Dziennik Polski, Kraków, 14.X.1999 Kto wygra z fałszerzami?

Transkrypt

1 Dziennik Polski, Kraków, 14.X.1999 Kto wygra z fałszerzami? Z sędzią Andrzejem Struzikiem, wiceprezesem Sądu Okręgowego w Krakowie, rozmawia Ewa Kopcik Prokuratura prowadzi obecnie postępowania w sprawie sprzedaży przez oszustów ponad 20 krakowskich kamienic. Wiele z nich zdążyło ponownie zmienić właścicieli, a zapis ustawy o księgach wieczystych i hipotece może skutecznie uniemożliwić ich odzyskanie. Rada Izby Notarialnej w Krakowie nie zgadza się z zarzutami w stosunku do notariuszy, którzy w tych przypadkach sporządzili akty notarialne, stwarzając w ten sposób pole do działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Twierdzi, że takie pole stworzył sąd - który jest organem kontrolnym i ponosi odpowiedzialność za zbadanie, czy notariusz postąpił prawidłowo. - W literaturze fachowej zdania na temat, kto powinien badać dokumenty, są podzielone. Zdaniem Rudnickiego, znawcy doktryny ksiąg wieczystych, samo opisanie dokumentu w akcie notarialnym zwalnia notariusza z obowiązku przedstawiania go sądowi. U nas praktyka jest inna i rzeczywiście notariusze przesyłają do sądu wieczystoksięgowego dokumenty, na podstawie których sporządzają akt notarialny. Zgodnie z art. 46 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, sąd bada zarówno treść samego wniosku, jak i dokumenty do niego dołączone oraz treść księgi wieczystej. Oczywiście, bada również autentyczność dokumentów. Jeżeli sędzia potrafi dostrzec, że dokument jest fałszywy - odmawia wpisu. Problem jednak w tym, że przy obecnych technikach drukarskich - bez badań laboratoryjnych lub bardzo wnikliwego obejrzenia dokumentu przez fachowca - wykrycie fałszerstwa jest niemożliwe. Tymczasem, gdybyśmy chcieli w każdej sprawie badać dokumenty poprzez laboratoria kryminalistyczne, to faktycznie całkowicie sparaliżowalibyśmy obrót nieruchomościami i należałoby zlikwidować księgi wieczyste. W Krakowie średnio w ciągu miesiąca - tylko z terenu miasta - wpływa ok. 3,5 tys. wniosków do wydziału ksiąg wieczystych. Do każdego wniosku zwykle dołączonych jest kilka dokumentów. A zatem w ciągu miesiąca należałoby zbadać przynajmniej 10 tys. dokumentów. Przypuszczam, że wszystkie laboratoria kryminalistyczne w kraju nie mogłyby z taką ilością się uporać. Przy tej ilości wniosków jesteśmy bezsilni. Na pewno zdarzają się sytuacje, w których dochodzi do wpisu na podstawie nieautentycznego dokumentu, ale nie potrafimy tego wychwycić. - Czy w sytuacjach wątpliwych, kiedy dokument wzbudza podejrzenia, przeprowadza się kryminalistyczne badania? - Nie ma takiej praktyki. W postępowaniu wieczystoksięgowym kierowanie dokumentów do badań laboratoryjnych byłoby kwestią wątpliwą prawnie. W przypadku wątpliwości co do autentyczności dokumentów żądamy zazwyczaj innych dokumentów, które umożliwiają głębszą analizę. - Krakowskie kamienice sprzedawano bardzo często na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez rzekomych właścicieli. Właściciel kamienicy przy ul. Dietla 58 w momencie udzielania pełnomocnictwa miałby 118 lat, właścicielka budynku przy ul. Czystej 11 liczyłaby 124 lata itd. Badając treść księgi wieczystej, nie dało się tego wykryć? - W starych, przedwojennych księgach wieczystych figuruje jedynie imię i nazwisko właściciela. Nie ma nawet imion jego rodziców, dlatego identyfikacja jest bardzo trudna. Poza

