Teresa Topczewska, Cezary Maliszewski SUBURBANIZACJA A JAKOŚĆ DOKUMENTÓW PLANISTYCZNYCH GMIN NA PRZYKŁADZIE GMIN PODWARSZAWSKICH

Transkrypt

1 Suburbanizacja a jakość dokumentów planistycznych gmin... A R T Y K U Y Człowiek i Środowisko 38 (1) 2014, s SUBURBANIZACJA A JAKOŚĆ DOKUMENTÓW PLANISTYCZNYCH GMIN NA PRZYKŁADZIE GMIN PODWARSZAWSKICH Słowa kluczowe: suburbanizacja, jakość dokumentów planistycznych, strategia rozwoju gminy, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego 1. Wprowadzenie Jednym z głównych problemów rozwoju miast w Polsce jest żywiołowy, nieskoordynowany proces urbanizacji gmin podmiejskich, któremu towarzyszy brak ładu przestrzennego i funkcjonalnego w zagospodarowywaniu nowych terenów. Niekontrolowana suburbanizacja powoduje niewspółmierny w stosunku do wzrostu liczby ludności wzrost powierzchni terenów budowlanych kosztem terenów otwartych, zwłaszcza rolnych. Obok uniwersalnych przyczyn suburbanizacji w Polsce (wzrost dochodów ludności, wywołujący zapotrzebowanie na tereny mieszkaniowe, rozwój motoryzacji i systemów komunikacji, uciążliwości zamieszkiwania w mieście) wskazuje się na czynniki specyficzne, a przede wszystkim na konkurencję międzygminną na terenach podmiejskich (zwłaszcza wokół dużych miast) w zakresie przyciągania na swój teren nowych mieszkańców i inwestorów (w celu zwiększenia dochodów budżetowych i zatrudnienia). Adam Kowalewski [2012] zwraca uwagę na nieracjonalne decyzje władz gminnych, zawarte w uchwalonych dokumentach planistycznych, które mają główne źródło w naruszeniu prawa albo w wadach systemu 23

2 planowania przestrzennego. Tereny mieszkaniowe wyznaczane w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin wielokrotnie przekraczają potrzeby gmin, a tereny obejmowane czy wskazywane do objęcia planami miejscowymi przekraczają ich możliwości finansowe. Uchwalenie planu miejscowego skutkuje bowiem obowiązkiem wypłaty odszkodowań właścicielom nieruchomości, których część została przeznaczona na cele publiczne (w tym drogi). Zasoby terenów budowlanych w uchwalonych planach miejscowych są ogromne i absurdalne w stosunku do potrzeb. Według Raportu pt. Planowanie przestrzenne w gminach 2012, przygotowanego przez Instytut Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN, tereny zabudowy mieszkaniowej w uchwalonych planach miejscowych zajmują powierzchnię ha (o chłonności 77 mln osób), w tym zabudowy jednorodzinnej ha (o chłonności 41 mln osób). Natomiast w studiach gminnych tereny zabudowy mieszkaniowej mają powierzchnię ha (o chłonności 316 mln osób), w tym zabudowy jednorodzinnej ha (o chłonności 140 mln osób). [A. Kowalewski, 2012] Adam Kowalewski uważa, że problemy urbanizacyjne w Polsce wynikają z wad planów. Autor stwierdza, że Istota problemu to racjonalność polityki przestrzennej studium i jakość planów miejscowych. Należy podkreślić, że również inni autorzy (m.in. R. Dylewski, P. Fogel, M. Nowakowski, P. Lorens, Z. Ziobrowski) wskazali w swoich publikacjach na wady dokumentów planistycznych gmin podmiejskich, sprzyjające żywiołowej, chaotycznej suburbanizacji. Według P. Fogla [2012] Przeciwdziałanie rozpraszaniu zabudowy możliwe jest przede wszystkim przez zmianę dokumentów planistycznych Warunkiem rozpoczęcia takich działań jest dobre rozpoznanie tego zjawiska, z jego lokalnymi konsekwencjami ekonomicznymi, społecznymi i środowiskowymi. Na podstawie własnej praktyki planistycznej autor stwierdza, że w procesie kształtowania polityki przestrzennej presja wyborców na podejmowane rozstrzygnięcia planistyczne nie jest bez znaczenia i jest wielokrotnie podnoszona przez radnych, wójtów, burmistrzów i przedkładana nad trudny do zwymiarowania ład przestrzenny i zrównoważony rozwój. W celu wyjaśnienia, czy i w jakim stopniu i w jakich elementach ustalenia dokumentów planistycznych gmin podmiejskich sprzyjają żywiołowej, chaotycznej suburbanizacji w Instytucie Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa w Warszawie podjęto w 2013 r. zadanie badawcze pt. Ułomna suburbanizacja a jakość dokumentów planistycznych gmin. Przedmiotem szczegółowych badań są: studium uwarunkowań i kierun- 24

3 Suburbanizacja a jakość dokumentów planistycznych gmin... ków zagospodarowania przestrzennego (studium) oraz miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.) wybranych gmin w strefie zewnętrznej Obszaru Metropolitalnego Warszawy (OMW). Analizowane są także dokumenty strategii rozwoju gmin. Powinny one stanowić merytoryczną podstawę określania kierunku i zakresu przekształceń zagospodarowania przestrzennego gminy. Do oceny opracowań planistycznych w zakresie zagospodarowania przestrzennego przyjęto następujące kryteria: spójność ustaleń studium i strategii rozwoju oraz m.p.z,p. i studium, zgodność ustaleń studium z przepisami Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w tym z przepisem dotyczącym uwzględnienia uwarunkowań wynikających w szczególności z: dotychczasowego przeznaczenia, zagospodarowania i uzbrojenia terenu, stanu ładu przestrzennego i wymogów jego ochrony oraz potrzeb i możliwości rozwoju gminy, a także z przepisem dotyczącym określenia m.in. przestrzeni publicznych, dla których obowiązkowe jest sporządzenie m.p.z.p.), relacje między częścią informacyjną studium (uwarunkowania rozwoju) a częścią koncepcyjną (kierunki zagospodarowania przestrzennego), zakres i stopień szczegółowości ustaleń m.p.z.p. dotyczących przeznaczenia, sposobu zagospodarowania i zabudowy terenu, respektowanie w studiach i planach miejscowych podstawowych zasad planowania przestrzennego (kształtowanie ładu przestrzennego, równoważenie rozwoju, ochrona dobra/interesu wspólnego), racjonalność podjętych decyzji planistycznych; ich konsekwencje ekonomiczne. Przewiduje się przeprowadzenie badania ankietowego w formie wywiadu wśród: przedstawicieli władz gminnych (nt. prowadzonej polityki przestrzennej), głównych projektantów (nt. problemów sporządzania dokumentów planistycznych przestrzennych). W niniejszym artykule przedstawiono wstępne wyniki badań, oparte na analizie i ocenie dokumentów planistycznych dwóch gmin o statusie gmin wiejskich Lesznowoli i Michałowic. Graniczą one z miastem stołecznym w południowo-zachodniej części strefy zewnętrznej OMW, która podlega szczególnie silnej presji urbanizacji. 25

