Zintegrowane podejście do problemów obszarów funkcjonalnych na przykładzie Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic do 2030 r.

Zintegrowane podejście do problemów obszarów funkcjonalnych na przykładzie Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic do 2030 r. Zintegrowany program polityki mieszkaniowej obszaru funkcjonalnego do 2030 r.

Publikacja w ramach projektu Zintegrowane podejście do problemów obszarów funkcjonalnych na przykładzie Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic realizowanego w ramach współfinansowania środkami budżetu państwa ujętymi w części 34 Rozwój Regionalny, na finansowanie i współfinansowanie działań podejmowanych w ramach realizacji zadań Instytucji Zarządzającej Programem Operacyjnym Pomoc Techniczna (POPT) w części dotyczącej projektów realizowanych przez Ministerstwo Rozwoju Regionalnego, z wyłączeniem środków na wynagrodzenia pracowników Ministerstwa, środków na wydatki związane z wdrożeniem, utrzymaniem oraz rozwojem infrastruktury i systemów teleinformatycznych Ministerstwa oraz na wydatki związane z obsługa logistyczno-administracyjną, gospodarowaniem mieniem i zarządzaniem nieruchomościami pozostającymi w trwałym zarządzie Ministerstwa, środkami Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego, będącymi w dyspozycji Ministra Rozwoju Regionalnego, w ramach realizacji zadań Instytucji Zarządzającej POPT. Projekt jest dofinansowany w 10% ze środków własnych miast: Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic zgodnie z treścią umowy nr DPT/BDG-II/POPT/90/13 z dnia 16.07.2013r., zawartej pomiędzy Ministrem Rozwoju Regionalnego a Miastem Chorzów. Instytut Rozwoju Miast ul. Cieszyńska 2 30-015 Kraków Zespół Planowania Przestrzennego i Komunikacji Zakład Metodyki Planowania Przestrzennego Zakład Polityki Miejskiej i Rewitalizacji Autorzy projektu: Tomasz Fic Maciej Huculak Wojciech Jarczewski Anna Jędrzejko Justyna Kmiecik Agata Kuta Kraków/Ruda Śląska, 2015 rok

3 Spis treści Wstęp Dlaczego powstał Zintegrowany program polityki mieszkaniowej obszaru funkcjonalnego Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic do 2030 roku?... 5 1. Zadania miast obszaru funkcjonalnego Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic w zakresie gospodarki mieszkaniowej... 7 2. Dochody i wydatki miast na cele mieszkaniowe... 12 3. Ocena stanu mieszkalnictwa w Obszarze Funkcjonalnym Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic... 17 3.1. Zasoby mieszkaniowe... 17 3.1.1. Zasoby mieszkaniowe w miastach obszaru funkcjonalnego na tle miast województwa śląskiego... 17 3.1.2.Charakterystyka zasobu mieszkaniowego miast... 22 3.2. Rozwój budownictwa mieszkaniowego... 28 3.3. Analiza polityki remontowej miast obszaru funkcjonalnego... 43 3.4. Ocena kierunków rozwoju mieszkalnictwa... 52 3.4.1. Prognoza zmian potrzeb mieszkaniowych... 52 3.4.2. Prognoza podaży mieszkań... 63 4. Analiza perspektyw rozwoju sektora mieszkaniowego w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach... 68 5. Założenia Polityki mieszkaniowej Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic... 76 5.1. Misja i długoterminowe cele Polityki mieszkaniowej... 76 5.2. Potencjalne kierunki rozwoju... 79 5.3. Obszary interwencji... 85 5.4. Potencjalni partnerzy Polityki mieszkaniowej miast obszaru funkcjonalnego... 87 5.5. Potencjalni beneficjenci... 88 6. Instrumenty Polityki mieszkaniowej... 90 Komponent 1: Polityka w zakresie kształtowania zasobu mieszkaniowego gminy... 90 6.1. Zarządzanie zasobem mieszkaniowym gminy... 90 6.2. Polityka remontowa... 106

4 Komponent 2: Polityka miasta w zakresie tworzenia nowych lokali komunalnych... 111 Komponent 3: Polityka w zakresie obowiązków wynikających z wyroków sądowych... 115 Komponent 4: Zasady inwestowania w budownictwo mieszkaniowe przez inwestorów indywidualnych i deweloperów... 119 7. System monitorowania i komunikacji społecznej w zakresie polityki mieszkaniowej w obszarze funkcjonalnym... 125 8. Problem prywatyzacji zasobu bonifikata przy sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz najemców. Analiza na przykładzie pięciu gmin.... 126 9. Wnioski i rekomendacje... 144 10. Propozycje projektów realizacyjnych zintegrowanego programu polityki mieszkaniowej Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic... 158 11. Słownik pojęć... 165 Spis rycin... 168 Spis tabel... 169

5 Wstęp Dlaczego powstał Zintegrowany program polityki mieszkaniowej obszaru funkcjonalnego Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic do 2030 roku? Zintegrowany program polityki mieszkaniowej obszaru funkcjonalnego Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic do 2030 roku to dokument integrujący wizje, misje i długoterminowe cele miast w zakresie kształtowania polityki wobec mieszkalnictwa (identyfikowanego jako jeden z głównych fundamentów rozwoju miast) w obszarze funkcjonalnym. Zostały one sformułowane na podstawie kompleksowej analizy danych dotyczących gospodarowania zasobem mieszkaniowym omawianych gmin, a także zmian w gospodarce mieszkaniowej poszczególnych właścicieli pozostałych zasobów, działających na terenie analizowanych miast i prognoz dotyczących przyszłego zapotrzebowania mieszkańców. Trzeba również podkreślić znaczenie dla przeprowadzonej analizy polityki władz miast w zakresie rozwoju przedsiębiorczości, kultury, sportu i rekreacji. Równocześnie prześledzono związki gospodarki mieszkaniowej z polityką władz poszczególnych miast w zakresie pomocy społecznej, kreowania specjalnych rozwiązań dla osób starszych i udogodnień dla osób niepełnosprawnych. Istotnym walorem obszaru funkcjonalnego Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic jest centralne położenie w Górnośląskim Okręgu Przemysłowym, a także doskonałe połączenia komunikacyjne wewnętrzne i zewnętrzne z innymi miastami regionu (Katowicami, Gliwicami, Bytomiem, Siemianowicami Śląskimi i in.). Podstawą prawną opracowania dokumentów powstających w projekcie jest porozumienie dotyczące partnerstwa zawarte pomiędzy Miastem Chorzów (Lider Projektu), Miastem Ruda Śląska (Partner i Projektu) i Miastem Świętochłowice (Partner II Projektu) dnia 5 czerwca 2013 roku. Celem zawiązania Partnerstwa było wdrożenie podejścia funkcjonalnego w planowaniu przestrzennym oraz podjęcie zintegrowanego podejścia do rozwiązywania problemów społeczno-gospodarczych w granicach obszaru funkcjonalnego wyznaczonego na terenie miast. Realizacja tego celu ma opierać się przede wszystkim na: wzmocnieniu współpracy między jednostkami samorządu terytorialnego koniecznej do realizacji wspólnych działań na obszarze funkcjonalnym, identyfikacji wspólnych celów rozwojowych, strategicznych i planistycznych w dziedzinach społeczno-gospodarczych i przestrzennych dla wyznaczonego obszaru funkcjonalnego, otrzymaniu wsparcia w zakresie przygotowania dokumentacji przydatnej w procesie aplikowania o dofinansowanie ze środków funduszy europejskich, podjęciu działań zmierzających do efektywnego wykorzystania terenów inwestycyjnych ze szczególnym uwzględnieniem obszarów zdegradowanych,

