Real Facts APRIL Commercial Real Estate in Poland A Practical Guide to Legal and Regulatory Issues

Transkrypt

1 APRIL 2007 Real Facts Commercial Real Estate in Poland A Practical Guide to Legal and Regulatory Issues Nieruchomości komercyjne w Polsce Praktyczny przewodnik po przepisach i regulacjach prawnych B A N K A U S T R I A C R E D I T A N S T A L T R E A L E S T A T E I N F O R M A T I O N S

2 Awards: 2005 and 2006 Bank Austria Creditanstalt has received the Award for Excellence in International Real Estate in Austria by Euromoney, The British financial magazine. Imprint: Publisher and copyright holder: Bank Austria Creditanstalt AG, 1030 Vienna, Vordere Zollamtsstraße 13, 1010 Vienna, Am Hof 2, Edited by: Bank Austria Creditanstalt Real Estate department; Bank Austria Creditanstalt Public Relations department Responsible for the content: CMS Reich-Rohrwig Hainz and CMS Cameron McKenna Printed by: Ueberreuter Graphics: Horvath Grafik Design Publications service: tel.: +43 (0) , ext (answering machine), fax: +43 (0) , ext , April 2007 Disclaimer: Despite careful research and the use of reliable sources, Bank Austria Creditanstalt and CMS cannot assume liability for the completeness or accuracy of the information given herein. This publication does not constitute an offer or solicitation of an offer. 2 Commercial Real Estate in Poland, April 2007

3 Commercial Real Estate in Poland A Practical Guide to Legal and Regulatory Issues Commercial Real Estate in Poland, April

4 Contents Full Range of Real Estate Services Ownership and Other Interests in Real Estate Parties Who can own real estate? Ownership What types of ownership are there? Landlord and tenancy law What are the key features? Restitution claims What claims can be brought against a real estate owner? Procedure of a Real Estate Transaction Procedure What are the steps in a sale and purchase transaction? Other common contract terms What other provisions does a real estate sale contract commonly contain? Brokers What is the broker s role? Property under construction How can the purchaser be protected? Registration and notarisation of real estate What are the basic requirements? Permits, Planning and Environment Permit What permits are required for the use and occupation of real estate? Zoning and planning law What are the basic principles? Environmental What are the common environmental issues? Finance, Taxes and Insurance Financing How is a real estate transaction financed? Security over real estate How is security over real estate created and protected? Taxes What are they and who pays them? Fees What are they and who pays them? Subsidy and promotion What kind of promotion measures for the purchase or development of real estate are there? Insurance What insurance will the parties effect and when does the insurance risk pass to the purchaser?...13 Contacts...14 All information is available in Polish Your Gate to Central and Eastern Europe Commercial Real Estate in Poland, April 2007

5 Full Range of Real Estate Services Dear entrepreneurs, Bank Austria Creditanstalt is UniCredit Group s gateway to the East. As such, we can offer our customers the largest and densest bank network in Central and Eastern Europe, consisting of more than 3,000 branches and offices. Some 65,000 employees already serve 25 million customers in 17 countries in the region. If you have any questions, our real estate specialists in the International Real Estate Finance department, Bank Austria Credit - anstalt s competence centre for international cross-border customers, and their colleagues at the local network banks will be happy to assist you in reaching the most profitable decisions. As the leading provider of real estate financing in Austria and in Central and Eastern Europe, Bank Austria Creditanstalt offers you a comprehensive range of real-estate-related services, from proj - ect financing through property valuation all the way to portfolio management. In addition to the nationwide BA-CA sales network in Austria, one of your key benefits as a customer is access to the growth markets of Central, Eastern and South East Europe through our area specialists. We hope that you find this guide helpful and informative! Sincerely, In order to provide you with an ideal basis for assessing and completing cross-border real estate transactions and to give you a clear overview of the pertinent legal and general conditions in the countries of this region, Bank Austria Creditanstalt has teamed up with one of the most respected law offices in Europe, CMS Reich-Rohrwig Hainz, to prepare and regularly update this brochure for you. This guide covers the most important legal regulations governing real estate transactions, and also provides information on acquiring property ownership and on other relevant topics. Regina Prehofer Head of Corporates Division Bank Austria Creditanstalt Reinhard Madlencnik Head of Real Estate Bank Austria Creditanstalt Commercial Real Estate in Poland, April

