Sygn. akt VI ACa 717/06 W Y R O K W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 5 stycznia 2007 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący - Sędzia SA - Krystyna Bilewicz Sędzia SA - Wanda Lasocka Sędzia SA - Urszula Wiercińska Protokolant - st. sekr. sąd Iwona Klukowska po rozpoznaniu w dniu 5 stycznia 2007r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa [ ] [ ] w W. przeciwko M. P. o zapłatę na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 26 stycznia 2006r., sygn. akt III C 1334/04 1 zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądza od M. P. na rzecz [ ] [ ] w W. kwotę 178.048 (sto siedemdziesiąt osiem tysięcy czterdzieści osiem) zł z ustawowymi odsetkami od dnia 4 lutego 2004r. do dnia zapłaty oraz kwotę 10.502,40 zł (dziesięć tysięcy pięćset dwu zł czterdzieści gr) tytułem zwrotu kosztów procesu i oddala powództwo w pozostałym zakresie, II oddala apelację w pozostałej części, III zasądza od M. P. na rzecz [ ] [ ] w W. kwotę 8.903 (osiem tysięcy dziewięćset trzy) zł tytułem zwrotu kosztów procesu za drugą instancję. MS/C Wyr.4 Wyrok Sądu odwoławczego
2 UZASADNIENIE Powódka [ ] [ ] w W. wniosła o zasądzenie od pozwanej M. P. kwoty 178.048 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia zapłaty z tytułu zwrotu zadatku wpłaconego przez powódkę na rzecz pozwanej w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia [ ] lipca 1999 r. Pozwana M. P. wniosła o oddalenie powództwa. Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 26 stycznia 2006 r. oddalił powództwo oraz postanowił o kosztach procesu. Rozstrzygnięcie zostało oparte na następujących ustaleniach faktycznych i prawnych: W dniu [ ] lipca 1999 r. powodowa Spółdzielnia zawarła z pozwaną M. P. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej o powierzchni 3036 m 2 położonej w rejonie [ ] i ul. [ ] w W., stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym 5 z obrębu [ ]. Powódka wpłaciła na rzecz pozwanej kwotę 178.048 zł tytułem zadatku. W dniu podpisywania umowy przedwstępnej przedmiotowa działka nie stanowiła własności pozwanej. Spółdzielnia działając z upoważnienia M. P. wszczęła czynności mające na celu zwrot pozwanej wywłaszczonej nieruchomości. W dniu [ ] lipca 1999 r. złożony został wniosek o zwrot nieruchomości. Decyzją Starosty Powiatowego Warszawskiego z dnia [ ] czerwca 2000 r. nr [ ] orzeczono zwrot przedmiotowej nieruchomości na rzecz M. P. i zobowiązano pozwaną do zwrotu na rzecz Urzędu Gminy Warszawa Ursynów kwoty 51.228,87 zł z tytułu zwaloryzowanego odszkodowania, które zostało wypłacone w momencie wywłaszczenia. Od powyższej decyzji odwołanie złożyło [ ], podnosząc, iż przedmiotowa nieruchomość została
3 wywłaszczona na wniosek właścicieli, co nie daje podstaw do stwierdzenia, iż cel wywłaszczenia nie został zrealizowany i zwrócenia nieruchomości pozwanej. W dniu [ ] października 2000 r. Wojewoda Mazowiecki uchylił zaskarżoną decyzję i umorzył postępowanie w pierwszej instancji. W decyzji Wojewoda Mazowiecki podkreślił między innymi, iż działająca w imieniu pozwanej B. S. nie była umocowana do występowania w jej imieniu, jako że pełnomocnictwo udzielone zostało w terminie późniejszym, niż wniosek. Wobec odmowy zwrotu nieruchomości powodowa Spółdzielnia w dniu [ ] stycznia 2004 r. zwróciła się do pozwanej o zwrot zadatku wpłaconego w wykonaniu umowy przedwstępnej z dnia [ ] lipca 1999 r. Pozwana M. P. spożytkowała całą sumę zadatku, spłaciła bowiem długi, jakie miała wobec członków swojej rodziny oraz dokonała remontu domu, w którym zamieszkuje. Sąd Okręgowy uznał, iż żądanie powódki jest przedwczesne, ponieważ umowa przedwstępna z dnia [ ] lipca 1999 r. nie przewidywała terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej, a