UZASADNIENIE Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Wrzeszcz Dolny rejon ulic Wajdeloty i Grażyny w mieście Gdańsku [nr planu 0716] I. INFORMACJA O OBSZARZE PLANU 1. Podstawa prawna Projekt planu został opracowany na podstawie uchwały Nr XXIV/652/16 Rady Miasta Gdańska z dnia 31 maja 2016 roku o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Wrzeszcz Dolny rejon ulic Wajdeloty i Grażyny w mieście Gdańsku. [nr ewidencyjny planu 0716]. 2. Położenie Obszar objęty granicami planu, o powierzchni ok. 1,3 ha, położony jest w centralnej części dzielnicy Wrzeszcz, od południa i wschodu ograniczony jest ulicami Wajdeloty i Grażyny, od zachodu Parkiem Kuźniczki, a od północy osiedlem mieszkaniowym w trakcie realizacji na terenach byłego browaru. 3. Cel sporządzenia planu Polepszenie sytuacji parkingowej rejonu ulic Wajdeloty i Grażyny m.in. poprzez dopuszczenie realizacji parkingów kubaturowych i umożliwienie uzupełnienia pierzei ulicy Grażyny. Dopuszczenie funkcji mieszkaniowej na terenie przeznaczonym pod funkcje usługowe w obowiązującym planie miejscowym. Dostosowanie rozstrzygnięć do aktualnej sytuacji ekonomiczno-prawnej. 4. Plany obowiązujące Teren wskazany do objęcia planem znajduje się częściowo w granicach obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego: nr 0703 Wrzeszcz Dolny, rejon ulic Lelewela, Wyspiańskiego, Waryńskiego w mieście Gdańsku (zatwierdzony uchwałą nr XXXIX/1329/05 Rady Miasta Gdańska z dnia 30.06.2005r.), nr 0708 Wrzeszcz rejon tzw. Drogi Czerwonej i ulicy Wajdeloty (zatwierdzony uchwałą nr XXVII/732/08 Rady Miasta Gdańska z dnia 28.08.2008r.) W ww. obowiązujących planach przewiduje się przeznaczenie pod funkcje mieszkaniowo usługowe (M/U32) oraz usługowe (U33). 1
Natomiast fragmenty ulic Grażyny i Wajdeloty nie posiadają obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 5. Istniejące użytkowanie i zagospodarowanie Obszar planu jest zabudowany, jednak w trakcie przekształceń. Jedynie dwie nieruchomości z objętych granicami opracowania nie są zabudowane. Jest to narożnik ulic Wajdeloty-Wajdeloty (obecnie niewielki skwer) oraz zaplecze kwartału zabudowy ulic Wajdeloty-Grażyny (obecnie lokalizacja zbiorowych podziemnych pojemników na odpady, trafostacji i terenowego parkingu). 6. Realizacja polityki przestrzennej miasta ustalonej w SUiKZP Obowiązujące Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska (SUiKZP) z 2007r. wskazuje dominację funkcji mieszkaniowousługowej jako główny przewidywany kierunek przekształceń w strukturze przestrzennej i dominujące przeznaczenie terenu objętego granicami niniejszego planu. Projekt planu zwiększa zakres dopuszczalnego wyłącznie usługowego przeznaczenia obszaru w jego granicach. W planie ustalono funkcję mieszkaniowo-usługową (tereny 001-M/U32) co jest zgodne z kierunkami wskazanymi w SUiKZP. W związku z powyższym projekt planu nie narusza ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska (uchwała Rady Miasta Gdańska nr XVIII/ 431/07 z dnia 20.12.2007 roku). II. SPOSÓB REALIZACJI WYMOGÓW WYNIKAJĄCYCH Z ART. 1 UST. 2-4 USTAWY O PLANOWANIU I ZAGOSPODAROWANIU PRZESTRZENNYM 1. Wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i krajobrazowe (art.1 ust. 2 pkt 1 i 2). Wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i krajobrazowe zrealizowane zostały głównie poprzez zapisy dotyczące parametrów urbanistycznych, zachowania istniejących szpalerów drzew oraz ustalające konieczność realizacji ciągu pieszo-rowerowego. Parametry dla ewentualnej nowej zabudowy nawiązują do parametrów zabudowy już istniejącej, w tym maksymalne wysokości zabudowy zostały ustalone podobnie jak w planie obowiązującym. Ponadto kształtując ład przestrzenny w projekcie planu ustalono linie zabudowy i wyznaczające linie kwartału od strony ulic. W projekcie planu ustalono również nakaz aby części naziemne i nadziemne infrastruktury telekomunikacyjnej należy realizować w sposób zamaskowany. 