6 Ownership and Other Interests in Real Estate 1. Ownership and Other Interests in Real Estate 1.1. Parties Who can own real estate? Any individual or legal entity may own real estate. Legal entities include the State Treasury, limited liability and joint stock companies, state-owned enterprises, foundations, societies and other entities, which are granted legal personality by the law. In addition, real estate may be owned by certain entities without legal personality but which can legally be the subject of rights and obligations, e.g. registered partnerships or limited partnerships. Under Polish law, it is possible for several people to be owners of the same real property in one of two forms of co-ownership. The default form is co-ownership in shares (e.g. two co-owners holding a half share of the property each). This form is typical for most commercial relationships. The other form is joint co-ownership, which exists only if provided for by law or by a specific legal act, and is prevailing in relationships between spouses. There are restrictions on the ownership of real estate by foreign nationals or companies. This issue is regulated separately in the Act on the Acquisition of Real Estate by Foreigners, dated 24 March Based on this Act, prior to acquiring land in Poland, a foreigner is obliged to obtain a permit issued by the Ministry of Internal Affairs and Administration (MOI). A property sale agreement executed without the required MOI permit is deemed to be null and void. Pursuant to the Act, the following entities are deemed to be foreigners: a citizen of a foreign country; a legal person with his seat outside Poland; an entity without legal personality but with legal capacity with its seat outside Poland, incorporated under foreign law by the person specified under either 1 or 2; and a legal person or commercial company without legal personality but with legal capacity with its seat in Poland, that is controlled directly or indirectly by the entities specified under either 1, 2 or 3. However, acquisition of real estate in Poland by citizens and entrepreneurs from the European Economic Area (EEA) does not require an MOI permit with the exception of purchase of certain protected types of property mentioned in the Act (agricultural land, forests and second homes). Please note that the above rules are also applicable to the right of perpetual usufruct, which is a right in property whose scope is very close to that of full ownership. Perpetual usufruct is discussed in more detail in section Ownership What types of ownership are there? Ownership is the broadest right in property, enjoying full constitutional protection. Public owners of real estate (State Treasury, local authorities, other public bodies) are not privileged over private ones. Under the Civil Code, the owner may, within the limits specified by law (e.g. planning law) and the principles of community life to the exclusion of others, use a property in accordance with the social and economic purpose of his right (i.e. the ownership is limited by the limits of reasonable use), and collect benefits and other income from that property. One of the most important property interests in land, specific to Poland, is the right of perpetual usufruct (użytkowanie wieczyste). Its scope is very close to that of full ownership. The concept of the right of perpetual usufruct arises from the historical reluctance of the state to hand over control of properties to full private ownership. Perpetual usufruct has now become a strong and stable right in property. Perpetual usufruct may only be created on land belonging to the State Treasury or local authorities. Once created, it can be inherited, transferred to third parties and encumbered (mortgage, easements, usufruct). The perpetual usufructee is the owner of buildings and other constructions erected on the land. In com- 6 Commercial Real Estate in Poland, April 2007

7 parison with the wide powers granted to the holder of the perpetual usufruct, the owner of the land (the State Treasury or the local authority) is substantially restrained in its powers. It cannot encumber the property or sell it to an entity other than the holder of perpetual usufruct. Only the holder of the perpetual usufruct is entitled to use and collect income from the land. One of the fundamental differences between perpetual usufruct and ownership is that perpetual usufruct is supposed to be created for a defined purpose (e.g. the development of a project) as set out in a contract. If the perpetual usufructee breaches these provisions of the contract, it may lead to an increase of the annual fees, or even the termination of the contract. Another fundamental difference is that a perpetual usufruct is created for a specified term (40 to 99 years depending on the purpose of its creation). If the perpetual usufructee demands an extension within five years before the scheduled termination date, the owner must extend the term, unless there are serious social reasons for not doing so. The perpetual usufructee may also demand an extension earlier if developments are planned on the land, which will be depreciated over a period longer than the remaining term of the right Landlord and tenancy law What are the key features? There are two basic contractual rights allowing the use of a property: a lease (Najem), granting the right to use the object; and a lease (Dzierżawa), granting the right to use and collect income from the object. Both contracts may be entered into for a definite or indefinite period of time. With respect to contracts entered into for a definite period of time, the law stipulates the statutory maximum terms of these contracts, which is 10 years with respect to Najem and 30 years with respect to Dzierżawa. After the lapse of their statutory maximum terms, both contracts transform into agreements for indefinite periods of time. Both contracts expire at the end of their terms. In the case of a contract entered into for an indefinite period, each party may terminate the agreement by providing notice of termination. This shall be given some time earlier (as defined in the contract or statute). In exceptional cases, a lease agreement may be terminated without the need to comply with the prescribed terms of notification (e.g. if the tenant fails to pay the rent for two payment periods). Upon the creation of a right of perpetual usufruct by virtue of contract, the perpetual usufructee is obliged to pay an initial fee amounting from 15 % to 25 % of the value of the land. Thereafter, he pays annual fees of 3 % of the land value. The percentage of those fees may be lower in certain specific cases, for example in relation to some non-profit organisations, for historic monuments, or for tourism purposes. The annual fee may be increased from time to time by a competent authority (by way of a fee update ) in the case that the value of the land increases, and this is acknowledged within the valuation prepared by a surveyor. Upon termination of a perpetual usufruct contract, the perpetual usufructee loses his right, and the land (together with the buildings and other improvements) is taken over by the owner. The owner is, however, obliged to reimburse the perpetual usufructee for the current market value of the buildings and other improvements legally made on the land. Please note that the rights and obligations of tenants of residential accommodation are additionally regulated by the Act on the Protection of Tenants Rights and Housing Resources of Communes Restitution claims What claims can be brought against a real estate owner? Restitution claims are a result of the nationalisation processes under communist Poland. There is no reprivatisation law currently in force that is able to solve this problem, and restitution claims progress through individual court cases. There are ongoing discussions on a draft reprivatisation law with respect to real estate in Warsaw. As far as the situation of real estate in Warsaw is concerned, all Warsaw properties were municipalised i.e. seized by the City of Warsaw on the basis of the Warsaw Decree of The Warsaw Decree, while municipalising the land, granted previous owners a right to claim a perpetual lease (dzierżawa wieczysta) or a right to build (prawo zabudowy) with respect to remaining buildings or buildings that were destroyed, but capable of being rebuilt. Those rights were unified in 1961 and were Commercial Real Estate in Poland, April

