SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI JHM DEVELOPMENT S.A.

Transkrypt

1 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI JHM DEVELOPMENT S.A. OBEJMUJĄCE OKRES OD 01 STYCZNIA 2014 DO 31 GRUDNIA 2014

2 Strona 2 z 46

3 Spis treści 1. ZASADY SPORZĄDZANIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO DZIAŁALNOŚĆ JHM DEVELOPMENT S.A Opis Spółki i przedmiot działalności SYTUACJA FINANSOWA JHM DEVELOPMENT S.A Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno - finansowych, ujawnionych w sprawozdaniu wg stanu na i Ocena zarządzania zasobami finansowymi DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI JHM DEVELOPMENT S.A. I PERSPEKTYWY ROZWOJU Działalność JHM DEVELOPMENT S.A Informacja o podstawowych produktach, usługach lub towarach Spółki Informacje o rynkach zbytu i dostaw Odbiorcy Dostawcy Perspektywy rozwoju działalności JHM Development S.A. w latach r Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych Czynniki ryzyka Ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną i koniunkturą gospodarczą w Polsce Ryzyko związane z koniunkturą w branży deweloperskiej Ryzyko związane z konkurencją Ryzyko związane ze zmianami przepisów prawa, w szczególności prawa podatkowego Ryzyko związane z brakiem spełniania wymogów prawnych przewidzianych do rozpoczęcia inwestycji oraz ze stanem prawnym nieruchomości Ryzyko związane z realizacją strategii rozwoju Ryzyko związane z nabywaniem gruntów pod nowe projekty deweloperskie Ryzyko związane z realizacją projektów deweloperskich Ryzyko związane z infrastrukturą budowlaną Ryzyko nagłych zmian cen mieszkań Ryzyko związane z ograniczeniami w polityce kredytowej banków, w szczególności w zakresie udzielania kredytów dla kupujących lokale mieszkalne i dla deweloperów Ryzyko związane z odpowiedzialnością za naruszenie przepisów ochrony środowiska Strona 3 z 46

4 Ryzyko związane z roszczeniami wobec Spółki z tytułu budowy i sprzedaży lokali oraz z udzieleniem gwarancji zapłaty za roboty budowlane Ryzyko związane z finansowaniem rozwoju kredytami bankowymi Ryzyko niedostatecznej płynności rynku i wahań cen akcji Ryzyko związane z finansowaniem rozwoju kredytami bankowymi Ryzyko związane z wahaniami kursów walut i zmianami stopy procentowej kredytów Ryzyko związane z instrumentami finansowymi Informacje o kredytach, pożyczkach, poręczeniach i gwarancjach Kredyty i pożyczki Poręczenia i gwarancje Wykorzystania przez Spółkę wpływów z emisji Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi a wykazanymi w raporcie rocznym a wcześniej publikowanymi prognozami wyników Zarządzanie zasobami finansowymi ZNACZĄCE UMOWY Umowy ubezpieczenia Znaczące umowy o roboty budowlane i inne znaczące umowy Zdarzenia i umowy zawarte po dniu na które sporządzono sprawozdanie finansowe, mogące w znaczący sposób wpłynąć na przyszłe wyniki finansowe ISTOTNE TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI NA WARUNKACH INNYCH NIŻ RYNKOWE OSIĄGNIETE I PROGNOZOWANE WYNIKI FINANSOWE OPIS GŁÓWNYCH CECH STOSOWANYCH SYSTEMÓW KONTROLI WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM W ODNIESIENIU DO PROCESU SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH INFORMACJE UZUPEŁNIAJĄCE Akcjonariat Informacja o dywidendzie wypłaconej w okresie od r do r Informacje o nabyciu i sprzedaży akcji Akcje Kapitał zakładowy w spółce akcyjnej Liczba posiadanych akcji lub uprawnień do akcji przez osoby zarządzające i nadzorujące Zobowiązania finansowe z tytułu emisji 3-letnich obligacji Wpływ czynników i nietypowych zdarzeń na wynik finansowy za rok Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem Zarząd i Rada Nadzorcza oraz zmiany w organach nadzorujących i zarządzających Spółki Strona 4 z 46