2
2. Wymagania ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów rolnych i leśnych (art.1 ust. 2 pkt 3). Wymagania te w projekcie planu zrealizowane zostały m.in. poprzez realizację wytycznych wynikających z Opracowania ekofizjograficznego podstawowego sporządzonego do projektu planu, które zostały następnie potwierdzone w Prognozie oddziaływania na środowisko do projektu planu a także zaaprobowane w opinii Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska. W projekcie planu ustalono przeznaczenie jednego z terenów w całości na funkcje zieleni urządzonej (002-ZP62). Dla terenu 001-M/U32 zapisano minimalny wskaźnik rekreacyjnej zieleni przydomowej, jako przestrzeni z zielenią, służącej rekreacji i wypoczynkowi mieszkańców na terenach mieszkaniowych netto, o określonych cechach oraz wskaźnika minimalnego procentu powierzchni biologicznie czynnej. Wskazano też istniejące dwa szpalery i pojedyncze drzewo do zachowania. Ponadto, wprowadzono zapisy związane z uciążliwością akustyczną. Na obszarze objętym granicą planu nie występują grunty rolne ani leśne. 3. Wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej (art.1 ust. 2 pkt 4). Wschodnia część terenu opracowania planu objęta jest strefą ochrony konserwatorskiej zespołu urbanistycznego centrum Wrzeszcza. Zachodnia część terenu wskazanego na rysunku planu położona jest w obrębie obszaru wpisanego do rejestru zabytków jako zespół dworsko parkowy Kuźniczki wraz z budynkiem dworu i altaną. W planie wskazano, że obszar ten oraz ww. obiekty podlegają ścisłej ochronie konserwatorskiej na zasadach określonych przepisami odrębnymi z zakresu ochrony zabytków i opieki nad zabytkami. Jednocześnie zachodnia część terenu, obszar wpisany do rejestru zabytków objęty jest strefą ochrony konserwatorskiej stanowisk archeologicznych. Dla tego obszaru ustalono, że wszelkie prace ziemne należy prowadzić na zasadach określonych przepisami odrębnymi z zakresu ochrony zabytków i opieki nad zabytkami. Ponadto w granicach planu zlokalizowane są budynki o wartościach kulturowych - budynki mieszkalne przy ul. Wajdeloty 11 i przy ul. Grażyny 10 (ujęte w gminnej ewidencji zabytków). W projekcie planu ustalono wymóg ochrony historycznej bryły budynku, rodzaju pokrycia połaci dachowych od strony ulicy, historycznego wystroju elewacji, zachowanego autentycznego detalu architektonicznego, rodzaju i faktury materiału elewacyjnego oraz historycznej formy stolarki okiennej i drzwiowej. 4. Wymagania ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także potrzeby osób niepełnosprawnych (art.1 ust. 2 pkt 5). Wymagania te w projekcie planu zrealizowane zostały poprzez zapisy o konieczności dotrzymania standardów akustycznych w środowisku oraz o konieczności 3