2 tym, o ile do nowych ksiąg wieczystych dołączone są akta - czyli dokumenty stanowiące podstawę wpisu - o tyle w starych księgach tych dokumentów nie ma, są same wpisy, nic więcej. Wszystkie przedwojenne akta znajdują się w archiwum państwowym. Art. 46 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nakazuje sędziemu badać tylko treść księgi wieczystej, nie akt. Sędzia nie ma więc żadnej podstawy do żądania wydania z archiwum państwowego akt. Jeżeli bada aktualną księgę, do której załączone są akta, to siłą rzeczy kontroluje wszystkie dokumenty, choć formalnie nie ma takiego obowiązku. - Ustalenie daty urodzenia właściciela miałoby jednak w wielu wypadkach kluczowe znaczenie... - Daty urodzenia w starych księgach wieczystych nie umieszczano. Może ona figurować w jakichś dokumentach, które były podstawą wpisu. Może, ale nie musi. Jeżeli tym dokumentem był akt notarialny, jest szansa, że ją tam znajdziemy. Ale 100-procentowej pewności nie ma, gdyż wiele przedwojennych aktów notarialnych sporządzano bez podawania daty urodzenia. Na pewno nie znajdziemy jej w przedwojennym dekrecie dziedzictwa - czyli postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku. Często więc głębsze badanie dokumentów mogłoby nie dostarczyć potrzebnych informacji. Przede wszystkim jednak sędzia musiałby mieć możliwość sięgnięcia do akt. Jest jeszcze problem, jak dalece wiek świadczy o tym, że ktoś nie żyje i gdzie przebiega ta granica. Przy 120 latach sprawa jest jednoznaczna, ale przecież w odniesieniu do 99- lub 100-letnich osób mogą powstać wątpliwości. Wówczas z samego wieku nic nie wynika. - Czy ustanowienie przez sąd kuratora kamienicy powinno być odnotowane w księgach wieczystych? Kurator kamienicy przy ul. Poselskiej dowiedział się o dwukrotnej sprzedaży budynku, już po dwukrotnym wpisaniu nowych właścicieli do ksiąg wieczystych. Tymczasem z jego ustaleń wynika, że faktyczny właściciel - który wedle aktu notarialnego osobiście uczestniczył w pierwszej transakcji - zmarł w 1958 r. - Ustanowienia kuratora z zasady nie odnotowuje się w księgach wieczystych. Z żadnych przepisów nie wynika taki obowiązek. Teoretycznie jednak, gdyby kurator domagał się tego, istnieje taka możliwość. Wymaga to wniosku samego kuratora o wpisanie do księgi. Sam fakt ujawnienia kuratora w księdze wieczystej nie stanowiłby natomiast dla właściciela przeszkody w zbyciu nieruchomości. Działanie kuratora nie pozbawia bowiem właściciela żadnych praw. - Skoro jednak kurator został ustanowiony przez sąd w celu wyjaśnienia stanu prawnego nieruchomości, to może należałoby go poinformować o tym, że właściciel właśnie się ujawnił i sprzedaje swą nieruchomość? - Istnieją różne rodzaje kurateli. Np. kurator spadku jest ustanawiany wówczas, gdy wiadomo, że właściciel nie żyje, a rolą kuratora jest odnalezienie spadkobierców. W takim przypadku sąd wieczystoksięgowy nie mógłby dokonać wpisu na podstawie rozporządzenia właściciela, gdyż sam fakt ustanowienia kuratora spadku przesądza o tym, że właściciel nie żyje. Sąd wieczystoksięgowy musiałby jednak wiedzieć o ustanowieniu kuratora spadku. Inną kuratelą - znacznie częstszą w Krakowie - jest tzw. kurator dla nieobecnego. Jest on ustanawiany wówczas, gdy nie wiadomo co dzieje się z właścicielem, a konieczne jest zadbanie o kamienicę. Do jego zadań należy nie tylko odszukanie właściciela, ale przede wszystkim zarządzanie budynkiem. Ma on pobierać dochody z kamienicy dla właściciela, utrzymywać budynek we właściwym stanie, dbać, aby się nie zawalił.

