Charakter czynności zastrzeżenia prawa odkupu

Rejent" rok 7 * nr 4(72) kwiecień 1997 r. Stanisław Bogucki Charakter czynności zastrzeżenia prawa odkupu Prawo odkupu jest uprawnieniem, które może powstać w drodze czynności prawnej. Musi to być czynność dwustronna, mimo bowiem stwierdzenia art. 593 1 k.c., że prawo odkupu może być zastrzeżone, termin zastrzeżone" nie oznacza jednostronnego oświadczenia woli. Prawo odkupu może być bowiem zastrzeżone wyłącznie w związku z umową sprzedaży. Zastrzeżenie to stanowi składnik treści umowy sprzedaży, a zatem musi być objęte zgodą stron zawierających umowę 1. Prawo odkupu powstaje więc w drodze dwustronnej czynności prawnej - umowy. Jeżeli chodzi o charakter tej umowy, to można przyjąć, że jest ona czynnością zobowiązującą - rodzi skutek wyłącznie obligacyjny (kupujący jest zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności). Różne poglądy dotyczące tego, czym jest zastrzeżenie prawa odkupu, zostały przedstawione w odrębnym artykule 2. Wydaje, się, że w kwestii zastrzeżenia prawa od- 1 Por. w tej kwestii L. Domański, Instytucje kodeksu zobowiązań. Komentarz teoretyczno-praktyczny. Część szczegółowa, Warszawa 1938, s. 104. 2 S.Bogucki, Prawo odkupu, Rejent 1995, nr 9, s. 137 i nast.; na temat charakteru prawa odkupu porównaj też I. von Staudingers, Kommentar zum Biirgerlichen Gesetzbuch, zweites Buch, Berlin 1978, s. 487-488. 157

Stanisław Bogucki kupu zasadne jest stanowisko tam zasygnalizowane, przyjmujące umowny charakter zastrzeżenia i zobowiązujący charakter czynności 3. Poczynione dotychczas uwagi o zobowiązującym charakterze zastrzeżenia prawa odkupu wymagają uzupełnienia. Krytyki wymaga bowiem stanowisko zaprezentowane przez jednego z autorów, wg którego prawo odkupu zobowiązuje tylko jednostronnie, tj. czyni tylko kupującego dłużnikiem, podczas gdy sprzedawca jest tylko uprawnionym 4 ". Kodeks cywilny w sposób wyraźny nakłada bowiem również na sprzedawcą określone obowiązki (zwrot ceny, kosztów sprzedaży oraz nakładów), czyniąc w tym zakresie kupującego podmiotem uprawnionym. Podobnie zatem jak w przypadku zwykłej umowy sprzedaży, również w przypadku sprzedaży szczególnej z zastrzeżonym prawem odkupu, prawa i obowiązki stron są wzajemnie skorelowane, tj. kupującego obciąża obowiązek przeniesienia własności, ale przysługuje mu roszczenie o wypłatę określonych należności, zaś sprzedawcy przysługuje roszczenie o przeniesienie własności, a obciąża obowiązek uiszczenia tych należności. 3 Por. J.S. P i ąto ws ki, [w:] System prawa cywilnego. Prawo własności i inne prawa rzeczowe, t. 2, Wrocław-Warszawa-Kraków-Gdańsk 1977, s. 233-234; W.J. K a t n c r, Umowne nabycie własności ruchomości, Warszawa 1995, s. 71; tenże, Przeniesienie własności rzeczy ruchomych, Acta Univcrsitatis Lodzicnsis" 1988, s. 173; S. S kąps ki, [w:] System prawa cywilnego. Prawo zobowiązań - część szczegółowa, t. 3, cz. 2, Wrocław-Warszawa-Kraków- Gdańsk 1976, s. 167, przypis 283; S. R u d n i c k i, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1996, s. 99. 4 M. Kępiński, Przeniesienie własności nieruchomości rolnych, Poznań 1970, s. 16. 