Postępowanie wieczystoksięgowe związane z przekształceniem prawa zabudowy w prawo własności

Rejent. rok 8. nr 1(81) styczeń 1998r. Aleksander Oleszko Postępowanie wieczystoksięgowe związane z przekształceniem prawa zabudowy w prawo własności Przepisy ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. Nr 123, poz. 781) stosuje się odpowiednio do osób fizycznych, którym przysługuje prawo zabudowy nieruchomości ustanowione przed dniem wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy (Dz.U. Nr 50, poz. 280), jeżeli złożą wniosek do dnia 31 grudnia 2000 r. i uzyskają stosowną decyzję o przekształceniu prawa zabudowy w prawo własności. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (art. 1 ust. 3 w zw. z art. 2 ust. 1 i 2 ustawy). Uregulowania ustawy wymagać będą częstokroć sięgnięcia do stanu prawnego sprzed 1945 r. Celowe zatem wydaje się przybliżenie ówczesnych uregulowań. Powstaje także wiele wątpliwości związanych z postępowaniem o wpis prawa własności na podstawie decyzji administracyjnej wydanej w trybie art. 2 ustawy. Problemom tym poświęcone będą dalsze uwagi. Stan prawny oraz wieczystoksięgowy w zakresie regulacji form korzystania z cudzych gruntów do celów zabudowy sięga czasów rozbiorowych. Dla nieruchomości tych urządzane były odrębne księgi wieczyste, zwane księgami wieczystymi zabudowy. Prawo to powstawało bowiem przez wpis do księgi wieczystej (hipotecznej, gruntowej) jako rzeczowe obciążenie 16

Postępowanie wieczystoksięgowe związane z przekształceniem.. gruntu. Celem przyznania tego prawa była zabudowa cudzego gruntu w określonym terminie. Prawo to było zbywalne i dziedziczne 1. Po drugiej wojnie światowej polski ustawodawca odniósł się tylko częściowo do istniejącego wówczas prawa zabudowy, przewidując jednolite uregulowanie tego prawa w dekrecie z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy (Dz.U. Nr 50, poz. 280). Jednakże zgodnie z art. 9 tego dekretu, prawo zabudowy ustanowione przed wejściem w życie tego dekretu podlegało przepisom dotychczasowym. Oznaczało to, że nowa regulacja przewidziana wspomnianym dekretem nie obejmowała już istniejącego prawa zabudowy 2. Prawa te wynikają z następujących aktów prawnych: - 1012-1017 k.c.n. w brzmieniu obowiązującym do dnia 22 stycznia 1919 r., a następnie na podstawie rozporządzenia z dnia 15 stycznia 1919 r. o prawie zabudowy (Erbbaurecht), obowiązującego na obszarze byłego zaboru pruskiego 3 ; - art. 542 1-542 27 tomu X cz. 1 Zwodu Praw obowiązujących na obszarze byłego zaboru rosyjskiego, czyli na tzw. Ziemiach Wschodnich 4 ; - ustawy austriackiej z dnia 26 kwietnia 1912 r. o prawie zabudowy (Gesetz betreffend das Baurecht) oraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w porozumieniu z Ministrem dla Robót Publicznych, Ministrem Spraw Wewnętrznych i Ministrem Skarbu z dnia 11 czerwca 1912 r. o wykonaniu ustawy dotyczącej prawa zabudowy, obowiązującej na obszarze byłego zaboru austriackiego 5. ustawodawstwa polskiego oraz orzecznictwa Sądu Najwyższego, Warszawa 1927, s. 495-503; Z. Rymowic z, W. Święcicki, Prawo cywilne Ziem Wschodnich, t. X, cz. 1 Zwodu Praw Rosyjskich, t. I, Warszawa 1923, s. 336-343. 2 J. Was i 1 ko ws ki, Prawo rzeczowe w zarysie. Warszawa 1957, s. 178-181; J. W i n i ar z, Użytkowanie wieczyste, Warszawa 1967, s. 68-77; tenże, Prawo użytkowania wieczystego, Warszawa 1970, s. 67-72; t e n ż e, [w:] System prawa cywilnego, t. II, s. 545-548; M. G i n t o w t, S.Rudnicki, Problematyka prawna nieruchomości, Warszawa 1976, s. 354-355. 3 Co do zakresu terytorialnego b. mocy prawnej byłego zaboru pruskiego zob. S. B r c y c r, Przeniesienie własności nieruchomości. Warszawa 1975, s. 11. 4 Co zakresu terytorialnego b. mocy prawnej Zwodu Praw Rosyjskich zob. S. B r e y e r, Przeniesienie..., s. 26; zob. także Z. Ry mo w i cz,jw., przypis 1. 5 Co do zakresu terytorialnego b. mocy prawnej zaboru austriackiego zob. S. B r e y c r, Przeniesienie..., s. 29; zob. także W. D b a ł o w s k i, jw., przypis 1. 17