dodatkowo pozwana nie uchyla się od treści złożonego oświadczenia woli i ma zamiar wywiązać się z umowy. W ocenie Sądu I instancji oznacza to, iż od umowy przedwstępnej pozwana nie odstąpiła, ani nie odstępuje. Sąd Okręgowy wskazał, iż umowa przedwstępna nie tylko nie zawierała terminu jej obowiązywania, ale również nie przewidywała skutków, w sytuacji, kiedy nie doszłoby do ostatecznego zwrotu wywłaszczonej nieruchomości na rzecz pozwanej. Ponadto nie można zarzucić pozwanej, iż nie doszło do zwrotu przedmiotowej nieruchomości z jej winy. To strona powodowa nie dołożyła należytej staranności przy realizowaniu postanowień umowy, doprowadzając do przewlekłości postępowania i wydania niekorzystnej dla pozwanej decyzji. W ocenie Sądu I instancji przyczyną tego był brak właściwego
4 umocowania dla pracownika powódki, podejmującego czynności w imieniu pozwanej. Sąd Okręgowy zaznaczył również, iż pozwana w momencie wezwania jej przez powódkę do zwrotu wpłaconego zadatku nie była już wzbogacona. M. P. nie liczyła się bowiem z obowiązkiem zwrotu zadatku, ponieważ nie przewidywała, iż umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku. Powódka nie udowodniła, że pozwana jest nadal wzbogacona. Jako podstawa prawna orzeczenia zostały podane art. 405 i 409 k.c. oraz art. 98 k.p.c. w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu. Od wyroku z dnia 26 stycznia 2006 r. apelację złożyła powódka, w której zarzuciła: - naruszenie art. 387 1 k.c. w związku z art. 389 k.c. w poprzednim brzmieniu, w związku z art. 405 k.c., w związku z art. 410 k.c. i w związku z art. 409 k.c. przez przyjęcie, że strony zawarły ważną umowę przedwstępną oraz, że obowiązek zwrotu przez pozwaną równowartości zadatku otrzymanego w wykonaniu umowy przedwstępnej wygasł wskutek jego zużycia oraz pominięcie przy orzekaniu konieczności liczenia się przez pozwaną z obowiązkiem jego zwrotu, - bezpodstawne przyjęcie, że okoliczności sprzed zawarcia umowy przedwstępnej miały znaczenie dla oceny samej umowy, jak też skutków z niej wynikających, - bezpodstawne i dowolne przyjęcie, że to powódka, wskutek udzielonego jej oraz pracownikowi pełnomocnictwa przez pozwaną wzięła na siebie wszelkie obowiązki w zakresie odzyskania nieruchomości, której dotyczyła przedwstępna umowa sprzedaży, - wewnętrzną sprzeczność uzasadnienia wyroku przez ustalenie przedwczesności roszczenia powódki i jednoczesne oparcie wyroku na art. 405 k.c. i art. 409 k.c.,
5 - naruszenie art. 233 1 k.p.c. i art. 328 2 k.p.c. przez brak wyczerpującego wyjaśnienia w zakresie wskazania oraz oceny wiarygodności i mocy dowodowej dowodów, na których oparto orzeczenie, co uniemożliwia złożenie wyczerpującej apelacji i utrudnia kontrolę instancyjną orzeczenia. Powołując powyższe zarzuty skarżąca wniosła o zmianę wyroku przez zasądzenie na jej rzecz kwoty 178.048 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych za obie instancje, ewentualnie o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi I instancji. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: Apelacja zasługuje na uwzględnienie. Sąd Okręgowy dokonał wadliwej oceny stanu faktycznego, jak również popełnił błędy w zakresie zastosowania prawa materialnego, co słusznie podnosi skarżąca. Sąd I instancji przyjął, iż zawarta między stronami w dniu [ ] lipca 1999 r. umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest ważna i skuteczna. Jednocześnie analizując postanowienia umowy ustalił, iż w jej treści nie określono terminu, w którym powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona. Zgodnie zaś z art. 389 k.c., w brzmieniu obowiązującym w dniu [ ] lipca 1999 r., umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być ona zawarta. Przyjęcie przez Sąd Okręgowy, iż umowa zawarta między stronami nie określała terminu zawarcia umowy ostatecznej, winno skutkować uznaniem umowy przedwstępnej za nieważną i w oparciu o to - orzeczenie o wzajemnych rozliczeniach między stronami. Sąd I instancji uznał, iż umowa przedwstępna była ważna, zaś roszczenie strony powodowej jest przedwczesne, jako że nie upłynął termin
