Kredyt mieszkaniowy i budowlany

Zbigniew Dobosiewicz Kredyt mieszkaniowy i budowlany Procedury kredytowe Koszt kredytów mieszkaniowych Spłata kredytu

NIERUCHOMOŒCI Kredyt mieszkaniowy i budowlany

Polecamy nastêpuj¹ce publikacje: Adam Doliwa PRAWO MIESZKANIOWE. KOMENTARZ, wyd. 2 Komentarze Becka Krzysztof Pietrzykowski SPÓ DZIELNIE MIESZKANIOWE. KOMENTARZ, wyd. 2 Krótkie Komentarze Becka Les³aw Myczkowski, Marcin Jêdrzejczyk PRAWO SPÓ DZIELCZE I MIESZKANIOWE. TOM 4, wyd. 2 Warszawski Zbiór Pism Filip Hartwich NABYWANIE NIERUCHOMOŒCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW Nieruchomoœci Maciej Tertelis PIENI DZE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ Nieruchomoœci Ewa Boñczak-Kucharczyk ZARZ DZANIE NIERUCHOMOSCIAMI MIESZKANIOWYMI, wyd. 3 Nieruchomoœci Jerzy Siegieñ PRAWO BUDOWLANE. KOMENTARZ, wyd. 4 Krótki Komentarze Becka PRAWO BUDOWLANE, wyd. 5 Wprowadzenie Jerzego Siegienia Teksty Ustaw Becka PRAWO BUDOWLANE, wyd. 8 Twoje Prawo www.sklep.beck.pl

Kredyt mieszkaniowy i budowlany Zbigniew Dobosiewicz

Redakcja: Andrzej Ho³ownia Wydawnictwo C.H. Beck 2006 Wydawnictwo C.H. Beck Sp. z o.o. ul. Gen. Zaj¹czka 9, 01 518 Warszawa Sk³ad i ³amanie: Krzysztof Biesaga Druk i oprawa: Drukarnia P.W.P. INTERDRUK, Warszawa ISBN 83-7387-957-9

Spis treœci Spis Wprowadzenie treœci... XI Bibliografia... XIII Akty prawne... XV Rozdzia³ I. Ogólna charakterystyka kredytów mieszkaniowych... 1 1. Rozwój kredytu mieszkaniowego i jego przyczyny... 1 1.1. Wzrost atrakcyjnoœci kredytów mieszkaniowych dla banków i dla klientów... 1 1.2. Wzrost masy kredytów... 2 1.3. Kredytodawcy i kredytobiorcy, czyli kto daje i kto otrzymuje kredyt?... 4 2. Banki udzielaj¹ce kredytów mieszkaniowych... 6 2.1. Najwiêksi kredytodawcy... 6 2.2. Problem wyboru w³aœciwego banku przez kredytobiorcê... 8 2.3. Poœrednicy kredytowi... 11 2.4. Kredyt za poœrednictwem deweloperów... 13 3. Prawne podstawy kredytowania budownictwa mieszkaniowego... 14 3.1. Prawo bankowe... 14 3.2. Kredyt a po yczka... 15 3.3. Zasady umowy kredytowej... 16 3.4. Dziedziczenie obci¹ eñ kredytowych... 20 4. Podstawowe zasady udzielania kredytów mieszkaniowych... 21 4.1. Instrukcja kredytowa... 21 4.2. Ocena zdolnoœci kredytowej klienta... 22 4.3. Wiek kredytobiorcy... 24 4.4. Zaufanie banku do klienta... 24 Rozdzia³ II. Procedury kredytowe przy kredytach mieszkaniowych... 26 1. Procedury kredytowe jako element selekcji i segmentacji klientów... 26

