mgr Agata Menes Uniwersytet Wrocławski Domniemania wynikające z wpisów do ksiąg wieczystych I. Zakres przedmiotowy domniemań z art. 3 ustawy 1 A. Uwaga wstępna Dokonanie wpisu w księdze wieczystej nie pociąga za sobą samo przez się zmiany stanu prawnego nieruchomości. Wpis jest w niektórych sytuacjach prawnych jedną z koniecznych przesłanek tej zmiany, natomiast w żadnym przypadku nie stanowi przesłanki jedynej. Stosowany do ogólnych reguł dowodowych dowód zmiany stanu prawnego powinien obejmować wszystkie przesłanki prawno - tworzące. W związku z tym, powołanie się na wpis w księdze wieczystej nie byłoby wystarczającym dowodem nabycia, zmiany lub utraty prawa; a w przypadkach, gdy wpis nie ma charakteru przesłanki prawno - tworzącej byłoby ono bezprzedmiotowe. Oczywiście, takie rozwiązanie trudno byłoby pogodzić z zasadniczą funkcją instytucji ksiąg wieczystych, to znaczy z ustaleniem praw rzeczowych na nieruchomościach" (art. 1 ustawy). Stąd też ustawodawca określa znaczenie dowodowe wpisu odmiennie, niż mogłoby to wynikać z ogólnych zasad dowodowych 2. Ustawa (art. 3) ustanawia mianowicie: 1 Mowa tu o ustawie o księgach wieczystych z 6 VII 1982 r. (Dz.U. Nr 19, poz. 147, zm.: Dz.U. z 1991 r. Nr 22, poz. 92, Nr 115, poz. 496) w dalszej części pracy zwana ustawą. 2 J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu do księ go, PiP 1947, nr 4, s. 16; por. także J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, op. cit., s. 908. 53
REJENT Nr 5 - maj 1994 r. 1) domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (ust. 1) oraz 2) domniemanie, że prawo wykreślone z księgi nie istnieje (ust. 2). B. Przedmiot i granice domniemań Domniemania wynikające z art. 3 ust. 1 ustawy dotyczy tylko praw jawnych z księgi wieczystej. Zakres tej presumpcji jest przedmiotem sporu w doktrynie. Nie ulega wątpliwości, iż dotyczy ona praw rzeczowych, a więc prawa własności, użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych. Jest kontrowersyjne natomiast, czy domniemania z art. 3 ustawy dotyczą także praw i roszczeń osobistych. W tej materii można wyróżnić trzy grupy poglądów: 1. J. Wasilkowski twierdzi, że (...) domniemania ustanowione przez art. 18 pr. rzecz, (obecnie art. 3 ustawy - dop. A.M.) dotyczy praw jawnych z księgi wieczystej, a więc nie tylko własności i praw rzeczowych ograniczonych, lecz także praw i roszczeń osobistych, które zostały ujawnione w księdze na podstawie właściwych przepisów 3. Pogląd ten przeważa w doktrynie. 2. W. Prądziński uważa, iż (...) ujawnione prawo i roszczenia osobiste nie korzystają ani z domniemania z art. 18 pr. rzecz, (obecnie art. 3 ustawy - dop. A.M.), ani z rękojmi z art. 20 pr. rzecz, (obecnie art. 5 ustawy - dop. A.M.)". Autor uzasadniając swoje stanowisko stwierdza, że (...) w przypadkach, w których ustawa rozciąga art. 18 i 20 pr. rzecz, na prawa, które nie są prawami rzeczowymi, to wyraźnie to wypowiada, jak w art. 196 i 206 pr. rzecz, (obecnie odpowiednio art. 71 i 80 ustawy - dop. A.M) 4. 3 J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963, s. 250; por. także J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu do księgi wieczystej według prawa rzeczowego, Państwo i Prawo" 1947, nr 4, s. 24. 4 Art. 71 ustawy brzmi: Domniemanie istnienia prawa wynikające z wpisu hipoteki obejmuje, jeżeli chodzi o zaspokojenie nieruchomości obciążonej, powołanie się na przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych również w odniesieniu do wierzytelności zabezpieczonej oraz w odniesieniu do zarzutów przeciwko wierzytelności, które mogłyby być podniesione przeciwko zbywcy". 54
