Hipoteczny list zastawny jako instrument finansujący działalność banków hipotecznych w Polsce

Zeszyty Naukowe nr 802 Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie 2009 Studium Doktoranckie Wydziału Finansów Hipoteczny list zastawny jako instrument finansujący działalność banków hipotecznych w Polsce 1. Wprowadzenie Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej zdynamizowało rynek nieruchomości i przyczyniło się do postrzegania naszego kraju jako jednego z najbardziej popularnych pod względem inwestycji w nieruchomości w Europie 1. Budownictwo nazywane jest kołem zamachowym gospodarki. Wzrost zaufania i aktywności inwestycyjnej, a także rosnąca koniunktura w tej dziedzinie wywołuje ożywienie również w przemyśle i usługach 2. Jednym z podstawowych warunków rozwoju sektora nieruchomości jest zapewnienie aktywnego i wyspecjalizowanego w ich finansowaniu sektora finansowego. Nieruchomości jako obiekty kapitałochłonne finansowane są długoletnimi kredytami hipotecznymi. Szeroka podaż i dostępność instrumentów kredytowych to podstawowy warunek płynnego, a tym samym relatywnie sprawnego rynku nieruchomości, wpływającego korzystnie na całą gospodarkę. Segment specjalistycznej bankowości hipotecznej 3 staje się coraz bardziej zauważalny na tle europejskiego, a także polskiego systemu bankowego. Finan- 1 Zdaniem ekspertów CB Richards popyt na nieruchomości zwiększył się prawie o 70%. W 2006 r. znajdowaliśmy się na drugim miejscu w rankingu państw, w których powstanie najwięcej powierzchni handlowych, a na dziewiątym pod względem ogólnego poziomu inwestycji. 2 Szerzej: A. Gąsowska, Bankowość hipoteczna, Szkoła Główna Handlowa, Poltext, Warszawa 2000, s. 9. 3 Istota bankowości hipotecznej opiera się na procesie sekurytyzacji, tzn. procesie na rynku kapitałowym, poprzez który na bazie określonych wierzytelności (kredytów hipotecznych) konstruowana jest emisja papierów wartościowych czerpiąca środki spłaty z tych wierzytelności.

150 sowanie ogromnych kwot transakcji w nieruchomości kredytami hipotecznymi oraz emitowanie na ich podstawie listów zastawnych świadczą o jej istotnej roli w gospodarkach państw. 1 stycznia 1998 r. został przywrócony polskiemu prawu instrument finansowy, jakim jest list zastawny. List zastawny stanowi szczególne narzędzie pozyskiwania środków pieniężnych przeznaczonych na kredyt długoterminowy, sprzężony z zabezpieczeniem rzeczowym, tj. hipoteką obciążającą określoną nieruchomość, która jest elementem majątkowym gwarantującym spłatę kredytu 4. Listy zastawne charakteryzują się bardzo niskim stopniem ryzyka finansowego gwarantowanym przez ustawę o listach zastawnych i bankach hipotecznych 5, nakładającą na emitenta obowiązek wielostopniowego zabezpieczenia ich emisji i obrotu 6. Mając na uwadze dynamiczny rozwój rynku nieruchomości w Polsce, a także przewidywany wzrost zapotrzebowania na finansowanie nieruchomości, można wnioskować, że rola banków hipotecznych będzie się umacniać. Zgodnie z intencją ustawodawcy, banki hipoteczne jako banki szczególne posiadają przewagę nad bankami uniwersalnymi dzięki możliwości emisji hipotecznych listów zastawnych. 2. Pojęcie banku hipotecznego jako banku specjalnego 29 sierpnia 1997 r. uchwalona została ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych 7, która restytuowała banki hipoteczne w polskim systemie bankowym. Ustawa określa banki hipoteczne jako wyspecjalizowane banki działające na podstawie przepisów tej ustawy, a w sprawach nią nieuregulowanych stosuje się przepisy ustawy Prawo bankowe 8 oraz o NBP 9. Banki hipoteczne mogą być powoływane tylko w formie spółki akcyjnej, a ich wyposażenie kapitałowe ma być określone w drodze uchwały przez KNB 10. 4 Por.: I. Herapolitańska, M. Michalski, Hipoteka. Listy zastawne. Obligacje hipoteczne, Twigger, Warszawa 2001, s. 372. 5 Tj., Dz.U. z 2003 r., nr 99, poz. 919 ze zm. 6 Do bezpieczeństwa inwestowania w hipoteczne listy zastawne przyczynia się również prowadzona od wielu lat konserwatywna polityka wyceny nieruchomości stanowiących zabezpieczenie emitowanych przez banki hipoteczne listów zastawnych. 7 Cytowana dalej jako lzbh. 8 T. j., Dz.U. z 2002 r., nr 72, poz. 665 ze zm. 9 T.j., Dz.U. z 2005 r., nr 1, poz. 2. 10 Uchwała Nr 1/2004 Komisji Nadzoru Bankowego z 9.06.2004 r., zmieniająca uchwałę w sprawie wykonywania nadzoru bankowego.