5 9.6. Informacja o osobistych, faktycznych i organizacyjnych powiązaniach członków Zarządu i Rady Nadzorczej z określonymi akcjonariuszami posiadającymi co najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy JHM DEVELOPMENT S.A Wynagrodzenia osób zarządzający i nadzorujących Umowy zawarte pomiędzy spółka a osobami zarządzającymi Informacje o akcjach pracowniczych i ograniczeniach przenoszenia prawa własności papierów wartościowych JHM DEVELOPMENT S.A Wszelkie ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów wartościowych Spółki oraz wszelkie ograniczenia w zakresie wykonywania prawa głosu przypadające na akcje Spółki Pracownicy Informacje dotyczące umów z podmiotami uprawnionymi do badania sprawozdań finansowych Informacje o postępowaniach toczących się przed Sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega JHM DEVELOPMENT S.A Wskazanie zasad ładu korporacyjnego, które nie były przez Spółkę stosowane, wraz ze wskazaniem jakie były okoliczności i przyczyny nie zastosowania danej zasady Systemy kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych I skonsolidowanych sprawozdań finansowych Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne, wraz z opisem tych uprawnień Ograniczenia odnośnie wykonywania prawa głosu Ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów wartościowych Zasady zmiany statutu JHM DEVELOPMENT S.A Zgromadzenie Akcjonariuszy JHM DEVELOPMENT S.A Zarząd JHM DEVELOPMENT S.A. oraz zasady powoływania i odwoływania osób zarządzających Rada Nadzorcza JHM DEVELOPMENT S.A Strona 5 z 46

6 Strona 6 z 46

7 1. ZASADY SPORZĄDZANIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO Prezentowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) w szczególności w zgodności z MSR 27 Skonsolidowane i jednostkowe sprawozdania finansowe oraz z Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 19 lutego 2009 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz zgodnie z odpowiednimi standardami rachunkowości mającymi zastosowanie do rocznej sprawozdawczości finansowej przyjętymi przez Unię Europejską, opublikowanymi i obowiązującymi w czasie przygotowywania rocznego sprawozdania finansowego. Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez JHM DEVELOPMENT S.A. w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień autoryzacji niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spółkę. Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w złotych (zł), natomiast tabele w niniejszym sprawozdaniu zawierają dane w tysiącach złotych i wszystkie wartości, o ile nie jest to wskazane inaczej, podane są w tysiącach złotych. Ewentualne różnice pomiędzy kwotami ogółem, a sumą ich składników wynikają z zaokrągleń. Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego szczegółowo zostały przestawione we wprowadzeniu do sprawozdania finansowego za rok DZIAŁALNOŚĆ JHM DEVELOPMENT S.A Opis Spółki i przedmiot działalności. Podstawowe dane Spółki Pełna nazwa jednostki: JHM DEVELOPMENT S.A. Siedziba jednostki: Skierniewice Forma prawna: spółka akcyjna NIP: REGON: Dane adresowe: ul. Unii Europejskiej 18, Skierniewice Tel./fax +48 (46) Poczta elektroniczna: sekretariat@jhmdevelopment.pl Strona internetowa: www. jhmdevelopment.pl Spółka powstała r. jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na podstawie aktu notarialnego Repertorium A Nr 3299/2008, a następnie została przekształcona w spółkę akcyjną na mocy uchwały Walnego Zgromadzenia Wspólników Spółki podjętej r. Spółka Akcyjna została zarejestrowana przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieście w Łodzi, XX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego w dniu r. pod numerem KRS Począwszy od dnia 9 sierpnia 2011 roku akcje JHM DEVELOPMENT S.A. są notowane na rynku równoległym GPW w Warszawie S.A. Przedmiot działalności Strona 7 z 46

8 Podstawowym przedmiotem działalności JHM DEVELOPMENT S.A. zgodnym z jej statutem oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego jest: o realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków o roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych o kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek o wynajem i zarządzanie nieruchomościami Tabela Struktura udziałów JHM DEVELOPMENT S.A. w podmiotach zależnych i powiązanych na dzień r Nazwa podmiotu Kapitał zakładowy Wartość nominalna udziałów Udział JHM DEVELOPMENT S.A. w kapitale zakładowym MARYWILSKA 44 Spółka z o.o % JHM 1 Spółka z o.o % JHM 2 Spółka z o.o % JHM 3 Spółka z o.o % Zasady przyjęte przy sporządzaniu niniejszego sprawozdania zostały szczegółowo omówione w informacjach dodatkowych i objaśniających do sprawozdania finansowego Strona 8 z 46

