Polityka społeczna: mieszkalnictwo Dr Katedra Ubezpieczenia Społecznego Szkoła Główna Handlowa w Warszawie
LITERATURA J. Łaszek (2004), Sektor nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Stan i perspektywy rozwoju, SGH, 257-377. J. Supińska (2005), Miejsce polityki mieszkaniowej w polityce społecznej miejsce polityki społecznej w polityce mieszkaniowej [w:] Przeszłość i przyszłość polskiej polityki mieszkaniowej, L. Frąckiewicz (red.), IPiSS, Warszawa, 9-17. M. Bryx (2006), Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa,261-287. 2
Zasób mieszkaniowy w Polsce - charakterystyka
Liczba mieszkań (w tys.) 14000 12000 10875 12384 10000 9528 8318 8000 6000 5841 7135 7 XII 1978 7 XII 1988 20 V 2002 4000 3687 3740 4066 2000 0 ogółem miasta wieś 4
Gospodarstwa domowe w mieszkaniach (na 100 mieszkań) 119 118 117 117,2 116,9 117,9 116,3 116 115 114 113 112 111 110 109 108 114,6 113,8 111,7 111,7 111,6 ogółem miasta 5 wieś 7 XII 1978 7 XII 1988 20 V 2002
Mieszkania oddane do użytku na 1000 zawartych małżeństw 800 728 700 614 600 500 475 416 547 543 508 ogółem 400 368 348 miasta wieś 300 200 210 213 259 100 0 1996-2000 2000 2001 2002 6
Liczba osób na 1 mieszkanie 4,5 4 3,5 3 3,66 3,46 3,25 3,37 3,2 2,95 4,12 3,97 3,87 2,5 2 7 XII 1978 7 XII 1988 20 V 2002 1,5 1 0,5 0 ogółem miasta wieś 7
rzeciętna liczba osób w mieszkaniu 8
Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 4,5 4 3,5 3 3,15 3,39 3,7 3,07 3,29 3,51 3,28 3,57 4,09 2,5 2 7 XII 1978 7 XII 1988 20 V 2002 1,5 1 0,5 0 ogółem miasta wieś 9
10 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu
Przeciętna wielkość mieszkania 90 84,9 80 70 60 50 40 53,9 59,1 68,6 49,3 53,8 60,8 61,3 69,3 7 XII 1978 7 XII 1988 20 V 2002 30 20 10 0 ogółem miasta wieś 11
Przeciętna powierzchnia użytkowa 12
Przeciętna powierzchnia mieszkania na 1 osobę Średnia powierzchnia użytkowa mieszkania na 1 osobę w badanych gospodarstwach wynosiła ponad 26 m2. W stosunku do 2005 r. wzrosła ona o ponad 1 m2 (Diagnoza Społeczna 2007). 25 20 21,1 17,1 16,8 20,6 17,4 21,9 15 10 14,7 14,6 14,9 7 XII 1978 7 XII 1988 20 V 2002 5 0 ogółem miasta wieś 13
Przeciętna powierzchnia na 1 osobę 14
Przeciętna wielkość izby 25,00 20,00 18,54 17,11 17,43 17,32 16,06 16,35 20,76 19,41 18,69 15,00 10,00 7 XII 1978 7 XII 1988 20 V 2002 5,00 0,00 ogółem miasta wieś 15
Przeciętna liczba osób na izbę 1,4 1,25 1,2 1 1,16 1,02 0,88 1,1 0,97 0,84 1,11 0,95 0,8 7 XII 1978 7 XII 1988 0,6 20 V 2002 0,4 0,2 0 ogółem miasta wieś 16
Procent gospodarstw domowych, w których nie było wybranych urządzeń i instalacji w 2003, 2005 i 2007 r. w próbie panelowej 1 wodociąg 2 ustęp spłukiwany wodą bieżącą 3 łazienka z wanną lub prysznicem 4 ciepła woda bieżąca 40 Proc. gospodarstw domowych 30 20 10 4,4 2003 r. 2005 r. 2007 r. 4 3,1 9,9 8,9 7,1 10,9 9,8 8,3 27 23,6 22,3 0 1 2 3 4 Wybrane urządzenia i instalacje. Źródło: T. Panek (2007), Warunki mieszkaniowe [w:] Diagnoza Społeczna 2007, J. Czapiński, T. Panek (red.), Warszawa. 17
Zaległości w opłatach za mieszkanie 10 Proc. gospodarstw domowych 8 6 4 2 0 6,1 4,9 4,9 3 2003 r. 2005 r. 2007 r. 2,8 2,4 2,5 2 2,3 do 2 miesięcy od 3 m. do pół roku powyżej pół roku Zaległości w opłatach za mieszkanie. Źródło: T. Panek (2007), Warunki mieszkaniowe [w:] Diagnoza Społeczna 2007, J. Czapiński, T. Panek (red.), Warszawa. 18
Zaległości w opłatach za gaz i energię Proc. gospodarstw domowych 6 5 4 3 2 1 0 3,7 5 3,9 0,7 2003 r. 2005 0,6 0,6 0,3 0,3 0,4 do 2 miesięcy od 3 m. do pół roku powyżej pół roku Zaległości w opłatach za gaz i energię. Źródło: T. Panek (2007), Warunki mieszkaniowe [w:] Diagnoza Społeczna 2007, J. Czapiński, T. Panek (red.), Warszawa. 19
Zaległości w spłacie kredytu mieszkaniowego 10 Proc. gospodarstw domowych 8 6 4 2 5,8 2,6 4,5 0 2003 r. 2005 r. 2007 r. Zaległości w spłacie kredytu mieszkaniowego. Źródło: T. Panek (2007), Warunki mieszkaniowe [w:] Diagnoza Społeczna 2007, J. Czapiński, T. Panek (red.), Warszawa. 20