Domniemania wynikające z wpisów do ksiąg wieczystych Ponieważ ustawa odnośnie ujawnienia w księdze wieczystej praw i roszczeń osobistych tego nie uczyniła, należy uważać, że ujawnione prawa i roszczenia osobiste nie korzystają z domniemania art. 18 pr. rzecz." 5.. 3. S. Breyer zajmuje stanowisko pośrednie. Autor dowodzi, że (...) ilekroć przepis mówi o prawach, odnosi się on tylko do praw zarówno rzeczowych, jak i osobistych, nie zaś do jakichkolwiek roszczeń, czy to osobistych, czy wynikających z praw bezwzględnych". Autor twierdzi zatem, że ustawa ogranicza działanie domniemania wynikającego z wpisu w księdze wieczystej tylko do praw (rzeczowych, obligacyjnych), a poza ich zasięgiem pozostawia roszczenia. Zróżnicowane są także poglądy dotyczące granic omawianych powyżej domniemań. Według W. Prądzińskiego argumentacja a minori ad maius prowadzi do wniosku, że art. 18 pr. rzecz, (obecnie art. 3 ustawy - dop. A.M.) wynika domniemanie nieistnienia praw, które nie są do księgi wpisane 6. Z kolei, zdaniem J. Witeckiego - (...) nie ma (...) domniemania, że oprócz praw jawnych w księdze wieczystej nie istnieją żadne inne prawa rzeczowe obciążające nieruchomości" 7. Pogląd ten jest - jak się wydaje - słuszny, gdyż art. 3 ust. 1 ustawy łączy domniemanie wpisanego prawa ze stanem rzeczywistym, nie dotyczy jednak praw istniejących, które nie są wpisane do księgi wieczystej. Wprawdzie ust. 2 cyt. art. łączy domniemania prawa z wpisem w postaci wykreślenia, dotyczy to jednak praw, które były wpisane i dopiero później zostały wykreślone. Tak więc, zasięg domniemań wynikających z art. 3 ustawy jest ograniczony wyłącznie do praw wpisanych i praw wykreślonych. Za przyjęciem takiego stanowiska przemawia dodatkowo argument, że domniemaniem zgodności ze stanem rzeczywistym może być objęte tylko prawo konkretnie, wskazane w treści wpi- g rialny" 1948, nr 9-10, s. 213. 6 W. Prądziński, op. cit., s. 53. 5 W. Prądziński, Rękojmia wiary pub 7 J. Witecki, Odpowiedź prawna, Pa 55
REJENT Nr 5 - maj 1994 r. su, a nie prawa w ogóle. Presumpcje wynikające z ust. 1 i 2 cyt. art. odnoszą się więc do konkretnego prawa wpisanego lub wykreślonego 8. W literaturze przedmiotu wyrażany jest nadto pogląd, że domniemanie z art. 3 ust. 2 ustawy nie może być uważane za domniemanie wygaśnięcia prawa, które uległo wykreśleniu: z wykreślenia wynika domniemanie, że prawo nie istnieje. Kwestia, czy prawo wykreślone wygasło, czy też było wpisane bez ważnej podstawy, nie wchodzi w zakres domniemań 9. Zdaniem A. Kunickiego stanowisko to jest w części trafne. Dotyczy bowiem wyłącznie wpisów, w których treści nie podano przyczyny wykreślenia nieruchomości (np. zrzeczenia się prawa). Jeżeli jednak w treści wpisu lub dokumentu powołanego we wpisie wskazana zostanie przyczyna wykreślenia, to wówczas domniemanie obejmuje wygaśnięcie prawa. Ma to, zdaniem autora, istotne znaczenie praktyczne. W przypadku bowiem restytucji wpisu uprawniony zobligowany będzie jedynie do udowodnienia, że w rzeczywistości nie powstała przyczyna, która według treści wpisu spowodowała wygaśnięcie prawa. Założywszy natomiast, że w każdym wypadku wykreślenie wpisu dotyczy nieistnienia prawa, w wypadkach restytucji należałoby udowodnić nie tylko to, że konkretne zdarzenie (tj. przyczyna wykreślenia dop. A.M.) nie nastąpiło, lecz ponadto - że podstawa restytucji wpisu (np. umowa lub orzeczenie