9 3. SYTUACJA FINANSOWA JHM DEVELOPMENT S.A Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno - finansowych, ujawnionych w sprawozdaniu wg stanu na i Tabela: Wybrane pozycje aktywów wg stanu na dzień 31 grudnia 2014 i 31 grudnia 2013 roku Wyszczególnienie % udział w całości aktywów % udział w całości aktywów Zmiana w tys. zł Zmiana w % Aktywa trwałe, w tym: % % % Wartości niematerialne i prawne 0 0,0% 0 0,0% 0 0% Rzeczowe aktywa trwałe 381 0,1% 561 0,2% % Należności długoterminowe ,8% ,1% % Inwestycje długoterminowe ,1% ,2% % Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe 337 0,1% 637 0,2% % Aktywa obrotowe, w tym: % % % Zapasy ,2% ,2% % Należności krótkoterminowe ,6% ,3% % Inwestycje krótkoterminowe ,9% ,7% % Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe 305 0,1% 269 0,1% 37 14% AKTYWA razem % % % Zmiany w poszczególnych pozycjach bilansowych przedstawia powyższa tabela. W roku 2014 w porównaniu do analogicznego okresu 2013 aktywa Spółki pozostały na podobnym poziomie, natomiast zmieniła się ich struktura. Największe wartości zmian odnotowano w pozycjach: 1. Inwestycje długoterminowe - przyrost o tys. zł, co stanowi wzrost o 46% - wynika z następujących zdarzeń: 1.1. W dniu 28 lutego 2014 r. nastąpiło przeniesienie z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych 21 apartamentów położonych w Helu o łącznej wartości tys. zł. W wyniku podpisania między JHM Development S. A. a Sun&Snow Sp. z o.o. w Warszawie umowy dotyczącej wynajmu apartamentów, apartamenty te przystosowano dla potrzeb krótkoterminowego wynajmu poprzez zakup dodatkowego wyposażenia. Łącznie objętych jest umową najmu z firmą Sun&Snow Sp. z o.o. 52 apartamentów o wartości tys. zł W dniu 22 lipca 2014 r. Zarząd Spółki JHM DEVELOPMENT S.A. zawarł w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży, na mocy której została dokonana sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej położonej w Woli Pękoszewskiej o wartości tys. zł. Strona 9 z 46

10 1.3. W dniu 28 sierpnia 2014 r. Rada Nadzorcza spółki JHM DEVELOPMENT S.A. podjęła uchwałę o wyrażeniu zgody na objęcie sztuk nowych udziałów o wartości 50 zł każdy, w Spółce zależnej Marywilska 44 Sp. z o.o. w podwyższonym kapitale zakładowym i pokrycie ich wkładem pieniężnym w kwocie tys. zł. Do dnia r. spółka JHM DEVELOPMENT S.A. dokonała zapłaty w pełnej wysokości na zakup udziałów spółki Marywilska 44 Sp. z o. o. Podwyższenie kapitału zakładowego w Spółce Marywilska 44 Sp. z o.o. zostało zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu r. Na dzień r. jedynym udziałowcem Spółki Marywilska 44 Sp. z o.o. jest JHM Development S.A. posiadającym sztuk udziałów o wartości tys. zł. 2. Zapasy spadek wartości o 20%, to jest o tys. zł, spowodowany obniżeniem poziomu wartości produkcji w toku JHM DEVELOPMENT S.A. (przekazanie do użytkowania inwestycji w Koninie), ze sprzedażą lokali w tych i pozostałych inwestycjach Spółki oraz wspomnianym powyżej przeniesieniem 21 apartamentów w inwestycji w Helu z kategorii bilansowej Zapasy do kategorii Nieruchomości inwestycyjne. 3. Należności krótkoterminowe - przyrost o tys. zł, co stanowi wzrost o 261% - spowodowany przyrostem należności innych głównie od jednostek powiązanych. Struktura aktywów uległa nieznacznym zmianom. Nadal wartością dominująca są aktywa obrotowe, których udział w aktywach Spółki spadł z 75% do poziomu 71% wartości aktywów razem. Wzrost udziału aktywów trwałych z 29% do 40% wartości pozycji Aktywa razem Spółka zawdzięcza większemu wzrostowi Inwestycji długoterminowych oraz Należności długoterminowych, pomimo spadku w pozycjach Rzeczowe aktywa trwałe oraz Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe. Tabela: Wybrane pozycje pasywów wg stanu na dzień 31 grudnia 2014 i 31 grudnia 2013 roku w tys. zł Wyszczególnienie % udział w całości pasywów % udział w całości pasywów Zmiana w tys. zł Zmiana w % Kapitał własny ,0% ,2% % Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania ,0% ,8% % - Rezerwy na zobowiązania 148 0,1% 239 0,1% % - Zobowiązania długoterminowe ,5% ,5% % - Zobowiązania krótkoterminowe ,1% ,9% % - Rozliczenia międzyokresowe 842 0,3% ,3% % PASYWA razem % % % Na koniec 2014 roku, podobnie jak w roku poprzednim, pozycja bilansowa Pasywa razem uległa zmianie o 2%. Działalność Spółki w 93% finansowana była ze środków własnych i w 7% kapitałem obcym zobowiązaniami krótko- i długoterminowymi. Na wzrost wartości kapitałów własnych wpłynęło głównie podwyższenie kapitału zakładowego Spółki o kwotę tys. zł w wyniku przeprowadzonej uchwałą nr 3/09/2014 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy JHM DEVELOPMENT S.A. w dniu 24 września 2014r emisji nowych akcji. Strona 10 z 46

