Niesformalizowana dzierżawa gruntów rolnych w Polsce ramy prawne i skutki praktyczne

Transkrypt

1 FUNDACJA PROGRAMÓW POMOCY DLA ROLNICTWA SEKCJA ANALIZ EKONOMICZNYCH POLITYKI ROLNEJ ul. Wspólna 30, Pokój 338 tel. (+48 22) Warszawa fax. (+48 22) Niesformalizowana dzierżawa gruntów rolnych w Polsce ramy prawne i skutki praktyczne Autor: Monika A. Król we współpracy z SAEPR WARSZAWA, LISTOPAD 2012 R. Wykonano w ramach umowy pn. Kompleksowe wsparcie Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi w zakresie polityki rolnej i rozwoju wsi oraz współpracy z OECD w 2012 r.

2 Wstęp Dzierżawa gruntów rolnych to jedna z form obrotu ziemią, w szerokim rozumieniu tego pojęcia, gdyż powoduje zmianę podmiotów użytkujących grunty rolne 1. Z ekonomicznego punktu widzenia obrót dzierżawny pełni te same funkcje co własnościowy, prowadzi bowiem do zorganizowania gospodarstwa rolnego jako jednostki produkcyjnej. 2 Dzierżawa była często wykorzystywana przez ustawodawców zarówno w Polsce, jak i w innych krajach Unii Europejskiej jako instrument koncentracji gruntów rolnych, mający przyspieszyć proces zmiany generacji w rolnictwie oraz ułatwić młodym rolnikom rozpoczęcie samodzielnej działalności rolniczej. Ponadto istotne jest, że dzierżawcy mogą prowadzić działalność rolniczą w ramach Wspólnej Polityki Rolnej na podobnych zasadach jak właściciele gruntów rolnych. Właściwa dokumentacja zawartej przez strony umowy dzierżawy gruntu rolnego ma doniosłe znacznie i skutki praktyczne. Trudno jest określić rozmiary zjawiska niesformalizowanej dzierżawy w Polsce, szacuje się że w formie ustnej zawierana jest większość umów. Jak wskazują analizy IERiGŻ, prywatny obrót ziemią rolniczą w formie dzierżawy jest w bardzo słabym stopniu sformalizowany, a większość umów zawieranych jest na zasadzie ustaleń ustnych. Monitorowanie zmian zachodzących w tym segmencie rynku ziemi wymaga odrębnych badań terenowych. Z szacunków dokonanych na podstawie wyników ankiet przeprowadzanych cyklicznie w IERiGŻ oraz reprezentacyjnego badania GUS przyjmuje się, że w 2008 r. średnio co piąte indywidualne gospodarstwo rolne użytkowało ziemię własną i dzierżawioną. Niezmiennie natomiast do rzadkości należały sytuacje, w których gospodarstwa rodzinne funkcjonowały wyłącznie na najmowanych gruntach. W takiej sytuacji było około 1% ogółu gospodarstw o obszarze od 1 ha UR. 3 Celem opracowania jest analiza regulacji prawnych i praktycznych konsekwencji dzierżawy gruntów rolnych, która nie została zawarta w formie pisemnej, czyli tzw. dzierżawy niesformalizowanej. Analizy dokonano na podstawie przeglądu prawa oraz literatury, która w tym zakresie jest ograniczona. 1. Podstawowe pojęcia dotyczące dzierżawy gruntów rolnych w polskim prawie W polskim systemie prawnym podstawowym aktem prawnym regulującym problematykę dzierżawy gruntów rolnych jest ustawa z 1964 r. Kodeks Cywilny 4. Do omawianej kwestii (w zakresie prawa pierwokupu dzierżawcy) mają także zastosowanie przepisy ustawy z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego 5, natomiast w odniesieniu do dzierżaw gruntów państwowych przepisy ustawy z 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi SP 6 Dzierżawa to jeden z typów umów prawa cywilnego. Reguluje ją art Kodeksu Cywilnego. Kodeks cywilny bardzo schematycznie zakreśla ramy stosunku dzierżawnego, w pozostałych nieuregulowanych kwestiach odsyłając do odpowiedniego zastosowania przepisów o najmie (art k.c.). Dzierżawa należy do umów nazwanych, dwustronnie zobowiązujących, wzajemnych i konsensualnych tzn. dochodzących do skutku przez zgodne oświadczenie woli stron. Polega na udostępnieniu innej osobie prawa lub rzeczy, natomiast nie przenosi własności. Przedmiotem 1 R. Marks-Bielska, Dzierżawa nieruchomości rolnych w woj. Warmińsko-mazurskim w opiniach dzierżawców [w:] Problemy Rolnictwa Światowego, Zeszyty Naukowe SGGW, t. 4, 2008 s St. Prutis [w:] P. Czechowski, M. Korzycka Iwanow, St. Prutis, A. Stelmachowski, Polskie prawo rolne na tle ustawodawstwa Unii Europejskiej, Warszawa 1997, s Dzierżawa gruntów rolnych [w:] Rynek ziemi rolniczej. Stan i Perspektywy, Analizy rynkowe, red. A. Sikorska, IERiGŻ BIP, grudzień 2007, s. 28, czy Dzierżawa gruntów rolnych [w:] Rynek ziemi rolniczej. Stan i Perspektywy, Analizy rynkowe, red. A. Sikorska, IERiGŻ BIP, grudzień 2009, s Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U r., Nr 16, poz. 93, ze zm.); 5 Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U r., Nr 64, poz. 592 ze zm. 6 Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity: Dz. U r., Nr 231, poz. 1700, ze zm.). 2

