GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI. dr inż. Piotr SACHA

Transkrypt

1 GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI dr inż. Piotr SACHA

2 Gospodarowanie nieruchomościami oznacza przede wszystkim rozporządzanie nimi na warunkach prawa rzeczowego (przenoszenie własności, oddawanie w użytkowanie wieczyste i w użytkowanie), prawa zobowiązaniowego (oddawanie w najem, dzierżawę i użyczenie), jak również oddawanie nieruchomości w trwały zarząd, którego odpowiednikiem był zarząd nieruchomości Skarbu Państwa lub gminy, w rozumieniu poprzedniej, obowiązującej do końca 1997 r., ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

3 Gospodarowanie nieruchomościami może być traktowane jako zespół relacji i procedur zachodzących między podmiotami a przedmiotem gospodarowania. Zespół ten, tworzą trzy rodzaje nieruchomości oraz prawa z nimi związane. Zagadnienia związane z gospodarką nieruchomościami realizowane są zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i zbiorem przepisów wykonawczych do tej ustawy oraz innymi przepisami dotyczącymi nieruchomości publicznych. W gospodarce nieruchomościami istotnym jest określenie i zgromadzenie odpowiedniego zbioru danych charakteryzujących obiekty przestrzenne i rynek nieruchomości. Dane te są jednym z podstawowych elementów podejmowania skutecznych decyzji w procesach gospodarowania i zarządzania nieruchomościami.

4 SYSTEM GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI DANE O LOKALIZACJI OKREŚLONYCH OBIEKTÓW W PRZESTRZENI ATRYBUTY FIZYCZNE PROCEDURY ROZSTRZYGNIĘCIA PRAWNE NIERUCHOMOŚĆ PODMIOT ZALEŻNOŚCI I RELACJE PRAWA OKREŚLAJĄCE ZALEŻNOŚCI ADMINISTRACJA CENTRALNA I LOKALNA ROZSTRZYGNIĘCIA SĄDOWE DECYZJE ADMINISTRACYJNE ODMIENNOŚĆ ROZWOJU SPOŁECZNEGO I KULTURALNEGO W RÓŻNYCH REGIONACH I KRAJACH DOKUMENTACJA KATASTRALNA

5 Nieruchomości to częś ęści powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własnow asności (grunty), jak równier wnież budynki trwale z gruntem związane zane lub częś ęści takich budynków, jeżeli eli na mocy przepisów w szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własnow asności (K.C. Art ).

6 nieruchomość gruntowa - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

7 Części składowe nieruchomości gruntowej grunt budynki i inne urządzenia drzewa i inne rośliny wody stojące złoża kopalin

8 Nieruchomośćbudynkowa Prawo użytkowania wieczystego + Budynek stanowiący odrębną własność

9 Nieruchomość lokalowa własność samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych + Udział w nieruchomości wspólnej mieszkalnego użytkowego Nieruchomość wspólna Wspólne części budynku Grunt

10 Definicja samodzielnego lokalu według ustawy o własności lokali (art. 2 ust. 2 ). Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Stwierdzenie wymagań, o których mowa wyżej stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

11 Definicja części składowej lokalu (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali). Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia zwane pomieszczeniami przynależnymi, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż.

12 Oznaczenie przedmiotu odrębnej własności lokalu. Pojęcie oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokalu obejmuje: oznaczenia lokali na rzutach odpowiedniej kondygnacji budynku, oznaczenia położenia, rodzaju i powierzchni użytkowej lokalu, określenia udziału właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej (w gruncie działce budowlanej oraz w częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali).

13 Prawa rzeczowe Własność Użytkowanie wieczyste Ograniczone prawa rzeczowe użytkowanie Posiadanie Upoważnia do: dysponowania pobierania pożytków korzystania zgodnego z planem Prawo ustanawiane na okres lat służebność zastaw spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego prawo do domu jednoro dzinnego w spółdzielni mieszkaniowej hipoteka

14 Czynności związane z gospodarowaniem nieruchomościami powinny być wykonywane jak najlepiej, a w szczególności: - zgodnie z przepisami prawa, - z zachowaniem zasady celowości i gospodarności, - racjonalnie pod względem ekonomicznym i efektywnie, - z zachowaniem zasady jawności, - z umożliwieniem społecznej kontroli, czy sposób gospodarowania służy realizacji społecznie akceptowalnych celów i zasad. Przestrzeganie tych zasad, w przypadku majątku publicznego mają zapewnić stałe i powszechnie stosowane procedury.

15 Ustawy: 1. Ustawa z dn r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.). 2. Ustawa z dn r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (j.t. Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194, z późn. zm.). 3. Ustawa z dn r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. 119, poz. 567, z późn. zm.). 4. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (j.t. Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758, z późn. zm.). 5. Ustawa z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (j.t. Dz.U. z 2003 r. Nr 178, poz. 1749, z późn. zm.). 6. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (j.t. Dz.U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435, z późn. zm.). 7. Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (j.t. Dz.U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128, z późn. zm.). 8. Ustawa z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu Drogowym (j.t. Dz.U. z 2004 r. Nr 256, poz. 2571, z późn. zm.). 9. Ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (j.t. Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398, z późn. zm.). 10. Ustawa z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego (j.t. Dz.U. z 2004 r. Nr 163, poz. 1711, z późn. zm.). 11. Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (j.t. Dz.U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019, z późn. zm.). 12. Ustawa z dnia 3 lipca 2002 r. Prawo lotnicze (j.t. Dz.U. z 2006 r. Nr 100, poz. 696, z późn. zm.). 13. Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (j.t. Dz.U. z 2007 r. Nr 16, poz. 94).

16 Rozporządzenia wykonawcze do ustawy o gospodarce nieruchomościami 1. Rozporządzenie RM z dn r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. Nr 207, poz. 2108). 2. Rozporządzenie RM z dn r. w sprawie określenia rodzajów nieruchomości uznawanych za niezbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa (Dz.U. Nr 207, poz. 2107). 3. Rozporządzenie RM z dn r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. Nr 268, poz. 2663). 4. Rozporządzenie RM z dn r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz.U. Nr 86, poz. 736). 5. Rozporządzenie RM z dn r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu (Dz.U. Nr 23, poz. 120, zm. Dz.U. z 1999 r. Nr 94, poz. 1099).

