III EDYCJA EUROPEJSKIEGO KONGRESU MENADŻERÓW AGROBIZNESU Aspekty prawne obrotu gruntami rolnymi Grzegorz Smytry Dyrektor Oddziału Terenowego Agencji Nieruchomości Rolnych w Bydgoszczy Bydgoszcz, 20.10.2016 r.
Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw /Dz. U. z 27 kwietnia 2016 r. poz. 585/ Przepisy powyższej ustawy weszły w życie z dniem 30 kwietnia 2016 roku, Ustawa określa zasady kształtowania ustroju rolnego przez: 1. Poprawę struktury obszarowej gospodarstw 2. Przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych 3. Zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach I. Wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości będących w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy. II. Nowych zapisach w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. III. Zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
I. Wstrzymanie sprzedaży z ZWRSP na 5 lat. /art. 1./ Podstawową formą zagospodarowania nieruchomości rolnych będących w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa będzie wieloletnia dzierżawa. Minister właściwy do spraw rozwoju wsi, na wniosek Prezesa Agencji, będzie mógł wyrazić zgodę na sprzedaż jeżeli będzie to uzasadnione względami społeczno-gospodarczymi./art.2, ust. 2/ Sprzedaż nieruchomości bez zgody Ministra w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy z mocy prawa będzie nieważna./ust. 3/
I. Wstrzymanie sprzedaży z ZWRSP na 5 lat Z mocy ustawy dopuszczalna jest sprzedaż :/art.2 ust.1/ - nieruchomości przeznaczonych na cele inne niż rolne, w szczególności na parki technologiczne, parki przemysłowe, centra biznesowo-logistyczne, budownictwo mieszkaniowe i sportowo-rekreacyjne, - domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych i garaży wraz z niezbędnymi gruntami oraz ogródków przydomowych, - nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych, - nieruchomości rolnych o powierzchni do 2 ha.
II. Zmiany w ustawie kompetencyjnej. Agencja ma obowiązek w pierwszej kolejności wydzierżawiać lub w dalszej perspektywie sprzedawać nieruchomości rolne na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych. Sprzedaż nieruchomości rolnej przez Agencję może nastąpić, jeżeli w wyniku tej sprzedaży łączna powierzchnia użytków rolnych: - będących własnością nabywcy nie przekroczy 300 ha (było 500 ha), - nabytych kiedykolwiek z Zasobu przez nabywcę nie przekroczy 300 ha Agencja uzyskała ustawowe podstawy do organizowania przetargów ograniczonych ofert pisemnych, w których nieruchomości będą nabywane za stałą cenę, określoną przez rzeczoznawcę majątkowego powiększoną o koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży. O tym który z oferentów na daną nieruchomość ją nabędzie zdecydują inne kryteria, którymi w szczególności będą mogły być: - odległość gospodarstwa rolnego oferenta od zbywanej nieruchomości Zasobu, - powierzchnia nieruchomości rolnych nabytych lub wydzierżawionych z Zasobu, - intensywność produkcji zwierzęcej w gospodarstwie oferenta - Wiek poniżej 40 lat; tzw. młody rolnik
II. Zmiany w ustawie kompetencyjnej./art. 29 i 39/ W przetargach ograniczonych nie będą mogły brać udziału osoby (podmioty), które w dniu opublikowania wykazu (zamiaru dzierżawy lub sprzedaży) posiadały udziały lub akcje w spółkach prawa handlowego będących właścicielami nieruchomości rolnych lub w spółce zależnej oraz jeżeli nabyły kiedykolwiek grunty o powierzchni 300 ha UR z Zasobu Dodatkowo w przetargach nie będą mogły brać udziału osoby, które: - mają zaległości z tytułu zobowiązań finansowych wobec Agencji, Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, KRUS, a w szczególności zalegają z uiszczaniem podatków, - władają lub władały nieruchomościami Zasobu bez tytułu prawnego i mimo wezwania Agencji nieruchomości tych nie opuściły Agencja będzie mogła zastrzec, że ta sama osoba nie będzie mogła brać udziału w więcej niż jednym przetargu w przypadku gdy: - w jednym z przetargów została wyłoniona jako kandydat na nabywcę, a sprzedawane są wydzielone przed przetargami części Zasobu oraz przetargi dotyczą kilku nieruchomości Zasobu znajdujących się na terenie jednej miejscowości.