3 - Kurator może przecież posiadać na temat właściciela jakieś istotne informacje. Mógł np. ustalić, że właściciel nie żyje. - Gdyby w sposób niewątpliwy ustalił, że nie żyje, to w tym momencie powinien wystąpić do sądu o zwolnienie go z obowiązku kurateli. Ale pomijając ten fakt, gdyby sąd wieczystoksięgowy wiedział o istnieniu kuratora, z pewnością kontakt byłby utrzymywany. Regułą jest jednak, że kuratele nie są wpisywane w księgach wieczystych, gdyż kuratorzy nie dążą do tego. - Ile wynosi w tej chwili w Krakowie okres oczekiwania na dokonanie wpisu do księgi wieczystej? - Około pół roku. Systematycznie skracamy ten okres. W ub. roku np. oczekiwało się na wpis do księgi wieczystej prawie 12 miesięcy. - Jakim sposobem udało się więc oszustom skrócić ten okres do kilku tygodni? Niektóre kamienice w ciągu 3-4 miesięcy dwukrotnie zmieniały właścicieli i w tym czasie dwukrotnie dokonywano wpisów do ksiąg wieczystych. Pan Prezes z pewnością badał, w jaki sposób do tego doszło... - Oczywiście, że badaliśmy tę sprawę. W tej chwili jednak nic nie mogę powiedzieć na ten temat. W związku z toczącym się postępowaniem w prokuraturze, nie jestem dysponentem tych wiadomości. - Czy jakieś konsekwencje zostały z tej sprawy wyciągnięte? - Mogę tylko powiedzieć, że zostały wydane zarządzenia nadzorcze, mające uporządkować pewne kwestie. - Czy jest możliwe przyśpieszenie wpisu? - Jest możliwe. Takie możliwości muszą istnieć, gdyż są różne sytuacje życiowe, a czasem przemawia za tym interes społeczny. Ostatnio np. - na wniosek prezydenta miasta - przyśpieszaliśmy wpisy gruntów przeznaczonych pod budowę szybkiego tramwaju. Chodziło o wykup gruntów od osób prywatnych przez miasto. Długie oczekiwanie na wpis blokowało prowadzenie inwestycji. - Kto podejmuje decyzję o przyśpieszeniu wpisu? - Ta kwestia została właśnie ostatnio uregulowana naszymi zarządzeniami. Obecnie decyzję w tej sprawie wydaje prezes lub wiceprezes sądu rejonowego prowadzącego księgi wieczyste. - Coś jeszcze uległo zmianie? - Kwestie ściśle wewnętrzne, które mają udoskonalić obieg dokumentów i z pewnością bardzo utrudnią działanie oszustom. - W styczniu tego roku lokatorzy budynku przy ul. Wenecja składając doniesienie do prokuratury o podejrzeniu przestępstwa przy sprzedaży kamienicy, równocześnie złożyli wniosek o wpisanie ostrzeżenia do księgi wieczystej. Ten wniosek podobno

4 zaginął, zaś po kilku tygodniach budynek został ponownie sprzedany i po raz drugi dokonano wpisu do ksiąg wieczystych. - Ostrzeżenie nie zginęło, znajduje się w wydziale wieczystoksięgowym. - Dlaczego więc dokonano kolejnego wpisu? - Ponieważ wniosek o wpisanie ostrzeżenia został oddalony ze względów formalnych. Lokator nie jest stroną w postępowaniu wieczystoksięgowym i nie ma prawa składać wniosków. Z ustawy o księgach wieczystych jednoznacznie wynika, że stronami w postępowaniu wieczystoksięgowym mogą być osoby, na rzecz których wpis ma nastąpić lub których prawo wpisem jest dotknięte. Z punktu widzenia prawa sytuacja lokatora jest taka sama bez względu na to, czy pan A., czy