6 opracowaniu działań służących rozwiązaniu problemów: wykluczenia społecznego, demograficznych (depopulacja), zatrudnienia (braku miejsc pracy), oświatowoedukacyjnych i doskonalenia zawodowego, wzrostu przedsiębiorczości, mieszkaniowych (braku mieszkań, złego stanu technicznego istniejącej substancji mieszkaniowej), zdegradowanej przestrzeni publicznej, obszarów poprzemysłowych, słabej aktywności społecznej. Opracowany dokument ma charakter otwarty, a głównym celem zespołu redakcyjnego było zobrazowanie budowy polityki mieszkaniowej poszczególnych ośrodków wobec obszaru funkcjonalnego, przy szczególnym uwzględnieniu działań własnych oraz współpracy i integracji wysiłków ze społecznością lokalną oraz lokalnymi i zewnętrznymi inwestorami. w związku z powyższym, adresatami niniejszego dokumentu są wszyscy zainteresowani rozwojem mieszkalnictwa na obszarze miast wchodzących w skład obszaru funkcjonalnego zarówno mieszkańcy, jak i przedsiębiorcy prowadzący działalność na tym terenie, deweloperzy, towarzystwa budownictwa społecznego, spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, inwestorzy indywidualni oraz władze lokalne, które w okresie objętym programowaniem będą dbać o prawidłowe kształtowanie polityki mieszkaniowej poprzez realizację wspólnie zakreślonej wizji.

7 1. Zadania miast obszaru funkcjonalnego Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic w zakresie gospodarki mieszkaniowej Zadania gminy w zakresie gospodarki mieszkaniowej określają następujące akty prawne: Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej, ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz zmianie niektórych ustaw, ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów w mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych, ustawa z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej, ustawa z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, Z przytoczonych aktów prawnych wynika, że rolą władz publicznych jest prowadzenie polityki zmierzającej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli. Polityka ta powinna przeciwdziałać bezdomności, wspierać budownictwo socjalne i działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania 1. na samorządzie gminnym spoczywa szczególny obowiązek, ponieważ ten właśnie szczebel administracji samorządowej jest odpowiedzialny za zaspokojenie zbiorowych potrzeb wspólnoty lokalnej w zakresie mieszkalnictwa. w związku z tym do jego zadań własnych należą sprawy gminnego budownictwa mieszkaniowego 2. Gmina zapewnia dach nad głową przede wszystkim osobom najbardziej potrzebującym, w tym bezdomnym poprzez budowę schronisk i noclegowni. Powinna także posiadać pewien zasób lokali socjalnych, aby móc zaspokoić potrzeby mieszkaniowe najuboższych oraz wypełnić zobowiązania wynikające z wyroków sądowych eksmisyjnych z prawem do lokalu socjalnego. Analogicznie powinna dysponować pewną liczbą tymczasowych pomieszczeń w związku z koniecznością zapewnienia pomieszczeń tymczasowych wynikających z wyroków sądowych i postępowań komorniczych. w sytuacji prowadzenia prac remontowych lub rozbiórkowych potrzebny jest też zasób wolnych lokali mieszkalnych, aby gmina mogła zrealizować ustawowy wymóg zapewnienia lokali 1 Art. 75 Konstytucji RP. 2 Art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.

8 zamiennych najemcom lokali remontowanych lub rozbieranych budynków. Gmina czyni zadość tym wymaganiom, utrzymując gminny zasób mieszkaniowy lub pozyskując potrzebną nadwyżkę lokali od innych właścicieli, np. na zasadach wieloletniego programu współdziałania. Mieszkalnictwo to nie tylko zabezpieczenie określonej liczby lokali na potrzeby lokalnej społeczności, ale także pomoc w pokryciu kosztów użytkowania mieszkania poprzez system dodatków mieszkaniowych oraz zespół usług komunalnych połączonych z zarządzaniem zasobem mieszkaniowym, m.in. dostarczanie mediów, zapewnienie porządku i bezpieczeństwa itp. Dodatki mieszkaniowe, na podstawie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych stanowią zadanie własne gminy, analogicznie jak na gruncie ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym sprawy związane z gospodarką nieruchomościami, wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych [ ] zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz 3. Dodatki mieszkaniowe stanowią jeden z istotnych filarów polityki społecznej i mieszkaniowej. Zgodnie z ustawą są przyznawane w drodze decyzji administracyjnej przez prezydenta miasta mieszkańcom, którzy składając wniosek spełnią następujące warunki: są najemcami lub podnajemcami lokali mieszkalnych, mieszkają w lokalach mieszkalnych, do których posiadają spółdzielcze prawa, mieszkają w lokalach mieszkalnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych stanowiących ich własność i właścicielom samodzielnych lokali mieszkalnych, mają tytuł prawny do zajmowania lokalu mieszkalnego i ponoszą wydatki związane z jego zajmowaniem, zajmują lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, oczekując na przysługujący im lokal zamienny lub socjalny oraz średni dochód na jednego członka ich gospodarstwa domowego nie przekracza 175% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 125% w wieloosobowym 4. Jednocześnie wskazano normatywne powierzchnie użytkowe lokalu mieszkaniowego lub budynku mieszkalnego, w którym znajduje się tylko jeden lokal mieszkalny (dom jednorodzinny), których nie można przekroczyć, ubiegając się o dodatek mieszkaniowy: 35 m 2 dla 1 osoby, 40 m 2 dla 2 osób, 45 m 2 dla 3 osób, 55 m 2 dla 4 osób, 65 m 2 dla 5 osób, 3 Art. 7 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. 4 w okresie 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku.

9 70 m 2 dla 6 osób, a dla każdej kolejnej osoby zwiększa się powierzchnię o kolejne 5 m 2. Limity powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zostały określone dwojako: nie więcej niż 30% normatywnej powierzchni wynikającej z liczby członków gospodarstwa domowego, nie więcej niż 50% normatywnej powierzchni wynikającej z liczby członków gospodarstwa domowego, jeśli udział powierzchni pokoi i kuchni w powierzchni użytkowej lokalu nie przekracza 60%. Wysokość dodatku mieszkaniowego nie może być wyższa niż 70% wydatków przypadających na normatywną powierzchnię lokalu mieszkalnego lub 70% udokumentowanych wydatków ponoszonych za lokal mieszkalny, gdy powierzchnia tego lokalu jest mniejsza lub równa normatywnej powierzchni. Wydatki te, to świadczenia okresowe ponoszone przez gospodarstwo domowe z tytułu eksploatacji lokalu mieszkalnego, tj.: czynsz, opłaty związane z eksploatacją i utrzymaniem części wspólnych nieruchomości przypadających na lokale mieszkalne w spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych, zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, opłaty za energię cieplną, wodę i odbiór nieczystości. Zapisy powyższych aktów prawnych dotyczących lokali socjalnych, pomieszczeń tymczasowych oraz dodatków mieszkaniowych zobowiązują miasta obszaru funkcjonalnego do planowania i realizacji wieloletnich działań w zakresie gospodarowania zasobem miasta, w szczególności w odniesieniu do potrzeb osób o niższych dochodach, oraz kształtowania warunków dla rozwoju zasobów innych właścicieli lokali mieszkaniowych. Zgodnie z delegacją ustawową miasta obszaru funkcjonalnego uchwaliły programy gospodarowania zasobami mieszkaniowymi: Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Chorzów na lata 2014-2018 5, Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Ruda Śląska w latach 2012-2016 6, 5 Uchwała nr XLVIII/947/14 w sprawie ustalenia programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Chorzów na lata 2014-2018 z dnia 28 sierpnia 2014 r. 6 Uchwała Nr PR.0007.66.2012 z dnia 29 marca 2012 r. w sprawie przyjęcia programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Ruda Śląska w latach 2012-2016.