Hipoteczny list zastawny jako instrument 151 Bank hipoteczny może wykonywać wyłącznie czynności określone w ustawie. Do podstawowych czynności banku hipotecznego 11 należy: udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką; udzielanie kredytów niezabezpieczonych hipoteką, zabezpieczonych w pełnej wysokości wraz z odsetkami przez Skarb Państwa, NBP, Unię Europejską lub jej państwa członkowskie, EBOiR, EBI lub MBOiR; nabywanie wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz wierzytelności z tytułu kredytów niezabezpieczonych hipoteką oraz emitowanie hipotecznych listów zastawnych 12. Poza tymi czynnościami banki hipoteczne mogą m.in.: dokonywać przyjmowania lokat terminowych, zaciągania kredytów i pożyczek, emitowania obligacji 13. Powyższy katalog czynności jest katalogiem zamkniętym 14, a jego uzupełnieniem w celu uelastycznienia jego działalności jest określenie możliwych sposobów przeznaczenia wolnych środków 15 w inwestycje o wysokim stopniu pewności 16. Reasumując, zgodnie z założeniami ustawodawcy bank hipoteczny, w odróżnieniu od banków uniwersalnych, nie ma swobody w dokonywaniu dywersyfikacji 11 Art. 12 lzbh może stanowić definicję banku hipotecznego, której ustawa w sposób bezpośredni nie podaje. Przedmiotem artykułu jest podstawowy zakres czynności banku hipotecznego, które stanowią o jego specyfice. 12 Których podstawę stanowią wierzytelności banku hipotecznego z tytułu: udzielonych kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz nabytych wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych hipoteką, emitowanie publicznych listów zastawnych, których podstawę stanowią: wierzytelności banku hipotecznego z tytułu udzielonych kredytów niezabezpieczonych hipoteką oraz nabyte wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych kredytów niezabezpieczonych hipoteką. 13 Ponadto banki hipoteczne mogą dokonywać: przechowywania papierów wartościowych, nabywania akcji lub udziałów innych podmiotów, przy czym ogólna wartość akcji i udziałów nie może przekroczyć 10% wysokości funduszy własnych, prowadzenie rachunków bankowych służących obsłudze projektów inwestycyjnych, świadczenie usług konsultacyjno-doradczych zawiązanych z rynkiem nieruchomości, ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, zarządzanie wierzytelnościami banku hipotecznego oraz innych banków, z tytułu kredytów. 14 Banki hipoteczne mogą podejmować działania służące wykonywaniu czynności, o których mowa w art. 12 i art. 15 ust. 1 pkt. 1 3 i 5 lzbh, a w szczególności: wykonywać czynności obrotu dewizowego, wykonywać czynności ograniczające ryzyko walutowe i ryzyko stopy procentowej, z zastrzeżeniem art. 19 ust. 2 lzbh. 15 Art. 16 lzbh. 16 Takie jak: lokaty w bankach posiadających kapitał własny w wysokości nie mniejszej niż kwoty 10 mln euro; nabycie i zdeponowanie wyemitowanych przez siebie listów zastawnych, pod nadzorem powiernika, o ile jest to związane z wypełnieniem przez bank hipoteczny wymogu, lub w celu umorzenia, nabycie papierów wartościowych, emitowanych lub gwarantowanych przez podmioty, nabycie papierów wartościowych emitowanych przez jednostki samorządu terytorialnego oraz nabycie listów zastawnych emitowanych przez inne banki hipoteczne. Banki hipoteczne mogą również nabywać nieruchomości, w celu uniknięcia strat z tytułu udzielonych kredytów zabezpieczonych hipoteką.