6 do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednocześnie przyjął, iż wzajemne rozliczenia między stronami powinny być oceniane na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Pozwana otrzymując zadatek w ramach umowy przedwstępnej stała się bezpodstawnie wzbogacona. Z uwagi jednak na zużycie uzyskanej kwoty na osobiste potrzeby (zwrot długów i remont domu) przestała być wzbogacona, w związku z czym obowiązek zwrotu wzbogacenia wygasł, zgodnie z dyspozycją art. 409 k.c. W oparciu o takie założenia, Sąd Okręgowy powództwo oddalił. Powyższe rozumowanie jest wadliwe. Nie jest bowiem dopuszczalne ustalenie, iż roszczenie strony powodowej jest przedwczesne (z czego wnioskować należy, iż umowa przyrzeczona może być jeszcze między stronami zawarta) i jednoczesne przyjęcie, iż otrzymanie przez pozwaną zadatku stanowiło bezpodstawne wzbogacenie. Oddalenie powództwa w niniejszej sprawie, nastąpiło w oparciu o dwie, wzajemnie się wykluczające podstawy prawne - przedwczesności roszczenia i przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Takie stanowisko Sądu Okręgowego stanowiło oczywiste naruszenie przepisów prawa materialnego. Dokonując ponownej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, Sąd Apelacyjny stwierdza, iż umowa przedwstępna zawarta pomiędzy stronami jest nieważna, ponieważ nie określono w niej w sposób prawidłowy terminu, w jakim miała być zawarta umowa przyrzeczona. Art. 389 k.c. w brzmieniu obowiązującym w dniu [ ] lipca 1999 r. do elementów koniecznych umowy przedwstępnej zaliczał oznaczenie terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej. Brak określenia tego terminu bądź określenie go w sposób wadliwy skutkowało uznaniem umowy przedwstępnej za nieważną. Strony niniejszego postępowania zawierając umowę przedwstępną w 2 określiły, iż przedmiotem umowy przyrzeczonej miała być:
7 1. sprzedaż wywłaszczonej nieruchomości po jej zwrocie, 2. przysługujące pozwanej roszczenia o zwrot nieruchomości dochodzone w trybie art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, 3. zaś w przypadku zbywania nieruchomości przez Gminę Warszawa - Ursynów osobom fizycznym lub prawnym w drodze przetargu, przysługujące pozwanej uprawnienia do pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości (art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). W dalszej części 2 ustalono, iż powodowa Spółdzielnia zobowiązuje się kupić oznaczoną część nieruchomości, roszczenia o zwrot tej nieruchomości bądź uprawnienia do pierwszeństwa w jej nabyciu, w terminie 7 dni od dnia, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stanie się ostateczna. Z powyższych sformułowań jednoznacznie wynika, iż strony nie określiły w ogóle terminu nabycia przez skarżącą roszczenia o zwrot nieruchomości w oparciu o art. 136 ust 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przysługującego pozwanej prawa pierwszeństwa w nabyciu przedmiotowej nieruchomości (pkt 2 i 3). Zatem umowa w tej części, bez konieczności prowadzenia dalszych rozważań, jest nieważna. Określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości w przypadku uzyskania przez pozwaną decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości ( w terminie 7 dni od dnia, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stanie się ostateczna ) jest niewystarczające i skutkować musi uznaniem całej umowy przedwstępnej za nieważną. Cytowane powyżej postanowienie umowy przedwstępnej