10 Wieloletni Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Świętochłowice na lata 2013-2017. 7 Poszczególne miasta posiadają także czytelne, przedstawione w programach i stosownych uchwałach zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta. Należy podkreślić także integrującą rolę polityki mieszkaniowej w zarządzaniu rozwojem miasta poprzez jej powiązania z innymi politykami. Szczególnie istotne są powiązania z polityką społeczną, częściowo już wspomniane. Warto wskazać kolejne zadanie własne z pogranicza polityki społecznej i mieszkaniowej, które powinno być realizowane obowiązkowo przez gminy z mocy ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej, tj. udzielanie schronienia osobom tego pozbawionym, w tym bezdomnym. Nie tylko bezdomni są objęci tą pomocą, ale także osoby opuszczające domy dziecka, zakłady karne lub dotknięte klęskami żywiołowymi. Powinny one mieć zapewnione miejsce w placówkach opiekuńczowychowawczych, wsparcia dziennego lub mieszkaniach chronionych w zależności od potrzeb. Szczególne zasady świadczenia tej pomocy regulowane są przez przepisy ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych. Przepisy te mają ścisły związek z regulacjami zawartymi w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dotyczącymi sytuacji, gdy wykonywany jest przez komornika obowiązek opróżnienia lokalu mieszkalnego 8. w takim przypadku gmina ma obowiązek wskazać tymczasowe pomieszczenia albo noclegownię, schronisko lub inną placówkę zapewniającą miejsca noclegowe. od zasady tej istnieje odstępstwo tylko, gdy takie pomieszczenie wskazał wierzyciel, dłużnik lub osoba trzecia (art. 4a ust.2 powołanej ustawy). Miasta obszaru funkcjonalnego Chorzów, Ruda Śląska, Świętochłowice prowadzą politykę mieszkaniową nie tylko poprzez spełnianie wymogów ustawowych, ale także tworząc warunki do rozwoju budownictwa mieszkaniowego, m.in. regulując dostępność gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Podstawowym aktem prawnym wyznaczającym ramy postępowania w tym zakresie jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Gmina ma ograniczone możliwości tworzenia warunków do inwestycji innych podmiotów w ich zasoby mieszkaniowe, ale otwiera się na współpracę wychodzącą poza gospodarowanie gminnym zasobem mieszkaniowym i czynnie realizuje swoją strategię rozwoju. Podsumowując, zadaniem samorządów poszczególnych miast na podstawie ustaw i strategii rozwoju jest stworzenie atrakcyjnego środowiska zamieszkiwania, dzięki czemu 7 Uchwała Rady Miejskiej w Świętochłowicach nr XXIX/351/13 w sprawie przyjęcia Wieloletniego Programu Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Świętochłowice na lata 2013-2017 z dnia 27 lutego 2013 r. 8 Art. 1046 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

11 miasta stałyby się miejscem, w którym warto mieszkać, pracować i oferować pracę, odpoczywać, a także spędzać aktywnie i twórczo czas.

12 2. Dochody i wydatki miast na cele mieszkaniowe Chorzów, Ruda Śląska i Świętochłowice uzyskują dochody z gospodarki nieruchomościami mieszkaniowymi poprzez: sprzedaż budynków i lokali mieszkalnych, sprzedaż gruntów na cele mieszkaniowe, czynsz z najmu nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, podatek od nieruchomości mieszkaniowych. Wpływy w konkretnym roku zależą od wielkości sprzedaży lokali mieszkalnych z zasobu miasta, zbywanych gruntów na cele budownictwa mieszkaniowego i podatku od nieruchomości mieszkaniowych. Wpływy w dziale 700 (gospodarka mieszkaniowa) wynikają z wpływów z opłat za zarząd, użytkowanie i użytkowanie wieczyste, dochody ze sprzedaży majątku, dochodów związanych z realizacją zadań z zakresu administracji rządowej oraz innych zadań zleconych ustawami. w tabeli 1 zestawiono dochody ogółem i dochody w dziale Gospodarka mieszkaniowa dla miast podregionu katowickiego. Z kolei miasta wydatkują środki w zakresie mieszkalnictwa na: funkcjonowanie jednostek obsługi gospodarki mieszkaniowej, inwestycje w zasoby, wypłatę dodatków mieszkaniowych, remonty budynków i mieszkań gminy oraz pogotowie techniczne, opłaty związane z najmem mieszkań w innych zasobach w celu zwiększenia zasobu lokali socjalnych, odszkodowania z tytułu niewskazania lokalu socjalnego. W tabeli 2 zestawiono wydatki na gospodarkę mieszkaniową na tle ogólnych wydatków w miastach podregionu katowickiego.

13 Tab. 1. Dochody ogółem i dochody w dziale Gospodarka mieszkaniowa miasta podregionu katowickiego Wyszczególnienie 2009 2010 2011 2012 2013 Dochody budżetu ogółem Chorzów 365 697 929,9 361 967 852,1 402 433 261,9 437 129 130,8 463 189 856,7 Katowice 1 283 433 700,0 1 332 196 295,5 1 360 441 367,5 1 391 933 436,0 1 565 124 084,0 Mysłowice 209 299 207,4 228 619 928,7 231 487 521,0 274 511 287,1 267 480 511,1 Ruda Śląska 430 701 251,9 479 091 821,9 507 765 746,4 544 428 813,7 526 733 231,0 Siemianowice Śl. 202 443 533,0 217 057 726,9 225 069 229,7 229 530 530,5 243 120 338,6 Świętochłowice 131 693 409,3 134 567 387,5 150 620 109,7 162 361 778,0 171 964 494,8 Dochody budżetu w dziale 700 (Gospodarka mieszkaniowa) Chorzów 21 744 064,13 11 601 800,52 13 611 910,18 16 990 220,02 21 978 101,38 Katowice 179 947 930,09 198 066 005,27 180 966 741,86 175 358 293,19 176 012 739,85 Mysłowice 15 805 610,47 14 035 357,93 8 235 108,77 15 657 990,96 12 069 841,60 Ruda Śląska 33 866 032,67 37 814 309,43 39 441 312,04 51 038 954,65 62 355 139,89 Siemianowice Śl. 24 880 328,47 24 358 381,32 26 878 384,27 27 730 941,98 29 148 697,33 Świętochłowice 8 217 831,36 6 464 464,14 5 439 701,27 9 228 476,49 15 456 080,85 Udział dochodów w dziale 700 w dochodach ogółem Chorzów 5,95% 3,21% 3,38% 3,89% 4,74% Katowice 14,02% 14,87% 13,30% 12,60% 11,25% Mysłowice 7,55% 6,14% 3,56% 5,70% 4,51% Ruda Śląska 7,86% 7,89% 7,77% 9,38% 11,84% Siemianowice Śl. 12,29% 11,22% 11,94% 12,08% 11,99% Świętochłowice 6,24% 4,80% 3,61% 5,68% 8,99% Źródło: Bank Danych Lokalnych. Warto zwrócić uwagę na udział dochodów w dziale 700 w dochodach ogółem. w porównaniu z rokiem 2009 wzrósł on w Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach (odpowiednio o 3% i 2,75%). Odrębnym przypadkiem jest Chorzów, gdzie wskaźnik ten gwałtownie spadł w roku 2010, by następnie stopniowo wzrastać i w 2013 roku osiągnąć poziom 4,75%.