8 Procedure of a Real Estate Transaction transformed to the right of perpetual usufruct. Unresolved applications or applications resolved contrary to the provisions of the Warsaw Decree are currently the most common reasons for reestablishing the rights of previous owners (or their successors) to their properties, or for paying compensation. However, the real estate may be securely acquired, provided that the buyer acted in good faith, i.e. the buyer did not know, despite due diligence, about any restitution claims. 2. Procedure of a Real Estate Transaction 2.1. Procedure What are the steps in a sale and purchase transaction? In dealings between individuals, a notary usually prepares the sale contract. In business relationships, notaries often accept drafts that have been first negotiated and agreed between the parties (and prepared by themselves, or, more often, by their attorneys). Nevertheless, notaries remain legally responsible for the validity of the sale contract. A preliminary contract is usually signed first, to allow the buyer to raise funds or to collect all information relating to the property and conduct the pre-completion searches including searches at the land and mortgage register. The contracts (both preliminary and final) are executed before a notary. The notary states all the costs (his own fee, court fee and stamp duty). However, if value added tax is due, it is included in the price and paid by the buyer to the seller who is then responsible for settling it with the tax office. The transfer of property and the registration of a new owner do not depend on the payment of the price (transfer of ownership of real property must not be conditional). Polish regulations make it sometimes quite difficult to sign a deed and pay the price at the same moment (unless the price is paid in cash into the hands of the seller). The reason for this is that the notaries consider reading out the contract and signing the deed as one whole that must not be interrupted by any other act (e.g. payment between reading the contract and signing it). Payment is therefore made before or after the acquisition of the property. This inconvenience is now remedied by various means, e.g. escrow accounts (sometimes held by notaries) or direct payment of a bank loan to the seller. The time frame to complete a sale transaction depends on various practical issues, such as the availability of the notary, or bank formalities in the case of debt financing, etc. It is reasonable to say that a notary needs a one-week notice in order to prepare the deed (provided that all the necessary documents have been delivered). The interval between the preliminary contract and the final one may range from two weeks to several months. The registration of the title is usually the most timeconsuming element, but this depends on the court. In Warsaw, where most land and mortgage registry books have already been converted into electronic form, the registration should not be longer than one month Other common contract terms What other provisions does a real estate sale contract commonly contain? Each contract (or declaration) concerning the creation or transfer of an in rem right to real property needs to be a notarial deed in order to be valid. A notarial deed is signed immediately after an oral hearing in the presence of the parties and the notary. The concept of a preliminary contract exists and is very popular in Poland. A preliminary agreement must include the essential contents of the final agreement in order to be valid. In the case of the preliminary purchase agreement, these are details of the property, which is the subject of the sale and the purchase price. 8 Commercial Real Estate in Poland, April 2007

9 If preliminary purchase agreements are not notarised, then if one of the parties withdraws, the other party may claim only damages as compensation (basically limited to costs related to negotiations). If, however, the preliminary purchase agreement was signed in the form of a notarial deed, then it is possible to claim specific performance. The future purchaser s claim to buy the property may be registered in the land and mortgage register, which is most common in business dealings (especially if the period for the conclusion of the final sale is long). In an individual-to-individual sale, it is far less common. There are no official forms for sale contracts in Poland. However, standard drafts are used by notaries in typical repetitive transactions such as the sale and purchase of apartments or houses. The Civil Code provides a list of forbidden clauses in transactions between commercial entities and individuals (consumers). This list also applies to real estate transactions carried out by developers who sell flats or residential properties to individuals based on standard form purchase contract Brokers What is the broker s role? Brokers in Poland, also referred to as surveyors or agents, generally fall into three categories: Valuation; Management; Real estate agents. They are employed by any party to any transaction involving real estate. Save for some limited exceptions, all real estate brokers are obliged to hold a professional license and professional indemnity insurance. Real estate agents are involved in most property transactions. In transactions appertaining to residential real estate, the Polish market developed a widely criticised practice where the agent represents both parties, who each pay him a separate fee. In transactions relating to commercial properties and high-end residential real estate, the agents represent only one party. Surveyors provide two kinds of valuations one for public purposes called a valuation statement (operat szacunkowy), and a second informal valuation for current operations. Management agents provide complex, professional-standard management services. A broker s role may include: Acting for a seller to find a buyer for a property, including marketing the property for sale (real estate agents); Acting for a landlord to find a tenant for a leasehold property, including marketing the property (real estate or management agents); Acting for a buyer to find a property to buy (real estate agents); Acting for a tenant to find a property to lease (real estate agent); Acting for any party to a transaction drafting and negotiating heads of terms (real estate or management agents); Preparing heads of terms for documenting and liaising with lawyers (real estate or management agents); Valuing a client s existing and target properties (surveyors); and Day-to-day management of property owned by clients, including managing maintenance programmes and landlord and tenant work (management agents) Property under construction How can the purchaser be protected? The contractor may order a performance bond to be issued either by an insurance company or a bank in favour of the purchaser. The bond guarantees to the purchaser the performance of the contract in accordance with its terms Registration and notarisation of real estate What are the basic requirements? There are two parallel types of land register in Poland: the land and mortgage register (księga wieczysta), registering titles and encumbrances, maintained by the courts; and the land register (ewidencja gruntów i budynków), whose main purpose is to describe the physical features and the use of the land and buildings. The land and mortgage register is kept by special divisions of district courts for the relevant territory. It includes a description of the property and registered titles and encumbrances. The long-term target of the land and mortgage register system is to have all properties registered. Traditional hard copy registers are now being converted into electronic registers ( virtual, accessible only through computer work- Commercial Real Estate in Poland, April

