Transkrypt

1 Are investments in the real estate in Poland still worth it? Czy nadal warto inwestować w nieruchomości w Polsce?

2 Spis treści Table of Contents Dlaczego nadal warto inwestować w nieruchomości w Polsce?... 3 Why are investments in the real estate in Poland still worth it?... 7 Partnerstwo publiczno-prywatne przekazanie dworców PKP Public and private partnership transfer of PKP stations Ekologiczne osiedla i idea zrównoważonego rozwoju w Polsce i za granicą.. 13 Environmentally friendly housing estates and the concept of sustained development in Poland and abroad Finansowanie mezzanine Mezzanine financing Nieruchomości - jakie zmiany czekają podatników? Real Estate what changes wait the tax-payers? Efektywne podatkowo struktury inwestycji na rynku nieruchomości.. 21 Tax effective structures for real estate investors Rynek drugich domów w Polsce luksusowe rezydencje i pola golfowe.. 24 The second-home market in Poland luxury residences and golf courses.. 26 Blaski i cienie PPP Lights and shadows of PPP Inwestycje w zabytki Investment in historic monuments Ubezpieczenie tytułu prawnego nieruchomości Insuring the legal title to the real property Strategie marketingowe Marketing strategies / 45

3 Dlaczego nadal warto inwestować w nieruchomości w Polsce? Why are investments in the real estate in Poland still worth it? W raporcie przygotowanym przez Kancelarię BSJP Legal and Tax Advice i ProDevelopment chcemy przybliżyć kilka tematów, które, mamy nadzieję, będą inspiracją do udanych inwestycji w naszym kraju. Obecna sytuacja na polskim rynku nieruchomości Pierwszy z nich dotyczy tematyki finansowania projektów oraz możliwych przejęć. Problem, przed którym stoi część spółekcórek zachodnich inwestorów/ deweloperów to fakt, iż muszą one obecnie wnieść zdecydowanie większy wkład kapitału własnego w porównaniu do stanu, który miał miejsce jeszcze nie tak dawno, a mianowicie, gdy relacja zaciąganego kredytu do wkładu kapitału własnego wynosiła 80 do 20%. Obecnie mamy do czynienia z tendencją spadkową, co w rezultacie wiąże się z koniecznością zwiększenia wkładu własnego do 30, a nawet 40%. Sytuacja ta może sprawić, że dane spółki-córki będą zmuszone do wystawienia na sprzedaż znacznej części swoich projektów w kraju. Z tego powodu dobrym rozwiązaniem wydaje się finansowanie mezzanine, które daje inwestorom nowe możliwości pozyskiwania środków finansowych na korzystnych warunkach. W poniższym raporcie staramy się przybliżyć specyfikę korzyści, wynikających ze współfinansowania projektów za pomocą instrumentu, jakim jest mezzanine, przy czym pierwsze tego typu oferty możemy już obserwować na polskim rynku. W kolejnych tekstach można zapoznać się z zagadnieniami związanymi z realizacją dużych projektów typu mix. Omówione zostały kwestie dotyczące współpracy z lokalną administracją oraz nowymi możliwościami, wynikającymi ze zmian w ustawodawstwie regulującym zasady współpracy w modelu partnerstwa publiczno prywatnego. Sytuacja bowiem w tym zakresie zmieni się niebawem diametralnie wraz z uchwaleniem nowej ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym, opracowanej przez Ministerstwo Gospodarki, której projekt na dniach trafi do Sejmu. Ponieważ jej uchwalenie planowane jest na koniec bieżącego roku, liczymy, że wraz z jej wejściem w życie już na wiosnę 2009 wzrośnie liczba inwestycji w Polsce. W tekstach skupiamy się także na nowych możliwościach płynących ze zmian w modelu administrowania dworcami kolejowymi. Możliwe przejęcie odpowiedzialności za rozwój dworców oraz terenów przyległych przez samorządy lokalne stwarza nowe szanse dla tworzenia projektów w centralnych obszarach miast, wykorzystując wartość dodaną, płynącą z synergii powierzchni publicznych oraz terenów komercyjnych. Zarówno zmiany, z jakimi mamy do czynienia na płaszczyźnie lokalnej administracji, jak i nowe możliwości współfinansowania modernizacji terenów publicznych czy szerzej rewitalizacji całych obszarów przez prywatnych partnerów, mogą być decydujące dla powodzenia konkretnego projektu. Drugim rodzajem dużych projektów typu mix są planowane miasteczka łączące funkcje mieszkaniowe, biurowe i handlowe. Cel, jaki stoi przed tego typu realizacjami, to wytworzenie wartości dodanej w obrębie realizowanego kompleksu. Tu coraz częściej pojawia się koncepcja realizacji projektu zgodnie z zasadą zrównoważonego rozwoju oraz pytanie, czy rozwiązania ekologiczne podnoszące koszt realizacji projektów są już wartością dodaną, która wytwarza przewagę konkurencyjną w stosunku do tradycyjnych rozwiązań. W przypadku niektórych tego typu projektów istotne jest spojrzenie na sytuację na rynku drugich domów. W Polsce sektor ten znajduje się dopiero w początkowej fazie rozwoju, skupiając się do tej pory jedynie na projektach adresowanych do zamożnej grupy docelowej. W 2005 terytorium Polski pod względem lokowanych inwestycji zagranicznych w nieruchomości przypominało pustynię, na której jedynym jasnym punktem była stolica, gdzie koncentrowała się praktycznie całość zainteresowania inwestorów. Do chwili obecnej sytuacja uległa diametralnej zmianie. Pozostałe stolice regionalne, a nawet mniejsze ośrodki liczące po kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców, znalazły się w kręgu zainteresowania zagranicznych deweloperów inwestujących szczególnie dużo w sektor handlowy, nieco mniej w biurowy i mieszkaniowy. Na niektórych rynkach możliwe jest wystąpienie nadpodaży w najbliższym okresie, szczególnie w sektorze handlowym. Natomiast branża mieszkaniowa, w związku z nadal dużym realnym zapotrzebowaniem, ma silne podstawy do dalszego rozwoju, zarówno na najbardziej dojrzałym rynku warszawskim, jak i w pozostałych miastach. Trwająca około dwa i pół roku hossa na rynku mieszkaniowym wpłynęła na rekordową podaż w chwili obecnej, której skala w większości regionów przewyższa dotychczasową produkcję o ponad 300%. Jednoczesny bardzo szybki wzrost cen w tym okresie doprowadził obecnie do wstrzymywania się nabywców z decyzją o zakupie. Dodatkowym czynnikiem zwiększającym podaż jest wprowadzenie do sprzedaży, tj. skierowanie do ostatecznego odbiorcy mieszkań, które były kupowane inwestycyjnie. W konsekwencji na polskim rynku nastąpiła przewaga sprzedających nad kupującymi oraz stosunkowo nieznaczny spadek cen. Należy jednak zaznaczyć, iż problemy w naszym kraju mają inne przyczyny niż w krajach zachodnich. Polski system bankowy jest w sposób niewielki narażony na perturbacje związane z kryzysem finansowym wywołanym tzw. kredytami subprime. Kredyty obsługiwane przez banki działające w Polsce należą do jednych z najlepiej spłacanych na świecie, przy współczynniku kredytów niezagrożonych na poziomie 98%. To pozwala sądzić, że główne wyzwanie, przed jakim stoi polski rynek, to kwestia chwilowej nadpodaży mieszkań, a nie strukturalne problemy sektora finansowego. Możliwy scenariusz rozwoju sytuacji Tempo, z jakim dokonywała się ekspansja zachodniego kapitału na Polskim rynku, niesie za sobą pewne ryzyko dla nowych graczy. W okresie gwałtownych wzrostów cen oraz wysokiego poziomu wyprzedaży rynku klient docelowy z pewną pobłażliwością oceniał projekty wystawiane na sprzedaż. Sytuacja ta u części graczy powodowała wiarę, że rynek także w okresie długofalowym będzie rynkiem sprzedającego. Jednak już można obserwować niedostosowanie części oferty do oczekiwań nabywców. Oczywiście rynek w Polsce nadal gwarantuje stopy wzrostu z inwestycji znacznie wyższe niż np. w Europie Zachodniej, jednak problemy części z graczy uwidaczniają istotną rolę, jaką pełni kalkulacja ryzyka w projektach, szczególnie jeśli mówimy o okresach realizacji inwestycji przekraczających możliwy okres wzrostowy w jednym cyklu rynku. Konkurencyjność na polskim rynku nieruchomości wzrasta, jednak nadal jest to rynek słabiej rozwinięty niż w większości państw tzw. Starej Europy. 3 / 45

4 Możliwości inwestycyjne Na tle innych państw w regionie Polska wyróżnia się wielkością rynku, który jest prawie czterokrotnie większy niż kolejny co do wielkości rynek czeski, nie wspominając o pozostałych. Równomiernie rozwinięta sieć osadnicza z mniejszą niż w takich krajach jak Czechy czy Węgry dominacją stolicy, rosnącą rolą pozostałych dużych ośrodków miejskich oraz dobrze rozwiniętą siecią mniejszych miast pozwala na lepszą dywersyfikację ryzyka inwestycyjnego. Polska gospodarka ma bardzo silne fundamenty rozwojowe. PKB w ciągu ostatnich 3 lat rosło o ponad 3 procent szybciej niż PKB państw tzw. starej UE, bezrobocie zmniejszyło się o prawie połowę. W chwili obecnej polski rynek nieruchomości stoi przed kolejnym etapem rozwoju. Tym razem nie będzie go determinował szeroki i równomierny popyt we wszystkich sektorach, jak to miało miejsce w ciągu ostatnich dwóch lat. Klient, podobnie jak na rynkach bardziej rozwiniętych, będzie poszukiwał nieruchomości, która w wyraźny sposób odbiega od obecnego standardu. Ten czynnik naszym zdaniem będzie kluczowy w odniesieniu sukcesu i ponadprzeciętnej rentowności projektu. Dlatego bardzo ważne jest profesjonalne przygotowywanie projektów, dla którego kluczowe może okazać się korzystanie z porad partnerów doskonale znających wszelkie niuanse lokalnego rynku. Prognozy wzrostu na najbliższe lata są nieco niższe, jednak nadal zdecydowanie wyższe niż w krajach zachodnich. Czynniki te w połączeniu z wczesną fazą rozwoju rynku nieruchomości oraz występującymi nadal sporymi dysproporcjami w nasyceniu powierzchnią w porównaniu do państw tzw. Starej Europy sprawiają, iż nasz kraj w dalszym ciągu stanowi dobre miejsce do inwestowania w nieruchomości. Uważamy, iż chwilowe perturbacje, zdecydowanie mniej brzemienne w skutki niż w krajach zachodnich, powinny wpłynąć na pewną jego stabilizację oraz zwiększyć przewidywalność. Obecna sytuacja wydaje się odpowiednia do wejścia dla inwestorów zagranicznych, którzy są zainteresowani wprowadzeniem do swoich portfeli nieruchomości ulokowanych w Polsce, z uwagi na wspomniane zwiększenie stabilności i przewidywalności rynku oraz możliwe do uzyskania korzystniejsze ceny zakupu niż jeszcze rok temu. 4 / 45