3 dzierżawy może być tylko rzecz lub prawo przynoszące pożytki. Umowa ta sprowadza się do oddania dzierżawcy przez wydzierżawiającego na czas oznaczony lub na czas nie oznaczony przedmiotu dzierżawy do używania z prawem pobierania pożytków, jakie przedmiot ten może przynosić, a dzierżawca zobowiązuje się do opłacania czynszu. Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny. Zatem konieczną cechą dzierżawy jest jej odpłatność. Czynsz dzierżawny może być oznaczony nie tylko w pieniądzach, ale także świadczeniach innego rodzaju, czy w ułamkowej części pożytków (np. ½ części zbioru). Umowa, która ma charakter nieodpłatny nie będzie umową dzierżawy. Nieodpłatną formę oddania przedmiotu do używania z prawem pobierania pożytków określa się zazwyczaj bezczynszowym używaniem, a tylko niektórzy przedstawiciele doktryny 7 określają ją dzierżawą bezczynszową. Ustawodawca wprowadził umowę wskazaną w art. 708 k.c. w latach siedemdziesiątych, na skutek masowego zjawiska migracji ludności wiejskiej do miast oraz istnienia rygorystycznych przepisów obowiązkowych dostaw żywności. Wprowadzenie tej umowy do kc pozwoliło osobom opuszczającym wieś na oddanie gruntów do używania i pobierania pożytków osobom pozostającym na wsi, w zamian za ponoszone ciężary związane z gruntem (m.in. podatki) i obowiązkowe dostawy płodów rolnych. Również obecnie dzierżawa bezczynszowa polega na nieodpłatnym korzystaniu z cudzej rzeczy, tylko z obowiązkiem spełnienia obciążeń publiczo-prawnych (np. podatków i innych ciężarów związanych z własnością i posiadaniem gruntu, obowiązkowego ubezpieczenia). Stronami umowy dzierżawy jest dzierżawca i wydzierżawiający. Wydzierżawiający jest to osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która oddaje przedmiot dzierżawy do używania i pobierania pożytków w zamian za otrzymywany czynsz. Wydzierżawiający może być właścicielem gruntu lub może być tylko jego posiadaczem (samoistnym lub zależnym). Istotnym jest to żeby zobowiązał się tylko do oddania gruntu do wyłącznego korzystania dzierżawcy. 8 Dzierżawca jest to osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która bierze grunt do korzystania i pobierania pożytków, w zamian za co zobowiązana jest do przekazania umówionego czynszu. Kodeks Cywilny nie stawia żadnych wymagań ani nie wprowadza żadnych ograniczeń co do osób dzierżawcy i wydzierżawiającego. Dzierżawcą może być każda osoba fizyczna lub prawna. Obowiązki wydzierżawiającego - podstawowym obowiązkiem wydzierżawiającego jest wydanie przedmiotu dzierżawy i pozostawienie jej w dyspozycji dzierżawcy na czas określony lub nieokreślony, bez prawa ingerowania w prowadzoną przez niego działalność. Obowiązki dzierżawcy - podstawowym obowiązkiem jest: 1) terminowe płacenie czynszu dzierżawnego w wysokości i w sposób ustalony w umowie. Odpłatność z tytułu umowy dzierżawy może ulec ograniczeniu do samego uiszczania należnych podatków i ponoszenia innych ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem gruntu; 2) wykonywanie swego prawa zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki i dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, 3) bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy ani nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub też go poddzierżawić, 4) po zakończeniu dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest, zwrócić wydzierżawiającemu przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym po całkowitym rozliczeniu, 5) obowiązek usunięcia wad przedmiotu dzierżawy. Uzyskanie czynszu zabezpieczone jest ustawowym prawem zastawu, które przysługuje wydzierżawiającemu także na rzeczach służących do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeśli rzeczy te znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy. Prawo to służy zabezpieczeniu roszczeń wydzierżawiającego o czynsz oraz świadczenia dodatkowe, jak również o zwrot sum uiszczonych przez wydzierżawiającego tytułem podatków i innych ciężarów związanych z własnością gruntu rolnego, w przypadku gdy obowiązek ich ponoszenia został umownie nałożony na dzierżawcę. 7 Szerzej na ten temat zob. A. Lichorowicz, P. Bajer, Dzierżawa gruntów rolnych [w:] P. Czechowski (red.) Prawo rolne, Warszawa 2011, s oraz A. Lichorowicz, Dzierżawa [w:] System, s W. Pańko, Dzierżawa gruntów rolnych, Warszawa 1975, s

4 Jeśli z umowy wynika, że dzierżawca, oprócz czynszu, uiszczać będzie podatki i inne ciężary związane z własnością lub posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, wówczas prawo zastawu zabezpiecza również zwrot sum, które z tego tytułu zapłacił, zamiast dzierżawcy, wydzierżawiający Forma prawna zawarcia umowy dzierżawy gruntów rolnych Przepisy kodeksu cywilnego jako zasadę przewidują utrzymanie swobody treści umowy dzierżawy, ale i swobodę wyboru formy. Oznacza to, że wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona w dowolnej formie, jeśli z przepisów prawa nie wynika nic innego. Nie istnieje zatem obligatoryjny, normatywnie określony wymóg zawierania umowy dzierżawy (w tym gruntów rolnych) w określonej formie. Przepisy kodeksu cywilnego nie zastrzegają szczególnej formy ani dla umowy najmu, ani dla umowy dzierżawy. Brak jest zastrzeżenia szczególnej formy umowy najmu, które to przepisy mogłyby mieć odpowiednie stosowanie do dzierżawy. Zgodnie z stanowiskiem Sądu Najwyższego z 2000 r. przepisy k.c. regulujące najem, nie zastrzegają dla zawarcia umowy formy pisemnej pod rygorem nieważności, ani żadnej innej szczególnej formy 10. Podobnie o formie umowy dzierżawy przepisy kodeksu nie stanowią, a zatem można domniemywać, że forma nie ma wpływu na ważność i skuteczność zawartej przez strony umowy dzierżawy. 11 Zasada swobody wyboru formy bywa jednak ograniczona przez przepisy szczególne. Wymóg zawarcia umowy dzierżawy w określonej formie dla wywołania określonych skutków prawnych wynika z wielu pozakodeksowych aktów prawnych: 1. Do 2003 r. obowiązywał przepis art k.c., z którego wynikało, ze jeśli wartość świadczeń rocznych z umowy dzierżawy przekraczała 2 tyś zł. dzierżawa winna była być zawarta na piśmie. 2. Zasada wyboru formy jest ograniczona w przypadku nieruchomości. Przepis art. 660 k.c., dotyczący umowy najmu, (które to przepisy znajdują odpowiednie zastosowanie do dzierżawy) wymaga formy pisemnej dla umów o najem nieruchomości na czas dłuższy niż 1 rok pod rygorem przedłużenia jej na czas nieoznaczony. Z tego też względu umowa dzierżawy na czas dłuższy niż 1 rok powinna być zawarta na piśmie, gdyż w razie niezachowania tej formy traktuje się ją jako zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 k.c. w zw. z art. 694 k.c.), co w konsekwencji może w określonych przypadkach wywołać skutki prawne niekorzystne dla każdej ze stron Przepisy ustaw szczególnych wymagają szczególnej formy umowy dzierżawy dla dzierżawy obwodów łowieckich (art. 28, 29, 29a ustawy z 1995 r. Prawo Łowieckie 13 ), czy dzierżawy obwodów rybackich (art. 13 ustawy z 2001 r. Prawo wodne 14 ). W tych wypadkach jest to zawsze umowa pisemna. 4. Ustawa z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa 15, w art. 39 stanowi, iż umowę dzierżawy zawiera się po przeprowadzeniu przetargu. Ustawa nie zawiera przepisów szczególnych normujących formę umów dzierżawy państwowych nieruchomości rolnych. Dane z takiej umowy są także ujawniane w ewidencji gruntów i budynków. Jednakże w praktyce kontrakty takie są zawierane w formie pisemnej na podstawie wzorca umowy dzierżawy przygotowanego przez ANR. Umowy te podlegają rejestracji, a dane statystyczne odnoszące się do gruntów oddanych w dzierżawę są publikowane w comiesięcznym raporcie tej instytucji. Na strony 9 A. Lichorowicz, B. Blajer, Dzierżawa gruntów, s Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 20 czerwca 2000 r., III CKN 255/2000, Lex Polonica nr C. Stempka-Jaźwińska, Umowa dzierżawy nieruchomości, Toruń 1981, s A. Lichorowicz, Dzierżawa [w:] System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań część szczegółowa, t. 8, red. tomu Z. Radwański, Warszawa 2004, s Ustawa z 13 października 1995 r. Prawo Łowieckie, t.j. z 2005 r., Dz.U. Nr 127, poz ze zm. 14 Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo Wodne, t.j. z 2012 r., poz Powołana w przypisie 4. 4