14 Tab. 2. Wydatki ogółem i wydatki w dziale Gospodarka mieszkaniowa miasta podregionu katowickiego Wyszczególnienie 2009 2010 2011 2012 2013 Wydatki ogółem Chorzów 380 546 145,49 392 313 800,17 400 316 051,81 453 297 490,04 468 801 910,00 Katowice 1 389 596 145,40 1 417 582 842,08 1 404 442 478,17 1 552 469 068,24 1 687 329 842,90 Mysłowice 216 701 721,74 236 779 231,52 245 070 475,95 274 328 924,83 273 335 849,29 Ruda Śląska 522 620 929,26 482 927 210,91 488 285 143,48 517 656 813,80 525 208 459,13 Siemianowice Śl. 224 308 149,17 225 321 359,78 227 186 145,53 226 212 799,50 235 844 441,16 Świętochłowice 137 052 342,58 144 296 202,38 157 223 801,73 162 855 342,73 174 797 661,16 Wydatki w dziale 700 (Gospodarka mieszkaniowa) Chorzów 15 277 877,28 17 471 238,99 4 661 503,68 8 159 303,57 12 460 447,79 Katowice 179 616 206,24 193 229 961,59 178 544 757,70 150 016 511,33 141 975 819,96 Mysłowice 11 580 149,58 7 077 639,75 4 708 529,11 9 383 869,51 8 987 245,43 Ruda Śląska 20 764 255,04 21 868 023,21 21 606 658,59 24 023 055,09 44 404 000,17 Siemianowice Śl. 27 124 781,94 26 599 756,22 22 336 583,79 21 032 293,34 21 339 841,77 Świętochłowice 6 351 951,93 3 878 098,68 1 675 154,82 1 868 962,71 6 699 016,89 Udział wydatków w dziale 700 w wydatkach ogółem Chorzów 4,01% 4,45% 1,16% 1,80% 2,66% Katowice 12,93% 13,63% 12,71% 9,66% 8,41% Mysłowice 5,34% 2,99% 1,92% 3,42% 3,29% Ruda Śląska 3,97% 4,53% 4,43% 4,64% 8,45% Siemianowice Śl. 12,09% 11,81% 9,83% 9,30% 9,05% Świętochłowice 4,63% 2,69% 1,07% 1,15% 3,83% Źródło: Bank Danych Lokalnych. Kolejnym elementem wartym uwagi jest udział wydatków w dziale 700 w wydatkach ogółem. w 2013 roku w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach wyniósł on odpowiednio 2,66%, 8,45% i 3,83%. w tabeli 3 zestawiono porównanie trzech miast obszaru funkcjonalnego pod względem dochodów i wydatków na gospodarkę mieszkaniową na tle ogólnych dochodów i wydatków budżetu miasta.

15 Tab. 3. Dochody i wydatki budżetu miasta Chorzów, Ruda Śląska i Świętochłowice na cele mieszkaniowe w 2013 roku Wyszczególnienie Chorzów Ruda Śląska Świętochłowice Dochody ogółem [zł] 463 189 856,7 526 733 230,98 171 964 494,8 Dochody z gospodarki mieszkaniowej ogółem [zł] 21 978 101,38 62 355 139,89 15 456 080,85 Udział dochodów z gospodarki mieszkaniowej 4,74% 11,84% 8,99% w dochodach ogółem Wydatki ogółem [zł] 468 801 910 525 208 459 174 797 661 Wydatki na sektor mieszkaniowy ogółem [zł] 12 460 447,79 44 404 000,17 6 699 016,89 Udział wydatków w dziale gospodarka mieszkaniowa 2,66% 8,45% 3,83% w wydatkach ogółem Źródło: GUS Pierwszym spostrzeżeniem może być fakt, iż dochody z gospodarki mieszkaniowej są wyższe niż wydatki, co świadczy o tym, że wpływy z gospodarki mieszkaniowej w większym stopniu zasilają budżet miasta, niż go obciążają. Kolejnym elementem wartym analizy jest sprzedaż lokali należących do analizowanych miast i wpływy do budżetu z tym związane. Problem ten przedstawiono w tabeli 4. Wynika z niej, iż najwięcej lokali w 2013 roku sprzedano w Rudzie Śląskiej (aż 116, z czego 104 to lokale mieszkalne), a niewiele mniej w Świętochłowicach (91, z czego 58 to lokale mieszkalne). w Chorzowie doszło jedynie do 7 transakcji wszystkie dotyczyły lokali mieszkalnych. Tab. 4. Sprzedaż lokali należących do miasta Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic w 2013r. Wyszczególnienie Chorzów Ruda Śląska Świętochłowice Liczba sprzedanych lokali ogółem [szt.], w tym: 7 116 91 Liczba sprzedanych lokali mieszkalnych 7 104 58 Liczba sprzedanych lokali użytkowych 0 12 33 Wpływy ze sprzedaży lokali mieszkalnych [zł] 243 103,34 2 921 940,05 1 581 868,67 Wpływy ze sprzedaży lokali użytkowych [zł] - 1 408 357,00 3 702 194,41 Źródło: Informacje o stanie mienia Miasta Chorzów, Ruda Śląska i Świętochłowic Znaczne wydatki pośrednio tylko związane budżetowo z gospodarką mieszkaniową - są wydatki na wypłaty dodatków mieszkaniowych, których wartość przekracza (niejednokrotnie

16 znacząco) wydatki przeznaczone stricte na gospodarkę mieszkaniową. w tabeli 5 zestawiono liczbę i kwoty wypłaconych dodatków mieszkaniowych w analizowanych miastach w 2013 roku. Najwięcej dodatków mieszkaniowych wypłacono w zasobie gminnym, drugą w kolejności grupą jest zasób prywatny (wyjątek stanowi Ruda Śląska, gdzie na drugim miejscu plasuje się zasób spółdzielni mieszkaniowych). Warto zwrócić uwagę na rozbieżności w ilości wypłacanych dodatków w poszczególnych miastach. Najwięcej jest ich w Chorzowie (65 146) i Rudzie Śląskiej (55 541). Najmniejszą ilość wypłacono w Świętochłowicach niecałe 15 tysięcy. Tab. 5. Liczba i kwoty wypłaconych dodatków mieszkaniowych w Lp Pozycja Ogółem w zasobie w zasobie w zasobie zasobie wspólno prywatnym spółdziel. gminy t mieszk. Chorzów w zasobi e TBS w zasobi e innym 1. Liczba 65 146 36 111 1 250 18 017 7 839 86 1 843 Kwota 14 980 167 8 455 733 229 443 4 358 835 1 484 063 29 262 422 831 Ruda Śląska 2. Liczba 55 541 25 088 1 826 2 926 20 879-3 812 Kwota 6 224 139 2 888 357 176 083 350 166 2 398 903-410 629 Świętochłowice Liczba 14 815 9 587 1 211 2 450 836 0 731 3. Kwota 2 791 444 1 828 837 218 356 479 069 140 006 0 125 176 Żródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS

17 3. Ocena stanu mieszkalnictwa w Obszarze Funkcjonalnym Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic 3.1. Zasoby mieszkaniowe 3.1.1. Zasoby mieszkaniowe w miastach obszaru funkcjonalnego na tle miast województwa śląskiego Budynki - charakterystyka zasobu Według danych GUS w roku 2013 w Chorzowie były 4 483 budynki mieszkalne. z kolei na zasób mieszkaniowy w mieście Ruda Śląska składały się 7 922 budynki mieszkalne. Liczba ta systematycznie rośnie. w 2008 roku było 7 278 budynków, to znaczy, że w latach 2008-2013 nastąpił niemal dziewięcioprocentowy wzrost. w Świętochłowicach natomiast zasób liczył 2 089 budynki mieszkalne. Najogólniej zasoby obszaru funkcjonalnego można podzielić na domy jednorodzinne oraz budynki wielorodzinne o różnej wielkości i własności. Wśród analizowanych miast największym udziałem budynków wielorodzinnych charakteryzują się kolejno Chorzów i Świętochłowice. Warto dodać, iż budynki posiadające co najmniej 10 mieszkań stanowią odpowiednio ponad 40% i 35% całego zasobu. z kolei w Rudzie Śląskiej około 48% ogółu budynków to zabudowania wielorodzinne, a udział budynków powyżej 10 mieszkań to ponad 25%. w skali województwa w zdecydowanej większości ośrodków udział ten nie przekracza 15% dla budynków powyżej 10 mieszkań i 22% dla ogółu budynków wielorodzinnych, dlatego można stwierdzić istotną rolę zabudowań wielorodzinnych w ogóle zasobów trzech analizowanych miast. Rycina 1 przedstawia strukturę budynków mieszkalnych w Chorzowie, Świętochłowicach i Rudzie Śląskiej na tle pozostałych miast na prawach powiatu województwa śląskiego.

18 Ryc. 1. Budynki mieszkalne w miastach śląskich na prawach powiatu Źródło: Zamieszkane budynki w województwie Śląskim - Narodowy Spis Ludności i Mieszkań 2011, Katowice 2013, Urząd Statystyczny w Katowicach, s. 31. Warto także poddać analizie strukturę budynków wielorodzinnych w miastach obszaru funkcjonalnego. w Chorzowie prawie połowa budynków wielorodzinnych to budynki kilkunastomieszkaniowe. Spory udział występuję także w Świętochłowicach i Rudzie Śląskiej, gdzie wskaźnik ten wynosi odpowiednio 43% i 44%. Jeśli połączyć w jedną grupę dwie najliczniejsze, okaże się, że budynki posiadające od 6 do 19 mieszkań stanowią prawie ¾ całego zasobu budynków wielorodzinnych we wszystkich trzech ośrodkach. na koniec warto przytoczyć udział budynków, o co najmniej 50 mieszkaniach. w analizowanych miastach udział ten waha się w przedziale 1-2%. na rycinie 2 przedstawiono procentowy udział budynków różnej wielkości w kategorii budynków wielorodzinnych w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach. na jej podstawie łatwo stwierdzić dominację budynków o 10-19 mieszkaniach w grupie budynków wielorodzinnych. Ponadto warto podkreślić, iż Chorzów i Świętochłowice posiadają nietypową strukturę budownictwa na tle pozostałych miast na prawach powiatu w województwie śląskim.

19 Ryc. 2. Procentowy udział budynków różnej wielkości w kategorii budynków wielorodzinnych w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS Wiek budynków Zestawienie intensywności budownictwa w poszczególnych okresach historycznych w województwie śląskim odzwierciedla czasy rozwoju i stagnacji miast. na rycinie 3 przedstawiono wysoki poziom zróżnicowania w tym aspekcie. Miasta o wysokim udziale budynków powstałych przed 1918 r. przeżywały intensywny rozwój w czasie zaborów, czego pozostałościami są liczne zabudowania. Szczególnie jest to wyraźne w przypadku Chorzowa i Świętochłowic, gdzie udział ponad stuletnich budynków jest najwyższy w całym województwie (ok. 34%). Jest to świadectwo bogatej historii uprzemysłowenia, ale jednocześnie stanowi poważny problem nadreprezentacji budynków sprzed 1918 roku, które charakteryzują się zazwyczaj złym stanem technicznym.

20 Ryc. 3. Procentowy udział budynków powstałych przed 1918 r. w miastach na prawach powiatu Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS Na rycinie 3 przedstawiono zestawienie udziału budynków według okresu powstania w analizowanych miastach obszaru funkcjonalnego. na jej podstawie można stwierdzić wyraźną przewagę ilości budynków powstałych przed 1918 rokiem w Chorzowie i Świętochłowicach nad Rudą Śląską, co ustalono już wcześniej. Udział budynków powstałych w okresie międzywojennym jest zbliżony we wszystkich trzech, analizowanych miastach. Warto również zwrócić uwagę na znaczny udział obiektów powstałych w latach 1945-1970 w Rudzie Śląskiej (ok. 28%). Udział budynków powstałych po tym okresie gwałtownie spada (przede wszystkim w Chorzowie). Warto także dodać, iż największy udział budynków stosunkowo młodych (wybudowanych po 1989 roku) odnotowano w Chorzowie i Rudzie Śląskiej (wskaźnik nie przekracza 10%). Natomiast w Świętochłowicach budynki te to zaledwie 4% ogółu zasobu.

21 Ryc. 4. Procentowy udział budynków w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach według okresu budowy Źródło: Opracowanie własne na podstawie GUS Media Wyposażenie budynków w miastach obszaru funkcjonalnego na tle okolicznych miast przedstawia się dość korzystnie. Zasadniczo wszystkie budynki mają doprowadzoną wodociągiem wodę i mają dostęp do kanalizacji. w Chorzowie i Świętochłowicach gaz z sieci doprowadzono odpowiednio do 80% i 75% budynków. w przypadku Rudy Śląskiej wskaźnik ten wynosi jedynie około 46%, co jest związane z występującymi szkodami górniczymi, które w znacznym stopniu ograniczają możliwość bezpiecznego doprowadzenia łącza do niektórych budynków. Warto także zwrócić uwagę, iż dostęp do sieci gazowej w okolicznych miastach jest zróżnicowany (od 60% do 80%). Natomiast jeżeli chodzi o wyposażenie budynków w centralne ogrzewanie w analizowanych miastach, wskaźnik waha się w przedziale 76-80%. Własność Struktura własnościowa we wszystkich miastach województwa śląskiego, w tym w trzech analizowanych ośrodkach jest rozproszona. Największym udziałem własności w ogólnym zasobie budynków może poszczycić się Chorzów (ok. 10%). Natomiast w Rudzie