5 Ułatwienia dla inwestorów Zgodnie z nowymi przepisami prawa budowlanego, pozwolenie na budowę zachowuje ważność przez trzy, a nie jak dotychczas przez dwa lata. Powyższe oznacza, że inwestor będzie mógł rozpocząć budowę w terminie trzech lat od uzyskania ostatecznego pozwolenia. Będzie mógł także przerwać budowę lub roboty budowlane na trzy lata, a następnie po upływie tego okresu je kontynuować. Nowy termin ważności pozwolenia znajduje zastosowanie do spraw nowych oraz do spraw wszczętych i jeszcze nie zakończonych decyzją ostateczną przed datą wejścia w życie noweli. Wprowadzenie zmiany jest podyktowane ułatwieniami dla inwestorów, którzy nie byli w stanie w ciągu dwóch lat załatwić wszelkich formalności koniecznych do rozpoczęcia budowy. Problem dotyczył i dotyczy w szczególności inwestycji na cele publiczne. W przypadku takich inwestycji, a zwłaszcza dużych obiektów, wyłonienie wykonawcy robót budowlanych trwa bardzo długo. Procedura zamówień publicznych dla dużych obiektów o dużej wartości zamówienia jest bardzo długotrwała z uwagi choćby na terminy wynikające z konieczności publikacji ogłoszenia o zamówieniu w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej, zadawanie pytań przez uczestników postępowań przetargowych, jak też ich protesty i nadmierny formalizm postępowania. Metropolie w Polsce Wejście Polski do układu z Schengen i otwarcie granic rodzi nadzieję na przyciągnięcie inwestorów do naszego kraju. Polskie aglomeracje muszą być w stanie konkurować z innymi europejskimi miastami i regionami. Dlatego powstaje projekt ustawy o obszarach metropolitalnych, który dotyczy miast lub zespołów miejskich wraz z ich otoczeniem. Celem ma być lepsze zarządzanie na całym obszarze metropolitalnym. Chodzi m.in. o planowanie strategiczne dla danego obszaru, transport publiczny, komunikację oraz ochronę środowiska. Status metropolii dostaną aglomeracje powyżej 2 milionów mieszkańców - Warszawa i miasta Śląska. O status metropolii będą mogły ubiegać się też aglomeracje powyżej pół miliona mieszkańców, które będą chciały ze sobą współpracować. Aglomeracja, która nie chciałaby tworzyć metropolii, nie musiałaby tego robić. Jeśli rząd zaakceptuje powołanie metropolii, powstanie w niej rada złożona z przedstawicieli wszystkich samorządów lokalnych i wspólnie będzie decydować o rozwoju regionu. Utworzenie aglomeracji nie pociągnie za sobą tworzenia dodatkowej administracji. Energooszczędne budynki W związku z dostosowywaniem polskiego prawodawstwa do dyrektyw Unii Europejskiej od 1 stycznia 2009 każdy budynek w chwili budowy, sprzedaży lub wynajmu będzie musiał mieć sporządzone świadectwo energetyczne budynku, określające jego klasę energetyczną. Świadectwo takie będzie ważnym dokumentem podczas określania ceny danej nieruchomości. Świadectwo energetyczne jest sporządzane na podstawie oceny energetycznej, polegającej na określeniu zintegrowanej charakterystyki energetycznej, dzięki której następuje przyporządkowanie budynkowi klasy energetycznej. Przewiduje się 7 klas energetycznych budynków - od A do G. Im wyższa klasa, tym budynek bardziej energooszczędny. Celem wprowadzenia świadectw jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie. Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku będzie ważne 10 lat. Do sporządzania świadectw ustawa automatycznie upoważniła grupę osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania - około 80 tys. osób. Uprawnione będą także osoby, które przeszkolą się i zdadzą egzamin przed ministrem infrastruktury. Obowiązkowi sporządzania świadectw energetycznych nie będą podlegać jedynie te budynki, które podlegają ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków, używane jako miejsca kultu i do działalności religijnej, przeznaczone do użytkowania w czasie nie dłuższym niż dwa lata, niemieszkalne służące gospodarce rolnej, przemysłowe i gospodarcze o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kwh/mkw./rok, mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż przez cztery miesiące w roku, wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 mkw. Szacuje się, że na polskim rynku co roku jest przeprowadzanych 1,5 miliona transakcji związanych z kupnem i sprzedażą nieruchomości, dla których będzie istniał obowiązek przedstawienia certyfikatu. Pojawia się także problem przestarzałych budynków, które emitują zbyt dużą ilość dwutlenku węgla w porównaniu z wymaganiami stawianymi Polsce przez Unię Europejską, W tej sytuacji administracja publiczna będzie zmuszona do gruntownej modernizacji takich budynków lub też do budowy całkowicie nowych obiektów użytku publicznego. Wiąże się to oczywiście ze zwiększeniem liczby nowych inwestycji, a co za tym idzie z coraz większym zainteresowaniem korzyściami, płynącymi z ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym. Finansowanie poboczne w sektorze nieruchomości Finansowanie mezzanine w formie pożyczki podporządkowanej w stosunku do długu głównego z tytułu umowy kredytu, będzie w przyszłości również w Polsce coraz częściej wykorzystywane, w celu finansowania inwestycji nieruchomościowych obok klasycznych źródeł finansowania, jakimi są kredyty bankowe oraz kapitał własny. Problematyka kształtowania tego typu finansowania jest porównywalna z prawem niemieckim. Również w Polsce należy doradzać zawieranie wyczerpujących porozumień pomiędzy głównym wierzycielem oraz wierzycielami z tytułu pożyczek podporządkowanych. W polskim systemie prawnym funkcjonuje również instytucja Pożyczki zastępującej kapitał własny, to znaczy, że pożyczka udzielona przez wspólnika w wypadku ogłoszenia upadłości może być traktowana jako kapitał własny. Pożyczki wspólników są również ze względów podatkowych bardziej preferowane aniżeli finansowanie zewnętrzne. Pożyczka podporządkowana może zostać zabezpieczona hipoteką z co najwyżej drugim pierwszeństwem zaspokojenia lub powszechnie stosowaną cesją wierzytelności oraz zastawami, co należy uregulować w szczegółowych porozumieniach pomiędzy wierzycielami. 5 / 45

6 Nieruchomości jakie zmiany czekają podatników? Przedsiębiorców dokonujących transakcji nieruchomościowych zainteresują zmiany przewidziane w projektach nowelizacji przepisów podatkowych. W szczególności mowa tu o podatku od towarów i usług (VAT). Pewne udogodnienia dla podatników wynikają także z projektu nowelizacji Ordynacji podatkowej. Po okresie wakacyjnym rządowe projekty zmian ustaw podatkowych zostaną, jak można oczekiwać, rozpatrzone przez Sejm. Nowe przepisy zmienią zasady opodatkowania VAT nieruchomości zbywanych po ich pierwszym zasiedleniu. Obecnie ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży po pierwszym zasiedleniu korzystają jedynie obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części. Po zmianach zwolnienie będzie dotyczyło dostaw wszelkich budynków, budowli lub ich części dokonywanych po pierwszym zasiedleniu. Zwolnienie nie znajdzie jednak zastosowania, jeżeli między pierwszym zasiedleniem obiektu a jego dostawą upłynął okres krótszy niż dwa lata.podatnicy zbywający nieruchomości po ich pierwszym zasiedleniu będą mieli możliwość dokonania wyboru opodatkowania tego rodzaju transakcji. Przewidziano dla nich bowiem możliwość rezygnacji ze zwolnienia z VAT. Aby zrezygnować ze zwolnienia dostawy nieruchomości z VAT należy spełnić kilka dodatkowych warunków. W szczególności zarówno dostawca jak i nabywca nieruchomości muszą być zarejestrowanymi podatnikami VAT. Ponadto muszą oni przed dostawą złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie zawierające m.in. planowaną datę dostawy nieruchomości. Także nieruchomości zbywane w okresie krótszym niż dwa lata po ich zasiedleniu będą w niektórych przypadkach korzystały ze zwolnienia z VAT. Warunkiem zwolnienia jest brak prawa odliczania VAT w stosunku do tych obiektów, a także brak ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej, które to ulepszenia uprawniały do odliczania VAT naliczonego. W przypadku niespełnienia tego ostat- ostatniego warunku zwolnienie będzie miało zastosowanie, jeżeli ulepszane obiekty były wykorzystywane co najmniej pięć lat do czynności opodatkowanych. Zwolnienie dostawy nieruchomości z VAT wiąże się z zapłatą przez kupującego podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Należy zatem przypuszczać, że przedsiębiorcy będą preferowali rezygnację ze zwolnienia z VAT, jeżeli kupującemu przysługuje prawo odliczenia VAT z faktury za dostawę nieruchomości. Zwrot VAT dla przedsiębiorców przed rozpoczęciem sprzedaży Po wejściu w życie nowych przepisów również podmioty niedokonujące czynności opodatkowanych VAT będą miały prawo do zwrotu VAT naliczonego na rachunek bankowy. Jest to zmiana szczególnie istotna dla podmiotów nabywających nieruchomości na cele inwestycyjne, np. deweloperów, którzy obecnie zmuszeni są czekać z wnioskiem o zwrot VAT do momentu wykazania pierwszej czynności opodatkowanej. Zniesienie współodpowiedzialności za zaległości podatkowe zbywcy nieruchomości W rządowym projekcie nowelizacji Ordynacji podatkowej proponuje się zniesienie regulacji ustanawiającej solidarną odpowiedzialność nabywcy za zaległości podatkowe zbywcy aktywów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Odpowiedzialność taka ciążyłaby po zmianach jedynie na nabywcy przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jeśli planowane zmiany wejdą w życie, podmiot nabywający majątek przedsiębiorcy np. grunt czy budynek nie będzie musiał występować do organów podatkowych właściwych dla zbywcy o wystawienie zaświadczenia o wysokości zaległości podatkowych i nie będzie za takie ewentualne zaległości odpowiadał. Proponowane zmiany byłyby zatem korzystne dla inwestorów. Christian Schnell, partner zarządzający w Kancelarii BSJP Legal and Tax Advice Łukasz Madej, prezes ProDevelopment Raport powstał przy współpracy następujących osób: Bartosz Cichocki Katarzyna Domańska-Mołdawa Marcin Luft Łukasz Madej Katarzyna Malinowska Matthew O Shaughnessy Przemysław Pączek Christian Schnell Joanna Subzda Piotr Świątkowski Pełna wersja raportu dostępna także na stronach: / 45

