Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi 1

Spis treści Wstęp... 1 Przyczyny zmian legislacyjnych... 2 Podstawowe zmiany... 3 Zawężenie kręgu podmiotów uprawnionych do nabycia.... 3 Definicja rolnika indywidualnego... 4 Obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego.... 4 Rozszerzenie uprawnień Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych.... 4 Prawo pierwokupu nieruchomości.... 5 Nieważność czynności prawnej... 6 Wstrzymanie sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa... 6 Wyłączenie spod stosowania nowych przepisów... 6 Podsumowanie... 7 W dniu 31 marca 2016 roku, po przejściu procesu legislacyjnego, została uchwalona przez Sejm Rzeczpospolitej Polskiej ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Aktualnie ustawa została skierowana do Senatu i jeżeli nie zostaną zgłoszone żadne poprawki następnie zostanie przekazana do podpisu Prezydentowi RP. Na mocy omawianej ustawy dokonywane są daleko idące zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi. Zakres regulacji dotyczy w głównej mierze zasad na jakich, od miesiąca maja 2016, ma się odbywać obrót ziemią rolną. Zgodnie z treścią ustawy zmiany dotyczą aktów prawnych powiązanych z obrotem nieruchomościami rolnymi. Ustawy jakie zostaną zmienione (w różnym zakresie) to: 1. ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, 2. ustawa o z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, 3. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, 4. ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, 5. ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi 1

Zmiany w największym stopniu dotyczą dwóch pierwszych wymienionych aktów prawnych, zaś pozostałe są wypadkową tych zmian. Przed omówieniem zasadniczych różnic pomiędzy jeszcze obowiązującym stanem prawnym a nowym (najprawdopodobniej wkrótce obowiązującym), należy wyjaśnić dlaczego ustawodawca właśnie teraz dokonuje zmian w obszarze gospodarowania nieruchomościami rolnymi. W dniu 1 maja 2016 roku dobiega końca okres ochronny (trwał 12 lat od 2004 roku tj. od wstąpienia przez Polskę do UE) na nabywanie polskiej ziemi przez cudzoziemców obywateli państw Unii Europejskiej. Zgodnie z traktatem akcesyjnym obywatele państw członkowskich Unii Europejskiej nie mogli nabywać (bez stosownego zezwolenia wydawanego przez właściwego ministra) nieruchomości na terenie Rzeczpospolitej. Od maja bieżącego roku ograniczenie to wygasa i rynek nieruchomości (w szczególności nieruchomości rolnych) zostałby otwarty dla potencjalnych kupców z krajów UE. Dodatkowo uzasadnienie projektu ustawy wskazuje, że konieczne jest zapewnienie narodowego bezpieczeństwa żywnościowego, uspokojenia niepokojów społecznych, a także ochrony ziemi rolnej przed obrotem w nieużytki. Ponadto wprowadzenie zmian w obecnie obowiązujących przepisach ma na celu przeciwdziałanie spekulacyjnemu wykupowi polskiej ziemi. Pozostałe cele ustawodawcy, wskazane w uzasadnieniu projektu, to poprawa struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych, zapewnienie prowadzenia gospodarstw rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach, a także zmiana zasad obrotu nieruchomościami rolnymi z Zasobu Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa. W ocenie ustawodawcy dotychczasowe przepisy, jak i nowa ustawa z dnia 5 sierpnia 2015 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (uchwalona przez Sejm poprzedniej kadencji) nie dają gwarancji na realizację tych celów, a co za tym idzie na ochronę polskiej ziemi. Dlatego też jeszcze w grudniu 2015 roku przedłużono okres wejścia w życie wymienionej ustawy z sierpnia 2015 roku, która prawdopodobnie nie wejdzie w ogóle w życie. Obecnie uchwalona nowa ustawa zakłada, że ustawa z sierpnia 2015 roku straci moc, a obowiązywać będą nowe przepisy. Wprawdzie w trakcie prac parlamentarnych (w Senacie) treść projektu może jeszcze ulec zmianie, ale z uwagi na ilość krótki okres czasu (ustawa musi wejść w życie z końcem kwietnia 2016 roku) mało prawdopodobne jest wprowadzenie daleko idących zmian w projekcie. W związku z tym już teraz warto zapoznać się z czekającymi nas zmianami. Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi 2

