USTAWY O KREDYCIE HIPOTECZNYM

Transkrypt

1 Warszawa, dn. 17/06/2016 r. STANOWISKO FUNDACJI NA RZECZ KREDYTU HIPOTECZNEGO DO PROJEKTU W związku z pracami legislacyjnymi nad założeniami projektu ustawy o działalności instytucji pożyczkowych i pośredników kredytowych, która będzie zakładała również nowelizację ustawy o kredycie konsumenckim, implementującą Dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego po przeprowadzeniu konsultacji z bankami hipotecznymi chciałaby przedstawić uwagi do projektu założeń oraz odnieść się do kwestii uregulowania przedterminowej spłaty kredytu ze szczególnym uwzględnieniem kredytów o stałej stopie procentowej. Dla zapewnienia spójności pojęć należy zwrócić uwagę, że pod pojęciem kredytów o stałej stopie procentowej nie należy rozumieć wyłącznie produktów, które mają stałą stopę procentową w całym okresie kredytowania (takie w Polsce w ogóle nie występują, ale i w innych krajach Europy stanowią rzadkość), lecz także produkty, w których stopa procentowa jest stała w dłuższym okresie czasu (np. 5 lat). Zasadniczo od samego przełomu, tj. przejścia Polski na tory gospodarki wolnorynkowej, w ofertach banków dominowała oferta kredytów ze zmienną stopą procentową i niemal nie występowała oferta kredytów ze stałą stopą procentową. Wynikało to z początkowej niestabilności stóp procentowych, a kolejno ich wysokiego poziomu. Ostatnio wiele banków, w tym banki hipoteczne, przymierzają się do wyjścia z ofertą kredytu opartego na stałej stopie procentowej, gdyż od dłuższego czasu mamy do czynienia ze środowiskiem niskich stóp procentowych. Sprzyjającym warunkom ekonomiczno-rynkowym powinny jednak towarzyszyć także sprzyjające warunki prawne umożliwiające odpowiednie ukształtowanie produktu, zapewniające roztropną równowagę interesów stron, tj. zarówno konsumenta jak i banku. Zabezpieczenie finansowania dla takiego typu kredytu (refinansowanie akcji kredytowej) przez bank odbywa się przy pomocy odmiennych instrumentów, niż przy kredycie opartym na zmiennej stopie procentowej, co za tym idzie konsekwencje wcześniejszej spłaty takich kredytów są dużo bardziej dolegliwe dla banku. W szczególności chcielibyśmy zwrócić uwagę na sytuację banków hipotecznych, które udzielają kredytów refinansowanych poprzez emisję hipotecznych listów zastawnych. Kredyty stanowiące podstawę emisji pozostają w ścisłym związku z wyemitowanymi listami zastawnymi i powiązane są ilościowo i jakościowo limitami określonymi w ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych (dalej: ustawa o l.z.b.h. ). Ustawodawca, wprowadzając w roku 1

2 1998 tę ustawę, dostrzegał specyfikę działania banków hipotecznych i stąd w przepisie art. 21. ust 2 ustawy o l.z.b.h., mając na celu potrzebę zapewnienia zgodności działalności banków z limitami oraz ich stabilność i bezpieczeństwo, wprowadził możliwość wyłączenia prawa wypowiedzenia umowy kredytu przez kredytobiorcę, które skutkuje prawem do dokonania przedterminowej spłaty kredytu. Przepis stanowi, iż przy kredytach opartych na stałej stopie procentowej prawo jednostronnego wypowiedzenia umowy kredytu przez kredytobiorcę może zostać wyłączone na okres nie dłuższy niż 5 lat. Zasadniczo odpowiadało to okresowi obowiązywania stałej stopy procentowej, który nie przekraczał w praktyce 5 lat. Kredyty o stałej stopie generowałyby strumień przychodów umożliwiających pokrycie płatności odsetkowych od wyemitowanych listów zastawnych, które refinansując udzielone kredyty dostarczają środków na nową akcję kredytową finansowanie hipoteczne. Przy czym, zgodnie z limitem określonym w art. 18 ust 2 ustawy o l.z.b.h., dochód banku z tytułu odsetek od kredytów stanowiących podstawę emisji nie może być niższy od kosztów z tytułu odsetek od znajdujących się w obrocie listów. Oznacza to, że banki muszą dbać o dostosowanie wielkości tych strumieni, tak aby spełnione były wymogi ustawowe. Dowolne przedterminowe spłaty kredytów w okresie, w którym bank zabezpiecza dla kredytu refinansowanie na stopę stałą, mogą to dostosowanie poważnie zakłócić, w szczególności gdy bank hipoteczny na podstawie udzielonych kredytów wyemituje listy zastawne będące papierami dłużnymi o charakterze długoterminowym, które nie podlegają wcześniejszemu wykupowi niż przed upływem 5 lat od dnia emisji. 1 Implementacja Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniająca dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010 (dalej: Dyrektywa ) i uregulowanie kwestii kredytu zabezpieczonego hipoteką udzielonego konsumentom, w tym kwestii prawa do dokonania przedterminowej spłaty spowoduje, że zastosowanie regulacji zawartej w art. 21 ust. 2 ustawy o l.z.b.h. umożliwiającej wyłączenie możliwości przedterminowej spłaty kredytu oprocentowanego według stałej stopy procentowej oraz wpisanego do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, w przypadku kredytów udzielonych konsumentom, może budzić wątpliwości. 1 W zakresie przedterminowego wykupu listów zastawnych obowiązuje przepis art. 21 ust. 1 stanowiący naturalną korelację z wspomnianym wyżej art. 21 ust. 2 Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych: W przypadku gdy termin wykupu listu zastawnego jest dłuższy niż 5 lat od dnia emisji, bank hipoteczny, dla zapewnienia zgodności działania z przepisami art. 18, może dokonać umorzenia listów zastawnych przed terminem wykupu, jednak nie wcześniej niż po upływie 5 lat od dnia emisji, o ile w warunkach emisji wyraźnie zastrzeżono taką możliwość.. 2