sądu) istnieje" 10. W odniesieniu natomiast do innych osób, których prawa zostały ujawnione w księdze wieczystej, jak i w stosunku do wierzycieli prowadzących egzekucję z nieruchomości obciążonej prawami innych osób, wykreślenie wpisu stwarza domniemanie nieistnienia prawa. (...) wykreślenie wpisu dotyczącego prawa z pierwszeństwa przed prawem innej osoby stwarza dla tej osoby domniemanie, że prawo wykreślone nie istnieje. Wierzyciel mający niższe pierwszeństwo hipoteki wstępuje na miejsce wykre- 8 A. Kunicki, Domniemania w prawie rzeczowym, Warszawa 1969, s. 91. 9 J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu do księgi wieczystej według prawa rzeczowego, Państwo i Prawo" 1947, nr 4, s. 24. 10 A. Kunicki, op. cit., s. 117-118. 56
Domniemania wynikające z wpisów do ksiąg wieczystych ślonej hipoteki z wyższym pierwszeństwem i w wypadkach restytuowania wpisu wykreślonego należałoby przedstawić nie tylko dowody wskazujące na to, że nie zaszło konkretne zdarzenie będące podstawą wykreślenia, lecz także wszelkie dokumenty, które wskazują na istnienie określonego prawa" 11. Wpisy, które nie odnoszą się do praw rzeczowych ani do roszczeń czy praw osobistych, jakie mogą być ujawnione w księdze wieczystej, nie tworzą domniemania z art. 3 ustawy. I tak, wzmianka o wniosku jako wpis ostrzegawczy, a nie wpis określonego prawa czy roszczenia, nie jest objęta zakresem przytoczonego przepisu. Przy omawianiu zakresu i granic domniemań, wynikających z wpisów do ksiąg wieczystych, na uwagę zasługuje treść art. 71 ustawy. Na mocy wymienionej normy szczególnej, domniemanie istnienia prawa wynikające z wpisu hipoteki dotyczy także o ile chodzi o odpowiedzialność z nieruchomości - wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Odnosi się ono jednak tylko do wypadku realizacji hipoteki. Osoba wpisana jako wierzyciel będzie mogła powołać się na domniemanie z art. 71 ustawy zarówno względem właściciela nieruchomości, który jest dłużnikiem osobistym, jak i względem wierzyciela nieruchomości, który zajmuje wyłącznie pozycję dłużnika rzeczowego. Wierzyciel powoła się na wpis w celu udowodnienia, że wierzytelność istnieje i że przysługuje jemu, a nie innej osobie 12. W przypadku natomiast, gdy chodzi o właściciela nieruchomości będącego dłużnikiem osobistym wierzyciela, to dla udowodnienia wierzytelności w czasie jej realizacji na innych składnikach majątkowych dłużnika (dotyczy to wypadku, gdy majątek dłużnika oprócz nieruchomości obciążonej hipoteką obejmuje również inne składniki) domniemanie z art. 71 ustawy będzie mało przydatne. Przeprowadzenie dowodu co do istnienia i wysokości wierzytelności poddane jest w tym przypadku regułom ogólnym i obciąża wierzyciela, który nie może powołać się na do- 11 Tamże. 12 J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, [w:] System prawa cywilnego, t. II, Warszawa 1977, s. 908. 57
REJENT Nr 5 - maj 1994 r. mniemanie z art. 71 ustawy. Nie zwalnia to oczywiście wierzyciela od przedstawienia dowodów wierzytelności (np. ważnej umowy, z której wynika wierzytelność) 13. W stosunku do hipoteki kaucyjnej oraz prawa dożywocia możliwość zastosowania domniemań z art. 3 ustawy w stosunku do wierzytelności nie istnieje. Oba te prawa obciążają nieruchomość w celu zabezpieczenia wierzytelności płynnej i nie sprecyzowanej w chwili realizacji tych praw z nieruchomości obciążonej; stąd powołanie się na wpis przy realizacji tych wierzytelności jest niedopuszczalne 14. W stosunku do hipoteki kaucyjnej zakaz taki