II. Zmiany w ustawie kompetencyjnej. /art. 29 a i 29b/ Umowy sprzedaży nieruchomości zbywanych z Zasobu będą zawierały zobowiązania nabywcy nieruchomości do: nieprzenoszenia własności nieruchomości nabytej z Zasobu przez okres 15 lat od dnia nabycia nieruchomości oraz do prowadzenia działalności rolniczej na niej w tym okresie, a w przypadku osób fizycznych również do osobistego prowadzenia tej działalności, nieustanawiania we wspomnianym czasie 15 lat hipoteki na nieruchomości nabytej z Zasobu na rzecz innych podmiotów niż ANR, zapłaty kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży w przypadku: a) niedotrzymania przez nabywcę nieruchomości któregokolwiek z zobowiązań, o których mowa w poprzednich punktach, albo b) złożenia nieprawdziwego oświadczenia o pochodzeniu środków finansowych na zakup oraz zawarcia umowy przedwstępnej na sprzedaż nieruchomości
II. Zmiany w ustawie kompetencyjnej. Odstępstwa od zapłaty kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży w przypadku: 1) przeniesienia własności nabytej z Zasobu na rzecz zstępnego lub przysposobionego a w przypadku ich braku krewnego w linii bocznej 2) za pisemną zgodą Agencji na: - ustanowienie dodatkowej hipoteki (zakup nieruchomości na powiększenie gospodarstwa rodzinnego, zakup inwentarza, rozwój bazy maszynowej i budynkowej służących produkcji, lub zniszczonych podczas zdarzeń losowych - przeniesienie na rzecz osoby fizycznej posiadającej kwalifikacje rolnicze powiększającej lub tworzącej gospodarstwo rodzinne - przeniesienie na rzecz osoby fizycznej objętej programem PROW
II. Zmiany w ustawie kompetencyjnej. uchyla się pkt. 1 w ustępie 1 artykułu 29 ustawy - dotychczasowa treść: pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości Zasobu przysługuje byłemu właścicielowi zbywanej nieruchomości lub jego spadkobiercom, jeżeli nieruchomość została przejęta na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 1 stycznia 1992 r. art. 56 ust 2 pozostawia się bez zmian - treść: Nieruchomość, co do której toczy się postępowanie w związku z zarzutem o sprzeczne z prawem przejęcie na rzecz Skarbu Państwa, nie może być sprzedana przed zakończeniem postępowania. Każdy nabywca nieruchomości Zasobu przed zawarciem umowy sprzedaży będzie składał oświadczenie o pochodzeniu środków finansowych na ten cel oraz że nie zawarł umowy przedwstępnej na zbycie tej nieruchomości
Cesja i BUM Na wniosek dzierżawcy, za zgodą Agencji, osoba trzecia może wstąpić w prawa i obowiązki dzierżawcy wynikające z umowy dzierżawy w przypadku gdy dzierżawca uzyska uprawnienia do renty strukturalnej, emerytury lub z uwagi na stan zdrowia nie będzie mógł kontynuować umowy, a ze zgłoszonego do Agencji wniosku wynikać będzie, że przekazanie praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy następuje na rzecz osoby lub osób mu bliskich. Agencja, na wniosek osoby władającej nieruchomością Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa bez tytułu prawnego, będzie mogła umorzyć, odroczyć lub rozłożyć na raty należności powstałe z tego tytułu, jeżeli osoba ta władała nieruchomością w dobrej wierze.
III. Zmiany w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Nabywcą nieruchomości rolnej będzie mógł być wyłącznie rolnik indywidualny./art. 2a, 1/ Zapis ten nie będzie dotyczył nabycia nieruchomości rolnej przez: a) osobę bliską zbywcy, b) jednostkę samorządu terytorialnego, c) Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję, d) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, e) w wyniku wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego, f) w toku postępowania upadłościowego Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego rolnika nie będzie mogła przekraczać powierzchni 300 ha.(z wyj. j.w.)
III. Zmiany w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Nabywca nieruchomości rolnej będzie obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście (tylko Sąd będzie mógł wyrazić zgodę na wcześniejsze zbycie z przyczyn losowych niezależnych od nabywcy) nie dot. bliskich i dziedziczenia /art. 2b, ust. 1/ Osoba bliska /art. 2, pkt. 6/ Zstępni Wstępni, Rodzeństwo Dzieci rodzeństwa Małżonek Osoby przysposabiające i przysposobione
III. Zmiany w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Definicja rolnika indywidualnego /art. 6, ust. 1/ Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. * do osoby, która nie ukończyła 40 roku życia nie będzie miał zastosowania wymóg dotyczący 5-letniego okresu osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego
III. Zapisy istniejące już w Ukur. /art.6, ust. 2/ Definicja osobistego prowadzenia gospodarstwa: a)pracuje w tym gospodarstwie b)podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie Kwalifikacje rolnicze: jeżeli ma wykształcenie rolnicze lub inne wyższe lub tytuł zawodowy i 3 lata stażu; lub podstawowe, gimnazjum albo zasadnicze inne od rolniczego + 5 lat stażu Staż pracy: ubezpieczony w KRUS; lub prowadzenie działalności rolniczej na obszarze >1 ha; Dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego będzie oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), z tym że w zakresie dotyczącym podlegania ubezpieczeniu społecznemu rolników jako rolnik w pełnym zakresie z mocy ustawy zaświadczenie wydane przez K R U S ;
III. Zmiany w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione wcześniej może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:/art. 2a, ust. 4/ 1) zbywcy, jeżeli: a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego, b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych; 2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która: a) posiada kwalifikacje rolnicze, b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.