VI Spis treœci 2. Etapy procedur kredytowych... 27 3. Tworzenie dokumentacji kredytowej klienta... 28 3.1. Wniosek kredytowy... 28 3.2. Za³¹czniki... 29 4. Weryfikacja i analiza dokumentacji... 30 4.1. Wstêpna weryfikacja dokumentacji klienta... 30 4.2. Inspekcja kredytowa... 32 4.3. Analiza dokumentacji... 33 5. Decyzja kredytowa... 35 5.1. Wstêpne przygotowanie decyzji... 35 5.2. Podejmowanie decyzji... 36 6. Monitoring kredytu mieszkaniowego... 36 Rozdzia³ III. Zabezpieczenia kredytu... 37 1. Formalne wymogi odnosz¹ce siê do zabezpieczeñ kredytów mieszkaniowych... 37 1.1. Praktyki banków w zakresie zabezpieczeñ... 37 1.2. Podstawowe rodzaje zabezpieczeñ... 38 2. Zabezpieczenia hipoteczne... 40 2.1. Ksiêga wieczysta... 40 2.2. Ustanowienie hipoteki i jej rodzaje... 41 2.3. Obci¹ enia hipoteczne... 42 2.4. D³ug gruntowy... 44 3. Przew³aszczenia i zastawy... 45 3.1. Podstawowe zasady ustanawiania przew³aszczeñ i zastawów... 45 3.2. Problemy funkcjonowania zastawów... 45 4. Weksel w³asny in blanco... 46 5. Porêczenia i gwarancje... 47 5.1. Porêczenia... 47 5.2. Gwarancje... 48 6. Inne formy zabezpieczeñ... 48 6.1. Blokada rachunku i cesja nale noœci... 48 6.2. Rachunek powierniczy... 49 7. Ubezpieczenie zabezpieczeñ i kredytobiorcy... 50 7.1. Ubezpieczenie od ognia i zdarzeñ losowych... 50 7.2. Ubezpieczenie w okresie wpisu hipoteki i ubezpieczenie zamiast udzia³u w³asnego... 51 7.3. Ubezpieczenie na ycie i zdrowie... 52 7.4. Ubezpieczenie od utraty pracy... 52 8. Zasady wyceny wartoœci zabezpieczeñ i ich koszt... 52 8.1. Podstawowe problemy z zabezpieczeniami... 52

Spis treœci VII 8.2. Najwa niejsze metody wyceny wartoœci zabezpieczeñ... 54 8.3. Metoda wartoœci bankowo-hipotecznej... 55 Rozdzia³ IV. Koszt kredytów mieszkaniowych... 57 1. Specyfika zasad naliczania kosztu oprocentowania kredytów mieszkaniowych... 57 2. Mechanizm ustalania kosztu kredytu... 59 3. Sta³a i zmienna stopa procentowa... 62 4. Udzia³ w³asny a oprocentowanie kredytu... 63 5. Wp³yw waluty kredytu na jego koszt... 64 6. Prowizja kredytowa... 68 7. Inne koszty bankowe... 68 8. Promocje... 69 9. Pozabankowe koszty kredytów... 71 Rozdzia³ V. Typy kredytów mieszkaniowych... 72 1. Zró nicowane podzia³y kredytów mieszkaniowych... 72 1.1. Kredyty gotówkowe i bezgotówkowe... 72 1.2. Kredyty krótko- i d³ugoterminowe... 73 1.3. Podzia³ na kredyty z³otowe i dewizowe... 74 1.4. Kredyty w rachunku bie ¹cym i w rachunku kredytowym... 75 1.5. Kredyty komercyjne i preferencyjne... 75 1.6. Przeznaczenie kredytów jako kryterium podzia³u... 76 2. Kredyty na zakupmieszkania... 78 2.1. Przeznaczenie kredytu i warunki jego uzyskania... 78 2.2. Dokumentacja kredytowa klienta... 78 2.3. Koszt kredytu... 80 3. Kredyty na budowê domu... 81 3.1. Przeznaczenie kredytu... 81 3.2. Dokumentacja kredytowa klienta... 81 3.3. Koszt kredytu... 84 3.4. Kredyty budowlane dla przedsiêbiorstw... 85 4. Kredyty na remont i rozbudowê... 85 4.1. Przeznaczenie kredytu... 85 4.2. Dokumentacja kredytowa klienta... 85 4.3. Koszt kredytu... 86 5. Kredyty konsolidacyjne i refinansowe... 86 5.1. Przeznaczenie kredytu... 86 5.2. Formalnoœci, wysokoœæ i koszt kredytu konsolidacyjnego... 87 6. Inne typy kredytów... 89

