SZACUNEK Data: Sporządził: Bogusław Gąsiorowski. Str. Nr 1

Transkrypt

1 Str. Nr 1 Gmina Chrzanów zajmuje powierzchnię 79,3 km 2. Tworzy ją miasto Chrzanów (38,3 km 2 ) oraz sołectwa Balin, Luszowice, Pogorzyce, Płaza, Źrebce i Okradziejówka. Chrzanów graniczy z gminami: Jaworznem, Trzebinią, Libiążem, Babicami i Alwernią. Pod względem położenia geograficznego gmina zlokalizowana jest w południowej części Polski, w województwie małopolskim, na pograniczu Wyżyny Śląskiej i Wyżyny Krakowsko-Częstochowskiej, na małym grzbiecie jurajskim u wylotu Rowu Krzeszowickiego, nad lewym dopływem Wisły - rzeką Chechło. Dostępność komunikacyjna Samolot - w odległości 31 km od Chrzanowa znajduje się Międzynarodowy Port Lotniczy im. Jana Pawła II w Krakowie-Balicach, oferujący m.in. połączenia pasażerskie do Londynu, Oslo, Sztokholmu, Paryża, Frankfurtu, Zurichu, Wiednia, Rzymu, Barcelony, Tel Avivu i Chicago. Międzynarodowy Port Lotniczy Katowice w Pyrzowicach, odległy od Chrzanowa o 65 km obsługuje regularne połączenia m.in. do Frankfurtu, Düsseldorfu i Warszawy, skąd można polecieć do 60 największych miast świata. Pociąg - przez miasto przebiega linia kolejowa łącząca Chrzanów z ważnymi węzłami kolejowymi. Odległy o 5 km węzeł w Trzebini leży na szlaku kolejowym Wschód-Zachód biegnącym z Ukrainy przez Rzeszów, Kraków, Katowice, Wrocław do Berlina. Na południe przez Oświęcim, Czechowice-Dziedzice, Zebrzydowice wiedzie szlak kolei wiedeńskiej w kierunku Budapesztu i Wiednia. Samochód - przez północną część miasta przebiega autostrada A-4 Kraków - Katowice. Autostrada poprzez dwa węzły (Chrzanów I i Chrzanów II) łączy się z drogą krajową nr 79 biegnąca z Krakowa do Katowic oraz drogą wojewódzką nr 933 w kierunku Oświęcimia.

2 Str. Nr 2 Główne skupiska miejskie: Śródmieście: Najstarsza część miasta z zabudową mieszkaniową skoncentrowaną w kamienicach z początku XXw wokół centrum miasta oraz wzdłuż głównych tras komunikacyjnych oraz budynkach wielorodzinnych wzniesionych w początkowych latach powojennych r. Charakterystyczna zwarta zabudowa dla średniej wielkości miast z wyeksponowanym rynkiem, bardzo dobrze rozwiniętym handlem, usługami, dużą koncentracją urzędów, biur. Konstrukcje kamienic murowane solidne. Zabudowa mieszkaniowa z lat powojennych murowana przeważająca 3 do 4 kondygnacyjna.

3 Str. Nr 3 Osiedle Północ: Obejmuje zabudowę mieszkaniową wzniesioną na przestrzeni lat 1970 do 1980r. Budynki 4 i 5 kondygnacyjne charakterystyczne dla tamtego okresu o kształcie prostopadłościanów z płaskimi dachami wzniesione w technologii Żerań, a w ostatnich latach w technologii wielkiej płyty OWT-67N. Typowa zabudowa osiedlowa z dobrze rozwiniętą infrastrukturą handlowo usługową, szkoła podstawowa placówki służby zdrowia stopnia podstawowego.

4 Str. Nr 4 Osiedle Trzebińska i Niepodległości: Obejmuje zabudowę mieszkaniową wzniesioną na przestrzeni lat 1978 do 1988r. Budynki 4 i 5 kondygnacyjne oraz wieżowce 7 11 kondygnacji wzniesione w technologii wielkiej płyty OWT-67N. Zabudowa typowa osiedlowa. Wzdłuż ul. Trzebińskiej skoncentrowana zabudowa handlowo usługowa. Szkoła podstawowa z gimnazjum na osiedlu Niepodległości