152 swojej działalności. W związku z powyższym ewentualne straty z tytułu działalności kredytowej prowadzonej przez banki hipoteczne nie mogą być rekompensowane zyskami z innych form aktywności 17. 3. Uregulowania prawne i zasady funkcjonowania banków hipotecznych i emisji listów zastawnych Ustawodawca przy opracowywaniu ustawy wzorował się na rozporządzeniu Rzeczypospolitej Polskiej z 16 marca 1928 r. o prawie bankowym 18, a prawie półwieczną przerwę w istnieniu banków hipotecznych w Polsce uzupełniał, opierając się na przepisach funkcjonujących w Niemczech 19, gdzie system ten miał takie same korzenie, jak w Polsce, i nieprzerwanie funkcjonuje do dnia dzisiejszego 20. Polski ustawodawca wyszedł z zasady maksymalizacji bezpieczeństwa banków hipotecznych oraz emitowanych przez nie listów zastawnych. W przepisach zastosowane zostały zasadniczo dwa kryteria odniesienia przy ustalaniu limitów dla emisji listów zastawnych: wysokość funduszy własnych banku hipotecznego oraz wartość posiadanych przez bank wierzytelności hipotecznych 21. Ustawa zawiera katalog norm ostrożnościowych 22, które określają działalność banków hipotecznych: zasada pełnej specjalizacji 23, granica obiegu 24, zasada pełnego pokrycia 25, 17 Por.: A. Drewicz-Tułodziecka i in., Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości, C.H. Beck, Warszawa 2000, s. 9. 18 Dz.U. nr 34, poz. 321, art. 68 83. 19 Model niemieckich banków hipotecznych okazał się najbardziej efektywny, a konstrukcja listów zastawnych oraz sposoby zabezpieczenia ich emisji odpowiadają wymogom nowoczesnego instrumentu finansowego. 20 A. Gąsowska, Bankowość hipoteczna, Poltext, Warszawa 2000, s. 120. 21 Por. A. Drewicz-Tułodziecka, op. cit., s. 21. 22 Polskie normy ostrożnościowe są bardziej restrykcyjne niż rozwiązania niemieckie: granica obiegu wynosi 40-krotność, a nie 60-krotność kapitałów własnych; maksymalna kwota pojedynczego kredytu jako 80% wartości bankowo-hipotecznej. Polska ustawa nie zawiera warunku, co do wielkości kapitału własnego, pozostawiając ten fakt do decyzji KNB. Ponieważ w zakresie nieuregulowanym ustawą obowiązują przepisy ustawy Prawo bankowe, obecnie wymogiem kapitałowym jest suma 5 mln euro. 23 Określenie zamkniętego katalogu czynności, które obok czynności podstawowych mogą być wykonywane przez banki hipoteczne, a także określenie możliwych sposobów przeznaczania wolnych środków w inwestycje o wysokiej pewności. 24 Łączna kwota nominalnych wartości znajdujących się w obrocie listów zastawnych banku hipotecznego nie może przekroczyć 40-krotności jego funduszy własnych (art. 17 lzbh, pkt 1). 25 Łączna kwota nominalnych wartości znajdujących się w obrocie hipotecznych listów zastawnych nie może przekroczyć sumy nominalnych kwot wierzytelności banku zabezpieczonych

Hipoteczny list zastawny jako instrument 153 wysokość pojedynczego kredytu 26, granica emisji 27, ogólna kwota wierzytelności 28, wierzytelności zabezpieczone hipotekami 29, zasada szczególnego nadzoru 30 oraz zasada pierwszeństwa zaspokojenia 31. 4. Pojęcie i funkcje hipotecznego listu zastawnego Listy zastawne są rodzajem dłużnych papierów wartościowych, a dokładniej obligacji, które mają prawo emitować jedynie banki hipoteczne. W zakresie nieuregulowanym ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych do zasad emisji, obrotu i wykupu listów zastawnych mają zastosowania przepisy: ustawa z 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi 32 oraz ustawy z 29 czerwca 1995 r. hipoteką, stanowiących podstawę emisji (pokrycie zwykłe). Podstawą do 10% wartości emisji mogą być środki banku hipotecznego ulokowane w papierach wartościowych emitowanych lub gwarantowanych przez Skarb Państwa, NBP, UE lub jej państwa członkowskie, EBOiR, EBI lub MBOiR, ulokowane w NBP lub posiadane w gotówce (pokrycie zastępcze; art. 18 lzbh). 26 Nie może przekroczyć 80% bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, definiowanej jest jako ustaloną zgodnie z przepisami wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny. Ustalenie tej wartości dokonywane jest na podstawie ekspertyzy, z zachowaniem należytej staranności i ostrożności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz nieruchomości. Wprowadzenie tej wartości do ustawodawstwa zintensyfikowało prace nad wprowadzeniem jednolitych zasad posługiwania się nią krajach Unii Europejskiej. 27 Ze środków uzyskanych z emisji listów zastawnych bank hipoteczny może refinansować kredyty zabezpieczone hipotecznie lub nabyte wierzytelności z tytułu udzielenia takich kredytów przez inne banki do kwoty stanowiącej 60% bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości (art. 14 lzbh). 28 Z tytułu udzielenia kredytów zabezpieczonych hipotecznie lub nabycia od innych banków wierzytelności z tytułu udzielenia takich kredytów nie może przekroczyć 10% ogólnej kwoty wierzytelności banku zabezpieczonych hipoteką. 29 Zabezpieczenie hipoteką oznacza hipotekę na rzecz banku hipotecznego ustanowioną na prawie użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości położonej na obszarze kraju. ustanowionymi w trakcie realizacji budowy nie mogą przekroczyć 10% ogólnej wartości wierzytelności hipotecznych będących podstawą pokrycia listów zastawnych, przy czym w ramach tego limitu wierzytelności zabezpieczone hipotekami pod zabudowę nie mogą przekroczyć 10% (art. 23 lzbh). 30 Którego podstawowym elementem jest instytucja powiernika i jego zastępcy (art. 30 i 31 lzbh). Zgodnie z ustawą banki hipoteczne podlegają także szczególnemu nadzorowi NBP (art. 34 lzbh). 31 W razie upadłości banku hipotecznego tworzona jest specjalna masa z wpisanych do rejestru zabezpieczeń wierzytelności, która służy wyłącznie do zaspokojenia roszczeń wierzytelności z listów zastawnych tzw. przywilej upadłościowy (art.53 lzbh). 32 Dz.U z 2005 r., nr 183, poz.1538 ze zm.