VIII Spis treœci Rozdzia³ VI. Sp³ata kredytów mieszkaniowych... 91 1. Ogólne zasady wyp³aty i sp³at kredytów mieszkaniowych... 91 2. Sp³ata kredytu w ratach równych (annuitetowych)... 93 3. Sp³ata kredytu o ratach rosn¹cych i malej¹cych... 94 4. Porównanie systemów sp³at... 96 5. Czy op³aca siê sp³aciæ kredyt mieszkaniowy przed terminem?... 96 Rozdzia³ VII. Co siê dzieje w przypadku niesp³acania kredytu?... 99 1. Ryzyko kredytowe banku i klienta... 99 1.1. Ryzyko z³ych kredytów... 99 1.2. Ryzyko powa nego pogorszenia siê sytuacji finansowej kredytobiorcy w okresie kredytowania... 101 1.3. Ryzyko wzrostu kosztów zakupu i budowy domu lub mieszkania... 103 1.4. Ryzyko kursowe (walutowe)... 105 2. Skutki niesp³acania kredytu dla banku... 106 3. Problemy z polubownym przejmowaniem zabezpieczeñ... 108 4. Kredyt konsolidacyjny w przypadku trudnoœci ze sp³at¹ kredytu mieszkaniowego... 109 5. Restrukturyzacja kredytu... 110 6. Windykacja kredytu mieszkaniowego... 112 6.1. Bankowy tytu³ egzekucyjny i egzekucja komornicza.. 113 6.2. Egzekucja z nieruchomoœci... 115 6.3. Inne formy egzekucji komorniczej... 116 6.4. Rezultaty windykacji... 117 Zakoñczenie... 120 Za³¹czniki... 121 Za³¹cznik nr 1 Wniosek kredytowy na kredyt mieszkaniowy W³asny k¹t (w PKO BP)... 123 Za³¹cznik nr 2 Wniosek kredytowy na po yczkê hipoteczn¹ i kredyt konsolidacyjny (w HypoVereinsbank)... 127 Za³¹cznik nr 3 Wniosek kredytowy ASP-1 dla przedsiêbiorców z segmentu SME... 136 Za³¹cznik nr 4 Regulamin udzielania kredytu Pewne mieszkanie dla osób fizycznych (w BGK)... 141 Za³¹cznik nr 5 Przyk³ad bankowej oferty kredytowej udzielanej we wspó³pracy z przedsiêbiorstwem poœrednictwa kredytowego... 157

Spis treœci IX Pomocnicze akty prawne... 167 Ustawa z 29.8.1997 r. Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.)... 169 Ustawa z 1.4.2004 r. o zmianie ustawy Prawo bankowe oraz o zmianie innych ustaw (Dz.U. Nr 91, poz. 870) wyci¹g... 175 Ustawa z 6.7.1982 r. o ksiêgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) wyci¹g... 179