5 Str. Nr 5 Osiedle Młodości: Obejmuje zabudowę mieszkaniową wzniesioną na przestrzeni lat 1978 do 1994r. Budynki 4 i 5 kondygnacyjne oraz wieżowce 7 11 kondygnacji wzniesione w technologii wielkiej płyty OWT-67N. Słabo rozbudowany handel i usługi. Szkoła podstawowa oraz basen z krytą pływalnią

6 Str. Nr 6 Osiedle Rospontowa i Stella: Obejmuje zabudowę mieszkaniową wzniesioną na przestrzeni lat 1950 do 1960r. Budynki 3 i 4 kondygnacyjne charakterystyczne dla tamtego okresu wzniesione w technologii Żerań. Słabo rozbudowany handel i usługi. Zabudowa przyzakładowa w sąsiedztwie strefy przemysłowej i lasów. Analizą objęto okres od 1997r do 2009r. Dla zachowania korelacji cenowych analizę przeprowadzono na koniec każdego roku kalendarzowego. W analizie podano dla każdego roku takie parametry jak: liczebność próby porównawczej, Cmin, C max, Cśr, oraz współczynnik min i współczynnik max. Stan rynku ilustrują wykresy rozkładu ceny w czasie oraz wykres liniowego u cenowego. Rok , , ,02 790,07 798,18 607,35 742,27 593,12 770,45 629,43 661, ,70 20

7 Str. Nr 7 Data prognozy u: Ilość dni od daty min: 97 Prognozowana wartość u: 730,95 Średnia cen skorygowanych: 731,21 Odchylenie stand. cen skorygowanych: 180,52 Liczebność próby 12 Cena minimalna 575,33 Cena średnia 731,21 Cena maxymalna 779,97 Data najstarsza Data najmłodsza Współczynnik min 0,787 Współczynnik max 1,067 Rok , ,87 695,52 665,48 859,38 859,38 714, ,34 784,80 645, ,76 786,71 787,68 753,18 865,41 800,94 602,41 943,86 516,26 480,93 507, ,94 378, Data prognozy u: Ilość dni od daty min: 317 Prognozowana wartość u: 728,01 Średnia cen skorygowanych: 728,86 Odchylenie stand. cen skorygowanych: 191,77 Liczebność próby 25 Cena minimalna 516,26 Cena średnia 728,86 Cena maxymalna 943,86 Data najstarsza Data najmłodsza Współczynnik min 0,708 Współczynnik max 1,295

8 Str. Nr 8 Rok , , , , , ,411134, , ,48 943,40 882,77 940,71 983,05 832,64 743,73 912,22 892, , , ,08 438, Data prognozy u: Ilość dni od daty min: 329 Prognozowana wartość u: 993,09 Średnia cen skorygowanych: 992,44 Odchylenie stand. cen skorygowanych: 238,18 Liczebność próby 21 Cena minimalna 751,17 Cena średnia 992,44 Cena maxymalna 1160,92 Data najstarsza Data najmłodsza Współczynnik min 0,757 Współczynnik max 1,170 Rok , , , , , ,24 995, ,51 900, , , , , ,67 938,09 975, , ,47 803,34 692,84 832,64 816,44 771, ,

9 Str. Nr 9 Data prognozy u: Ilość dni od daty min: 355 Prognozowana wartość u: 988,31 Średnia cen skorygowanych: 987,95 Odchylenie stand. cen skorygowanych: 220,47 Liczebność próby 25 Cena minimalna 748,17 Cena średnia 987,95 Cena maxymalna 1161,78 Data najstarsza Data najmłodsza Współczynnik min 0,757 Współczynnik max 1,176 Rok , , , , , , ,29 895,26 961,47 961,47 813,95 906,82 776,05 970, , ,84 905,17 802,52 818,00 993, Data prognozy u: Ilość dni od daty min: 360 Prognozowana wartość u: 696,56 Średnia cen skorygowanych: 695,71 Odchylenie stand. cen skorygowanych: 104,45 Liczebność próby 21 Cena minimalna 581,92 Cena średnia 695,71 Cena maxymalna 795,18 Data najstarsza Data najmłodsza Współczynnik min 0,836 Współczynnik max 1,143