8 określające termin zawarcia umowy przyrzeczonej stanowiło w rzeczywistości połączenie terminu z warunkiem. Nabycie nieruchomości nastąpić miało w terminie 7 dni (termin) od dnia, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stanie się ostateczna (warunek prawny - uzyskanie tytułu własności). Doktryna oraz orzecznictwo Sądu Najwyższego z okresu obowiązywania przepisu art. 389 k.c. w poprzednim brzmieniu dopuszczały w umowie przedwstępnej połączenie terminu z warunkiem. W wyroku z dnia 14 grudnia 1972 r. w sprawie III CRN 331/72 (publ. w OSP 1973/10/195) Sąd Najwyższy stwierdził, iż określenie terminu, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, stanowi nieodzowny składnik umowy przedwstępnej, przy czym powinno ono nastąpić bądź to przez wyraźne podanie daty kalendarzowej, do której lub w której ma być zawarta umowa przyrzeczona, bądź też przez takie oznaczenie kresu terminu, aby dał się on z góry ustalić bez żadnych trudności. Taki sposób określenia terminu został również przyjęty w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1990 r. w sprawie IV CR 236/90 (publ. w OSNCP 1991/10-12/125), w którym stwierdzono, iż termin końcowy umowy zawartej na czas określony może oznaczać określone w niej zdarzenie (jednakże tylko takie zdarzenie można traktować jako termin ustania stosunku najmu, którego nastąpienie w przyszłości jest - w ramach rozsądnych ludzkich oczekiwań - oczywiście pewne), podobnie Sąd Najwyższy stwierdził w wyroku z dnia 16 kwietnia 2003r. w sprawie II CKN 6/01 (publ. OSNC/7-8/114). Uwzględniając podwyższą linię orzecznictwa, stwierdzić należy, iż dla oceny prawidłowości określenia terminu w umowie przedwstępnej decydujące znaczenie ma pewność zajścia zdarzenia, od którego strony uzależniają zawarcie umowy stanowczej (termin). W realiach niniejszej sprawy, strony zawierając umowę przedwstępną takiej pewności mieć nie mogły. Wydanie decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości zależało
9 bowiem od ustalenia przez organ administracyjny, iż istnieją przesłanki określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami pozwalające na dokonanie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Strony nie mogły z góry zakładać, iż takie przesłanki zostały spełnione i decyzja organu administracyjnego będzie zgodna z wnioskiem pozwanej. W decyzji z dnia [ ] października 2000 r. Wojewoda Mazowiecki uchylił decyzję starosty Powiatu Warszawskiego o zwrocie nieruchomości i umorzył postępowanie w sprawie. W uzasadnieniu podniósł, iż zaskarżona decyzja była wadliwa ze względów proceduralnych (nieprawidłowe pełnomocnictwa, brak wystąpienia z wnioskiem o wywłaszczenie wszystkich uprawnionych), ale wskazał również przesłanki materialnoprawne, które uniemożliwiały zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Podniósł, iż przedmiotowa działka została wywłaszczona nie dla potrzeb realizacji inwestycji, a na żądanie jej właścicieli w trybie przewidzianym w art. 5 ustawy o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości z dnia 12 marca 1958 r. (Dz. U. z 1974 r. nr 10, poz. 64). Takie zaś nieruchomości nie podlegają zwrotowi właścicielom, nawet w sytuacji gdy nie zostały wykorzystane na cele inwestycji. Biorąc pod uwagę powyższe, strony niniejszego postępowania nie mogły zasadnie przypuszczać, iż decyzja administracyjna o zwrocie nieruchomości jest zdarzeniem przyszłym i pewnym i uzależnić od niego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Tym samym uprawniony jest wniosek o braku określenia terminu zawarcia umowy zasadniczej, w rozumieniu art. 389 k.c. (w brzmieniu sprzed nowelizacji) i w konsekwencji stwierdzenie, iż umowa przedwstępna zawarta w dniu 2 lipca 1999 r. jest nieważna Po ustaleniu nieważności umowy przedwstępnej rozważenia wymaga kwestia wzajemnych rozliczeń stron umowy. Zawarcie nieważnej umowy