7 Why are investments in the real estate in Poland still worth it? In the report prepared by BSJP Legal and Tax Advice and ProDevelopment we would like to present a few issues, which we hope will be an inspiration to carry out successful investments in our country. Current situation on the Polish real estate market The first issue relates to financing the projects and possible acquisitions. The problem faced by some daughter companies of Western investors/ developers consists of the fact that such companies must engage much larger equity than some time ago, i.e. when the relation of incurred loan towards the equity amounted to 80 to 20%. Currently we can see the decreasing tendency, which is connected with the requirement to increase equity engagement up to 30 or even 40%. This situation may lead to daughter companies being forced to sell significant part of their projects in Poland. Therefore, a good solution may be mezzanine financing, which gives the investors new possibilities of gaining funds on much more favourable terms. The below report presents the specificity of benefits resulting from co-financing projects through mezzanine tools, whereas first such offers are already observed on the Polish market. Subsequent sections of the report present issues connected with executing large mix projects. They discuss issues regarding cooperation with local administration and the new possibilities resulting from the changes in legislation, regulating the rules of cooperation within the public and private partnership model. The situation in this area will soon change radically, along with the enactment of the new law on public and private partnership, drafted by the Ministry of Economy, and awaiting to be reviewed by the Sejm. Since the act is to be passed at the end of this year, we are hoping that it will result in a growth in investments in Poland already in spring In the report we also concentrate on new possibilities resulting from the changes in the model of administering railway stations. Possible takeover of responsibility for development of railway stations and surrounding areas by local governments gives new opportunities for projects in central areas of towns, using the added value from the synergy of public areas and commercial areas. Both the changes we are facing in local administration and the new opportunities of co-financing the modernization of public areas or generally the revitalisation of such areas by private partners may be decisive for the successful completion of the given project. Another type of large mix projects consists of the planned villages that link residential, office and commercial functions. The goal faced by such undertakings consists of generating added value within the executed complex. This creates the concept of a project executed in accordance with the principle of sustainable development and the question whether ecological solutions that raise the costs of projects already constitute the added value which creates competitive advantage in relation to traditional solutions. In the case of some projects, it is important to look at the situation on the market of second houses. In Poland, this sector is only starting to develop, as until now it has concentrated on projects addressed to a wealthy target group. In terms of foreign investments in real estate, in 2005 the territory of Poland resembled a desert with only one oasis, namely the capital city, where all interests of investors were concentrated. The situation has changed radically since then. The remaining regional capitals and event smaller towns with a few dozen thousand of residents became of interest to foreign developers, who mainly invested in the commercial sector, and not so much in office or residential sectors. On some markets, over-supply is possible in the coming future, especially in the commercial sector. The residential sector has strong basis for further development in connection with the still-large demand, both on the Warsaw market and in other areas. The housing boom, which lasted for approximately two and a half years influenced the current record supply, the scale of which in most regions exceeds the production by over 300%. The simultaneous growth of prices in this period resulted in the potential buyers withholding their purchasing decision. The additional factor increasing the supply consists of putting on the market the projects purchased for investment purposes, i.e. addressing them to the final buyer. As a consequence, the Polish market is now characterized with an excess of sellers in relation to buyers and a relatively small fall in prices. However, it should be underlined that the problems in our country result from different reasons than in Western countries. The Polish banking system is insignificantly exposed to the risk of perturbations connected with the financial crisis caused by the socalled subprime loans. The loans handled by banks operating in Poland have one of the best repayment rates in the world, with the non-risk loans at the level of 98%. This allows assuming that the main challenge faced by the Polish market is the issue of temporary oversupply of houses, and not structural problems of the financial sectors. Possible scenario The pace of expansion of the Western capital on the Polish market carries a certain risk for new players. During the period of sudden increase of prices and high level of sale on the market, the target customer assessed the offered projects with certain forbearance. This situation resulted in the faith of certain players that this market will be the seller s market for a long term. However, it may already be observed that part of the offer is not adjusted to the expectations of buyers. Of course the market in Poland still guarantees higher rates of return on investment than e.g. in Western Europe, however the problems of some players expose the significant role of risk calculations in projects, especially in case of investment execution periods exceeding the possible growth period during one market cycle. Competitiveness on the Polish real estate market is increasing, however this is still a market much less developer than in most countries of the so-called Old Europe. 7 / 45

8 Investment opportunities In the context of other countries in the region, Poland is distinguished by the size of the market, which is almost four times as large as the nest largest market in the Czech Republic, let alone the remaining markets. Better diversification of investment risk is possible thanks to the steadily developed settlement network - with less dominance of the capital city than e.g. in the Czech Republic or Hungary, the growing role of the remaining large cities and the welldeveloped network of smaller towns. The Polish economy has a very strong development foundation. During the last 3 years, the GDP has been increasing over 3 percent faster than the GDP in the so-called old EU states (see the table), and unemployment decreased almost by half. Growth estimations for the coming years are slightly lower, but still definitely higher than in Western countries. These factors, in connection with the earlier stage of development of the real estate market and the existing disproportions in spatial saturation in comparison to the so-called old EU states, result in our country still being a good destination for investments in real estate. Currently, the Polish Real estate market is facing another development stage. This time, it will not be determined by the large and sustainable demand in all sectors, as it was during the last few years. Similarly to more developed markets, the customer will be searching for the real property, which clearly deviates from the existing standard. In our opinion, this factor will be the key in terms of success and over-average profitability of the project. Therefore, it is very important to prepare projects professionally, and the key issue here may be taking advantage of advisory services of partners familiar with all nuances of the local market. In our opinion, the temporary perturbations, which are definitely less far-reaching than in Western countries, should influence the market s stabilization and increase its predictability. The current situation seems to be right for entry of foreign investors interested in including real properties located in Poland into their portfolio, due to the aforementioned increase of stability and predictability of the market, and the possibility to obtain even more favourable purchasing prices than a year ago. Facilities for investors In accordance with the new provisions of the building law, the building permit maintains validity for three years, as opposed to the current two years. The above means that the investor will be able to commence the construction within three years from obtaining the final permit. He may also stop the construction or building works for three years, and then reactivate after the expiry of this period. The new validity term of the building permit applies to new and pending projects, and projects still not completed under a final decision prior to the effective date of the amendment. The change of provisions is driven by the need to introduce facilities for investors, who were not able to complete all formalities required to commence the construction within the two years. The problem related to and still relates mainly to investments for public purposes. In the event of such investments, especially large buildings, selecting the contractor for construction works takes a lot of time. The public procurement procedure for large buildings of great value is long-lasting due e.g. to the deadlines resulting from the need to publish announcements about the procurement in the EU Official Journal, inquiries from participants of tender proceedings, and their protests, and excessive formalism of the proceedings. Metropolises in Poland Poland s accession to the Schengen system and opening the borders gives hope to attract attention of investors. Polish agglomerations must be able to compete with other European cities and regions. Therefore, a draft act is being prepared on metropolitan areas, relating to cities or complexes of cities and their surroundings. The aim is better management in the whole metropolitan area, e.g. strategic planning for the given area, public transport, communication and environmental protection. The status of a metropolis will be granted to agglomerations with over 2 million residents Warsaw and Silesian city. This status will also be available to agglomerations with over half million residents, who are willing to cooperate. An agglomeration that does not want to create a metropolis, if it doesn t want to. If the government accepts the new metropolis, a council will be appointed consisting of representatives of all local governments, to make decisions about the development of the region. Formation of an agglomeration will not lead to establishing additional administration. 8 / 45