10 Str. Nr 10 Rok , , , , , , , , , , , , , , , , ,08 983,15 996,81 989,12 974,49987, ,37 998, ,74997, ,77 929,18 928,22 907,74 912,41 921,92 723,33 786, , ,78 902, Data prognozy u: Ilość dni od daty min: 312 Prognozowana wartość u: 1062,38 Średnia cen skorygowanych: 1063,67 Odchylenie stand. cen skorygowanych: 138,20 Liczebność próby 40 Cena minimalna 912,41 Cena średnia 1063,67 Cena maxymalna 1216,36 Data najstarsza Data najmłodsza Współczynnik min 0,858 Współczynnik max 1,144 Rok , , ,40 930,36 873, , , ,46 933, , , , , , , , , , ,63 991, ,74 994,67 961,54 912, ,41 863,16 773, , ,36 995,

11 Str. Nr 11 Data prognozy u: Ilość dni od daty min: 344 Prognozowana wartość u: 1050,77 Średnia cen skorygowanych: 1050,67 Odchylenie stand. cen skorygowanych: 118,13 Liczebność próby 34 Cena minimalna 930,66 Cena średnia 1050,67 Cena maxymalna 1172,42 Data najstarsza Data najmłodsza Współczynnik min 0,886 Współczynnik max 1,116 Rok , , , , , , , , , , , ,081162, ,52 934, , , , , , , , , ,62 990,10983,92 991, , , ,78 994,67 952,66 948,84 975, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,08 978,61 990, , , , , ,31 996,39 963,08 988, Data prognozy u: Ilość dni od daty min: 353 Prognozowana wartość u: 1144,89 Średnia cen skorygowanych: 1144,33 Odchylenie stand. cen skorygowanych: 116,38 Liczebność próby 73 Cena minimalna 1017,75 Cena średnia 1144,33 Cena maxymalna 1266,74 Data najstarsza Data najmłodsza Współczynnik min 0,889 Współczynnik max 1,107

12 Str. Nr 12 Rok , , , , , , , , , , ,26 955, ,19 988, ,28 998,34 955,85 962, ,19 995, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,37 998, ,27 994,06 986,57 991,08 949,82 931,59 957, , , , , , , , , , ,64 970, , , , ,501106, , ,571070, , , ,26 990,26 987, Data prognozy u: Ilość dni od daty min: 301 Prognozowana wartość u: 1111,91 Średnia cen skorygowanych: 1112,62 Odchylenie stand. cen skorygowanych: 127,04 Liczebność próby 82 Cena minimalna 978,26 Cena średnia 1112,62 Cena maxymalna 1251,71 Data najstarsza Data najmłodsza Współczynnik min 0,879 Współczynnik max 1,125 Rok , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,511196, , , , , , , , , , , ,72 983, , , , , , , , , , , , , , ,35 987,

13 Str. Nr 13 Data prognozy u: Ilość dni od daty min: 362 Prognozowana wartość u: 1441,30 Średnia cen skorygowanych: 1441,52 Odchylenie stand. cen skorygowanych: 224,37 Liczebność próby 89 Cena minimalna 1203,08 Cena średnia 1441,52 Cena maxymalna 1677,39 Data najstarsza Data najmłodsza Współczynnik min 0,835 Współczynnik max 1,164 Rok , , , , , , , , , , , , , , ,591853, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,371240, ,871164, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Data prognozy u: Ilość dni od daty min: 349 Prognozowana wartość u: 2414,45 Średnia cen skorygowanych: 2412,31 Odchylenie stand. cen skorygowanych: 711,78 Liczebność próby 68 Cena minimalna 1604,8 Cena średnia 2412,31 Cena maxymalna 3107,46 Data najstarsza Data najmłodsza Współczynnik min 0,665 Współczynnik max 1,288

14 Str. Nr 14 Rok , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,972423, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Data prognozy u: Ilość dni od daty min: 356 Prognozowana wartość u: 2883,63 Średnia cen skorygowanych: 2886,34 Odchylenie stand. cen skorygowanych: 653,05 Liczebność próby 58 Cena minimalna 2236,65 Cena średnia 2886,34 Cena maxymalna 3554,55 Data najstarsza Data najmłodsza Współczynnik min 0,775 Współczynnik max 1,232