3 Należy zatem spodziewać się, że bez możliwości zastosowania rozwiązania unormowanego w art. 21 ust. 2 ustawy o l.z.b.h. lub też innych rozwiązań gwarantujących zrekompensowanie poniesionych przez bank strat finansowych, oferta produktów na stałą stopę będzie rozwijać się gorzej lub też wysokość oferowanego oprocentowania będzie znacząco wyższa ze względu na konieczność zawarcia w nim kosztów instrumentów zabezpieczających ryzyko związane z przedterminowymi spłatami kredytów. Koszty te obarczą wówczas wszystkich kredytobiorców zaciągających kredyty na stałą stopę, a nie tylko tych przedpłacających. Wychodząc z założenia, że stworzenie oferty kredytów na stopę stałą w dłuższym okresie jest dla kredytobiorców korzystne w środowisku niskich stóp procentowych, gdyż umożliwia zagwarantowanie akceptowalnej stopy procentowej jak i obciążeń (raty kredytowej) na dłuższy czas, chcielibyśmy przekazać postulaty dotyczące uregulowania przedterminowej spłaty. 1) Zgodnie z przepisem art. 25 ust. 2 Dyrektywy państwa członkowskie mogą przewidzieć, że wykonanie prawa, o którym mowa w ust. 1, podlega pewnym warunkom. Warunki te mogą obejmować ograniczenia czasowe wykonania tego prawa, zróżnicowane traktowanie w zależności od rodzaju stopy oprocentowania kredytu lub od momentu, w którym konsument skorzysta z tego prawa, lub ograniczenia co do okoliczności, w jakich prawo to może zostać wykonane. Postulujemy zatem, aby w przypadku kredytów udzielonych w oparciu o stałą stopę procentową możliwe było umowne wyłączenie prawa przedterminowej spłaty kredytu na okres trwania stałej stopy, ewentualnie z dodatkowym ograniczeniem np. nie więcej niż 5 lat. Warto zaznaczyć, że im dłuższy ten okres, tym dłuższe okresy stałej stopy będą mogły zostać zaoferowane. Po tym okresie kredyt może być spłacony lub przedpłacony. Takie rozwiązanie wykluczając straty sprostowane przedpłatą, a co za tym idzie wkalkulowaniem tego kosztu w cenę kredytu, wpłynęłoby na możliwość oferowania kredytu po niższej cenie. 2) Zgodnie z przepisem art. 25 ust. 3 Dyrektywy, państwa członkowskie mogą przewidzieć, by kredytodawca miał prawo do otrzymania w uzasadnionych przypadkach sprawiedliwej i obiektywnej rekompensaty z tytułu potencjalnych kosztów bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą kredytu, lecz nie mogą nakładać kary na konsumenta. W związku z tym, kwota rekompensaty nie może być wyższa niż strata finansowa kredytodawcy. W ramach takich warunków państwa członkowskie mogą przewidzieć, że kwota rekompensaty nie może przekroczyć pewnego poziomu lub może być dopuszczalna tylko w określonym okresie. 3