9 Energy efficient buildings In connection with adjustment of the Polish legislation to the directives of the European Union, starting from 1 January 2009 each building will have to hold an energy certificate upon its construction, sale or lease. The certificate will define the building s energy class and it will constitute an important document upon the determination of the price of the given real property. The energy certificate is prepared on the basis of the energy assessment, consisting of defining the integrated energy characteristics, pursuant to which the building is assigned an energy class. Seven energy classes are foreseen - A to G. The higher the class, the more energy efficient is the building. The goal of introducing the certificates is the promotion of energy-efficient construction. The energy certificate is valid for 10 years. The law automatically authorized a group of persons with building qualifications to prepare certificates approximately 80 thousand people, plus persons who take the training and pass the exam before the minister of infrastructure. Currently, the exemption from the VAT upon the sale after first occupation applies only to residential facilities or parts thereof. After the amendments, the exemption will relate to deliveries of any buildings, structures or parts thereof, performer after the first occupation. However, the exemption will not apply if less than two years passed between the first occupancy of the facility and its delivery. Taxpayers who sell real properties after the first occupancy will be able to select the method of taxation for the transaction. They may resign from the VAT exemption. In order to design from the VAT exemption with regard to delivery of the real property, certain conditions must be met. In particular, both supplier and purchaser of the real property must be registered VAT taxpayers. Prior to the delivery, they must submit a joint declaration to the head of a tax office stating among others the planned date of delivering the real property. The obligation to prepare energy certificates will not apply to the buildings subjected to protection under the regulations on protection of monuments, serving for worshipping and religious purposes, assigned for use within maximum two years, nonresidential buildings serving for agricultural, industrial and economic purposes with demand for energy not exceeding 50 kwh/sqm/year, residential buildings to be used no longer than four months in a year, detached residential buildings with usable area below 50 sqm. It is estimated that there are 1.5 million transactions conducted on the Polish market connected with purchasing real properties, to which the obligation of presenting a certificate will apply. Another issue consists of outdated buildings, which emit too much carbon dioxide in comparison to the requirements addressed to Poland by the European Union. In this situation, the public administration will be forced to conduct thorough modernization of such buildings or to construct new public facilities. This is obviously connected with the increase of investments, and therefore with more interest in the benefits deriving from the act on public and private partnership. Secondary financing in the real estate sector Mezzanine financing in the form of a subordinate loan in relation to the main debt under a loan agreement will be used more frequently in Poland in the future for the purpose of financing real estate investments, apart form standard financing sources such as bank loans and equity. The formation of this type of financing is similar to the German law. Also in Poland it is advisable to conclude complex agreements between the main creditor and creditors under subordinate loans. The Polish legal system also recognizes the institution of a Loan replacing equity, i.e. the loan granted by a shareholder as a result of announcing bankruptcy may be treated as equity. Shareholder loans are preferable in comparison to external financing, due to tax reasons. A subordinate loan may be secured with a mortgage of second priority at the most, or a commonly applied assignment of receivables, and pledges, which should be determined in detailed agreements between creditors. Real estate what changes are taxpayers facing? Entrepreneurs conducting real estate transactions will be interested in the changes provided in draft amendments of tax regulations. In particular in the area of the Value Added Tax. Certain facilities for taxpayers are also provided in the draft amendment of the Tax Ordinance. After the holiday period, government draft amendments of tax laws are expected to be reviewed by the Sejm. New regulations will change the rules of taxation with the VAT in relation to real properties sold after the first occupation occurred. Real properties sold during a period shorter than two years after occupancy will be subject to VAT exemption in certain cases. One of the conditions to apply the exemption is the lack of the right to deduct VAT in relation to the facilities, and the lack of improvements exceeding 30% of the initial value, which improvements entitled to deduct the input VAT. In the event of failing to meet this last condition, the exemption will apply if improved facilities were used for at least five years from the moment of the taxed transaction. VAT exemption relating to the real property is connected with the payment by the buyer of the tax on civil law transactions in the amount of 2% of the market value of the real property. Therefore it should be expected that entrepreneurs will prefer to resign from the VAT exemption if the buyer is entitled to deduct the VAT for invoices relating to delivery of the real property. 9 / 45

10 Real properties sold during a period shorter than two years after occupancy will be subject to VAT exemption in certain cases. One of the conditions to apply the exemption is the lack of the right to deduct VAT in relation to the facilities, and the lack of improvements exceeding 30% of the initial value, which improvements entitled to deduct the input VAT. In the event of failing to meet this last condition, the exemption will apply if improved facilities were used for at least five years from the moment of the taxed transaction. VAT exemption relating to the real property is connected with the payment by the buyer of the tax on civil law transactions in the amount of 2% of the market value of the real property. Therefore it should be expected that entrepreneurs will prefer to resign from the VAT exemption if the buyer is entitled to deduct the VAT for invoices relating to delivery of the real property. Return of VAT for entrepreneurs prior to commencement of sale After the effective date of new regulations, entities that do not per form VAT-taxed transactions will also be entitled to receive compensation of the input VAT to their bank account. This is especially significant for entities that purchase real properties for investment purposes e.g. developers, who are currently forced to wait with the VAT compensation request until the first taxed transaction. Waiver of joint liability for tax arrears of the seller of the real property The government draft amendment of the Tax Ordinance suggests abandoning the regulation constituting joint liability of the buyer for the seller s tax arrears connected with the conducted business activity. Such liability would be incurred only by the buyer of an enterprise or an organized part thereof. If the planned amendments enter into force, the entity purchasing the assets of an entrepreneur, i.e. land or building, will not have to address tax authorities relevant to the seller to issue a statement on the amount of tax arrears, and will not be responsible for any such arrears. Suggested amendments would therefore be beneficial for the investors. Christian Schnell, managing partner at BSJP Legal and Tax Advice Łukasz Madej, president of ProDevelopment This report was prepared as a result of cooperation of the following experts: Bartosz Cichocki Katarzyna Domańska-Mołdawa Marcin Luft Łukasz Madej Katarzyna Malinowska Matthew O Shaughnessy Przemysław Pączek Christian Schnell Joanna Subzda Piotr Świątkowski For full version of the report please visit: / 45

11 Partnerstwo publiczno-prywatne przekazanie dworców PKP W okresie najbliższych lat można się spodziewać wysypu projektów przebudowy dworców kolejowych i zabudowy terenów PKP, co będzie dobrą okazją dla inwestorów zagranicznych, którzy chcą zainwestować w duże projekty o funkcji komercyjno-publicznej. Polska przez prawie 50 lat należała ideologicznie i politycznie do ZSSR, co spowodowało zupełnie inne podejście do gospodarki krajowej. W socjalistycznym systemie tendencją było tworzenie firm molochów, których celem było zapewnienie danego dobra społeczeństwu. W Polsce transportem do lat 90. XX wieku zajmowała się jedna firma PKP. W latach 90. wydzieliło się z niej kilka spółek-córek, które przejęły wszystkie aktywa PKP. Jest to o tyle istotne, że firma ta posiada tereny we wszystkich miastach Polski, znajdujące się często w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach. Najciekawszymi terenami są dworce kolejowe, wokół których powstały dzielnice centralne miast. Większość z tych obiektów jest w opłakanym stanie można tutaj przytoczyć przykłady Warszawy Centralnej czy Gdyni Głównej, gdzie przez 10-lecia prowadzona była istna samowolka budowlano-gospodarcza. Aktualnie władze wszystkich miast dążą do uporządkowania tych terenów, ponieważ są to niejednokrotnie obszary najczęściej odwiedzane przez turystów. W tym celu zawierane są umowy z PKP o przekazanie miastu w użytkowanie wieczyste tych terenów w zamian za opłatą. W przeddzień otwarcia polskiego rynku przewozów kolejowych dla zagranicznych przewoźników, PKP stara się zbyć niepotrzebne aktywa oraz poszukuje sposobu na uzyskanie wysokiej płynności, co jest główną przyczyną postępu w tej materii. W tym miejscu pojawia się szansa dla inwestorów prywatnych, dla których takie tereny mają ogromny potencjał. Można tutaj wziąć przykład z Warszawy i dworca Warszawa Centralna, który znajduje się w samym centrum miasta przy skrzyżowaniu Al. Jerozolimskich i al. Jana Pawła II. Obiekt ten otoczony jest wieżowcami o funkcji biurowej z wszystkich stron, a więc nie istnieją żadne przeciwwskazania urbanistyczne, aby zrealizować budynek równie wysoki. Komercjalizacja takiego budynku byłaby skazana na sukces, niezależnie od faktu, że pod budynkiem znajdowałby się dworzec kolejowy. Tego typu projekt zrealizowano już w Krakowie, gdzie dworzec Kraków Główny połączono z centrum handlowym i nowym dworcem PKS. Niemiecki inwestor, spółka ECE Project Management zrealizowała projekt Galerii Krakowskiej, odnosząc tam wyjątkowy w skali europejskiej sukces, jednocześnie osiągając wysoką stopę zwrotu. Sprawą sporną w realizacji takich projektów jest kwestia prawna przejęcia gruntu pod inwestycję. Są tutaj dwie drogi prawne, na jakie pozwala aktualnie polskie ustawodawstwo. Przede wszystkim przejęcie gruntu w użytkowanie wieczyste, gdzie inwestor będzie musiał płacić na rzecz miasta (lub w przypadku nie podpisania przez miasto i PKP umowy o przekazaniu terenu miastu, PKP) opłat za używanie terenu. Jest to dobrym i skutecznym rozwiązaniem, jednakże wymaga skomplikowanych negocjacji, a niejednokrotnie również wygrania przetargu na zagospodarowanie terenu. Przykładem takiego rozwiązania jest ogłoszony w lipcu przetarg na przedłużenie tunelu średnicowego w Warszawie do dworca Warszawa Zachodnia, gdzie inwestor otrzyma teren w użytkowanie wieczyste, wykona na swój koszt zadaszenie linii średnicowej na odcinku od Dworca Centralnego do Zachodniego, a w zamian będzie mógł na terenie postawić obiekty o przeznaczeniu biurowo-handlowym. Podobne przetargi zostały ogłoszone w Warszawie na przebudowę dworca Warszawa Wschodnia i Warszawa Zachodnia. Drugą możliwością jest wejście z miastem (lub w przypadku niepodpisania przez miasto i PKP umowy o przekazaniu terenu miastu, PKP) w spółkę celową, na podstawie ustawy o Partnerstwie Publiczno Prywatnym, która będzie realizowała inwestycje na tych terenach. W tej chwili jest to o tyle skomplikowane, że aktualna wersja ustawy jest bardzo skomplikowana i praktycznie uniemożliwia realizowanie takich inwestycji. Mimo to, niektóre miasta już przygotowują się do realizacji projektów w oparciu o PPP, np. Sopot i przebudowa całego kwartału miejskiego wokół dworca Sopot. W spółce celowej miasto wniesie aportem grunt uzyskany od PKP, a inwestor zrealizuje projekt, w skład którego wchodzi wybudowanie nowego dworca kolejowego, dwóch hoteli, centrum handlowego, parkingu podziemnego oraz przebudowę układu drogowego (z przeniesieniem drogi dojazdowej pod ziemię). Jednakże należy zaznaczyć, że aktualnie trwają prace nad nowelizacją ustawy o PPP, która ma ożywić rynek projektów w partnerstwie publiczno-prywatnym poprzez zniesienie wielu wymogów formalnoprawnych nakładanych przez aktualną ustawę. Problemem jest tylko zależność uchwalenia nowelizacji od sytuacji politycznej w Polsce, która w tej chwili nie sprzyja uchwalaniu i wprowadzaniu w życie nowych ustaw. Jest to też głównym powodem, dlaczego największe miasta skłaniają się do systemu przetargowego, co szczególnie podyktowane jest programem inwestycyjnym do zrealizowania przed Mistrzostwami Europy w Piłce Nożnej Euro Możliwy scenariusz Jak wynika z projektu ustawy Ministerstwa Infrastruktury, dworce będą mogły być bezpłatnie przejmowane od PKP przez gminy, starostwa lub urzędy marszałkowskie. Projekt ustawy ma trafić do konsultacji społecznych. Jeśli w przyszłym roku ustawa wejdzie w życie, samorządy będą mogły złożyć do PKP wnioski o przejęcie dworców. Kolej nie będzie mogła odmówić, nawet jeśli majątek, który oddaje za darmo, wart jest, tak jak np. w przypadku Dworca Centralnego, około miliarda złotych. Jest jednak warunek: samorządy będą musiały zadbać o porządek i odpowiadać za stan techniczny dworca. Samorządy będą mogły wystąpić o pieniądze na modernizację i dofinansowanie przejmowanych obiektów z funduszy unijnych. 11 / 45