15 Str. Nr 15 Transakcje rok 2009 Lp. Położenie Data transakcji Cena 1m2 Pu [zł] Wartość u Wzrost u Cena skorygowana [zł] Gęstość rozkładu statystycznego 667 Chrzanów Północ , ,70 1, , Chrzanów Młodości , ,74 1, , Chrzanów Północ , ,57 1, , Chrzanów Północ , ,51 1, , Chrzanów Młodości , ,77 1, , Chrzanów Północ , ,66 1, , Chrzanów Trzebińska , ,33 1, , Chrzanów Niepodległości , ,80 1, , Chrzanów Niepodległości , ,70 1, , Chrzanów Niepodległości , ,17 1, , Chrzanów Północ , ,52 1, , Chrzanów Młodości , ,24 1, , Chrzanów Północ , ,48 1, , Chrzanów Młodości , ,48 1, , Chrzanów Młodości , ,46 1, , Chrzanów Północ , ,91 1, , Chrzanów Młodości , ,46 1, , Chrzanów Północ , ,65 1, , Chrzanów Północ , ,91 1, , Chrzanów Północ , ,02 1, , Chrzanów Niepodległości , ,54 1, , Chrzanów Młodości , ,70 1, , Chrzanów Północ , ,52 1, , Chrzanów Północ , ,04 1, , Chrzanów Młodości , ,66 1, , Chrzanów Śródmieście , ,48 1, , Chrzanów Trzebińska , ,26 1, , Chrzanów Północ , ,91 1, , Chrzanów Śródmieście , ,28 1, , Chrzanów Śródmieście , ,91 1, , Chrzanów Śródmieście , ,25 1, , Chrzanów Śródmieście , ,85 1, , Chrzanów Niepodległości , ,11 1, , Chrzanów Śródmieście , ,33 1, , Chrzanów Północ , ,85 1, , Chrzanów Młodości , ,91 1, , Chrzanów Północ , ,24 1, , Chrzanów Niepodległości , ,70 1, , Chrzanów Młodości , ,11 1, , Chrzanów Śródmieście , ,92 1, , Chrzanów Północ , ,65 1, , Chrzanów Północ , ,13 1, , Chrzanów Północ , ,20 1, , Chrzanów Niepodległości , ,92 1, , Chrzanów Północ , ,67 1, , Chrzanów Północ , ,77 1, , Chrzanów Młodości , ,61 1, , Chrzanów Północ , ,52 1, , Chrzanów Północ , ,02 1, , Chrzanów Śródmieście , ,78 1, ,02 0

16 Str. Nr , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,623241, , , ,282958, , ,062922, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Po odrzuceniu cen wątpliwych skrajnych transakcji C min = 1176,47zł/m 2 oraz C max = 4198,02zł/m 2 otrzymamy: Transakcje po weryfikacji: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,623241, , , ,282958, , ,062922, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

17 Str. Nr 17 Lp. Położenie Data transakcji Cena 1m2 Pu [zł] Wartość u Wzrost u Cena skorygowana [zł] Gęstość rozkładu statystycznego 707 Chrzanów Młodości , ,35 1, , Chrzanów Północ , ,84 1, , Chrzanów Północ , ,65 1, , Chrzanów Północ , ,68 1, , Chrzanów Młodości , ,55 1, , Chrzanów Niepodległości , ,91 1, , Chrzanów Niepodległości , ,78 1, , Chrzanów Trzebińska , ,58 1, , Chrzanów Niepodległości , , , Chrzanów Północ , ,28 1, , Chrzanów Północ , ,32 1, , Chrzanów Młodości , ,78 1, , Chrzanów Młodości , ,77 1, , Chrzanów Młodości , ,32 1, , Chrzanów Północ , ,97 1, , Chrzanów Północ , ,93 1, , Chrzanów Północ , ,52 1, , Chrzanów Północ , ,97 1, , Chrzanów Młodości , ,67 1, , Chrzanów Śródmieście , ,01 1, , Chrzanów Niepodległości , ,48 1, , Chrzanów Młodości , ,67 1, , Chrzanów Północ , , , Chrzanów Północ , ,90 1, , Chrzanów Młodości , ,10 1, , Chrzanów Trzebińska , ,97 1, , Chrzanów Północ , ,86 1, , Chrzanów Śródmieście , ,32 1, , Chrzanów Śródmieście , ,29 1, , Chrzanów Śródmieście , ,97 1, , Chrzanów Śródmieście , ,65 1, , Chrzanów Niepodległości , ,78 1, , Chrzanów Śródmieście , ,68 1, , Chrzanów Młodości , ,97 1, , Chrzanów Niepodległości , ,68 1, , Chrzanów Śródmieście , ,64 1, , Chrzanów Północ , ,36 1, , Chrzanów Niepodległości , ,67 1, , Chrzanów Północ , ,80 1, , Chrzanów Północ , ,93 1, , Chrzanów Młodości , ,67 1, , Chrzanów Północ , ,77 1, , Chrzanów Północ , ,42 1, , Chrzanów Północ , ,15 1, , Chrzanów Północ , ,55 1, , Chrzanów Młodości , ,81 1, , Chrzanów Północ , ,56 1, , Chrzanów Północ , ,97 1, ,50 0

