Instytut Ekonomii Środowiska Inicjatywa Efektywna Polska Porównanie kredytów konsumpcyjnych i hipotecznych na cele modernizacji budynków jako ważny element Krajowego Programu Remontów (KPR) Edyta Walczak Kraków, październik 2016
Spis treści Wstęp... 2 Porównanie kredytów konsumpcyjnych i hipotecznych na cele modernizacji budynków... 4 Wnioski... 7 Wstęp Ważnym elementem Krajowego Programu Remontów jest opracowanie produktu bankowego, czyli atrakcyjnego kredytu konsumpcyjnego/hipotecznego dla właścicieli budynków jednorodzinnych chcących wyremontować swój dom. Z wywiadów pogłębionych przeprowadzonych na zlecenie Instytutu Ekonomii Środowiska wśród przedstawicieli instytucji bankowych na temat finansowania modernizacji budynków mieszkalnych w Polsce 1 pod koniec 2015 r. wynika, m.in. że potrzeby remontowo-modernizacyjne są głównymi celami, w ramach których klienci indywidualni poszukują dodatkowego wsparcia w postaci zewnętrznego finansowania. Co więcej, niemal każdy bank posiada w swojej ofercie produkty, które mogą służyć finansowaniu inwestycji i remontów osób fizycznych służących celom termomodernizacyjnym. Przy czym banki finansują cele remontowe, w tym termomodernizacyjne bez produktu dedykowanego, za pośrednictwem oferty kredytów konsumpcyjnych dla klientów indywidualnych oraz kredytów hipotecznych złotowych. Należy zatem wykorzystać potencjał znajdujący się w kredytach komercyjnych czy hipotecznych, które nawet bez dodatkowego systemu zachęt są wykorzystywane przez właścicieli budynków jednorodzinnych na cele modernizacyjno-remontowe. Instytut Ekonomii Środowiska w 2016 r. przeanalizował obecnie dostępną na rynku ofertę kredytów konsumpcyjnych dla kwoty do 20 000 zł oraz hipotecznych o wartości 50 000-80 000 zł, z możliwością przeznaczenia na remont/modernizację domu, w bankach PKO BP, PKO SA, mbank, ING Bank Śląski, BZWBK, Alior, BOŚ pod kątem następujących parametrów: Okres kredytowania Wartość kredytu 1 Produkt kredytowy wspierający termomodernizację budynków. Kontekst, stan obecny, opinie i rekomendacje, Kraków luty 2016 2
o LTV (wskaźnik, który określa relację wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia nieruchomości np. jeżeli Twoja nieruchomość jest warta 100 tys. złotych, a bank udziela Ci kredytu na 80 tys. złotych, to wtedy LTV wynosi 80%.) o Wartość nominalna Oprocentowanie o Wysokość o Czynniki wpływające na wysokość oprocentowania o Rodzaj oprocentowania Opłata bankowa/prowizje o Wysokość o Czynniki wpływające na wysokość prowizji Zabezpieczenia Formalności/dokumentacja Poniżej przedstawiamy tabelaryczne porównanie obu instrumentów finansowych. 3
Porównanie kredytów konsumpcyjnych i hipotecznych na cele modernizacji budynków Parametr Kredyt konsumpcyjny Kredyt hipoteczny Okres kredytowania Od kilku miesięcy (1-3) do ok. 100 miesięcy (72, 84, 96, 120) * Wartość kredytu Wartość nominalna *zależny od zdolności kredytowej kredytobiorcy) Zależy od zdolności kredytowej obliczonej przez bank (min. od ok. 1 000 zł do maks. ok. 120 000 zł) przy czym prezentowane parametry związane są z założoną wartością kredytu 20 000 zł. Banki nie określają minimalnego okresu kredytowania ponieważ jest on uzależniony głównie od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Natomiast maksymalny okres kredytowania to 30-35 lat (wyjątkiem jest kredyt remontowy w PKO SA, gdzie max. okres kredytowania to 6 lat) W granicach od 20 000 do 3 000 000 przy czym, niektóre banki określają wysoką wartość minimalną (mbank 80100, ING 70.000) a inne niską wartość maksymalną (PKO SA 50.000) Oprocent owanie LTV* Nie występuje LTV waha się od 50 do 100% przy czym modalna to 80% Wysokość Od 7,99% przez 8,99% po 9,99% Od 2,97 do 6,67% (przeciętnie ok. 4%) oprocentowania Czynniki wpływające na wysokość oprocentowania Rodzaj oprocentowania Uproduktowienie kredytobiorcy (posiadanie innego produktu w banku, długość relacji klient-bank, niektóre zawody mogą otrzymać ofertę z niższym oprocentowaniem np. 5,99% 5,99% dla kredytu z ubezpieczeniem lub 6,99% bez ubezpieczenia (w BZWBK)) Zmienne dla większości banków (PKO BP, PKO SA, mbank, ING Bank Śląski, Alior - dla kredytów > 3 lat), stałe dla mniejszości banków (BZWBK niezależnie od okresu Zazwyczaj banki obniżają marże jeśli klient skorzysta z innych produktów banku lub dodatkowo uproduktowi kredyt (wyjątkiem jest tutaj Alior i BZWBK, które nie biorą tych czynników pod uwagę), na wysokość marży ma także wpływ zdolność kredytowa kredytobiorców czy wartość LTV Zmienne, na oprocentowanie składa się zazwyczaj marża banku + WIBOR 3M (w przypadku ING i BOŚ Banku jest to marża + WIBOR 6M) 4