4 2. Sytuacja planistyczna badanych gmin Gmina Lesznowola w 2011 r. uchwaliła dwa nowe dokumenty o charakterze strategicznym: Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (w marcu) oraz Strategię rozwoju do 2021 r. (w sierpniu). Studium zostało sporządzone na podstawie uchwały z 2005 r. o zmianie pierwszej edycji tego dokumentu z 2000 roku. Ma ono jednolity tekst, w którym wykorzystano tylko część zapisów z pierwszego opracowania. Uwzględniono w nim: ustalenia m.p.z.p. uchwalonych po 1 stycznia 1995 r., wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania oraz pozwolenia na budowę, a także wnioski do zmiany Studium. Jako powód aktualizacji Studium podano zmianę podstaw prawnych jego sporządzenia (wejście w życie Ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) oraz zmieniające się potrzeby i możliwości rozwojowe gminy. Nowa Strategia rozwoju gminy jest aktualizacją Strategii z 2004 r., opracowanej na podstawie wyników seminarium diagnostyczno-projektowego (zorganizowanego w gminie w 2003 r.). W gminie Lesznowola obowiązują 73 plany miejscowe (według informacji z sierpnia 2013 r.), które pokrywają 90% jej powierzchni (w tym centrum miejscowości Lesznowola): 2 plany uchwalono przed 2000 r., 36 w latach , 35 w ciągu ostatnich 5 lat. Powierzchnia poszczególnych planów jest zróżnicowana w granicach 0,4-947,0 ha; 6 planów dotyczy obszarów o powierzchni poniżej 1 ha. Gmina Michałowice posiada Strategię zrównoważonego rozwoju do 2020 roku, uchwaloną w 2006 r. oraz Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, uchwalone w 2011 r. jako zmiana Studium z 1999 roku. Studium ma jednolity tekst. Zmiany ustaleń Studium dokonano ze względu na: nierealne zachowanie tak dużego procentu terenów produkcji rolnej, braki w wyznaczaniu przestrzeni publicznych, ich powiązań i lokalizacji ośrodków centrotwórczych związanych z funkcja usługową, niewykorzystane możliwości uzupełnienia potrzebnej zabudowy mieszkaniowej, inne (m.in. zmiany przebiegu dróg, niewłaściwe przeznaczenie terenów). W gminie obowiązuje 21 m.p.z.p., które pokrywają 50% jej terytorium. Centrum funkcjonalne gminy zostało w całości objęte planami

5 Suburbanizacja a jakość dokumentów planistycznych gmin... planów miejscowych uchwalono w latach , 3 plany w ciągu ostatnich 5 lat. Ze względu na brak na stronie internetowej Urzędu Gminy rysunków planów miejscowych uchwalonych przed 2006 r. nie można określić średniej powierzchni wszystkich planów. Plany uchwalone po roku 2006 obejmują obszary o powierzchni w granicach 0,6 ha 155,2 ha. Średnia powierzchnia planu wynosi 41,6 ha. 3. Strategia rozwoju gminy. Społeczno-gospodarcze podstawy opracowania Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Ustalenie kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy wymaga rozpoznania sytuacji społeczno-gospodarczej oraz określenia przebiegu przyszłych zjawisk i procesów. Do istotnych zagadnień należą: stan i perspektywy rozwoju demograficznego, stan i perspektywy rozwoju gospodarki, potrzeby mieszkaniowe i popyt na mieszkania, potrzeby rekreacji i wypoczynku, sytuacja i perspektywy zmian na rynku nieruchomości, sytuacja i przewidywane zmiany w gospodarce finansami gminy. Prognozy (w ujęciu scenariuszowym) 1 powinny być zorientowane na określenie przyszłych inwestycji (w zakresie budownictwa mieszkaniowego, działalności gospodarczej, infrastruktury technicznej i społecznej) oraz związanych z ich realizacją potrzeb terenowych. Przesłankami zmian w sposobie użytkowania i zagospodarowania obszaru gminy są także przyjęte w Strategii cele i kierunki działania samorządu lokalnego. [Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Poradnik metodyczny, 1996] Użyteczność Strategii rozwoju gminy do prac nad Studium należy oceniać przede wszystkim z punktu widzenia uwzględnionej w części diagnostyczno-prognostycznej problematyki społeczno-gospodarczej (istotnej dla danej gminy) oraz stopnia rozpoznania przyszłych zdarzeń i procesów. Przyjęte w Strategii cele i kierunki działania dotyczą kształto- 1 W podejściu scenariuszowym uwzględnia się nie tylko dotychczasowe trendy rozwoju, ale i nowo pojawiające się tendencje. Trzeba ocenić: trwałość aktualnych uwarunkowań, tendencje ich zanikania lub wzrostu oraz możliwości pojawienia się w przyszłości nowych uwarunkowań. Opracowywane są zwykle dwa scenariusze ekstremalne, tj. optymistyczny (szans) i pesymistyczny (zagrożeń) oraz scenariusz umiarkowany. 27