5 Tak E. D r o z d, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa-Kraków 1974, s. 142; S.Buczkowski, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t.2, Warszawa 1972, s. 1322; S. R u d n i c k i, [w:] Prawo obrotu nieruchomościami, pod red. S. Rudnickiego, Warszawa 1995, s. 333; S. S kąps ki, [w:] System prawa..., t. 3, s. 166. Teza taka była formułowana w doktrynie również mimo brzmienia art. 340 k.z., który wyraźnie przewidywał, iż prawo odkupu może być zastrzeżone w umowie sprzedaży". Por. J.Korzonek, [w:] J.Korzonek, I.Rosenbliith, Kodeks zobowiązań. Komentarz, 1.1, Kraków 1936, s.873;a.liebeskind, Prawo odkupu, [w:] Encyklopedia podręczna prawa prywatnego, red. H. Konic, t. 2, Warszawa (b.r.w.). Warte odnotowania jest jednak stanowisko przeciwne, które na gruncie kodeksu zobowiązań sformułował A. Glasner, zaś na gruncie kodeksu cywilnego S. Breycr (por. A. G1 a s n e r, Wzory umów i innych aktów prawnych według ustawodawstwa zunifikowanego, Kraków 1935, s. 161; S. Breycr, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s. 141); w literaturze niemieckiej na temat możliwości zastrzeżenia prawa odkupu po zawarciu umowy sprzedaży por. np. W. Fi kent sc h er, Schuldrecht, Bcrlin-Ncw York 1977, s. 404; Palandt Biirgerliches Gesetzbuch, Miinchen 1986, s. 514; I. von Staudingers, Kommentar..., s. 491. 158

Charakter czynności zastrzeżenia prawa odkupu Zastrzeżenie prawa odkupu to taki element treści umowy, który sprawia, że zawierana między stronami umowa staje się szczególnym rodzajem sprzedaży. Jest to oczywiście umowa nazwana - umowa sprzedaży z zastrzeżeniem prawa odkupu. Essentialia negotii tej umowy jest zastrzeżenie prawa odkupu. Nauka prawa cywilnego niemal zgodnie twierdzi, że zastrzeżenie takie może być uczynione nie tylko w samej umowie sprzedaży, lecz również w późniejszym lub równoczesnym porozumieniu między stronami 5. Ze względu na akcesoryjny charakter prawa odkupu, nie może ono być oczywiście zastrzeżone przez strony w stosunku do przyszłej planowanej umowy sprzedaży 6. Wydaje się, że w szczególności teza o dopuszczalności późniejszego w stosunku do umowy sprzedaży zastrzeżenia wymaga rozważenia. Należy zdać sobie sprawę, że stosownie do wcześniejszych ustaleń zastrzeżenie to musi przybrać postać umowy, stąd np. stwierdzenia typu, że dopuszcza się możliwość zastrzeżenia prawa odkupu nie tylko w samej umowie sprzedaży, lecz również w zawartym później dodatkowym porozumieniu lub nawet w odrębnej umowie", są bałamutne i wprowadzają w błąd 7. Sugeruje się bowiem, że zastrzeżenie prawa odkupu może przybrać różną postać - od jakiegoś porozumienia" aż po umowę. Podkreślenia wymaga, że w każdym przypadku zastrzeżenie to musi przybrać postać dwustronnej czynności prawnej. Zawsze będzie to umowa i posługiwanie się innymi określeniami, np. porozumienie, jest dopuszczalne jedynie w znaczeniu synonimicznym, lecz nie przeciwstawnym. Dopuszczalność zawarcia tego rodzaju umowy w granicach przewidzianych przez art. 353 1 k.c. nie budzi wątpliwości. Rozważenia wymaga jednak charakter takiej umowy z uwzględnieniem dwóch sytuacji. W sytuacji pierwszej, po zawarciu umowy sprzedaży, ale przed jej wykonaniem, strony zawierają umowę zawierającą zastrzeżenie prawa odkupu. W efekcie dochodzi do zmiany treści zwykłej umowy sprzedaży, która staje się szczególną formą sprzedaży. Umowa, której charakter jest 6 Por. L.Domański, Instytucje..., s. 104-105: (...) zastrzeżenie prawa odkupu z góry, przed zawarciem umowy sprzedaży, nie może mieć skutków prawnych, gdyż prawo odkupu jest prawem dodatkowym, związanym z umową sprzedaży, a nie prawem poprzedzającym zawarcie umowy sprzedaży". 7 Tak m.in. S.Buczkowski, [w:] Kodeks cywilny..., s. 1322. 159

