Wydatki na gospodarkę mieszkaniową w metropolitalnych i nadmorskich gminach województwa zachodniopomorskiego M a c i e j J. No w a k fot. www.sxc.hu 18 Świat Nieruchomości
Wprowadzenie Zaspokajanie potrzeb społeczności lokalnej należy do jednego z zadań własnych gminy. Realizacja tego zadania sprawiać może w wielu przypadkach sporo poważnych trudności gminie. Trudności te wiążą się w sposób istotny z wydatkowaniem przez gminę środków na wskazany cel: często wydatki te mogą być oceniane jako mało efektywne, nie rozwiązujące problemów, a zarazem nadmiernie wysokie. Celem artykułu jest analiza gospodarki mieszkaniowej, ze szczególnym uwzględnieniem wydatków z nią związanych, w wybranych gminach znajdujących się w strefie oddziaływania dużego miasta oraz w wybranych gminach nadmorskich. Aby porównanie było bardziej reprezentatywne, przeanalizowano gminy z sąsiadujących ze sobą powiatów w województwie zachodniopomorskim: powiatu gryfińskiego (dziewięć gmin; pięć gmin wiejsko miejskich, cztery gminy wiejskie), nadmorskiego powiatu kamieńskiego (sześć gmin; pięć gmin wiejsko miejskich oraz jedna gmina wiejska) oraz powiatu polickiego (cztery gminy, wszystkie wchodzące w skład strefy zewnętrznej Szczecińskiego Obszaru Metropolitalnego; trzy gminy wiejskie, jedna gmina wiejsko miejska). Dobór gmin został przeprowadzony w oparciu o ich położenie. W literaturze przedmiotu wielokrotnie akcentuje się specyfikę gmin znajdujących się w strefie oddziaływania metropolii 1 oraz gmin atrakcyjnych pod względem turystycznym 2. Założyć trzeba że gminy te posiadają 1 G. Gorzelak, M. Smętkowski, Metropolia i jej region w gospodarce informacyjnej, Wydawnictwo Naukowe Scholar, Warszawa 2005, s. 13 72, B. Jałowiecki (red.) Czy metropolia jest miastem? Wydawnictwo Naukowe Scholar, Warszawa 2009, s. 159 172, I. Ładysz, Konkurencyjność obszarów metropolitalnych w Polsce na przykładzie Wrocławskiego Obszaru Metropolitalnego, CeDeWu, Warszawa 2009, s. 79 106. 2 A. Rapacz (red.) Gospodarka turystyczna w regionie. Wybrane zagadnienia jej funkcjonowania, Ad Rem, Jelenia Góra 2009, s. 45 54. I. Sikorska Wolak, Kształtowanie funkcji turystycznych obszarów wiejskich potrzeby i możliwości (w:) I. Sikorska Wolak, Turystyczne funkcje obszarów wiejskich, Wydawnictwo SGGW, Warszawa 2009, s. 23 34. M. Mika, Przemiany pod wpływem turystyki na obszarach recepcji turystycznej (w:) W. Kurek (red.) (oczywiście co do zasady) większy potencjał rozwojowy od gmin bez korzystnej lokalizacji. Podkreślić należy, że powiat kamieński jest typowym powiatem nadmorskim, a powiat policki typowym powiatem metropolitalnym (wszystkie gminy wchodzące w jego skład znajdują się w Szczecińskim Obszarze Metropolitalnym). również bezpośrednio graniczy ze Szczecinem, ale część gmin wchodzących w jego skład nie jest zaliczona do Szczecińskiego Obszaru Metropolitalnego. Gminny zasób mieszkaniowy w badanych gminach Pierwszym etapem analizy jest sprawdzenie, jak wygląda sytuacja związana z gminnym zasobem mieszkaniowym w badanych jednostkach samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 20 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego 3 w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnot samorządowych, gmina może tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy. W skład zasobu wchodzą lokale, które stanowią własność gminy albo komunalnych osób prawnych, lub spółek prawa handlowego z udziałem gminy (z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego). Rada gminy względem tegoż zasobu uchwala wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład tegoż zasobu. Jak wskazał NSA gmina jest obowiązana nie tylko do tworzenia, ale i do racjonalnej gospodarki pozostającym w jej dyspozycji zasobem mieszkaniowym oraz utrzymywania go na poziomie umożliwiającym zaspokajanie potrzeb rodzin o niskich dochodach. 