6 wania przyszłości gminy i powinny być uwzględnione w ustalaniu polityki przestrzennej. W przypadku niedoskonałości dokumentu Strategii niezbędne jest wprowadzenie zagadnień społeczno-gospodarczych do treści Studium. Poszerzenie problematyki Studium jest konieczne m.in. w odniesieniu do gmin położonych w strefie oddziaływania miast, zwłaszcza dużych. [J. Bobiński, T. Topczewska, 1996] Gmina Lesznowola Zaktualizowana Strategia rozwoju gminy Lesznowola do 2021 roku (uchwalona w sierpniu 2011 r.) uwzględnia ustalenia obecnie obowiązujących strategicznych dokumentów planistycznych krajowych i regionalnych. Zawiera ponadto aktualne (2010 r.) podstawowe informacje o gminie. W części Charakterystyka gminy Lesznowola podano następujące dane w odniesieniu do roku 2010 dla całego obszaru gminy: struktura użytkowania terenów, liczba i struktura ludności (według płci i wieku), wskaźnik przyrostu naturalnego, saldo migracji, stopa bezrobocia, zarejestrowane podmioty gospodarcze. Dane demograficzne zestawiono także dla lat: 1995, 2000, W odniesieniu do poszczególnych miejscowości zamieszczono dane dotyczące liczby ludności oraz podstawowych usług. Przedstawiona w Strategii prognoza demograficzna została opracowana na podstawie danych historycznych oraz ogólnych tendencji demograficznych. Założono utrzymanie dotychczasowych tendencji w zakresie przyrostu naturalnego i skali migracji. Oszacowano, że liczba mieszkańców gminy wzrośnie z w 2010 r. do w 2024 r. i w 2038 roku. Określono liczbę mieszkańców w poszczególnych miejscowościach (na koniec roku 2024 i 2038). Do słabych stron gminy zaliczono m.in.: utrudnioną komunikację na terenie gminy, a także do Piaseczna i do Warszawy, niewydolność układów komunikacyjnych w stosunku do rosnącego ruchu, pogarszanie stanu technicznego dróg, nierównomierne zagospodarowanie terenu gminy, brak centrum administracyjno-usługowo-handlowego. Uznano, że zagrożeniem rozwoju jest atrakcyjność inwestycyjna sąsiadów oraz obawa przed wchłonięciem gminy przez Warszawę. W wizji gminy (w 2021 r.) zapisano, że liczba ludności wzrośnie do ponad 40 tys., głównie poprzez migrację z Warszawy. 28

7 Suburbanizacja a jakość dokumentów planistycznych gmin... Przyjęto 7 celów strategicznych, w tym: Równoważenie urbanizacji gminy (poprzez działania proekologiczne, wdrożenie zasad planowania przestrzennego w oparciu o normy rozwoju zrównoważonego, estetyzację miejsc publicznych, monitoring polityki przestrzennej gminy ), Rozwój i promocja funkcji rekreacyjno-turystycznych, Kreowanie nowoczesnych funkcji miejskich na terenie gminy. Postawiono problem przyszłego statusu gminy przekształcenie się w miasto (co wymaga rozwoju odpowiedniej infrastruktury) lub włączenie do Warszawy. Gmina Michałowice Strategia zrównoważonego rozwoju gminy Michałowice do 2020 roku została uchwalona w czerwcu 2006 roku. Dokument zawiera nie tylko charakterystykę gminy, ale także ocenę stanu istniejącego w formie uwarunkowań oraz problemów rozwoju. W charakterystyce gminy podano szereg informacji istotnych dla planowania rozwoju zagospodarowania, a mianowicie: struktura użytkowania gruntów (2005 r.), rezerwy terenowe pod rozwój funkcji mieszkaniowej i gospodarczej (niezabudowane działki budowlane w 2005 r.), liczba mieszkańców według miejscowości (w latach ), struktura ludności według wykształcenia (2005 r.), liczba budynków, mieszkań i izb (2005 r.), struktura własnościowa zasobów mieszkaniowych, wyposażenie mieszkań w instalacje sanitarne, rozmiary budownictwa mieszkaniowego w latach według form własności, gospodarka finansowa gminy. Uwarunkowania rozwoju gminy przedstawiono w kategoriach mocnych i słabych stron (wynikających z jej zasobów) oraz szans i zagrożeń (wynikających z sytuacji zewnętrznej). Do słabości gminy zaliczono m.in.: nadmierny napływ ludności i podmiotów gospodarczych, stanowiący zagrożenie dla zrównoważonego rozwoju, niebezpieczeństwo przekroczenia racjonalnego poziomu zaludnienia, zbyt dużą intensywność zabudowy o charakterze gospodarczym (zagrożenie ładu ekologicznego), skromny komunalny zasób gruntów budowlanych (w tym na cele publiczne), skromny zasób komunalnych zasobów mieszkaniowych, brak wykształconych ośrodków usługowych; rozproszenie usług, chaos przestrzenny na wielu obszarach, niedostosowanie wielkości działek do nowo realizowanych budynków, niezagospodarowane ulice (zły stan nawierzchni, brak chodni- 29

8 ków, brak zieleni), zbyt niskie dochody budżetowe w stosunku do potrzeb inwestycyjnych. Zidentyfikowane główne problemy do rozwiązania to m.in.: niedostateczna ilość i jakość dróg, braki w wyposażeniu w infrastrukturę techniczną (sieć wodociągowa, kanalizacja sanitarna, gospodarka odpadami), presja urbanizacji na obszary o wysokich walorach przyrodniczych, nieład przestrzenny, brak ośrodka obsługi mieszkańców gminy, brak terenów rekreacyjnych, niedostatek terenów zieleni (we wschodniej części). Założono, że skala napływu ludności będzie zależała od poprawy powiązań komunikacyjnych (w tym z Warszawą) oraz od podaży terenów pod budownictwo mieszkaniowe. Przyjęto docelowo (2020 r.) 16 tys. mieszkańców gminy w wariancie umiarkowanym i 20 tys. w wariancie dynamicznym (w 2005 r. gmina liczyła osób). Ustalono pięć celów strategicznych, w tym cztery dotyczące zagospodarowania przestrzennego, a mianowicie: zapewnienie wysokiego standardu zamieszkania, wypoczynku i usług społecznych, tworzenie warunków do wzrostu przedsiębiorczości i rozwoju gospodarczego, osiągnięcie europejskich standardów środowiska przyrodniczego, racjonalne zagospodarowanie przestrzenne gminy, zapewnienie powiązań z otoczeniem oraz rozbudowa i modernizacja układu drogowego. Wnioski Strategia rozwoju gminy Lesznowola z 2011 r. zawiera aktualne dane i informacje (z 2010 r.), ale ich zakres jest niewystarczający na potrzeby określenia społeczno-gospodarczych uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego jej obszaru. Prognoza demograficzna (na lata 2024 i 2038) została oparta na dotychczasowych trendach przyrostu naturalnego i migracji. Nie uwzględnia nowych i przewidywanych zjawisk. Nie wzięto pod uwagę m.in. trudności finansowych gminy związanych z kosztami wykupu gruntów pod drogi, ustalone w m.p.z.p. Pozytywnie należy ocenić Strategię rozwoju gminy Michałowice z 2006 roku. W dokumencie tym przedstawiono dość szeroki zakres odpowiednich danych i informacji, zidentyfikowano główne problemy rozwoju oraz ustalono cele odnoszące się do zmian w zagospodarowaniu przestrzennym. Słabą stroną tej Strategii jest niedostatek szczegółowych analiz zjawisk i procesów oraz brak scenariuszy rozwoju. Należy ponadto 30