5 umowy dzierżawy prywatnych gruntów rolnych nie został nałożony obowiązek rejestracji oraz przedstawienia treści umowy do kontroli odpowiednich instytucji w celu zatwierdzenia i ewentualnego wprowadzenia do jej treści wskazanych uwag Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego 17 w art. 3 wymaga od umowy dzierżawy nieruchomości rolnej formy pisemnej z datą pewną. Zachowanie tej formy warunkuje możliwość skorzystania przez dzierżawcę z ustawowego prawa pierwokupu dzierżawionej nieruchomości. Tylko od daty pewnej może być liczony 3-letni okres wykonywania dzierżawy będący przesłanką nabycia przez dzierżawcę ustawowego prawa pierwokupu dzierżawionej nieruchomości. 18 Wymusza to formę pisemną, a wręcz uproszczoną notarialną formę dzierżawy. Natomiast wyklucza spod działania ustawy i spod prawa pierwokupu krótkoterminowe, często zawierane ustnie dzierżawy sąsiedzkie Ustawa z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników 20 w art. 28 ust. 4 wskazuje, że dowodem na zaprzestanie prowadzenia działalności rolniczej przez emeryta, rencistę jest posiadanie pisemnej umowy dzierżawy na okres co najmniej 10 lat z osoba spoza kręgu najbliższej rodziny oraz zgłoszonej do ewidencji gruntów i budynków. 7. Ponadto w latach zawarcie długoterminowej umowy dzierżawy w formie pisemnej i zgłoszenie jej do ewidencji gruntów i budynków albo w formie aktu notarialnego mogło być traktowane jako przekazanie gospodarstwa rolnego przez rolnika starającego się o uzyskanie renty strukturalnej ( 6 ust. 1 pkt 2 lit. C rozporządzenia RM z 2004 r.) Podobnie w obecnie obowiązującej regulacji prawnej w zakresie rent strukturalnych (rozporządzenia MRiRW z 2007 r. 22 ) prawodawca wprowadził wymóg pisemnej formy umowy dzierżawy. Przy ustalaniu powierzchni użytków rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego po powiększeniu, sumuje się powierzchnię użytków rolnych stanowiących przedmiot własności, użytkowania wieczystego i dzierżawy, jeżeli umowa dzierżawy zawarta na piśmie obejmuje okres co najmniej 5 lat, ( 6 ust. 5 rozp. z 2007 r.). Z kolei za staż pracy w rolnictwie uznaje się okres, liczony do dnia złożenia wniosku o przyznanie renty strukturalnej, w którym osoba przejmująca gospodarstwo rolne prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o łącznej powierzchni użytków rolnych wynoszącej co najmniej 1 ha, m.in. przedmiotem dzierżawy ( 7 rozp. z 2007 r.). Przy ustalaniu posiadania stażu pracy w rolnictwie dokumentem potwierdzającym prowadzenie przez osobę przejmującą gospodarstwo rolne działalności rolniczej, będących przedmiotem dzierżawy, jest kopia pisemnej umowy dzierżawy z datą pewną (pkt. 5a załącznika rozporządzenia z 2007 r.). Z art. 660 k.c., w związku z art. 694 k.c., wynika zatem ogólny wymóg formy pisemnej dla umów dzierżawy gruntów rolnych zawartych na okres dłuższy niż rok. Umowa bez zachowania tej formy jest ważna, rodzić może jednak negatywne konsekwencje dla każdej ze stron. Gdy wydzierżawiającym był właściciel, umowa dzierżawy, podobnie jak umowa najmu, może być ujawniona przez wpis w dziale III księgi wieczyste. Wpisu dokonuje się na podstawie pisemnej umowy dzierżawy. Ujawnienie dzierżawy w księdze wieczystej zależy od woli stron i poza względami informacyjnymi i bezpieczeństwa obrotu nie ma istotnego wpływu na pozycje stron i losy samej umowy. Wzmacnia jednak pozycje dzierżawcy w przypadku zbycia nieruchomości przez wydzierżawiającego. W takiej sytuacji wpis dzierżawy uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu w księdze oraz pierwszeństwo przed ograniczonym prawem rzeczowym nie ujawnionym w księdze. 16 A. Suchoń, Dzierżawa gruntów rolnych w obcych systemach prawnych wybrane zagadnienia 17 Powołana w przypisie A. Lichorowicz, Dzierżawa [w:] System prawa, s Tenże, Dzierżawa gruntów rolnych [w:] A. Stelmachowski (red.), Prawo rolne, s Dz.U. z 2008 r., Nr 50, poz. 291 ze zm. 21 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 kwietnia 2004 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu udzielania pomocy finansowej na uzyskiwanie rent strukturalnych objętej planem rozwoju obszarów wiejskich, Dz. U. Nr 114, poz ze zm. 22 Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 19 czerwca 2007 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania "Renty strukturalne" objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata , Dz.U. Nr 109, poz.750 ze zm. 5