Wprowadzenie Wprowadzenie W okresie kilku ostatnich lat obserwujemy gwa³towny wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Ubiegaj¹ siê o nie ju setki tysiêcy osób. Nie odbywa siê to bez problemów. Przed uzyskaniem kredytu trzeba za³atwiæ liczne formalnoœci, dokonaæ wyboru w³aœciwego banku i przede wszystkim w³aœciwego typu kredytu. Bardzo wiele typów kredytu i du e zró nicowanie kosztów wcale nie u³atwiaj¹ wyboru. Praca niniejsza jest pierwszym w Polsce tak obszernym poradnikiem z zakresu kredytów hipotecznych. Dotychczas ukaza³o siê du o mniejszych opracowañ z tej dziedziny (np. w dodatkach do gazet i czasopism specjalistycznych), zaœ kredyt hipoteczny by³ omawiany w wielu ksi¹ kach poœwiêconych bankowoœci i kredytom. ród³ami pracy s¹ ksi¹ ki, artyku³y, materia³y banków, firm deweloperskich oraz ustawy. Do szczególnie interesuj¹cych nale ¹ publikacje i materia³y wewnêtrzne banków i przedsiêbiorstw poœrednictwa kredytowego; tylko czêœæ z nich zosta³a przedstawiona w bibliografii. Niektóre informacje dotycz¹ wiêcej ni jednego rozdzia³u, dlatego przyjêto system odnoœników (najczêœciej w formie: Patrz, rozdzia³ ). W za³¹cznikach pokazano m.in. wybrane fragmenty ustaw odnosz¹cych siê do kredytów mieszkaniowych, podano te przyk³ady dokumentacji (np. dwa przyk³ady wniosków kredytowych i informacjê jednego z banków o kredytach hipotecznych). Informacje liczbowe jeœli nie podano inaczej dotycz¹ pierwszej po³owy 2005 r. Nale y pamiêtaæ, e sytuacja w zakresie kredytów ulega szybkim zmianom, szczególnie jeœli chodzi o rozmaite op³aty i prowizje z jednej strony konkurencja miêdzy bankami wymusza rzeczywiste lub pozorne obni ki wielu prowizji, ale z drugiej banki odznaczaj¹ siê wyj¹tkow¹ pomys³owoœci¹ we wprowadzaniu rozmaitych nowych op³at. Nie nale y siê natomiast spodziewaæ istotnej zmiany w oprocentowaniu kredytu z³otowego. W niektórych rozdzia³ach przedstawiono przyk³adowe obliczenia, dotycz¹ce m.in. zdolnoœci kredytowej, kosztu ró nych rodzajów kredytów, przeprowadzono porównania miêdzy kredytami ró nych typów.

XII Wprowadzenie Wykonuj¹c obliczenia wykorzystano m.in. kalkulatory finansowe Open- Finanse. Rezultaty wielu obliczeñ zosta³y podane w zaokr¹gleniu do pe³nych z³otych. Autor wyszed³ z za³o enia, e Czytelnik tego poradnika interesuje siê przede wszystkim sprawami praktycznymi, takimi jak zasady kredytowania, koszty, przepisy, w zwi¹zku z czym pomin¹³ omówienia teoretyczne problemów budownictwa. Wrzesieñ 2005 r. Zbigniew Dobosiewicz

Bibliografia Bibliografia Z. Bêdziñski, Status prawny lokali i ich dysponentów, Warszawa 1998, Z. Dobosiewicz, Wszystko o kredycie. Przewodnik, Warszawa 1995. Z. Dobosiewicz, Kredyt bankowy dla firm i osób fizycznych, Warszawa 1997. Z. Dobosiewicz, K. Marton-Gadoœ, Podstawy bankowoœci z zadaniami, Warszawa 2005. Z. Dobosiewicz, Bankowoœæ, 2. wyd, Warszawa 2005. Z. Dobosiewicz, Kredyty i zabezpieczenia, Warszawa 2004. I. Heropolitañska, Kredyty, po yczki i gwarancje bankowe, Warszawa 1999. E. Kucharska-Stasiak, Wartoœæ rynkowa nieruchomoœci, Warszawa 2001. E. Kucharska-Stasiak, Inwestowanie w nieruchomoœci, ódÿ 2000. E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomoœæ a rynek, Warszawa 1999. P. Mi¹czyñski, Jak bezpiecznie kupiæ dom lub mieszkanie, Warszawa 2004. R. Patterson, Poradnik kredytowy dla bankowców, Warszawa 1995. Studium bankowoœci, pr. zb., Warszawa 1998.