12 Public and private partnership - transfer of PKP stations Within the next few years we can expect a flood of projects regarding reconstruction of railway stations and development of PKP areas, which will be a good opportunity for foreign investors who want to invest in large commercial &public projects. For nearly 50 years, Poland ideologically and politically belonged to the Soviet Union, which was causing a completely different approach to the local economy. In the socialist system, there was the tendency to create huge companies aiming at delivering certain goods for the society. Until the 90 s, there was only one company who dealt with transport the PKP. During the 1990 s, several daughter-companies were formed and overtook all PKP assets. This is significant, as the company has land in Polish cities, often located in very attractive places. Railway stations, around which central districts of towns were developed are the most interesting spots. The majority of these facilities are in a terrible condition e.g. Warsaw or Gdynia Central Stations, where lawless development was practiced for decades. Currently, authorities of all cities aim at putting these areas in order since such areas are often visited by tourists. For this purpose, agreements with PKP are being concluded on transferring of the rights of perpetual use of land to the city, against a fee. Just before opening the Polish market of rail transport for foreign carriers, PKP is making effort to sell unnecessary assets and seeking high liquidity, which is the main reason for progress in this matter. This is where opportunities for private investors appear, as for them such areas have huge potential. For example, the Warsaw Central station, which is located in the very city centre near the intersection of al. Jerozolimskie and al. Jana Pawła II. This facility is surrounded by high-rise buildings with offices, therefore there are no urban contraindications to execute an equally high building. Commercialization of such facility would be fated for success, irrespective of the fact that a railway station would be located below the building. This type of project has already been realized in Cracow, where the Cracow Central station was linked to a shopping centre and the new PKS (bus) station. The German investor, ECE Project Ma nagement company, executed the Cracow Gallery with exceptional success on a European scale, simultaneously obtaining high return rate. The disputive issue regarding the execution of such projects is the legal issue of taking over the land for investment. There are two legal courses currently allowed by the Polish legislation. First option is taking over the land for perpetual use purposes, with the investor having to pay perpetual usufruct fees to the city (or in case of no agreement for the transfer of the land by PKP to the city to PKP). This is a good and effective solution, however it requires complicated negotiations and very often winning a public tender for development of the area. An example of putting such solution into practice is the tender for extension of the cross-city tunnel in Warsaw to the West Warsaw station, announced in July, where the investor will receive the land for perpetual usufruct and execute at his own expense the roofing of the cross-town line on the section between the Central Station and Warsaw West, and in exchange he will be allowed to execute office & commercial facilities in the area. Similar tenders were announced in Warsaw regarding the reconstruction of Warsaw East and Warsaw West stations. The second option is to form a special purpose vehicle with the city (or in case of no agreement for transfer of the area to the city by PKP the PKP) on the basis of the act on Public and Private Partnership, which SPV would execute investments in the area. Currently this would be complicated, since the binding version of the act is very complicated and in practice it prevents the execution of such investments. Despite of the above, some cities are already preparing for execution of PPP-based projects, e.g. Sopot and the reconstruction of the whole metropolitan quarter around the Sopot station. Within the scope of the spv, the city would make a contribution-in-kind in the form of the land obtained from the PKP, and the investor would execute the project including the construction of a new railway station, two hotels, a shopping centre, underground car park and reconstruction of the road network (including a transfer of the access road to underground). However, it should be underlined that currently work is conducted on the amendment of the PPP act, which is to revive the project market in public & private partnership mode by abandoning many formal & legal requirements imposed by the current act. The only problem is the dependence of passing the amendment on the political situation in Poland, which is currently not favourable for legislation and putting new acts into effect. This is also the main reason why the largest cities incline towards a tender system, which is especially dictated by the investment program to be executed before the European Football Championships Euro Possible scenario The draft act of the Ministry of Infrastructure indicates that railway stations railway stations may be taken over free of charge by municipalities, staroste offices or marshall s offices. The draft will be subject to social consultations next week. Local governments will be able to file railway takeover applications with the PKP once the act enters into force next year. The railway company will not be able to refuse, even if the assets transferred free of charge, such as the Central Railway Station, is worth approximately one billion zloty. However, on one condition self governments will have to take care of the order and technical state of the station. Local governments will be able to apply for funds for modernization and additional funding for railway stations from EU funds. Modernization of railway stations is possible also in the case of Public and Private Partnership. 12 / 45

13 Ekologiczne osiedla i idea zrównoważonego rozwoju w Polsce i za granicą W krajach europejskich idea zrównoważonego rozwoju ma dłuższą tradycję i rozwija się bardziej dynamicznie niż w Polsce. Inicjatywa ta w naszej rzeczywistości pojawia się powoli. Prym w tym zakresie wiodą samorządy, a nieliczne firmy stosujące w swoich inwestycjach rozwiązania nawiązujące do koncepcji zrównoważonego rozwoju wykorzystują to raczej jako element strategii marketingowej, budowy wizerunku lub w charakterze ekstrawaganckich dodatków do luksusowych apartamentów. Ekologiczne rozwiązania w budownictwie Rozwiązania ekologiczne w Polsce na masową skalę zaczęto stosować wraz z pojawianiem się unijnych funduszy dofinansowujących rozbudowę systemów kanalizacji, oczyszczalni ścieków czy budowę nowoczesnych stacji uzdatniania wody np.: za pomocą promieniowania UV. Na poziomie samorządów wdrożenia ekologiczne mają już znaczny udział dzięki wsparciu Unii Europejskiej i dotacjom rządowym. Na świecie idee proekologiczne w budownictwie są stosowane już od wielu lat na dużo szerszą skalę i bardzo śmiałe projekty w tej dziedzinie są już realizowane. Na południu Europy kolektory słoneczne do podgrzewania wody czy baterie słoneczne są masowo stosowane w budownictwie wielorodzinnym jaki i jednorodzinnym od wielu lat. Barcelona postanowiła promować inwestycje wykorzystujące odnawialne źródła energii i zmniejszenie emisji dwutlenku węgla o 20% w ciągu dziesięciu lat. Powstała linia szybkiej kolei łączącej Barcelonę z Madrytem, oszczędzająca czas przejazdu i zużycie energii. Popularnością cieszy się system wynajmu rowerów miejskich. Za pomocą karty miejskiej można skorzystać z jednego z 3000 należących do miasta rowerów i dostać się do dowolnego miejsca korzystając z gęstej sieci ścieżek rowerowych. W wielu miastach na świecie wprowadza się systemy komunikacji zbiorowej zużywające mniej energii i emitujące mniej szkodliwych substancji do atmosfery. W Sztokholmie około 50 autobusów jest zasilanych biogazem, powstającym w wyniku fermentacji odpadów, a do roku 2010 planowane jest zwiększenie tej liczby do 200. W centrach miast powstają duże strefy bez samochodów lub ze znacznym ograniczeniem ruchu i wysokimi opłatami wjazdu, jak np. w Londynie. 4% energii dla Kopenhagi pochodzi z farm wiatrowych powstałych na zasadzie partnerstwa publiczno-prywatnego. W Reykjaviku większość energii pochodzi ze źródeł odnawialnych: z hydroelektrowni i źródeł geotermalnych. Podobne rozwiązanie zastosowano też na Podhalu, jednak na dużo mniejszą skalę. W Chicago w inwestycji Near North Apartments zastosowano innowacyjne rozwiązanie montując Elektrownię wiatrową na dachu. Samo urządzenie przypomina w kształcie tunel aerodynamiczny. W Niemczech, Danii czy Stanach Zjednoczonych farmy wiatrowe lub słoneczne produkują już energię na skalę masową, zaopatrując całe osiedla. Promowanie, wspieranie zielonych inicjatyw przez samorządy otwiera drogę dla podobnych inicjatyw ze strony deweloperów, tworząc przestrzeń dla tego typu rozwiązań, oraz oczekiwanie wśród potencjalnych klientów, szukających biur do wynajęcia czy miejsca do zamieszkania. W przedsięwzięciach deweloperów zaczęto stosować nowoczesne systemy zarządzania ener- gią, wykorzystanie wód opadowych czy energii słonecznej w segmencie biurowym oraz najdroższych apartamentowcach. Powoli technologie proekologiczne zaczynają przenikać również do tańszego budownictwa. W inwestycji Klonowa Aleja na Targówku w Warszawie zastosowano zwiększoną izolacyjność ścian oraz baterie słoneczne zamontowane na dachu. W Feliz Residence deweloper planuje dodatkowo instalację recyclingu wody deszczowej. W apartamentowcu Złota 44 montowany jest system zarządzania oświetleniem, system odzyskiwania ciepła z wody, a użycie odpowiednich materiałów i system kontroli obecny w każdym apartamencie pozwolą na zredukowanie zużycia energii. W Warszawie planowany jest wieżowiec biurowy przy placu Grzybowskim, w którego bryle zaprojektowano miejsca na elektrownie wiatrowe, które będą dodatkowym źródłem energii. Projekt bardzo przypomina budowany obecnie w Guangzhou w Chinach Pearl River Tower, w którym wiatr wykorzystywany jest w turbinach wiatrowych zainstalowanych w bryle wieżowca. Podobne rozwiązanie z powodzeniem działa dziś w Bahrain World Trade Center. Zrównoważony rozwój W języku potocznym pojęcie zrównoważonego rozwoju zyskuje w zależności od kontekstu nieco inne znaczenia: często używane jest jako synonim zachowań proekologicznych, zaś w środowiskach biznesowych jest utożsamiane z sukcesem i innowacyjnością. Musimy pamiętać, że zasada zrównoważonego rozwoju nie obejmuje tylko rozwiązań ekologicznych, ale wyraża się w całokształcie harmonijnej koegzystencji człowieka w środowisku naturalnym, rozumianym jako wdrażanie projektów i rozwiązań prowadzących do trwałego rozwoju społeczno-gospodarczego, w którym następuje proces integrowania działań politycznych, gospodarczych i społecznych, z zachowaniem równowagi przyrodniczej oraz trwałości podstawowych procesów przyrodniczych. Celem tych działań jest zagwarantowanie możliwości zaspokajania podstawowych potrzeb poszczególnych społeczności lub obywateli zarówno współczesnego pokolenia, jak i przyszłych pokoleń. W Polsce zasada zrównoważonego rozwoju zyskała rangę konstytucyjną - została zapisana w art. 5 konstytucji RP. W dokumentach Narodów Zjednoczonych (Oświadczenie z Rio, World Charter for Nature, Stockholm Conference 1972) definicja zrównoważonego rozwoju Ziemi rozumiana jest jako rozwój zaspokajający podstawowe potrzeby wszystkich ludzi, a jednocześnie dbający o ochronę, zachowanie i odnowę zdrowia i integralności systemów ekologicznych 13 / 45