6 Z kolei na gruncie art. 20 ust. 2 pkt 1 Prawa Geodezyjnego 23 traktuje się dzierżawę, dokonaną na podstawie pisemnej umowy dzierżawy zgłoszonej do ewidencji gruntów i budynków, jako zmianę stanu władania działki. 24 Zasadniczo umowy takie nie są do ewidencji zgłaszane, chyba że przepisy ustaw szczególnych m.in. wymieniony powyżej art. 28 ust. 4 pkt. 3 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników tego wymaga, dla skuteczności uznania przewidzianej w nim czynności. Umowa pisemna dzierżawy powinna zawierać następujące dane: a) oznaczenie stron umowy, tj. dane osoby wydzierżawiającej i dzierżawcy, b) czas, na jaki zostaje zawarta (umowa może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, ale jeśli umowę zawarto na okres dłuższy niż 30 lat, wówczas po upływie tego terminu przyjmuje się, że umowę tę zawarto na czas nie oznaczony); c) oznaczenie nieruchomości, działki gruntu, który ma być wydzierżawiony - jego położenie, wielkość, numer geodezyjny, dołączenie mapki itp.; d) wysokość, sposób oraz termin uiszczania czynszu dzierżawnego; e) określenie, która ze stron ma obowiązek zapłaty podatków i innych kosztów związanych z gruntem; f) czynsz dzierżawny może być oznaczony zarówno w pieniądzach, jak i w innym rodzaju świadczenia. Można go oznaczyć również w ułamkowej części pożytków (np. określonej ilości zboża). Dopuszczalne jest, aby osoba dzierżawiąca/użytkująca biorąca nieruchomość rolną w dzierżawę nie była zobowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu; g) w umowie dzierżawy warto określić termin płatności czynszu, pozwala to na uniknięcie wielu nieporozumień. 3. Niesformalizowana umowa dzierżawy gruntów rolnych i jej skutki Z punktu widzenia omówionych powyżej przepisów k.c. każda umowa dzierżawy bez względu na jej formę jest ważna. Niesformalizowane, zawierane ustnie umowy dzierżawy to zazwyczaj krótkoterminowe umowy sąsiedzkie, przeważające w praktyce wiejskiej. Niesformalizowaną umową dzierżawy nieruchomości będzie także ta zawarta bez zachowania formy pisemnej, i zawarta na czas dłuższy niż okres 1 roku. Taka umowa jest także ważna, jednakże poczytuje się ją jako przedłużoną na czas nieoznaczony, co wpływa m.in. na terminy wypowiedzenia. W przypadkach wskazanych powyżej, gdy przepisy ustaw szczególnych wymagają zachowania formy pisemnej czy formy pisemnej z datą pewną niezachowanie tej formy nie przesądza o nieważności stosunku cywilnoprawnego (istnienia umowy dzierżawy), lecz jedynie nie wywoła określonych w tych ustawach skutków prawnych Historyczne przyczyny braku zawierania umów dzierżawy w formie pisemnej Przyczyn niechęci zawierania umowy w formie pisemnej przez rolników należy upatrywać w ewolucji regulacji prawnej w systemie prawa rolnego. Regulacja prawna II Rzeczpospolitej wprowadziła ingerencję prawną w stosunki dzierżawne. Odezwą z 31 marca 1919 r. Minister Rolnictwa i Dóbr Państwowych ogłosił na terenie Polski przymusowe dzierżawy 25. Zarówno na mocy ustawy z 8 marca 1919 r. w przedmiocie wydzierżawiania niezagospodarowanych użytków rolnych 26 oraz ustawy z 3 lipca 1919 r. o ochronie drobnych dzierżawców rolnych 27 wprowadzono przymusową, na warunkach korzystnych dla dzierżawców dzierżawę licznych w okresie powojennym gruntów leżących odłogiem oraz ochronę drobnych dzierżawców. Ta uprzywilejowana pozycja polegała na określeniu maksymalnego pułapu czynszu, ograniczała możliwość wypowiadania drobnych dzierżaw, zapewniała kontynuację tychże dzierżaw na wypadek śmierci dzierżawcy przez członków jego rodziny. 23 Ustawa z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz A. Lichorowicz, Dzierżawa [w:] Dzierżawa, s M.P r., Nr Dz. Pr. P.P. Nr 23, poz Dz. Pr. P.P. Nr 57,

7 Konsekwentnie, dążąc do ustabilizowani pozycji prawnej 200 tyś. dzierżawców, ustawą z 1932 r. zezwolono na wykup, nawet wbrew woli właściciela dzierżawionych gruntów. Z możliwości tej skorzystało tylko 6 tyś. dzierżawców. 28. Pomimo, że z takiej możliwości do wybuchu II wojny światowej skorzystało zaledwie 3% dzierżawców, w opinii publicznej na obszarach wiejskich pozostała niechęć do zawierania umowy dzierżawy w formie pisemnej. W pierwszych latach PRL ustawodawca nawiązał do międzywojennych rozwiązań w przedmiocie ochrony drobnych dzierżawców. Wydano akty normatywne o uwłaszczeniu drobnych dzierżawców m.in. ustawę z 16 czerwca 1948 r. o uprawnieniu osób, które przed 1944 r. otrzymali we władanie grunty wchodzące w skład nieruchomości ziemskich przeznaczonych na cele reformy rolnej 29, stworzono podstawy do nadania na własność gruntów drobnym dzierżawcom. Dekretem z 18 kwietnia 1955 r. o uwłaszczeniu i uregulowaniu innych spraw związanych z reformą 30 rolną stworzono kolejny raz podstawę do uwłaszczenia dzierżawców gruntów państwowych, zarówno międzywojennych, jak i powojennych. Dekret ten znalazł powszechne zastosowanie uwłaszczono 110 tyś rolników. 31 Najdonioślejsze znaczenie miała jednak instytucja uwłaszczenia dzierżawców z 1971 r. 32, która dotyczyła dzierżawców gruntów prywatnych, gruntów chłopskich. Celem tego aktu była stabilizacja pozycji dzierżawców, którzy przyjęli uprawę gruntów pozostawionych przez osoby odchodzące z rolnictwa. O możliwości uwłaszczenia dzierżawcy można było mówić dopiero wtedy, gdy właściciel nie gospodarował 5 lat na dzierżawionej nieruchomościami osobiście ani przy pomocy członków rodziny. Szczególne warunki musieli spełniać także dzierżawcy. Uwłaszczenie dzierżawców miało charakter fakultatywny i zależało od złożenia wniosku przez uprawnionego. Instytucja uwłaszczenia dzierżawców z 1971 r. miała więcej negatywnych niż pozytywnych konsekwencji i tym samym ograniczyła zaufanie rolników do instytucji dzierżawy oraz zmniejszyła jej praktyczne oddziaływanie. W obawie przed utratą własności właściciele dokonywali fikcyjnych umów zbycia nieruchomości, przedterminowo wypowiadali umowy. W konsekwencji z możliwości uwłaszczenia w oparciu o ustawę z 1971 r. skorzystało niewiele osób, zaś zaufanie do instytucji dzierżawy na wsi zostało na wiele lat zachwiane Skutki prawne braku pisemnej formy umowy dzierżawy Brak formy pisemnej umowy dzierżawy rodzi szereg negatywnych konsekwencji wpływających na sytuację prawną dzierżawcy 1. brak stabilizacji zasada trwałości dzierżawy Czas trwania stosunku prawnego dzierżawy zależy od woli stron. Nowelizacja k.c. z 1990 r. przyniosła w tym względzie jednak wzmocnienie trwałości dzierżaw długoterminowych poprzez wprowadzenie reguły, iż dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony (art k.c.). Dla trwałości dzierżawy istotne znaczenie ma określenie przesłanek prawnych rozwiązania tego stosunku. Stosunek prawny dzierżawy może być rozwiązany na mocy porozumienia stron, wygasa z chwilą nadejścia terminu, przy umowach zawartych na czas oznaczony. Zakończenie umowy zawartej na czas nieoznaczony następuje na mocy wypowiedzenia stron. Przepis art. 704 k.c. stanowi, że w braku odmiennej umowy, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Dla trwałości dzierżawy istotne są podstawy prawne jednostronnego rozwiązania stosunku prawnego bez zachowania ustawowych lub umownych terminów wypowiedzenia. 2. terminy wypowiedzenia Jeśli umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony tzn. bezterminowo to można ją rozwiązać zgodnie z zapisami w zawartej umowie lub z zachowaniem terminów ustawowych tzn. na 28 A. Lichorowicz [w:] A. Stelmachowski (red), Prawo rolne, s Dz.U. Nr 33, poz T.j. z 1959 r. Dz. U. Nr 14, 78 ze zm. 31 A. Lichorowicz, B. Blajer [w:] P. Czechowski (red.), Prawo rolne, Warszawa 2011, s Ustawa z 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, Dz. U. Nr 27, poz A. Lichorowicz, Dzierżawa [w:] System, s