expressis verbis wynika z art. 105 ustawy; przepis ten ma odpowiednie zastosowanie w przypadku dożywocia, a to na mocy art. 910 1 k.c. 15 Kończąc rozważania dotyczące zakresu przedmiotowego domniemań dotyczących wpisów do ksiąg wieczystych należy podkreślić, iż podstawa omawianych resumpcji winna być prawidłowa pod względem formalnym. Wynika stąd, że nie każdy wpis dotyczący prawa stanowi podstawę domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym. Wpisami, które nie tworzą takiego domniemania są na przykład: 1. wpis, z którego treści wynika jego bezzasadność (np. przez pomyłkę umieszczono wpis dotyczący innej nieruchomości, a błąd jest oczywisty i widoczny), 2. wpis dotyczy praw, których przedmiot z mocy przepisów szczególnych został wyłączony z obrotu, 3. wpis zawarty w księgach wieczystych zamkniętych, a więc taki, który utracił moc na podstawie przepisów szczególnych 16, 4. wpis sprzeczny ze stanem prawnym, wynikającym ze szczególnych aktów normatywnych 17. 13 A. Kunicki, op. cit., s.120. 14 S. Szer, Nowe prawo rzeczowe, DPP 1947, nr 8, s. 10. 15 Art. 105 ustawy stanowi: Wierzyciel nie może powołać się na wpis hipoteki kaucyjnej w celu udowodnienia wierzytelności zabezpieczonej", według art. 910 1 k.c. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych". 16 S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s. 188. 17 A. Kunicki, op. cit., s. 124. 58
Domniemania wynikające z wpisów do ksiąg wieczystych Na zakończenie dodajmy, że domniemania ustanowione przez art. 3 ustawy są ściśle związane z istnieniem księgi wieczystej. Nie mogą być stosowane w drodze analogii w wypadku, gdy księga wieczysta nie istnieje, czy to dlatego, że w ogóle nie została założona, czy to dlatego, że została zniszczona lub zagubiona, a nie uległa jeszcze odtworzeniu 18. C. Domniemania z art. 3 ustawy a domniemania z art. 341 k.c. Domniemanie prawa wynikającego z wpisu do księgi wieczystej ma szczególnie intensywny charakter. W odniesieniu do praw będących przedmiotem posiadania (w rozumieniu art. 336 k.c.), domniemanie zgodności wpisu ze stanem prawnomaterialnym może wejść w kolizję z domniemaniem, że prawo służy posiadaczowi nie wpisanemu do księgi wieczystej (art. 341 k.c.) 19. Kolizja ta została rozstrzygnięta na korzyść domniemania wynikającego z wpisu. Art. 4 ustawy stanowi: Przeciwko domniemaniu prawa wynikającego z wpisu w księdze wieczystej nie można powołać się na domniemanie prawa wynikającego z posiadania". Z powołanego przepisu wynika, że posiadacz nieruchomości nie korzysta z ochrony przewidzianej w art. 341 k.c. przeciwko osobie, na rzecz której przemawia domniemanie prawa wynikającego z wpisu do księgi wieczystej. Samoistny posiadacz może jednak - na podstawie art. 10 ustawy - wytoczyć przeciwko osobie wpisanej w księdze wieczystej powództwo o ustalenie niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem 90 prawnym. prawnym. Domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza"; por. także M. Bednarek, M. Jamka, B. Kordasiewicz, Hipoteka, Warszawa 1991, s. 24. 1983, nr 3^, s. 36-37. 18 Por. orzeczenie SN z dnia 2 marca 1 19 Art. 341 k.c. stanowi: Domniemy 20 K. Grabowski, Nowa ustaw 59