III. Zmiany w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego W przypadku niewyrażenia zgody na nabycie nieruchomości, na żądanie zbywcy, złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, Agencja będzie obowiązana do nabycia nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. /art. 2a, ust. 6/ Z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa będzie przysługiwało prawo pierwokupu /art. 3a/ - w przypadku sprzedaży udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej /ust. 1 - w przypadku zmiany wspólnika spółki osobowej (w rozumieniu ustawy Ksh), która jest właścicielem nieruchomości rolnej/art.3b - art. 4, inna czynność prawna niż sprzedaż, jednostronna czynność prawna, zasiedzenie, podział, przekształcenie lub łączenie spółek handlowych
IV. ZASADY PRZEDŁUŻANIA UMÓW DZIERŻAWY Zasady kształtowane są przez ustawę z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi SP. Najpóźniej 3 miesiące przed terminem zakończenia umowy należy złożyć Agencji oświadczenie o zamiarze jej kontynuowania (art. 39 ust. 4, pkt 1.) W terminie 1 miesiąca od dnia złożenia oświadczenia Agencja jest zobowiązana do przedstawienia wnioskodawcy stanowiska odnośnie warunków dalszego dzierżawienia nieruchomości. W przypadku niedotrzymania terminu umowę przedłuża się na dotychczasowych warunkach przez okres roku.(art. 39 ust. 4a) Jeżeli nowe warunki nie zostaną uzgodnione (przyjęte przez dzierżawcę) umowa wygasa. (art. 39 ust. 4 pkt. 1 i 2) Umowy dzierżawy, których termin wygaśnięcia jest dłuższy niż 1 rok nie są przedłużane chyba, że wcześniejsze przedłużenie umowy jest uzasadnione gospodarczo.
IV. ZASADY PRZEDŁUŻANIA UMÓW DZIERŻAWY Przedłużenie okresu trwania umowy poprzedzone jest analizą: - bada się możliwość sprzedaży czy też innego trwałego zagospodarowania nieruchomości - sprawdza się zapotrzebowanie rolników na grunty w celu powiększenia swoich gospodarstw rodzinnych - analizuje się dotychczasowy przebieg dzierżawy - sprawdza się i bierze pod uwagę stan zatrudnienia zobowiązanie do dbałości o obiekty budowlane (konserwacje, naprawy i remonty, współpraca z konserwatorem zabytków) reakcji na stwierdzone w trakcie prowadzenia nadzoru właścicielskiego uchybienia i realizacji wniosków pokontrolnych (zapłata czynszu, podatku od nieruchomości, dokonania przez odpowiednie służby okresowych przeglądów budynków, prowadzenia ksiąg budowlanych) przedłużenie na czas związania z celem czyli umowy PROW lub Europejskiego Funduszu Rybackiego.
IV. ZASADY PRZEDŁUŻANIA UMÓW DZIERŻAWY Jeżeli istnieje zapotrzebowanie na grunty będące dotychczas przedmiotem dzierżawy a nieprzedłużenie jest z uzasadnionych względów niemożliwe bo wywołałoby negatywne skutki proponowany jest krótszy okres dzierżawy. Restrukturyzacja zmiana profilu. Przedłużenie okresu trwania umowy możliwe jest wg ostatnich wytycznych maksymalnie do 8 lat /nie może przekroczyć 30 lat/ i 15 w przypadku gospodarstw rodzinnych - możliwość podwyższenia czynszu po upływie każdych 6 lat jednak nie więcej niż 50% ; będą umowy z zapisami 10 lat - w zasadzie zapisy martwe po zmianie sposobu naliczania czynszu, /Rozporządzenie MRiRW z dnia 1 sierpnia 2016 r. Dz. U. poz. 1186; w sprawie sposobu ustalania wysokości czynszu w umowach dzierżawy nieruchomości ZWRSP/ 5,7 7,1 dt/ha Poprzednio 15,84 19,87 w pow. inowrocławskim; śr. 11,52 dt/ha -
IV. ZASADY PRZEDŁUŻANIA UMÓW DZIERŻAWY Przedłużenie okresu trwania umowy poza 15/8 lat możliwe jest wyłącznie za uprzednią zgodą Prezesa ANR jeżeli: - dzierżawca poniósł znaczne nakłady finansowe w ramach prowadzonej działalności rolniczej - nabył znaczącą część dzierżawionej nieruchomości na raty lub uzyskując na zakup kredyt a dzierżawa jest niezbędna dla zachowania płynności finansowej - przedmiotem dzierżawy są stawy lub plantacje wieloletnie - jest to niezbędne do przyznania dzierżawcy środków pomocowych innych niż 7 letni PROW - przemawiają za tym względy społeczno-gospodarcze Czynsz nie może być niższy niż dotychczasowy art. 39 ust. 2 pkt. 1
Dziękuję za uwagę