4 Turystyka, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2008, s. 410 418. 3 Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, t.j. Dz. U. z 2005, Nr 31, poz. 266). 4 Wyrok NSA z 19 maja 1999 r., II SA/Wr 1499/98, OSS, Nr 4/1999, poz. 116. Wskazać należy również na wyrok WSA w Szczecinie z 28 czerwca 2006 r. (II SA/Sz 304/06, LEX nr 296071), zgodnie z którym argumentacja od- Z powyższego wynika główny cel utrzymywania gminnego zasobu nieruchomości. Przy dokonywaniu wydatków z nim związanych pamiętać należy, że nie mogą być one podporządkowane wyłącznie efektywności ekonomicznej. Tym niemniej uwzględnić w tym kontekście trzeba interes, jakim jest rozwój gminy 5. Należy więc brać pod uwagę fakt, że kapitał zainwestowany w nieruchomość powinien przynosić dochody umożliwiające zwrot inwestycji 6. Organy gminne podejmując konkretne decyzje w sprawach zasobu powinny jak to często się zdarza w rozwoju lokalnym znaleźć pewien złoty środek pomiędzy rozwojem finansowym a potrzebami społecznymi 7. W literaturze częsty jest pogląd, zgodnie z którym duża część gmin słabo radzi sobie z niniejszym zadaniem 8. M. Majchrzak pisząc o problemach prowadzonej przez władze lokalne polityki mieszkaniowej zwraca uwagę m. in. na: ÎÎ bardzo małe środki z budżetu gminy przeznaczone na cele mieszkaniowe ÎÎ zły sposób podejmowania decyzji bez uwzględnienia opinii mieskzańców na dane tematy ÎÎ słabą politykę czynszową ÎÎ brak lokali socjalnych 9. wołująca się do ochrony ekonomicznych interesów gminy poprzez oddanie w najem lokali mieszkalnych i socjalnych osobom dającym swymi dochodami gwarancję zapłaty czynszu sprzeczna jest z celem przepisów w przedmiocie mieszkaniowego zasobu gminy, którym jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach. 5 T. Topczewska, W. Siemiński, Gospodarka gruntami w gminie, Difin, Warszawa 2003, s. 60. 6 A. Śliwiński, Zarządzanie nieruchomościami. Podstawy wiedzy i praktyki gospodarowania nieruchomościami, Agencja Wydawnicza Placet, Warszawa 2000, s. 60. 7 J. Parysek, Podstawy gospodarki lokalnej, Wydawnictwo Naukowe UAM, Poznań 2001, s. 46 57. 8 A. Nalepka, Instytucjonalizacja gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości Świat nieruchomości nr 63/2008, Krakowski Instytut Nieruchomości, s. 12., S. Heciak, Efektywność gospodarowania jednostek samorządu terytorialnego i jej warunki (w:) L. Patrzałek (red.) Wybrane problemy finansów samorządu terytorialnego, Wydawnictwo Wyższej Szkoły Bankowej, Poznań 2008, s. 84. 9 M. Majchrzak, Gospodarka i polityka mieszkaniowa w gminach (w:) A. Zalewski (red.) Nowe zarządzanie publiczne w polskim samorządzie terytorialnym, Szkoła Główna Handlowa w Warszawie, Warszawa 2007, s. 230 232. Świat Nieruchomości 19