liczba mieszkań liczba izb pow. użytk. przeciętnie izb w mieszk. przeciętnie osób w mieszk. przeciętnie osób na izbę przeciętna pow.użytk. przeciętna pow.użytk. 22 Śląskiej i Świętochłowicach wskaźnik ten plasuje się na poziomie 4,5-5%. Warto dodać, iż rzeczywisty udział zasobu budynków należących do poszczególnych miast jest zdecydowanie większy. Wynika to z faktu, iż w zaprezentowanych statystykach pod uwagę brano jedynie budynki o 100% własności miasta, bez uwzględnienia mieszkań rozproszonych w budynkach należących do wspólnot mieszkaniowych nieruchomości, w których Miasto posiada udziały. 3.1.2. Charakterystyka zasobu mieszkaniowego miast Wśród 19 miast na prawach powiatu w województwie śląskim najmniejszą powierzchnią użytkową mieszkań charakteryzują się Świętochłowice (50,9m 2 ). z kolei Ruda Śląska i Chorzów plasują się odpowiednio na miejscach 9 (54,3 m 2 ) i 12 (51,8m 2 ) w województwie. Oznacza to, iż w zasobie mieszkaniowym trzech analizowanych miast dominują mieszkania stosunkowo niewielkie. Informacje dotyczące zasobów mieszkaniowych miast na prawach powiatu w województwie śląskim w 2012 roku zestawiono w tabeli 6. Spośród trzech analizowanych ośrodków największą powierzchnią użytkową w przeliczeniu na mieszkańca może poszczycić się Chorzów (24,4m 2 na osobę). Wskaźnik ten w Świętochłowicach i Rudzie Śląskiej plasuje się na poziomie odpowiednio 21,7m 2 i 22m 2 na osobę. Warto dodać, iż rozpiętość omawianego wskaźnika w skali województwa waha się od 21 do 27m 2 na osobę, co klasyfikuje Rudę Śląską i Świętochłowice bliżej dolnej granicy, a Chorzów w środku (choć należy do grupy 6 miast o największej powierzchni użytkowej na osobę). Tab. 6. Zasoby mieszkaniowe miast na prawach powiatu w województwie śląskim w 2012 roku Wyszczególnienie mieszkań-m 2 mieszk.-m 2 na osobę-m 2 Świętochłowice 22 360 68 034 1 137 596 3,0 2,3 0,8 50,9 21,7 Piekary Śl. 22 097 78 754 1 356 085 3,6 2,6 0,7 61,4 23,6 Żory 19 364 72 945 1 406 828 3,8 3,2 0,9 72,7 22,7 Siemianowice Śl. 30 843 97 707 1 654 328 3,2 2,3 0,7 53,6 23,8 Mysłowice 27 781 101 362 1 837 485 3,7 2,7 0,7 66,1 24,4 Jastrzębie Zdr. 31 454 114 188 2 128 601 3,6 2,9 0,8 67,7 23,2

liczba mieszkań liczba izb pow. użytk. przeciętnie izb w mieszk. przeciętnie osób w mieszk. przeciętnie osób na izbę przeciętna pow.użytk. przeciętna pow.użytk. 23 Wyszczególnienie mieszkań-m 2 mieszk.-m 2 na osobę-m 2 Jaworzno 33 977 121 887 2 285 429 3,6 2,8 0,8 67,3 24,2 Chorzów 52 184 156 867 2 702 801 3,0 2,1 0,7 51,8 24,3 Dąbrowa Górn. 49 161 166 629 2 930 985 3,4 2,5 0,8 59,6 23,5 Tychy 48 322 175 961 3 059 744 3,6 2,7 0,7 63,3 23,7 Ruda Śląska 57 632 184 155 3 131 204 3,2 2,5 0,8 54,3 22 Rybnik 46 514 188 246 3 478 111 4,1 3,0 0,8 74,8 24,7 Zabrze 69 488 226 691 3 887 557 3,3 2,6 0,8 55,9 21,7 Bytom 73 061 232 762 3 985 903 3,2 2,4 0,8 54,6 22,8 Bielsko Biała 68 445 251 001 4 664 733 3,7 2,6 0,7 68,2 26,8 Gliwice 77 757 271 758 4 760 614 3,5 2,4 0,7 61,2 25,6 Sosnowiec 90 971 295 088 4 991 533 3,2 2,4 0,7 54,9 23,4 Częstochowa 97 402 324 836 5 981 372 3,3 2,4 0,7 61,4 25,5 Katowice 138 363 463 362 8 272 299 3,4 2,2 0,7 59,8 26,9 RAZEM 1 057 176 3 592 233 63 653 208 3,4 2,5 0,7 60,2 24,3 Źródło: Opracowanie własne na podstawie "Województwo Śląskie 2013 - podregiony, powiaty, gminy" wyd. przez Urząd Statystyczny w Katowicach Kolejność miast wg powierzchni zasobu mieszkaniowego rosnąco Na rycinie 5 przedstawiono podział mieszkań ze względu na liczbę izb. we wszystkich trzech analizowanych ośrodkach największy udział w zasobie mieszkaniowym mają mieszkania 3-izbowe. Analizowane miasta odznaczają się mało korzystną liczbą izb w mieszkaniach, co jest efektem małej powierzchni użytkowej. Statystycznie na jedno mieszkanie w Chorzowie i Świętochłowicach przypada 3 izby. Natomiast w Rudzie Śląskiej wskaźnik ten jest niewiele wyższy. Warto dodać, iż w skali województwa najlepiej wypada Rybnik, gdzie przeciętne mieszkanie posiada aż 4 izby.

24 Ryc. 5. Mieszkania w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach według liczby izb Źródło: Opracowanie własne na podstawie GUS Spośród miast omawianego obszaru funkcjonalnego najkorzystniejszą strukturą charakteryzuje się Ruda Śląska, gdyż posiada największy udział w swoim zasobie mieszkań powyżej 3 izb. z kolei zasób mieszkaniowy Chorzowa i Świętochłowic odznacza się podobnymi parametrami. Poddając analizie strukturę mieszkań według metrażu warto przypomnieć średnią powierzchnię użytkową mieszkań w poszczególnych miastach. w Świętochłowicach jest to 50,9m 2, Chorzowie 51,8m 2, a w Rudzie Śląskiej 54,3m 2. w tabeli 7 zestawiono udział mieszkań o różnym metrażu w zasobie omawianych ośrodków. Tab. 7. Udział mieszkań o różnym metrażu w całości zasobu Powierzchnia mieszkań (m 2 ) Wyszczególnienie poniżej 30-39 40-49 50-59 60-79 30 80 i więcej Woj. śląskie 3,6% 16,8% 21,8% 19,7% 18,8% 17,9% Chorzów 3,5% 26,4% 29,1% 17,9% 14,5% 8,2% Ruda Śląska 3,4% 20,8% 27,6% 23,2% 15,8% 8,3% Świętochłowice 4,1% 27,5% 25,8% 20,2% 16,2% 2,3% Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS z Narodowego Spisu Powszechnego. Według danych GUS największym udziałem mieszkań poniżej 30m 2 charakteryzują się Świętochłowice (4,1% ogółu zasobu). w Chorzowie i Rudzie Śląskiej wskaźnik ten jest zbliżony