154 o obligacjach 33. Według doktryny papiery dłużne to papiery reprezentujące wierzytelności pieniężne na sumy oznaczone, płatne we wskazanych terminach 34. Wyróżnić można dwa rodzaje listów zastawnych: hipoteczny list zastawny, którego podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami, w którym to liście bank hipoteczny zobowiązuje się wobec uprawnionego do spełnienia określonych świadczeń pieniężnych, publiczny list zastawny, którego podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego z tytułu: kredytów w części zabezpieczonej wraz z należnymi odsetkami, gwarancją lub poręczeniem Narodowego Banku Polskiego, Europejskiego Banku Centralnego, rządów lub banków centralnych państw członkowskich Unii Europejskiej, Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju 35. Hipoteczne listy zastawne 36 stanowią instrument pozyskiwania przez banki hipoteczne środków finansowych przeznaczonych na prowadzenie akcji kredytowej. Specyfika tej formy gromadzenia funduszy przeznaczonych następnie na kredyty polega na tym, że bank zobligowany jest do wykorzystania tych pieniędzy tylko na cele kredytu hipotecznego. Nadrzędną funkcją listów zastawnych, jaką jest funkcja mobilizacji kapitału 37, według której ze środków uzyskanych z emisji listów zastawnych bank hipoteczny może refundować kredyty zabezpieczone hipoteką oraz nabyte wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez 33 Dz.U. z 2001 r., nr 120, poz. 1300, ze zm., z wyjątkiem przepisów art. 7 ust. 1 i 2 oraz art. 28 39 tej ustawy. 34 W wypadku listów zastawnych bank hipoteczny zobowiązuje uprawnionego do spełnienia określonych świadczeń pieniężnych, tzn. wypłaty odsetek oraz wykupu listów zastawnych w sposób i w terminach określonych w warunkach emisji. 35 Z wyłączeniem państw, które restrukturyzują lub restrukturyzowały swoje zadłużenie zagraniczne w ciągu ostatnich 5 lat, oraz gwarancją lub poręczeniem Skarbu Państwa zgodnie z przepisami odrębnych ustaw, albo kredytów udzielonych podmiotom wymienionym w pkt 1 lzbh, albo kredytów w części zabezpieczonej wraz z należnymi odsetkami, gwarancją lub poręczeniem jednostek samorządu terytorialnego oraz kredytów udzielonych jednostkom samorządu terytorialnego. 36 Hipoteczny list zastawny może być nominowany w złotych albo w walucie obcej w rozumieniu przepisów Prawa dewizowego. Jako papier wartościowy zawiera jasno określony stosunek prawny pomiędzy bankiem a wierzycielem. Wysoki poziom bezpieczeństwa emitowanych przez banki hipoteczne listów zastawnych został osiągnięty w wyniku wprowadzenia wielu ograniczeń ustawowych. Wskutek tych ograniczeń środki pieniężne pochodzące z emisji listów zastawnych finansują jedynie akcję kredytową. Ponadto zakres nadzoru sprawowanego nad bankami hipotecznymi przez Komisję Nadzoru Bankowego wykracza poza ramy tradycyjnego nadzoru odnoszącego się do banków uniwersalnych. 37 O których mowa w art., 14 lzbh.