Tabela 1. Gminny zasób mieszkaniowy w badanych jednostkach samorządu terytorialnego w roku 2007 Mediana Łączna liczba lokali gminnych Łączna powierzchnia lokali gminnych (m. kw.) Źródło: Opracowanie własne na podstawie Banku Danych Regionalnych GUS Podsumowaniem powyższych rozważań jest wyróżnienie przez A. Nalepkę dwóch przypadków zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy: ÎÎ zarządzanie świadczone przez gminne jednostki organizacyjne zarządzający nie musi osiągnąć zamierzonych efektów, tylko dowieść, że gorliwie służył sprawie podejmując stosowne działania ÎÎ zarządzanie przez prywatne podmio- ty gospodarcze na podstawie umów o zarządzanie nieruchomościami podmiot zarządzający musi traktować nieruchomość jak kapitał i realizować takie cele strategiczne jak maksymalizacja dochodów z nieruchomości i wzrost wartości rynkowej nieruchomości 10. W tab. 1 przedstawiono najważniejsze informacje istotne dla gminnych zasobów mieszkaniowych w badanych gminach. Dane są za rok 2007, gdyż jedynie za ten rok możli- 10 A. Nalepka (red.), Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi w Polsce, Wydawnictwo Uniwesrytetu Ekonomicznego w Krakowie, Kraków 2007, s. 82. Liczba lokali przypadających na 1000 mieszkańców gminy Powierzchnia lokali gminnych przypadająca na 1 mieszkańca gminy (m. kw) 235 13073 36,4 1,68 108 5366 19,2 0,95 298 15237 34,4 1,56 59 3212 13,6 0,74 2123 105884 51,3 2,56 36 1976 3,6 0,19 we było uzyskanie ich w sposób wyczerpujący. Na cele badań przyjąć należy, że dane nie zmieniły się znacząco w roku 2009. Ogółem z badanych powiatów (rozumianych w niniejszej pracy przede wszystkim jako grupy gmin) najwięcej mieszkań (nieruchomości lokalowych) posiada powiat gryfiński, a najmniej powiat kamieński (tab. 1). Nawet uwzględniając proporcje związane z liczbą gmin w ramach danego powiatu, można stwierdzić przewagę powiatów metropolitarnych nad powiatem nadmorskim. Podobnie wygląda sytuacja w odniesieniu do łącznej powierzchni lokali. Analiza mediany dla poszczególnych w danych powiatach grup gmin skłania do zmodyfikowania wniosków. W przypadku gmin wiejsko miejskich oraz gmin wiejskich gminy z powiatu kamieńskiego pod względem liczby posiadanych mieszkań znajdują się w środkowym miejscu. Podobna tendencja występuje w odniesieniu do powierzchni lokali gminnych. Po dokonaniu przeliczenia mediany dla liczby lokali gminnych przypadających na 1000 mieszkańców danej gminy oraz powierzchni lokali gminnych przypadających na jednego mieszkańca gminu stwierdzić należy, ze najsłabiej pod tym względem z grupy gmin wiejsko miejskich wypadają gminy nadmorskie, a z grupy gmin wiejskich gminy z powiatu polickiego. Wydatki na gospodarkę mieszkaniową w badanych gminach W literaturze przedmiotu podnosi się, że wydatki na nieruchomości komunalne, można tak samo, jak wydatki budżetowe danej jednostki podzielić na bieżące i inwestycyjne 11. Wydatki bieżące na nieruchomości (dotyczące ich eksploatacji i bieżących napraw) są ponoszone w sposób stały i ich wysokość jest zbliżona. W odniesieniu do wydatków na eksploatację bieżącą komunalnych zasobów mieszkaniowych wskazać można, że będą to wydatki na administrację domów, usuwanie śmieci, utrzymanie porządku w budynku i jego otoczeniu, płatności za wodę i energię elektryczną, utrzymanie terenów zielonych, czyszczenie kominów, ubezpieczenie budynków oraz drobne konserwacje 12. Wskazany rodzaj wydatków jest niezbędny: nie można ich uniknąć bez zaryzykowania spadku wartości nieruchomości 13. Wydatki inwestycyjne (dotyczące remontów nieruchomości oraz tworzenia nowych substancji 14 ) są zmienne w różnych okresach, co zależy od innych działań podjętych przez gminę (uchwalenie miejscowych planów zagospodarowania 11 S. Owsiak (red.) Budżet władz lokalnych. Narzędzie zarządzania, PWE, Warszawa 2002, s. 49. 