10 Permits, Planning and Environment stations). The conversion of all land and mortgage registers will probably take several years. For the time being, electronic land and mortgage registers are available in around 121 out of 347 courts. The land and mortgage register is divided into four sections. The first section contains a physical description of the property and lists the dominant rights attached to the property (e.g. granted easements). In section two, the owner (and perpetual usufructee, where appropriate) is specified. Section three contains all encumbrances other than mortgages (easements, usufructs, leases, pre-emption rights, etc). It also includes restrictions on disposals, such as warning notices (e.g. enforcement proceedings, or the status of the register not being in conformity with the actual legal status). Section four contains mortgages. Certain rights are created or, as the case may be, transferred upon registration (e.g. perpetual usufruct, mortgage, etc). The sequence of registration determines the ranking of the rights. Registered rights rank higher than unregistered ones. According to the principle of public faith of mortgage registers, everybody may rely on the contents of the land and mortgage register with respect to registered rights. A good faith purchaser of a registered right acquires this right in the form described in the mortgage register and from the registered holder of the right (even if such person did not actually hold it). It should also be noted that there is a legal presumption of good faith in Polish civil law, i.e. the burden of proof is on the party questioning good faith. The land and mortgage registers are publicly available for inspection by everyone including persons with no legal interest in the property. 3. Permits, Planning and Environment 3.1. Permit What permits are required for the use and occupation of real estate? Under Polish law, the following main administrative decisions are relevant to development and use of property: zoning permit (if there is no zoning plan for the area to be developed) establishing the main criteria for the development; building permit (approving the detailed design of the development); occupancy certificate allowing for use of the building following construction (for certain simple structures only notification about the intention to use is required); and demolition permit (allowing for the demolition of buildings). Additionally, certain additional decisions, studies and permits should be obtained during the process of obtaining these permits. Permits are personal, but the building and demolition permits as well as the zoning permits are transferable subject to certain conditions specified by law Zoning and planning law What are the basic principles? The zoning situation in Poland is regulated by the Zoning and Planning Law, which came into force in Pursuant to the above act, all zoning plans adopted before 1 January 1995 expired on 1 January As a result only 20 % of territory in Poland (and about 14 % of Warsaw) is now covered by zoning plans. A zoning plan needs to be voted on by a city council. If the site is not covered by a zoning plan, a zoning permit must be granted before submitting the building documentation. The law makes the distinction between zoning permits for public de- 10 Commercial Real Estate in Poland, April 2007

11 velopments and those for private schemes. Private planning permits are much more difficult to obtain and are subject to a number of conditions such as securing the media connections and ensuring architectural compliance with neighbouring developments Environmental What are the common environmental issues? In general, Polish environmental regulations are based on two principles. The first is that the polluter pays. The person who causes environmental pollution bears the costs of removing the effects of that pollution. According to the second principle, the holder of polluted real estate is liable for its remediation. Real estate is regarded as polluted if the permitted concentration of a harmful substance has been exceeded. There are over 50 substances taken into account. The definition of polluted real estate does not include groundwater. Local authorities keep a register containing information concerning the polluted land. The register is updated annually. The authorities are authorised to inspect real estate periodically. A person who becomes the holder of polluted real estate bears responsibility for its remediation from the day of taking possession. Holders who do not remedy the real estate are liable to fines. Remediation consists of returning the condition of the ground to the state required by the relevant quality standard. There are three main types of real estate corresponding to three standards of quality. There are two main practical implications of the environmental regulations. Firstly, because of potential remediation costs, pollution of real estate results in its depreciation. Secondly, it is therefore important that the acquisition of real estate is preceded by an accurate inspection of its environmental condition (an environmental audit). 4. Finance, Taxes and Insurance 4.1. Financing How is a real estate transaction financed? The principal ways in which real estate acquisition is financed are: Through the purchaser s own cash resources or general corporate banking facilities; By using the capital value of the property to raise specific finance secured on the property; A typical security package will involve the grant of a mortgage over the real estate itself, together with a supporting registered pledge over all of the other assets of the purchaser; Sale and leaseback used sporadically; and Raising finance by bond/debenture stock issue so far only very few companies have decided to adopt this route. PPP (public private partnership) no significant project has yet been financed through this type of scheme Security over real estate How is security over real estate created and protected? In Poland, there is currently only one in rem security on real property a mortgage. The lending bank almost never agrees to finance real property without this type of security. In real estate financing transactions, the following types of mortgage are used: ordinary contractual mortgages (used when the exact amount of the loan is already known); and capped mortgages (hipoteka kaucyjna) (used when the facility is made up to a certain maximum amount). Both types may also be used in what is called a joint mortgage (hipoteka łączna), which is one mortgage (either ordinary or capped) encumbering several real estate properties. Commercial Real Estate in Poland, April

