NOWE ZASADY OBROTU ZIEMIĄ ROLNĄ

Transkrypt

1 1 NOWE ZASADY OBROTU ZIEMIĄ ROLNĄ Kazimierz Dolny, 20 czerwca 2016 r. POSIEDZENIE ZARZĄDU KZP-PTCH

2 2 ŹRÓDŁA W PRAWIE Nowe zasady obrotu ziemią rolną zostały wprowadzone ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U poz. 585). Powyższa ustawa zmieniła m.in. Ustawę z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U Nr 64 poz. 592 z późn. zmianami) regulującą prywatny obrót ziemią rolną. Nowe zasady obowiązują od dnia 30 kwietnia 2016 r.

3 3 NIERUCHOMOŚĆ ROLNA Nieruchomościami rolnymi są nieruchomości w rozumieniu art. 46 ¹ k.c. : 1) Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. 2) [ ] z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne ; Ustawa dotyczy wyłącznie nieruchomości o powierzchni większej lub równej 0,3 ha.

4 4 OGRANICZENIA CO DO DZIAŁEK O POWIERZCHNI PONIŻEJ 0,3 HA Ich wydzielenie wymaga wydania decyzji na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U Nr 115 poz. 741 z późn. zmianami). Decyzję zatwierdzającą podział wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Decyzję wydaje się na wniosek osoby posiadającej w tym interes prawny- de facto właściciela lub użytkownika wieczystego (bez zgody gminy). Jeśli właścicieli/ użytkowników wieczystych jest kilkuwszyscy muszą wystąpić z wnioskiem. Jeśli w wyniku podziału wzrośnie wartość nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości.

5 5 WARUNKI DOPUSZCZALNOŚCI WYDZIELENIA DZIAŁEK PONIŻEJ 0,3 HA Warunki dopuszczalności podziału w wyniku, którego powstaje działka mniejsza niż 0,3 ha: 1) Określony cel: a) powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub b) regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. 2) Zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy; 3) Dostęp do drogi publicznej (także wydzielenie drogi wewnętrznej, ustanowienie służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem). Powyższe ograniczenia nie dotyczą działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne.

6 6 KTO MOŻE BYĆ NABYWCĄ ZIEMI ROLNEJ? I. Rolnik indywidualny jeśli nabywcą jest małżeństwo ze wspólnością, to wystarczy by jeden małżonek miał status rolnika indywidualnego; II. Podmioty zwolnione z wymogu posiadania statusu rolnika indywidualnego. III. Wszyscy po uzyskaniu zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych wydawanej na wniosek zbywcy/ nabywcy.

7 7 ROLNIK INDYWIDUALNY OSOBA FIZYCZNA WŁAŚCIEL DZIERŻAWCA UŻYTKOWNIK WIECZYTSY SAMOISTNY POSIADACZ NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH DO MAX. 300 HA ROLNIK INDYWIDUANY ROLNIK INDWIDUALNY KWALIFIKACJE ROLNICZE C.N. 5 LAT ZAMIESZKAŁY W GMINIE POŁOŻENIA C.N. 1 NIERUCHOMOŚCI WCHODZĄCEJ W SKŁAD GOSPODARSTWA ROLNEGO PROWADZĄCY TO GOSPODARSTWO PRZEZ MINIMALNY OKRRES ZAMIESZKIWANIA W GMINIE

8 8 ROLNIK INDYWIDUALNY -OSOBSITE PROWADZENIE GOSPODARSTWA Osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, rolnik, który: 1) pracuje w tym gospodarstwie: a) wykonuje stałą, osobistą, codzienną pracę; b) wykonuje pracę w gospodarstwie rolnym, w znaczeniu co najmniej gotowości (dyspozycyjności) do podjęcia pracy rolniczej; c) wykonuje czynności natury funkcjonalnej, niezbędne dla racjonalnej gospodarki w konkretnym gospodarstwie rolnym; d) jeśli utraci zdolność (np. choroba/kalectwo) do pracy w gospodarstwie, oznacza to utratę możliwości jego prowadzenia (nie jest już rolnikiem indywidualnym). UWAGA bez znaczenia jest to, czy praca w gospodarstwie stanowi jedyne (równorzędne z innym) źródło utrzymania.