zastosowania zabezpieczeń akustycznych doprowadzających poziom hałasu w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi do wartości zgodnych z obowiązującymi normami. Ustalony także został odpowiedni udział miejsc parkingowych przeznaczonych do parkowania pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową. 5. Walory ekonomiczne przestrzeni (art.1 ust. 2 pkt 6). Wymagania te w projekcie planu zrealizowane zostały m.in. poprzez ustalenie przeznaczenia obejmującego również funkcje komercyjne oraz poprzez ustalenie dla całego obszaru planu stawki procentowej w wysokości 30%. Plan ustala również możliwość realizacji nowej zabudowy. 6. Prawo własności (art.1 ust. 2 pkt 7). Projekt planu nie wprowadza ustaleń ingerujących w prawo własności. Ustalone przeznaczenia, a także parametry zagospodarowania i zabudowy sankcjonują istniejący faktyczny sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości oraz umożliwiają uzupełnienie zabudowy nowymi obiektami. Wymagania te w projekcie planu uwzględnione zostały m.in. poprzez utrzymanie dotychczasowego przeznaczenia terenu z poszerzeniem o funkcję mieszkaniową. 7. Potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa (art.1 ust. 2 pkt 8). Wymagania te w projekcie planu zrealizowane zostały m.in. poprzez umożliwienie realizacji zabudowy i zagospodarowania terenu niezagrażającego spełnieniu ww. potrzeb zgodnie z przepisami odrębnymi, co zostało potwierdzone uzgodnieniem projektu planu z. 8. Potrzeby interesu publicznego (art.1 ust. 2 pkt 9). Wymagania te w przedmiotowym planie zrealizowane zostały przede wszystkim poprzez zabezpieczenie i usankcjonowanie istniejących ciągów komunikacyjnych ulic Wajdeloty (003-KD81) i Grażyny (004-KD80) oraz planowanego ciągu pieszorowerowego o zalecanej lokalizacji łączącego dwie przestrzenie publiczne parku Kuźniczki z ulicą Grażyny. Ponadto uszczegółowiono ustalenia dotyczące wymagań wynikających z potrzeb kształtowania elewacji zabudowy wzdłuż ulic będących przestrzenią publiczną. 9. Potrzeby w zakresie rozwoju infrastruktury technicznej, w szczególności sieci szerokopasmowych oraz potrzebę zapewnienia odpowiedniej ilości i jakości wody, do celów zaopatrzenia ludności (art.1 ust. 2 pkt 10 i 13). Teren planu uzbrojony jest we wszystkie media infrastruktury technicznej. Część sieci magistralnych przebiega przez teren planu i pociąga to za sobą konieczność 4
odsunięcia zabudowy lub zmiany ich przebiegu oraz zapewnienia dostępu technologicznego do tych sieci, co zostało uwzględnione w tekście planu. Przez teren planu przebiega w podziemnym kanale potok Strzyży, dla którego ustalono wymóg organizacji pasa technicznego równolegle do kanału, o minimalnej szerokości 3,0 m Celem likwidacji zagrożenia powodzią w przypadku lokalizacji nowych inwestycji konieczne jest ograniczenie jednostkowego odpływu wód opadowych, aby nie przekroczył współczynnika w stanie istniejącym (zapisy w kartach terenów o maksymalnych dopuszczonych natężeniach odpływu wód opadowych). Teren posiada dostęp do ogólnomiejskiej sieci ciepłowniczej i jest to zalecane źródło ogrzewania. 