REJENT Nr 5 - maj 1994 r. D. Osoba uprawniona do powołania się na domniemanie z art. 3 ustawy Lege non distinąuente, na domniemania z art. 3 ustawy może powołać się każdy, kto ma w tym interes prawny. Można powiedzieć, iż są one ustanowione nie tylko na korzyść osoby figurującej w księdze wieczystej, ale także na jej niekorzyść. Osoba, na rzecz której jest wpisane określone prawo ma zarówno czynną, jak i bierną legitymację do występowania w charakterze podmiotu tego prawa 21. E. Struktura normy prawnej domniemań z art. 3 ustawy Strukturę normy domniemania prawnego z art. 3 ust. 1 ustawy przedstawić można następująco: podstawą (przesłanką) domniemania jest istnienie prawa w księdze wieczystej, wnioskiem (następnikiem) - zgodność wpisu tego prawa z rzeczywistym stanem prawnym. Odnośnie normy domniemania z art. 3 ust. 2 ustawy przesłanką (podstawą) jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej; wnioskiem (następnikiem) to, iż prawo nie istnieje. Funktor domniemaniotwórczy domniemywa się" w obu przypadkach poprzedza podstawę i wniosek 22. II. Wzruszenie domniemań prawnych związanych z wpisem do ksiąg wieczystych A. Uzgodnienie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym Domniemania z art. 3 ustawy są domniemaniami iuris tantum i mogą być wzruszone przez przeciwstawienie im dowodu przeciwnego 23. Dowód ten polega na wykazaniu niezgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Nie- 21 A. Szpunar, Nowa ustawa o księgach wieczystych i hipotece, PiP 1983, nr 5, s. 5. 22 J. Nowacki, Domniemanie prawne, Katowice 1976, s. 16. 23 A. Kunicki, op. cit., s. 125. 60
Domniemania wynikające z wpisów do ksiąg wieczystych zgodność może polegać bądź na tym, że księga wieczysta nie ujawnia zmian stanu prawnego, które nastąpiły niezależnie od wpisu (np. przeniesienie własności, nabycie użytkowania, służebność, wygaśnięcie hipoteki wskutek zapłaty i inne), bądź też na tym, że księga zawiera wpisy dokonane bez ważnej przyczyny prawnej, tj. takie, którym brak oparcia w przepisach prawa materialnego. W pierwszym przypadku niezgodność jest koniecznym następstwem ograniczonego znaczenia wpisów jako jednej z przesłanek nabycia zmiany lub utraty praw rzeczowych. Dla usunięcia tej niezgodności potrzebne jest złożenie wniosku opartego na dokumentach, z których wynika zmiana stanu prawnego. Należą do nich przede wszystkim akty notarialne stwierdzające dokonanie czynności powodującej zmianę stanu prawnego (np. akt notarialny stwierdzający przeniesienie własności nieruchomości), orzeczenia sądowe (np. postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia, postanowienie o ustanowieniu służebności drogi koniecznej), decyzje administracyjne (np. decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości). W drugim przypadku niezgodność rzeczywistego stanu prawnego z treścią księgi wieczystej jest konsekwencją zasady, że wpis nie stanowi nigdy sam przez się wystarczającej przesłanki nabycia lub utraty prawa czy innej zmiany stanu prawnego. W konkretnym wypadku przyczyną niezgodności może być np. nieważność czynności prawnej będącej podstawą wpisu (art. 58 k.c.) lub uchylenie ze strony sądu prowadzącego księgę wieczystą. W sytuacji, gdy wpis jest nieprawdziwy od początku zastosowanie znajduje art. 10 ustawy. W myśl tego przepisu, w razie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, osoba, której prawo nie jest wpisane lub wpisane jest błędnie 24 albo dotknięta została wpisem nie istniejącego obciążenia lub 24 Por. J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu do księgi wieczystej według prawa rzeczowego, PiP 1947, nr 4, s. 50: autor proponuje zamiast określenia błędnie" sformułowanie nienależycie". 61