17 Zasady gospodarowania mieniem publicznym określone w obowiązujących przepisach dotyczą najczęściej: - kto i jakie decyzje może podejmować w stosunku do różnych składników mienia, - jakie obowiązki w zakresie ewidencjonowania i utrzymania mienia na kim ciążą, - jakie czynności prawne i w jaki sposób mogą być podejmowane oraz jakie są właściwości określonych tytułów prawnych (np. własności, najmu, dzierżawy, itp.) - czy, kiedy, w jaki sposób i kto może dokonywać wywłaszczeń oraz czy, kiedy i w jaki sposób mienie wywłaszczone może być zwrócone poprzednim właścicielom, - jakie procedury obowiązują przy sprzedaży nieruchomości, - jakie procedury obowiązują podczas innych postępowań z mieniem publicznym, - jak są ustalane i w jakiej wysokości ceny, czynsze i inne opłaty z nieruchomości, - czy, kiedy i jakie zniżki mogą być udzielane od tych cen i opłat, - czy, kiedy i komu przysługuje pierwszeństwo w nabyciu praw do nieruchomości, - jakie są możliwości dochodzenia w sądach uprawnień władz i osób korzystających z mienia publicznego.

18 1. Kompetencje organów administracji publicznej w zakresie gospodarowania nieruchomościami. 2. Zasoby nieruchomości. 3. Cele publiczne. 4. Zasady obrotu nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. 5. Pierwszeństwo nabycia nieruchomości. 6. Prawo pierwokupu nieruchomości. 7. Podział nieruchomości. 8. Postępowanie scaleniowo - podziałowe nieruchomości. 9. Partycypacja w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej. 10.Opłaty adiacenckie. 11.Wywłaszczanie nieruchomości. 12.Uwłaszczanie nieruchomościami.

19 Art. 6. Celami publicznymi w rozumieniu ustawy są: 1) wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji; 1a) wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie; 1b) wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń; 2) budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń; 3) budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania;

20 4) budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego; 5) opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami; 5a) ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady oraz miejsc i pomników upamiętniających ofiary terroru komunistycznego; 6) budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych i obiektów sportowych; 6a) budowa i utrzymywanie obiektów oraz pomieszczeń niezbędnych do realizacji obowiązków w zakresie świadczenia przez operatora publicznego powszechnych usług pocztowych, a także innych obiektów i pomieszczeń związanych ze świadczeniem tych usług;

21 7) budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich; 8) poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową; 9) zakładanie i utrzymywanie cmentarzy; 9a) ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej; 9b) ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody; 10) inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.

22 Zasoby nieruchomości Skarbu Państwa, gminne, powiatowe i wojewódzkie zasoby nieruchomości zasób nieruchomości - należy przez to rozumieć nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa;

23 Zasób nieruchomości Skarbu Państwa i zasoby gminne powstały z dniem 1 stycznia 1998r., a stanowiły je wówczas nieruchomości nie oddane (wg stanu na ten dzień) w użytkowanie wieczyste, trwały zarząd lub użytkowanie (rozumiane jako ograniczone prawo rzeczowe, art. art Kodeksu cywilnego). Skarb Państwa oraz gminy mogą również powiększać swoje zasoby nieruchomości na podstawie czynności cywilnoprawnych i (rzadziej) decyzji administracyjnych. Do zasobów wchodzą zatem nieruchomości nabyte w drodze umowy (kupna, darowizny bądź zamiany), wywłaszczone, pozostałe i nie zagospodarowane po zlikwidowanych lub sprywatyzowanych państwowych lub gminnych osobach prawnych, będące przedmiotem zrzeczenia się przez właścicieli, nabyte przez gminy w wyniku wykonania ustawowego prawa pierwokupu oraz w drodze postępowania w sprawach podziałów i scaleń nieruchomości, jak również przejętych przez Skarb Państwa lub gminę na podstawie innych tytułów prawnych.

24 Z dniem r. powstały również powiatowe zasoby nieruchomości oraz wojewódzkie zasoby nieruchomości (w jednym i drugim przypadku chodzi o mienie jednostek samorządu terytorialnego). Zasoby te utworzyły nieruchomości, które przeszły na własność powiatu lub województwa na mocy odrębnych przepisów, głównie ustawy z dn r - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.). Powiaty i województwa mogą również, analogicznie jak Skarb Państwa i gminy, powiększać swoje zasoby nieruchomości na podstawie czynności cywilnoprawnych oraz administracyjnych.

25 Od dn r. zmieniono prawną definicję zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa - w zakres zasobu wchodzą nieruchomości będące własnością tych podmiotów (tylko za wyjątkiem nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste) oraz nieruchomości będące przedmiotem ich użytkowania wieczystego. Tak więc nieruchomości przekazane w trwały zarząd lub użytkowanie pozostają też formalnie w zasobie nieruchomości. W zasobie nieruchomości np. Skarbu Państwa znajdą się też nieruchomości będące własnością np. gminy, przekazane Skarbowi Państwa w użytkowanie wieczyste.

26 Rodzaje mienia Państwowe Samorządowe Prywatne Zagraniczne komunalne Osób fizycznych powiatowe wojewódzkie Osób prawnych

27

28 W sprawach z zakresu gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa organem go reprezentującym jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Ustawa określa jednak również szczególne przypadki gospodarki i obrotu nieruchomościami Skarbu Państwa, w których organem reprezentującym jest minister właściwy do spraw Skarbu Państwa lub inny organ założycielski albo nadzorujący (wyposażanie w nieruchomości nowo tworzonych państwowych osób prawnych, darowizny na rzecz fundacji, aporty do spółek prawa handlowego), lub minister właściwy do spraw administracji publicznej (gospodarka nieruchomościami na potrzeby statutowe imiennie wymienionych w ustawie instytucji oraz urzędów centralnych, jak też urzędów wojewódzkich).