14 Ziemi, bez ryzyka, że potrzeby przyszłych pokoleń nie będą mogły być zaspokojone, a granice wytrzymałości Ziemi zostaną przekroczone. Używając języka ekonomii, można powiedzieć, że zgodnie z ideą zrównoważonego rozwoju społeczeństwo powinno żyć w miarę możliwości "z odsetek", a nie "z kapitału". Zrównoważony rozwój oznacza, że wzrost gospodarczy prowadzi do zwiększania spójności społecznej (w tym m.in. zmniejszania rozwarstwienia społecznego, wyrównywania szans, przeciwdziałania marginalizacji i dyskryminacji) oraz podnoszenia jakości środowiska naturalnego poprzez m.in. ograniczanie szkodliwego wpływu produkcji i konsumpcji na stan środowiska, ochronę zasobów przyrodniczych. Nowe ekologiczne miasta Pod Katowicami TUP S.A. planuje budowę samowystarczalnego i ekologicznego miasteczka od podstaw. W miasteczku Siewierz zaprojektowano domy jednorodzinne jak i zabudowę szeregową, wille miejskie i kamieniczki. Inwestycja jest ulokowana nad brzegiem zalewu, gdzie powstanie hotel oraz przystań dla łodzi. Dywersyfikacja funkcji usługowych, mieszkaniowych i biurowych nawiązuje do idei zrównoważonego rozwoju. Przy rynku powstaną sklepiki, kawiarnie, punkty usługowe, a także kościół. Zarezerwowano również miejsce dla szkół i przedszkoli. Projekt zakłada realizację nowego miasteczka jako miasta ekologicznego. Celem jest ograniczenie negatywnego wpływu inwestycji na środowisko przy równoczesnej poprawie obecnego stanu środowiska naturalnego. Przewidziano budowę własnego ujęcia wody i stacji uzdatniania. Powstaną dwa obiegi wody: jeden ze studni głębinowej, drugi z odzyskanej wody deszczowej służącej do nawadniania ogrodów i do celów sanitarnych. W drugim obiegu znajdzie się również odzyskana woda pochodząca z naturalnej oczyszczalni ścieków. Zasadniczy proces oczyszczania będzie się odbywać o naturalny filtr roślinny. Następnie ścieki oczyszczone będą kierowane do stawu denitryfikacyjnego zamieszkanego przez ryby i płazy. Dzięki temu uda się zamknąć obieg wody i uniknie się osuszania terenu. Wyeliminowany zostanie także spływ zanieczyszczeń do wód powierzchniowych i zostanie ograniczone negatywne oddziaływanie na wody gruntowe. Strefa zieleni nadbrzeżnej będzie chronić zbiornik wodny przed zanieczyszczeniami. W ramach projektu przewidziano instalację kolektorów słonecznych do produkcji ciepłej wody, podłączenie kominków do instalacji grzewczych, wykorzystanie obrotowych ogniw fotogalwanicznych i elektrowni wiatrowych do produkcji elektryczności. Bioelektrownia będzie wykorzystywać materiał z osadnika gnilnego oczyszczalni jako paliwo do produkcji energii elektrycznej i cieplnej. Rozwiązania architektoniczne obejmują stosowanie naturalnych, przyjaznych środowisku lokalnych materiałów budowlanych takich jak drewno, kamień, szkło. Usytuowanie i ukształtowanie budynków uwzględnia maksymalizację wykorzystania energii słonecznej. Innym rozwiązaniem jest wykorzystanie zielonych dachów, dzięki którym uzyskuje się wyrównanie dopływu wód deszczowych i poprawę ich jakości. Dotacje unijne W myśl unijnego priorytetu 4 Programu Infrastruktura i Środowisko przedsiębiorcy mogą otrzymać dotacje na proekologiczne inwestycje. Takie dodatkowe udogodnienia jak kolektory słoneczne wspomagające ogrzewanie wody w budynkach, moduły fotowoltaiczne zasilające silniki bram i okien połaciowych. Przewidziano środki unijne na np. instalacje odsiarczania spalin, urządzenia odpylające, oczyszczalnie ścieków przemysłowych, projekty zagospodarowania odpadów czy też projekty zgodne z wymogami BAT (ang.: Best Available Technology najlepsza dostępna technika). Nowością są fundusze na inwestycje recyclerów oraz na wdrażanie w firmach systemów zarządzania środowiskowego. Tak więc Strategia Lizbońska* uzupełniona podczas szczytu Rady Europejskiej w Goeteborgu w 2001 r. o nowy element związany z ochroną środowiska i osiąganiem zrównoważonego i trwałego rozwoju znajduje swoje zastosowanie w formie funduszy UE, a szczytne idee koncepcji zrównoważonego rozwoju maja duże szanse wdrożeniowe w postaci projektów przyjaznych dla ludzi, środowiska i rozwoju gospodarczego. *Strategia Lizbońska: program społeczno-gospodarczy Unii Europejskiej, który ma na celu stworzenie do 2010 r. na terytorium Europy najbardziej konkurencyjnej i dynamicznej gospodarki na świecie, opartej na wiedzy, zdolnej do długotrwałego rozwoju, tworzącej większą liczbę lepszych miejsc pracy oraz charakteryzującej się większą spójnością społeczną. Uchwalona została w 2000 roku podczas szczytu Rady Europejskiej w Lizbonie. 14 / 45

15 Environmentally friendly housing estates and the concept of sustained development in Poland and abroad The concept of sustained development has a longer tradition in European countries and is developing more dynamically than in Poland. This initiative is slowly appearing in our reality. Local governments are leaders in this area, and the few companies that apply solutions referring to the concept of sustained development in their investments are taking advantage of this rather as an element of the marketing strategy, creating their image or as extravagant additions to luxury apartments. Environmentally friendly solutions in the building industry Environmentally friendly solutions in Poland began to be applied on a mass scale along with the appearance of EU funds financing the development of sewage systems, sewage refineries or constructions of modern treatment plants e.g.: through UV radiation. On the level of local governments, environmentally friendly implementations already have considerable share, thanks to European Union support and government grants. Pro-ecological ideas have been applied in the international building industry for many years on a much broader scale and very bold projects have been realized in this discipline already. In the south of Europe, solar collectors for heating water, or solar batteries have been applied in multi-family buildings and one-family houses for many years. Barcelona decided to promote investments utilizing renewable sources of energy and reducing the emission of carbon dioxide by 20% within ten years. A high-speed railway linking Barcelona to Madrid has been constructed, saving transport time and consumption of energy. The system of renting metropolitan bicycles is also popular. It is possible to use one of 3000 bicycles belonging to the city using a city transport card, and to get anywhere taking advantage of the well-developed network of bicycle paths. In many cities in the world, collective communication systems are being introduced, which use less energy and emit less harmful substances into the atmosphere. Around 50 buses in Stockholm run on biogas, generated as a result of waste fermentation, and this number is planned to increase to 200 by the year Large zones with no entry for cars or with considerable traffic limits and high entrance fees are being developed in centres of towns, e.g. in London. 4% of energy in Copenhagen comes from wind farms developed on the basis of public and private partnership. The majority of energy in Reykjavik comes from renewable sources: hydroelectric plants and geothermal sources. A similar solution was also applied in the Tatra Highlands but on a much smaller scale. An innovative solution of assembling a wind power station on the roof was applied in the Near North Apartments investment in Chicago. The shape of the device resembles a wind tunnel. In Germany, Denmark or the United States of America, wind or solar farms already produce energy on a mass scale, supplying whole housing estates. Promoting and supporting green initiatives by the governments opens the way for similar initiatives by developers, creating space for this type of solutions, and expectations among prospective clients looking to hire offices or places for residence. Developers started to apply modern systems of managing energy, using rain water or solar energy in office segments and the most expensive apartments. Pro-ecological technologies are also slowly starting to penetrate inexpensive building industry. In the investment Klonowa Aleja in Targówek in Warsaw, increased wall isolation and solar batteries installed on the roof have been applied. In the Feliz Residence, the developer plans a rainwater recycling installation. In the apartment building on Zlota 44 a lighting management system and system of heat regeneration from water is installed, and using suitable materials and the control system present in every apartment will allow reducing energy consumption. In Warsaw, an high-rise office building is planned near the Grzybowski square, in which wind power stations have been designed as an extra source of energy. The project closely resembles that being currently built in Guangzhou in China - Pearl River Tower, in which wind is being utilized in wind turbines installed in the mass of the high-rise building. A similar solution operates successfully in the Bahrain World Trade Centre. Sustained development The concept of sustained development in popular language has a different meaning depending on the context: it is often used as a synonym of pro-ecological behaviours whereas in business environments it is identified with success and innovative character. We have to remember that the principle of sustained development does not only include environmentally friendly solutions, but expresses itself in the entirety of harmonious coexistence of a person with the natural environment, as implementation of projects and solutions leading to durable social-economic development, in which an integration process occurs of political, economic and social actions, with a maintenance of natural balance and durability of basic natural processes. The purpose of such activities is to guarantee the chance of satisfying the basic needs of particular communities or citizens of both contemporary and future generations. The principle of sustained development gained constitutional rank in Poland and are noted in art. 5 of the Constitution. In the documents of the United Nations (Declaration from Rio, World Charter for Nature, Stockholm Conference 1972) the definition of sustained development of the World is understood as "development providing for the basic needs of all people, while simultaneously looking after protection, behaviour and restoration of health and integrity of the World s environmentally friendly systems, without the risk that the needs of future generations will not be satis- 15 / 45