8 jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego zgodnie z art. 704 k.c. Jeśli umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony np. 10 lat i z datą pewną tj. umowa pisemna potwierdzona urzędową pieczęcią np. Urzędu Gminy czy Starostwa - rozwiązać taką umowę można zgodnie z zapisami zawartymi w umowie, lecz jeśli takiego postanowienia brak, to umowa nie podlega wypowiedzeniu i rozwiązaniu tylko wygasa w terminie umówionym. Każdą umowę dzierżawy zarówno zawartą na czas oznaczony, jak i nieoznaczony wydzierżawiający może wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia w następujących wypadkach: gdy dzierżawca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu dzierżawnego, pomimo udzielonego dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu (art. 703 k.c.), gdy dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem tego przedmiotu i czyni to, mimo upomnień (najlepiej pisemnych) ze strony wydzierżawiającego (art zd. 1 k.c.) lub gdy dzierżawca bez zgody wydzierżawiającego odda przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w poddzierżawę (art k.c.). Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca ma obowiązek zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim dzierżawioną rzecz otrzymał, chyba że strony umówią się inaczej. 3. zmiany stron stosunku własności Dla trwałości stosunku prawnego dzierżawy ważne jest uregulowanie skutków prawnych zmian własnościowych zachodzących w stosunku do przedmiotu dzierżawy. Zgodnie z art. 678 kc w zw. z art. 694 kc w razie zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy nabywca przedmiotu dzierżawy wstępuje w stosunek dzierżawny (staje się wydzierżawiającym) w miejsce zbywcy. Nabywca może wszakże wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie do wypowiedzenia dzierżawy nie przysługuje nabywcy jeśli dzierżawa była zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną (w rozumieniu art. 81 k.c.) a rzecz została dzierżawcy wydana (art k.c.). Jednakże z uwagi na powszechny brak pisemnych umów dzierżawy praktyczne znaczenie tego przepisu było przekreślone i brak było możliwości ochrony nawet długoletnich dzierżawców przed niebezpieczeństwem wypowiedzenia dzierżawy przez nowonabywcę śmierć wydzierżawiającego W razie śmierci wydzierżawiającego - właściciela przedmiotu dzierżawy, umowa dzierżawy trwa nadal. Wówczas w miejsce zmarłego wstępują w stosunek dzierżawy spadkobiercy. Prawo dzierżawy jest bowiem prawem majątkowym, a tym samym jest dziedziczne. 35 Problem pojawia się w przypadku braku umowy pisemnej. Często bowiem spadkobiercy mają odmienną wolę od wydzierżawiającego/spadkodawcy. Zgodnie z przepisami spadkobiercy wstępują w stosunek dzierżawy, gdyż prawa i obowiązki wydzierżawiającego wchodzą w skład spadku i podlegają dziedziczeniu na zasadach ogólnych. Ważne jest systematyczne i terminowe opłacanie spadkobiercy lub spadkobiercom określonego w umowie czynszu dzierżawnego. W przypadku, gdy jest jeden spadkobierca to sprawa jest prosta, ale w przypadku, gdy jest kilku, (którzy na dodatek nie mogą się porozumieć, kto pobiera czynsz dzierżawny) to dzierżawca powinien wystąpić do sądu o wyrażenie zgody na wpłacenie czynszu dzierżawnego do depozytu sądowego. Po uregulowaniu spraw spadkowych kwota wpłaconego czynszu do depozytu sądowego przekazana zostanie temu spadkobiercy, który uzyskał prawo do wydzierżawianych gruntów. 5. prawna możliwość obniżenia czynszu Jednym z elementów ochrony dzierżawy występującym w większości kodyfikacji europejskich jest zasada rozłożenia ryzyka między strony umowy. W konsekwencji w ustawodawstwach wielu państw europejskich funkcjonuje instrument prawny polegający na prawie dzierżawcy domagania się zmniejszenia czynszu w przypadku niezależnego od niego zmniejszenia się przychodowości przedmiotu dzierżawy. Rozwiązanie to znane jest w ustawodawstwie polskim w art. 700 k.c. Zgodnie z tym przepisem dzierżawca może żądać obniżenia czynszu, jednakże nie całkowitego zwolnienia z czynszu. Możliwość obniżenia występuje po spełnieniu kilku przesłanek: a) obniżenie to musi być wynikiem okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności; b) podstawą obniżenia 34 W. Pańko, Dzierżawa, s Postanowienie SN z 7 października 1997 r. I CKN 224/97, Lex

9 czynszu jest tylko zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy; c) obniżenie dochodowości przedmiotu dzierżawy powinno być znaczne; d) możliwość ta dotyczy tylko okresu gospodarczego w którym nastąpiła obniżka dochodowości. W przypadku braku pisemnej umowy, dzierżawca będzie miał trudność skorzystania z tego prawa i dochodzenia swojego roszczenia przed sądem. 6. prawo pierwokupu Ustawowe prawo pierwokupu dotyczy umowy dzierżawy, która spełnia następujące warunki: sprzedaży nieruchomości rolnej dokonuje wydzierżawiający, który jest osobą fizyczną lub osobą prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnej, umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną, umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od chwili zawarcia, nabywana nieruchomość wchodzić będzie w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub będzie dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej (art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Wydzierżawiający może sprzedać grunty rolne osobie trzeciej, ale pod warunkiem, że dzierżawca nie wyrazi woli jego zakupu. Wydzierżawiający (właściciel gruntu) zawiera z osobą trzecią (zainteresowaną kupnem) przed notariuszem warunkową umowę kupna sprzedaży, następnie zawiadamia o treści umowy dzierżawcę, który ma 1 miesiąc od otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży, na decyzję o wykonaniu prawa pierwokupu. Jeśli dzierżawca zdecyduje się skorzystać z prawa pierwokupu zawiera umowę tej samej treści, co zawarta została z osobą trzecią. W przypadku nie skorzystania z prawa pierwokupu, wydzierżawiający dopełnia formalności umowy kupna - sprzedaży z osobą trzecią. Jeśli wydzierżawiający nie dopełni obowiązku zawiadomienia i wykonania umowy sprzedaży rzeczy dzierżawcy, może to skutkować nieważnością zawartej umowy sprzedaży (art k.c.). Wydzierżawiający ma obowiązek, poinformować kupującego grunty o trwającej umowie dzierżawy. Nabywca kupuje wtedy grunt rolny wraz z umową dzierżawy i ma obowiązek ją honorować do czasu jej wygaśnięcia. 7. możliwości korzystania ze wsparcia w ramach WPR W przypadku płatności bezpośrednich do gruntów, o przyznanie płatności może się ubiegać producent rolny posiadający gospodarstwo rolne o powierzchni co najmniej 1 ha. W przypadku gdy działka rolna stanowi przedmiot posiadania samoistnego i zależnego, płatność przysługuje posiadaczowi zależnemu (np. dzierżawcy) z uwagi na faktyczne wykorzystywanie przez niego gruntu. 36 Ustawodawca posługuje się pojęciem posiadania w cywilnoprawnym znaczeniu 37, także sądy administracyjne wielokrotnie podkreślały, że ustawodawca wskazując na posiadanie, jako ustawową przesłankę, odnosi to pojęcie do posiadania w rozumieniu przepisów k.c., zarówno samoistnego, jak i zależnego 38. Płatności przysługują również osobom, które władają gruntami rolnymi z innego tytułu np. dzierżawy, użytkowania i użyczenia. Pogląd ten można oprzeć na stanowisku NSA 39, w którym to stwierdzono, że dzierżawca gruntu jest producentem rolnym uprawnionym do uzyskania płatności. Wymóg posiadania przez wnioskodawcę tytułu prawnego do gruntów nie został sformułowany w żadnym przepisie ustawy. Dla przyznania płatności istotne jest czy wnioskodawca faktycznie włada gruntem, przy spełnieniu wymogów kwalifikacyjnych z ustawy. 40 Jednakże o płatności na daną działkę rolną może ubiegać się tylko jeden wnioskodawca. Jeśli więc osoba użytkująca grunt rolny (a nie będąca jej właścicielem) zamierza złożyć wniosek o przyznanie płatności bezpośrednich, powinna zawrzeć umowę na użytkowane grunty. Zalecaną formą w tym przypadku jest umowa pisemna, która zabezpiecza użytkownika przed konsekwencjami wynikającymi 36 J. Bieluk, D. Łobos-Kotowska, Płatności bezpośrednie [w:] P. Czechowski (red.), Prawo rolne, Warszawa J. Bieluk, D. Łobos-Kotowska, Ustawa o płatnościach w ramach systemów wsparcia bezpośredniego. Komentarz, Warszawa 2008, s Wyrok NSA z 14 czerwca 2007 r., II GSK 53/07, Lex nr Wyrok NSA z 11 stycznia 2007 r., II GSK 258/06, Lex nr , czy wyrok NSA z 3 września 2008 r. II GSK 298/08,, 40 J. Bieluk, D. Łobos-Kotowska, Ustawa o płatnościach, s