12 Finance, Taxes and Insurance A mortgage may be established either in the form of a notarial deed or through a written statement of the lender (Polish-based bank only). So far, it has been the practice in the market that, in real estate transactions, mortgages are established in the form of notarial deeds. It is a matter of negotiation whether a condition precedent for the draw-down of the facility is the filing of a motion to register the mortgage or the actual registration. Usually it is the filing. At the same time, the lending bank(s) may require that a gap insurance agreement be entered into for the purpose of insuring the event where the court refuses to register the mortgage. The capped mortgage is the most common in the market. The speed of registration of a mortgage depends on the court. In big cities, it may take several months, in smaller cities, a week. Mortgages in favour of banks have registration priority according to the courts internal by-laws. If the process is in serious delay, it may help to address an acceleration motion to the President of the court. The courts are gradually introducing an electronic mortgage register system, which substantially shortens the registration period. A mortgage is an accessory security (its existence depends on the existence of the underlying debt). The Polish legal system does not yet recognise any non-accessory securities (land charge), but a law is being drafted to introduce such a concept Taxes What are they and who pays them? The level of notary fees depends on various factors; in particular, on the value (price) of the property, but also on the parties (e.g. private or public bodies) and the category of the property (e.g. agricultural or commercial). They are subject to statutory tariffs and are calculated based on regressive rates with caps. Particular costs are as follows: Notary fees These are the fees for preparing the notarial deed. There are two different types of rates. For most documents signed by the notary, rates are agreed with the notary and are capped at a level equal to six times the average salary (PLN 13,200). The second type of rates is fixed fees (at very low levels PLN 20 50) for certain simple acts. Value added tax is added to notarial fees at the rate of 22 % for ownership or perpetual usufruct. Registration fees Any motions to the land and mortgage register and pledge register are subject to fixed court fees from PLN 60 (e.g. a motion to create a land and mortgage register for a property) up to PLN 200 for registration of the ownership, perpetual usufruct, mortgage or a registered pledge. Transfer taxes The transfer of real estate may be subject to either value added tax (VAT) or tax on civil transactions. VAT will apply if a business entity makes the sale, unless the property fulfils certain conditions (the building is considered used, or the land is not developed or zoned for development). Sales made by individuals not conducting business activities are not subject to VAT. The base rate of Polish VAT is 22 %, but a 7 % rate applies in certain cases (e.g. sale of apartments). If the sale of real property is not subject to VAT, it is subject to tax on civil transaction at the rate of 2 % in case of sale of land, buildings and perpetual usufruct right. The sale of agricultural properties is subject to exemption from the above taxes. The notary is responsible for the collection of tax on civil transaction and registration fees. VAT is paid directly by the buyer to the seller who then settles it with the tax office. Real estate tax Land, houses and their parts are subject to real estate tax, payable by owners, perpetual usufructees, and autonomous holders of the real estate. The tax is based on the area (in case of land) or useable area (in case of buildings) of the real estate concerned. The rate of the tax is defined by the city council but there is a statutory cap. Agricultural land and forests are subject to agricultural or forest tax, as appropriate. Perpetual usufruct fee see above section 1.2. Agents fees An agent s commission for residential property may range from 2.9 % to 3.5 % of the value of a property and usually the agents receive commission from both sides of the transaction. In some cases, when the value of residential property is over 50,000, it may be possible to negotiate the agent s fee. For commercial transactions the fee is negotiated individually in each case Fees What are they and who pays them? See above section Subsidy and promotion What kind of promotion measures for the purchase or development of real estate are there? Depending on the purpose of the purchase or the development and the status of the company, the purchase or development may be partially financed from the European structural funds (such as those available within the programme ZPORR 3), pro- 12 Commercial Real Estate in Poland, April 2007

13 vided that the purchase or development is closely connected to the financed project. The aim of the programme is to support any projects contributing to regional development. The purchaser needs to file an appropriate motion together with prescribed attachments to the relevant authority. The motion is furthermore inspected by the authority Insurance What insurance will the parties effect and when does the insurance risk pass to the purchaser? Before a sale is contemplated, insurance is generally the responsibility of the owner of the freehold interest in a property. However, where such property is the subject of a lease or the property is a leasehold interest, the terms of the lease will prescribe which party has responsibility to insure. It is common for landlords to insure rather than tenants. Whatever the length of the lease, the tenant will generally insure the contents of the property belonging to the tenant and in some cases certain parts of the property for which the tenant is contractually responsible. The insuring party should have a fully comprehensive buildings insurance policy to protect the structure and fixtures and fittings of the property in the event of damage or destruction by any of a comprehensive list of insured risks, such as storm, lightning, fire and water damage. The policy may also cover additional special heads of cover such as subsidence, heave, earthquake and, if available, terrorism. Insurance policies concerning real property are transferable on sale. Termination options are defined in insurance policies general terms and conditions. There are situations where legal due diligence cannot determine conclusively whether title to a given piece of land can be challenged by third parties and where full certainty would only be assured by a final court verdict. In all such cases it is possible to obtain title insurance, offered by specialised firms acting in the Polish market. Where a sale is taking place, timing of the transfer of risk is normally prescribed by the sale agreement, otherwise transfer occurs simultaneously with the execution of the sale agreement. Commercial Real Estate in Poland, April

14 Contacts Contacts Bank BPH, Poland Commercial Real Estate Finance Area Marek Koziarek Towarowa St. 25 A, PL Warsaw tel.: fax: Bank Austria Creditanstalt, Austria Real Estate Finance, for cross border activities: Teresa Dreo Vordere Zollamtsstraße 13, A-1030 Vienna tel.: +43(0) fax: +43(0) or Gabor Somogyi Vordere Zollamtsstraße 13, A-1030 Vienna tel.: +43(0) fax: +43(0) CMS is the alliance of major independent European law firms providing clients with a full range of legal and tax services based on a thorough understanding of their business. Operating in 47 business centres around the world, CMS has over 575 partners, more than 2,000 legal and tax advisers and a total complement of over 3,800 staff. CMS Cameron McKenna Dariusz Greszta Sp.k. was established Please contact: Alex Doughty, Partner, CEE Coordinator CEE M UK M alex.doughty@cms-cmck.com Andrew Kozlowski, Partner tel.: fax: andrew.kozlowski@cms-cmck.com The following other countries have been featured in this series Austria Croatia Hungary Russia Slovakia Turkey Bulgaria Czech Republic Romania Serbia Slovenia Ukraine All country brochures are available in two versions (English and the respective language of the country or in German only) and can be downloaded from the BA-CA web site ( under Corporate Customers Financing Real Estate. 14 Commercial Real Estate in Poland, April 2007