9 9 ROLNIK INDYWIDUALNY - OSOBISTE PROWADZENIE GOSPODARSTWA Osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, rolnik, który: 2) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie: a) podejmuje wszelkie decyzje dotyczących funkcjonowania gospodarstwa, w tym zawiera umowy z dostawcami, odbiorcami, bankami, ubezpieczycielami; b) prowadzi gospodarstwo rolne na własny rachunek. UWAGA Gospodarstwo powinno stanowić centrum życiowe rolnika, czyli rolnik musi faktycznie przebywać w kraju z zamiarem prowadzenia działalności rolniczej.

10 10 ROLNIK INDYWIDUALNY - KWALIFIKACJE ROLNICZE Rolnik posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskał: 1) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe lub 2) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub 3) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub 4) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

11 11 ROLNIK INDYWIDUALNY - KWALIFIKACJE ROLNICZE- STAŻ PRACY Za staż pracy uznaje się okres, w którym osoba fizyczna: 1) podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub 2) prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub 3) była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub 4) wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub 5) odbyła staż obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej (staż dla bezrobotnych, trwający do 6 miesięcy u pracodawcy prowadzącego osobiście i na własny rachunek działalność w zakresie produkcji rolnej).

12 12 NORMY OBSZAROWE W wyniku nabycia rolnik indywidualny nie może posiadać łącznie więcej niż 300 ha gruntów rolnych W przypadku współwłasności liczy się udział we własności nieruchomości. W przypadku wspólności łącznej (małżeństwo) liczy się cała powierzchnia gruntów objęta tą wspólnością, np. małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej mają łącznie 300 ha. Jeśli jedno z małżonków zechce nabyć ziemię rolną uznajemy, że ma 300 ha (nie dzielimy powierzchni i nie liczymy każdemu po 150 ha).

13 13 GRUPA II NABYWCÓW Ograniczenia w postaci obowiązku posiadania statusu rolnika indywidualnego oraz maksymalnej ilości posiadanych gruntów rolnych nie dotyczą : 1) osób bliskich zbywcy; 2) jednostek samorządu terytorialnego; 3) Skarbu Państwa lub działającej na jego rzecz ANR; 4) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania; 5) spadkobierców (ustawowi i testamentowi- gospodarstwo jako część spadku) i zapisobierców windykacyjni (zapis całego gospodarstwa rolnego w testamencie w formie aktu notarialnego); 6) osób, które wykupiły część nieruchomości rolnej w wyniku nieumyślnego przekroczenia granic sąsiedniego gruntu na żądanie właściciela (art. 151 k.c.); 7) posiadaczy samoistnych w dobrej wierze, którzy wznieśli na cudzym gruncie budynek znacznie przenoszący wartość gruntu, i którzy zażądali od właściciela przeniesienia własności zajętej pod budynek działki (art. 231 k.c.); 8) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego (zbycie nieruchomości celem przywrócenia płynności finansowej przedsiębiorstwom, które nie są jeszcze w stanie upadłości).

14 14 OSOBY BLISKIE Za osoby bliskie zbywcy ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego uznaje: 1) zstępnych, 2) wstępnych, 3) rodzeństwo, 4) dzieci rodzeństwa, 5) małżonka, 6) osoby przysposabiające i przysposobione. UWAGA Jest to katalog zamknięty. Konkubenci, dalsi krewni, żeby nabyć nieruchomość rolną muszą posiadać status rolnika indywidualnego.