11 W strukturze zobowiązań na koniec 2014 roku w porównaniu z poprzednim rokiem odnotowano zmniejszenie zobowiązań długoterminowych wynikające ze spłaty przez Spółkę pożyczek wobec MIRBUD S.A. oraz spłaty części zobowiązań kredytowych. Na zmniejszenie zobowiązań krótkoterminowych wpłynęło wykupienie wszystkich obligacji serii A, spłata zobowiązań kredytowych oraz zobowiązań finansowych wobec jednostek powiązanych. Nastąpił również spadek wartości w pozycji Rozliczenia międzyokresowe obejmujących przedpłaty na zakup lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w związku z zakończeniem realizacji inwestycji deweloperskiej w Koninie. Tabela: Wybrane pozycje sprawozdania z całkowitych dochodów za 2014 i 2013 w tys. zł Wyszczególnienie Okres od do Rentowność Okres od do Rentowność Zmiana w tys. zł Zmiana w % Przychody ze sprzedaży % Zysk ze sprzedaży ,5% ,1% % Zysk operacyjny EBIT ,3% ,6% % Zysk przed opodatkowaniem ,3% ,9% % Zysk netto ,0% ,1% % W 2014 roku Spółka odnotowała istotny wzrost przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych o 58% w porównaniu z analogicznym okresem 2013 roku. Wiąże się to z oddaniem w czerwcu 2014r do użytkowania nowej inwestycji w Koninie, ponieważ Spółka jako przychody ze sprzedaży prezentuje przychody z umów sprzedaży przenoszących własność, co ma miejsce po oddaniu inwestycji deweloperskiej do użytkowania. Innymi czynnikami mającymi wpływ na osiągnięte wyniki sprzedaży były czynniki rynkowe, w tym wejście w życie programu Mieszkanie dla Młodych. W wyniku tych czynników wypracowany przez Spółkę zysk netto w roku 2014 wyniósł tys. zł, co oznacza wzrost o 153%. Rentowność netto sprzedaży wyniosła 5,0%, przy rentowności 3,1% wypracowanej w poprzednim roku Ocena zarządzania zasobami finansowymi W 2014r Spółka terminowo regulowała swoje zobowiązania. Działalność Spółki jest finansowana ze środków własnych. Finansowanie projektów deweloperskich odbywa się głównie kredytami inwestycyjnymi. Utrzymanie stabilnych wpływów ze sprzedaży lokali w oparciu o zrealizowane inwestycje deweloperskie, finansowanie poszczególnych projektów deweloperskich kredytami oraz utrzymanie ilości zawieranych umów przedwstępnych sprzedaży w trakcie realizacji inwestycji deweloperskich na dotychczasowym poziomie gwarantuje Spółce niezbędną płynność finansową. Podstawowe wskaźniki dotyczące zadłużenia i płynności przedstawiają się następująco: Strona 11 z 46