Parametr Kredyt konsumpcyjny Kredyt hipoteczny Opłata bankowa /prowizje Wysokość prowizji Czynniki wpływające na wysokość prowizji kredytowania, ING Bank Śląski - dla kredytów < 3 lat); Generalnie im dłuższy okres kredytowania, tym wyższa prowizja; zróżnicowana - od 6% (w PKO S.A) przez 7,99% (w ING Bank), 8,99% (w PKO BP) po 9,99% (w BZWBK). Uproduktowienie kredytobiorcy (zakup karty kredytowej, przeniesienie konta z dochodem do banku, ubezpieczenie do kredytu, status stałego klienta itp.) Od 0 do 5% (przeciętnie 2-3%) Uproduktowienie kredytu/kredytobiorcy (zakup karty kredytowej, przeniesienie konta z dochodem do banku, ubezpieczenie do kredytu, status stałego klienta itp.) (w BOŚ Bank prowizja jest stała i równa 2%) Zabezpieczenie Potwierdzenie dochodu Podstawowym zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka na finansowanej nieruchomości oraz przelew wierzytelności pieniężnej z umowy ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych nieruchomości, w uzasadnionych wypadkach dodatkowym zabezpieczeniem mogą być ubezpieczenie na życie kredytobiorców, pełnomocnictwo do dysponowania kontem osobistym kredytobiorcy itp. Formalności Przedstawienie dokumentów potwierdzających dochód występuje duże zróżnicowanie co do wymaganych dokumentów ze względu na źródło dochodu np. w przypadku umowy o pracę wystarczy wypełnienie druku bankowego przez kadrową; w przypadku IDG wymagane są min. KPiR, potwierdzenia przelewów do ZUS, US, wyciąg z historii rachunku bankowego Większość banków wymaga wyceny nieruchomości, która może być sporządzona przez rzeczoznawcę bankowego (koszt od 168 zł do 800zł) lub rzeczoznawcę rynkowego (koszt ok. 1000 zł) (wyjątek: PKO SA, gdzie wycena nieruchomości dla kredytu o wartości do 250 tys. nie jest wymagana). Ponadto wymagany jest kosztorys prac remontowych, wykonany przez kredytobiorcę (w wyjątkowych przypadkach przez firmę remontową i zazwyczaj na formularzu udostępnionym przez bank) oraz wizyta w sądzie celem wpisania hipoteki na bank. Inne Dodatkowe koszty Brak - wycena nieruchomości (od ok. 200 1 000 zł) - inspekcja z banku przy wypłacie transz (ok. 200 zł za jedną wizytę, zazwyczaj: 2-3) - karencja w spłacie do momentu wypłacenia wszystkich transz 5
Parametr Kredyt konsumpcyjny Kredyt hipoteczny Oferta dla wybranych grup zawodowych Oferty specjalne Jakość obsługi Informacja na stronach internetowych banków Dostępność kredytu Występuje zazwyczaj dla architektów, prawników, lekarzy, pracowników wyższych uczelni, pracowników instytucji finansowych itp Kredyt BOŚ Bank (z PGNIG) EkoKredyt z dopłatami - opcjonalne dodatkowe ubezpieczenie na życie, dodatkowy produkt bankowy - ubezpieczenie pomostowe 2 Brak Kredyt BOŚ Bank (z WFOŚiGW) W większości banków była ona dobra (BZWBK, Alior, ING Bank Śląski, mbank), tylko w przypadku banków PKO BPO i PKO SA była ona niska. W tym kontekście, tylko ING Bank Śląski oraz BZWK charakteryzowały się pełną i czytelną informacją na stronie www. Najmniej informacji znajdowało się na stronie PKO BP. Banki komercyjne uwzględnione w analizie posiadają szeroką sieć oddziałów w polskich miastach, zazwyczaj w każdym z nich znajduje się od jednego do kilku doradców kompetentnych w zakresie kredytów konsumpcyjnych. Żaden z banków nie opisuje w pełni swojej oferty na stronie internetowej, udostępnione informacje służą bardziej celom reklamowym niż informacyjnym Banki komercyjne uwzględnione w analizie posiadają szeroką sieć oddziałów w polskich miastach jednak jedynie w wybranych oddziałach znajdują się doradcy obsługujący kredyt hipoteczny 2 koszt ubezpieczenia pomostowego jest zwracany w kolejnych kilku miesiącach poprzez obniżenie wartości raty * LTV - wskaźnik, który określa relację wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia nieruchomości np. jeżeli Twoja nieruchomość jest warta 100 tys. złotych, a bank udziela Ci kredytu na 80 tys. złotych, to wtedy LTV wynosi 80% 6
Wnioski Kredyt hipoteczny charakteryzuje się niższą prowizją i oprocentowaniem w porównaniu z kredytem konsumpcyjnym jednak wiąże się z poniesieniem dodatkowych kosztów, zwłaszcza na początku kredytowania (ubezpieczenie pomostowe, wycena nieruchomości itp.). Może on być zaciągnięty na dłuższy okres czasu i wyższą kwotę jednak wiąże się z większą ilością formalności. W ramach rozważań nad kredytem modernizacyjno-remontowym warto wziąć pod uwagę stworzenie dwóch produktów jednego opartego o zasady działania kredytu konsumpcyjnego (dla klientów zamożniejszych, którzy mogą ponieść wyższy koszt kredytowania w zamian za mniejszą uciążliwość wnioskowania o kredyt) i drugiego opartego o zasady kredytu hipotecznego (dla klientów chcących zminimalizować koszty zaciągnięcia kredytu). 7