15 15 NABYCIE PRZEZ ZWIĄZKI WYZNANIOWE Swobodnie ziemię rolną mogą nabywać wszystkie kościoły i związki wyznaniowe działające na podstawie ustaw. Kościołami innymi związkami wyznaniowymi, są wspólnoty religijne zakładane w celu wyznawania i szerzenia wiary religijnej, posiadające własny ustrój, doktrynę i obrzędy kultowe. Aby działać legalnie kościoły i związki wyznaniowe muszą zostać wpisane do Rejestru Kościołów i innych związków wyznaniowych prowadzonego przez ministra właściwego ds. wyznań religijnych (obecnie MSWiA). Celem rejestracji związku wyznaniowego należy złożyć deklarację o utworzeniu takiego związku oraz wniosek o rejestrację przez c.n. 100 obywateli polskich.

16 16 NABYCIE PRZEZ ZWIĄZKI WYZNANIOWE Cele działalności nie mogą pozostawać w sprzeczności z przepisami ustaw chroniącymi bezpieczeństwo i porządek publiczny, zdrowie, moralność publiczną, władzę rodzicielską albo podstawowe prawa i wolności innych osób. Dla rejestracji kościoła niezbędne jest, by został stworzony w celu wyznawania i szerzenia wiary religijnej, np. w marcu 2013 minister administracji i cyfryzacji, Michał Boni, odmówił wpisu do rejestru kościołów i innych związków wyznaniowych Kościoła Latającego Potwora Spaghetti właśnie ze względu na brak tej przesłanki.

17 17 ZGODA PREZESA ANR Ta procedura znajduje zastosowanie jeśli nie znajdzie się żaden nabywca: 1) będący rolnikiem indywidualnym; 2) należący do grupy II nabywców; 3) zamieszkujący od 5 lat w gminie, gdzie położona jest zbywana nieruchomość, pomimo spełnienia pozostałych przesłanek uznania za rolnika indywidualnego. Zgoda wyrażana jest w drodze decyzji administracyjnej. Prezes ANR wydaje decyzję w granicach swojego uznania. Ustawa nie przewiduje w ogóle sytuacji, w których Prezes ANR byłby zobowiązany do wyrażenia zgody.

18 18 ZGODA PREZESA ANR Prezes ANR wydaje decyzję o wyrażeniu zgody na nabycie na wniosek: 1) zbywcy jeżeli: a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez rolników indywidualnych lub podmioty z II grupy nabywców; b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej; c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

19 19 ZGODA PREZESA ANR Prezes ANR wydaje decyzję o wyrażeniu zgody na nabycie na wniosek: 2) nabywcy, będącego osobą fizyczną, który zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne oraz: a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc z PROW lub PROW ; b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

20 20 GOSPODARSTWO RODZINNE Za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne: 1) prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz 2) w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha i nie większa niż 300 ha.

21 21 BRAK ZGODY PREZESA ANR 1) W ciągu miesiąca od kiedy decyzja o odmowie stała się ostateczna zbywca może złożyć pisemne żądanie, by ANR złożyła oświadczenie o nabyciu danej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez Agencję. ANR jest związana takim żądaniem i musi nieruchomość nabyć. ANR w ciągu miesiąca od otrzymania żądania określa wartość nieruchomości i zawiadamia o tym zbywcę. Zbywca w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia ANR może: a) wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej nabywanej przez ANR albo b) złożyć pisemne oświadczenie o cofnięciu żądania nabycia tej nieruchomości przez ANR. Jeśli zbywca zrezygnuje z nabycia przez ANR, Agencja może żądać zwrotu kosztów jakie poniosła celem ustalenia wartości rynkowej nieruchomości.