Akty prawne Ustawa z 29.8.1997 r. Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.); Ustawa z 1.4.2004 r. o zmianie ustawy Prawo bankowe oraz o zmianie innych ustaw (Dz.U. Nr 91, poz. 870); Ustawa z 29.8.1997 r. o Narodowym Banku Polskim (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 1, poz. 2); Obwieszczenia Marsza³ka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z 11.10.2001 r. w sprawie og³oszenia jednolitego tekstu ustawy o ksiêgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 124, poz. 1361); Obwieszczenie Marsza³ka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z 28.4.2003 r. w sprawie og³oszenia jednolitego tekstu ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz.U. Nr 99, poz. 919); Ustawa z 20.7.2001 r. o kredycie konsumenckim (Dz.U. Nr 100, poz. 1081 ze zm.); Ustawa z 7.12.2000 r. o funkcjonowaniu banków spó³dzielczych, ich zrzeszaniu siê i bankach zrzeszaj¹cych (Dz.U. Nr 119, poz. 1252 ze zm.).

Rozdzia³ I. Ogólna charakterystyka kredytów mieszkaniowych Rozdzia³ Stosowane I. Ogólna przez charakterystyka polskie banki kredytów nazewnictwo mieszkaniowych nie zosta³o jeszcze ujednolicone. W praktyce ka dy bank mo e stosowaæ swoje w³asne nazwy. Dotyczy to tak e kredytów. Wiêkszoœæ banków sprzedaj¹cych ten produkt u ywa nazw kredyt hipoteczny lub kredyt mieszkaniowy, zaœ w pracach naukowych nazywany jest on kredytem budowlano-mieszkaniowym. Warto pamiêtaæ, e w niektórych przypadkach pojêcie kredyt hipoteczny jest stosowane w sposób szerszy obejmuje ono te niektóre kredyty udzielane przedsiêbiorstwom na budowê o charakterze przemys³owym lub us³ugowym zabezpieczone hipotek¹ 1. 1. Rozwój kredytu mieszkaniowego i jego przyczyny 1.1. Wzrost atrakcyjnoœci kredytów mieszkaniowych dla banków i dla klientów 1. Rozwój Podstawowym kredytu mieszkaniowego celem kredytui mieszkaniowego jego przyczyny jest, zgodnie z nazw¹, finansowanie rozwoju ró nych form budownictwa mieszkaniowego. W tym zakresie rola kredytu bardzo szybko wzrasta. Na pocz¹tku lat 90. iloœæ takich kredytów by³a bardzo ma³a. Sytuacja uleg³a pewnej poprawie pocz¹wszy od 1995 roku, kiedy to przeprowadzono sanacjê polskiego systemu bankowego. W latach 1995 2000 obserwowaliœmy stopniowy rozwój kredytu mieszkaniowego, ci¹gle jednak jego rola w finansowaniu budownictwa by³a niewielka. Wynika³o to z niechêci stron: banki nadal obawia³y 1 Zwykle zabezpieczone hipotek¹ kredyty dla przedsiêbiorstw na budowê obiektów przemys³owych s¹ zaliczane przez banki do kredytów inwestycyjnych.

