Uchwała Nr IV/15/15 Rady Gminy Wierzbinek z dnia 10 marca 2015r. w sprawie przyjęcia programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Wierzbinek na lata 2015-2019 Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2013 r. poz. 594; ze zm.) oraz art. 21 ust.1 pkt.1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150 ) uchwala się: PROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY WIERZBINEK NA LATA 2015-2019 1 Postanowienie ogólne. 1) Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Wierzbinek opracowuje się w celu stworzenia racjonalnej gospodarki mieszkaniowej i zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wspólnoty mieszkańców gminy. 2) Program obejmuje: a) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, w tym lokali ch; b) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikających ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata, c) planową sprzedaż lokali w kolejnych latach, d) zasady polityki czynszowej, sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach, e) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej, f) planowane wydatki inwestycyjne, g) inne działania majce na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. 3) Ilekroć w dalszej części programu jest mowa o: a) ustawie należy przez to rozumieć ustawę z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150), b) mieszkaniowym zasobie gminy należy przez to rozumieć mieszkaniowy zasób Gminy Wierzbinek, c) gminie należy przez to rozumieć Gminę Wierzbinek, d) radzie należy przez to rozumieć Radę Gminy Wierzbinek, e) wójcie należy przez to rozumieć Wójta Gminy Wierzbinek, f) zarządzaniu należy przez to rozumieć podejmowanie decyzji i dokumentowanie czynności zmierzających do utrzymania budynków i lokali w stanie nie pogorszonym, zgodnie z ich przeznaczeniem, oraz do uzasadnionego inwestowania związanego z tymi budynkami i lokalami. 2 Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego 1. Łączny zasób mieszkaniowy gminy stanowi 26 lokali ch, w tym 2 lokale socjalne, wyszczególnionych w poniższej tabeli:
Lp. Położenie lokalumiejscowość nr domu Liczba mieszkań Pow. użytkowa w m 2 Wyposażenie 1 Sadlno 11 6 370,93 Łazienka, WC, sieć, c.o. 2 Wierzbinek 42 2 87,00 Łazienka, WC, sieć, c.o. 3 Wierzbinek 36 1 45,15 Łazienka, WC, sieć 4 Morzyczyn 4A/1 2 136,60 Łazienka, WC, sieć 5 Sadlno 9A/2 1 34,00 Łazienka, WC, sieć 6 Synogać 2 2 60,00 Łazienka, WC, sieć 7 Wilcza Kłoda 21 1 42,20 Sieć 8 Janowice 77 2 59,77 Łazienka, WC, sieć 9 Kalina 21A 2 114,84 Sieć 10 Kalina 21 1 53,51 Łazienka, WC, sieć 11 Słomkowo 10 1 54,42 Sieć 12 Tomisławice 4 1 76,37 Łazienka, WC, sieć 13 Mąkoszyn 50 2 137,00 Łazienka, WC, sieć 14 Wierzbinek 37A 2 105,48 Łazienka, WC, sieć, c.o. Stan techniczny Sposób zagospodarowania Uwagi dobry Umowy najmu Ośrodek Zdrowia dobry Umowy najmu Budynek po byłym Posterunku Policji dobry Umowa najmu Budynek dobry Umowy najmu Zespół Gimnazjalno Szkolny dobry Umowa najmu Szkoła Podstawowa średni Umowy najmu Szkoła Podstawowa średni Umowa najmu Budynek średni Umowy najmu Budynek średni Umowy najmu Budynek dobry Umowa najmu Budynek biblioteki średni Umowa najmu Budynek dobry Umowa najmu Budynek agronomówki dobry Umowy najmu Ośrodek Zdrowia dobry Niezamieszkałe Blok wielorodzinny lokale socjalne Razem 26 1377,27 2. Struktura wiekowa budynków na dzień 01.01.2015r. kształtuje się w sposób następujący: na 14 budynków gminnych:
- 13 budynków wybudowanych po 1945 r. - 1 budynek wybudowany w 2011r. 3. W okresie najbliższych lat nie przewiduje się znaczących zmian, dotyczących wielkości wymienionych wyżej zasobów mieszkaniowych, poza planowaną sprzedażą lokalów w miejscowości Synogać 2016r. i Janowice 2019r. 4. Zmiany stanu technicznego dotyczyć będą malowania i koniecznych remontów. 