12 Tabela: Wskaźniki zadłużenia Spółki Wyszczególnienie Wskaźnik ogólnego zadłużenia Zobowiązania ogółem / Aktywa Wskaźnik zadłużenia długoterminowego Zobowiązania długoterminowe / Aktywa Wskaźnik zadłużenia krótkoterminowego Zobowiązania krótkoterminowe / Aktywa Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego Zobowiązania / Kapitał własny 0,07 0,46 0,02 0,29 0,05 0,16 0,08 0,85 Wskaźniki zadłużenia Spółki na koniec roku 2014 uległy znaczącej poprawie w wyniku spłaty pożyczek MIRBUD S.A. oraz spłaty kredytów bankowych związanych ze sprzedażą lokali w inwestycjach Spółki, w tym kredytu dla zakończonej inwestycji Osiedla Diamentowego w Koninie. Tabela: Wskaźniki płynności Spółki Wyszczególnienie Wskaźnik płynności bieżącej Aktywa obrotowe /Zobowiązania krótkoterminowe Wskaźnik przyspieszonej płynności (Aktywa obrotowe - Zapasy - Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe) / Zobowiązania krótkoterminowe Wskaźnik płynności środków pieniężnych Środki pieniężne / Zobowiązania krótkoterminowe 11,69 4,48 1,08 0,13 0,12 0,04 Wskaźnik płynności bieżącej na koniec roku 2014 w porównaniu do roku poprzedniego uległ zwiększeniu. Wiąże się to ze znacznym spadkiem zobowiązań krótkoterminowych, co wynika ze spłaty obligacji serii A i spłaty zobowiązań krótkoterminowych z tytułu kredytów. 4. DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI JHM DEVELOPMENT S.A. I PERSPEKTYWY ROZWOJU 4.1. Działalność JHM DEVELOPMENT S.A. Spółka jako deweloper realizuje przede wszystkim obiekty o przeznaczeniu mieszkaniowym. Działalność deweloperska Spółki w roku 2014 skupiała się głównie na realizacji projektów deweloperskich w mniejszych i średniej wielkości miastach Polski centralnej, znajdujących się w sąsiedztwie dużych aglomeracji miejskich oraz wybiórczo w innych rejonach o dużym potencjale gdzie możliwa jest realizacja atrakcyjnych marż. Projekty realizowane są etapami w miarę osiągania odpowiedniego poziomu sprzedaży. Realizacja kolejnych budynków w prowadzonych inwestycjach rozpoczyna się po osiągnięciu min. 60% poziomu sprzedaży lokali mieszkalnych. Przy wyborze lokalizacji dla nowych inwestycji kluczowe czynniki dla Spółki to: duży popyt, ograniczona konkurencja, możliwości finansowe mieszkańców danego miasta. Strona 12 z 46

