NAJLEPSZE KREDYTY W SIERPNIU 2014 KRYTERIA RANKINGU Podstawą oceny ofert była suma kosztów, jakie klient musi zapłacić w ciągu pierwszych 5 lat od czasu zakupu mieszkania. W przypadku kilku wariantów kredytu w danym banku (np. możliwość obniżenia prowizji lub marży bądź w przypadku zakupu dodatkowego ubezpieczenia), w zestawieniu została uwzględniona ta, która jest w opinii Expandera najkorzystniejsza dla klienta. Do rankingu przyjęte zostały oferty wymagające skorzystania z dodatkowych produktów banku, takich jak konto z wpływem wynagrodzenia, karta kredytowa i ubezpieczenie nieruchomości. Ich koszt został jednak pominięty, ponieważ tych opłat za konta czy karty można zwykle uniknąć poprzez aktywne z nich korzystanie. W przypadku ubezpieczenia mieszkania klient zwykle może skorzystać z dowolnej oferty ubezpieczeniowej, której cena zależy od zakresu ubezpieczenia na jakie klient się zdecyduje. Uwaga! Na szczególną uwagę zasługuje ubezpieczenie pomostowe oraz koszt inspekcji poprzedzającej wypłatę kolejnej transzy do dewelopera. Im niższy stopień zaawansowania budowy, tym dłuższy czas oczekiwania na podpisanie aktu notarialnego z deweloperem i tym samym ustanowienie hipoteki. Oznacza to, że w przypadku dopiero rozpoczętych inwestycji ubezpieczenie pomostowe może być pobierane przez ponad 2 lata, kiedy na rynku wtórnym jedynie przez kilka miesięcy. Koszt ubezpieczenia pomostowego ma więc znacznie większe znaczenie dla kupujących nowe mieszkania, niż używane. Do kosztu kredytu trzeba też doliczyć także opłatę za weryfikację postępu prac na budowie przed wypłatą transzy. Część banków robi to bezpłatnie, w pozostałych trzeba się liczyć każdorazowo z wydatkiem rzędu 200 zł. ZASADY OCENY OFERT Analiza cen kredytu dotyczy zakupu mieszkania kosztującego 300 tys. zł w dwóch wariantach: o minimalnym dopuszczalnym wkładem własnym w wysokości 5%, czyli dla kwoty 285 tys. zł o z wpłatą 20%, czyli dla kwoty 240 tys. zł. Łączny koszt kredytu, analogicznie jak w roku ubiegłym, został oceniony jako suma: o odsetek zapłaconych przez 5 lat, o kosztów prowizji, ubezpieczeń (również przez 5 lat), o wyceny i opłat za inspekcje na budowie. W rankingu utrzymano założenie, że wypłata kredytu następuje w 5 równych transzach. Kalkulacje odsetek wykonano dla 30-letniego okresu kredytowania. W przypadku kredytu na 80% wartości transakcji pierwsza wpłata następuje z pieniędzy kupującego, a pierwsza i kolejne transze kredytu są wypłacane co 6 miesięcy. Ze względu na odroczeni pierwszej transzy koszty kredytu w tym przypadku policzono za okres 4,5 roku. W pozostałych przypadkach koszty są liczone dla pełnych 5 lat. Założono również, że ubezpieczenie pomostowe jest pobierane przez 2 lata. W rankingu pominięto koszty dodatkowych produktów: konta, karty i ubezpieczenia nieruchomości. Dla oceny atrakcyjności kredytu w MDM obliczono koszty dla singla kupującego mieszkanie o wartości 300 tys. zł przy założeniu, że posiada on 5% wkładu własnego. Może on więc skorzystaćz standardowego kredytu z LTV 95% lub kredytu w ramach MdM. W tym drugim przypadku otrzyma 10% dopłaty co po połączeniu z posiadanym wkładem własnym daje LTV 85%.