3 Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji Jednym z ważniejszych problemów, które należy rozwiązać w dziedzinie gospodarki lokalowej jest zły stan techniczny budynków. W dużej mierze stan ten wynika z zaawansowanego wieku budynków, jak też zużycia na skutek wieloletniego eksploatowania przy braku wystarczających środków przeznaczonych na remonty (potrzeby remontowe zdecydowanie przewyższają możliwości finansowe Gminy). W oparciu o analizę potrzeb oraz przewidywane środki finansowe opracowany został rzeczowy plan remontów i modernizacji gwarantujący utrzymanie w stanie nie pogorszonym zasobów mieszkaniowych. Z tego względu w latach 2015-2019 poza wykonaniem głównie ch napraw konserwacji i usuwaniem awarii, planuje się wykonanie głównie remontów zapewniających poprawę stanu bezpieczeństwa budynków i ich mieszkańców oraz zabezpieczenia budynków przed szkodliwym oddziaływaniem czynników zewnętrznych, tj: wymiana stolarki nej remont dachów i konstrukcji dachowej remonty kominów W celu poprawy estetyki budynków zaplanowano też sukcesywne odnawianie elewacji budynków i malowanie. L.p. Rodzaj robót Okres realizacji Szacowany koszt w (zł) 1 Ogólnobudowlane 5 lat 53.400,- 2 stolarki nej 5 lat 1 3 y dachów 5 lat 7.500,- 4 y elewacji malowanie 5 lat 12.200,- 5 Roboty kominiarskie 5 lat Wykonanie tych remontów będzie możliwe tylko wówczas, gdy pozyskane zostaną dodatkowe środki finansowe. 4 Planowana sprzedaż lokali 1. Sprzedaż mieszkań wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy odbywa się na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ) oraz postanowień uchwały Rady Gminy w sprawie sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Gminy, podejmowanych każdorazowo do nieruchomości sprzedawanych. 2. W okresie objętym programem przewiduje się sprzedaż 2 lokali ch będących własnością gminy na wniosek najemcy. 3. Planuje się sprzedaż 7 lokali w nowo powstałym budynku wielorodzinnym w drodze przetargu.
5 Zasady polityki czynszowej 1. Polityka czynszowa powinna funkcjonować w oparciu o zasady: a. jawności informacji dotyczących kształtowania się czynszów, b. racjonalnego ustalania czynszów, uwzględniającego koszty jakie musi ponieść gmina na odtworzenie substancji mieszkaniowej (remonty i modernizacje), c. celowość wydatkowania środków finansowych pochodzących z czynszów w oparciu o uchwalony program oraz zapotrzebowanie społeczne na modernizację podnoszące standard zasobów mieszkaniowych. 2. Zasady ustalania czynszu w lokalach gminnego zasobu mieszkaniowego są następujące: a. stawkę czynszu ustala się w oparciu o 1m 2 powierzchni użytkowej mieszkania, której kwotę stawki bazowej ustala się na kwotę 2,50 zł b. podwyżka czynszu będzie dokonywana nie częściej niż 1 raz w roku na podstawie zarządzenia Wójta. 3. Wysokość stawek czynszu z tytułami najmu lokalu mieszkalnego i socjalnego uzależniona jest od wyposażenia lokali i budynku w urządzenia techniczne i instalację. 4. Określa się następujące czynniki obniżające lub podwyższające wartość użytkową lokalu mieszkalnego oraz stopień obniżenia lub podwyższenia stawki podstawowej, którą ustala się dla lokalu wyposażonego w c.o., zimną wodę, kanalizację, ubikację i łazienkę: Stan wyposażenia mieszkań w instalacje Baza lokal wyposażony we wszystkie urządzenia 100% lokal wyposażony w zimną wodę, kanalizację, łazienkę 85% lokal wyposażony w zimną wodę i kanalizację 70% lokal bez wody i kanalizacji 45% lokale mające powyżej 50 lat, jednoizbowe 45% Przez powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego uważa się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w tym lokalu, bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania, tj. pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących m i gospodarczym potrzebom najemcy zgodnie z art. 2 ust.1 pkt.7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150 ). Nie uważa się za powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego powierzchni balkonów, tarasów, antresol, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, strychów, piwnic i komórek gospodarczych. 5. W czasie trwania stosunku najmu wynajmujący może podwyższyć stawkę czynszu, jeśli dokonał w lokalu ulepszeń mających wpływ na wysokości czynszu. 6 Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami 1. Gminnym zasobem mieszkaniowym dysponuje Gmina Wierzbinek. 2. Zarządzenie zasobem mieszkaniowym Gminy należy do Wójta Gminy przy pomocy Urzędu Gminy w Wierzbinku. 3. Zarządzanie o którym mowa w ust. 2 opiera się głównie na następujących zasadach: a) utrzymania zasobu w należytym stanie technicznym, poprzez bieżące remonty i naprawy, b) zapewnienie stałego i nieprzerwanego świadczenia usług w zakresie zarządzania zasobem, c) ewidencjonowanie nieruchomości.