2 Rozdzia³ I. Ogólna charakterystyka kredytów mieszkaniowych siê ryzyka, a klienci byli zra eni bardzo wysokim oprocentowaniem. Rzeczywista zmiana nast¹pi³a dopiero w latach 2001 2002, kiedy to czêœæ banków uzna³a, e op³aca siê podj¹æ ryzyko zwi¹zane z tym typem kredytu, i zaczê³a go udzielaæ w coraz szerszym zakresie. Jednym z podstawowych warunków rozwoju kredytu mieszkaniowego by³a obni ka stóp procentowych. Jeszcze na pocz¹tku 2001 r. przeciêtne oprocentowanie tych kredytów wynosi³o a 21% (nie obejmuje to prowizji i innych kosztów), ale szybko zaczê³o maleæ i pod koniec tego roku zmniejszy³o siê do 16%. W kolejnych latach oprocentowanie nadal mala³o, na pocz¹tku 2005 r. wynosi³o ju tylko 8,7%. Ten spadek stóp procentowych tylko w czêœci wynika³ ze zmniejszenia inflacji, w znacznie wiêkszym stopniu by³ on zwi¹zany z kalkulacjami banków dotycz¹cymi przysz³ych stóp procentowych na rynku. Atrakcyjnoœæ kredytów mieszkaniowych, z punktu widzenia banków, wynika w du ej mierze z ich wysokiej sp³acalnoœci (udzia³u procentowego kredytów sp³acanych w terminie w ich ogólnej masie lub liczbie). W po³owie 2004 r. do kredytów nieregularnych (zagro onych) zakwalifikowano tylko 9% masy kredytów mieszkaniowych, podczas gdy dla ca³ego portfela kredytowego banków udzia³ ten wynosi³ 25%. 1.2. Wzrost masy kredytów Coraz bardziej przekonane, e kredyt mieszkaniowy nale y do najbardziej dochodowych typów kredytu, banki zaczê³y upraszczaæ procedury kredytowe, zmniejszaæ wymagania wobec klientów i przyspieszaæ wydawanie decyzji kredytowych. Wraz ze spadkiem kosztów kredytu wywo³a³o to gwa³towny wzrost zainteresowania ludnoœci tym typem operacji. Rezultatem by³ bardzo szybki wzrost zarówno masy, jak i liczby udzielanych kredytów. Szacuje siê, e wielkoœæ sprzeda y kredytów mieszkaniowych zwiêkszy³a siê z 5 mld z³ w 2000 roku do 12 mld w roku 2003 i 16 mld w 2004 r. ¹czne zad³u enie klientów polskich banków z tytu³u kredytów mieszkaniowych zwiêkszy³o siê z 10 mld z³ w 2001 r. do ponad 33 mld z³ na koniec 2004 r.

1. Rozwój kredytu mieszkaniowego i jego przyczyny 3 Rys. 1. Stan zad³u enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych (w mld z³) 40,0 35,0 33,4 30,0 29,8 25,0 20,0 20,8 15,0 10,0 10,0 5,0 0,0 2001 2002 2003 2004 ród³o: opracowanie w³asne na podstawie danych NBP. Warto zauwa yæ, e rozwój akcji kredytowej dotychczas wcale nie by³ bezpoœrednio powi¹zany z ogólnym rozwojem budownictwa mieszkaniowego. Dostêpne dane na temat budownictwa w Polsce w znacznym stopniu s¹ myl¹ce, co wynika m.in. z faktu, e znaczna czêœæ tego budownictwa nie jest rejestrowana statystycznie. Nowe domy czêsto budowane s¹ bez adnego zezwolenia, a jeszcze czêstsz¹ praktyk¹ (szczególnie na terenach wiejskich i w ma³ych miastach) jest nierejestrowana, gruntowna przebudowa domów 1. W wielu przypadkach drewniany dom wiejski staje siê bez adnych zezwoleñ okaza³ym budynkiem. Uwzglêdnienie tych czynników da³oby nam wyniki znacznie odbiegaj¹ce od statystycznych. Mimo wszystko nawet optymiœci uwa aj¹, e procentowy wzrost liczby oddawanych corocznie mieszkañ jest wzglêdnie ma³y, a równoczeœnie masa kredytów udzielanych na budownictwo mieszkaniowe jest kilkakrotnie wiêksza. Powoduje to szybkie zwiêkszenie roli kredytów w finansowaniu budownictwa. Obecnie 1 Banki zwykle odmawiaj¹ udzielania kredytów w sytuacji, gdy dom jest budowany bez niezbêdnych zezwoleñ (trzeba je przedstawiæ jako za³¹cznik do wniosku kredytowego), natomiast czêsto wspó³finansuj¹ przebudowê i rozbudowê budynków bez pozwoleñ.