RANKING KREDYTÓW 80% LTV W tym segmencie konkurencja między bankami jest znaczna, jest to bowiem standardowy kredyt hipoteczny, który oferują wszystkie banki na rynku. Do analizy nie zostały przyjęte jedynie dwa z nich, które przedstawiają ograniczoną ofertę dla rynku pierwotnego (Citi Handlowy i mbank Hipoteczny) oraz Nordea Bank, ze względu na nadchodzące ujednolicenie oferty z PKO BP. Fot. Jarosław Sadowski Expander Advisors Średnia suma kosztów w porównaniu do 2013 r. pozostała bez zmian (49 226 zł obecnie vs. 49 223 zł). Wzrosła jednak mediana, z 47 334 zł do 49 199 zł i zbliżyła się do średniej. Widać więc przesunięcie części banków w stronę końca tabeli, która odpowiada widocznemu trendowi odwrotu od hipoteki przez część graczy. Spadek stóp procentowych zdołał jednak wyrównać skutki podwyżek marż. Lp. Bank Suma kosztów 1 ING Bank Śląski 42 199 zł 2 Bank Polskiej Spółdzielczości 44 398 zł 3 Credit Agricole 45 390 zł 4 BZ WBK 45 802 zł 5 Bank BPH 45 979 zł 6 mbank 46 172 zł 7 Bank Gospodarki Żywnościowej 46 269 zł 8 Bank Pocztowy 46 895 zł 9 Bank Pekao S.A. 46 995 zł 10 Bank Ochrony Środowiska 49 199 zł 11 Raiffeisen Polbank 49 624 zł 12 Plus Bank 49 900 zł 13 PKO Bank Polski 50 193 zł 14 Euro Bank 50 612 zł 15 Deutsche Bank 51 348 zł 16 BNP Paribas 53 224 zł 17 Millennium 53 786 zł 18 Alior Bank 54 829 zł 19 Getin Noble Bank 62 470 zł
RANKING KREDYTÓW 95% LTV Kredyt z 5% wkładem własnym ma w swojej ofercie 12 banków. Pozostałe wymagają, aby kupujący samodzielnie wpłacił 10-20% ceny. Sam fakt kredytowania 95% LTV jest więc przewagą konkurencyjną, zwłaszcza że z danych Expandera wynika, że w II połowie ubiegłego roku 2/3 kredytów było zaciąganych z wkładem własnym mniejszym niż 20%. Na różnicę w cenie kredytu ma wpływ m.in. ubezpieczenie niskiego wkładu, które jest wymagane w większości banków. Zaangażowanie własnych pieniędzy kupującego przez część z nich jest postrzegane jako atut obniżający ryzyko kredytu i dlatego proponują niższą marżę. W tym wariancie widać wzrost zarówno mediany (z 63 298 zł na 72 603 zł), jak i średnich kosztów (63 237 zł na 72 638 zł). To tutaj banki finansujące zakup klientów z niskim wkładem głównie podwyższyły koszty. Lp. Bank Suma kosztów 1 Bank Pekao S.A. 66 220 zł 2 Bank Pocztowy 66 826 zł 3 Plus Bank 68 117 zł 4 Deutsche Bank 69 391 zł 5 Euro Bank 72 033 zł 6 PKO Bank Polski 72 603 zł 7 Alior Bank 73 297 zł 8 Millennium 73 946 zł 9 Bank Ochrony Środowiska 74 425 zł 10 Bank Polskiej Spółdzielczości 75 069 zł 11 mbank 75 157 zł 12 Getin Noble Bank 88 524 zł RANKING KREDYTÓW MIESZKANIE DLA MŁODYCH MDM zapewnia dopłatę pokrywającą wymagany wkład własny i pozwala na zaciągnięcie niższego kredytu. Tym samym umożliwia oszczędność na odsetkach, ubezpieczeniach i prowizji. Trzeba jednak pamiętać o tym, że niektóre banki różnicują ofertę i warunki kredytu w MDM są mniej korzystne niż w przypadku standardowego kredytu. Ilość banków działających w tym programie jest też ograniczona. Mediana kosztów wynosi 61 592 zł, a średnia 62 843 zł.