10 z zarzutu próby wyłudzenia publicznych środków wspólnotowych. W ten sposób uniknie on sankcji w przypadku, gdy z wnioskiem o przyznanie płatności bezpośrednich na tę samą działkę rolną wystąpi inny wnioskodawca. Oprócz sankcji o charakterze administracyjnym (zwrot środków z odsetkami), nakładanej po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, możliwe są środki karne, orzekane w postępowaniu przed sądem powszechnym. 4. Regulacje prawne dzierżawy gruntów rolnych w Unii Europejskiej Mimo dużej popularności dzierżawy gruntów rolnych w UE nie przyjęto aktów prawnych regulujących w sposób generalny omawianą instytucję. Zgodnie z art. 222 Traktatu Rzymskiego zagadnienie to stanowi domenę ustawodawstwa wewnętrznego krajów członkowskich. 41 Na podstawie ustawodawstwa poszczególnych państw europejskich można wyróżnić pięć zasadniczych grup rozwiązań w zakresie modelu dzierżaw gruntów rolnych. Swoboda w zakresie formy zawarcia umowy dzierżawy gruntów rolnych oraz brak obowiązku rejestracji umowy występuje w systemach liberalnych, m.in. w Wielkiej Brytanii, w odniesieniu do umów dzierżawy zawartych po wejściu w życie Agricultural Tenancies Act z 1995 roku. 42 Ze względu na rozpowszechnienie zwyczajowych zasad dzierżawy we Włoszech oraz ze względu na zasadę wyjątkowego ograniczania swobody umów w Szwajcarii, strony umowy dzierżawy nie są ograniczone co do formy. 43 Drugą grupę stanowią ustawodawstwa, które przewidując formę pisemną umowy nie łączą z niezachowaniem tej formy konkretnych sankcji prawnych. We Francji umowy dzierżawy gruntów rolnych wymagają w zasadzie formy pisemnej, jednakże, jak wynika to z art. L pkt 2. Kodeksu rolnego, mogą być zawierane również ustnie. W takim przypadku zakłada się, że zostały one zawarte na okres dziewięciu lat i na warunkach umowy wzorcowej, opracowanej przez rolniczą komisję doradczą w zakresie dzierżawy gruntów rolnych. Niezachowanie formy pisemnej nie prowadzi więc do nieważności umowy. Umowy dzierżawy gruntów rolnych zawarte w formie pisemnej podlegają we Francji obowiązkowej rejestracji, jeżeli roczny czynsz przekracza określoną kwotę. Po wniesieniu jednorazowej opłaty umowy te są wpisywane do odpowiedniego rejestru. Zarejestrować można również umowy ustne, za pobraniem odpowiedniej opłaty rocznej. Konsekwencją wpisu do rejestru jest z kolei uprawnienie do skorzystania z ulgi w podatku od gruntów, który musi płacić wydzierżawiający. 44 Podobnie w Portugalii nie przewiduje się żadnych sankcji za niezastosowanie się przez strony do obowiązku sporządzania dzierżawy gruntów w formie pisemnej. Każda ze stron umowy ustnej ma jednak prawo do wystąpienia z żądaniem ustalenia treści umowy na piśmie przez specjalną komisję municypalną do spraw dzierżaw rolnych. Trzecią grupę stanowią ustawodawstwa, które przewidują pisemną formę umowy dzierżawy gruntów rolnych, a w przypadku jej niezachowania łączą jedynie sankcje o charakterze dowodowym,,nie kwestionując jednakże ważności samej umowy. W przypadku niezachowania formy pisemnej przez strony umowy dzierżawy gruntów rolnych w Danii przewiduje się dla nich karę grzywny, natomiast w Belgii i Luksemburgu przewidują pewne utrudnienia dowodowe w przypadku zaistniałego sporu, albo też zastąpienie woli stron umowy przepisami bezwzględnie obowiązującymi np. okresów wypowiedzenia, ustalenie wysokości czynszu według cen lokalnych. Natomiast w Hiszpanii przepisy ustawowe deklarują pełną swobodę stron co do wyboru formy umowy, jednakże pośrednio przewiduje się pewne sankcje o charakterze dowodowym wobec stron, które nie zawarły umowy na piśmie. Czwartą grupę stanowią państwa, które wymóg formy pisemnej umowy łączą z kontrolą prewencyjną treści tej umowy. Polega ona na obowiązku poddania treści zawartej umowy kontroli sprawowanej 41 A. Suchoń, Dzierżawa gruntów rolnych w obcych systemach prawnych wybrane zagadnienia, Roczniki Akademii Rolniczej w Poznaniu,2006, t. CCCLXXVII, s A. Suchoń, Dzierżawa gruntów rolnych w obcych, s. 206 czy E. Tomkiewicz. Trwałość dzierżawy rolniczej w brytyjskim systemie prawnym, PiP 1991, z A. Lichorowicz, Dzierżawa gruntów rolnych., s A. Suchoń, Dzierżawa gruntów w obcych, s