22 22 DECYZJA OSTATECZNA Za decyzję ostateczną uważa się decyzję: 1) od której nie przysługuje żaden środek odwoławczy; 2) od której nie wniesiono w terminie środka odwoławczego; 3) od której wniesiono środek odwoławczy i organ II instancji utrzyma decyzję organu I instancji w mocy (wtedy ostateczna jest decyzja organu II instancji). Od odmownej decyzji ANR w ciągu 14 dni od doręczenia decyzji przysługuje odwołanie do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

23 23 OBOWIĄZKI NABYWCY NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany: 1) prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. 2) do niezbywania ani nieoddawania w posiadanie innym podmiotom (najem, dzierżawa, itp.) nabytej nieruchomości w okresie 10 lat od jej nabycia. W sytuacjach losowych, niezależnych od zbywcy (np. choroba, niezdolność do dalszego prowadzenia gospodarstwa i brak spadkobierców) można wystąpić do sądu o wyrażanie zgody na zbycie przed upływem 10 lat od nabycia.

24 24 KOGO NIE DOTYCZĄ OBOWIĄZKI NABYWCY? Z obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna oraz niezbywania jej przez okres 10 lat są zwolnieni: 1) podmioty należące do grupy II nabywców: a) osoby bliskie zbywcy; b) jednostki samorządu terytorialnego; c) Skarb Państwa lub działająca na jego rzecz ANR; d) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania;

25 25 KOGO NIE DOTYCZĄ OBOWIĄZKI NABYWCY? 2) spadkobiercy (ustawowi i testamentowi- gospodarstwo jako część spadku) i zapisobiercy windykacyjni (zapis całego gospodarstwa rolnego w testamencie w formie aktu notarialnego); 3) osoby, które wykupiły część nieruchomości rolnej w wyniku nieumyślnego przekroczenia granic sąsiedniego gruntu na żądanie właściciela (art. 151 k.c.); 4) posiadacze samoistni w dobrej wierze, którzy wznieśli na cudzym gruncie budynek znacznie przenoszący wartość gruntu, i którzy zażądali od właściciela przeniesienia własności zajętej pod budynek działki (art. 231 k.c.).

26 26 PRAWO PIERWOKUPU Co to jest? pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu). Jak się je wykonuje? W przypadku nieruchomości poprzez oświadczenie uprawnionego złożone zbywcy w formie aktu notarialnego o skorzystaniu z prawa pierwokupu. W praktyce strony zawierają umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawierającą kluczowe postanowienia właściwej umowy sprzedaży (np. cena), w której zobowiązują się do zawarcia właściwej umowy sprzedaży pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu. Zbywca niezwłocznie zawiadamia uprawnionego z prawa pierwokupu. Uprawniony ma 1 miesiąc od otrzymania zawiadomienia na skorzystanie z tego prawa i złożenie oświadczenia.

27 27 PRAWO PIERWOKUPU-DZIERŻAWCA W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli: 1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty (zawarcia), oraz 2) nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy (dzierżawca jest rolnikiem indywidualnym). Umowa dzierżawy ma datę pewną, jeśli: 1) jej dokonanie zostanie stwierdzone w jakimkolwiek dokumencie urzędowym, od daty wystawienia dokumentu urzędowego; 2) w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo notariusz. 3) zmarła osoba podpisana na umowie, to data jej podpisu uważana jest za datę pewną od daty śmierci tej osoby.

28 28 PRAWO PIERWOKUPU-DZIERŻAWCA W przypadku braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy ANR działającej na rzecz Skarbu Państwa. WYJĄTEK: ANR nie skorzysta z prawa pierwokupu jeśli: 1) w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego (ale max. do 300 ha) oraz 2) nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.

29 29 PRAWO PIERWOKUPU - DZIERŻAWCA Dzierżawcy mimo spełnienia warunków, nie przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli 1) nabywcą nieruchomości rolnej jest: a) jednostka samorządu terytorialnego, b) Skarb Państwa, c) osoba bliska zbywcy; 2) nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą Prezesa ANR; 3) sprzedaż następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

30 30 PRAWO PIERWOKUPU UDZIAŁY I AKCJE W SPÓŁCE Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Ustawa nie wprowadza żadnych przesłanek, od których zależy prawo ANR do nabycia akcji i udziałów. ANR może skorzystać z prawa pierwokupu zawsze, gdy spółka będąca właścicielem nieruchomości rolnej zdecyduje się na sprzedaż akcji/udziałów. Prawo pierwokupu ANR nie ma zastosowania, gdy dochodzi do zbywania: 1) akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym; 2) udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej.