Aleksander Oleszko Prawo zabudowy mogło nadto powstać w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 ze zm.) oraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 marca 1948 r. w porozumieniu z Ministrem Odbudowy w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych dla budynków na obszarze m.st. Warszawy, stanowiących odrębne nieruchomości (Dz.U. Nr 27, poz. 187 ze zm.) 6. Prawo rzeczowe z 1946 r. zerwało wprawdzie z prawem zabudowy, ale z mocy art. XXXI oraz art. XXXIX p.w. pr. rzecz, i pr. o ks. wiecz. zostało ono utrzymane po 1 stycznia 1947 r., a treść jego podlegała przepisom dotychczasowym, z zastrzeżeniem art. XXXIX 2 i 3 p.w. pr. rzecz, i pr. o ks. wiecz. oraz art. 100-112 pr. rzecz. Sam zaś dekret z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy został uchylony przez art. II pkt 7 p.w. pr. rzecz, i pr. o ks. wiecz. Prawa zabudowy ustanowione przed 1 stycznia 1947 r. na gruntach należących do Skarbu Państwa lub innych osób prawnych prawa publicznego mogły być zmienione na własność czasową przewidzianą w prawie rzeczowym. Tym samym utrzymane zostały odrębne regulacje odnoszące się do prawa zabudowy, a mianowicie: a) prawa ustanowionego przed dniem wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy oraz b) prawa powstałego na gruncie obu dekretów z dnia 26 października 1945 r., tj. wyżej wymienionego oraz o własności i użytkowaniu gruntów warszawskich 7. Stan prawny zabudowy uległ częściowej zmianie z dniem 1 października 1961 r., tj. z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. 0 gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 32, poz. 159 ze zm.). Z tym dniem prawa zabudowy wraz z prawem wieczystej dzierżawy i prawem własności czasowej ustanowione na podstawie dekretu o własn ści i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy zostały przekształcone ex lege w prawo wieczystego użytkowania (art. 41 ust. 4 cyt. ustawy z 1961 r. w zw. z 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Gospodarki Komu- 6 S. Rudnicki, Uwłaszczenie osób fizycznych na podstawie ustawy z 4.9.1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, Monitor Prawniczy 1997, nr 11, s. 429. 7 S. Rudnicki, Uwłaszczenie..., s. 430. 18

Postępowanie wieczystoksięgowe związane z przekształceniem.. nalnej z dnia 26 stycznia 1962 r. w sprawie zmiany niektórych praw do gruntu na prawo wieczystego użytkowania lub użytkowaniu - Dz.U. Nr 15, poz. 67). W ten sposób zniknęło również prawo zabudowy powstałe na gruncie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy 8. Powyższe zmiany nie objęły jednak prawa zabudowy ustanowione przed wejściem w życie wspomnianego dekretu z dnia 26 października 1945 r. Zgodnie bowiem z art. 41 cyt. ustawy z 1961 r. oraz 8 powołanego wyżej rozporządzenia z dnia 26 stycznia 1962 r., pozostałe w mocy prawa zabudowy, ustanowione przed wejściem w życie dekretu z 26 października 1945 r. o prawie zabudowy, miały zostać z urzędu zmienione w drodze decyzji ówczesnych organów gospodarki mieszkaniowej prezydium powiatowej (miejskiej) rady narodowej na prawo wieczystego użytkowania, jeżeli nie stoją temu na przeszkodzie plany zagospodarowania przestrzennego 9. Nie doszło jednak do realizacji powyższych postanowień oraz wydania stosownych decyzji przekształcających