9 Suburbanizacja a jakość dokumentów planistycznych gmin... zaznaczyć, że nie dokonano aktualizacji tego dokumentu przed podjęciem prac nad aktualizacją Studium. 4. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; polityka przestrzenna gminy Zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy ustala się politykę przestrzenną. Przez politykę przestrzenną gminy można rozumieć określanie i egzekwowanie przez jej władze zasad użytkowania, zagospodarowania i zabudowy terenów, umożliwiających realizację interesów osób fizycznych i niepublicznych osób prawnych gospodarujących w gminie, w zgodzie z interesem publicznym określonym w ustawach i interesem ogólnospołecznym określonym poprzez cele długookresowego rozwoju społeczno-gospodarczego gminy. [J. Bobiński, T. Topczewska, 1996] W analizie i ocenie Studium gminy Lesznowola i gminy Michałowice uwzględniono następujące elementy tekstu: przyjęty układ treści, sposób określenia charakteru gminy i jej położenia w systemie osadniczym, stan i perspektywy rozwoju demograficznego, uwarunkowania wynikające z : dotychczasowego przeznaczenia, zagospodarowania i uzbrojenia terenu, stanu ładu przestrzennego i wymogów jego ochrony, potrzeb i możliwości rozwoju gminy, cele rozwoju, kierunki zagospodarowania przestrzennego, wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, bilans terenów; chłonność terenów mieszkaniowych, obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości oraz przestrzeni publicznej (dla których obowiązkowe jest sporządzenie m.p.z.p.), obszary, dla których gmina zamierza sporządzić m.p.z.p. Ponadto zwrócono uwagę na spójność ustaleń Studium ze Strategią rozwoju. 31

10 Gmina Lesznowola Układ treści Studium gminy Lesznowola został podporządkowany problematyce uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zapisanej w ustawie z 2003 roku. Nie uwzględnia on specyfiki Lesznowoli jako gminy położonej w strefie zewnętrznej wielkiego miasta. Gmina Lesznowola została we wstępnej części opracowania przedstawiona jako gmina wiejska położona w środkowej części województwa mazowieckiego, w północnej części powiatu piaseczyńskiego 2. Stwierdzono, że ze względów społeczno-ekonomicznych oraz przestrzenno-komunikacyjnych obszar terenów zabudowanych cały czas wzrasta. Nie odniesiono się do stanu ładu przestrzennego w gminie. W Studium nie rozpoznano aktualnego stanu i zmian w strukturze użytkowania i zagospodarowania terenów (rzeczywistych i ustalonych w m.p.z.p.). Przedstawiono strukturę użytkowania terenów w 2004 roku. Uznano, że 67,7% powierzchni użytków rolnych świadczy o dużym potencjale gminy. Opracowanie zawiera podstawowe dane demograficzne dla całej gminy w latach (wg GUS) oraz prognozowaną na 2020 r. (według Studium z 2000 r.) liczbę ludności (ogółem ). Nie dokonano analizy potrzeb i możliwości rozwoju zagospodarowania przestrzennego gminy (na tle rozwoju OMW). Cele rozwoju gminy Lesznowola sformułowano w Studium w sposób następujący: Ugruntowanie znaczenia gminy jako wielofunkcyjnego ośrodka ponadlokalnego w południowej części aglomeracji warszawskiej Zapewnienie zrównoważonego zagospodarowania przestrzennego uwzględniającego: podniesienie standardów technicznych i bytowych mieszkańców gminy i jej inwestorów zewnętrznych, ochronę przyrody, krajobrazu i zachowanie dziedzictwa kulturowego Zapewnienie sprawności funkcjonowania systemu komunikacyjnego przy rosnącym poziomie motoryzacji Stworzenie podstaw obsługi turystyki i wypoczynku w gminie. Ustalenia odnośnie kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy sformułowano w odniesieniu do miejscowości Lesznowola oraz pozostałego obszaru. Główne ustalenia są następujące: 2 W ten sam sposób gmina została przedstawiona w dokumencie Strategii rozwoju. 32

11 Suburbanizacja a jakość dokumentów planistycznych gmin... Miejscowość Lesznowola czytelne centrum o charakterze miejskim, lokalne przestrzenie publiczne w poszczególnych osiedlach mieszkaniowych, przestrzenie publiczne wyposażone w dominanty przestrzenne i powiązane ze sobą w układzie miejscowości, dominacja w strukturze zabudowy mieszkalnictwa jednorodzinnego wolno stojącego; zabudowa intensywna (szeregowa, bliźniacza) uzupełnieniem tej zabudowy, tereny przemysłowe oddzielone od terenów zabudowy mieszkaniowej strefami zieleni izolacyjnej, tereny zieleni publicznej, tworzące zwarty i powiązany ze sobą układ; Pozostały obszar tereny rozwojowe to obecne tereny rolne, przeznaczone w Studium pod rozwój funkcji mieszkaniowej, usługowej i przemysłowej, dominować będzie zabudowa, głównie jednorodzinna, wymieszana w różnym stopniu z istniejącą zabudową siedliskową, na wszystkich terenach zabudowy mieszkaniowej dopuszcza się lokalizowanie usług, w tym usług publicznych, obiekty turystyki i wypoczynku realizowane na wszystkich terenach zabudowy mieszkaniowej, agroturystyka na wszystkich obszarach zabudowy zagrodowej, usługi mogące potencjalnie oddziaływać na środowisko wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych, nieuciążliwe usługi i drobna wytwórczość na terenach mieszkaniowych. Dla nowych terenów wskazanych do rozwoju funkcji mieszkaniowo- -usługowej określono wskaźniki kierunkowe. Dotyczą one wielkości terenu i obiektów: oświaty, zdrowia i opieki społecznej, kultury, zieleni urządzonej i sportu powszechnego. Nie sporządzono bilansu terenów według ustaleń Studium. Nie rozpoznano chłonności terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego gmina zamierza objąć tereny wskazane w Studium do rozwoju funkcji mieszkaniowych i usługowo-mieszkaniowych, a w obowiązujących m.p.z.p. ustalone jako tereny produkcji rolnej. Nie wskazano obszarów wymagających 33