Sektor mieszkaniowy
Dlaczego jest taki nietypowy? Mieszkanie dobro szczególne W większym stopniu jest zależny od czynników zewnętrznych niż wewnątrzsektorowych (stopy procentowe, popyt mieszkaniowy, czynniki polityczne skala regulacji sektora) Duże opóźnienia w reakcji podaży w stosunku do zmian popytu Budownictwo mieszkaniowe powoduje wysokie efekty mnożnikowe (3%-8% PKB) Źródło: J. Łaszek (2004), Sektor nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Stan i perspektywy rozwoju, SGH, 7-13. 22
Dlaczego jest taki nietypowy? Duża korelacja z rynkiem pracy współtworzenie bezrobocia, ograniczanie bezrobocia. Zatrudnia ok. 5% aktywnych zawodowo wysoka elastyczność Duża korelacja z rynkiem kapitałowym zadłużenie zasobu mieszkaniowego wynosi 10%- 50% jego wartości rynkowej Ubytki zasobu od 0,1%-3% w skali rocznej Źródło: J. Łaszek (2004), Sektor nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Stan i perspektywy rozwoju, SGH, 7-13. 23
Ile przeciętnie kosztuje mieszkanie? Świat: 2 15 lat pracy Średnia ok. 5,5 lat Kraje rozwinięte: 3 4 lata Polska (2005) Średnie wynagrodzenie roczne: 28 563,48 zł Średnia cena za metr kw: 1560 zł Średni metraż mieszkania: 108,2 m2 Zatem średnia cena mieszkania to: 168 792 zł (5,9 lat pracy) 24
Problemy sektora Niskie rozmiary budownictwa mieszkaniowego przy wysokich cenach rynkowych oraz przepływie popytu mieszkaniowego na inne rynki Postępująca dekapitalizacja zasobu, w tym zwłaszcza zasobu i czynszach reglamentowanych Ogólnie złe funkcjonowanie sektora wyrażające się wysokim ryzykiem, w tym politycznym 25
Rynek mieszkaniowy
Czynniki kształtujące podaż Duża trwałość mieszkania Wysoka kapitałochłonność Związanie z gruntem i niemobilność Dość sztywna struktura Mały przyrost zasobu w czasie Długi i ryzykowny proces budowy Źródło: J. Łaszek (2004), Sektor nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Stan i perspektywy rozwoju, SGH, 22-24. 27
Czynniki kształtujące popyt Zmienność potrzeb mieszkaniowych w czasie Zmienność potrzeb mieszkaniowych w przestrzeni Zmienność rzeczywistych i przewidywanych dochodów gospodarstw domowych oraz ich preferencji Wahania stóp procentowych na rynkach kapitałowych oraz ograniczenia związane z dostępnością kredytów Polityka mieszkaniowa państwa Źródło: J. Łaszek (2004), Sektor nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Stan i perspektywy rozwoju, SGH, 24-25. 28
29
30
31
32
33
Interwencja państwa po stronie podaży Niska elastyczność podaży tzw. kwestia mieszkaniowa Ustalone normy sanitarne i nadzór budowlany Najem mieszkań reglamentacja czynszów Nadzór nad systemem bankowym Gospodarka przestrzenią Łagodniejsza w stosunku do innych sektorów polityka fiskalna (np. zwiększanie odpisów amortyzacyjnych) Źródło: J. Łaszek (2004), Sektor nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Stan i perspektywy rozwoju, SGH, 38-48. 34
Interwencja państwa po stronie popytu Budownictwo socjalne (komunalne, społeczne) Zasiłki mieszkaniowe Subsydia odliczenia podatkowe, subsydia odsetkowe Źródło: J. Łaszek (2004), Sektor nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Stan i perspektywy rozwoju, SGH, 38-48. 35
Formy własności Właścicielami mieszkań mogą być Spółdzielnie mieszkaniowe, Gminy, Zakłady pracy, Skarb Państwa, Osoby fizyczne, Towarzystwa Budownictwa Społecznego Inne podmioty 36
Zasoby mieszkaniowe według form własności 37
Budownictwo społeczne Towarzystwa budownictwa społecznego podstawowym zadaniem Towarzystw jest rozszerzenie możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych rodzin, których nie stać na budowę lub kupno własnego mieszkania, poprzez budowę dla nich mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. spółki z o.o., spółki akcyjne, spółdzielnie osób prawnych instytucje non-profit dofinansowanie z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (max. 70%) podstawa przyznania mieszkania kryterium dochodowe 38