29 Gminę w sprawach gospodarowania nieruchomościami reprezentuje organ wykonawczy gminy, tj. wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Należy jednak pamiętać, że zgodnie z przepisami ustawy o samorządzie gminnym gospodarka nieruchomościami gruntowymi pozostaje w kompetencji rady gminy, a zatem organ wykonawczy - występując jako reprezentant gminy - musi legitymować się odpowiednią uchwałą rady gminy. Powiat w sprawach gospodarowania nieruchomościami reprezentuje zarząd powiatu (proszę zauważyć, że nie starosta przewodniczący zarządowi powiatu, lecz organ kolegialny - zarząd powiatu!), a województwo - zarząd województwa.

30 Ustawa o gospodarce nieruchomościami nałożyła na ww. organy, reprezentujące jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa, obowiązek stosowania zasad prawidłowej gospodarki. Pod tym pojęciem należy rozumieć optymalizację ponoszonych nakładów oraz uzyskiwanych efektów rzeczowych i finansowych, z uwzględnieniem przede wszystkim dokonywanego obrotu nieruchomościami. W przypadku braku odpowiednich kadr, starostowie powiatowi wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej oraz organy wykonawcze gmin, zarządy powiatów i zarządy województw mogą realizować gospodarkę zasobami nieruchomości systemem powierniczym, tj. zlecać ją podmiotom zatrudniającym zarządców nieruchomości, rzeczoznawców majątkowych lub pośredników w obrocie nieruchomościami.

31 Różnice między zasobami SP i JST: 1. zasób SP nie obejmuje wszystkich nieruchomości SP, które na podstawie innych przepisów zostały włączone do innych zasobów (np. Agencja Nieruchomości Rolnej - posiada grunty rolne, tak samo wyłączone są grunty leśne, mienie wojskowe, zasoby pod wodami płynącymi. 2. gminie przysługują przywileje takie jak: Prawo pierwokupu nieruchomo ści (art.109 ustawy o gospodarce nieruchomościami) np. w stosunku do sprzedaży nieruchomości od SP czy JST. Drugie to darowizna publiczna (na wniosek gminy mogą być przekazane na rzecz gminy nieruchomości z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe od powiatu, województwa czy SP, ponieważ tylko gmina może zajmować się budownictwem mieszkaniowym.

32 Gospodarowanie to czynności faktyczne i formalne związane z gospodarowaniem nieruchomościami: 1. ewidencjonowanie nieruchomości, 2. zapewnienie wyceny nieruchomości, 3. sporządzenie planów wykorzystania zasobów, 4. zabezpieczenie nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem, 5. naliczanie opłat z tytułu udostępniania nieruchomości, 6. zbywanie i nabywanie nieruchomości, 7. wydzierżawianie i wynajmowanie nieruchomości, 8. dokonywanie podziałów i scaleń, 9. wyposażanie nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej.

33 Nieruchomości mogą być oddawane jednostkom organizacyjnym w trwały zarząd, najem i dzierżawę oraz użyczane na cele związane z ich działalnością.

34 Art Sprzedaż nieruchomości, oddawanie w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę, jeżeli są położone na obszarach: 1) terenów górniczych - wymaga, w razie braku planu miejscowego, porozumienia z organem właściwym do udzielania koncesji na wydobywanie kopalin; 2) parków narodowych - wymaga porozumienia z dyrektorem właściwego parku narodowego; 3) graniczących z nieruchomościami oddanymi w trwały zarząd na cele obronności i bezpieczeństwa państwa - wymaga porozumienia z właściwym w tych sprawach naczelnym organem administracji rządowej. 2. W odniesieniu do nieruchomości położonych na obszarach morskiego pasa nadbrzeżnego wymagane jest porozumienie z właściwym terytorialnie organem administracji morskiej, w razie: 1) sprzedaży, oddawania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę - na obszarze pasa technicznego; 2) sprzedaży lub oddawania w użytkowanie wieczyste - na obszarze pasa ochronnego. 3. W przypadku naruszenia przepisów ust. 1 i 2, strony umowy ponoszą odpowiedzialność na zasadach ogólnych.

35 Od wpływów osiąganych ze sprzedaży, opłat z tytułu trwałego zarządu, użytkowania, czynszu dzierżawnego i najmu - nieruchomości Skarbu Państwa, a także od wpływów osiąganych z opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste, oraz od odsetek za nieterminowe wnoszenie tych należności potrąca się 25 % środków, które stanowią dochód powiatu, na obszarze którego położone są te nieruchomości.

36 Sprzedaż nieruchomości oraz oddawanie nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste

37 Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej.

38

39 Do oddania nieruchomości w użytkowanie (będące ograniczonym prawem rzeczowym w rozumieniu art Kodeksu cywilnego), najem lub dzierżawę tryb przetargowy ma zastosowanie tylko wtedy, gdy umowy w tym zakresie mają być zawarte na czas dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony. Nie ma więc zastosowania w przypadku np. oddania nieruchomości w użytkowanie, najem lub dzierżawę na czas oznaczony do 3 lat włącznie. Powyższe nie oznacza, iż nie można ogłosić przetargu np. na wynajem na czas oznaczony do 3 lat nieruchomości będących własnością jednostki samorządu terytorialnego, gdy taką uchwałę podejmie rada gminy, powiatu lub sejmik wojewódzki. Tryb przetargowy wyniknie wtedy jednak z przepisu miejscowego, a nie z obowiązku ustawowego.

40 Są 4 formy przetargów: ustny nieograniczony, ustny ograniczony, pisemny nieograniczony, pisemny ograniczony. Celem organizowania przetargów ustnych jest uzyskanie najwyższej ceny, a celem przetargów pisemnych - wybór najkorzystniejszej oferty. Sposób przeprowadzania przetargów określa wykonawcze rozporządzenie Rady Ministrów. Ustawa zabrania zbywania nieruchomości będących przedmiotem aktualnego postępowania administracyjnego w sprawie unieważnienia decyzji o ich wywłaszczeniu lub nacjonalizacji w przeszłości.