10 przedwstępnej, powoduje obowiązek zwrotu spełnionych przez strony świadczeń, w oparciu o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Strony niniejszego postępowania zawierając umowę przedwstępną postanowiły, że powodowa Spółdzielnia zapłaci na rzecz pozwanej zadatek w kwocie 178.048 zł. Do wzajemnych rozliczeń pomiędzy stronami nie mogą jednak mieć zastosowania przepisy dotyczące zwrotu zadatku w przypadku niewykonania umowy (art. 394 k.c.). Stwierdzenie bowiem nieważności umowy przedwstępnej, z uwagi na nieprawidłowe określenie terminu zawarcia umowy stanowczej, rozciąga się również na postanowienia dodatkowe tej umowy, w tym dotyczące zadatku. Do wzajemnych rozliczeń między stronami zastosowanie powinny więc mieć art. 405 k.c. i art. 410 k.c. o świadczeniu nienależnym. Strony nieważnej umowy przedwstępnej powinny zwrócić wszystko, co w wykonaniu tej umowy świadczyły sobie nawzajem. Pozwana powinna zatem zwrócić wpłaconą tytułem zadatku kwotę 178.048 zł, jako świadczenie nienależne. Na ocenę tego obowiązku pozwanej nie ma wpływu fakt, iż zużyła już ona w całości kwotę zadatku i w związku z tym nie jest już wzbogacona. W niniejszej sprawie nie ma bowiem zastosowania art. 409 k.c. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 lutego 1974 r. w sprawie I CR 497/73 (niepubl.) nieważność umowy przedwstępnej wyłącza wygaśnięcie obowiązku zwrotu mimo ewentualnego braku wzbogacenia się (art. 409 k.c.). Na marginesie jedynie wskazać należy, że okoliczność braku wzbogacenia pozwanej została przez Sąd I instancji oceniona wadliwie, w tym także błędnie została zastosowana zasada rozkładu ciężaru dowodu. Sąd Apelacyjny zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 178.048 zł z ustawowymi odsetkami od 4 lutego 2004 r. do dnia zapłaty, nie zaś jak domagała się powódka od dnia 1 stycznia 2001 r. (w tej części powództwo zostało oddalone). Powodowa Spółdzielnia dopiero pismem z
11 dnia [ ] stycznia 2004 r. wezwała pozwaną do uiszczenia dochodzonej kwoty, w terminie 14 dni od otrzymania pisma. Stosując ogólne przepisy Kodeksu cywilnego, oświadczenie woli (w tym wypadku wezwanie do zapłaty) jest złożone innej osobie z chwilą gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią (art. 61 1 k.c.). Sąd Apelacyjny uznał, iż oświadczenie powódki dotarło do pozwanej w terminie 7 dni od jego wysłania, to jest 20 stycznia 2004 r. Wyznaczony 14-dniowy termin na dobrowolne spełnienie przez pozwaną świadczenia upłynął bezskutecznie w dniu 3 lutego 2004 r. Odsetki za opóźnienie należało zatem naliczyć od dnia następnego, czyli od 4 lutego 2004r. Wskazać bowiem należy, że wymagalność roszczenia i opóźnienie świadczenia nie są pojęciami tożsamymi. Wobec uznania nieważności umowy przedwstępnej zarzuty skarżącej odnoszące się do bezpodstawnego przyjęcia przez Sąd Okręgowy, że okoliczności sprzed zawarcia umowy przedwstępnej mają znaczenie dla oceny samej umowy, jak też skutków z niej wynikających oraz, że powódka wskutek udzielonego pełnomocnictwa przez pozwaną wzięła na siebie wszelkie obowiązki w zakresie odzyskania nieruchomości, której dotyczyła przedwstępna umowa sprzedaży, a także zarzuty naruszenia przepisów procesowych (art. 328 k.p.c.), stały się bezprzedmiotowe i nie wymagają zajęcia stanowiska przez Sąd odwoławczy. Z powyższych przyczyn Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 1 k.p.c. orzekł, jak w sentencji. O kosztach postępowania przez Sądem II instancji postanowiono stosownie do art. 98 k.p.c.
12