Budownictwo społeczne Towarzystwa Budownictwa Społecznego podstawa przyznania mieszkania kryterium dochodowe dochód gospodarstwa domowego w dniu zawarcia umowy najmu nie może przekraczać 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie więcej niż: - o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym, - o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym, - o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym. 39
Budownictwo społeczne Towarzystwa budownictwa społecznego Roczny czynsz nie może być wyższy niż: - 4% wartości odtworzeniowej dochodu, - 25% dochodów rodziny (+media) - uwzględniając kryterium dochodowe 40
TBS - efekty Wyszczególnienie 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Kwoty udzielonych kredytów (mln zł) 1,3 40,3 209,6 484,9 778,1 921 791,1 886,5 582,5 Liczba kredytowanych mieszkań 46 973 3185 6819 10126 11967 20478 12847 8080 Źródło: M. Bryx (2007), Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa, s.270. 41
Dodatek mieszkaniowy (1) USTAWA z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Art. 3) przysługuje jeżeli średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego nie przekracza: 175% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym 125% tej kwoty w gospodarstwie wieloosobowym, obowiązującej w dniu złożenia wniosku. 42
Dodatek mieszkaniowy (2) Dodatek mieszkaniowy przysługuje, gdy powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nie przekracza normatywnej powierzchni o więcej niż: - 30% - 50% pod warunkiem, że udział powierzchni pokoi i kuchni w powierzchni użytkowej tego lokalu nie przekracza 60%. 43
Dodatek mieszkaniowy (3) Normatywna powierzchnia nie może przekraczać 1. 35 m2 - dla 1 osoby, 2. 40 m2 - dla 2 osób, 3. 45 m2 - dla 3 osób, 4. 55 m2 - dla 4 osób, 5. 65 m2 - dla 5 osób, 6. 70 m2 - dla 6 osób, a w razie zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym większej liczby osób dla każdej kolejnej osoby zwiększa się normatywną powierzchnię tego lokalu o 5 m2. 44
Dodatek mieszkaniowy (4) Wysokość dodatku: Dodatek = wydatki ponoszone na utrzymanie mieszkania przypadające na normatywną powierzchnię użytkową zajmowanego lokalu ustawowo ustalona wysokość wydatków 45
Dodatek mieszkaniowy (5) Ustawa przyjmuje, że: gospodarstwo 1-osobowe przeznacza 15% swoich miesięcznych dochodów brutto na opłaty za mieszkanie - resztę może pokryć dodatek mieszkaniowy, gospodarstwo 2, 3 i 4-osobowe przeznacza 12% swoich miesięcznych dochodów brutto na opłaty za mieszkanie - resztę może pokryć dodatek mieszkaniowy, gospodarstwo 5 i więcej osobowe przeznacza 10% swoich miesięcznych dochodów brutto na opłaty za mieszkanie - resztę może pokryć dodatek mieszkaniowy. 46
Ryczałt mieszkaniowy Jeżeli osobie przysługuje dodatek mieszkaniowy a w jej mieszkaniu nie ma c.o., c.w. lub gazu (ze źródła z zewnątrz) to wówczas przysługuje jej ryczałt na zakup opału stanowiący część dodatku mieszkaniowego. Przy jego obliczaniu przyjmuje się następujące wydatki: - c.o. - cena 7 kilowatogodzin * m2 - c.w. cena 30 kilowatogodzin * liczba osób - gaz 10 kilowatogodzin na 1 osobę + 2 na każdą dodatkową 47
Dodatek mieszkaniowy (5) Przyznaje się na 6 m-cy, Wpływa na konto administracji domu i pomniejsza należność właściciela nieruchomości Właściciele domów jednorodzinnych otrzymują go bezpośrednio Ryczałt mieszkaniowy również bezpośrednio Jeżeli czynsz za lokal nie jest płacony, dodatek jest wstrzymany, jeżeli nieuregulowany dłużej niż 3 m-ce decyzja o przyznaniu dodatku wygasa 48
Rynek mieszkaniowy
Podstawowe podmioty na rynku nieruchomości Konsument Przedsiębiorca budowlany (deweloper) lub przedsiębiorca terenów budowlanych Firma budowlana, dostawcy materiałów budowlanych Agencja nieruchomościowa Bank inwestycyjny 50
Podstawowe podmioty na rynku nieruchomości cd. Bank hipoteczny Podmioty usługowe projektanci, notariusze, instytucje rejestrujące grunty, rzeczoznawcy Zakłady ubezpieczeń Inwestorzy instytucjonalni Władze komunalne i centralne 51