25 (3,4-3,5%). Udział mieszkań poniżej 50m 2 wynosi prawie 60% całego zasobu w Chorzowie i Świętochłowicach, a nieco ponad połowę w Rudzie Śląskiej. Warto również zwrócić uwagę, iż udział mieszkań powyżej 80m 2 we wszystkich trzech omawianych miastach jest znacznie niższy od średniej dla województwa (17,9%) i wynosi odpowiednio dla Chorzowa 8,2%, dla Rudy Śląskiej 8,3% i dla Świętochłowic 2,3%. w tym miejscu trzeba także przytoczyć średnią liczbę osób przypadających na mieszkanie. w Świętochłowicach jest to 2,3 osoby, w Chorzowie 2,1, a w Rudzie Śląskiej 2,5. Media i standard mieszkań Sytuacja zaopatrzenia mieszkań w instalacje gazowe w miastach obszaru funkcjonalnego wygląda następująco. w Chorzowie jedynie nieco ponad 60% mieszkań posiada gaz z sieci, co stawia to miasto na ostatnim miejscu w całej grupie. Wskaźnik gazyfikacji w Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach oscyluje w granicach 76-77%, co stawia je powyżej średniej dla województwa (ok. 66%). Centralne ogrzewanie posiada 8 na 10 mieszkań w Chorzowie, w Rudzie Śląskiej 7 na 10, natomiast w Świętochłowicach dostęp do CO posiada 65% mieszkań. Często spotykanym problemem w analizowanych ośrodkach jest także niski standard zasobu mieszkaniowego. w Chorzowie i Świętochłowicach aż 16 mieszkań na 100 nie posiada ustępu. Ta sytuacja na przestrzeni ostatnich lat ulega powolnej poprawie. Natomiast w Rudzie Śląskiej wskaźnik ten wynosi około 7,7%. w skali województwa jedynie kilka miast na prawach powiatu charakteryzuje się wskaźnikiem oscylującym w okolicy 90%, ale w pozostałej większości udział mieszkań z ustępem przekracza 95%. Warto również porównać dane odnośnie wyposażenia mieszkań w łazienkę. Najlepiej sytuacja przedstawia się w Rudzie Śląskiej, gdzie łazienkę posiada około 91,7% mieszkań. w Świętochłowicach i Chorzowie wskaźnik ten wynosi jedynie odpowiednio 83,6% i 81,9%. Trzeba również podkreślić, iż wskaźniki dla wszystkich trzech miast nie przekraczają średniej dla województwa śląskiego, wynoszącej 94,5%. Własność W tabeli 8 przedstawiono procentowy udział poszczególnych rodzajów własności mieszkań w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach. w omawianych ośrodkach największym udziałem własnościowym mieszkań charakteryzują się osoby fizyczne i mieści się w przedziale 50%-60%. Jest to sytuacja charakterystyczna dla wszystkich miast na prawach powiatu w województwie śląskim, gdzie średnia wynosi 54%.

26 Kolejnym istotnym właścicielem zasobu mieszkaniowego w analizowanych miastach są spółdzielnie mieszkaniowe. na tle województwa, dla którego średnia wynosi 26%, w Świętochłowicach, Chorzowie i Rudzie Śląskiej spółdzielnie są właścicielami odpowiednio 21%, 23% i 27% zasobu mieszkaniowego. Trzecim ważnym właścicielem mieszkań są miasta. Własnością komunalną jest ponad jedna piąta zasobu w Chorzowie i Świętochłowicach. z kolei w Rudzie Śląskiej wskaźnik ten wynosi 12,5%, co odzwierciedla średnią dla miast w województwie śląskim. Tab. 8. Procentowy udział poszczególnych rodzajów własności mieszkań w Chorzowie, Świętochłowicach i Rudzie Śląskiej na tle miast na prawach powiatu MIESZKANIA STANOWIĄCE WŁASNOŚĆ (%) MIASTA osób fiz. spółdzielni mieszk. TBS zakładów Skarbu Państwa Miasta w woj. Śl. 54 26 12,4 0,67 3,15 1,33 2,91 Siemianowice Śl. komunalną pozostałych 28 50 13,8 0,00 5,40 0,17 1,88 Zabrze 42 25 20,7 0,56 1,80 6,71 2,82 Jastrzębie-Zdrój 46 47 5,3 0,71 0,04 0,27 0,95 Katowice 47 30 12,5 1,28 5,64 0,85 3,25 Gliwice 48 23 18,7 1,66 3,06 3,40 2,70 Sosnowiec 49 30 10,1 0,04 7,10 2,54 1,58 Tychy 49 31 11,7 0,92 0,95 0,15 6,17 Chorzów 50 23 20,8 0,44 2,26 0,56 3,61 Bytom 51 17 17,9 0,05 10,62 0,80 2,77 Bielsko-Biała 52 32 10,5 0,56 0,41 1,13 3,93 Częstochowa 52 33 9,8 1,04 0,39 0,48 3,47 Ruda Śląska 54 27 12,5 0,41 4,06 0,07 2,47 Świętochłowice 56 21 20,2 0,00 1,70 0,11 0,88 Mysłowice 58 16 7,8 0,13 13,51 0,57 3,98 Żory 58 34 5,0 0,02 0,06 0,02 2,33 Dąbrowa Górn. 60 27 9,0 0,00 2,72 0,23 1,43 Rybnik 62 21 11,6 0,00 1,31 0,74 3,06 Piekary Śl. 64 11 19,0 0,00 2,65 0,08 2,96 Jaworzno 76 11 8,2 1,01 1,28 0,20 2,04 Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z publikacji Urzędu Statystycznego w Katowicach "Mieszkania w województwie śląskim, Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań", Katowice 2013 r. Warto również wspomnieć o pozostałych graczach na rynku mieszkaniowym w analizowanych ośrodkach, których znaczenie jest dużo mniejsze od podmiotów omówionych

27 wcześniej. w Chorzowie i Rudzie Śląskiej działają tzw. TBS-y. Udział ich własności wynosi niewiele ponad 0,4%. Można również wyróżnić własność zakładową, Skarbu Państwa i pozostałych, która w Świętochłowicach, Chorzowie oraz Rudzie Śląskiej wynosi łącznie odpowiednio 2,69%, 6,43%, 6,6% własności całego zasobu. Na rycinie 6 przedstawiono podział mieszkań według form własności w trzech omawianych ośrodkach. Wykres potwierdza wnioski przytoczone wcześniej o zdecydowanej dominacji osób fizycznych wśród grona właścicieli zasobu mieszkaniowego. Ponadto jednocześnie obrazuje istotną rolę spółdzielni mieszkaniowych i komunalnych, a także marginalne znaczenie pozostałych podmiotów. Ponadto warto przyjrzeć się sytuacji miast na rynku zasobu mieszkaniowego na tle województwa, co zostało przedstawione na rycinie 7. Ryc. 6. Mieszkania w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach według form własności Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS

28 Ryc. 7. Udział zasobu komunalnego w całkowitej liczbie mieszkań w miastach na prawach powiatu Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS Na koniec warto podkreślić, iż w miastach, takich jak Chorzów i Świętochłowice, gdzie odsetek mieszkań będących własnością miasta (powyżej 20%) pojawia się problem obciążenia organizacyjnego i finansowego, a z powodu złego stanu tego zasobu wysoki wskaźnik nie jest jednoznaczny ze sprawnym i efektywnym systemem wsparcia mieszkaniami komunalnymi najuboższych ani zaspokojenia potrzeb wynikających z wyroków sądowych. 3.2. Rozwój budownictwa mieszkaniowego Rynek pierwotny W 2013 r. w województwie śląskim przekazano do użytkowania o 6,2% budynków więcej niż w 2012 r. Zdecydowaną większość nowych budynków mieszkalnych stanowiły domy jednorodzinne (95,7%). Przeciętny czas trwania budowy nowego budynku mieszkalnego, liczony od daty jej rozpoczęcia do terminu zgłoszenia oddania budynku do użytkowania, wyniósł w województwie śląskim 54,4 miesiąca. Budynki przeznaczone na sprzedaż lub wynajem oddane w 2013 r.