prawo zabudowy. Wynikła zatem potrzeba uregulowania tych zadawnionych stanów prawnych. Uczyniła to dopiero ustawa z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. Nr 123, poz. 781) wraz z rozporządzeniem wykonawczym Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 grudnia 1997 r. w sprawie wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. Nr 157, poz. 1037). W zdecydowanej większości następcy prawni (art. 6 ust. 1 ustawy w zw. z 1 pkt 2 rozp. wyk.) osób fizycznych, którym przysługiwało prawo zabudowy nieruchomości ustanowione przed dniem wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o prawie zabudowy mogą żądać przekształcenia tego prawa w prawo własności (art. 1 ust. 3 ustawy), jeżeli złożą stosowny wniosek do dnia 31 grudnia 2000 r. (art. 2 ustawy). Treść wniosku powinna między innymi zawierać określenie położenia i powierzchni 8 S. Rudnicki, Uwłaszczenie..., s. 430. 9 Jednakże zgodnie z art. XXXIX 1 p.w. pr. rzecz, i pr. o kw. wiecz., prawo zabudowy ustanowione przed wejściem w życic prawa rzeczowego na gruntach należących do Skarbu Państwa, związków samorządu terytorialnego lub innych osób prawnych prawa publicznego, mogło być zmienione na własność czasową przewidzianą w dekrecie z 1946 r. Tak więc art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 4 września 1997 r. będzie miał zastosowanie, o ile prawo zabudowy nie zostało przekształcone w trybie powyższego przepisu. 19

Aleksander Oleszko nieruchomości będącej przedmiotem prawa zabudowy, z oznaczeniem jej według księgi wieczystej prowadzonej przez właściwy sąd rejonowy ( 2 pkt 3 rozp. wyk.). Do wniosku należy dołączyć dokumenty stwierdzające prawo zabudowy, a zwłaszcza odpis księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem prawa zabudowy, a w razie potrzeby wypis umowy zawartej w formie aktu notarialnego, ustanawiającego to prawo ( 3 pkt 1 rozp. wyk.). Decyzja o przekształceniu prawa zabudowy w prawo własności wydana przez właściwy organ, tj. kierownika urzędu rejonowego, jeżeli prawo to obciąża nieruchomość stanowiącą własność Skarbu Państwa bądź wójta, burmistrza (prezydenta miasta) w sytuacji nieruchomości stanowiącej własność gminy - stanowi podstawę w wpisu w księdze wieczystej. W związku z powyższym uregulowaniem powstaje zagadnienie zakresu kognicji sądu w postępowaniu o wpis prawa własności. Najprostsza wydaje się sytuacja, jeżeli dawna księga wieczysta zabudowy zaginęła lub została zniszczona. Postępowanie o przekształcenie prawa zabudowy w prawo własności należy do drogi administracyjnej i stosownie do przepisów k.p.a. oraz wykazanego wniosku i dołączonych do niego dokumentów - uprawniony powinien wykazać nabycie prawa zabudowy. Decyzja administracyjna orzekająca o przekształceniu tegoż prawa w prawo własności stanowić będzie uzasadnienie do złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej i dokonania stosownych wpisów. Zgodnie z ogólnymi wymogami księgowieczystymi, do wniosku należy dołączyć wymagane dokumenty z ewidencji gruntów i budynków co do oznaczenia działki w dziale pierwszym księgi wieczystej. Sąd ogranicza swoją kognicję praktycznie do badania decyzji oraz innych dokumentów uzasadniających założenie księgi dla wykazanego decyzją prawa własności nieruchomości zabudowanej. Nastąpiłoby przekroczenie uprawnień wskazanych w art. 46 ustawy o ks.w. i hip., gdyby sąd żądał od wnioskodawcy wykazania innymi dowodami z dokumentów istnienia prawa zabudowy. Badanie tej przesłanki należy w powyższej sytuacji wyłącznie do organu orzekającego o przekształceniu. Drugą grupę przypadków stanowią sytuacje, w których dawna księga zabudowy utraciła z dniem 1 stycznia 1989 r. moc prawną wobec jej zamknięcia z urzędu ( 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 lipca 1986 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych założonych 20