Lp. Bank Suma kosztów MdM 1 BZ WBK 53 792 zł 2 Bank Pekao S.A. 57 377 zł 3 Alior Bank 60 587 zł 4 Euro Bank 61 221 zł 5 Bank Gospodarki Żywnościowej 61 315 zł 6 PKO Bank Polski 61 869 zł 7 Deutsche Bank 62 223 zł 8 Millennium 64 086 zł 9 Bank Ochrony Środowiska 66 724 zł 10 Getin Noble Bank 79 232 zł Lp. Bank Marża Prowizja 1 Alior Bank 2,2% 2% 2 Bank Gospodarki Żywnościowej 1,95% 1% 3 Bank Ochrony Środowiska 2,05% 2% 4 Bank Pekao S.A. 1,89% 1,85% 5 BZ WBK 1,69% 2% 6 Deutsche Bank 1,2% w 1-szym roku, potem 1,79% 0% 7 Euro Bank 1,76% 2% 8 Getin Noble Bank 2,67% 4% 9 Millennium 2,19% 2% 10 PKO Bank Polski 2,26% 1,6% OGRANICZENIA W ZAKRESIE KREDYTOWANYCH INWESTYCJI W porównaniu do ubiegłego roku nie zaobserwowaliśmy zmian w nastawieniu banków do kredytowania nowych mieszkań. Wymagania co do stanu zaawansowania budowy i doświadczenia dewelopera, indywidualna ocena wiarygodności i wewnętrzne listy akceptowanych inwestycji są popularne w wielu bankach. Podobnie jak w przypadku kredytów na 95% LTV, liberalne podejście do rynku pierwotnego może być przewagą konkurencyjną banku i kryterium, które będzie dla klienta kluczowe, nawet w przypadku wyższej ceny kredytu. Trzeba jednak pamiętać o tym, że nawet
w przypadku braku oficjalnych wymagań, bank może odmówić sfinansowania zakupu mieszkania od dewelopera, jeżeli nie ma on doświadczenia w branży, sprzedaż lokali jest niewielka, a budowa dopiero się rozpoczęła. Bank Lista Czas na oddanie Wymagania co do dewelopera akceptowanych budynku do i inwestycji deweloperów użytkowania Alior Bank Indywidualna ocena 6 mies. od ostatniej transzy Bank Gospodarki Żywnościowej 29 mies. Bank BPH 24 36 mies. Bank Ochrony Środowiska 30 mies. Bank PeKaO 36 mies. na zawarcie aktu notarialnego Bank Pocztowy 36 mies. Bank Polskiej Spółdzielczości BNP Paribas 3 mies. od wypłaty ostatniej transzy BZ WBK 0-100% zależnie od dewelopera TAK Credit Agricole, indywidualna ocena deweloperów bez wcześniejszych inwestycji Deutsche Bank Indywidualna ocena, niechętnie dziura w PBC ziemi Po zakończeniu prac ziemnych i rozpoczęciu Euro Bank prac fundamentowych, indywidualna ocena TAK deweloperów spoza listy Getin Bank W przypadku deweloperów spoza listy: stan zaawansowania 10% (20% dla miast poniżej 100 tys.), 10% przedsprzedaży, 2 ukończone TAK inwestycje lub 2 lata doświadczenia ING Bank Śląski 36 mies. mbank Połowa kondygnacji, jeżeli deweloper nie jest na liście, nie podlega pod ustawę TAK 36 mies. deweloperską lub nie ma kredytu Millennium 20% chyba że deweloper posiada rachunek powierniczy PKO Bank Polski Indywidualna ocena 36 mies.
Plus Bank Raiffeisen Polbank 20% oraz co najmniej jedna oddana do użytkowania inwestycja (lub etap)