11 przez państwowy organ właściwy do zatwierdzania umowy i wprowadzenia do jej treści poprawek. Oznacza to nie tylko obowiązek zawarcia umowy dzierżawy gruntów rolnych w formie pisemnej, lecz także konieczność jej rejestracji. 45 W wielu krajach UE-15 rozpowszechniona jest także instytucja wzorów umów dzierżawy, implikująca pisemną formę tych dzierżaw, tudzież obowiązek zatwierdzania treści umowy przez odpowiednie organy państwowe. W Holandii nadzór nad dzierżawami pełnią izby ziemskie. Umowa dzierżawy rolniczej powinna być zawarta w formie pisemnej, a następnie w ciągu dwóch miesięcy po jej zawarciu przesłana do izby ziemskiej w prowincji, w której jest położona większa część dzierżawionego gruntu lub dane gospodarstwo. Na marginesie warto dodać, że izby ziemskie dokonują kontroli umów i mają prawo zmieniać treść kontraktów przedstawionych im do aprobaty. Umowy dzierżawy oraz ich zmiany muszą zostać zatwierdzone w szczególności w zakresie: zgodności czynszu dzierżawnego z obowiązującymi przepisami, ewentualnego obciążenia dzierżawcy nadzwyczajnymi obowiązkami, wykorzystania gruntu w celach zgodnych z planem zagospodarowania, ewentualnych szkód w warunkach przyrodniczych wynikających z charakteru planowanej działalności. Ponadto strony narażają się na pewne niedogodności w sytuacji niezastosowania się do obowiązku rejestracji umowy. Przykładowo, wydzierżawiający nie może rozpocząć postępowania sądowego przeciwko dzierżawcy o zapłatę czynszu, umowa nie może być przez żadną ze stron rozwiązana, dzierżawca nie może skorzystać z prawa pierwokupu. W Niemczech wydzierżawiający jest zobowiązany do przekazania kopii umowy dzierżawy rolniczej zawartej w formie pisemnej, a w przypadku umowy ustnej informacji o jej zawarciu i istotnych postanowieniach do właściwej instytucji. Dotyczy to także zmian w umowach odnośnie do przedmiotu dzierżawy, czasu trwania lub czynszu, chyba że wymienione zmiany są rezultatem sporu przed sądem lub instytucją arbitrażową. Powiadomienie o umowie dzierżawy rolniczej lub zmianach w jej treści powinno nastąpić w ciągu jednego miesiąca od daty jej zawarcia. Przepisy ustawy z 8 listopada 1985 r. przewidują możliwość niewyrażenia przez instytucję zatwierdzającą zgody na zawarcie umowy dzierżawy rolniczej prowadzącej do nadmiernej koncentracji gruntów w rękach jednego użytkownika, nieracjonalnego podziału nieruchomości rolnych czy w przypadku gdy czynsz dzierżawny jest zbyt wysoki w porównaniu z dochodami, jakie można uzyskać, prawidłowo gospodarując na przedmiocie dzierżawy. Piątą grupę państw stanowią te państwa, w których brak pisemnej formy oznacza nieważność umowy. Tylko w ustawodawstwie Szwecji brak pisemnej formy umowy dzierżawy zawiera rygor nieważności umowa ustna jest nieważna. Przedmiotem ustaw szczególnych odnoszących się do dzierżaw rolnych jest bardziej intensywna ingerencja ustawodawcy w stosunki dzierżawne, ograniczenie działania do nich zasady swobody umów, poprzez wprowadzenie licznych norm o charakterze bezwzględnie obowiązującym, wpływ na treść indywidualnego stosunku dzierżawy. Zwiększenie ingerencji ustawodawcy w stosunki dzierżawne łączy się z coraz bardziej restrykcyjną reglamentacją formy takich umów, gdyż przestrzeganie odpowiednich wymogów formalnych przy zawarciu dzierżawy w formie pisemnej staje się najlepszą gwarancją równoczesnego przestrzegania przez strony określonych przez dany porządek prawny zasad, którym dzierżawa ta powinna podlegać A. Lichorowicz, Dzierżawa gruntów rolnych., s. 51, czy A. Suchoń, Dzierżawa gruntów w obcych, s A. Lichorowicz, Dzierżawa gruntów rolnych w ustawodawstwie krajów zachodnioeuropejskich. Studium prawnoporównawcze, Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Jagiellońskiego DCCLXXX. Prace Prawnicze, z. 118, s

12 Wnioski Forma zawarcia umowy dzierżawy, w tym dzierżawy gruntów rolnych, nie ma wpływu na ważność i skuteczność zawartej przez strony umowy. Pomimo braku wymogu zawarcia umowy dzierżawy w formie pisemnej w kodeksie cywilnym istnieje szereg postanowień, w których przy braku umowy pisemnej pozycja dzierżawcy podlega mniejszej ochronie, z powodu braku możliwości dochodzenia swoich praw w postępowaniu sądowym (brak możliwości przeprowadzenia dowodu z treści dokumentu). Z tego też względu oraz z uwagi na zasadę ochrony trwałości dzierżawy, powinno się postulować wprowadzenie wymogu ustawowego zawierania umowy w formie pisemnej. W wielu europejskich krajach przedmiotem kontroli państwa stosuje się rozwiązania szczególne w przedmiocie dzierżaw rolnych. Zazwyczaj przejawia się to w regulacjach szczególnych w stosunku do Kodeksu Cywilnego, czyli w ustawach dotyczących dzierżaw rolnych. W Polsce, ani w okresie międzywojennym, ani powojennym, ustawodawca nigdy nie podjął się uchwalenia takiej regulacji. Wydaje się zasadne podjęcie prac nad stworzeniem takich rozwiązań prawnych. Postulat pisemnej formy umowy dzierżawy gruntów rolnych ma w ustawodawstwie Europy Zachodniej charakter generalny. Jednakże z drugiej strony niemalże we wszystkich państwach uznaje się ważność ustnych umów dzierżawy. Jednocześnie, za pomocą niekorzystnych konsekwencji związanych z niezachowaniem formy pisemnej próbuje się skłonić strony umowy do pisemnej dokumentacji. 47 Niechęć do formy pisemnej umowy dzierżawy gruntów rolnych w Polsce znajduje uzasadnienie historyczne. W przeszłości obawiano się zawierania umowy dzierżawy w formie pisemnej z uwagi na obawę przed wykorzystaniem dokumentu jako dowodu w razie uwłaszczenia dzierżawców. Podstawa prawna: Odezwa Ministra Rolnictwa i Dóbr Państwowych z 31 marca 1919 r. o przymusowych dzierżawach Ustawa z 8 marca 1919 r. w przedmiocie wydzierżawiania niezagospodarowanych użytków rolnych, Dz. Pr. P.P. Nr 23, poz Ustawa z 3 lipca 1919 r. o ochronie drobnych dzierżawców rolnych, Dz. Pr. P.P. Nr 57, 345. Ustawa z dnia16 czerwca 1948 r. o uprawnieniu osób, które przed 13 września 1944 r. otrzymały we władanie grunty, wchodzące w skład nieruchomości ziemskich przeznaczonych na cele reformy rolnej, Dz. U. 33, poz Dekretem z dnia 18 kwietnia 1955 r. o uwłaszczeniu i uregulowaniu innych spraw związanych z reformą, t.j. z 1959 r. Dz. U. Nr 14, 78 ze zm. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami); Ustawa z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, Dz. U. Nr 27, poz. 250 Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, t.j. z Dz.U. z 2008 r., Nr 50, poz. 291 ze zm. 47 Tenże, Dzierżawa gruntów w ustawodawstwie, s