12 J. Kotlińska, Finansowe zagadnienia związane z gospodarką nieruchomościami komunalnymi (w:) M. Nowak, T. Skotarczak, Rynek nieruchomości gminnych w czasie kryzysu i po kryzysie, CeDeWu, Warszawa 2010, s. 153. 13 M. Dębniewska, M. Tkaczuk, Zarządzanie finansami nieruchomości, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko Mazurskiego, Olsztyn 2002, s. 43. 14 B. Filipiak wskazuje, że decyzje inwestycyjne w samorządzie dotyczą dokonywania zakupów i modernizacji rzeczowego majątku trwałego, wdrożenia innowacyjnych technologii, zakupów finansowego majątku o charakterze długoterminowym, rozstrzygnięć infrastrukturalnych oraz gromadzenia środków finansowych na spłatę zaciągniętych zwrotnych źródeł zobowiązań. B. Filipiak, Strategie finansowe jednostek samorządu terytorialnego, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 2008, s. 19 20. 20 Świat Nieruchomości
Tabela 2. Wydatki ogółem na gospodarkę mieszkaniową w badanych gminach Mediana Wydatki gmin na gospodarkę mieszkaniową ogółem w roku 2008 (zł.) Źródło: Opracowanie własne na podstawie Banku Danych Regionalnych GUS przestrzennego, strategii rozwoju, itd.) 15. Pamiętać jednak należy również o tym, że naturalnymi cechami inwestycji są niepewność 15 J. Kotlińska, Finansowe aspekty gospodarki nieruchomościami komunalnymi w Polsce (na przykładzie dużych miast), Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, Poznań 2009, s. 159. Wydatki gmin na gospodarkę mieszkaniową ogółem w roku 2009 (zł) Różnica pomiędzy wysokością wydatków w roku 2008 i w roku 2009 (%) 319 968 420 525 124 471 074 542 713 90 431 583 353 836 129 25 203 11 778 46 12 334 977 13 258 566 107 323 258 536 183 144 i ryzyko 16. Na zakres potrzeb inwestycyjnych ma wpływ lokalizacja 17 w przedmiotowym przypadku lokalizacja nieruchomości. 16 L. Jędrzejewski, Gospodarka finansowa samorządu terytorialnego w Polsce. Wybrane zagadnienia, Oficyna Wydawnicza Branta, Bydgoszcz Gdańsk 2007, s. 84. 17 J. Sierak, Potrzeby i wydatki inwestycyjne w samorządzie terytorialnym a możliwości i źródła ich finansowania (w:) H. Sochacka Krysiak Wydatki bieżące i inwestycyjne są finansowane z dochodów własnych samorządu, wpływów uzyskiwanych przez podmioty zarządzające tymi nieruchomościami, subwencji ogólnej, a także krótkoterminowych kredytów bankowych 18. Na cele pracy dokonano analizy wysokości mediany dla poszczególnych grup gmin, z punktu widzenia wydatków ogółem na cele związane z gospodarką mieszkaniową (tab. 2). Wskazać należy, że w tab. 2 ujęto łącznie wszystkie wydatki gmin na gospodarkę mieszkaniową. Są więc tutaj uwzględnione zarówno wydatki bieżące, jak i wydatki inwestycyjne, zarówno wydatki na określone usługi, jak i wydatki na utrzymanie jednostek zajmujących się określonymi zadaniami istotnymi dla celów gospodarki mieszkaniowej. Z tab. 2 wynika, że najwyższe wydatki na gospodarkę mieszkaniową (z tendencją rosnącą) występują w gminie wiejsko miejskiej Police, przy jednoczesnym wzroście wysokości tych wydatków w latach 2008 2009. Najniższe wydatki występują w gminach wiejskich powiatu kamieńskiego (wysokość wydatków w latach 2008 2009 spadła). Jest to jednocześnie największa obniżka wydatków spośród wszystkich grup badanych gmin. W największym stopniu wysokość wydatków wzrosła w gminach wiejskich powiatu polickiego. Zaznaczyć należy, że niezbędne