18 Str. Nr 18 Data prognozy u: Ilość dni od daty min: 342 Prognozowana wartość u: 3121,60 Średnia cen skorygowanych: 3119,61 Odchylenie stand. cen skorygowanych: 322,89 Liczebność próby 48 Cena minimalna 2807,23 Cena średnia 3119,61 Cena maxymalna 3461,64 Data najstarsza Data najmłodsza Współczynnik min 0,900 Współczynnik max 1,110 Rok Cena minimalna Cena średnia Cena maxymalna Data najstarsza Data najmłodsza Współczynnik min Współczynnik max ,33 516,26 751,17 748,17 581,92 912,41 930,66 731,21 728,86 992,44 987,95 695, , ,67 779,97 943, , ,78 795, , , ,787 0,708 0,757 0,757 0,836 0,858 0,886 1,067 1,295 1,17 1,176 1,143 1,144 1, ,75 978, , ,6 2236, , , , , , , , , , , , , , ,889 0,879 0,835 0,661 0,775 0,9 1,107 1,125 1,164 1,327 1,232 1,11

19 Wartość współczynników Min Max w czasie Średnia Cena 1m2 p. u Analiza rynku nieruchomości lokalowych w mieście Chrzanów na przestrzeni lat Str. Nr , , , , , , , ,97 943, , , , , ,42 823,64 912,41 930, , ,71 978, , , ,33 516,26 751,17 748, Cmin w czasie C śr w czasie C max w czasie 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 1,067 1,295 1,17 1,176 1,154 1,144 1,116 1,107 1,125 1,164 1,327 1,232 1,11 0,787 0,708 0,757 0,757 0,869 0,858 0,886 0,889 0,879 0,835 0,9 0,775 0, Współczynnik Min Współczynnik Max Aktualny poziom cen rynkowych na obszarze miasta Chrzanowa został ukształtowany poprzez znaczący wpływ 2006r, oraz wydarzeń jakie miały miejsce w tamtym okresie. Boom mieszkaniowy w stolicy małopolski spowodował wywindowanie cen w Krakowie i jego najbliższym otoczeniu na bardzo wysoki poziom powyżej 6500zł/m 2. Sytuacja mieszkaniowa w Krakowie, a także bardzo dobra dostępność komunikacyjna do Chrzanowa poprzez autostradę A4, przy stosunkowo niewielkiej odległości od Krakowa (około 35km czas jazdy około 30 min) spowodowały wzrost zainteresowania lokalami mieszkaniowymi w Chrzanowie, których cena nie przekraczała wówczas 1500zł/m 2.

20 Str. Nr 20 W krótkim czasie ceny mieszkań ostro powędrowały w górę przekraczając pierwszy raz poziom 2000zł/m 2 W kolejnym 2007r nastąpiło zdecydowane rozkołysanie zakresu cenowego 1m 2 p. u. lokalu mieszkalnego, wystąpiła duża dynamika wzrostu cen, a ceny z górnej półki przekroczyły 3300zł/m 2 Kolejny 2008r rok to dalszy wzrost cen 1m 2, które osiągnęły poziom 3500zł/m 2, ale dynamika wzrostu cen jest już znacznie mniejsza. Rok 2009r charakteryzuje się wyhamowaniem i stabilizacją cen, które już nie wykazują tak wysokich przyrostów (max cena jest nawet niższa i wynosi 3462zł/m 2 ), ale ilość transakcji przekraczających poziom 3000zł/m 2 jest zdecydowanie wyższa niż cen powyżej 2000zł/m 2 Jak kiedyś ceny powyżej 2000zł/m 2 były sporadyczne, tak obecnie ceny poniżej 2000zł/m 2 są pojedyncze i nie istotne dla populacji. W 2009 r pojawiła się pierwsza jaskółka cena powyżej 4000zł/m 2 ale jest to raczej element spekulacji. Zdecydowane wyhamowanie rynku skłania do przyjęcia tezy, ze stabilizacja potrwa dłużej, a najniższe ceny lokali mieszkalnych będą dążyć do poziomu 3000zł/m 2. Opracował: Bogusław Gąsiorowski Rzeczoznawca Majątkowy UPR. 212