16 fied, and the limits of durability of the Earth will be exceeded". In the language of economy, it can be stated that in accordance with the idea of sustained development, the society should live "on interest" rather than "on capital", whenever possible. Sustained development increased social coherence (including amongst others, reducing social stratification, aligning chances, counteracting marginalization and discrimination) and raising the quality of the natural environment through, among other things limiting the harmful influence of production and consumption on the state of the environment, protection of natural resources. New environmentally friendly towns Near Katowice, TUP S.A. is planning the construction of a selfsustaining and environmentally friendly country town from basics. There are single-family homes, semi-detached houses, metropolitan villas and multi-family residences designed in the town of Siewierz. The investment is located near the border of the bay, where a hotel and wharf will be built. Diversification of service, housing and office functions refers to the idea of sustained development. Little stores, cafes, shops as well as a Church will be built near the market. A space has also been reserved for schools and kindergartens. The project assumes the realization of a new town as an environmentally friendly town. The aim is to limit the negative impact of the investment on the environment with a simultaneous improvement in the present state of the natural environment. The construction of its own water intake and conversion station is foreseen. Two water circulations will be built: one from a deepwater well, the other from retrieved rainwater serving to water gardens and for sanitary purposes. In the second circulation there will also be water retrieved from the natural refinery of sewage. The basic cleaning process will occur on a natural vegetable filter. Then cleaned sewage will be directed to a joint denitrification pond inhabited by fish and amphibians. Thanks to this it will be possible to close the circulation of water and avoid drying of the area. The flow of pollution to surface water will also be eliminated and the negative influence on subterranean water will be limited. The zone of waterside greenerywill protect the water tank from pollution. Installing solar collectors was foreseen within the scope of the project, in order to produce warm water, connect fireplaces to heating installations, using revolving photogalvanic links and wind power stations for the production of electricity. The bio-power plant will utilize material from the septic settling tank of the refinery, as fuel for the electric and thermal production of energy. Architectural solutions include applying natural, environmentally friendly local building materials such as wood, stone, glass. The location and formation of buildings considers the maximization of using solar energy. Another solution is the application of green roofs, thanks to which an alignment of rainwater inflow is achieved and the improvement in their quality is obtained. EU subsidies In accordance with the EU priority no. 4 - Infrastructure and Environment, entrepreneurs can obtain subsidies for pro-ecological investments. Such extra facilities like solar collectors assisting water heating in buildings, photovoltaic modules supplying engines of gates and roof windows. EU financial resources were foreseen for e.g. fume desulphurization installations, dust removal devices, refineries of industry sewage, projects of utilising waste or projects consistent with BAT requirements (eng.: Best Available Technology). Funds for recycling investments and implementing environment management systems in companies are a novelty. And so the Lisbon Strategy* completed during the peak of the European Council in Goeteborg in 2001 with a new element connected with environmental protection and achieving a balanced and durable development, is applied in the form of EU funds, and laudable ideas of the concept of balanced development have big implementation chances in the form of projects friendly to people, environments and economic development. *Lisbon Strategy: A social-economic programme of the European Union, which aims to create the most competitive and dynamic economy in the territory of Europe before 2010, based on knowledge, capable of long-term development, creating a bigger number of better work places and characterized by increased social coherence. It was passed in the year 2000 during the peak of the European Council in Lisbon. 16 / 45

17 Finansowanie mezzanine Rynek finansowania mezzanine w odniesieniu do nieruchomości jest w Polsce stosunkowo słabo rozwinięty. Z reguły podmioty, które oferują tzw. finansowanie pośrednie koncentrują się na tradycyjnych obszarach wykorzystania tego typu instrumentów, a więc głównie jako narzędzia wspomagającego akwizycje, wykupy managerskie oraz działania pre-ipos (w zakresie dofinansowania spółek przed ich planowanym wejściem na giełdę). Tym nie mniej, finansowanie mezzanine, ze względu na swoją elastyczność, może być z powodzeniem wykorzystywane również w branży nieruchomości. Myślenie o finansowaniu pośrednim ma bowiem sens w każdym przypadku, gdy dostęp podmiotu realizującego zyskowny w założeniach projekt inwestycyjny do tradycyjnego długu bankowego jest ograniczony (np. ze względu na wysokie wymogi odnośnie posiadania wkładu własnego lub brak odpowiednich aktywów, na którym mogłoby nastąpić zabezpieczenie kolejnego kredytu bankowego). Finansowanie mezzanine stanowi instrument pośredni między finansowaniem długiem a finansowaniem kapitałem własnym. W zakresie finansowania przedsiębiorstw jest ono elementem pośrednim pomiędzy nadrzędnym długiem bankowym (senior secured debt) a kapitałem własnym. Powszechnie znane są ograniczenia finansowania dłużnego w przypadku standardowego kredytu banki kierują się głównie możliwością uzyskania zabezpieczeń na aktywach, żądając ponadto od przedsiębiorcy wkładu własnego, którego poziom zależy w dużej mierze od aktualnej kondycji gospodarki. Mezzanine finance daje zaś możliwość finansowania bez ustanawiania zabezpieczeń na aktywach, przy oparciu kalkulacji dostawcy kapitału na możliwościach generowania przychodów przez dany projekt. W Europie mezzanine finance przybiera najczęściej formę zakupu przez podmiot finansujący obligacji wyemitowanych przez przedsiębiorcę pragnącego pozyskać dodatkowe środki. Transakcja taka jest jednak najczęściej uzupełniana o instrumenty zwiększające stopę zwrotu z inwestycji uzyskiwaną przez podmiot finansujący na wypadek powodzenia danego przedsięwzięcia. Najbardziej ogólnie można mezzanine finance określić jako środki pożyczone przedsiębiorcy na realizację jego zamierzenia inwestycyjnego, traktowane przez podmiot finansujący jako długo podwyższonym ryzyku, zapewniające udział w zyskach w przypadku jego powodzenia danego projektu. Mezzanine finance spełnia zwykle trzy podstawowe warunki: - jest to dług niezabezpieczony na aktywach przedsiębiorstwa, - łączy elementy kapitału obcego i własnego - oraz charakteryzuje się odroczonym terminem spłaty kapitału. Finansowanie mezzanine jest zwykle podporządkowane wobec innych długów, w szczególności zwykłych kredytów bankowych, a zabezpieczeniem są przeważnie wyłącznie przyszłe przepływy pieniężne. Wyróżnia się następujące podstawowe typy instrumentów mezzanine finance (choć elastyczność tego finansowania pozwala na znacznie większą liczbę kombinacji): obligacje zamienne na akcje, obligacje z warantem, obligacje dyskontowe oraz tzw. PIK bonds. Założeniem dwóch pierwszych typów instrumentów jest zaoferowanie podmiotowi finansującemu uzyskania możliwości przyszłego udziału w kapitale własnym emitenta w zamian za obniżenie kosztów bieżącej obsługi obligacji. Obligacje zamienne na akcje są obligacjami o relatywnie niskim oprocentowaniu, przy czym nominał obligacji zamiast wykupu zamieniany jest ostatecznie na akcje emitenta. Obligacje z warantem charakteryzują się tym, że ich nominał spłacany jest na koniec okresu finansowania, a dodatkowo obligatariusz ma prawo zakupu akcji emitenta tych obligacji po określonej z góry cenie. Do finansowania projektów mezzanine używa się również innych instrumentów, tak pomyślanych, aby zminimalizować koszty ich obsługi w pierwszych okresach po emisji, kiedy potrzeby kapitałowe emitenta są z reguły najwyższe (tzw. instrumenty reduced cash-flow ). Są to głównie tzw. zero bonds, w przypadku których emitent spłaca całą kwotę zadłużenia jednorazowo (wraz z odsetkami) w momencie wymagalności obligacji oraz obligacje dyskontowe, które nabywane są przez obligatariuszy poniżej ich wartości nominalnej. Ponadto, zastosowanie znajdują tutaj również tzw. PIK bonds (pay in kind bonds), będące obligacjami, których odsetki są wypłacane w formie bezgotówkowej, a mianowicie w postaci nowych obligacji. Podsumowując: finansowanie mezzanine wydaje się w wielu przypadkach godnym rozważenia instrumentem, zapewniającym środki na realizację niestandardowego projektu inwestycyjnego, który może generować duże zwroty. Co najistotniejsze, finansowanie to jest dostępne również dla podmiotów nie posiadających w danym momencie zdolności kredytowej w tradycyjnym rozumieniu tego słowa. 17 / 45