41

42 Przepisy zamieszczone w ustawie nakładają na starostów wykonujących zadania z zakresu administracji rządowej oraz na organy wykonawcze jednostek samorządu terytorialnego obowiązek informowania publicznego (z odpowiednim wyprzedzeniem) o tych nieruchomościach z zasobu Skarbu Państwa, ew. zasobów gminnych, powiatowych lub wojewódzkich, które zostały przeznaczone na sprzedaż, do oddania w użytkowanie wieczyste, jak również w użytkowanie, najem lub dzierżawę (za wyjątkiem wynajęcia lub wydzierżawienia nieruchomości na krótki okres - czas oznaczony do 3 m-cy). Wykazy takich nieruchomości wywiesza się na przeciąg 21 dni w siedzibach właściwych urzędów, a informację o możliwości zapoznania się z wykazami podaje się w ogłoszeniach prasowych oraz na stronach internetowych. Najemców lokali mieszkalnych (najem na czas nieoznaczony) powiadamia się pisemnie o możliwości ich nabycia, dając im minimum 3- tygodniowy termin na podjęcie decyzji. Nie złożenie przez nich w wyznaczonym terminie odpowiednich oświadczeń w sprawie nabycia lokali na własność traktowane jest jako rezygnacja z przysługującego prawa pierwszeństwa.

43 W wykazie, odpowiednio do wskazanej formy prawnej rozporządzenia nieruchomością (sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste, itd.) powinny być zawarte podstawowe dane techniczne i prawne dotyczące nieruchomości oraz proponowane warunki umowne nabycia. Zamieszcza się zatem następujące informacje: 1. oznaczenie konkretnej nieruchomości wg ewidencji wieczystoksięgowej oraz katastru nieruchomości (do czasu założenia katastru pod tym pojęciem należy rozumieć obecną urzędową ewidencję gruntów i budynków), 2. powierzchnię i opis nieruchomości, 3. przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania, 4. cenę wywoławczą (przy sprzedaży i oddawaniu w użytkowanie wieczyste) lub opłatę z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy, 5. wysokość stawki procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, 6. terminy i zasady aktualizacji opłat, 7. termin (co najmniej 6-tygodniowy) dla złożenia wniosków w sprawie nabycia nieruchomości przez osoby, którym ustawa przyznała pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości (np. poprzednim właścicielom i ich spadkobiercom).

44 Po upływie wymienionego 21-dniowego okresu wywieszenia wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia, jak również po upływie terminu (co najmniej 6-tygodniowego) do zgłoszenia pierwszeństwa w ich nabyciu, rozpatrywane są wnioski osób zgłaszających roszczenie pierwszeństwa, a zatem wnioski osób, którym przysługuje nabycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym. Brak takich wniosków (lub ich negatywne rozpatrzenie) pozwalają dopiero na zamieszczenie ogłoszenia o przetargu.

45 Podane w ww. wykazach oraz ogłoszeniach o przetargach ceny mają za podstawę wartości nieruchomości, określone przez rzeczoznawców majątkowych. Cena wywoławcza nieruchomości w 1-szym przetargu nie może być niższa od wartości z oszacowania (może być natomiast równa bądź wyższa).

46 Ogłoszenie o przetargu (lub o kilku przetargach) powinno zostać wywieszone do publicznej wiadomości we właściwym urzędzie co najmniej 30 dni przed terminem przetargu. Ogłoszenie takie powinno również być opublikowane na stronie internetowej urzędu. Gdy cena wywoławcza nieruchomości przekracza równowartość 10 tys. EUR, ogłoszenie o przetargu należy zamieścić w prasie (dzienniku, tygodniku) o zasięgu co najmniej powiatu właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości. Gdy cena wywoławcza nieruchomości przekracza równowartość 100 tys. EUR, ogłoszenie przetargowe należy zamieścić w jakimś dzienniku ogólnokrajowym i nie później niż 2 m-ce przed terminem przetargu. Gdy natomiast cena wywoławcza przekracza równowartość 10 mln euro, ogłoszenie takie należy zamieścić co najmniej dwa razy.

47 Obowiązuje wniesienie wadium w wysokości 5% - 20% ceny wywoławczej (dokładną stawkę procentową określi właściwy organ) w terminie wskazanym w ogłoszeniu. Termin powinien tak zostać wyznaczony, aby komisja przetargowa mogła nie później niż 3 dni przed przetargiem stwierdzić, że wadium zostało wniesione. Ogłoszenie powinno zawierać informację o honorowanych formach wadium (gotówce, papierach wartościowych).

48 Osobie, która nie wygra przetargu, należy zwrócić wadium w ciągu 3 dni po zamknięciu przetargu (termin ten obowiązuje również w przypadku odwołania lub unieważnienia przetargu). Za datę zamknięcia przetargu ustnego uważa się dzień skutecznie przeprowadzonej licytacji, a przetargu pisemnego - dzień, w którym zostanie podpisany protokół przez komisję przetargową (na jej niejawnym posiedzeniu). Jeżeli wadium wpłacono w gotówce, jest zaliczane zwycięzcy przetargu na poczet ceny zakupu nieruchomości lub 1 - szej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Wadium w innej formie (papierach wartościowych) zostanie mu zwrócone, ale pod warunkiem zawarcia umowy notarialnej transakcji. W przypadku uchylenia się od podpisania takiej umowy, wadium (wniesione w każdej formie, również gotówkowej) przepadnie. Z wniesienia wadium zostały tylko zwolnione osoby, którym przysługuje ekwiwalent za nieruchomości pozostawione za granicą ( 5 omawianego rozporządzenia). Zamiast wadium przedkładają one staroście, wykonującemu zadanie z zakresu administracji rządowej, oryginał zaświadczenia o posiadaniu uprawnienia do ww. ekwiwalentu. Mogą je wykorzystać tylko w przetargu o sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa, a nie jednostki samorządu terytorialnego. Osoby te muszą jednak złożyć pisemne zobowiązanie, że w przypadku wygrania przetargu i odstąpienia od zawarcia umowy notarialnej, wpłacą na konto starostwa kwotę równą wysokości wadium podanego w ogłoszeniu o przetargu.