13 W roku 2014 działalność handlowa JHM DEVELOPMENT S.A. opierała się na sprzedaży lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych zrealizowanych w poprzednich latach oraz dwóch nowych inwestycjach oddanych w czerwcu 2014 roku - inwestycji w Koninie i w Żyrardowie. Oferta na początku 2014r obejmowała 459 lokali o sumarycznej powierzchni m2 PUM. Od miesiąca czerwca 2014r oferta zwiększyła się o 232 lokale mieszkalne o sumarycznej powierzchni użytkowej m2 PUM, w dwu nowych inwestycjach - w Koninie i Żyrardowie Informacja o podstawowych produktach, usługach lub towarach Spółki Strukturę przychodów ze sprzedaży, kosztów sprzedaży oraz rentowności wg segmentów działalności Spółki w roku 2014 w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku przedstawiają poniższe tabele: Tabela. Sprzedaż realizowana przez Spółkę w okresie w ujęciu asortymentowym Wartość Struktura Wartość Struktura sprzedaży sprzedaży sprzedaży sprzedaży Wyszczególnienie w 2014 r w 2014 r w 2013 r w 2013 r (w tys. zł) (w %) (w tys. zł) (w %) Sprzedaż materiałów i towarów ,0% ,3% Działalność deweloperska ,9% ,3% Sprzedaż usług wynajmu 727 1,4% 0 0,0% Sprzedaż usług pozostałych ,7% ,4% SUMA ,0% ,0% Z tego dla jednostek powiązanych ,1% ,0% Struktura sprzedaży realizowanej przez Spółkę w pełni odzwierciedla charakter działalności realizację projektów deweloperskich, przede wszystkim w zakresie budownictwa wielorodzinnego. Główny udział w strukturze sprzedaży wg wydzielonych segmentów rynkowych ma działalność deweloperska, stanowiąca ponad 73,9% sprzedaży ogółem. Związana z nią sprzedaż towarów i materiałów (obejmująca sprzedaż udziałów w gruncie w przypadku lokali w budynkach wielorodzinnych i gruntu w przypadku domów). Na wzrost w ujęciu zarówno wartościowym jak i procentowym tej kategorii sprzedaży miała sprzedaż nieruchomości położonej w Rumi przy ul. Dębogórskiej/Gdańskiej do spółki JHM 2 Sp. z o.o. Na tej nieruchomości realizowana była w 2014r inwestycja budowy obiektu komercyjnego małej galerii handlowej Centrum Janowo. Strona 13 z 46

14 Przychody ze sprzedaży usług wynajmu realizowanych przez spółkę JHM DEVELOPMENT S.A. stanowią przychody z wynajmu 52 apartamentów w miejscowości Hel o wartości 727 tys. zł. Tabela. Struktura kosztów sprzedaży Spółki w okresie w ujęciu asortymentowym. Wyszczególnienie Koszty sprzedaży Struktura kosztów Koszty sprzedaży Struktura kosztów w 2014 r w 2014 r w 2013 r w 2013 r Wartość sprzedanych materiałów i towarów ,7% ,7% Działalność deweloperska ,5% ,8% Sprzedaż usług wynajmu 470 1,1% 0 0,0% Sprzedaż usług pozostałych 723 1,7% 435 1,5% Razem ,0% ,0% Z tego dla jednostek powiązanych ,4% ,5% Tabela. Rentowność wg segmentów dla Spółki w okresie Wyszczególnienie Zysk/strata na sprzedaży Rentowność sprzedaży Zysk/strata na sprzedaży Wartość sprzedanych materiałów i towarów Rentowność sprzedaży w 2014 r w 2014 r w 2013 r w 2013 r ,2% 207 5,6% Działalność deweloperska ,0% ,0% Sprzedaż usług wynajmu ,3% 0 0,0% Sprzedaż pozostałych usług ,2% ,1% Razem ,9% ,7% Z tego dla jednostek powiązanych ,6% ,8% Jak wynika z powyższego zestawienia Spółka poprawiła rentowność sprzedaży z 15,7% w roku poprzednim do 17,9% w roku W wymiarze wartościowym oznacza to wzrost z tys. zł do tys. zł. Szczególnie ważne jest zwiększenie rentowności na podstawowej działalności deweloperskiej z 10% do 15%, a w wymiarze wartościowym z tys. zł do tys. zł. Poprawa rentowności została osiągnięta dzięki czynnikowi wewnętrznemu oddanie nowej inwestycji w Koninie, która pozwala wypracować lepszą marżę. Innym czynnikiem jest odczuwalne od połowy roku 2014 akceptowanie przez rynek bardziej ostrożnego udzielania rabatów od cen ofertowych sprzedawanych lokali. Na koniec 2014 roku spółka JHM DEVELOPMENT S.A. wraz ze spółką celową JHM 3 Sp. z o.o. posiadała w sprzedaży lokale mieszkalne w 11 zakończonych inwestycjach, obejmujących 15 budynków mieszkalnych oraz 42 domy jednorodzinne (łącznie 459 lokali o powierzchni mieszkalnej 26,3 tys. m 2 PUM). Był to efekt projektów deweloperskich zakończonych w 2014 roku i w latach poprzednich. Strona 14 z 46