18 Mezzanine financing The mezzanine financing market is relatively weakly developed in Poland in relation to the real estate. Usually, entities offering mezzanine financing concentrate on traditional areas of using such instruments, i.e. mainly in the form of tools supporting acquisition, managers buyout and pre-ipos activities (in the scope of additional funding for companies prior to their launch on the stock exchange). However, due to its flexibility, mezzanine financing may be successfully applied in the real estate sector. Mezzanine financing makes sense always when the access of the entity, which executes a profitable investment, to the traditional bank loan is limited (e.g. due to high requirements regarding own contribution, or the lack of sufficient assets to secure the bank loan). Mezzanine financing constitutes an instrument positioned between debt financing and equity financing. In terms of financing enterprises, this type of financing constitutes an indirect element between the senior secured debt and equity. The limitations of the debt financing are well known in case of a standard loan, banks are mainly driven by the possibility to obtain security on assets, in addition requesting the entrepreneur to make own contribution, the level of which largely depends on the current economic situation. Mezzanine financing offers the possibility of obtaining financing without establishing a security on assets, simultaneously basing the calculation of the supplier s capital on potential revenues of the given project. In Europe, mezzanine financing usually takes the form of a purchase, by the financing entity, of the bonds issued by the entrepreneur wanting to gain additional funds. Such transaction is usually supplemented with instruments increasing the rate of return on the investment, obtained by the financing entity, in the case of successful undertaking. In general, mezzanine financing may be defined as funds lent to the entrepreneur for the execution of the investment, treated as a high-risk debt by the financing entity, ensuring a share in profits in case of a successful undertaking. Mezzanine financing usually fulfils three basic conditions: - it is a non-asset backed debt, - combines the elements of foreign capital and equity, - and it is characterized with a deferred payment date in relation to the principal amount. Mezzanine financing is usually subordinated to other debts, in particular ordinary bank loans, and the security usually consists of future cash flow only. There are three basic types of Mezzanine Finance instruments (although the flexibility of this type of financing allows for a much larger number of combinations): bonds convertible to stocks, warranty bonds, discount bonds and the so-called PIK bonds. The assumption regarding the first two types of instruments is offering to the financing entity the possibility to gain future shares in the equity of the issuer in exchange for reduction in the bonds handling costs. Bonds convertible to shares are bonds with a relatively low interest rate, whereas nominal bonds are converted to the issuer s shares, rather than bought out. The distinct feature about warranty bonds is that their nominal capital is paid off at the end of the financing period, and in addition the bond holder is entitled to purchase the issuer s shares at the fixed price. Other instruments are also applied to finance mezzanine projects, in order to minimize the handling costs during the first period after the issuance, when capital needs of the issuer are usually at their highest (the so-called reduced cash-flow instruments). These include the so-called zero bonds, in case of which the issuer repays the debt in one-off payment (including interest) on the due date of bonds, and discount bonds purchased by bond holders below the nominal value. In addition, the pay-in-kind bonds are also applied, where the interest is disbursed through a non-cash method, i.e. in the form of new bonds. Summing up: mezzanine financing in many cases seems an instrument worth considering, ensuring funds for execution of a non-standard investment project, which may generate high returns. What s most significant, this type of financing is available for entities without the traditional creditworthiness. 18 / 45

19 Nieruchomości: jakie zmiany czekają podatników? Przedsiębiorców dokonujących transakcji nieruchomościowych zainteresują zapewne zmiany przewidziane w projektach nowelizacji przepisów podatkowych. W szczególności mowa tu o podatku od towarów i usług (VAT). Pewne udogodnienia dla podatników wynikają także z projektu nowelizacji Ordynacji podatkowej. Po okresie wakacyjnym rządowe projekty zmian ustaw podatkowych zostaną, jak można oczekiwać, rozpatrzone przez Sejm. Zmiany w opodatkowaniu VAT nieruchomości używanych Nowe przepisy zmienią zasady opodatkowania VAT nieruchomości zbywanych po ich pierwszym zasiedleniu. Obecnie ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży po pierwszym zasiedleniu korzystają jedynie obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części. Po zmianach zwolnienie będzie dotyczyło dostaw wszelkich budynków, budowli lub ich części dokonywanych po pierwszym zasiedleniu. Zwolnienie nie znajdzie jednak zastosowania, jeżeli między pierwszym zasiedleniem obiektu a jego dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata. Podatnicy zbywający nieruchomości po ich pierwszym zasiedleniu będą mieli możliwość dokonania wyboru opodatkowania tego rodzaju transakcji. Przewidziano dla nich bowiem możliwość rezygnacji ze zwolnienia z VAT. Aby zrezygnować ze zwolnienia dostawy nieruchomości z VAT należy spełnić klika dodatkowych warunków. W szczególności zarówno dostawca jak i nabywca nieruchomości muszą być zarejestrowanymi podatnikami VAT. Ponadto muszą oni przed dostawą złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie zawierające m.in. planowaną datę dostawy nieruchomości. Także nieruchomości zbywane w okresie krótszym niż 2 lata po ich zasiedleniu będą w niektórych przypadkach korzystały ze zwolnienia z VAT. Warunkiem zwolnienia jest brak prawa odliczania VAT w stosunku do tych obiektów, a także brak ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej, które to ulepszenia uprawniały do odliczania VAT naliczonego. W przypadku niespełnienia tego ostatniego warunku zwolnienie będzie miało zastosowanie, jeżeli ulepszane obiekty były wykorzystywane co najmniej 5 lat do czynności opodatkowanych. Zwolnienie dostawy nieruchomości z VAT wiąże się z zapłatą przez kupującego podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Należy zatem przypuszczać, że przedsiębiorcy będą preferowali rezygnację ze zwolnienia z VAT, jeżeli kupującemu przysługuje prawo odliczenia VAT z faktury za dostawę nieruchomości. Użytkowanie wieczyste a VAT W projekcie nowelizacji zaplanowano zrównanie z dostawą towarów oddania gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego. Kwestia opodatkowania prawa użytkowania wieczystego podatkiem VAT budzi obecnie wiele kontrowersji. Organy podatkowe traktowały to świadczenie powszechnie jak usługę do uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 stycznia 2007 (I FPS 1/06), w której świadczenie to uznano za mające charakter dostawy towarów. Proponuje się także odrębne uregulowanie momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku oddania gruntu do użytkowania wieczystego. Będzie on powstawał w dniu otrzymania całości lub części zapłaty, nie później niż z upływem terminu płatności poszczególnych opłat. Zwrot VAT dla przedsiębiorców przed rozpoczęciem sprzedaży Po wejściu w życie nowych przepisów również podmioty niedokonujące czynności opodatkowanych VAT będą miały prawo do zwrotu VAT naliczonego na rachunek bankowy. Jest to zmiana szczególnie istotna dla podmiotów nabywających nieruchomości na cele inwestycyjne, np. deweloperów, którzy obecnie zmuszeni są czekać z wnioskiem o zwrot VAT do momentu wykazania pierwszej czynności opodatkowanej. Zniesienie współodpowiedzialności za zaległości podatkowe zbywcy nieruchomości W rządowym projekcie nowelizacji Ordynacji podatkowej proponuje się zniesienie regulacji ustanawiającej solidarną odpowiedzialność nabywcy za zaległości podatkowe zbywcy aktywów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Odpowiedzialność taka ciążyłaby po zmianach jedynie na nabywcy przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jeśli planowane zmiany wejdą w życie, podmiot nabywający majątek przedsiębiorcy np. grunt czy budynek nie będzie musiał występować do organów podatkowych właściwych dla zbywcy o wystawienie zaświadczenia o wysokości zaległości podatkowych i nie będzie za takie ewentualne zaległości odpowiadał. Proponowane zmiany byłyby zatem korzystne dla inwestorów. 19 / 45

20 Real Estate what changes await the tax-payers? Entrepreneurs conducting real estate transactions will be interested in the changes foreseen by draft amendments of tax regulations. In particular, with respect to the value added tax (VAT). Certain facilities for tax-payers also result from the draft amendment of the Tax Ordinance. After the holiday season, it is expected that Government drafts of tax amendments will be reviewed by the Sejm. Changes in VAT taxation of second-hand real properties New regulations will change the rules of VAT taxation of properties sold after the firs settlement. Currently, only residential buildings or parts thereof are subject to the VAT exemption on sale after the initial settlement. After the changes, the exemption will apply to delivery of all buildings, structures or parts thereof after the initial settlement. However, the exemption will not be applied if the period between the initial settlement and the delivery of the facility is less than 2 years. Tax-payers who sell the property after its initial settlement will be able to choose the form of taxation for this transaction, since they have the possibility to resign from the VAT exemption. In order to resign from the VAT exemption on delivering a real property, certain additional conditions must be fulfilled. In particular, both the supplier and the buyer of the real property have to be registered VAT tax-payers. In addition, they have to present the head of the tax office with a joint statement including, among others, the planned delivery date of the real property. Moreover, properties sold within a period shorter than 2 years after the settlement will be subject to the VAT exemption in some cases. The condition for applying the exemption is the lack of the right to deduct the VAT in relation to these facilities, and the lack of improvements exceeding 30% of the initial value of the real property, which improvements entitled to deduct the input VAT. In the case of non-performance of this last condition, the exemption can be applied if the improved facilities were utilized for at least 5 years from the taxed activity. Perpetual usufruct and the VAT The draft amendment foresees level the supply of goods with granting perpetual usufruct of land and the disposal of the right of perpetual usufruct. The issue of taxing the perpetual usufruct with the VAT currently raises a lot of controversies. Tax authorities have treated this performance as a general service, until the issuance of the resolution of the Supreme Administrative Court dated 8 January 2007 (I FPS 1/06), where this service was regarded as having the character similar to supply of goods. It is also proposed to separately determine the moment in which tax duty arises, in the case of granting the perpetual usufruct of land. The tax obligation will arise on the day of receiving the whole or part of the payment, not later than upon the expiry of the due date form particular fees. VAT return for entrepreneurs before commencing the sale After new regulations enter into force, entities that do not conduct VAT-taxed activities will also be entitled to the return of input VAT to their bank account. This is a significant change for entities purchasing real properties for investment purposes, e.g. developers, who are currently forced to wait with their application for VAT return until the first taxed activity occurs. Cancelling joint liability for tax arrears of the seller of the real property The government s draft amendment of the Tax ordinance foresees the abandonment of the regulation establishing joint and several liability of the buyer for the tax arrears of the seller of the assets connected with the conducted business activity. After the amendment, such liability would be incurred only by the buyer of the enterprise or an organized part thereof. If the planned changes enter into force, the entity that purchases the property of the entrepreneur e.g. land or building, would not have to apply to tax authorities applicable to the seller to issue a certificate on the amount of tax arrears amount and would not be responsible for such possible arrears. Therefore, proposed changes would be beneficial for investors. The exemption of the real property from the VAT is connected with the buyer s payment of the tax on civil law transactions (PCC) in the amount of 2% of the marketable value of the real property. It should therefore be assumed that entrepreneurs will prefer to resign from the VAT exemption if the buyer is entitled to deduct the VAT on the invoice for the delivery of the property. 20 / 45