jest uzupełnienie uzyskanych informacji o dalsze analizy, związane z rozbiciem wydatków na bieżące oraz inwestycyjne. W literaturze przedmiotu nie budzi wątpliwości fakt, że liczba mieszkańców gminy stanowi znakomity punkt odniesienia dla oceny dochodów i wydatków w danej jednostce samorządu terytorialnego 19. Z tab. 3 wynika, że najwyższe wydatki przypadające na jednego mieszkańca gminy wy- (red.) Gospodarka finansowa jednostek samorządu terytorialnego w warunkach decentralizacji zarządzania sektorem publicznym, Szkoła Główna Handlowa w Warszawie, Warszawa 2008, s. 177. 18 J. Kotlińska, Finansowe... s. 168 171. 19 S. Owsiak, Finanse publiczne. Teoria i praktyka, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006, s. 259. Świat Nieruchomości 21
Tabela 3. Wydatki bieżące i inwestycyjne na gospodarkę mieszkaniową w badanych gminach Mediana Wysokość wydatków bieżących przypadających na jednego mieszkańca gminy w roku 2009 (zł) Wysokość wydatków inwestycyjnych przypadających na jednego mieszkańca gminy w roku 2009 (zł) Wysokość wydatków bieżących przypadających na jeden metr kw. powierzchni lokalu z gminnego zasobu nieruchomości gminy w roku 2009 (zł) Wysokość wydatków inwestycyjnych przypadających na jeden metr kw. powierzchni lokalu z gminnego zasobu nieruchomości gminy w roku 2009 (zł) Udział wydatków inwestycyjnych w wydatkach na gospodarkę mieszkaniową w gminach ogółem w roku 2009 (%) gminy wiejsko miejskie gminy wiejskie gminy wiejsko miejskie gminy wiejskie gminy wiejsko miejskie gminy wiejskie 32,61 13,82 24,57 8,97 29 82,09 8,73 66,63 25,34 7 28,21 16,39 22,74 5,64 28 2,71 0 3,66 0 0 105,01 215,59 41,01 84,2 72 46,39 5,59 196,65 74,69 22 Źródło: Opracowanie własne na podstawie Banku Danych Regionalnych GUS stępują w gminie Police. Najniższe wydatki bieżące natomiast i to zarówno w odniesieniu do gmin wiejskich, jak i wiejsko miejskich, występują w gminach powiatu nadmorskiego. Mediana dla wysokości wydatków inwestycyjnych przypadających na jednego mieszkańca gminy w odniesieniu do gmin wiejsko miejskich nadmorskich nie jest już ostatnia. Jednakże w gminie wiejskiej nadmorskiej należy odnotować brak takich wydatków. Podobne tendencje występują w odniesieniu do wysokości wydatków bieżących przypadających na jeden metr kwadratowy powierzchni mieszkań z gminnych zasobów nieruchomości. Najniższe wydatki w tym zakresie występują w gminach nadmorskich. Tak samo sytuacja wygląda w odniesieniu do niniejszego wskaźnika zastosowanego do wydatków inwestycyjnych. Z kolei najlepiej w tym badaniu wypadają najbardziej zbliżone do miasta Szczecina gminy powiatu polickiego. W gminach powiatu kamieńskiego dokonane wydatki inwestycyjne stanowią najniższą część ogólnych wydatków gmin na gospodarkę mieszkaniową, chociaż zaznaczyć należy, że zwłaszcza w przypadku gmin wiejsko miejskich różnica jest tutaj nieznaczna. Najlepiej ponownie wypadają gminy sąsiadujące bezpośrednio ze Szczecinem. Omawiając niniejsze zagadnienie pamiętać trzeba również o tym, że w budżecie ogółem wydatki inwestycyjne powinny przekraczać 18% ogólnych wydatków 20. Jest to wskazówka rozwoju gminy. Wydaje się, że niniejszą zasadę można przenieść na poziom gospodarki mieszkaniowej. Dodać należy, że istotne wydatki dokonane na zakłady gospodarki mieszkaniowej jako odrębne jednostki przeprowadzono w trzech miastach: w Mieszkowicach z powiatu gryfińskiego, w Dziwnowie i Kamieniu Pomorskim z powiatu kamieńskiego oraz w Policach z powiatu polickiego. 