Hipoteczny list zastawny jako instrument 155 nie kredytów zabezpieczonych hipoteką 38. Kolejną funkcją listów zastawnych jest ich funkcja obiegowa, która wyraża się w możliwości przenoszenia wierzytelności ucieleśnionej w liście zastawnym zgodnie z zasadami właściwymi dla papierów wartościowych. Funkcja ta jest konsekwencją zdolności obrotowej listów zastawnych, która z kolei przejawia się w dwóch aspektach: materialnym 39 oraz formalnym 40. Ustawodawca rozstrzygnął tę kwestię, postanawiając, że listy zastawne mogą być albo imiennymi albo papierami na okaziciela 41. Funkcja obiegowa łączy się z funkcją lokacyjną listów zastawnych, polegającą na tym, że są one wykorzystywane w celu lokowania wolnych nadwyżek finansowych 42. Zdolność obrotowa listów zastawnych pozostaje w związku ze zwrotną wymianą listów, która odbywa się przez ich wykup 43. List zastawny stanowi zatem szczególny instrument pozyskiwania środków pieniężnych przeznaczonych na kredyt długoterminowy, sprzężony z zabezpieczeniem rzeczowym, hipoteką obciążającą określoną nieruchomość, która jest elementem majątkowym gwarantującym spłatę kredytu 44 ; idea listów zastawnych ukazuje list zastawny jako narzędzie zbierania środków finansowych oraz jako instrument ich odzyskiwania; mechanizm listów zastawnych oddziałuje korzystnie na dwie kategorie podmiotów: na banki oraz osoby lub instytucje dysponujące wolnymi funduszami. 5. Rynek bankowości hipotecznej i emisja listów zastawnych jako sposób finansowania działalności banków hipotecznych w Polsce W 1998 r. pojawiły się w Polsce prawne możliwości dokonania pierwszych powojennych emisji listu zastawnego. Jako pierwszy licencję na działalność spe- 38 Ustawa wprowadza zakaz wykorzystywania środków pozyskanych w drodze emisji listów zastawnych na inne cele niż działalność kredytowa banku hipotecznego. 39 Aspekt materialny zdolności obrotowej wynika z istnienia określonej wierzytelności o charakterze pieniężnym, która przez ścisłe zespolenie z dokumentem staje się przedmiotem szczególnego obrotu. postaci. 40 Aspekt formalny zdolności obrotowej listów wynika z konieczności nadania im określonej 41 Postać papieru wartościowego determinuje sposób, w jaki przenoszone jest prawo w nim inkorporowane. 42 W tym sensie listy zastawne stanowią, podobnie jak pozostałe papiery wartościowe, alternatywę dla lokat bankowych. 43 A. Herapolitańska, M. Michalski, op. cit., s. 412 414. 44 Ibidem, s. 372.

156 cjalizującą się w finansowaniu budownictwa poprzez emisję listów zastawnych otrzymał Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny SA, którego akcjonariuszem jest grupa Commerzbanku 45.W czerwcu 2000 r. przeprowadził emisję listów o wartości 5 mln PLN i jako pierwszy zrealizował pierwszą emisję na rynku publicznym 46. Wartość wszystkich wyemitowanych przez Bank listów zastawnych na koniec 2005 r. wyniosła ponad 909,05 mln PLN 47. Organizatorem, agentem płatniczym, dealerem oraz depozytariuszem wszystkich emisji był BRE Bank SA. Obecnie BRE Bank Hipoteczny SA 48 jako największy specjalistyczny bank hipoteczny odgrywa wiodącą rolę na rynku finansowania nieruchomości oraz emisji listów zastawnych (jego udział w rynku tych papierów w Polsce wynosi obecnie około 50,5%). W grudniu 2000 r. HypoVereinsbank Bank Hipoteczny SA przeprowadził pierwszą niematerialną emisję listów zastawnych w Polsce, a jej wartość wynosiła 3,63 mln euro 49. 45 28 grudnia 2004 r. BRE Bank SA, dotychczasowy akcjonariusz, zbył na rzecz spółki Atlas Vermớgensverwaltungs Gesellschaft mbh (podmiotu w 100% zależnego od Commerzbanku AG) 1.350.000 akcji spółki Rheinhyp BRE Bank Hipoteczny SA o wartości 100 zł każda. 46 Pierwsza publiczna emisja listów zastawnych przeprowadzona została przez BRE Bank Hipoteczny SA 10 kwietnia 2003 r. i odniosła sukces. Sprzedano papiery wartościowe o wartości 200 mln PLN, przy popycie 340 mln PLN. Transakcja została dokonana w ramach Programu Emisji Hipotecznych Listów Zastawnych na okaziciela o łącznej wartości 500 000 000 PLN. Nominalna wartość listu wynosiła 1000 zł, okres wykupu 5 lat, a kupon o oprocentowaniu zmiennym sześciomiesięcznym ustalono w drodze budowania Księgi Popytu na poziomie WIBOR 6 M + 0,60%. Nabywcami hipotecznych listów zastawnych na rynku pierwotnym zostały banki, firmy ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne (OFE), fundusze powiernicze oraz spółki asset management. Subemitentem usługowym emisji oraz Menedżerem Wiodącym, który uplasował I serię listów zastawnych dopuszczonych do publicznego obrotu jest BRE Bank SA, natomiast oferującym DI BRE Banku. Doradcą prawnym uczestniczącym w przygotowaniu emisji jest kancelaria prawnicza Linklaters. 47 Dane finansowe na koniec 2005 r. pochodzą z raportu rocznego BRE Banku Hipotecznego. 48 1.01.2005 r. Rheinhyp BRE Bank Hipoteczny SA zmienił dotychczasową nazwę i obecnie działa jako BRE Bank Hipoteczny SA. Nowa nazwa została zarejestrowana 30 grudnia 2004 r. 49 Według danych zamieszczonych na stronie internetowej BPH Banku Hipotecznego SA: pierwsza emisja listów zastawnych HypoVereinsbank Banku Hipotecznego SA została dokonana w trybie emisji zamkniętej. Agentem i pierwszym nabywcą listów był bank BPH SA. W latach 2003 2004 Bank przeprowadził kolejne emisje listów zastawnych na łączną kwotę 140 mln PLN. 18.08.2005 r. rozpoczęto niepubliczną Emisję Hipotecznych Listów Zastawnych na kwotę 150 mln PLN. Bank przeprowadził trzy publiczne emisje hipotecznych listów zastawnych o łącznej wartości 800 mln PLN (2.06.2005 r. na kwotę 200 mln PLN, o okresie wykupu 7 lat: 21.11.2005 r. na kwotę 400 mln PLN o okresie wykupu 5 lat oraz 28.03.2006 r. na kwotę 200 mln PLN, o okresie wykupu 5 lat. Emisje zostały przeprowadzone w ramach Programu Emisji Hipotecznych Listów Zastawnych na okaziciela o łącznej wartości nominalnej 3 mld PLN.