Postępowanie wieczystoksięgowe związane z przekształceniem.. przed dniem 1 stycznia 1947 r. oraz utraty mocy prawnej niektórych takich ksiąg -Dz.U. Nr 28, poz. 141). Mimo zamknięcia tychże ksiąg, zachowują one nadal znaczenie dokumentów ( 6 ust. 1 cyt. rozp.). Jeżeli zatem osoba zainteresowana zwróci się do sądu prowadzącego księgi wieczyste o wydanie odpisu z zamkniętej księgi wieczystej zabudowy w związku z zamiarem złożenia wniosku o przekształcenie tegoż prawa w prawo własności, należy niezwłocznie wydać taki stosowny odpis ( 4 ust. 2 rozp. wyk. Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 marca 1992 r. - Dz.U. Nr 29, poz. 128). Na żądanie zainteresowanego należy również wydać wypis aktu notarialnego czy innego dokumentu stwierdzającego nabycie prawa zabudowy ( 4 ust. 2 w zw. z 2 ust. 3 cyt. wyżej rozp. z 1992 r.). Decyzja orzekająca o nabyciu prawa własności nieruchomości zabudowanej stanowi podstawę do założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości. Godzi się w tym miejscu przypomnieć, iż prawo zabudowy powstało na czas ograniczony. Zgodnie z przepisem 3 ustawy z dnia 26 kwietnia 1912 r. o prawie zabudowy, prawa tego nie można było ustanowić krócej niż na lat 30 ani dłużej niż na lat 80. W świetle rozp. wyk. z 11 czerwca 1912 r. do tej ustawy, przy założeniu nowego stanu hipotecznego (księgi wieczystej) dla prawa zabudowy, na karcie posiadania działu I wykazu wpis ujawnia: prawo zabudowy na czas do... na wykazie hipotecznym nr... gminy katastralnej w... składającej się z parceli budowlanej... nr domu... nr parceli...". Natomiast na karcie własności wykazu prawa zabudowy zamiast właściciela wpisywano uprawnionego do budowy. Uprawniony miał na budowli prawo własności, a co do gruntu, o ile w umowie o prawie zabudowy niczego innego nie postanowiono, prawo użytkowania (użytkowcy - 6 ustawy z 26 kwietnia 1912 r.) 10. Z podobnym okresowym ustanowieniem prawa zabudowy spotykamy się na gruncie przepisów art. 542' oraz art. 542 3, t. X, cz. 1 Zwodu Praw Rosyjskich. Według tego uregulowania, właściciel gruntu mógł go oddać innej osobie na podstawie umowy za wynagrodzeniem zawartej na okres od 36 do 99 lat. Zawarcie umowy wymagało zachowania formy aktu notarialnego. Dla każdego prawa zabudowy zwierzchność hipoteczna zakładała oddzielną księgę hipoteczną, a zastępca notariusza obowiązany był 10 W. D b a ł o w s k i, zob. przypis 1. 21

Aleksander Oleszko zaprowadzić oddzielną kartę w tejże księdze, tak samo jak dla oddzielnego majątku (art. 542 26 Zwodu Praw) 11. W związku z powyższymi uregulowaniami powstaje pytanie o zakres kognicji sądu o wpis prawa własności w wyniku dokonanego przekształcenia prawa zabudowy, jeżeli prawo zabudowy wygasło i już nie przysługiwało osobie fizycznej przed dniem ogłoszenia ustawy z dnia 4 września 1997 r., tj. przed 9 października 1997 r. Na przykład zgodnie z 5 wspomnianej już ustawy z dnia 26 kwietnia 1912 r. w zw. z 10 rozp. wyk. z dnia 11 czerwca 1912 r. wpis ujawnia prawo zabudowy do 1995 r. (wpisu dokonano w 1915 r. na 80 lat) i nie został wykreślony, gdyż dawną księgę wieczystą zabudowy zamknięto z dniem 1 stycznia 1989 r. Tak więc w chwili ogłoszenia ustawy z dnia 4 września 1997 r. prawo zabudowy już nie przysługiwało, gdyż w 1995 r. wygasło. Mimo to decyzją administracyjną przekształcono prawo zabudowy w prawo własności. Na jej podstawie wnioskodawca będzie żądał założenia księgi wieczystej i dokonania