4 Zwracamy uwagę na to, że wyliczenie straty finansowej bezpośrednio związanej ze spłatą pojedynczego przedpłaconego kredytu, biorąc pod uwagę, że zarządzanie aktywami i pasywami źródłami finansowania kredytów odbywa się na zagregowanych pozycjach, a nie na poziomie pojedynczych kredytów, jest obarczone koniecznością przyjęcia pewnych założeń hipotetycznych (np. w co zostanie ulokowana przedpłacona kwota tego dokładnie nie sposób udowodnić ponieważ pieniądz nie jest znaczony). Tym bardziej opisanie mechanizmu naliczenia rekompensaty w umowie kredytu ex ante przed zdarzeniem, które być może nastąpi w niewiadomym momencie jest bardzo skomplikowane i oparte na pewnych założeniach - dopuszczenie takiej formuły jak się wydaje musiałoby być wyraźnie wyrażone w ustawie. Pewnym rozwiązaniem jest dopuszczenie możliwości zastrzeżenia prowizji za wcześniejszą spłatę, co jednak wiążę się z ryzykiem uznania, ze tego typu prowizja stanowi zabronioną przez Dyrektywę karę. Biorąc jednak pod uwagę zarządzanie kredytami i źródłami ich refinansowania na bazie wielkości zagregowanych, takie wyliczenie wielkości procentowej mogłoby być uznane za adekwatne, gdyż będzie odzwierciedlało konsekwencje finansowe dla występującego statystycznie w portfelu poziomu przedpłat. Wydaje się więc, że dopuszczenie prowizji procentowej jako rekompensaty musiałoby być w ustawie wyraźnie zapisane, choćby jako wyjątek dla produktów opartych na stałej stopie procentowej w odróżnieniu do produktów opartych na stopie zmiennej. 3) Zgodnie z przepisem art. 25 ust. 4. Dyrektywy, w przypadku gdy konsument pragnie wywiązać się ze swoich zobowiązań wynikających z umowy o kredyt przed wygaśnięciem umowy, kredytodawca niezwłocznie po otrzymaniu takiego wniosku udziela konsumentowi, w formie papierowej lub na innym trwałym nośniku, informacji potrzebnych do rozważenia takiej opcji. Informacje takie co najmniej wyliczają konsekwencje, jakie poniesie konsument, wywiązując się ze swoich zobowiązań przed wygaśnięciem umowy o kredyt, i jasno określają wszelkie przyjęte założenia. Wszelkie przyjęte założenia są rozsądne i uzasadnione. Uznając proponowane rozwiązanie, aby przekazywać klientowi informację o konsekwencjach, za co do zasady słuszne, chcielibyśmy zwrócić uwagę, że będzie ono tylko teoretycznie gwarantowało bankom uzyskanie rekompensaty. Jak już wskazaliśmy wyżej, zarządzanie kredytami i źródłami ich refinansowania, jak również związanymi z nimi rodzajami ryzyka poprzez transakcje pochodne zabezpieczające ryzyka np. stopy procentowej odbywa się na danych zagregowanych a nie na poszczególnych ekspozycjach detalicznych. W związku z tym uważamy, że przyjęte do wyliczeń założenia będą przez konsumentów kwestionowane, gdyż siłą rzeczy muszą być odzwierciedleniem pewnych hipotetycznych możliwości i scenariuszy, stając się zarzewiem sporów, gdyż bank nie będzie 4

5 w stanie udowodnić, jakie są konkretnie konsekwencje przedpłaty danego kredytu ani w co ulokował przedpłacone środki (pieniądz wszak nie jest znaczony). Powyższe prowadzi do konkluzji, że warto umożliwić umowne wyłączenie przedpłaty kredytu opartego na stałej stopie procentowej albo jasno wskazać na możliwość ryczałtowego naliczania rekompensaty (prowizja za wcześniejszą spłatę), gdyż dla ekspozycji detalicznych wyliczenie straty bezpośrednio z nią związanej jest utrudnione. 4) Zgodnie z przepisem art. 25 ust. 5 Dyrektywy, gdy przedterminowa spłata przypada w okresie, w którym obowiązuje stała stopa oprocentowania, państwa członkowskie mogą uzależnić skorzystanie z prawa, o którym mowa w ust. 1, od istnienia uzasadnionego interesu po stronie konsumenta. Wydaje się, że treść powyższego przepisu rozsądnie wpisuje się w twierdzenia o potrzebie wyłączenia co do zasady możliwości przedpłaty kredytu w okresie trwania stałej stopy, wyjątkiem mogłyby być tylko enumeratywnie wskazane okoliczności w sposób szczególnie dolegliwy dotyczące konsumenta. I w tych jednak przypadkach uzyskanie rekompensaty powinno być możliwe tak, aby koszt statystycznych przedpłat nie musiał być zawarty w oferowanej klientom cenie kredytów opartych na stałej stopie procentowej. Sporządzono 17/06/2016 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego 5