Hipoteczny list zastawny jako instrument 157 2,31% 3,43% 50,43% 43,83% BRE Bank/DI BRE Bank BPH CA IB/Bank BPH ING Bank Śląski Rys. 1. Organizatorzy emisji listów zastawnych, stan na 30 czerwca 2006 r. (wyemitowane w latach 1997 2006) Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Fitch Ratings Ltd. Na rynku polskim występują obecnie następujący emitenci listów zastawnych: BRE Bank Hipoteczny = SA, BPH Bank Hipoteczny SA 50 i Śląski Bank Hipoteczny SA. Ogółem do połowy 2006 r. dokonano emisji na łączną wartość 240 mln EUR (rys. 1). Niekwestionowaną, najwyższą pozycję pełni BRE Bank Hipoteczny SA. Oferta banku skierowana jest do podmiotów gospodarczych i klientów instytucjonalnych inwestujących w nieruchomości 51. Wypracowany w 2005 r. wynik finansowy BRE Bank Hipoteczny SA wyniósł 26,5 mld PLN brutto 52. Całkowity portfel kredytowy 50 25.11.2004 r. decyzją Sądu Rejonowego w Warszawie, Wydział XIX Gospodarczego Krajowego Rejestru Sądowego HypoVereinsbank Bank Hipoteczny SA zmienił nazwę na BPH Bank Hipoteczny SA. 51 Bank koncentruje swoją działalność kredytową na finansowaniu rynku nieruchomości komercyjnych, w szczególności w budynki biurowe, centra handlowe, hotele, nowoczesne powierzchnie magazynowe i dystrybucyjne, osiedla domów jedno i wielorodzinnych. Oprócz dużych inwestorów korporacyjnych ważny segment klientów banku stanowią deweloperzy mieszkaniowi oraz małe i średnie przedsiębiorstwa. Nowością w ofercie Banku jest finansowanie jednostek samorządu terytorialnego. Przy dużych potrzebach infrastrukturalnych polskich gmin oraz możliwości korzystania przez nie z funduszy strukturalnych UE banki hipoteczne stają się ważnym partnerem jednostek samorządowych w realizacji przedsięwzięć samorządu terytorialnego, czego przykładem może być zaangażowanie niemieckich banków hipotecznych w finansowanie sektora komunalnego w Niemczech. 52 Ponad 100-procentowy wzrost zysku netto.

158 Banku wyniósł 2,71 mld PLN przy sumie bilansowej w wysokości 2,18 mld PLN. O dobrej i stabilnej kondycji świadczy również wskaźnik wypłacalności na poziomie 10,15% 53. BRE Bank Hipoteczny wypracował w trzech kwartałach 2006 r. 31,4 mln PLN zysku brutto, tj. o 60% więcej niż na koniec września 2005 r. 54 Wartość kredytów przyznanych od początku 2006 r. wyniosła 994,9 mln PLN i była o 45% wyższa w porównaniu z tym samym okresem roku ubiegłego. Portfel kredytowy wzrósł na koniec września 2006 r. do przeszło 3 mld PLN 55. Rozwój rynku nieruchomości w Polsce sprzyja wzrostowi popytu na kredyty hipoteczne i rosnącemu zaangażowaniu banków w jego finansowanie. Należności z tego tytułu w całym sektorze bankowym wyniosły na koniec czerwca 2005 r. 58 921 mln PLN 56. Rynek finansowania nieruchomości w Polsce charakteryzuje się dużym stopniem koncentracji i dominacją dużych banków uniwersalnych. Równocześnie rozwija się działalność transgraniczna niektórych banków europejskich prowadzona w zakresie finansowania nieruchomości komercyjnych. Analizując rynek bankowości hipotecznej w Polsce, zauważa się wysoki udział BRE Banku Hipotecznego w działalności kredytowej 57. Udział banków hipotecznych w finansowaniu sektora nieruchomości przez system bankowy wzrósł do 5,6% na koniec czerwca 