksiąg zbiorowych, które wobec nagromadzenia wielu danych są mało czytelne i przejrzyste. Zgodnie z art. 24 ustawy, dla której nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególnie stanowią inacze" 31. Takim przepisem szczególnym jest np. 12 rozporządzenia, dopuszczający prowadzenie wspólnej księgi wieczystej dla terenu oddanego w użytkowanie wieczyste i znajdującego się na tym terenie budynku, który stanowi odrębną nieruchomość będącą własnością użytkownika wieczystego. Zasadzie realnego systemu ksiąg wieczystych nie przeczy przepis art. 21 ustawy, dopuszczający możliwość żądanie przez właściciela połączenia kilku nieruchomości, stanowiących całość gospodarczą lub graniczących ze sobą, w jedną nieruchomość 32. Zasada ta obowiązuje również w przypadku, gdy nieruchomość stanowi współwłasność. Wówczas w jednej księdze wieczystej wymienia się udział każdego ze współwłaścicieli, a gdy udziały nie są oznaczone (współwłasność łączna) - np. przy współwłasności majątkowej małżonków, majątku spółki jawnej - także rodzaj tej współwłasności. 30 J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, op. cit., s Podobnie stanowił art. 4 oddzielną księgę wieczystą". 32 Podobnie stanowił art. 1 mości może żądać ich połączenia w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. Jednakże nieruchomości, które nie graniczą ze sobą mogą być połączone tylko w przypadku, gdy stanowią całość gospodarczą. 64

9 Wiadomości wstępne dotyczące ksiąg wieczystych Ad 3) Zgodnie z art. 2 ustawy księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów, które zostały w nich dokonane ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę 33. Wymieniony przepis wprowadza zasadę jawności ksiąg wieczystych. Gdy idzie o charakter prawny tej jawności, to w doktrynie zdania są podzielone. I tak, J. Ignatowicz i S. Grzybowski uważają, że jest to jawność formalna 34. Odmiennego poglądu bronią B. Barłowski i E. Janeczko. Autorzy ci twierdzą, iż ustawa formułuje zasadę jawności materialnej. Stanowisko kompromisowe zajmują M. Bednarek, M. Jamka i B. Kordasiewicz, wychodząc z założenia, iż mamy tu do czynienia zarówno z zasadą jawności formalnej, jak i materialnej. Pierwsza polega na tym, iż każdy ma prawo przeglądania danej księgi wieczystej pod nadzorem pracownika sądu ( 1 rozporz.). Zgodnie z zasadą drugą, nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów zawartych w księdze lub wniosków o wpis, o których uczyniono wzmiankę w księdze. Wydaje się, że właśnie to ostatnie stanowisko znajduje najpełniejsze uzasadnienie w obowiązujących przepisach prawa wieczystoksięgowego. Konsekwencją zasady jawności ksiąg wieczystych są dwa domniemania prawne, przewidziane w art. 3 ustawy. 33 Por. art. 13 i 17 dekretu (1). 34 S. Grzybowski, Prawo cywilne - zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1989, s. 187 oraz J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1986, s