stosownych wpisów. Sąd w postępowaniu wszczętym na podstawie takiego wniosku oraz dołączonej do niego decyzji w ramach przepisu art. 46 ust. 1 ustawy o ks.w. i hip. nie może badać treści zamkniętej księgi wieczystej zabudowy, gdyż dokonane w niej wpisy utraciły moc prawną. Stan prawny nieruchomości zabudowanej, przekształcającej prawo zabudowy w prawo własności, wynika z dołączonej do wniosku decyzji administracyjnej. Okoliczność wygaśnięcia prawa zabudowy, wynikająca z wpisu zamkniętej księgi wieczystej, nie może stanowić podstawy do oceny sądu przedmiotowej decyzji jako bezwzględnie nieważnej i odmówić założenia księgi oraz dokonania wpisów. Wprawdzie dawna księga, która utraciła moc prawną zachowuje znaczenie dokumentu ( 6 ust. 1 rozp. z dnia 14 lipca 1986 r.) i można byłoby bronić poglądu, iż przy założeniu wspomnianej księgi sąd z urzędu dokona wpisu ostrzeżenia o niezgodności (art. 57 ust. 1 ustawy o ks. w. i hip. w zw. z 58 rozp. wyk. z 1992 r.). Wydaje się jednak, iż skoro decyzja administracyjna orzekła o przekształceniu, to organ orzekający rozważał sytuację prawną nieruchomości obciążonej prawem zabudowy według treści wpisu w dawnej księdze i z tego punktu widzenia nie istnieje spór o 22

Postępowanie wieczystoksięgowe związane z przekształceniem.. prawo własności" ( 58 ust. 1 rozp. wyk. z 1992 r.). W każdym jednak razie decyzja wiąże" sąd w tym postępowaniu. Praktyka odnotowuje sytuacje, w których nastąpiło w trybie 2 ust. 1 rozp. z dnia 14 lipca 1986 r. odłączenie nieruchomości z dawnej księgi zabudowy i urządzenie dla niej nowej księgi wieczystej bądź też urządzono nową księgę jako dalszy ciąg księgi dawnej zabudowy ( 2 ust. 2 cyt. rozp.), ale w obydwu wypadkach przy urządzaniu nowych ksiąg wieczystych nie przeniesiono z dawnej księgi wpisu odnoszącego się do prawa zabudowy, uznając zapewne niecelowość przeniesienia takiego wpisu wobec nieaktualnej jego treści", czy też bezprzedmiotowości" takiego wpisu, skoro prawo rzeczowe z 1946 r. nie przejęło instytucji prawa zabudowy (por. 4 cyt. rozp.). W nowo urządzonej księdze wieczystej jako właściciel ujawniony jest Skarb Państwa bądź gmina. W aktach nowo założonej księgi wieczystej najczęściej brak jest dowodu zawiadomienia osoby uprawnionej z tytułu prawa zabudowy ujawnionego w księdze dawnej o dokonanym wpisie prawa własności na rzecz Skarbu Państwa (gminy) bez przeniesienia powyższego obciążenia. Nie można wykluczyć, iż w takim wypadku decyzja przekształci prawo zabudowy w prawo własności w wyniku przedłożonych dokumentów z księgi dawnej zabudowy i wnioskodawca zażąda w nowo założonej księdze wieczystej wykreślenia właściciela dotychczasowego i ujawnienia prawa własności na jego rzecz. W postępowaniu administracyjnym wykazano bowiem, iż wpisane prawo zabudowy w księdze dawnej przysługuje uprawnionemu w świetle art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 4 września 1997 r. I w tych wypadkach kognicja sądu w postępowaniu o wpis prawa własności na podstawie decyzji wydanej w trybie art. 2 powołanej ustawy ogranicza się do wykreślenia dotychczasowego właściciela i do wpisu właściciela aktualnego. Znacząca jest jeszcze ilość dawnych ksiąg wieczystych urządzonych przed wejściem w życie zunifikowanego prawa rzeczowego i prawa o księgach wieczystych z 1946 r., w których dokonywane były wpisy po dniu 31 grudnia 1946 r. Księgi te w dalszym ciągu są księgami wieczystymi w rozumieniu art. 114 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Ujawniają one prawo zabudowy nieruchomości, a wpis określa końcową datę tego obciążenia. Założone również w trybie 7 rozp. z dnia 14 lipca 1986 r. księgi wieczyste dla nieruchomości objętych prawem zabudo- 23