49 Jeżeli żaden z uczestników przetargu nie zaoferuje - w formie pierwszego postąpienia na licytacji lub oferty cenowej w przetargu pisemnym - ceny wyższej od wywoławczej, przetarg uważa się za zakończony z rezultatem negatywnym. Negatywny wynik upoważnia właściwy organ do ogłoszenia (nie wcześniej niż po 30 dniach i nie później niż po pół roku) drugiego przetargu, w którym cena wywoławcza może zostać obniżona względem wartości nieruchomości z oszacowania - z tym, że nie może być ona niższa niż 50% tej wartości. Dopiero bezskuteczność 2-go przetargu pozwoli na sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości po cenie umownej, wynegocjowanej z nabywcą w rokowaniach, lecz nie niższej niż 40 % wartości nieruchomości z oszacowania.

50 Cenę zakupu lub 1 - szą opłatę roczną za użytkowanie wieczyste w każdym z ww. przypadków należy uiścić najpóźniej w dniu zawarcia umowy notarialnej.

51 Każdy uczestnik przetargu, który uzna, że sposób przeprowadzenia przetargu (ustnego bądź pisemnego) był niezgodny z przepisami ustawy lub omawianego rozporządzenia, ma prawo wnieść w terminie 7 dni skargę do wojewody lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego - w zależności od okoliczności, czy zbywana jest nieruchomość Skarbu Państwa, czy jednostki samorządu terytorialnego. Złożenie skargi wstrzymuje finalizację transakcji (podpisanie umowy notarialnej). Po rozpatrzeniu skargi kompetentny organ może ją uznać za bezzasadną lub przeciwnie - za uzasadnioną. W tym drugim przypadku przetarg zostaje unieważniony (ze wszystkimi tego konsekwencjami, koniecznością jego ponownego ogłoszenia, etc.) lub zapada decyzja o jego powtórzeniu (w tym samym składzie uczestników i bez potrzeby nowego ogłoszenia).

52 Na uwagę zasługują przepisy 12 Rozporządzenia RM z dn r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. Nr 207, poz. 2108). Nakazały one wywieszanie (na okres 7 dni) w siedzibach właściwych urzędów informacji o wynikach skutecznie odbytych przetargów, włącznie ze zwycięską ceną lub ofertą oraz nazwiskiem lub nazwą osoby nabywcy.

53

54 Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste następuje z równoczesną sprzedażą na własność położonych na niej budynków i budowli, wraz z towarzyszącymi urządzeniami technicznymi (o ile urządzenia te, zgodnie z zastrzeżeniem zawartym w przepisach art. 49 Kodeksu cywilnego, nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu). Zatem nabywca (w obrocie pierwotnym - od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) prawa użytkowania wieczystego, nabywanego równocześnie wraz z tzw. prawem związanym - prawem własności nieruchomości budynkowej (którą stanowią, w sensie prawnym, ww. obiekty budowlane), będzie musiał zapłacić: 1. pierwszą opłatę za oddanie mu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, w wysokości od 15% do 25% ceny osiągniętej w przetargu, % ceny nieruchomości budynkowej, również uzyskanej w przetargu.

55 Swój łączny wydatek nabywca prawa użytkowania wieczystego (ustanawianego na gruncie zabudowanym!) określi więc na podstawie proporcji podanych w łącznej cenie wywoławczej. W cenie tej bowiem wyodrębnia się cenę gruntu bez zabudowy i cenę obiektów budowlanych. Udziały procentowe ww. cen w łącznej cenie wywoławczej przenosi się następnie do ceny osiągniętej w przetargu. Stąd logiczny wniosek, aby w trakcie przetargu ustnego nie rozstawać się z kalkulatorem i podczas kolejnych postąpień na licytacji kontrolować tę część licytowanej ceny, którą uiści się w formie 1-szej opłaty wynoszącej pomiędzy 15% a 25%, oraz część do zapłacenia w 100% (za własność obiektów budowlanych). Przetarg pisemny nie wymaga już takiej czujności z kalkulatorem w ręku, natomiast finansowe konsekwencje wygrania go będą identyczne (składając pisemną ofertę cenową należy zatem dokładnie wyliczyć jej finansowe skutki).

56 Przetarg ustny (nieograniczony lub ograniczony) ma za zadanie uzyskanie najwyższej ceny. Ograniczony różni się od nieograniczonego tym, że organizator zawęża krąg osób mających prawo uczestnictwa w przetargu. Decydują o tym różne przesłanki, przykładowo zawężenie może odnosić się do osób z danego obszaru lub podmiotów realizujących budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Przetarg ustny to klasyczna licytacja, czyli publiczna sprzedaż różnych przedmiotów, mienia (ruchomości lub nieruchomości) itp. osobie oferującej najwyższą cenę (Słownik Wyrazów Obcych PWN, Warszawa, 1978). Uczestnicy zgłaszają kolejne, coraz wyższe postąpienia ceny. Wysokość postąpienia zależy od licytanta (uczestnika przetargu), z tym, że nie może być ono niższe od 1% ceny wywoławczej. Wygrywa ten uczestnik, którego ostatnie (najwyższe) postąpienie nie zostało przelicytowane - o czym świadczy trzecie wywołanie zaproponowanej ceny, decydujące o zwycięstwie.

57 Przetarg pisemny (nieograniczony lub ograniczony) ma za zadanie umożliwienie organizatorowi dokonania wyboru oferty najkorzystniejszej z jego punktu widzenia. Przetarg pisemny ograniczony zawęża grono uczestników do osób mogących spełnić warunki przetargowe (np. dysponujących określonym potencjałem gospodarczym i rozwojowym). W przetargu pisemnym uczestnicy przedstawiają swoje oferty w sprawie ceny i sposobu jej uiszczenia (np. w ratach), wzbogacone dodatkowo o prezentację planowanego sposobu spełnienia dodatkowych warunków transakcji, czyli głównie zagospodarowania nieruchomości po jej nabyciu. Przetarg pisemny składa się: 1. z części jawnej, w której komisja przetargowa powiadamia uczestników o spełnieniu przez nich (bądź nie spełnieniu) warunków formalnych oraz przyjmuje ich ew. wyjaśnienia i oświadczenia; 2. z części niejawnej, w której komisja analizuje oferty, wybiera najkorzystniejszą z nich (w kontekście wymogów podanych w ogłoszeniu o przetargu) oraz sporządza protokół przetargu, zawierający również uzasadnienie dokonanego wyboru oferenta. Podpisanie ww. protokołu oznacza zamknięcie przetargu. Zawiadomienie jego uczestników, w tym zwycięzcy, powinno nastąpić na piśmie (tj. zostać wysłane listem poleconym) w przeciągu 3 dni od daty podpisania protokołu.