15 Nieruchomości komercyjne w Polsce Praktyczny przewodnik po przepisach i regulacjach prawnych Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień

16 Cuprins Informacje w języku angielskim Szeroki wachlarz usług w zakresie nieruchomości Prawo własności oraz inne regulacje dotyczące nieruchomości Podmioty prawa własności kto może być właścicielem nieruchomości? Prawo własności rodzaje prawa własności Regulacje dotyczące dzierżawy/najmu cechy charakterystyczne Roszczenia reprywatyzacyjne jakie roszczenia mogą zostać wniesione przeciwko właścicielowi nieruchomości? Postępowanie przy transakcjach, których przedmiotem jest nieruchomość Procedura etapy transakcji kupna i sprzedaży Inne postanowienia umowne jakie inne postanowienia zawiera zwykle umowa dotycząca nieruchomości? Pośrednicy jaką pełnią rolę? Nieruchomość w fazie zabudowy w jaki sposób chroniony jest zleceniodawca/właściciel nieruchomości? Rejestry nieruchomości podstawowe zasady Pozwolenia, planowanie przestrzenne i ochrona środowiska Zezwolenia jakie zezwolenia wymagane są na korzystanie z nieruchomości? Prawo o zagospodarowaniu przestrzennym główne zasady Ochrona środowiska podstawowe kwestie Finansowanie, podatki i ubezpieczenie Finansowanie w jaki sposób transakcja jest finansowana? Zabezpieczenie na nieruchomości w jaki sposób jest ustanawiane i jak funkcjonuje? Podatki jakie i kto je płaci Opłaty jakie i kto je płaci? Dopłaty i zachęty jakie są stosowane sposoby zachęcania do kupna nieruchomości i ich zabudowania? Ubezpieczenie jakiego rodzaju ubezpieczenia są stosowane przez strony i kiedy ryzyko ubezpieczeniowe przechodzi na nabywcę?...25 Kontakt...27 Your gate to Central and Eastern Europe Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007

17 Szeroki wachlarz usług w zakresie nieruchomości Szanowny przedsiębiorco! Bank Austria Creditanstalt stanowi w ramach Uni Credit Group instytucję o znaczeniu węzłowym dla działalności grupy w Europie Wschodniej. Nasi klienci mogą korzystać z usług największej i najlepiej rozwiniętej sieci bankowej w Europie Środkowej i Wschodniej pracowników zatrudnionych w ponad placówek banku zlokalizowanych w 17 krajach obsługuje obecnie już 25 milionów klientów. Jako jedna z wiodących instytucji na rynku finansowania nieruchomości w Austrii oraz Europie Środkowej i Wschodniej, Bank Austria Creditanstalt oferuje wszystkim zainteresowanym klientom bogaty wachlarz usług w tym zakresie, począwszy od finansowania projektu i wyceny nieruchomości, a kończywszy na zarządzaniu portfelem. Ważnym atutem banku jest nie tylko rozbudowana sieć placówek w Austrii, lecz również bezpośredni dostęp do wszystkich rynków wzrostu w Europie Środkowej, Wschodniej i Południowo-Wschodniej, dostęp z którego dzięki specjalistom naszego banku skorzystać mogą również i Państwo. Mając na celu zapewnienie doskonałej obsługi transgranicznych transakcji nieruchomościowych oraz pragnąc ułatwić Państwu zrozumienie czynników od których są one uzależnione, Bank Austria Creditanstalt wspólnie z renomowaną europejską firmą prawniczą CMS Reich-Rohrwig Hainz przygotował niniejszą, stale akutalizowaną, broszurę. Prezentuje ona najważniejsze przepisy prawne dotyczące transakcji nieruchomościowych oraz wyczerpujące informacje na temat kwestii własnościowych oraz innych specjalistycznych zagadnień z dziedziny nieruchomości. Jeżeli mają Państwo jakiekolwiek pytania, nasi specjaliści z działu International Real Estate Finance Banku Austria Creditanstalt oraz centrum kompetencji dla międzynarodowych klientów transgranicznych, jak i pracownicy krajowych placówek banku z wielką przyjemnością osobiście udzielą Państwu wsparcia w procesach decyzyjnych. Życzymy ciekawej i pouczającej lektury Regina Prehofer Członek zarządu Bank Austria Creditanstalt Reinhard Madlencnik Dyrektor Departamentu Nieruchomości Bank Austria Creditanstalt Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień

18 Prawo własności oraz inne regulacje dotyczące nieruchomości 1. Prawo własności oraz inne regulacje dotyczące nieruchomości 1.1. Podmioty prawa własności kto może być właścicielem nieruchomości? Właścicielem nieruchomości może być każda osoba fizyczna lub prawna. Osobami prawnymi są m.in. Skarb Państwa, spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjne, przedsiębiorstwa państwowe, fundacje, stowarzyszenia i inne jednostki organizacyjne, którym przepisy prawne przyznają osobowość prawną. Ponadto nieruchomości mogą być przedmiotem własności jednostek organizacyjnych, które nie posiadają osobowości prawnej, ale które z mocy prawa mogą być podmiotem praw i obowiązków np. spółki partnerskie lub spółki komandytowe. Zgodnie z prawem polskim własność nieruchomości może przysługiwać wspólnie kilku osobom w jednej z dwóch rodzajów współwłasności. Częściej spotykaną formą jest współwłasność w częściach ułamkowych (np. dwaj współwłaściciele, z których każdy posiada udział równy połowie nieruchomości). Forma ta stanowi formę charakterystyczną dla większości stosunków gospodarczych. Drugą formą współwłasności jest współwłasność łączna, która może wynikać jedynie z ustawy lub czynności prawnej, a przeważa w stosunkach pomiędzy małżonkami. Nieruchomość może być przedmiotem własności obywateli państw obcych lub obcych spółek, z zastrzeżeniem pewnych ograniczeń. Kwestia ta została uregulowana odrębnie w ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zgodnie z tą ustawą nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta bez wymaganego zezwolenia MSWiA jest nieważna. Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest: osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego; osoba prawna mająca siedzibę za granicą; nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych; lub osoba prawna lub spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej ale posiadająca zdolność prawną, mająca siedzibę na terytorium Polski, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty wymienione w pkt 1, 2 lub 3. Jednakże nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami z państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego nie wymaga uzyskania zezwolenia z wyjątkiem przypadków nabycia pewnych chronionych rodzajów nieruchomości, wskazanych w tejże ustawie (nieruchomości rolne, lasy, tzw. drugie domy). Powyższe zasady odnoszą się również do prawa użytkowania wieczystego, które stanowi prawo do gruntu o treści zbliżonej do prawa własności. Prawo użytkowania wieczystego zostanie poddane bardziej szczegółowej analizie w punkcie 1.2. poniżej Prawo własności rodzaje prawa własności Prawo własności stanowi najszersze prawo do rzeczy i podlega pełnej konstytucyjnej ochronie. Podmioty prawa własności należące do sektora finansów publicznych (Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, inne podmioty publiczne) nie są uprzywilejowane w stosunku do podmiotów należących do sektora prywatnego. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, w granicach określonych przez ustawy (np. przez ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym) i zasady współżycia społecznego, właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz pobierać pożytki i inne przychody z rzeczy. Jednym z najistotniejszych praw do gruntu, charakterystycznym dla Polski, jest prawo użytkowania wieczystego, którego treść jest dosyć zbliżona do treści prawa własności. U źródeł instytucji użytkowania wieczystego leży historyczna niechęć Skarbu Państwa do przekazywania gruntów położonych 18 Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007

19 na obszarach miast we własność prywatną. Z czasem użytkowanie wieczyste stało się silnym i stabilnym prawem do gruntu. Tylko grunty należące do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste. Prawo to, raz ustanowione, jest dziedziczne, zbywalne i może zostać obciążone na rzecz osoby trzeciej (hipoteką, służebnością, użytkowaniem). Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie stanowią własność użytkownika wieczystego. W przeciwieństwie do szerokiego zakresu praw przyznanych użytkownikowi wieczystemu, prawa właściciela gruntu (Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego) są istotnie ograniczone. Nie może on zarówno obciążyć jak i zbyć gruntu na rzecz podmiotu innego niż użytkownik wieczysty. Nadto, wyłącznie użytkownik wieczysty ma prawo do używania gruntu i pobierania z niego pożytków. Jedna z zasadniczych różnic pomiędzy prawem własności a prawem użytkowania wieczystego polega na tym, iż użytkowanie wieczyste zostaje ustanowione w określonym celu wskazanym w umowie (np. wzniesienie na gruncie budynków). Używanie gruntu przez użytkownika wieczystego w sposób sprzeczny z umową o ustanowienie użytkowania wieczystego, może prowadzić do podwyższenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, a nawet do rozwiązania umowy przez właściciela gruntu. organ (w drodze tzw. aktualizacji opłaty) w przypadku wzrostu wartości nieruchomości potwierdzonej wyceną sporządzoną przez rzeczoznawcę. W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego użytkowanie wieczyste wygasa, a grunt (razem z budynkami i innymi urządzeniami) przechodzi na własność właściciela gruntu. Jednak - że właściciel ma obowiązek wypłacić użytkownikowi wieczystemu wynagrodzenie za wzniesione przez niego zgodnie z umową budynki i urządzenia odpowiadające ich wartości rynkowej Regulacje dotyczące dzierżawy/najmu cechy charakterystyczne Istnieją dwa zasadnicze stosunki zobowiązaniowe pozwalające na używanie nieruchomości: najem, pozwalający na używanie nieruchomości; oraz dzierżawa pozwalająca na używanie nieruchomości i pobieranie z niej pożytków. Obie umowy mogą zostać zawarte na czas oznaczony lub nieoznaczony. W stosunku do umów zawartych na czas oznaczony Kodeks cywilny przewiduje maksymalny czas trwania umowy, który wynosi 10 lat w przypadku najmu i 30 lat w przypadku dzierżawy. Po upływie powyższych terminów umowy te przekształcają się w umowy zawarte na czas nieoznaczony. Inną zasadniczą różnicę w stosunku do własności stanowi fakt, iż użytkowanie wieczyste zostaje ustanowione na określony czas (od 40 do 99 lat, w zależności od przeznaczenia). W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego terminu użytkownik wieczysty może żądać jego przedłużenia, a właściciel może tego odmówić tylko ze względu na ważny interes społeczny. Użytkownik wieczysty może wystąpić także wcześniej z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzowania zamierzonych na gruncie inwestycji jest dłuższy niż czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Z reguły, za ustanowienie użytkowania wieczystego pobiera się pierwszą opłatę, która wynosi od 15 % do 25 % wartości gruntu. Ponadto użytkownik wieczysty uiszcza roczne opłaty w wysokości 3 % wartości gruntu. Wysokość stawki procentowej tej opłaty może być w niektórych przypadkach niższa, przykładowo gdy użytkowanie wieczyste zostaje ustanowione na rzecz organizacji niezarobkowej, pod budowę obiektów historycznych lub na działalność turystyczną. Wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego może zostać czasem podwyższona przez właściwy Obie umowy wygasają po upływie czasu, na który zostały zawarte. W przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony każda ze stron może wypowiedzieć umowę. Wypowiedzenie powinno zostać dokonane z zachowaniem oznaczonego terminu wypowiedzenia (określonego w ustawie lub w umowie). Wyjątkowo umowa najmu/dzierżawy może zostać wypowiedziana bez zachowania terminu wypowiedzenia (np. gdy najemca nie zapłaci czynszu za dwa okresy płatności). Prawa i obowiązki lokatorów budynków mieszkalnych zostały dodatkowo uregulowane przez ustawę o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy Roszczenia reprywatyzacyjne jakie roszczenia mogą zostać wniesione przeciwko właścicielowi nieruchomości? Roszczenia reprywatyzacyjne są reminiscencją procesów nacjonalizacyjnych przeprowadzonych w Polsce w okresie komunizmu. Obecnie nie istnieje żadna ustawa reprywatyzacyjna, która prowadziłaby do generalnego załatwienia tej kwestii, a roszczenia repry- Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień

20 Prawo własności oraz inne regulacje dotyczące nieruchomości watyzacyjne są przedmiotem indywidualnych procesów sądowych. Projekt uregulowań reprywatyzacyjnych dotyczący nieruchomości warszawskich jest przedmiotem dyskusji władz Warszawy. Grunty warszawskie zostały skomunalizowane, tzn. przejęte na własność przez m.st. Warszawę, na podstawie tzw. Dekretu Warszawskiego z 1945 roku. Dekret Warszawski komunalizując grunty przyznawał jego poprzednim właścicielom prawo żądania ustanowienia dzierżawy wieczystej lub prawo zabudowy w odniesieniu do pozostających budynków lub budynków, które zostały wprawdzie zniszczone, ale nadawały się do odbudowy. Prawa te zostały ujednolicone w 1961 roku i ustawowo przekształcone w prawo użytkowania wieczystego. Podania o ustanowienie praw do budynków, które nie zostały rozpatrzone albo zostały rozpatrzone w sposób sprzeczny z postanowieniami Dekretu Warszawskiego mogą być obecnie przedmiotem roszczeń reprywatyzacyjnych poprzednich właścicieli lub ich następców prawnych, żądających przywrócenia ich praw do nieruchomości lub przyznania odszkodowania. Jednakże nabywca nabywa prawo własności nieruchomości, jeśli działa w dobrej wierze, przykładowo, gdy nabywca nie wiedział pomimo przeprowadzonego rozpoznania o istnieniu roszczeń reprywatyzacyjnych. 2. Postępowanie przy transakcjach, których przedmiotem jest nieruchomość 2.1. Procedura etapy transakcji kupna i sprzedaży. W stosunkach pomiędzy osobami fizycznymi to notariusz zwykle przygotowuje umowę sprzedaży za same strony. Natomiast w stosunkach gospodarczych, notariusze zwykle akceptują projekt umowy, który był przedmiotem negocjacji i uzgodnień stron (i został przygotowany przez nie lub częściej przez ich pełnomocników). Pomimo to, notariusze ponoszą odpowiedzialność za zawarcie ważnej umowy nabycia nieruchomości. W pierwszym etapie zostaje zwykle podpisana umowa przedwstępna, co pozwala nabywcy zgromadzić środki i informacje dotyczące nieruchomości oraz przeprowadzić końcowe rozpoznanie włącznie z badaniem ksiąg wieczystych. Zarówno umowa przedwstępna jak i umowa przyrzeczona zostają zawarte w formie aktu notarialnego. Notariusz ustala wszelkie koszty (taksę notarialną, opłatę sądową i podatek od czynności cywilnoprawnych). Jednakże należny podatek VAT jest wliczany w cenę i płacony sprzedającemu, który ma następnie obowiązek podatkowy uregulować należności we właściwym urzędzie skarbowym. Przejście prawa własności i wpis do księgi wieczystej nowego właściciela nie jest uzależnione od zapłaty ceny (zgodnie z Kodeksem cywilnym przejście prawa własności nieruchomości nie może nastąpić pod warunkiem). Nadto, prawo polskie utrudnia jednoczesne podpisanie aktu notarialnego i zapłacenie ceny (z wyjątkiem sytuacji, w której cena jest płatna gotówką do rąk sprzedającego). Wynika to z tego, iż notariusze uznają odczytanie aktu notarialnego i jego podpisanie za czynność, która nie może zostać przerwana przez żaden inny akt (np. płatność po między odczytaniem aktu i jego podpisaniem). Dlatego tez zapłaty ceny dokonuje się albo przed albo po przeniesieniu prawa własności. Ta niedogodność jest obecnie minimalizowana przez różne środki: przykładowo, rachunki powiernicze (których posiadaczami są czasem notariusze) lub bezpośrednią zapłatę ceny ze środków uzyskanych z kredytu. Czas potrzebny na sfinalizowanie transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości uzależniony jest od wielu praktycznych czynników takich jak dostępność notariusza lub formalności bankowe w przypadku finansowania transakcji przez bank. Rozsądne jest przyjęcie, że notariusz potrzebuje jednego tygodnia na przygotowanie aktu notarialnego (pod wa runkiem, że wszystkie niezbęd- 20 Nieruchomości komercyjne w Polsce, kwiecień 2007