pan B. jest właścicielem. Jego prawo nie zostało dotknięte, gdyż jest on takim samym lokatorem, dlatego nie może być stroną w postępowaniu wieczystoksięgowym i nie ma prawa żądać wpisania ostrzeżenia. W związku z tym zapadło postanowienie o oddaleniu wniosku. Teraz złożono od niego apelację. - Prokuratorskie dochodzenie potwierdziło jednak sygnalizowane przez lokatorów oszustwo i po kilku miesiącach rzekomy pełnomocnik właścicielki kamienicy oraz nabywca budynku zostali przez sąd tymczasowo aresztowani. Zanim to nastąpiło, zdążyli sprzedać nieruchomość kolejnemu nabywcy, któremu teraz nie można jej odebrać, gdyż jego prawa chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Czy patrząc z perspektywy czasu, podobnie Pan ocenia oddalenie wniosku lokatorów? - Należało oddalić ten wniosek, gdyż, jak już mówiłem, lokatorzy nie mają uprawnień, żeby żądać wpisania ostrzeżenia. To była kwestia czysto formalna, ale poza tym wniosek był nieudokumentowany. Trudno zresztą wymagać, by był udokumentowany, bo przecież lokatorzy nie mają dostępu do dokumentów. Ustawa o księgach wieczystych dokładnie jednak precyzuje, na jakiej podstawie może zostać wpisane ostrzeżenie. Taki wniosek musi być udokumentowany, np. postanowieniem sądu w związku z toczącym się postępowaniem. Tymczasowe zarządzenia, nakazujące wpisanie ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu, wydają sądy np. w sytuacji, gdy trwa spór o własność i istnieje niebezpieczeństwo, że wpisany w tym momencie do księgi wieczystej właściciel może zbyć nieruchomość. Wpisanie ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu nie oznacza jednak zakazu sprzedaży. Wolno sprzedać - tylko w takiej sytuacji nabywca nie może powoływać się na zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. - W ub. roku w jednym z krakowskich sądów toczyła się sprawa o stwierdzenie nabycia spadku po właścicielu kamienicy przy ul. Kalwaryjskiej 24. Na miesiąc przed wydaniem postanowienia w tej sprawie oszuści sprzedali budynek. Zanim prawowity spadkobierca zorientował się, że padł ofiarą oszustów, w krakowskim sądzie wieczystoksięgowym został ujawniony nowy właściciel. Ten przykład chyba kompromituje system ksiąg wieczystych? - Niestety, takie sytuacje mogą się zdarzać. W obecnym systemie prawnym nie ma przepisów, które by nakazywały powiadamianie wydziału ksiąg wieczystych o toczącej się sprawie o stwierdzenie nabycia spadku. W związku z tym nie ma przepływu informacji pomiędzy sądami. Aby wyeliminować takie sytuacje, potrzebne byłyby pewne zmiany prawne oraz odpowiedni system informatyczny. Całkowite wyeliminowanie takich przypadków nie jest jednak możliwe, bowiem bardzo często sąd rozpatrując sprawę o stwierdzenie spadku nie wie,