2005 r. 58 Kwota należności z tytułu kredytów udzielonych przez te banki z przeznaczeniem na finansowanie nieruchomości wyniosła 3308 mld PLN 59. W 2005 r. wartość nowych umów kredytowych BRE Banku Hipotecznego kształtowała się na poziomie ponad 1,12 mld PLN, a kolejne emisje listów zastawnych stanowiły wartość 132,61 mln PLN. Wartość łącznej emisji listów zastawnych wyemitowanych przez Bank wyniosła 909,05 mln PLN, a całkowity portfel kredytowy wniósł 2,71 mld PLN 60 przy sumie bilansowej w wysokości 2,18 mld PLN (rys. 2). Współczynnik wypłacalności osiągnął poziom 10,15%, a wskaźnik kosztów do dochodów obniżył się do 51,38% 61. Warto podkreślić, że BRE Bank Hipoteczny wypracował silną pozycję w finansowaniu nieruchomości 53 Dane finansowe za 2005 r. pochodzą z Raportu Rocznego BRE Banku Hipotecznego. 54 Tak dobre rezultaty spółka wypracowała głównie dzięki znaczącemu wzrostowi akcji kredytowej oraz poprawie jakości portfela kredytowego. 55 Dane finansowe BRE Banku Hipotecznego SA na koniec III kwartału 2006 r. pochodzą ze strony internetowej www.rhb.com.pl. 56 Według danych NBP. 57 Związanej z finansowaniem nieruchomości uznawanych za niemieszkaniowe w stosunku do prowadzonej działalności kredytowej, prowadzonej przez inne banki hipoteczne. 58 Według Raportu Rocznego BRE Banku Hipotecznego, 2005 r. 59 Według danych NBP na koniec czerwca 2005 r. 60 Wartość portfela kredytowego nie uwzględnia rezerw celowych. 61 Raport Roczny BRE Bank Hipoteczny SA, 2005 r.

Hipoteczny list zastawny jako instrument 159 komercyjnych. Całkowity portfel kredytów dla podmiotów gospodarczych wyniósł na koniec 2005 r. 2263,63 mln PLN 62, z czego w samym 2005 r. udzielonych zostało 979,11 mln PLN. Portfel kredytowy stanowią w głównej mierze umowy z dużymi klientami instytucjonalnymi, wśród których przeważały kredyty z przeznaczeniem na refinansowanie nieruchomości biurowych, deweloperów mieszkaniowych, centrów handlowych i powierzchni magazynowych 63. 3% 7% 7% 46% 7% 21% listy zastawne depozyty długoterminowe pożyczka podporządkowana depozyty krótkoterminowe depozyty od klientów krótkoterminowe obligacje Rys. 2. Struktura finansowania działalności BRE Banku Hipotecznego SA według stanu na 31.12.2005 r. Źródło: opracowanie własne na podstawie Raportu Rocznego BRE Banku Hipotecznego z 2005 r. Podsumowując, polski rynek bankowości hipotecznej charakteryzuje się dużym potencjałem, biorąc pod uwagę zaledwie 7% udział kredytów hipotecznych w PKB, podczas gdy w Europie ich udział stanowi około 40% 64. Analizując aktualne wyniki finansowe największego banku hipotecznego w Polsce, jakim jest BRE Bank Hipoteczny SA oraz coraz lepsze rezultaty osiągane przez BPH Bank Hipoteczny SA możliwy jest sukcesywny rozwój banków hipotecznych w Polsce pomimo dużej konkurencji ze strony banków uniwersalnych. 62 Zaangażowanie bilansowe i pozabilansowe. 63 Większość portfela kredytów dla podmiotów komercyjnych stanowiły kredyty w EUR, z udziałem prawie 47%. Bank angażował się głównie na finansowaniu budynków biurowo-usługowych oraz powierzchni handlowych i deweloperskich projektów mieszkaniowych. 64 Dane pochodzą z Raportu Rocznego Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego z 2005 r.