Zgodnie z uchwalonymi zmianami, nabywcą nieruchomości rolnej będzie mógł być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa będzie stanowić inaczej. Powyższe zastrzeżenie nie będzie miało zastosowania w przypadku jeśli nieruchomość rolną nabędzie: 1. osoba bliska zbywcy (ustawa wprost wskazuje kto będzie osobą bliską zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione); 2. jednostka samorządu terytorialnego, 3. Skarb Państwa, 4. Kościół Katolicki, związki wyznaniowe Dodatkowo ograniczenie to nie będzie dotyczyć sytuacji w których nabywca nieruchomości rolnej nabędzie ją: 1. w wyniku dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego, 2. na podstawie art. 151 (przekroczenie granic przy wznoszeniu budynku) lub art. 231 (wzniesienie budynku na cudzym gruncie), 3. w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego. Obecnie w obowiązujących jeszcze przepisach nie ma opisanego wyżej podmiotowego ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych. Zmiana ta jest zasadniczą różnica pomiędzy obecnie obowiązującym a projektowanym/nowym porządkiem prawnym w tej materii. Ustawodawca dopuszcza wyjątkowo, nabycie nieruchomości rolnych przez inne podmioty. Sytuacja taka będzie mogła nastąpić za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, wydanej w drodze decyzji administracyjnej. Decyzję tą Prezes Agencji będzie wydawać na wniosek zbywcy (po spełnieniu określonych warunków) albo osoby fizycznej która będzie chciała utworzyć gospodarstwo rodzinne (również będzie musiała spełnić określone w ustawie warunki). Po wprowadzeniu zmian należy przyjąć, że uprzywilejowane w zakresie prawa do nabycia nieruchomości będą osoby najbliższe do zbywcy, a w dalszej kolejności rolnicy indywidualni; powyższe wynika z zasady prymatu rodzinnych gospodarstw rolnych. Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi 3

W związku z faktem iż to tylko rolnik indywidualny będzie uprawniony do zakupu nieruchomości rolnej po zmianie przepisów istotne jest kto będzie uważany za osobę spełniającą te kryteria. Za rolnika indywidualnego uważana będzie osoba fizyczna będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Dodatkowo w ustawie są wskazane przesłanki osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego (praca w gospodarstwie i podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia działalności przez gospodarstwo), posiadania kwalifikacji rolniczych (m.in. stosowne wykształcenie rolnicze, tytuły zawodowe rolnicze, staż pracy w rolnictwie). W trakcie prac nad ustawą proponowano dodanie jeszcze jeden warunek uznania osobistego prowadzenia gospodarstwa przez osobę fizyczną. Poza już istniejącymi i koniecznymi do wykazania warunkami wskazanymi powyżej osoba fizyczna musiała by wykazać się podleganiem ubezpieczeniu społecznemu rolników (jako rolnik w pełnym zakresie z mocy ustawy). Zaświadczenie takie osoba fizyczna prowadząca gospodarstwo miałaby uzyskać z KRUS. Jednak w trakcie prac legislacyjnych ta propozycja została wykreślona i nie będzie obowiązywać. Nowa ustawa wprowadza nowy, dodatkowy obowiązek na każdorazowego nabywcę nieruchomości rolnej. Każdy nabywca takiej nieruchomości będzie zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa rolnego (w którego skład weszła nabyta nieruchomość) przez okres 10 lat. Okres ten liczony będzie od daty nabycia nieruchomości. Dodatkowo nabywca będący osobą fizyczną będzie miał obowiązek do osobistego prowadzenia gospodarstwa. We wskazanym okresie nie będzie można zbyć ani oddać innemu podmiotowi nabytej nieruchomości. W wyjątkowych przypadkach ustawa przewiduje możliwość wystąpienia do Sądu o wydanie zgody na wcześniejsze zbycie nieruchomości rolnej. Ograniczenie to nie dotyczy jednostek samorządu terytorialnego i Skarbu Państwa, a także nabywców nieruchomości na mocy dziedziczenia, zapisu windykacyjnego, art. 151 i 231 kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią projektu Agencja Nieruchomości Rolnych będzie mogła w bardziej istotnym zakresie wpływać na proces obrotu nieruchomościami rolnymi. Przykładowo kiedy nabywca nieruchomości rolnej nabędzie ją w drodze dziedziczenia, na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego, orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego, w toku postępowania upadłościowego, zasiedzenia, podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych (jeśli spółki te będą właścicielami nieruchomości rolnych) Agencja będzie miała prawo złożenia oświadczenia o nabyciu tych nieruchomości za cenę rynkową. Dodatkowo, w przypadku osobowych spółek prawa handlowego, będących właścicielami nieruchomości rolnych, w sytuacji zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi 4