29 wznoszono w czasie ponad dwukrotnie krótszym niż wybudowane w budownictwie indywidualnym przeznaczonym na potrzeby własne. w strukturze mieszkań oddanych do użytkowania według form budownictwa zaszły niewielkie zmiany w porównaniu z 2012 r. Dominowało budownictwo indywidualne. W miastach inwestorzy indywidualni przekazali do użytkowania 4 280 mieszkań, w budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem oddano 1 854 mieszkania, a w budownictwie komunalnym 303 (4,6%). Najmniejszy udział na terenach miejskich miało budownictwo społeczne czynszowe i spółdzielcze odpowiednio 1,4% i 1,9%. Wszystkie mieszkania oddane do użytkowania w 2013 r. były wyposażone w wodociąg, wc i łazienkę oraz centralne ogrzewanie. w gaz z sieci wyposażonych było w miastach 52,7% nowych mieszkań. w ciepłą wodę dostarczaną centralnie wyposażonych było 11,5% mieszkań oddanych do użytkowania w miastach i 0,4% na wsi. Miernikami określającymi natężenie budownictwa mieszkaniowego są: liczba mieszkań oddanych do użytkowania w przeliczeniu na 1000 ludności oraz liczba mieszkań oddanych do użytkowania na 1000 zawartych małżeństw. w 2013 r. w województwie śląskim na 1000 ludności przypadało 2,3 mieszkania oddanego do użytkowania (2,1 w 2012 r.). Wskaźnik ten był wyższy na wsi niż w miastach i wyniósł odpowiednio 3,6 i 1,9 (rok wcześniej: 3,2 i 1,8). Najwięcej mieszkań w przeliczeniu na 1000 ludności oddano w powiecie mikołowskim. Na 1000 zawartych małżeństw w 2013 r. przypadało 467 mieszkań oddanych do użytkowania (wobec 391 w 2012 r.), przy czym w miastach 390, a na wsi 721. 9 Budownictwo w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach na tle miast regionu w latach 2004-2013 Największą ilość budynków oddanych do użytkowania na przestrzeni 10 lat tj. w okresie 2004-2013 zaobserwowano w Rudzie Śląskiej (848), następnie w Chorzowie (378) oraz Świętochłowicach (98) (rycina 8). Stały trend wzrostowy zarysowuje się jedynie w Rudzie Śląskiej, gdzie w okresie tym (2004-2013) liczba nowych budynków zwiększyła się o 12% w stosunku do roku bazowego 2004. w pozostałych miastach nie występuje stała tendencja wzrostowa w całym okresie, jednakże liczba budynków zwiększyła się dla Chorzowa o 9% a dla Świętochłowic o 5%. w latach 2012-2013 dla wszystkich trzech miast, nowe budynki były w większości wynikiem budownictwa jednorodzinnego. Podobnie jak w przypadku budynków, w ciągu minionych 10 lat największą liczbę mieszkań oddano do użytkowania w Rudzie Śląskiej (1 780), następnie w Chorzowie (1 380) 9 Budownictwo mieszkaniowe w województwie śląskim w 2013 roku. Opracowanie sygnalne. Urząd Statystyczny w Katowicach. Katowice, wrzesień 2014.

30 oraz Świętochłowicach (255) (rycina 9). Dynamika zasobu mieszkalnictwa tj. zmiana w stosunku do roku wyjściowego 2004, jest największa dla Rudy Śląskiej (3,2%) potem Chorzowa (2,7%) oraz Świętochłowic (1,2%). Jednakże na tle dziewiętnastu miast na prawach powiatu, rozwój mieszkalnictwa postępuje ze znacznie większą dynamiką, a mediana tego wskaźnika wynosi 3,9% (rycina 10.). Rybnik, Żory i Tychy zwiększyły w tym samym czasie liczbę mieszkań o 7-8%, a rekordzistą jest Bielsko-Biała z jedenastoprocentowym przyrostem zasobu. Ryc. 8. Liczba budynków mieszkalnych oddanych do użytku w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach w latach 2004-2013 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

31 Ryc. 9. Liczba mieszkań oddanych do użytku w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach w latach 2004-2013 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS. Ryc. 10. Wzrost liczby mieszkań w miastach na prawach powiatu w woj. śląskim w latach 2004-2013 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

32 Inwestorzy 10 W regionie panuje bardzo duża rozpiętość skali budownictwa jednorodzinnego. w połowie miast stosunek liczby mieszkań zbudowanych przez osoby prywatne do ogółu mieszkań oddanych w okresie ostatnich 10 lat przekracza 55%. w Żorach, Rybniku i Jastrzębiu dochodzi do 90% i tylko w trzech miastach tj. Chorzowie, Katowicach i Gliwicach spada poniżej 30%. w Chorzowie prywatni inwestorzy budujący na własny użytek oddali do użytku 21% mieszkań ze wszystkich wybudowanych w latach 2004-2013 (rycina 11) Ryc. 11. Procentowy udział nowo oddanych budynków prywatnych do wszystkich wybudowanych w okresie 2004-2013 w miastach na prawach powiatu w woj. śląskim Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS. W Chorzowie zdecydowana większość nowo powstających mieszkań, bo aż 70%, była w latach 2004-2013 efektem aktywności budowlanej firm deweloperskich. Żadne inne miasto regionu nie ma tak wysokiego udziału mieszkań budowanych na sprzedaż lub wynajem. w Katowicach wynosi on 50%, w Bielsku-Białej i w Tychach przekracza 40%, we wszystkich innych miastach jest niższy. Deweloperzy w Chorzowie oddali do użytkowania 1 022 mieszkania. Ich działalność nosi cechy regularności: co roku przybywało zwykle 80 do 100 mieszkań. Rekordowy był rok 2011, w którym oddano 240 mieszkań (rycina 12). Podczas gdy dla Chorzowa budownictwo deweloperskie tj. na sprzedaż lub wynajem począwszy od 2004 roku wykazuje trend wzrostowy, dla Rudy Śląskiej i Świętochłowic ma on 10 Podstawą do obliczeń procentowych i wnioskowania w poniższej analizie były dane Banku Danych Lokalnych GUS, dostępne w zakładce Budownictwo Mieszkaniowe.

33 zdecydowanie mniejszą dynamikę. w Świętochłowicach w latach 2004-2013 efektem aktywności budowlanej firm deweloperskich było 36,47% nowo powstających mieszkań. Udział mieszkań budowanych na sprzedaż lub wynajem w mieście jest porównywalny z udziałem budownictwa indywidualnego. Udział deweloperów w nowym budownictwie plasuje Świętochłowice na 5. miejscu wśród 19 miast na prawach powiatu. Deweloperzy w Świętochłowicach oddali do użytkowania 93 mieszkania. Ich działalność w istocie rozpoczęła się w 2008 roku. z początku cechowała się zdecydowaną nieregularnością- mieszkań przybywało w odstępach dwuletnich. w latach 2012-2013 nastąpił natomiast ponad dwukrotny wzrost ilości nowo oddawanych mieszkań (19 w 2012r. i 42 w 2013r.). w przypadku Rudy Śląskiej, podobnie jak w Świętochłowicach nie zaobserwowano stałego trendu wzrostowego, jedynie w roku 2011 oddano aż 148 mieszkań, a w sumie w tym okresie 295. Podobną skalę rozwoju budownictwa na sprzedaż obserwujemy w większości miast regionu o porównywalnej wielkości. Jak wynika z wykresu poniżej (rycina 13) ilościowo najwięcej nowych mieszkań z budownictwa indywidualnego oddano w okresie 2004-2013 w Rudzie Śląskiej (808), następnie w Chorzowie (314) oraz Świętochłowicach (96). w trzech miastach budownictwo indywidualne nie wykazuje jednakże stałego trendu wzrostowego, na przemian występuje wzrost i spadek udziału budownictwa indywidualnego. Ryc. 12. Nowe mieszkania w budownictwie deweloperskim w Chorzowie, Rudzie Śląskiej i Świętochłowicach w latach 2004-2013 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.