58

59

60

61

62

63

64

65 Tytuł prawny do nieruchomości - trwały zarząd nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

66 Ustawa z dn r. o gospodarce nieruchomościami wprowadziła nową formę prawną władania nieruchomościami - prawo trwałego zarządu, ustanawiane na nieruchomościach będących przedmiotem własności lub użytkowania wieczystego Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego - przysługujące odpowiednio państwowym lub samorządowym jednostkom organizacyjnym nie posiadającym osobowości prawnej. Jednostki państwowe mogą sprawować trwały zarząd tylko nieruchomościami będącymi własnością (lub przedmiotem użytkowania wieczystego) Skarbu Państwa, a samorządowe - tylko nieruchomościami będącymi własnością (lub przedmiotem użytkowania wieczystego) danej jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu lub województwa).

67 Trwały zarząd zastąpił od dn r. prawo zarządu nieruchomości Skarbu Państwa lub gminy, unormowane przepisami ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Na mocy art. 199 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami istniejące w dniu wejścia jej w życie ( r.) prawo zarządu przekształciło się w prawo trwałego zarządu. Wystąpiła zatem analogia do sytuacji z dn r. (data wejścia w życie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości), gdy użytkowanie gruntów państwowych (nie będące jednak ograniczonym prawem rzeczowym w rozumieniu Kodeksu cywilnego) zostało przekształcone, na mocy art. 80 ust. 1 ustawy o g.g.i w.n., w zarząd tymi gruntami. Do dziś zdarzają się z tego tytułu nieporozumienia, gdy osoby nie znające ww. przepisu stykają się z nie zmienionymi zapisami w księgach wieczystych lub ewidencji gruntów. Od r. takie stare dokumenty, odnoszące się do państwowych jednostek organizacyjnych nie mających osobowości prawnej, świadczą o prawie trwałego zarządu posiadanego przez te jednostki lub ich następców prawnych - oczywiście o ile wcześniej owo użytkowanie lub następnie zarząd nie wygasły na skutek upływu terminu (jeśli były ustanowione na czas oznaczony), albo na podstawie decyzji administracyjnej lub w następstwie różnych zdarzeń prawnych (np. unieważnienia wywłaszczenia lub nacjonalizacji).

68 Wydaje się, iż powodem zmiany nazwy prawa z zarządu na trwały zarząd było nie tylko podkreślenie i wzmocnienie w ustawie o gospodarce nieruchomościami (w stosunku do przepisów ustawy o g.g. i w.n.) uprawnień jednostki zarządzającej nieruchomością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Poprzednia nazwa tego prawa ( zarząd ) myliła się bowiem często z zarządem nieruchomością, określeniem występującym w przepisach prawa cywilnego, upadłościowego, o własności lokali, a nawet budowlanego. W ich znaczeniu zarządzanie, zarząd nieruchomością to głównie dbałość o jej utrzymanie i rozwój, wypełnianie obowiązków publicznoprawnych związanych z władaniem nią, w tym ponoszenie wszelkich opłat w imieniu właściciela lub współwłaścicieli (którymi mogą być dowolne osoby fizyczne czy prawne, niekoniecznie Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego).

69 Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa 3 następujące sposoby ustanowienia prawa trwałego zarządu na nieruchomościach będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

70 1. Przekazanie nieruchomości w trwały zarząd na podstawie decyzji administracyjnej właściwego organu (art.45). Właściwym organem w rozumieniu ustawy jest starosta (wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej) lub minister właściwy ds. administracji publicznej (MSWiA) - w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa, a wójt, burmistrz lub prezydent miasta, zarząd powiatu i zarząd województwa - w odniesieniu do nieruchomości będących własnością odpowiednio gminy, powiatu i województwa.

71 Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji działa tu w wąskim, chociaż bardzo ważnym zakresie - przekazuje w zarząd nieruchomości państwowym jednostkom organizacyjnym wymienionym w art. 60 ust. 1 ustawy, tj. instytucjom i urzędom centralnym oraz urzędom wojewódzkim (na ich potrzeby statutowe). Właściwy organ może oddać nieruchomość w trwały zarząd jednostce organizacyjnej na jej wniosek, a także to uczynić wykonując ustalenia zawarte w akcie o utworzeniu danej jednostki organizacyjnej (następuje wtedy jej wyposażenie w nieruchomość). Nowo tworzoną państwową jednostkę organizacyjną wyposaża w nieruchomość organ ją nadzorujący, a samorządową - odpowiednio rada gminy, rada powiatu lub sejmik wojewódzki. Wydanie decyzji o przekazaniu nieruchomości w trwały zarząd leży jednak już w kompetencji określonego powyżej właściwego organu.

72 W art. 45 ust. 2 ustawy wymieniono enumeratywnie, co powinna zawierać decyzja administracyjna w sprawie ustanowienia prawa trwałego zarządu na nieruchomości. W decyzji takiej należy dokładnie określić: 1. nieruchomość oraz otrzymującą ją w trwały zarząd jednostkę organizacyjną, 2. przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, 3. cel oddania jej w trwały zarząd, 4. sposób i termin zagospodarowania (w tym zabudowy), 5. czas (oznaczony lub nie oznaczony), na który ustanawia się trwały zarząd. Decyzja powinna także zawierać informację o cenie nieruchomości (równej na ogół wartości z oszacowania, za wyjątkiem przypadków szczególnych), stawce procentowej opłat rocznych oraz o możliwości aktualizacji wysokości tych opłat. Jednostka organizacyjna otrzymująca nieruchomość w trwały zarząd obejmuje ją we władanie na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego.

73 2. Przekazanie prawa trwałego zarządu istniejącego na nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego pomiędzy dwoma państwowymi lub samorządowymi jednostkami organizacyjnymi nie posiadającymi osobowości prawnej - również na podstawie decyzji administracyjnej właściwego organu (art.48). W decyzji takiej organ orzeka o wygaśnięciu prawa trwałego zarządu jednej jednostki oraz o ustanowieniu go na rzecz drugiej.