20 D. Hałaburda, Budżet jako onstrument polityki finansowej gminy (w:) D. Hałaburda (red.) Finansowanie gminnego samorządu terytorialnego, Wydawnictwo Wyższej Szkoły Ekonomicznej w Białymstoku, Białystok 2008, s. 56., M. Kosek Wojnar, K. Surówka, Podstawy finansów samorządu terytorialnego, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2007, s. 170. Czynsze w gminnych zasobach mieszkaniowych W literaturze przedmiotu wskazuje się, że podstawowym źródłem dochodów gospodarki zasobami zawierającymi mieszkania powinny być czynsze, więc polityka czynszowa stanowi jeden z podstawowych aspektów ekonomiczno finansowych gospodarowania komunalnym zasobem mieszkaniowym 21. W praktyce w odniesieniu do nieruchomości z mieszkaniowego zasobu gminy można stwierdzić przesłanki warunkujące zaniżone wpływy z tego tytułu. Poza ustawowymi ograniczeniami polityki czynszowej wskazać należy w tym kontekście również to, że same władze gminne niechętnie podwyższają czynsze swoim najemcom, obawiając się negatywnych konsekwencji politycznych w wyborach. Powyższe uzasadnia, dlaczego w praktyce wpływy z czynszów za komunalne lokale nie pokrywają nawet bieżą- 21 A. Nalepka (red.) Zarządzanie..., s. 87. 22 Świat Nieruchomości
Tabela 4. Zaległości czynszowe w badanych gminach w roku 2009 Mediana Liczba mieszkań obciążonych zaległościami czynszowymi Łączna kwota zaległości czynszowych (tys. zł) Udział procentowy lokali z zaległościami czynszowymi w gminnym zasobie mieszkaniowym Udział procentowy zaległości czynszowych w wydatkach gminy na gospodarkę mieszkaniową ogółem 52 67 23% 6% 28 63 37% 11% 78 74 25% 10% 11 5 18% 42% 143 25 6% 0,18% 1 1 2% 0,18% Źródło: Opracowanie własne na podstawie Banku Danych Regionalnych GUS Świat Nieruchomości 23
cych kosztów wykorzystania zasobu 22. Przy obecnych rozwiązaniach prawnych ten stan rzeczy może zostać utrzymany przez dłuższy czas. Problemem związanym z niniejszym zagadnieniem jest również samo egzekwowanie niskich czynszów od najemców. Zgodnie z art. 11.2.2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek prawny najmu, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne 22 M. Majchrzak, Gospodarka..., s. 270. okresy, pomimo pisemnego uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Pamiętać jednak należy, że w większości wypadków na podstawie art. 14 ustawy, sąd może nakazać uprawnienie wyrzuconego lokatora do otrzymania lokalu socjalnego. Obowiązek wykonania tego orzeczenia spoczywa na gminie 23. Z tab. 4 wynika, że najwięcej lokali obciążonych obowiązkiem zapłaty czyn- 23 A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe, Beck, Warszawa 2006, s. 208. szu występuje w gminie Police, a najmniej w gminach wiejskich powiatu polickiego. Najwyższe zaległości czynszowe występują w gminach wiejsko miejskich powiatu kamieńskiego oraz odpowiednio gminach wiejskich powiatu gryfińskiego. Najmniejszy udział procentowy lokali z zaległościami czynszowymi w mieszkaniowym zasobie gminy występuj w gminach powiatu polickiego. Podobnie wygląda sytuacja z relacją procentową zaległości czynszowych do wydatków danej gminy ogółem na gospodarkę mieszkaniową. W tym zakresie najwyższe proporcjonalnie zaległości występują w gminach powiatu kamieńskiego (a więc nadmorskiego). Literatura: Dębniewska M., Tkaczuk M., Zarządzanie finansami nieruchomości, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko Mazurskiego, Olsztyn 2002. Filipiak B., Strategie finansowe jednostek samorządu terytorialnego, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 2008. Gorzelak G., Smętkowski M., Metropolia i jej region w gospodarce informacyjnej, Wydawnictwo Naukowe Scholar, Warszawa 2005. Hałaburda D., Budżet jako onstrument polityki finansowej gminy (w:) D. Hałaburda (red.) Finansowanie gminnego samorządu terytorialnego, Wydawnictwo Wyższej Szkoły Ekonomicznej w Białymstoku, Białystok 2008, s. 56., M. Kosek Wojnar, K. Surówka, Podstawy finansów samorządu terytorialnego, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2007. Heciak S., Efektywność gospodarowania jednostek samorządu terytorialnego i jej warunki (w:) L. Patrzałek (red.) Wybrane problemy finansów samorządu terytorialnego, Wydawnictwo Wyższej Szkoły Bankowej, Poznań 2008. Jędrzejewski L., Gospodarka finansowa samorządu terytorialnego w Polsce. Wybrane zagadnienia, Oficyna Wydawnicza Branta, Bydgoszcz Gdańsk 2007. Kotlińska J., Finansowe aspekty gospodarki nieruchomościami komunalnymi w Polsce (na przykładzie dużych miast), Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, Poznań 2009. Kotlińska J., Finansowe zagadnienia związane z gospodarką nieruchomościami komunalnymi (w:) M. Nowak, T. Skotarczak, Rynek nieruchomości gminnych w czasie kryzysu i po kryzysie, Ce- DeWu, Warszawa 2010. Majchrzak M., Gospodarka i polityka mieszkaniowa w gminach (w:) A. Zalewski (red.) Nowe zarządzanie publiczne w polskim samorządzie terytorialnym, Szkoła Główna Handlowa w Warszawie, Warszawa 2007. Mika M., Przemiany pod wpływem turystyki na obszarach recepcji turystycznej (w:) W. Kurek (red.) Turystyka, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2008. nieruchomości nr 63/2008, Krakowski Instytut Nieruchomości. Nalepka A. (red.), Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi w Polsce, Wydawnictwo Uniwesrytetu Ekonomicznego w Krakowie, Kraków 2007. Ładysz I., Konkurencyjność obszarów metropolitalnych w Polsce na przykładzie Wrocławskiego Obszaru Metropolitalnego, CeDeWu, Warszawa 2009. Owsiak S. (red.) Budżet władz lokalnych. Narzędzie zarządzania, PWE, Warszawa 2002. Rapacz A. (red.) Gospodarka turystyczna w regionie. Wybrane zagadnienia jej funkcjonowania, Ad Rem, Jelenia Góra 2009. Sierak J., Potrzeby i wydatki inwestycyjne w samorządzie terytorialnym a możliwości i źródła ich finansowania (w:) H. Sochacka Krysiak (red.) Gospodarka finansowa jednostek samorządu terytorialnego w warunkach decentralizacji zarządzania sektorem publicznym, Szkoła Główna Handlowa w Warszawie, Warszawa 2008. Jałowiecki B. (red.) Czy metropolia jest miastem? Wydawnictwo Naukowe Scholar, Warszawa 2009. Nalepka A., Instytucjonalizacja gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości Świat Owsiak S., Finanse publiczne. Teoria i praktyka, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006, s. 259. 24 Świat Nieruchomości
Podsumowanie Z przeprowadzonych badań wynika, że gospodarka mieszkaniowa w gminie jest zależna od położenia gminy. Lokalizacja gminy warunkuje dopuszczalny zakres podejmowanych działań w ramach prowadzonej polityki mieszkaniowej. Jest oczywistym, że zwłaszcza sąsiedztwo metropolii determinuje mniejsze problemy socjalne oraz większe środki finansowe dla gminy, co wiąże się z korzystniejszymi warunkami dla utrzymywania nieruchomości. Analiza znajdujących się ze sobą w sąsiedztwie powiatów: w pełni metropolitalnego, pośrednio