Stanisław Bogucki rozważany, jest umową zmieniającą treść umowy wiążącej strony. W efekcie mamy do czynienia z umową szczególnego rodzaju sprzedaży. W sytuacji drugiej, do zawarcia umowy zawierającej zastrzeżenie prawa odkupu dochodzi po zawarciu i wykonaniu umowy sprzedaży 8. Umowa sprzedaży jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności. Stosownie do art. 155 1 k.c., umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przepis ten jest realizacją koncepcji tzw. umowy o podwójnym skutku obligacyjnym i rzeczowym, dotyczącym zobowiązania do przeniesienia własności. Dopełnienie skutku rzeczowego oraz spełnienie pozostałych świadczeń zgodnie z treścią zobowiązania i w sposób odpowiadający postanowieniom art. 354 1 k.c. powoduje wygaśnięcie zobowiązania i ustanie więzi prawnej między stronami. Czym jest zatem dokonanie zastrzeżenia prawa odkupu po wygaśnięciu zobowiązania? Wydaje się, że trudno uznać je za umowę zmieniającą uprzednio zawartą umowę sprzedaży, gdyż będąc wykonaną umowa ta nie poddaje się modyfikacji. Nie oznacza to oczywiście, że umowa zawierająca samo zastrzeżenie odkupu jest niedopuszczalna. Nie będzie to jednak umowa sprzedaży z zastrzeżeniem prawa odkupu, lecz umowa nienazwana kreująca określone prawa i obowiązki stron, zawierająca zobowiązania jednej ze stron do sprzedaży określonej rzeczy na żądanie drugiej strony. Ta sytuacja nie wchodziłaby zatem w krąg rozważań o prawie odkupu. W przypadku zawarcia późniejszej umowy, której przedmiotem jest zastrzeżenie prawa odkupu, dochodzi do zmiany treści umowy sprzedaży. Wprowadzone postanowienie umowne o zastrzeżonym prawie odkupu stanowi essentialia negotii zmienionej umowy. Jest to argument pozwalający uzasadnić wymóg formy dla zastrzeżenia prawa odkupu. Forma ta powinna być taka, jakiej ustawa wymaga dla umowy sprzedaży, jeżeli zaś ustawa nie wprowadza wymogu formy, to stosownie do art. 77 k.c., jeżeli umowa została stwierdzona na piśmie, jej zmiana powinna też być stwier- 8 O trudnościach związanych z próbą udzielenia odpowiedzi na pytanie, kiedy umowa może być uważana za nie wykonaną w całości - zob. E. D r o z d, Glosa do uchwały składu 7 sędziów SN z dnia 30 listopada 1994 r. (III CZP 130/94), Przegląd Sądowy" 1995, nr 10, s. 112 i nast. 160

Charakter czynności zastrzeżenia prawa odkupu dzona pismem (rygor adprobationem). W odniesieniu do regulacji zawartych w kodeksie zobowiązań podnoszono, że co do formy zastrzeżenia prawa odkupu kodeks ten nie zawierał żadnych szczególnych postanowień, co pozwalało na wnioski, że w materii tej obowiązują ogólne przepisy o formie oświadczeń woli. W szczególności, jeżeli prawo to ustanowiono w samej umowie sprzedaży, to wymogi odnoszące się do tej umowy uznawano za rozciągające się także na ustanowienie prawa odkupu. Przy rozważaniu ustanowienia tego prawa w późniejszej umowie wskazywano na potrzebę samoistnego stosowania przepisów o formie, podkreślając okoliczność, że zastrzeżenie prawa odkupu, jako uzupełnienie umowy sprzedaży, powinno nastąpić w formie adekwatnej do formy umowy sprzedaży 9. Na gruncie przepisów kodeksu cywilnego rozważany był szczególnie problem formy zastrzeżenia prawa odkupu w stosunku do umowy sprzedaży nieruchomości, dla którego, z różnym uzasadnieniem, zależnym od akceptowanego poglądu na charakter prawny prawa odkupu, zgodnie przyjmowano wymóg formy aktu notarialnego 10. Przedstawiona wyżej koncepcja prawa odkupu jako umowy wymaga też rozważenia charakteru tej umowy. W grę wchodzi zajęcie stanowiska