10. Zapewnienie udziału społeczeństwa w pracach nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w tym przy użyciu środków komunikacji elektronicznej oraz zachowanie jawności i przejrzystości procedur planistycznych (art.1 ust. 2 pkt 11 i 12). Sporządzając projekt planu Prezydent Miasta Gdańska zrealizował w pełni procedurę określoną w art. 17 ustawy, w tym wszystkie dyspozycje dotyczące udziału w niej społeczeństwa. Prezydent Miasta Gdańska ogłosił na tablicy ogłoszeń Urzędu Miejskiego w Gdańsku oraz zamieścił obwieszczenie w lokalnym wydaniu Gazety Wyborczej, a dodatkowo w Internecie, o podjęciu przez Radę Miasta Gdańska uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Wrzeszcz Dolny rejon ulic Wajdeloty i Grażyny w mieście Gdańsku i wyznaczył termin składania wniosków do przedmiotowego planu. Do planu zostały złożone standardowe wnioski od organów uzgadniających i opiniujących oraz gestorów mediów. W trakcie procedowania planu zastosowane zostały działania ponadproceduralne takie jak udostępnienie projektu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu oraz projektu planu Radzie Dzielnicy Wrzeszcz Dolny z prośbą o przedstawienie stanowiska. 11. Uwzględnienie interesu publicznego i prywatnego przy ustaleniach planu (art.1 ust. 3). Ustalając przeznaczenie terenu, sposób zagospodarowania i sposób korzystania z terenu Prezydent Miasta Gdańska wziął pod uwagę zarówno interes publiczny jak i interes prywatny. W planie ustalono teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej (001-M/U32) stanowiący element większego zespołu zabudowy mieszkaniowej z usługami Dolnego Wrzeszcza, oraz wydzielono tereny dwóch ulic bezpośrednio z nimi sąsiadujących. Ustalone planem wymogi dotyczące powierzchni rekreacyjnych, usług w pierzejach od strony ulic i ciągu pieszo-rowerowego są formą pogodzenia interesu prywatnego 5
z publicznym interesem zaspokajania potrzeb funkcji mieszkaniowej oraz działaniami w szeroko pojętym interesie wspólnym podnoszenia jakości życia w mieście. Zwiększono dopuszczalny zakres funkcji na terenie dawnego Dworu Kuźniczki przy jednoczesnej rezygnacji z odtworzenia historycznej zabudowy w narożniku ulic Wajdeloty-Wajdeloty i ustalenie tam zieleni publicznej (002-ZP62). Zapisane w planie parametry zabudowy przyjęto na podstawie ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Maksymalna intensywność i powierzchnia zabudowy uwzględnia zmiany ustawowe, które nastąpiły od czasu uchwalenia obowiązującego planu oraz uwzględniają zwiększenie zakresu dopuszczalnej funkcji z usługowej na mieszkaniowo-usługową. 12. Dążenie do minimalizowania transportochłonności układu przestrzennego i maksymalne wykorzystanie publicznego transportu zbiorowego (art.1 ust. 4 pkt 1 i 2). Przystanki publicznego transportu zbiorowego znajdują się w nieznacznej odległości od obszaru objętego granicami planu. Najbliższe przystanki autobusowe i tramwajowe oraz SKM i PKP znajdują się w rejonie przylegającym bezpośrednio do terenu opracowania planu. Jest to zatem obszar bardzo dobrze obsłużony publicznym transportem zbiorowym (wszystkimi środkami) dlatego też plan daje możliwość maksymalnego wykorzystania tego położenia poprzez realizację nowej zabudowy zarówno usługowej jak i mieszkaniowej. Fakt ten został również uwzględniony przy formułowaniu wskaźnika minimalnej ilości miejsc parkingowych dla zabudowy. W planie dla wszystkich funkcji wskazano wskaźniki parkingowe dla samochodów osobowych zgodnie ze standardem dla strefy parkingowej B (ograniczonego parkowania) - przewidzianej w SUiKZP. Umieszczono tez zapisy związane z ruchem rowerowym i pieszym. 13. Zapewnienie rozwiązań przestrzennych, ułatwiających przemieszczanie się pieszych i rowerzystów (art.1 ust. 4 pkt 3). Na obszarze planu ustalono ciąg pieszo-rowerowy o zalecanym przebiegu łączący przestrzeń parku Kuźniczki z ulicą Grażyny oraz dwa tereny ulic publicznych (w ramach wyposażenia wskazano chodniki). Ponadto, plan ustala wskaźniki minimalnej liczby miejsc postojowych dla rowerów, koniecznych do zrealizowania dla nowych budynków. 