REJENT Nr 5 - maj 1994 r. ograniczenia - może żądać usunięcia niezgodności. Żądanie to podlega rozpoznaniu w postępowaniu procesowym. Charakter roszczenia o usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym jest jednak przedmiotem kontrowersji. W doktrynie germańskiej przeważa pogląd, iż jest to roszczenie o charakterze rzeczowym, zbliżone do actio negatorii. Nie wydaje się jednak, by pogląd ów mógł być przyjęty bez zastrzeżeń na gruncie polskiego prawodawstwa. Roszczenie o uzgodnienie może bowiem przysługiwać także temu, czyje prawo osobiste" (roszczenie) zostało należycie wpisane lub bezpodstawnie z księgi wykreślone; w wypadkach takich zestawienie roszczenia z actio negatoria byłoby zbyt sztuczne. Dlatego trzeba przyjąć, że jest to roszczenie sui generis. Wynika ono ze struktury ksiąg wieczystych i nie jest związane z charakterem prawa, którego ochronie służy 25. Osobą uprawnioną do wszczęcia procesu jest przede wszystkim ten, czyje prawo nie zostało wpisane lub wpisane wadliwie, choćby nawet brał udział w postępowaniu, w wyniku którego prawo nie zostało należycie ujawnione przy założeniu księgi wieczystej 26. Sprawa o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej, jest z istoty swej odmianą sprawy o ustalenie prawa (art. 189 k.p.c.), dlatego zachodzi tu potrzeba wykazania interesu prawnego 27 w ustaleniu rzeczywistego stanu prawnego. Ze względu na brak tego interesu sprawa o usunięcie niezgodności nie może zastąpić sprawy o założenie księgi wieczystej czy o wpis praw w tej księdze (art. 59 i n. oraz 39 i n. ustawy) 28. Orzecznictwo Sądu Najwyższego dostarcza licznych przykładów osób, którym przysługuje legitymacja do występowania w procesie o uzgodnienie w charakterze powoda. 25 Tamże, s. 51-52. 26 Por. orzeczenie SN z dnia 11 kwietnia 1964 r., poz. 58. 27 Na ten temat szerzej por. Z. Resich, [w: System prawa procesowego cywilnego - Postępowanie rozpoznawcze przed sądami 1 instancji, Warszawa 1965, s. 24-27. 28 Por. orzeczenie SN z dnia 10 października 1985 r OSNC 1986, poz. 125, cyt. za Rejentem" 1992, nr 3-4. 62
Domniemania wynikające z wpisów do ksiąg wieczystych Spróbujmy wskazać kilka z nich. Osobą, o której mowa, jest małżonek w wypadku, gdy nieruchomość stanowiąca składnik majątku wspólnego została wpisana jako odrębna własność drugiego z małżonków 29. Jeżeli Skarb Państwa nie może uzyskać zaspokojenia zobowiązania podatkowego ze względu na to, że w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości wpisany jest małżonek zobowiązanego, to należy uznać, że ma on interes prawny w ustaleniu, iż według rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości stanowi przedmiot wspólności ustawowej 30. Uprawnionym do wszczęcia postępowania w sprawie o uzgodnienie jest także wierzyciel, który dokonał zajęcia praw dłużnika i z tej przyczyny ma interes prawny w tym, by prawo to zostało wpisane do księgi wieczystej 31. Jeżeli nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą, a obdarowany został wpisany jako właściciel nieruchomości, to treść księgi wieczystej co do prawa własności staje się na skutek odwołania darowizny niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Darczyńca może więc żądać usunięcia tej niezgodności. Natomiast żądanie zobowiązania obdarowanego do złożenia oświadczenia woli przeniesienie własności na darczyńcę byłoby bezprzedmiotowe 32. Na podstawie reguł ogólnych postępowania cywilnego, uprawnionym do wszczęcia postępowania o uzgodnienia jest także prokurator (art. 7 k.p.c.) oraz Rzecznik Praw Obywatelskich (art. 16 pkt 4 ustawy o Rzeczniku Praw Obywatelskich) 33. Żądanie pozwu powinno być użyte w ten sposób, że w miejsce osoby wpisanej jako właściciel - niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym - powinien być wpisany powód 34. 29 Por. orzeczenie SN z dnia 22 stycznia 1957 r., OSPiKA 1957, poz. 33. 30 Por. orzeczenie SN z dnia 17 kwietnia 196 31 Por. orzeczenie SN z dnia 30 listopada 197 32 Por. orzeczenie SN z dnia 17 października 1963 r., OSP 19 33 K. Grabowski, Nowa ustawa o księgach wieczystych i hipotece, 1983, nr 3-4, s. 32-33. 34 Por. orzeczenie SN z dnia 11 kwietnia 196 63