31 31 PRAWO PIERWOKUPU ZMIANA WSPÓLNIKA SPÓŁKI OSOBOWEJ Spółki osobowe w prawie polskim: spółka jawna, spółka partnerska, spółka komandytowa i spółka komandytowo-akcyjna. W przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, ANR działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. ANR sama określa wartość rynkową nieruchomości. Spółka, w terminie miesiąca od dnia otrzymania oświadczenia ANR o nabyciu nieruchomości rolnej może wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości nabywanej przez Agencję.

32 32 PRAWO PIERWOKUPU ZMIANA WSPÓLNIKA SPÓŁKI OSOBOWEJ Spółka jest zobowiązana poinformować ANR o zmianie wspólnika w ciągu 1 miesiąca od dokonania czynności na podstawie której nastąpiła zmiana lub przystąpienie wspólnika. ANR przysługuje prawo pierwokupu każdej nieruchomości rolnej należącej do spółki osobowej po ustalonej przez siebie cenie rynkowej. ANR nie przysługuje prawo pierwokupu jeżeli: 1) zamiast dotychczasowego wspólnika wspólnikiem staje się osoba jemu bliska; 2) nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników.

33 33 DALSZE UPRAWNIENIA ANR ANR przysługuje prawo pierwokupu także wtedy, gdy nabycie nieruchomości następuje w wyniku: 1) zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży (np. zamiana, dożywocie, darowizna) lub 2) jednostronnej czynności prawnej, lub 3) orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub 4) innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności: a) zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne, b) podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych.

34 34 DALSZE UPRAWNIENIA ANR Spadkobiercy i zapisobiercy windykacyjni nie muszą posiadać statusu rolnika indywidualnego, ale skuteczne nabycie przez nich nieruchomości rolnych zależy od tego czy ANR złoży oświadczenie o nabyciu. Nie dotyczy to sytuacji, gdy spadkobiercą lub zapisobiercą jest osoba bliska spadkodawcy oraz dziedziczenia ustawowego!!! ANR nabywa wtedy własność nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości. Jeśli wartość ta nie wynika wprost z czynności prawnej, orzeczenia sądu, orzeczenia organu egzekucyjnego - ANR sama określa wartość rynkową nieruchomości.

35 35 WYJĄTKI OD DALSZYCH UPRAWNIEŃ ANR Uprawnienie do złożenia oświadczenia o nabyciu nie przysługuje ANR: 1) jeżeli w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do max. 300 ha; 2) jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje: a) za zgodą Prezesa ANR; b) przez osobę bliską zbywcy; c) w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego; d) przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego; 3) jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku umowy z następcą, 4) jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

36 36 CO SIĘ DZIEJE Z NIERUCHOMOŚCIAMI PRZEJĘTYMI PRZEZ ANR? Przejęte przez ANR nieruchomości rolne wchodzą w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Obecnie sprzedaż nieruchomości z ZWRSP została zamrożona na 5 lat, minimum do dnia 30 kwietnia 2021 roku.

37 37 KONTROLA WYPEŁNIANIA OBOWIĄZKÓW ANR została wyposażona w uprawnienia do kontroli czy nabywcy nieruchomości rolnych wywiązują się z następujących obowiązków: 1) czy rolnik rzeczywiście zamieszkuje min. przez 5 lat od nabycia nieruchomości w gminie, na której obszarze położone jest gospodarstwo rolne, w skład którego wchodzi nabyta nieruchomość; 2) czy osoba fizyczna prowadzi osobiście gospodarstwo rolne w ciągu 10 lat od nabycia nieruchomości; 3) czy nabyta nieruchomość rolna nie została zbyta lub oddana w posiadanie w ciągu 10 lat od jej nabycia.