14. Dążenie do planowania i lokalizowania nowej zabudowy na obszarach o w pełni wykształconej zwartej strukturze funkcjonalno-przestrzennej (art.1 ust. 4 pkt 4). Teren objęty opracowaniem zlokalizowany jest w centralnej części Wrzeszcza charakteryzującej się jednym z lepszych poziomów nasycenia usługami i infrastrukturą. Zabudowa mieszkaniowo-usługowa tej części miasta jest realizacją 6
przyjętej polityki rozwoju do wewnątrz w zgodzie z zasadami zrównoważonego rozwoju. 15. Zgodność projektu planu z wynikami analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym gminy (art. 15 ust. 2.) Plan jest zgodny z wynikami Analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym Gdańska w latach 2010-2013 oraz uchwałą Nr LVI/1307/14 RMG z dnia 28 sierpnia 2014 roku w sprawie aktualności Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, gdyż spełnia kryteria, o których mowa w uchwale oraz analizie, zwłaszcza w jej rozdziale 2.7. Wieloletnie programy sporządzania planów miejscowych. 16. Wpływ na finanse publiczne w tym budżet gminy (art. 15 ust. 3.) W planie przewiduje się inwestycje publiczne będące bezpośrednią konsekwencją wejścia w życie ustaleń planu w postaci nowego ciągu pieszo-rowerowego o zalecanym przebiegu w tym na części terenów prywatnych. Zbilansowano jednak obciążenie tych terenów kosztami wykupu gruntów na cele publiczne zwiększając możliwości inwestycyjne na pozostałej ich części, w tym na gruntach gminnych. Zakres dopuszczalnych funkcji poszerzono o funkcję mieszkaniową. Zmieniono przebieg linii zabudowy od strony wnętrza kwartału zabudowy umożliwiając większa swobodę w jej lokalizacji oraz uwzględniono w ramach intensywności zabudowy możliwość realizacji kondygnacji podziemnych. W projekcie planu dla całego obszaru planu ustalona została stawka procentowa w wysokości 30%, która stanowi podstawę ustalenia opłaty planistycznej pobieranej przez Prezydenta Miasta w przypadku zaistnienia przesłanek wskazanych w art. 36 ust. 4 ustawy. Przedmiot sprzedaży lub inwestycji gminnych dotyczy działek o powierzchni ok. XXXX ha przeznaczonych na zabudowę mieszkaniowo-usługową. Realizacja nowej zabudowy usługowej i mieszkaniowo-usługowej przełoży się na wzrost wpływów do budżetu Miasta z tytułu opłat i podatków, w szczególności podatku od nieruchomości. część do zweryfikowania przed uchwaleniem III. PROCEDURA 1. Przeprowadzone elementy obowiązującej procedury planistycznej Projekt planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko został zaopiniowany i uzgodniony w ustawowo określonym zakresie. 2. Podstawa uchwalenia 7
Plan został sporządzony zgodnie z obowiązującą procedurą (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003r. z późniejszymi zmianami), spełnia obowiązujące w tym zakresie. ZESPÓŁ AUTORSKI: DYREKTOR BIURA, GENERALNY PROJEKTANT: mgr inż. arch. Edyta Damszel - Turek KIEROWNIK ZESPOŁU, GŁOWNY PROJEKTANT: mgr inż. arch. Irena Grzywacz PROJEKTANT PROWADZĄCY: mgr inż. arch. Adam Rodziewicz ZESPÓŁ PROJEKTOWY mgr Małgorzata Antoń mgr Dariusz Brzeziński Grzegorz Karbowski mgr inż. Michał Kozłowski mgr inż. Karolina Rospęk-Aszyk mgr inż. Judyta Rychlewska Wnioskodawca: Opinia Radcy Prawnego: Sporządził: Zaakceptował: Zatwierdził: Adam Rodziewicz Edyta Damszel -Turek Wiesław Bielawski 8