13 Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity: Dz. U r., Nr 208, poz. 2128, ze zm.); Ustawa z dnia 13 października 1995 r. Prawo łowieckie, t.j. z 2005 r., Dz.U. Nr 127, poz ze zm. Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo Wodne, t.j. z 2012 r., poz Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U r., Nr 64, poz. 592 ze zm. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 kwietnia 2004 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu udzielania pomocy finansowej na uzyskiwanie rent strukturalnych objętej planem rozwoju obszarów wiejskich, Dz. U. Nr 114, poz ze zm. Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 19 czerwca 2007 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania "Renty strukturalne" objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata , Dz.U. Nr 109, poz.750 ze zm. Orzecznictwo Postanowienie SN z 7 października 1997 r. I CKN 224/97, Lex Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 20 czerwca 2000 r., III CKN 255/2000, Lex Polonica nr Wyrok NSA z 14 czerwca 2007 r., II GSK 53/07, Lex nr Wyrok NSA z 11 stycznia 2007 r., II GSK 258/06, Lex nr Wyrok NSA z 3 września 2008 r. II GSK 298/08,, Literatura Bieluk J., Łobos-Kotowska, Ustawa o płatnościach w ramach systemów wsparcia bezpośredniego. Komentarz, Warszawa 2008 J. Bieluk, D. Łobos-Kotowska, Płatności bezpośrednie [w:] P. Czechowski (red.) Prawo rolne, Warszawa 2011 Czechowski P., Lichorowicz A., Dzierżawa gruntów rolnych w świetle standardów europejskich, Podatki i Prawo Gospodarcze Unii Europejskiej, 1999, z. 6 Czechowski P., Prawne aspekty projektowanych ograniczeń obszarowych dzierżaw rolnych gospodarujących na Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa [w:] Rozprawy i studia. Księga pamiątkowa dedykowana Profesorowi A.Lichorowiczowi, red. E. Kremer, Z. Truszkiewicz, Kraków 2010 Dzierżawa gruntów rolnych [w:] Rynek ziemi rolniczej. Stan i Perspektywy, Analizy rynkowe, red. A. Sikorska, IERiGŻ BIP, grudzień 2007 Dzierżawa gruntów rolnych [w:] Rynek ziemi rolniczej. Stan i Perspektywy, Analizy rynkowe, red. A. Sikorska, IERiGŻ BIP, grudzień 2009 Klat E., Wydzierżawianie nieruchomości rolnych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, Rejent 1995, z. 1 Krawczyk J., Prawna ochrona trwałości dzierżawy gruntów rolnych w prawie niemieckim, Przegląd Prawa Rolnego, Piła 2006 Jaroszewicz M., Kozikowska K., Prawo rolne, 2007 Lichorowicz A., Dzierżawa gruntów rolnych w ustawodawstwie krajów zachodnioeuropejskich, Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Jagiellońskiego, z. 118, Kraków 1986 Lichorowicz A., Dzierżawa gruntów rolnych, PiP 1987, z. 4 13

14 Lichorowicz A., O nowy model dzierżawy rolniczej (propozycje zmian aktualnej regulacji prawnej dzierżaw rolnych). Maszynopis. Kat. Ekonomiki i Organizacji Gospodarstw Rolniczych SGGW, Warszawa 1999 Lichorowicz A., Dzierżawa [w:] System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań część szczegółowa, t. 8, red. tomu J. Panowicz-Lipska, Warszawa 2004 Lichorowicz A., Dzierżawa gruntów rolnych [w:] A. Stelmachowski (red. ) Prawo Rolne, Warszawa 2009 Lichorowicz A., Blajer B., [w:] P. Czechowski (red.), Prawo rolne, Warszawa 2011 Marks-Bielska R., Dzierżawa nieruchomości rolnych w woj. Warmińsko-mazurskim w opiniach dzierżawców [w:] Problemy Rolnictwa Światowego, Zeszyty Naukowe SGGW, t. 4, 2008 Niewińska, J. Dzierżawa nieruchomości rolnych Skarbu Państwa (zagadnienia wybrane), wrzesień 2000 Oleszko A. [w:] B. Jeżyńska, P. Mikołajczyk, A. Oleszko, R. Pastuszko [w:] Prawo rolne, Warszawa 2009 Ostrowski L., Rynek ziemi rolniczej stan i perspektywy. Raporty Rynkowe. 4. IERiGŻ, Warszawa, 2000 Pańko, W., Dzierżawa gruntów rolnych, Warszawa 1975 Prutis, St. [w:] P. Czechowski, M. Korzycka Iwanow, St. Prutis, A. Stelmachowski, Polskie prawo rolne na tle ustawodawstwa Unii Europejskiej, Warszawa 1997 Sadowski A., Dzierżawa gruntów państwowych w ocenie dzierżawców. Rocz. Nauk. SERiA 1, 1998 Suchoń A. Z problematyki prawnej ochrony trwałości dzierżawy gruntów rolnych [w:] R. Budzanowski (red.) Problemy prawa rolnego i ochrony środowiska, Poznań 2004 Suchoń A. Dzierżawa gruntów rolnych a kształtowanie ustroju rolnego, Studia Iuridica Agraria t. IV, Białystok 2005 Suchoń A., Dzierżawa gruntów rolnych w obcych systemach prawnych wybrane zagadnienia, Roczniki Akademii Rolniczej w Poznaniu, t. CCCLXXVII, 2006 Suchoń A. Dzierżawa nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa zagadnienia wybrane, Przegląd Prawa Rolnego, Piła 2006 Suchoń, A. Dzierżawa gruntów rolnych a rozwój obszarów wiejskich, Studia Iuridica Agraria, t. VI, Białystok 2007 Suchoń A. W kwestii nowego modelu dzierżawy gruntów rolnych, Przegląd Prawa Rolnego, Poznań 2008 Suchoń A. Z problematyki prawnej gospodarowania na dzierżawionych gruntach, Studia Iuridica Agraria 2011, t. IX, red. St. Prutis Stępka-Jaźwińska C., Umowa dzierżawy nieruchomości, Toruń 1981, Stępka-Jaźwińska C., Model współczesnej dzierżawy rolniczej, Studia Prawnicze 1979, z. 2 Szachułowicz J., Dzierżawa gruntów rolnych, Nowe Prawo 1989, nr 1 Tańska-Hus B. (2000): Prawne i gospodarcze problemy dzierżawy rolniczej w kontekście przystąpienia do UE. Agroprzemiany 89, z. 4 Tomkiewicz E. Trwałość dzierżawy rolniczej w brytyjskim systemie prawnym, PiP 1991, z. 8 Ziętara W. (1998): Regionalne zróżnicowanie dzierżaw w Polsce. Rocz. Nauk. SERiA, 1, 1 Dzierżawa nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, (wybrane zagadnienia dla osób zainteresowanych dzierżawa), ANR, wrzesień