REJENT Nr 5 - maj 1994 r. Zatem niedopuszczalne jest zgłoszenie samego żądania wykreślenia z księgi wieczystej osoby figurującej jako właściciel. W wypadku uwzględnienia żądania z art. 10 ust. 1 ustawy następuje nie tylko obalenie domniemania przewidzianego w art. 3 ustawy, ale również ujawnienie w księdze wieczystej aktualnego stanu prawnego 35. Biernie legitymowanym jest osoba, na rzecz której prawo zostało wpisane do księgi lub której prawo nie zostało ujawnione jako obciążone. Orzecznictwo przyjęło pogląd, iż w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oddalenie powództwa ze względu na sprzeczność żądania z zasadami współżycia społecznego nie jest dopuszczalne. Jest to z istoty swej sprawa o ustalenie prawa własności, w której powód nie dochodzi od pozwanego żadnego świadczenia 36. B. Ostrzeżenie 1. Roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być ujawnione przez ostrzeżenie. Zgodnie z art. 10 ust. 2 podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu albo zarządzenie tymczasowe sądu. Do wydania zarządzenia nie jest wymagane uprawdopodobnienie, że roszczenie jest zagrożone 37. Ostrzeżenie jest wpisem szczególnym, który wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 8 ustawy). Jeżeli treścią roszczenia jest wykreślenie osoby wpisanej jako właściciel nieruchomości, rozporządzenia dokonane przez tę osobę po wpisaniu ostrzeżenia nie korzystają ze szczególnej ochrony przewidzianej w przepisach o wiarygodności ksiąg. Wynika stąd, że prawo do- 35 B. Barłowski, E. Janeczko, Księgi wieczyste -rejestr nieruchomości, Warszawa 1988, s. 36. 36 Por. opracowanie SN z dnia 8 października 1962r., OSN 1966, poz. 123. 37 Uprawdopodobnienie (semiplena probatio) zakłada w zasadzie samą możliwość istnienia pewnych procesowo istotnych okoliczności i nie wymaga zdolności ustaleń z prawdą obiektywną. Można w istocie mówić w tym wypadku o sumarycznym sposobie ustaleń okoliczności faktycznych; por. także Kodeks postępowania cywilnego z komentarzem, Warszawa 1989, s. 426-427. 64
Domniemania wynikające z wpisów do ksiąg wieczystych tknięte wpisem ostrzeżenia może być przedmiotem rozporządzeń (np. zbycia lub obciążenia), lecz skutki rozporządzeń dokonanych po wpisaniu ostrzeżenia zależą od wyniku sporu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli wynik sporu okaże się pomyślny dla osoby, na rzecz której zostało wpisane ostrzeżenie, rozporządzenia te upadną, o ile wchodzą w kolizję z prawem zabezpieczonym przez wpis 38. Roszczenie zabezpieczone wpisem ostrzeżenia staje się prawem jawnym w rozumieniu art. 3 ustawy. Wynika stąd, że ani domniemanie istnienia prawa, ani szczególna ochrona osób polegająca na treści księgi wieczystej nie dotyczy prawa zabezpieczonego wpisem, przeciwko któremu się zwraca 39. 