Własność i inne prawa rzeczowe cz. II

Transkrypt

1 Własność i inne prawa rzeczowe cz. II

2 Hipoteka i zastaw Na czym polega istota hipoteki? Czy ustanowienie hipoteki wpływa na prawo własności nieruchomości? Hipoteka umowna i przymusowa. Różnice pomiędzy hipoteką a pozostałymi prawami rzeczowymi? Hipoteka nie jest związana z posiadaniem. Hipotekę można ustanowić tylko na nieruchomości a zastaw tylko na ruchomości lub prawie. Oba mają na celu zabezpieczenie wierzytelności.

3 Hipoteka odwrócona nowa Hipoteka odwrócona może mieć dwojaki charakter: 1) na podstawie ustawy z dnia 28 sierpnia 2014 r. Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami.

4 Hipoteka odwrócona stara Połączenie dotychczas funkcjonujących umów: renty lub dożywocia + hipoteki lub przewłaszczenia na zabezpieczenia Przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

5 Hipoteka odwrócona w praktyce Po śmierci wnuka w 1965 r. nie mając komu zapisać domu, 90-letnia Jean Calment zawarła umowę z prawnikiem François Raffrayem, który za prawo własności miał wypłacać dożywotnią pensję (2500 franków miesięcznie) dotychczasowej właścicielce. Wartość domu była równa przewidzianej pensji na 10 lat Raffray musiał niespodziewanie ją wypłacać przez ponad 30 lat. Pensja, którą zapłacił równowartość ponad dolarów była dwukrotnie większa niż wartość mieszkania. Ostatecznie Raffray nawet nie przeżył pani Calment (zmarł na raka w grudniu 1995 w wieku 77 lat). Wdowa po nim dokonywała płatności aż do śmierci Calment.

6 Forma czynności prawnej 1. Czy będzie ważna umowa sprzedaży rzeczy której sprzedawca nie jest właścicielem? 2. Czy będzie ważna umowa sprzedaży samochodu zawarta ustnie? 3. W jakiej formie musi być zawarta umowa sprzedaży mieszkania? 4. Czy będzie ważna umowa pożyczki kwoty 100 złotych zawarta w formie ustnej? A miliona złotych?

7 Wymóg formy aktu notarialnego 1. umowa przenosząca własność nieruchomości, 2. umowa darowizny (chyba że darowizna została od razu wykonana), 3. małżeńskie umowy majątkowe, 4. umowa ustanowienia użytkowania wieczystego, 5. umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, 6. umowa spółki (z wyjątkiem spółki jawnej i cywilnej).

8 Księgi wieczyste Zasada jawności ksiąg wieczystych. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Elektroniczna księga wieczysta

9 Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych Osoba dokonująca czynności prawnej z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabywa prawo rzeczowe, choćby stan prawny ujawniony w księdze wieczystej nie był zgodny z rzeczywistym stanem prawnym właścicielem był w rzeczywistości kto inny, o ile jeśli nabywca nie wiedział i nie mógł się dowiedzieć o tej niezgodności (tzw. dobra wiara). Kiedy rękojmia nie działa?

10 Wyjątki od zasady rękojmi Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: 1. prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, 2. prawu dożywocia, 3. służebności drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku, 4. służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, 5. służebności przesyłu.

11 Zygmunt Z. był właścicielem nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. W 2012 r. postanowił ustanowić na nieruchomości hipotekę w wysokości złotych na rzecz Banku B. Na skutek pomyłki hipoteka nie została ujawniona w księdze wieczystej. W 2013 r. darował udział w tej nieruchomości w wysokości ½ swojej córce Wiktorii W., ustanawiając jednocześnie na swoją rzecz prawo użytkowania tej części, które również nie zostało ujawnione w księdze wieczystej. W 2014 r. Zygmunt Z. darował pozostałą część (1/2) swojej drugiej córce Teresie T. w drodze umowy dożywocia. Umowa dożywocia nie została ujawniona w księdze. W październiku Teresa T. sprzedała swój udział Wiktorii W., a w listopadzie Wiktoria W. dała ogłoszenie w gazecie i sprzedała całą nieruchomość Janowi J. W październiku bank wszczął egzekucję z nieruchomości, o czym komornik zawiadomił właściwy WKW. Czyją własność stanowi nieruchomość? Jakie prawa rzeczowe ją obciążają? Czy bank może prowadzić skutecznie egzekucję?

12 Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych Adam A. był właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie i oszustem. W gazecie dał ogłoszenie o chęci sprzedaży nieruchomości. Zainteresowane były 4 osoby: Beata B., Czesław C., Dariusz D. oraz Edward E r. Adam A. pobrał cztery wypisy księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Na następny dzień umówił się w czterech różnych kancelariach notarialnych w Krakowie z czterema potencjalnymi nabywcami na zawarcie umowy sprzedaży. Tak też uczynił i r. o godz zawarł umowę sprzedaży z Beatą B., o z Czesławem C., o z Dariuszem D. Edward E. rozmyślił się i zamiast kupić nieruchomość udzielił Adamowi A. pożyczki, którą zabezpieczył hipoteką, którą została ustanowiona na podstawie umowy zawartej tego dnia o godz Notariusz który sporządził umowę z Beatą B. przesłał odpis umowy do WKW SR Kraków-Podgórze 22 września, dotarła ona do sądu dopiero 27 września; notariusz, który sporządził umowę z Czesławem C. dopiero 25 września, ale dotarła ona do sądu 26 września. Pozostali dwaj notariusze osobiście złożyli odpisy umowy w sądzie 1 października. Kto jest właścicielem nieruchomości? Czy nieruchomość została skutecznie obciążona hipoteką?

13 Zasiedzenie Zasiedzenie nieruchomości: w dobrej (20 lat) i w złej (30 lat) wierze. Do 1990 r. wyłączona była możliwość zasiedzenia gruntów Skarbu Państwa. Przedmiotem zasiedzenia może być: 1. własność nieruchomości, 2. służebność przesyłu, 3. służebność gruntowa (nigdy służebność osobista art. 304 k.c.), 4. użytkowanie wieczyste (ale tylko już wcześniej ustanowione), 5. własność rzeczy ruchomej (tylko przez osobę będącą w dobrej wierze).

14 Zasiedzenie Feliks F. był posiadaczem działki rolnej w Liszkach pod Krakowem. W 1980 r. postanowił sprzedać tę nieruchomość Grażynie G. Umowę zawarli w formie pisemnej w obecności dwóch świadków. Grażyna G. w gotówce uiściła Feliksowi F. cenę w wysokości złotych. W 2014 r. Grażyna G. zmarła, jej jedyny spadkobierca Henryk H. chciał sprzedać nieruchomość, ale notariusz odmówił sporządzenia umowy. Na domiar złego okazało się, że Feliks F. nie był w 1980 r. właścicielem gruntu bowiem, należał on do jego stryjecznej babki Izabeli I., zmarłej w 1977 r., która nie pozostawiła spadkobierców. Do kogo należy przedmiotowa nieruchomość? Jak wyglądałaby sytuacja gdyby jednak Feliks F. był właścicielem nieruchomości? Czy Henryk H. może domagać się zwrotu pieniędzy?