160 6. Wnioski W rozważaniach na temat przyszłości banków hipotecznych i możliwości zwiększenia udziału listów zastawnych w procesie finansowania nieruchomości odmienne zdania wyrażają środowiska naukowe, eksperci, a także praktycy zajmujący się bankowością hipoteczną. Ponadto trwa intensywna debata na temat integracji rynku hipotecznego w Europie 65. Jedną z determinant wpływających na przyszłość oraz rozwój rynku listów zastawnych w Polsce są zmiany w uregulowaniach legislacyjnych. Niekwestionowanym przywilejem ustawowym jest możliwość oraz bezpieczeństwo emisji listów zastawnych, umożliwiającym finansowanie działalności kredytowej banku hipotecznego i związana z tym przewaga konkurencyjna wobec banków uniwersalnych. Do barier ustawowych można zaliczyć przede wszystkim małą elastyczność działania banków hipotecznych w budowaniu oferty kredytowej w porównaniu z bankami uniwersalnymi następnie zbyt restrykcyjne normy ostrożnościowe związane z udzielaniem kredytów hipotecznych przez banki hipoteczne dotyczące m.in. obligatoryjnego stosowania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, której określenie wymaga zaangażowania większej ilości środków niż w bankach uniwersalnych oraz ograniczenia dotyczące kwoty udzielonego kredytu 66. Normy te nie są stosowane wobec innych podmiotów bankowości hipotecznej. W konsekwencji prowadzi to do nierównych warunków konkurowania pomiędzy różnymi podmiotami, działającymi na tym samym rynku i obsługującymi ten sam segment klientów. Ponadto banki hipoteczne nie mogą tworzyć konsorcjum bankowego w celu sfinansowania znaczących transakcji kredytowych. Konieczność przeprowadzania ratingów zwiększa koszty związane z emisją listów zastawnych, a w rezultacie wpływa na droższe finansowanie akcji kredytowej niż w wypadku banków uniwersalnych. Dynamiczny rozwój rynku kredytów hipotecznych w Polsce spowoduje, że niezbędne okaże się poszukiwanie alternatywnych źródeł finansowania długoletnich kredytów. Ujawni się największy atut banków hipotecznych, jakim jest możliwość emisji listów zastawnych. Zgodnie ze wzorcem europejskiego rynku bankowego powinna ujawnić się skłonność do dywersyfikacji źródeł finansowania działalności kredytowej. 65 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego aktywnie włączyła się w tę dyskusję, przenosząc ją na warszawskie forum Single European Mortgage Market 27 28.10.2005 r. i koncentrując ją wokół potencjalnych skutków dla polskiego kredytodawcy i kredytobiorcy. 66 Co wpływa na wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych oferowane przez banki hipo- Co wpływa na wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych oferowane przez banki hipoteczne, w stosunku do ceny rynkowej.

Hipoteczny list zastawny jako instrument 161 Zmiany w polityce finansowania nieruchomości mogą wpłynąć na stopniowe zredukowanie depozytowej struktury refinansowania kredytów hipotecznych na rzecz emisji listów zastawnych. Rekomendacje ze strony międzynarodowych agencji ratingowych i wysokie oceny ekspertów wpłyną korzystnie na postrzeganie ich przez potencjalnych inwestorów chcących dokonać dywersyfikacji ryzyka portfeli inwestycyjnych. W Polsce, tak jak i w innych krajach europejskich, docelowym modelem bankowości hipotecznej będzie model mieszany. Przyszłość listów zastawnych będzie zależała od zmian legislacyjnych. Planowana integracja europejskich rynków hipotecznych przyniesie wymierne korzyści dla polskich banków hipotecznych, ale może również zwiększyć koszty związane z implementacją nowych europejskich przepisów. Powyższe niewiadome skłaniają do opinii, że w najbliższych latach banki hipoteczne z trudem będą mogły sprostać konkurencji banków uniwersalnych, co opóźni emisję listów zastawnych i spowolni rozwój sektora bankowości hipotecznych. Ponadto w aspekcie rynkowym hipoteczny list zastawny nie odegra znaczącej roli w procesie finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce. Obecny proces finansowania rynku nieruchomości w Polsce jest domeną banków uniwersalnych. Powyższa sytuacja stanowi odzwierciedlenie sytuacji w większości krajów na świecie, zarówno europejskich, azjatyckich, jak i Stanów Zjednoczonych. Banki uniwersalne długoterminowe aktywa finansują krótkoterminowymi pasywami. Banki hipoteczne ze względu na wysokie ryzyko branżowe, wynikające z faktu, że są instytucjami zaangażowanymi w jeden segment finansowania, mające ograniczenia prawne, finansują swoją działalność z kapitału pozyskanego z rynku pieniężnego dzięki emisji listów zastawnych. Pomimo atutów, jakie niesie finansowanie nieruchomości poprzez emisje listów zastawnych, należy mieć na względzie również bardzo wysoką aktywność banków uniwersalnych oraz funduszy inwestycyjnych. Można zatem przypuszczać, że w ciągu najbliższych lat rola hipotecznych listów zastawnych będzie w pewien sposób ograniczona. Reasumując, ustawa powołująca banki hipoteczne zbyt restrykcyjnie ograniczyła ich działalność w stosunku do banków uniwersalnych, a tym samym sprawiła, że w perspektywie najbliższych lat listy zastawne nie będą odgrywały znaczącej roli w procesie finansowania rynku nieruchomości w Polsce. Mortgage Bonds as an Instrument Financing the Activities of Mortgage Banks in Poland The aim of this article is to present mortgage bonds as an instrument financing the activities of mortgage banks. The author discusses the key concepts connected with the

162 operation of mortgage banks and the issuance of mortgage bonds. She presents the current figures for the activities and issuance of mortgage bonds by the largest mortgage banks in Poland. The author offers a provisional assessment of the development prospects for mortgage bonds and discusses the reasons why the popularity of mortgage bonds in Poland is not as great as legislators had intended.