74 Decyzję, o której mowa powyżej, właściwy organ wydaje po rozpatrzeniu wniosku obu zainteresowanych jednostek organizacyjnych, udokumentowanego zgodą organów je nadzorujących (centralnych organów administracji rządowej lub wojewodów - w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa, oraz odpowiednio rady gminy, rady powiatu lub sejmiku województwa - w odniesieniu do nieruchomości stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego).

75 Jednostki dokonujące tego, specyficznego co do formy prawnej, obrotu nieruchomością zobowiązane są zawrzeć porozumienie w sprawie rozliczenia nakładów poczynionych (lub odpłatnie nabytych) przez stronę przekazującą nieruchomość. Nakłady te dotyczą wartości składnika budowlanego nieruchomości, zrealizowanego lub ulepszonego przez zbywcę. Rozliczenie z tytułu poniesionych nakładów (na budowę, przebudowę, modernizację, etc.) pozostaje w gestii stron porozumienia i może być dokonane (za zgodą organów nadzorujących) nawet w kwocie symbolicznej. Objęcie nieruchomości przez nabywcę we władanie odbywa się na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego, co raczej powinno nastąpić dopiero po uprawomocnieniu się decyzji administracyjnej (zważywszy możliwość wystąpienia z roszczeniem osoby trzeciej, mogącej uzyskać przymiot strony w postępowaniu administracyjnym).

76 3.Nabycie nieruchomości na mocy umowy cywilnoprawnej zawartej w formie aktu notarialnego (art. 17). Pomimo nie posiadania osobowości prawnej, państwowe lub samorządowe jednostki organizacyjne mogą nabywać nieruchomości odpowiednio na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz gminy, powiatu albo województwa. Oznacza to możliwość występowania jednostek organizacyjnych w charakterze stron w zawieranych umowach sprzedaży lub darowizny nieruchomości, a także prawa użytkowania wieczystego, jak również w umowach o nabycie (odpłatnie lub nieodpłatnie) prawa użytkowania, będącego ograniczonym prawem rzeczowym. W umowach tych jednostki organizacyjne reprezentują odpowiednio Skarb Państwa, gminę, powiat lub województwo, oraz na ich rzecz nabywają nieruchomości i prawa. Nieruchomość nabyta na podstawie umowy cywilnoprawnej przechodzi z dniem nabycia w trwały zarząd jednostki organizacyjnej, bez potrzeby wydawania w tej sprawie decyzji administracyjnej (art. 17 ust. 3).

77 Starostowie wykonujących zadanie z zakresu administracji rządowej zostali także zobligowani do oddania w trwały zarząd Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad nieruchomości Skarbu Państwa zajętych pod drogi krajowe (art. 223 ust. 2).

78 Ceny i opłaty za nieruchomości przekazane w trwały zarząd

79 Oddawane w trwały zarząd nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego mają swoją, ustaloną z urzędu przez właściwy organ, cenę. Nie jest to jednak cena urzędowa, gdyż dla każdej nieruchomości opiera się na jej wartości z oszacowania. Nie oznacza to także, iż państwowa lub samorządowa jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej musi tę cenę uiścić. Cena ma w tym wypadku tylko charakter ewidencyjny oraz stanowi podstawę do naliczenia jednostce opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu. Opłaty roczne ustala się bowiem wg określonej stawki procentowej, odniesionej właśnie do ceny nieruchomości.

80 W przypadku otrzymania nieruchomości w trwały zarząd na podstawie decyzji administracyjnej obowiązuje cena nieruchomości wymieniona w tej decyzji. Cena ta nie może być niższa od wartości nieruchomości z oszacowania przez rzeczoznawcę majątkowego. Może natomiast być wyższa, zależy to od uznania organu oddającego w trwały zarząd nieruchomość z zasobu Skarbu Państwa lub z gminnego, powiatowego albo wojewódzkiego zasobu nieruchomości. Od tak ustalonej ceny organ nalicza opłaty roczne z tytułu trwałego zarządu, ale tylko do czasu pierwszej ich aktualizacji. Podstawą aktualizowanych opłat staje się bowiem już nie określona w ww. sposób cena, lecz jest nią bezpośrednio wartość nieruchomości oszacowana przez rzeczoznawcę.

81 Opłaty roczne z tytułu trwałego zarządu są ustalane i aktualizowane (nie częściej niż raz w roku) w decyzjach administracyjnych właściwego organu, przy użyciu stawek procentowych - odniesionych do ceny nieruchomości (nie niższej od wartości - przy ustaleniu pierwszy raz opłaty), a bezpośrednio do wartości przy aktualizacji tej opłaty (oczywiście z uwzględnieniem ww. zasad określania podstawy ustalania i aktualizacji opłat). Decyzję w sprawie aktualizacji opłaty rocznej ww. organ wydaje z urzędu, ale jest również zobowiązany to uczynić na wniosek jednostki organizacyjnej (zgłoszony w sytuacji zmniejszenia się wartości nieruchomości, np. na skutek zmian środowiskowych).

82 Stawki procentowe opłat rocznych z tytułu posiadania prawa trwałego zarządu są różne dla różnego przeznaczenia (celu oddania nieruchomości w trwały zarząd) i wynoszą odpowiednio: 1. 0,1% ceny - dla nieruchomości uznanych za niezbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa (vide Rozporządzenie RM z dn r. - Dz.U. Nr 207, poz. 2107), 2. 0,3% ceny - dla nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe, urządzenia infrastruktury technicznej i in. cele publiczne, dla nieruchomości wykorzystywanych na działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo - rozwojową, wychowawczą, sportowo - turystyczną, a także dla nieruchomości stanowiących siedziby organów władzy i administracji publicznej (za wyjątkiem jednak instytucji i urzędów centralnych oraz urzędów wojewódzkich, wymienionych w art. 60 ust.1 ustawy, gdyż te jednostki organizacyjne na mocy art. 60 ust.2 ustawy są w ogóle zwolnione z opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu nieruchomości służących ich potrzebom statutowym), 3. 1% ceny - dla pozostałych nieruchomości; wojewoda lub rada gminy, rada powiatu albo sejmik województwa mogą dla nich ustalić również wyższą stawkę procentową (ale tylko przed oddaniem nieruchomości w trwały zarząd).