Aleksander Oleszko wy, których dawne księgi utraciły moc prawną, ujawniają także okres, na który prawo to zostało ustanowione. Jeżeli obecnie sąd będzie dokonywał wpisu prawa własności na podstawie decyzji wydanej w trybie art. 2 ustawy z dnia 4 września 1997 r., wówczas zakresem kognicji obejmie także treść tej księgi wieczystej. Gdyby zatem z wpisu prawa zabudowy wynikało, że prawo to wygasło z upływem terminu, na który umowa była zawarta (np. stosownie do 3 ustawy z dnia 26 kwietnia 1912 r. wpisy prawa zabudowy dokonane przed 9 października 1917 r. sprawiają, iż w dniu 9 października 1997 r. prawo zabudowy już nie przysługiwało uprawnionemu bądź jego następcy prawnemu - art. 1 ust. 3 w zw. z ust. 2 tegoż przepisu ustawy z dnia 4 września 1997 r.), wtedy powstaje pytanie, czy sąd odmówi wpisu prawa własności, wskazując na wygaśnięcie tegoż obciążenia, mimo iż wpis prawa zabudowy nie został wykreślony, a decyzja o przekształceniu została wydana. Odnosząc się do ówczesnego uregulowania, art. 542 18 Zwodu Praw statuuje, iż prawo zabudowy wygasa przez upływ terminu, na który było oddane 12. Wskazany przykład pozwala wyrazić ogólniejszą myśl, iż ilekroć w postępowaniu o wpis prawa, w wyniku dokonanego przekształcenia prawa zabudowy, okazałoby się, iż do dnia 7 października 1997 r. prawo zabudowy wygasło, to bez względu na to, czy zostało ono wykreślone w księdze wieczystej, sąd odmówi dokonania wpisu. Jest to przeszkoda nieusuwalna, wynikająca z obowiązku badania treści księgi wieczystej (art. 46 ust. 1 ustawy o ks. w. i hip.). Decyzja o przekształceniu ma charakter prawotwórczy (konstytutywny). Oznacza to, że przekształcenie w prawo własności nie następuje z mocy samego prawa, lecz na podstawie decyzji administracyjnej w rozumieniu przepisów k.p.a. Jak zaznaczono, ostateczna decyzja stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej (art. 2 ust. 2 zd. 2 ustawy z dnia 4 września 1997 r.). Ustawa ta w ust. 3 art. 2 stanowi jednocześnie, iż decyzja o przekształceniu prawa zabudowy w prawo własności nie narusza praw osób trzecich. Uregulowanie to ma istotne znaczenie w określaniu zakresu kognicji sądu w postępowaniu o wpis prawa własności na podstawie wspomnianej decyzji. Jak trafnie zauważa S. Rudnicki, oznacza to, że istniejące prawa 12 Z. Ry m ar z, zob. przypis 1. 24

Postępowanie wieczystoksięgowe związane z przekształceniem.. własności, przysługujące innym osobom, aniżeli osoba zainteresowana, składająca wniosek o przekształcenie, podlegają pełnej ochronie, a wydane w tych sprawach decyzje o przekształceniu nie powodują żadnej zmiany w prawie dotychczasowego właściciela. Są to decyzje nieważne, jako wydane bez podstawy prawnej (art. 156 1 pkt 2 k.p.a.) 13. Wprawdzie sądy nie są uprawnione do badania legalności decyzji administracyjnych, to jednak w postępowaniu o wpis w księdze wieczystej na podstawie takiej nieważnej decyzji, obowiązkiem sądu jest - niezależnie od pozbawienia bytu samej decyzji - dokonanie samodzielnej oceny, czy wywołała onajakiekolwiek skutki prawne w sferze materialnoprawnej, skoro z mocy samej ustawy decyzja taka nie narusza praw osób trzecich". Sąd, odmawiając dokonania wpisu prawa własności (art. 48 ustawy o ks.w. i hip.) na podstawie nieważnej decyzji orzekającej o przekształceniu prawa zabudowy, odmawia skuteczności prawnej decyzji wydanej w konkretnej sprawie bez podstawy prawnej albo z rażącym naruszeniem prawa. Sytuacje takie mogą mieć miejsce, jeżeli np. brak jest wpisu prawa zabudowy w dawnej księdze wieczystej, choćby nawet wnioskodawca dołączył do wniosku o wpis prawa własności umowę zawartą w formie aktu notarialnego, ustanawiającą prawo zabudowy (por. 3 rozp. Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 grudnia 1997 r.) 14. Przekształcenie - zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 4 września 1997 r. - może nastąpić tylko wtedy, gdy prawo zabudowy powstało przed jego ogłoszeniem, tj. przed 9 października 1997 r., to znaczy zostało wpisane do dawnej księgi wieczystej. Nie musi oznaczać to istnienie dawnej księgi wieczystej. O dokonanym wpisie może np. świadczyć dowód ze spisu alfabetycznego, jaki wówczas był prowadzony dla wszystkich ksiąg (wykazów) prawa zabudowy według nazwiska uprawnionego do budowy, który to wykaz obejmował m.in. numer księgi zabudowy, nazwisko uprawnionego oraz nazwę gminy katastralnej, na której terenie położona była przedmiotowa nieruchomość (por. 11 rozp. wyk. z dnia 11 czerwca 1912 r.). 11 S. R u d n i c k i, Uwłaszczenie..., s. 431. 14 Por. uchwalą składu 7 sędziów SN z 23 IX 1993 r. III CZP 81/93, OSN CP 1994, nr 2, poz. 27; uchwalę SN z 11 III 1994 r. CZP 18/94 z apr. glosą J. B orko wsk i ego, OSP 1995,nr 4, poz. 192; orzecz. SN z 6 IV 1995 r. III ARN 8/95, OSN IA 1995, nr 18, poz. 273; zob. także S. R u d n i c k i, Uwłaszczenie..., s. 431. 25

Aleksander Oleszko Odmowa wpisu nastąpi także, jeżeli w księdze wieczystej ujawniona jest jako właściciel inna niż Skarb Państwa lub gmina osoba, która nabyła tę nieruchomość lub jej część (np. na współwłasność) w drodze czynności prawnej w zaufaniu do rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych 15. Niekiedy treść wpisu prawa zabudowy, która będzie objęta kognicją sądu w ramach art. 46 ustawy o ks.w. i hip., uzasadni odmowę wpisu prawa własności na podstawie decyzji uwłaszczeniowej (orzekającej o przekształceniu) z uwagi na to, iż w wyniku błędnego ustanowienia tego prawa i dokonanego wpisu, prawo to po prostu nigdy nie powstało. Tytułem przykładu można wskazać na ustawę z dnia 26 kwietnia 1912 r., wbrew której prawo to ustanowiono na nieruchomości, która według 2 nie czyniła zadość wskazanym w tym przepisie wymogom (np. ustanowiono prawo zabudowy na nieruchomości stanowiącej własność osoby fizycznej), ograniczono prawo zabudowy do części budynku, w szczególności do piętra, co w świetle 1 tej ustawy było niedopuszczalne. Również zgodnie z 5 wspomnianej ustawy, prawa zabudowy nie można było ustanowić na części ciała hipotecznego, czyli na części nieruchomości, czy też ograniczyć go warunkiem rozwiązującym ( 4 ustawy). Prawo zabudowy mogło być obciążone hipoteką (zastawem) jako zabezpieczenie spłaty rat pieniężnych z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie tego prawa (czynszu budowlanego) - 3 ustawy z dnia 26 kwietnia 1912 r. oraz art. 542 2 i 542 12 Zwodu Praw. Obciążenia te były wpisane w walutach, które w chwili wejścia w życie prawa rzeczowego nie były prawnym środkiem płatniczym 16. Wobec tego, na podstawie art. XLV 1 p.w. pr. rzecz, i pr. o ks.w. wygasły z upływem 5 lat, licząc od 1 stycznia 1947 r., i powinny być wykreślone z urzędu, jeżeli w ciągu powyższego terminu nie zostały złożone wnioski o ich przeliczenie na walutę będącą prawnym środkiem płatniczym w Polsce. 15 Analogicznie S. Rudn i ck i, Uwłaszczenie..., s. 431. 16 Bliżej na ten temat zob. Z.K. Nowakowski, Wierzytelności w walutach zagranicznych i w złocie, PN 1948, nr 2-3, s. 144-152; J.Marowski, Uwagi w sprawie przerachowania przedwojennych wierzytelności przez sądy, PiP 1946, nr 9-10, s. 58-61; A.Oleszko, [w:] E. D r o z d, A. 01 e s z k o, Hipoteka w praktyce. Zagadnienia prawne, orzecznictwo, przepisy, Poznań-Kluczbork 1995, s. 47-49. 26