38 38 KONTROLA WYPEŁNIANIA OBOWIĄZKÓW PRZEZ NABYWCÓW Kontrola jest przeprowadzana przez pracowników ANR na podstawie imiennego upoważnienia. Imienne upoważnienie do przeprowadzenia kontroli wydaje Prezes Agencji lub dyrektor oddziału terenowego Agencji. Upoważnienie zawiera imię i nazwisko osoby upoważnionej do przeprowadzenia kontroli, miejsce i zakres kontroli, podstawę prawną do jej przeprowadzenia oraz podpis osoby wydającej upoważnienie. Osoby upoważnione do przeprowadzenia kontroli mają prawo do: 1) wstępu na teren nieruchomości rolnych kontrolowanych podmiotów; 2) żądania związanych z przedmiotem kontroli: a) pisemnych lub ustnych informacji, b) okazywania i udostępniania dokumentów. Z kontroli sporządza się protokół. Kontrolowany ma prawo wnieść do niego swoje uwagi.

39 39 SANKCJA NIEWAŻNOŚCI Nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. W szczególności nieważne jest: 1) dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez powiadomienia Agencji uprawnionej do pierwokupu/złożenia oświadczenia o nabyciu; 2) zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody sądu przed upływem 10 lat od nabycia; 3) nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty.

40 40 SANKCJA NIEWAŻNOŚCI O stwierdzenie nieważności czynności prawnej dokonanej z naruszeniem przepisów ustawy mogą wystąpić: 1) osoby posiadające w tym interes prawny (np. uprawnieni z pierwokupu); 2) zawsze ANR.

41 41 SANKCJA UTRATY WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI Jeśli nabywca: 1) w okresie 10 lat od nabycia nieruchomości rolnej nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, 2) nie wykonuje zobowiązania do zamieszkiwania min. przez 5 lat od nabycia nieruchomości w gminie, na której obszarze położone jest gospodarstwo rolne, w skład którego wchodzi nabyta nieruchomość sąd, na wniosek Agencji, orzeka o nabyciu własności tej nieruchomości przez Agencję działającą na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej, chyba że ważne względy gospodarcze, społeczne lub losowe stoją temu na przeszkodzie. Przykład: Poniesienie ciężkiego uszczerbku na zdrowiu przez rolnika i czasowe przekazanie prowadzenia gospodarstwa komu innemu.

42 42 PROBLEM Z KREDYTAMI Przyczyna: zgodnie z ar. 68 ust. 2a ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, suma hipoteki (a więc kwota zabezpieczona przez hipotekę) na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Wartość rynkową ustala sąd na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, załączonego do wniosku o wpis hipoteki. Dotychczas regulacja ta chroniła rolników od ustanawiania obciążania nieruchomości ponad ich wartość rynkową, co mogło doprowadzić nawet do bankructwa w razie niemożności spłaty. Ze względu na obawy, iż nowa regulacja znacznie obniży wartość rynkową nieruchomości rolnych, banki zaprzestały udzielania kredytów hipotecznych z zabezpieczeniem na nieruchomościach rolnych. Obecnie MRiRW zapowiedziało przystąpienie do pracy nad nowelizacją ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Nie ma jeszcze projektu.

43 43 ŹRÓDŁA 1) Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U nr 64 poz. 592 z późn. zm.); 2) Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U poz. 585); 3) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U nr 115 poz. 741 z późn. zm.) 4) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U nr 16 poz. 93 z późn. zm.); 5) Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U nr 19 poz. 147 z późn. zmianami); 6) 7) J. Ludwikowski, Rewolucja w handlu ziemią rolną. 15 pytań i odpowiedzi [w:] Dziennik Gazeta Prawna, rocznik 2016, nr 102 (4249); 8) Komunikat Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi w sprawie problemów z hipoteką na nieruchomości rolnej z dnia 1 czerwca 2016 roku.

44 44 GORĄCO POLECAM

45