5 że w jego skład wchodzi nieruchomość. Wnioskodawca nie musi wskazywać, co wchodzi w skład spadku. - Skoro ten system posiada tak wiele luk, czy nie należałoby go zmienić? - Pomijając kwestie związane z możliwością fałszerstwa dokumentów, system ksiąg wieczystych działa bardzo dobrze. Pod jednym warunkiem. Mianowicie takim, że właściciele dbają o to, by wpisy były aktualne, bo wówczas nie ma problemu z ustaleniem właściciela. Niestety, przez ponad 50 powojennych lat ludzie nie byli zainteresowani wpisywaniem się do ksiąg wieczystych jako właściciele budynków. W normalnej gospodarce rynkowej spadkobiercy zadbaliby o to, gdyż czerpaliby z tego korzyści. W tamtej rzeczywistości wpis do księgi wiązał się jedynie z poniesieniem kosztów związanych z przeprowadzeniem spadku, opłatą podatku oraz wpisu. Prawdopodobnie tych kosztów nie zwróciłyby dochody z budynku. Dlatego kwestie uregulowania stanów prawnych zostały zaniedbane. Nie tylko zresztą przez prywatnych właścicieli, ale także przez państwo. Skarb państwa, po wypłaceniu odszkodowań w latach 50. i 60. obywatelom państw zachodnich za przejęte nieruchomości, nie zrobił nic, aby ujawnić swoją własność w księgach wieczystych. Zgodnie z ustawą z 1968 r., podstawą takich wpisów miały być decyzje ministra finansów. Zaniedbano tego obowiązku, gdyż urzędnicy przez dziesięciolecia żyli w błogim przekonaniu, że i tak nikt tego nie zabierze. Wraz z nastaniem gospodarki rynkowej znaleźli się ludzie, którzy wykorzystali lukę stworzoną przez zaniedbania właścicieli. System, który w normalnych realiach byłby sprawny, okazał się niesprawny. - Czy sądy przeprowadzając postępowania spadkowe zwracają się do Ministerstwa Finansów lub MSZ z pytaniem, czy dana osoba pobrała odszkodowanie za nieruchomość? - Sąd nie ma do tego żadnej podstawy. W postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku sąd w ogóle nie bada, co wchodzi w skład spadku, a jedynie ustala, kto jest spadkobiercą i w jakich częściach dziedziczy. Jeżeli spadkobierca przedstawia takie postanowienie do wydziału ksiąg wieczystych z wnioskiem o wpis, wówczas sąd bada tylko, czy spadkodawca jest wpisany do księgi i ujawnia spadkobierców jako współwłaścicieli. To jest system opierający się na tym, że każdy powinien sam zadbać o to, by jego prawo w księdze wieczystej zostało wpisane. Jeżeli nie zadbał, może stracić. Tak samo państwo. Skoro przedstawiciele skarbu państwa nie złożyli w sądzie stosownej decyzji ministra finansów o przejęciu nieruchomości na skarb państwa na mocy międzynarodowych układów, uznajemy, że państwo nie wypłaciło odszkodowania. Ten system funkcjonuje na tej zasadzie, że każdy powinien dbać o swoje sprawy. Jest dobry, jeśli właścicielom zależy, aby ich prawa były ujawnione w księdze wieczystej. Jeżeli im nie zależy, to może powstać pole do nadużyć. - Nie ma więc możliwości wyeliminowania oszustw przy sprzedaży kamienic? - My możemy tylko wprowadzać u siebie pewne zarządzenia administracyjne, które utrudnią tego rodzaju oszustwa. Szczerze jednak mówiąc, nie wyobrażam sobie wprowadzenia mechanizmu, który mógłby je całkowicie uniemożliwić. Nie potrafimy przeciwstawić się dobrym fałszerstwom dokumentów. Natomiast jestem przekonany, że tylko nieliczne oszustwa miałyby szanse powodzenia, gdyby właściciele dbali o wpis do ksiąg wieczystych. Nigdy nie będziemy mieli 100-procentowej pewności. Możemy jedynie zawęzić pole manewru oszustom.