83 Oprócz jednostek organizacyjnych będących instytucjami i urzędami centralnymi oraz urzędami wojewódzkimi (art.60 ust.1 i 2) ustawa całkowicie zwolniła z opłat rocznych również podmioty sprawujące trwały zarząd nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, a także parki, zieleńce, ogrody botaniczne oraz ogrody zoologiczne (art. 83 ust. 3).

84 Ustalone w powyższy sposób opłaty roczne mogą być obniżane przez zastosowanie bonifikat wskazanych przepisami ustawy. I tak: o 50% obniża się opłaty roczne z tytułu trwałego zarządu ustanowionego na nieruchomościach wpisanych całkowicie lub w części do rejestru zabytków (bonifikata ta może być zarówno jeszcze bardziej podwyższona, jak też obniżona - decyduje o tym wojewoda lub rada gminy, powiatu albo sejmik (na wniosek odpowiedniego właściwego organu ), wojewoda lub rada gminy, powiatu albo sejmik mogą też wyrazić zgodę (na wniosek odpowiedniego właściwego organu ) na stosowanie w zasadzie dowolnych bonifikat od ustawowej wysokości opłat z tytułu trwałego zarządu nieruchomości zagospodarowanych pod budownictwo mieszkaniowe, urządzenia infrastruktury technicznej i in. cele publiczne, nieruchomościami wykorzystywanymi na działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo - rozwojową, wychowawczą, sportowo - turystyczną (pod warunkiem, że taka działalność pozostaje nie zarobkowa), a także nieruchomościami stanowiącymi siedziby organów władzy i administracji państwowej oraz więzień i zakładów poprawczych.

85 Właściwy organ (tj., przypomnijmy, starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej albo wójt, burmistrz, lub prezydent miasta, zarząd powiatu, albo zarząd województwa) może w decyzji administracyjnej pozbawić jednostkę zarządzającą przyznanej bonifikaty, a nawet zmienić stawkę procentową opłaty rocznej, jeśli stwierdzi trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości. Opłaty roczne z tytułu trwałego zarządu należy wnosić za dany rok z góry, do końca I kwartału. Jeśli trwały zarząd został ustanowiony (na mocy decyzji) w danym roku, pierwszą opłatę roczną (obliczoną proporcjonalnie do okresu pozostającego do końca tego roku) wnosi się w terminie do 30 dni od daty, w której decyzja stała się ostateczna. Nabycie trwałego zarządu z mocy prawa, będące rezultatem nabycia nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej, skutkuje obligatoryjnym zwolnieniem z opłaty w roku nabycia (art.89).

86 Treść i sposób wykonywania prawa trwałego zarządu

87 Państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne (nie mające osobowości prawnej), sprawujące trwały zarząd nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, wykonują w istocie prawo własności w ich imieniu, z zastrzeżeniem ograniczeń w tym zakresie zawartych w przepisach omawianej ustawy, jak też oczywiście innych ustaw oraz zasad współżycia społecznego (art. 140 K.c.). Jednostki zarządzające nie mogą rozporządzać nieruchomościami na warunkach prawa rzeczowego, tj. ich zbywać, oddawać w użytkowanie wieczyste, obciążać ograniczonymi prawami rzeczowymi (użytkowanie, hipoteka, służebności) oraz wnosić ich do spółek prawa handlowego. Natomiast rozporządzanie nieruchomościami na warunkach prawa zobowiązaniowego (najem, dzierżawa, użyczenie) jest dopuszczalne, ale tylko w zakresie ograniczonym przepisami ustawy. Istotna jest także treść jej art. 50, stanowiącego, iż do trwałego zarządu w sprawach nie uregulowanych w ustawie stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o użytkowaniu - ograniczonym prawie rzeczowym.

88 Zgodnie z przepisami art. 43 ust.2 pkt. 1 i 2 omawianej ustawy jednostka organizacyjna wykonując prawo trwałego zarządu może wykorzystywać nieruchomość dla swoich potrzeb służbowych oraz ją ulepszać w procesie budowlanym. Za zgodą organu nadzorującego może więc dokonywać zabudowy nieruchomości, jak też odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub modernizacji istniejących już obiektów budowlanych. Zrozumiałe jest, że powinna to czynić nie naruszając przepisów prawa budowlanego, o zagospodarowaniu przestrzennym, o ochronie i kształtowaniu środowiska, i in.

89 Nieruchomościami uznawanymi za niezbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa są bowiem głównie zabudowane i nie zabudowane grunty we władaniu jednostek Sił Zbrojnych, Policji, Straży Granicznej, Państwowej Straży Pożarnej, ABW, AW, Służby Więziennej, itd., wykorzystywane na potrzeby służbowe tych jednostek. Organy te mianowicie chcąc sprzedać, oddać w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, wynająć lub wydzierżawić nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, graniczące z będącymi w trwałym zarządzie nieruchomościami niezbędnymi na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, muszą uprzednio porozumieć się w tej sprawie z właściwym ministrem (np. Ministrem Obrony Narodowej, Ministrem Spraw Wewnętrznych i Administracji, Ministrem Sprawiedliwości).

90 Jak już wspomniano, w decyzji administracyjnej o ustanowieniu trwałego zarządu określa się m.in. cel oddania nieruchomości w trwały zarząd oraz sposób jej zagospodarowania (zabudowy). Nie dotyczy to nieruchomości w trwałym zarządzie nabytych na podstawie umowy cywilnoprawnej oraz nieruchomości otrzymanych na podstawie decyzji administracyjnej o przekazaniu trwałego zarządu między jednostkami organizacyjnymi na ich wniosek. Wszystkich ww. trzech przypadków dotyczyć będzie jednak art.43 ust.6 ustawy, dający prawo wojewodzie do wydania zarządzenia (a radzie gminy, powiatu lub sejmikowi województwa do podjęcia uchwały) w sprawie ustalenia szczegółowych warunków korzystania z nieruchomości odpowiednio przez państwowe lub samorządowe jednostki organizacyjne.