2. Wpis ostrzeżenia może nastąpić także z urzędu. Zgodnie z art. 57 ust. 1 ustawy, jeżeli sąd dostrzeże, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, a wniosek o dokonanie wpisu potrzebnego do usunięcia tej niezgodności nie został złożony, dokona niezwłocznie z urzędu wpisu odpowiedniego ostrzeżenia o niezgodności. W razie stwierdzenia, że dla tej samej nieruchomości prowadzi się kilka ksiąg wieczystych ujawniających odmienny stan prawny wpisu, ostrzeżenia dokonuje się we wszystkich księgach wieczystych. W sytuacjach tych sąd zobowiązany jest do podjęcia czynności zmierzającej do usunięcia dostrzeżonej niezgodności (art. 57 ust. 2 ustawy). Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 1984 r. nie jest dopuszczalne, na podstawie art. 57 ust. 1 ustawy, dokonanie przez sąd wpisu ostrzeżenia w razie stwierdzenia w ramach autokontroli, że stanowiąca podstawę wpisu czynność prawna uznana za ważną przy dokonaniu wpisu (art. 46 ust. 1 ustawy) jest nieważna. W tej sytuacji wpis może być podważony w drodze procesu o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości, 38 J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, w: System prawa cywilnego, t. II, Warszawa 39 1977, s. 912. J. Wasilkowski, Prawo rzeczowe, Warszawa 1955, s. 105-106. 65
REJENT Nr 5 - maj 1994 r. ujawnionego w księdze wieczystej, z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1 ustawy) 40. C. Obalenie domniemań z art. 3 ustawy nie połączone z uzgodnieniem treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym Istnieje także możliwość wzruszenia samego domniemania z art. 3 ust. 1 ustawy, nie połączona z uzgodnieniem księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w każdy innym postępowaniu sądowym, w którym ustalenie określonego prawa stanowi tylko przesłankę rozstrzygnięcia 41. W szczególności właściciel nieruchomości, który nie jest ujawniony w księdze wieczystej, może dochodzić jej wydania przed usunięciem w księdze wieczystej niezgodnego z rzeczywistym stanem prawnym wpisu dotyczącego własności nieruchomości (właściciel może też żądać usunięcia tej niezgodności nie dochodząc wydania nieruchomości). Właściciel może nadto wytoczyć powództwo o wyłączenie określonej nieruchomości spod egzekucji (art. 841 k.p.c.) skierowanej bezpodstawnie, ale zgodnie z wpisem do tej nieruchomości. W sprawach o zachowek sąd uprawniony jest do ustalenia jako przesłanki rozstrzygnięcia, że należąca do spadku nieruchomość stanowiła majątek objęty wspólnością spadkobiercy i jego małżonka, choć w księdze wieczystej wpisany jest jako właściciel tylko spadkobierca 42. D. Domniemanie z art. 3 ustawy a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych Do pojęcia niezgodności między stanem wynikającym z księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nawiązuje wprost instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. 40 Por. orzeczenie SN z dnia 13 lipca 1984 r OSNC 1985. 41 Por. orzeczenie SN z dnia 18 października 1960 r., OSPiKA 1961, poz. 162. 42 Por. orzeczenie SN z dnia 12 listopada 1981 r., OSNC 1982, z. 4. 66
Domniemania wynikające z wpisów do ksiąg wieczystych Art. 5 ustawy stanowi: W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości a stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą upoważnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)". Uzasadnieniem dla wymienionej instytucji są domniemania wynikające z wpisów do księgi wieczystej, a co za tym idzie - zasada jawności ksiąg. Bliższe przedstawienie instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych przekraczałoby jednak ramy niniejszej pracy 43. 43 J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, op. cit.\ por. tak 67