6 W krakowskim sądzie na wpis do księgi wieczystej oczekuje się obecnie ok. 6 miesięcy. Wysokość opłaty zależy od rodzaju transakcji oraz wartości nieruchomości. Przy umowie kupna-sprzedaży stanowi jedną piątą z 8 proc. wartości nieruchomości. Wysokość maksymalnych i minimalnych stawek wynagrodzenia notariusza reguluje rozporządzenie ministra sprawiedliwości. Zwykle jego wysokość jest uzgadniana w kancelarii przez notariusza i strony transakcji. Przykładowo, za sporządzenie umowy kupna-sprzedaży jednej z kamienic przy ul. Poselskiej w Krakowie, wynagrodzenie notariusza wyniosło 25 tys. zł, przy sprzedaży budynku przy ul. Jagiellońskiej - 20 tys. zł. Dodatkowe informacje wyodrębnione w artykule: Po 1989 r. niektóre kancelarie prawnicze wyspecjalizowały się w odzyskiwaniu pożydowskich kamienic. Interes zwietrzyło też wiele biur adwokackich w Izraelu i Stanach Zjednoczonych. Adwokaci odnajdują w księgach wieczystych lub w przedwojennych księgach adresowych nazwiska właścicieli kamienic, potem zaś szukają ludzi o tym samym nazwisku. Nietrudno się podszyć pod właściciela lub jego spadkobiercę. Po opublikowaniu w gazecie "The Jerusalem Post" listy nazwisk przedwojennych właścicieli kamienic zgłosiły się aż dwie spadkobierczynie jednej z kamienic przy ul. Kalwaryjskiej o takim samym nazwisku. Jedna mieszka w Australii, druga w Ameryce Południowej. Z informacji Wydziału Zarządu Budynków Komunalnych UMK wynika, że honoraria adwokatów-łowców kamienic w sprawach legalnych wynoszą ok. 30 proc. wartości nieruchomości, w innych zaś nawet dwukrotnie więcej. W latach rząd peerelowski podpisał umowy z rządami państw zachodnich, zgodnie z którymi Polska wypłaciła blisko 200 mln dol. odszkodowania za mienie pozostawione w Polsce przez obywateli tych państw. W myśl tych umów, podział pieniędzy był dokonywany wedle uznania tamtych rządów. Wszystkie układy stanowiły, że rządy tych państw przejmują na siebie wszystkie roszczenia wobec Polski zgłaszane przez ich obywateli. Zawarte klauzule obligowały państwa zachodnie do przekazania stronie polskiej dokumentacji, z której wynikałoby, kto, w jakiej wysokości i za jaki majątek pobrał odszkodowanie. Nieruchomości te powinny przejść na rzecz skarbu państwa na podstawie decyzji ministra finansów. Ministerstwo nie dokonało jednak zmian w księgach wieczystych, obecnie zaś twierdzi, iż posiada jedynie śladową dokumentację umów. Zważywszy, że średnie ceny śródmiejskich kamienic (bez lokali użytkowych) wahają się obecnie w granicach 1-1,5 mln zł, chodzi o majątek o wartości kilkudziesięciu milionów złotych. W ubiegłym roku gmina Kraków przekazała 71 budynków prywatnym właścicielom, ich spadkobiercom oraz osobom, które je od nich kupiły. W tym roku pozytywnie rozpatrzono już ponad 30 podobnych wniosków. Kilkanaście decyzji zostało wstrzymanych, a sprawy bada prokuratura. Podejrzenia o oszustwo dotyczą co najmniej 20 krakowskich kamienic. W czerwcu br. krakowska Prokuratura Okręgowa przedstawiła zarzuty 7 osobom podejrzanym o udział w bezprawnym przejęciu nieruchomości poprzez sfałszowanie dokumentów. Dwóch podejrzanych trafiło do tymczasowego aresztu. Zarzuty w tej sprawie przedstawiono także notariuszowi. Postępowania w sprawie nielegalnych sprzedaży krakowskich kamienic prowadzą także prokuratury w Bielsku-Białej i Oświęcimiu, a także Prokuratura Rejonowa dla Krakowa-Śródmieścia. Przy sprzedaży krakowskich kamienic oszuści wielokrotnie przedstawiali fałszywe paszporty oraz spreparowane pełnomocnictwa rzekomych właścicieli budynków. Joanna Greguła, wiceprezes Rady Izby Notarialnej w Krakowie, twierdzi jednak: "jeśli dokument jest fachowo sfałszowany, notariusz nie ma możliwości tego wykryć i w razie niezgodnego z rzeczywistością "stwierdzenia" tożsamości, nie można mu z tego uczynić zarzutu". Jej zdaniem, notariusz ma przede wszystkim obowiązek kierowania się "jedną z podstawowych

7 zasad prawa cywilnego, czyli zasadą domniemania autentyczności dokumentu oraz prawdziwości oświadczeń stron".