12 przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości oraz obszarów przestrzeni publicznej, dla których sporządzenie m.p.z.p. jest obowiązkowe. W części diagnostycznej Studium nie wykorzystano danych z 2010 r., zawartych w zaktualizowanej (w 2011 r.) Strategii rozwoju. W części koncepcyjnej nie nawiązano do wizji gminy przedstawionej w Strategii i nie podjęto kwestii przyszłego statusu gminy dzielnica Warszawy czy samodzielna gmina miejsko-wiejska. Gmina Michałowice Układ tekstu Studium gminy Michałowice został dostosowany, w pewnym stopniu, do specyfiki gminy podmiejskiej, położonej w strefie zewnętrznej OMW. Zaznaczono, że Obszar gminy stanowi część zurbanizowanego Pasma Zachodniego Aglomeracji Warszawskiej W Studium przedstawiono zmiany w zaludnieniu gminy w latach (w podziale na miejscowości) oraz dwa warianty rozwoju demograficznego w okresie perspektywicznym: I umiarkowany ( mk.), II dynamiczny ( mk.). Stwierdzono, że Dalszy rozwój mieszkalnictwa i działalności gospodarczej napotyka na barierę braku nowych terenów Z porównania obszarów przewidzianych w planie miejscowym z 1992 r. pod zainwestowanie (500 ha) z obszarami rzeczywistego zainwestowania (ok. 300 ha według rocznego sprawozdania wykazu gruntów) wynika, że rozwój gminy może odbywać się poprzez uzupełnianie już wyznaczonych planem terenów budowlanych, a dopiero w dalszej kolejności należy rozważać zmianę przeznaczenia kolejnych terenów rolniczych. Uznano, że założenia Studium dotyczące chłonności terenów mieszkaniowych, przy utrzymywaniu się dotychczasowych tendencji wzrostu liczby ludności do mieszkańców, są realne. Jednak utrzymywanie się tendencji dotychczasowego sposobu parcelacji może spowodować wzrost liczby mieszkańców do (wariant przyspieszony). W takiej sytuacji powstaną bariery: dostępności do infrastruktury technicznej (zwłaszcza kanalizacji), komunikacji (ze względu na koszty wykupu terenów pod drogi) i infrastruktury społecznej (oświata, administracja). Zwrócono uwagę na trudności kształtowania struktur przestrzennych o charakterze osiedlowym ze względu na powszechną prywatną własność terenów i brak terenów gminnych. Uznano konieczność zachowania strategicznych rezerw rolniczych przestrzeni produkcyjnych (do zainwestowania w późniejszym okresie) ze względu na równowagę rozwoju zagospodarowania przestrzennego gminy (rozwój infrastruktury technicznej i społecz- 34

13 Suburbanizacja a jakość dokumentów planistycznych gmin... nej). Podkreślono potrzebę rozwoju zagospodarowania rekreacyjnego, niezbędnego dla mieszkańców aglomeracji warszawskiej. Ustalono główne przestrzenie o charakterze reprezentacyjnym, kształtujące strukturę przestrzenną poszczególnych miejscowości. W celu zachowania kontynuacji tych ciągów i ich powiązań zapisano w Studium, że Zakazuje się na terenie gminy lokalizowania osiedli zamkniętych grodzonych zespołów mieszkaniowych oraz zakazuje się grodzenia istniejących i projektowanych dróg. Przyjęto naturalny podział obszaru gminy na trzy części ( strefy strukturalne ): północno-wschodni obszar zurbanizowany Reguły-Michałowice, południowo-wschodni i południowy obszar terenów otwartych i rekreacyjnych, południowo-zachodni obszar urbanizowany, poprzedzielany pasmami terenów otwartych. Ponadto wyznaczono strefy funkcjonalne o zróżnicowanych zasadach polityki zagospodarowania (terenów otwartych, mieszkaniowa, usługowo-mieszkaniowa, gospodarcza, pozostałych terenów). Część terenów otwartych objęto ochroną (m.in. grunty rolne o relatywnie wysokim potencjale produkcyjnym, tereny leśne, tereny zieleni urządzonej, tereny służące celom rekreacji i sportu). Przyjęto zróżnicowaną zabudowę na terenach mieszkaniowych (tereny zabudowy jednorodzinnej intensywnej, jednorodzinnej krajobrazowej ekstensywnej, siedliskowej, rezydencjonalnej). Ustalenia szczegółowe dotyczą obszarów o rożnych kierunkach przeznaczenia (strefy: terenów otwartych, mieszkaniowa, wielofunkcyjna mieszkaniowo-usługowa, gospodarcza). Określono następujące wskaźniki zagospodarowania i zabudowy: maksymalna wysokość zabudowy, intensywność zabudowy brutto, maksymalna powierzchnia zabudowy, minimalna powierzchnia działki nowotworzonej, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. Sporządzono bilans terenów według wyróżnionych stref: tereny otwarte 1457, 5 ha (42%), tereny zurbanizowane 2017, 5 ha (58%), w tym: tereny mieszkaniowe 1449 ha (41,7%), tereny: ośrodków usługowych, usług, zieleni urządzonej, usługowo- -handlowe i mieszkaniowe 310, 5 ha (8,9%), tereny usługowo-handlowo-produkcyjne oraz przemysłowe i produkcyjne 183 ha (5,3%), pozostałe 75 ha (2,1%). Maksymalna chłonność terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową została oszacowana na osób (przyjęto następujące 35

14 założenia: suma terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową m 2 ; suma terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową pomniejszona o tereny dróg i zieleni ; liczba działek na terenach zurbanizowanych 7610 (średnia 1500 m 2 ), liczba osób na jedno gospodarstwo domowe 3). Obszary, dla których gmina zamierza sporządzić m.p.z.p., są następujące: wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne przeznaczone pod zabudowę, wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne przeznaczone pod zieleń urządzoną, zieleń rekreacyjną oraz zieleń z usługami kultury, tereny wyłączone spod zabudowy. Ponadto mają być dokonywane zmiany w obowiązujących planach miejscowych, w związku ze zmianą przeznaczenia terenów. Ustalono kolejność obejmowania planami miejscowymi poszczególnych obszarów, a mianowicie: obszary rozwijające się do opracowania w pierwszej kolejności, obszary konieczne do szybkiego opracowania (w rejonie węzła A2), obszary przewidywane do opracowania w dalszej kolejności. Wnioski Analiza porównawcza dokumentu Studium dwóch gmin wiejskich położonych w strefie zewnętrznej OMW wskazuje na istotne różnice w sposobie określania uwarunkowań rozwoju zagospodarowania, jak i zakresu oraz sposobu zapisu ustaleń planistycznych W Studium gminy Lesznowola brak jest przewidywania zjawisk i etapowania rozwoju. Ustalenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego są nadmiernie elastyczne. Nie określa się obowiązujących standardów urbanistycznych. Polityka przestrzenna wyrażona w Studium Lesznowoli nastawiona jest na ekspansję ekstensywnej zabudowy na tereny rolne. Gospodarowanie przestrzenią w gminie Michałowice jest bardziej wyważone. W części diagnostycznej Studium gminy Michałowice przedstawiono w sposób uproszczony stan i perspektywy (w wariantach) rozwoju demograficznego, uwarunkowania wynikające z dotychczasowego przeznaczenia, zagospodarowania i uzbrojenia terenu oraz potrzeb i możliwości rozwoju gminy (zwracając m.in. uwagę na koszty wykupu gruntów pod drogi). Szczegółowe ustalenia planistyczne sformułowano w stosunku 36