metropolitalnego oraz nadmorskiego (atrakcyjnego pod względem turystycznym i rozwiniętego gospodarczo) skłania do wniosku, że najlepsze warunki do prowadzenia gospodarki gminnym zasobem mieszkaniowym występują w powiecie w pełni metropolitalnym, czyli w powiecie polickim. We wskazanej grupie najsłabsze warunki do prowadzenia gospodarki mieszkaniowej występują w powiecie kamieńskim, jednakże różnica pomiędzy powiatem kamieńskim a powiatem gryfińskim nie jest zbyt duża. Zaznaczyć oczywiście wypada, że gminy z każdego ze wskazanych powiatów mają dzięki swej lokalizacji, lepsze warunki do prowadzenia gospodarki mieszkaniowej od gmin z powiatu przeciętnego. Bariery związane z gospodarką mieszkaniową pozostawiają otwarte pytanie na temat możliwości zmian ustawowych zmierzających w kierunku bardziej efektywnych działań gmin wobec najemców, którzy nie uiszczają zaległości czynszowych. Zastanawiać można się również nad sensownością powołania prywatnych podmiotów, przejmujących na zasadzie zlecenia zadania gmin w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Rozwiązanie takie oczywiście musiałoby w pewnym zakresie zabezpieczać interes lokatorów. W obecnej sytuacji gminy są jednak skazane na wydatkowanie wysokich środków na cele, na które nie mają zbyt dużego wpływu. Ponadto rola gminy jako najemcy jest trudna w związku z prowadzeniem gospodarki czynszowej. Sikorska Wolak I., Kształtowanie funkcji turystycznych obszarów wiejskich potrzeby i możliwości (w:) I. Sikorska Wolak, Turystyczne funkcje obszarów wiejskich, Wydawnictwo SGGW, Warszawa 2009, s. 23 34. Śliwiński A., Zarządzanie nieruchomościami. Podstawy wiedzy i praktyki gospodarowania nieruchomościami, Agencja Wydawnicza Placet, Warszawa 2000, s. 60.J. Parysek, Podstawy gospodarki lokalnej, Wydawnictwo Naukowe UAM, Poznań 2001. Topczewska T., Siemiński W., Gospodarka gruntami w gminie, Difin, Warszawa 2003. Dr Ma c i e j J. No w a k Zachodniopomorski Uniwersytet Technologiczny w Szczecinie, Katedra Prawa i Gospodarki Nieruchomościami Wydatki na gospodarkę mieszkaniową w metropolitalnych i nadmorskich gminach województwa zachodniopomorskiego (Streszczenie) Artykuł poświęcony jest problematyce gospodarki mieszkaniowej ze szczególnym uwzględnieniem wydatków na tę gospodarkę. Podmiotem badań są gminy z trzech powiatów województwa zachodniopomorskiego: powiatu w pełni metropolitalnego (polickiego), powiatu w części metropolitalnego (gryfińskiego) oraz powiatu nadmorskiego (kamieńskiego). W gminach wszystkich powiatów, podzielonych na grupy gmin wiejsko miejskich i gmin wiejskich określono metodą statystyczną wspólne tendencje, jeśli chodzi wydatki na gospodarkę mieszkaniową. W artykule podjęto próbę odpowiedzi na pytanie, jak położenie gminy wpływa na jej gospodarkę mieszkaniową. Expenses to housing economy in metropolitan and seaside communes in zachodniopomorskie region (Summary) The article is about housing economy, especially about housing economy expenses. Subject of examination are communes of three administrative districts: metropolitan administrative district (Police administrative district), partly administrative district (Gryfino administrative district) and seaside administrative district (Kamień Pomorski administrative district). In examinations were employed statistic methodics. The article answers for question, how commune localization has an effect to housing economy Świat Nieruchomości 25