wspólnika do spółki, Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej. Należy wskazać że istotnym novum jest obowiązek spółek do powiadamiania Agencji o zmianach w strukturze członkowskiej w terminie miesiąca od dnia zmiany. Zmiany w przepisach dotyczyć będą również spółek kapitałowych. Agencji Nieruchomości Rolnych będzie przysługiwało prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółkach kapitałowych będących właścicielem nieruchomości rolnej. Prawo pierwokupu nie będzie obowiązywać spółek kapitałowych notowanych na giełdzie papierów wartościowych. Co ważne powyższe prawo pierwokupu udziałów i akcji, a także możliwość złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości (od spółek osobowych w wypadku zmian wspólników) nie będą miały zastosowania w określonych sytuacjach. Mianowicie w wypadku jeśli nabycie akcji nastąpi na rzecz osoby bliskiej dla zbywcy, a także jeśli nowym wspólnikiem w spółce osobowej (w miejsce starego wspólnika albo obok obecnych wspólników) będzie również osoba bliska. Ponadto w przypadku niewyrażenia zgody przez Agencję na innego nabywcę (niż osoba bliska, jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa), na żądanie zbywcy Agencja, po ustaleniu przez siebie wartości nieruchomości, będzie obowiązana do jej nabycia. Zgodnie z obowiązującymi obecnie przepisami prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługuje dzierżawcy, o ile umowa była zawarta na piśmie z datą pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, a nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej. W sytuacji gdy brak jest dzierżawcy albo nie wykonuje on prawa pierwokupu, prawo to przechodzi na Agencję Nieruchomości Rolnych, jeżeli powierzchnia nieruchomości wynosi co najmniej 5 hektarów. Nowe przepisy dokonują istotnej modyfikacji w tym zakresie. Jeżeli nie będzie uprawnionego dzierżawcy to prawo pierwokupu wykonać będzie mogła w pierwszej kolejności Agencja. Uprawnionym dzierżawcą ma być ten, z którym umowa była zawarta na piśmie z datą pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, a nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Dodatkowo zniesiona zostaje norma obszarowa dla nieruchomości objętych prawem pierwokupu Agencji. Obecnie prawo pierwokupu Agencji, poza przypadkiem odsprzedaży nieruchomości w terminie 5 lat od jej nabycia od Agencji, co reguluje art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi skarbu Państwa, przysługuje również w przypadku gdy nieruchomość będąca przedmiotem prywatnego obrotu obejmuje powierzchnię co najmniej 5 ha. W nowej ustawie Agencja będzie mogła realizować prawo pierwokupu do każdej nieruchomości rolnej. W istotny sposób zwiększy się zatem, ilość transakcji nadzorowanych przez Agencję. Rozwiązanie to ma służyć uściśleniu kontroli Agencji i rozszerzenie jej zakresu nie tylko ze sprzedaży nieruchomości rolnych, ale również do innych czynności prawnych i zdarzeń prawnych, które w konsekwencji mogą doprowadzić do zmiany osoby właściciela nieruchomości rolnej. Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi 5