15 Suburbanizacja a jakość dokumentów planistycznych gmin... do 3 stref funkcjonalnych. Podano niektóre wskaźniki zagospodarowania i zabudowy terenów. Sporządzono bilans terenów wg przyjętej polityki i rozpoznano chłonność terenów mieszkaniowych. Objęto planami nie tylko tereny rolne w celu zmiany ich przeznaczenia, ale także tereny wyłączone spod zabudowy. Ustalono kolejność sporządzania m.p.z.p. 5. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Sposób użytkowania, zagospodarowania i zabudowy terenu Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.) są instrumentem realizacji polityki przestrzennej gminy. Plan miejscowy powinien ustalać przeznaczenie terenu oraz określać co, gdzie, w jakiej formie i na jakich warunkach może być zrealizowane. Podstawową zasadą ustaleń jest m.in. kształtowanie ładu przestrzennego i poszanowanie dobra wspólnego. Plany miejscowe Lesznowoli i Michałowic (o powierzchni powyżej 1 ha) poddano analizie i ocenie z punktu widzenia ustaleń odnoszących się do: funkcji poszczególnych terenów obszaru objętego planem, rozmieszczenia usług publicznych, sposobu kształtowania usług na terenach zabudowy mieszkaniowej, sposobu kształtowania układu dróg publicznych, wyróżniania i sposobu kształtowania przestrzeni publicznych (place, ulice, parki tereny zieleni urządzonej), standardów zagospodarowania i zabudowy terenów 3. Gmina Lesznowola W 41 planach miejscowych stwierdzono zgodność ustaleń ze Studium z 2000 roku. W pozostałych 32 planach nie zamieszczono tego rodzaju informacji. Większość planów miejscowych dotyczy terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Tereny do rozwoju działalności gospodarczej wyznaczono wzdłuż Al. Krakowskiej oraz w północnej części gminy. W 16 3 Zakres wskaźników do stosowania obligatoryjnie i fakultatywnie w m.p.z.p. ulegał zmianie w kolejnych wersjach nowelizowanej Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 37

16 m.p.z.p. wskazano tereny wyłączone spod zabudowy. Są to w większości przypadków tereny rolne na obrzeżach gminy. W wielu planach przeznaczono tereny pod zabudowę jednorodzinną z dopuszczeniem nieuciążliwych usług towarzyszących, albo wskazano dla terenów wydzielonych liniami rozgraniczającymi różnego rodzaju przeznaczenie bez określenia funkcji wiodącej. W efekcie realizacji takich ustaleń lokalizacja obiektów pełniących różne funkcje będzie przypadkowa. Jedynie w m.p.z.p. części wsi Radiostacja Łazy i dawne PGR Łazy szczegółowo określono nie tylko tereny mieszkaniowe, ale również usługowe, wskazując jednocześnie lokalizację usług z zakresu zdrowia, a także tereny zieleni parkowej. W około 50% planów miejscowych w ogóle nie wyznaczono terenów pod usługi publiczne, natomiast w planach, w których wskazano tereny pod usługi publiczne nie ustalono ich rodzajów. W planach tych nie proponuje się także układu dróg publicznych do poszczególnych działek. W planach miejscowych wsi Lesznowola, Kolonia Lesznowola, Janczewice, PAN Jastrzębiec, PAN Kosów zaproponowano jedynie przebieg wewnętrznych dróg dojazdowych, który nie jest obligatoryjny i nie stanowi ustaleń planu. W ponad 40 planach w ogóle nie ustalono terenów zieleni urządzonej. W żadnym nie zaplanowano placu publicznego. W większości planów sposób kształtowania zagospodarowania i zabudowy określono następującymi wskaźnikami: intensywność zabudowy, minimalna wielkość działki budowlanej, udział powierzchni biologicznie czynnej, wysokość zabudowy, geometria dachów. W niektórych planach nie wyznaczono w sposób jednoznaczny linii zabudowy, co prowadzi do chaosu w zabudowie. Tylko w kilku planach szczegółowo określono kolorystykę zabudowy, materiały wykończenia elewacji budynków i dachów. W niektórych planach ustalono jedynie spójność planowanej zabudowy z sąsiednią, co jest ustaleniem nieprecyzyjnym i ma charakter uznaniowy. Gmina Michałowice Nie wszystkie plany miejscowe obowiązujące w gminie Michałowice (21) zawierają informację o ich zgodności bądź spójności z ustaleniami Studium. Uwzględniając daty uchwalenia poszczególnych planów, można jedynie stwierdzić, że 12 planów, które zostały uchwalone przed 2003 r. jest spójnych z obowiązującym wówczas Studium, a 2 ostatnio uchwalone plany nie naruszają ustaleń Studium. 38