15 Obiekty te zlokalizowane są w miastach małych i średniej wielkości, głównie w centralnej Polsce. Szczegółowe zestawienie jest przedstawione w tabeli poniżej. Tabela obejmuje wszystkie projekty inwestycyjne zrealizowane do dnia r. Tabela: Wykaz zrealizowanych projektów deweloperskich oraz liczba lokali sprzedanych na dzień LP Lokalizacja Liczba lokali Rodzaj Liczba lokali Liczba lokali Powierzchnia do inwestycji w budynku sprzedana PUM w m2 sprzedania 1 BRZEZINY ul. Głowackiego Wielorodzinne ŻYRARDÓW ul. Hulki Laskowskiego Wielorodzinne RUMIA ul. Dębogórska Wielorodzinne SKIERNIEWICE ul. Trzcińska RAWA MAZOWIECKA ul. Solidarności RAWA MAZOWIECKA ul. Kazimierza Wielkiego Wielorodzinne Wielorodzinne Wielorodzinne HEL ul. Steyera Apartamenty BEŁCHATÓW ul. Hubala Wielorodzinne SKIERNIEWICE ul. Rawska Wielorodzinne RAWA MAZOWIECKA ul. Katowicka 11 RUMIA ul. Jagiełły/Bony Domy jednorodzinne Domy jednorodzinne ŻYRARDÓW ul. Okrzei Wielorodzinne KONIN ul. Berylowa Wielorodzinne RAZEM Spółka w 2014 roku sprzedała aktami notarialnymi przeniesienia własności 219 lokali mieszkalnych o powierzchni 13,0 tys. m 2 PUM, w porównaniu do 114 lokali sprzedanych w roku 2013 (o powierzchni 6,3 tys. m 2 PUM). Na dzień r Spółka posiada na stanie do sprzedaży 459 lokali mieszkalnych w inwestycjach oddanych do użytkowania o łącznej powierzchni 25,5 tys. m 2 PUM Informacje o rynkach zbytu i dostaw Odbiorcy W zakresie nabywców lokali mieszkalnych, klienci Spółki stanowią różnorodną grupę niepowiązanych ze sobą podmiotów i osób indywidualnych. Ze względu na dużą liczbę klientów nie występuje uzależnienie od żadnego z odbiorców usług Spółki. Strona 15 z 46

16 Dostawcy Spółka nie posiada dostawców w tradycyjnym rozumieniu tego słowa. Spółka współpracuje natomiast z szeregiem podmiotów na polskim rynku przy realizacji projektów deweloperskich. Są to banki udzielające finansowania projektowego, firmy budowlane wykonujące prace budowlane i wykończeniowe czy firmy architektoniczne oraz podmioty wykonujące usługi dodatkowe np. marketingowe. W każdej z ww. działalności funkcjonuje na polskim rynku znaczna konkurencja. Nie występuje uzależnienie od żadnego z dostawców Perspektywy rozwoju działalności JHM Development S.A. w latach r Podstawowym celem Spółki niezmiennie pozostaje rozwój skali działalności, przy zachowaniu atrakcyjnych marż na poziomie zysku operacyjnego EBITDA i zysku netto. By osiągnąć ten cel Spółka planuje dalszy rozwój skali działalności deweloperskiej oraz budowę obiektów handlowousługowych z ich przeznaczeniem pod wynajem. Spółka planuje rozwój skali działalności deweloperskiej poprzez skupienie się na popularnym segmencie rynku mieszkaniowego i na miastach mniejszych i średniej wielkości oraz selektywną realizację projektów deweloperskich na rynkach większych miast. Spółka zamierza uczestniczyć w rozwoju polskiego rynku mieszkaniowego poprzez kontynuowanie swej strategii rozwoju działalności deweloperskiej i wynajmu powierzchni handlowych w oparciu o następujące cele: - Dalszy rozwój działalności deweloperskiej w miastach mniejszych i średniej wielkości, szczególnie tych, które są zlokalizowane w pobliżu większych aglomeracji miejskich. Takie lokalizacje pozwalają na zyskowną realizację projektów deweloperskich przy zmniejszonym poziomie ryzyka. W miastach mniejszych i średniej wielkości ceny gruntów są umiarkowane, a więc łatwiej zgromadzić wkład własny na zakup gruntu i rozpoczęcie inwestycji. W takich lokalizacjach często występuje ograniczona konkurencja, a koszt usług i materiałów budowlanych jest niższy niż w największych aglomeracjach Polski. Przykładem realizacji tej koncepcji są projekty zakończone w miastach takich jak Brzeziny, Rumia, Bełchatów, Konin, Rawa Mazowiecka Skierniewice czy Żyrardów. Na dzień r bank ziemi będący w posiadaniu Spółki obejmuje ponad 21,9 ha, przeznaczone pod zabudowę jedno i wielorodzinną. W omawianym okresie Spółka będzie kontynuowała projekty w mniejszych i średniej wielkości miastach Polski oraz rozpocznie realizację projektów w dużych miastach takich jak Katowice czy Łódź. W części planowanych projektów, zlokalizowanych w Rumi, Koninie, Brzezinach i Żyrardowie, będą to kolejne etapy inwestycji zrealizowanych poprzednio. Na lata w oparciu o posiadany bank ziemi, Spółka planuje realizację kolejnych 7 projektów inwestycyjnych obejmujących zabudowę mieszkaniową wielorodzinną: Katowice (I etap), Rumia (II etap), Żyrardów (II i III budynek), Konin (II etap), Łowicz (I etap), Brzeziny (IV etap) i Zakopane (w sumie lokali o powierzchni użytkowej 50,5 tys. m 2 PUM) Strona 16 z 46