Warto także podkreślić, że nabycie nieruchomości rolnej, udziału lub części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej dokonane bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub Agencji, bez zgody sądu lub w oparciu o nieprawdziwe lub fałszywe oświadczenia i dokumenty będzie nieważne z mocy prawa. Istotną kwestią wprowadzana przez omawiana ustawę jest wstrzymanie jakiejkolwiek sprzedaży nieruchomości rolnych znajdujących się w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa. Zgodnie z projektem okres w którym zostanie wstrzymana sprzedaż tych nieruchomości wynosić będzie 5 lat. Wyłączone od opisanego zakazu będą te nieruchomości (znajdujące się w Zasobie), które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będą przeznaczone na cele inne niż rolne. Ustawodawca wyszczególnia cele na jakie powinny być przeznaczone te nieruchomości: parki technologiczne, parki przemysłowe, centra biznesowo-logistyczne, składy magazynowe, inwestycje transportowe, budownictwo mieszkaniowe, obiekty sportowo-rekreacyjne. Dodatkowo zakaz sprzedaży nie będzie dotyczyć: nieruchomości rolnych do 1 ha, położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych, a także domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych i garaży wraz z niezbędnymi gruntami oraz ogródków przydomowych. Ustawodawca dopuszcza także sprzedaż innych nieruchomości niż wskazane powyżej, ale tylko za zgodą ministra właściwy do spraw rozwoju wsi i tylko jeśli będzie to uzasadnione względami społeczno-gospodarczymi. Jakakolwiek sprzedaż nieruchomości innej niż wskazane powyżej albo bez zgody ministra będzie nieważna z mocy prawa. W trakcie prac nad uchwaloną ustawą w Sejmie wprowadzono zapis dotyczący wyłączenia spod stosowania nowych przepisów. Na mocy art. 11 nowa regulacja nie będzie dotyczyć określonych nieruchomości rolnych. Będą to: 1. grunty rolne zabudowane o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy, zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi 6

2. nieruchomości rolne, które w dniu wejścia w życie ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne. Natomiast zgodnie z nowym wprowadzonym właśnie art. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie będzie się stosować do nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu (a więc pozostających własnością Skarbu Państwa), a także nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. W związku opisanymi regulacjami nowych przepisów nie będzie się stosować do 4 rodzajów nieruchomości rolnych wskazanych powyżej, wobec czego nie będzie w stosunku do nich stosowana nowa procedura sprzedaży nieruchomości rolnych. Niewątpliwie projektowane zmiany są daleko idące i zupełnie zmieniają dotychczasowe zasady obrotu nieruchomościami rolnymi. Polski ustawodawca w uzasadnieniu projektu wskazał, iż niektóre kraje członkowskie UE (takie jak np. Francja, Dania, Niemcy, Węgry), również podejmują mniej lub bardziej skuteczne próby ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi. Kompleksowe omówienie i przeanalizowanie skutków wszystkich zmian nie jest możliwe z uwagi na ramy niniejszej publikacji, a także z uwagi na fakt, iż część praktycznych problemów zostanie dostrzeżona dopiero po zmianie przepisów. Należy jednak mieć na uwadze, że doniosłość praktyczna tych zmian jest bardzo duża dla całej branży rolniczej. Powyżej przedstawiono jedynie najistotniejsze zmiany w tym zakresie, dokonując ich skrótowego omówienia. Na zakończenie warto również wskazać, że projektowana zmiana stanowi jedynie wstęp do przygotowania kompleksowego rozwiązania dotyczącego kształtowania ustroju rolnego. W uzasadnieniu projektu wskazano, iż opisane rozwiązania nie są modelem docelowym, a prace nad szerokim i pełnym unormowaniem tych kwestii właśnie się rozpoczynają. Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi 7

W razie pojawiających się wątpliwości czy zagadnień prawnych związanych z prawem rolnym zapraszamy do kontaktu z radcami prawnymi z Kancelarii Walter & Wroński Kancelaria Radców Prawnych s.c., specjalizującej się w obsłudze sektora rolnego. Jeżeli mają Państwo pytania dotyczące prawa rolnego odpowiemy na nie na w drodze bezpośredniego kontaktu. Łukasz Walter, Grzegorz Wroński radcy prawni z Kancelarii Radców Prawnych Walter & Wroński s.c. Zapraszamy do kontaktu pod adresem mailowym: kancelaria@walterwronski.pl Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi 8

ISBN: 978-83-269-5004-9 E-book nr: Wydawnictwo: Adres: Kontakt: 2HH0459 Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o. 03-918 Warszawa, ul. Łotewska 9a Telefon 22 518 29 29, faks 22 617 60 10, e-mail: cok@wip.pl NIP: 526-19-92-256 Numer KRS: 0000098264 Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, Sąd Gospodarczy XIII Wydział Gospodarczy Rejestrowy. Wysokość kapitału zakładowego: 200.000 zł Copyright by: Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o. Warszawa 2016 Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi 9