4. Zarządzanie nieruchomościami polega na pobieraniu czynszów, podejmowaniu działań zmierzających do likwidacji zaległości czynszowych, utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym, ubezpieczenie budynków i pokrywaniu kosztów eksploatacji. 5. Zarządzanie zasobami komunalnymi odbywa się na podstawie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150 ) oraz ustawy z dnia sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2014r. poz. 518). 7 Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej Finansowanie gospodarki mieszkaniowej odbywać się będzie z następujących źródeł: czynszów za lokale mieszkalne, czynszów za lokale użytkowe, budżetu gminy. 8 Wydatki inwestycyjne W latach 2015-2019 wysokość wydatków na gospodarowanie mieszkaniowym zasobem gminy Lp. Adres 2015 2016 2017 2018 2019 1 Sadlno 11 6 - lokali ch w Ośrodku Zdrowia 2 Wierzbinek 42 2 - lokale mieszkalne 3 Wierzbinek 36 Budynek 4 Morzyczyn 4A/1 2 - lokale mieszkalne w Zespole Gimnazjalno Szkolnym 5 Sadlno 9A/2 1 - lokal w Szkole Podstawowej 6 Synogać 2 2 - lokale mieszkalne w budynku Szkoły Podstawowej 7 Wilcza Kłoda 21 Budynek 8 Janowice77 2 - lokale mieszkalne 4.000,- dachu Ocieplenie budynku 2.500,- Ocieplenie budynku 6.000,- Ocieplenie budynku 1.700,- 500,- 500,- 900,- dachu 500,-
9 Kalina 21A 2 - lokale mieszkalne 2.500,- 1.600,- Ocieplenie budynku 10 Kalina 21 1 - lokal 500,- 11 Słomkowo 10 Budynek Budowa szamba dachu 12 Tomisławice 4 1- lokal w Agronomówce dachu Rozbudowa szamba 13 Mąkoszyn 50 2 - lokale mieszkalne w Ośrodku Zdrowia 1.200,- 900,- Prowadzone będą remonty zachowawcze. Decyzję w przedmiotowej sprawie Wójt podejmie po zasięgnięciu opinii Komisji ds. remontów powołanej Zarządzeniem Wójta. 9 Inne działania mające na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy 1. Zadaniem podstawowym Gminy, wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców poprzez: nabywanie budynków i ich adaptacje na cele mieszkalne, kształtowanie odpowiedniej polityki przestrzennej w zakresie wyznaczania terenów pod budownictwo mieszkaniowe. 2. Działania Gminy jako właściciela zasobu mieszkaniowego zmierzają nie tylko do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, ale dążą przede wszystkim do poprawy ich stanu technicznego i standardu. 3. Założone w programie zasady polityki czynszowej oraz proponowane stawki czynszu nie zapewniają w pełni niezbędnych środków finansowych na remonty i modernizację. Ze względu jednak na niskie dochody mieszkańców zarządzanych budynków wprowadzenie wyższych stawek czynszu spowodowałoby prawdopodobieństwo wzrostu zadłużenia się najemców. 4. Ustalone potrzeby remontów i modernizacji wykazują, że nie jest konieczne wyłączenie lokali z eksploatacji w celu wykonania remontu, dlatego nie przewiduje się potrzeby kwaterowania lokatorów z lokali ch i przydzielenia im lokali zamiennych. 5. Program gospodarowania zasobem mieszkaniowym Gminy na lata 2015-2019 ma na celu realizację ustawowych zadań poprzez dążenie do sprostowania wymogom koniunktury gospodarczej, warunkom rynkowym i gospodarce przestrzennej, a także zmieniającym się potrzebom użytkowników i właścicieli nieruchomości. 10 Traci moc uchwała nr XLI/258/10 Rady Gminy Wierzbinek z dnia 30 czerwca 2010 w sprawie przyjęcia programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Wierzbinek na lata 2010-2014. 11 Wykonanie uchwały powierza się Wójtowi Gminy Wierzbinek.
12 Uchwała wchodzi w życie w ciągu 14 dni od opublikowania w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego. Przewodnicząca Rady Gminy Elżbieta Walicka
Uzasadnienie do Uchwały IV/15/15 Rady Gminy Wierzbinek z dnia 10 marca 2015 roku Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Wierzbinek na lata 2015-2019 określa prognozę wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy, a także wskazuje na potrzeby w zakresie poprawy stanu technicznego budynków i lokali. Program zawiera również prognozę sprzedaży lokali oraz zasady polityki czynszowej. Wskazuje też na źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej oraz planowane wydatki inwestycyjne.