wobec co najmniej dwóch poglądów wyrażonych w polskiej doktrynie prawa cywilnego. Według pierwszego, zastrzeżenie prawa odkupu rodzi tylko skutek zobowiązujący, tworzy zobowiązanie do przeniesienia własności i do swego wykonania wymaga odrębnej czynności rozporządzającej". Według poglądu drugiego, skutek rzeczowy następuje w drodze jednostronnego oświadczenia woli, złożonego przez sprzedawcę uprawnionego do odkupu 12. Uzasadnione wydaje się stanowisko pierwsze 13. Przy jego obronie trzeba by jednak przyjąć, że przepisy o sprzedaży z zastrzeżeniem prawa odkupu 9 Por. np. J. Korzonek, [w:] J. Korzonek, I. Rosenbluth, Kodeks..., s. 873; L.Domański, Instytucje..., s. 105; J.Namitkicwicz, Kodeks zobowiązań, t. 2, Łódź 1949, s. 57. 10 Por. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 142 i cytowana tam literatura. 142. I! Za tym poglądem opowiada się m.in. E. Drozd, Przeniesienie..., s. 142. 15 Opinia, że prawo odkupu rodzi tylko skutki obligacyjne, a nie prawnorzeczowc, wyrażana jest także w literaturze niemieckiej: W. F i ken t scher, Schuldrecht,..., s. 404. 11 Zw 161

Stanisław Bogucki są właśnie lexspecialis w rozumieniu art. 155 1 k.c., w związku z czym nie następuje podwójny, zobowiązująco-rozporządzający skutek. Taki podwójny skutek przy przyjęciu koncepcji obligacyjnego charakteru zastrzeżenia prawa odkupu wydaje się ponadto irracjonalny, gdyż prowadziłby do chaosu w stosunkach własnościowych - własność jednocześnie przechodziłaby wskutek umowy sprzedaży i nie przechodziłaby wskutek zastrzeżenia prawa odkupu na kupującego. Bezsprzecznie do zastrzeżenia prawa odkupu, do wywołania przez nie skutku rzeczowego, miałby zastosowanie art. 156 k.c., zgodnie z którym zawarcie umowy przenoszącej własność może nastąpić na skutek wykonania zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Za taką uprzednio zawartą umowę" można uznać umowę zastrzegającą prawo odkupu. Cytowany przepis przewiduje też możliwość zawarcia umowy przenoszącej własność w drodze wykonania nie tylko umowy, ale też z bezpodstawnego wzbogacenia, zapisu lub innego zdarzenia. Niektórzy autorzy zaliczają do grupy tych innych zdarzeń" także zastrzeżenie prawa odkupu na równi np. z budową na cudzym gruncie 14. Oznacza to, że nie traktują oni zastrzeżenia prawa odkupu jako czynności dwustronnej, lecz jako co najwyżej czynność jednostronną 15. Możliwość zastrzeżenia prawa odkupu w drodze jednostronnego oświadczenia woli wydaje się wątpliwe nie tylko ze względów teoretycznych, ale również praktycznych. Trudno bowiem sobie wyobrazić nałożenie na właściciela rzeczy (wszak kupujący nabywa własność) tak dotkliwego obowiązku i ograniczenia, jakim jest ryzyko koniecznego ewentualnego przeniesienia własności ponownie na sprzedawcę, bez woli kupującego. 14 Tak np. S. R u d n i c k i, Komentarz.., s. 99. 15 W literaturze natomiast podkreśla się wyraźnie, że podział czynności prawnych na jedno-, dwu- i wielostronne opiera się na powszechnie akceptowanym i czytelnym kryterium liczby oświadczeń woli stron objętych jedną czynnością prawną lub stanowiących jedną czynność prawną (...), w jednostronnej czynności prawnej nie tylko chodzi o jedno oświadczenie woli, ale również o to, że w takiej czynności uczestniczy tylko i wyłącznie jedna osoba". - Tak L. O g i e g ł o, Wstęp do rozważań nad problematyką jednostronnych czynności prawnych w prawie zobowiązań, [w:] Studia luridica Silesiana", t. 16, red. M. Pazdan, Katowice 1991, s. 42. 162