17 Suburbanizacja a jakość dokumentów planistycznych gmin... Obszary objęte planami miejscowymi przeznaczone są przede wszystkim pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi. W 13 planach miejscowych wyodrębniono tereny o różnym przeznaczeniu/funkcjach (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami, usługi, usługi produkcyjne, usługi sportu i rekreacji, lasy, zieleń naturalna, ogrody działkowe, cmentarz). 8 planów obejmuje tereny o jednej, dominującej funkcji (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami, usługi, usługi produkcyjne). W 10 planach wskazano tereny pod obiekty usług publicznych i określono ich rodzaje (oświaty i wychowania, ochrony zdrowia, sportu i rekreacji, kultu religijnego). W większości planów miejscowych (w 15) nie wyznaczono terenów zieleni urządzonej, a tylko w 2 planach ustalono place publiczne. Tereny zieleni urządzonej oraz zieleni parkowej w m.p.z.p. stanowią jednak znaczny odsetek powierzchni gminy (16%). Plany miejscowe sporządzone przed 2010 r. zawierają ustalenia odnośnie rozwoju układu dróg publicznych. Plany uchwalone w ostatnich 3 latach wskazują obsługę komunikacyjną działek budowlanych głównie drogami wewnętrznymi. Zasady kształtowania zagospodarowania i zabudowy określane są w planach miejscowych przy zastosowaniu 4 wskaźników: powierzchnia zabudowy, minimalna wielkość działki budowlanej, udział powierzchni biologicznie czynnej, wysokość zabudowy. Tylko w niektórych planach ustalono dodatkowo geometrię dachu oraz liczbę kondygnacji. Zaledwie w 3 planach określono szczegółowe zasady dotyczące kolorystyki obiektów oraz materiałów wykończenia dachów i elewacji budynków. W niektórych planach ustalono jedynie, że zabudowa powinna być spójna z zabudową sąsiednią. Wnioski Analiza m.p.z.p. gminy Lesznowola i Michałowice wykazała, że plany są instrumentem urbanizacji obszaru gminy, na ogół w sposób ekstensywny. Plany miejscowe zawierające szczegółowe regulacje przeznaczenia, zagospodarowania i zabudowy terenu są wyjątkiem. Przeważająca liczba planów, obowiązujących w obydwu gminach, nie jest kreacyjna. Świadczy o tym zarówno skromny zakres, jak i ogólność ustaleń planistycznych. W wielu planach miejscowych nie ustalono w sposób szczegółowy funkcji terenów (zwłaszcza w gminie Lesznowola). Dopuszczono róż- 39

18 nego rodzaju zabudowę, nie określając funkcji wiodącej (Lesznowola). Nie ustalono sposobu kształtowania i rozmieszczenia usług publicznych (Lesznowola). Nie wyznaczono różnego rodzaju przestrzeni publicznych (w Lesznowoli i w mniejszym stopniu w Michałowicach). Nie ukształtowano kompletnego układu dróg publicznych (zwłaszcza w gminie Lesznowola, gdzie proponuje się obsługę komunikacyjną wielu obszarów poprzez drogi wewnętrzne). Sposób zagospodarowania terenów i formy zabudowy nie zostały określone w odpowiednim zakresie (w większości planów). 6. Podsumowanie Przeciwdziałanie zjawisku żywiołowego rozprzestrzeniania się urbanizacji na obszarach podmiejskich polega przede wszystkim na ochronie terenów otwartych, kształtowaniu terenów zielonych oraz intensyfikacji zagospodarowania terenów budowlanych. Gminy Lesznowola i Michałowice, graniczące z Warszawą w południowo-zachodniej części strefy zewnętrznej OMW, podlegają szczególnie silnej presji urbanizacji. Analiza obowiązujących w obydwu gminach dokumentów planistycznych wskazuje na istotne różnice w sposobach działania samorządów lokalnych w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Gmina Lesznowola (powierzchnia 6917 ha, mieszkańców w 2011 r.) przyjęła politykę ekspansywnej urbanizacji terenów rolnych. Należy zaznaczyć, że ani w Strategii rozwoju, ani w Studium nie rozpoznano w dostatecznym stopniu zjawisk i procesów, które mają wpływ na zagospodarowanie przestrzenne oraz nie zidentyfikowano problemów wymagających rozwiązania przy uwzględnieniu interesu publicznego. W części diagnostycznej Studium nie przedstawiono prognozy demograficznej w wariantach (przyjęto 33,9 tys. osób w 2020 r.), nie rozpoznano stanu i zmian w strukturze użytkowania i zagospodarowania terenów (rzeczywistych i ustalonych w planach), nie oszacowano potrzeb terenowych (z uwzględnieniem m.in. możliwości finansowania przez gminę budowy infrastruktury oraz zapewnienia równowagi na rynku nieruchomości). Wady części koncepcyjnej Studium to przede wszystkim: brak wizji zagospodarowania gminy, brak podziału jej obszaru na jednostki strukturalne, nadmierna elastyczność ustaleń, brak wyznaczonych przestrzeni publicznych, brak bilansu terenów według ustaleń Studium, brak etapowania rozwoju. Gmina 40

19 Suburbanizacja a jakość dokumentów planistycznych gmin... objęła planami miejscowymi 90% swego terytorium. Pod zabudowę w planach przeznaczono 3933,65 ha [A. Olbrysz, 2011]. Większość planów miejscowych sporządzono w celu zmiany przeznaczenia terenów rolnych na budowlane. Na ogół plany nie regulują w dostatecznym stopniu sposobu zagospodarowania i zabudowy terenów, umożliwiając inwestorom zbyt dużą swobodę w kształtowaniu przestrzeni. Większość terenów przeznaczono pod jednorodzinną zabudowę mieszkaniową. Nie zabezpieczono terenów pod usługi publiczne, zieleń urządzoną, place publiczne. Gmina Michałowice (powierzchnia 3488 ha, mieszkańców w 2011 r.) prowadzi bardziej zrównoważoną politykę przestrzenną. W Studium rozpoznano uwarunkowania rozwoju zagospodarowania przestrzennego, wynikające z: rozwoju demograficznego (w 2020 r. 18,3 tys. w I wariancie i 22,0 tys. w II wariancie), dotychczasowego przeznaczenia, zagospodarowania i uzbrojenia terenu, ze stanu ładu przestrzennego i wymogów jego ochrony, potrzeb i możliwości rozwoju gminy. W koncepcji zagospodarowania przestrzennego uwzględniono: możliwość uzupełnienia już wyznaczonych planem terenów budowlanych, konieczność ograniczenia zabudowy i zagospodarowania nowych terenów ze względu na koszty budowy infrastruktury (zwłaszcza wykupu terenów pod drogi) oraz konieczność stworzenia rezerwy terenów na dalszy okres. Przedstawiono bilans terenów według przyjętej polityki i chłonność demograficzną terenów. W Studium przeznaczono 2017 ha pod zabudowę, w tym 1427 ha pod zabudowę mieszkaniową. Plany miejscowe sporządzono dla 50% obszaru gminy. Podobnie jak w gminie Lesznowola, większość terenów przeznaczono pod jednorodzinną zabudowę mieszkaniową z usługami. Wyznaczono tereny pod usługi publiczne i określono ich rodzaje. Wyznaczono ponadto tereny zieleni urządzonej i nieurządzonej, a w 2 miejscowościach (Reguły, Komorów) place publiczne. Nadmierna i niekontrolowana urbanizacja gminy Lesznowola spowodowała jej problemy finansowe. Koszty wykupu gruntów pod drogi, ustalone w obowiązujących m.p.z.p., oszacowano na ok. 597,5 mln zł. [A. Olbrysz, 2011]. Lesznowola jest jedną z pięćdziesięciu najbardziej zadłużonych gmin w Polsce [K. Kluza, 2013]. 41