17 Tabela: Wykaz projektów deweloperskich planowanych do realizacji na lata LP Lokalizacja Powierzchnia działki w ha Rodzaj zabudowy PUM w m2 Liczba lokali 1 KATOWICE ul. Pułaskiego Etap I 0,7092 wielorodzinna RUMIA ul. Dębogórska Etap II 0,8628 wielorodzinna KONIN ul. Cyrkoniowa Etap II 0,7962 wielorodzinna BRZEZINY ul. Głowackiego Etap IV 0,3580 wielorodzinna ŁOWICZ ul. Medyczna 0,2366 wielorodzinna ZAKOPANE ul. Szymony 0,9921 mieszkaniowa i usługowa ŻYRARDÓW ul. Okrzei Etap II i III 0,6168 wielorodzinna RAZEM 4, Spółka obserwując zachowania klientów oraz działania konkurencji elastycznie dostosowuje sposoby sprzedaży do oczekiwań rynku. Posiada w ofercie szeroką paletę już zakończonych inwestycji gotowych do sprzedaży oraz inwestycji planowanych do uruchomienia w najbliższym czasie, jak również wynajmowanych apartamentów turystycznych, które są także przeznaczone do sprzedaży. Zarząd Spółki uważa, że jednym z jego priorytetów przekładającym się na generowanie znacznej wartości jest optymalizacja operacyjna. Celem Spółki jest minimalizacja stałego poziomu zatrudnienia i ograniczenie go głównie do doświadczonej kadry pracowników, w szczególności wyższego szczebla, która w oparciu o nowoczesne systemy informatyczne jest w stanie sprawnie zarządzać realizowanymi projektami. Temu celowi służył także zrealizowany projekt wdrożenia w Spółce nowoczesnego systemu informatycznego SAP. Podjęte działania pozwalają na minimalizację kosztów stałych i przekładają się na optymalizację rentowności operacyjnej Spółki Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych W latach Spółka planuje rozpoczęcie nowych inwestycji deweloperskich zlokalizowanych na posiadanym w banku ziemi gruncie (w tym inwestycji w Katowicach, Rumii, Koninie, Żyrardowie, Brzezinach i Zakopanym) oraz na zakupionych w roku 2014 działkach położonych w Łowiczu, gdzie odbywa się przygotowanie niezbędnych pozwoleń i dokumentacji dla projektu deweloperskiego. Plany te obejmują jednostek mieszkalnych o powierzchni użytkowej 50,5 tys. m 2 PUM. Termin rozpoczęcia nowych inwestycji uzależniony będzie od oceny sytuacji rynkowej w segmencie deweloperskim oraz dostępności finansowania realizacji tych inwestycji kredytami bankowymi lub pożyczkami. Są to zamierzenia prowadzone zgodnie z przyjętą strategią w wielu lokalizacjach, które pozwolą na uzupełnianie atrakcyjnej oferty rynkowej Spółki i dadzą możliwość dalszego rozwoju wielkości sprzedaży. Strona 17 z 46