20 BIBLIOGRAFIA J. Bobiński, T. Topczewska: Zasady sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W: Strategia i polityka rozwoju gmin i województw. Podstawy metodyczne. Zachodnie Centrum Organizacji, Warszawa, Poznań, Zielona Góra 1996 R. Dylewski: Urban sprawl żywiołowe rozprzestrzenianie się miast. Potrzeba racjonalizacji. Człowiek i Środowisko Nr 30 (1-4) Instytut Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa, Warszawa 2006 P. Fogel: Wskaźniki oceny polityki i gospodarki przestrzennej w gminach. Biuletyn KPZK PAN z. 250, Warszawa 2012 K. Kluza: Przestrzenne zróżnicowanie zadłużenia jednostek samorządu terytorialnego w latach Człowiek i Środowisko Nr 1-2/2013, Instytut Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa, Warszawa 2013 B. Kolipiński: Ekspertyza nt. Ład przestrzenny w Polsce stan i problemy. Ministerstwo Rozwoju Regionalnego, Internet A. Kowalewski: Koszty chaosu urbanizacyjnego. Internet, 2012 A. Kowalewski, Wł. Puzyna: Ekspertyza Analiza Narodowego Planu Rozwoju i Narodowej Strategii Rozwoju Regionalnego na lata pod kątem spójności. Min. Gospodarki i Pracy, Departament Koordynacji Polityki Strukturalnej, Warszawa, sierpień 2005 A. Kowalewski i inni: Raport o ekonomicznych stratach i społecznych kosztach niekontrolowanej urbanizacji w Polsce. Internet, 2013 P. Lorens (red.): Problemy suburbanizacji. Biblioteka Urbanisty, Warszawa 2005 M. Nowakowski: Intensyfikacja zagospodarowania metropolii warszawskiej. Instytut Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa, Warszawa 2006 A. Olbrysz: Dane o skutkach finansowych obecnych regulacji dla budżetów gmin. Szacunki zobowiązań samorządów będących wynikiem uchwalonych planów. Internet, 2011 Studium planu zagospodarowania przestrzennego OMW. Mazowieckie Biuro Planowania Regionalnego w Warszawie, 2010 Z. Ziobrowski i inni: Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Poradnik metodyczny. Min. Budownictwa i Gospodarki Przestrzennej, Instytut Gospodarki Przestrzennej i Komunalnej, Kraków 1996 Adres Autorów: dr Teresa Topczewska mgr inż. arch. Cezary Maliszewski Instytut Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa Warszawa, ul. Targowa 45 42

21 Suburbanizacja a jakość dokumentów planistycznych gmin... Suburbanization and the quality of municipality planning documents by example of municipalities in the area of Warsaw Abstract In order to clarify whether, to what extent and in what elements the arrangements of planning documents of suburban municipalities contribute to spontaneous, chaotic suburbanization, in the Institute of Spatial Management and Housing in Warsaw, in 2013 was taken the research task titled Flawed suburbanization and the quality of the planning documents of municipalities. The subject of detailed study are: development strategy, the study of conditions and directions of spatial development (study) and local spatial development plans (l.s.d.p.) of selected municipalities in the outer zone of Warsaw Metropolitan Area (WMA). This article presents preliminary results of studies, based on the analysis and evaluation of the planning documents of two communes of rural community status - Lesznowola and Michałowice. They have borders with the capital city in the south-western part of the outer zone of WMA, which is subject to particularly strong pressure of urbanization. Analysis of existing in both municipalities planning documents, indicate significant differences in the modes of operation of local governments in planning and spatial management. Municipality of Lesznowola (6,917 ha, 21,469 inhabitants in 2011) adopted a policy of expansive urbanization of agricultural areas. In the Strategy, and in the Study, the phenomena and processes that have an impact on spatial development was not recognized sufficiently, as well as problems to be resolved taking public interest into consideration were not identified. Diagnostic section of the Study does not provide forecasts of demographic variations (assumed 33.9 thousand. people in 2020), the state and changes in the structure and land use was not recognized (actual and established in the plans), local needs were not assessed (including i.a. possibilities of financing by the municipal infrastructure development and ensuring a balance of the real estate market). Disadvantages of conceptual part of the Study are: lack of municipality development vision, lack of territory division on the structural units, excessive arrangements flexibility, lack of designated public spaces, lack of the areas balance as determined by the Study, lack of development staging. Local plans covered 90% of the municipality s territory. In those plans earmarked ha for development. Most l.s.d.p. prepared for reassignment of agricultural areas for building estate. Generally, the plans do not sufficiently regulate land use and building areas, allowing investors to too high degree of freedom in the space forming. Most of the areas earmarked for single-family housing development. Do not secured land for public services, organised green spaces and public squares. Municipality of Michałowice (3,488 ha, 11,934 inhabitants in 2011) leads a more balanced spatial policy. In the Study, spatial management development 43

22 conditions were diagnosed, they resulting from: demographic development (in the year thousand in the first variant and 22.0 thousand in the second variant), the current destination, land development and equipment, the state of spatial order and requirements of its protection, needs and opportunities for municipality development. The concept of spatial management included: the ability to complete already designated by the plan building areas, the need to reduce development and management of new areas due to the costs of infrastructure (in particular the purchase of land for roads) and the need for a areas reserve for a further period. The balance of areas according to the policy and absorbency demographic areas was presented. The Study earmarked 2,017 ha for development, including 1,427 ha for housing. Local plans were prepared for 50% of the municipality area. Similarly to in Lesznowola, in the l.s.d.p, most of the land earmarked for the single-family housing development with services. Areas for public services were designated and their types were specified. Green and undeveloped areas were also determined, and in two locations (Reguły and Komorów) - public squares were indicated. Excessive and uncontrolled urbanization of Lesznowola, caused its financial problems. The costs of land for roads acquisition, established in the l.s.d.p, estimated at approximately PLN million. 44