IV. PROGRAM CZYNSZOWY Program reformowania czynszów jest jednym z kluczowych zagadnień w zakresie gospodarki gminnymi zasobami mieszkaniowymi. Bez podnoszenia czynszów za mieszkania do poziomu pozwalającego na pokrycie pełnych kosztów ich utrzymania, gmina będzie narażona na dalszą degradację swoich zasobów mieszkaniowych. Stopniowe urealnianie opłat za użytkowane lokali mieszkalnych będzie jednocześnie stwarzać korzystniejsze warunki dla prywatnego sektora mieszkań, funkcjonującego w ramach tych zasobów. Należy jednocześnie podkreślić, że właściwie prowadzona realizacja programu czynszowego będzie miała określony wpływ na funkcjonowanie innych programów, szczególnie programu remontowego. 1. Uwarunkowania ustawowe Zgodnie z art. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dziennik Ustaw z 21 czerwca 2001 r.) w lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego oraz stanowiących własność Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych właściciel samodzielnie ustala stawki czynszu za 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu. W myśl zapisów obowiązującej ustawy ogranicznikiem wysokości czynszu za lokale mieszkalne (w zasobach komunalnych, zakładów pracy i prywatnych czynszowych) jest 3 % koszt odtworzenia liczony w skali roku. Przez koszt odtworzenia rozumie się średni koszt budowy 1 m 2 powierzchni lokali w budynkach wielorodzinnych na terenie danego województwa (ustalany na podstawie danych WUS-u), publikowany co kwartał w dziennikach urzędów wojewódzkich. 2929
Ustawodawca zalecił zróżnicowanie stawki czynszu z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających, a w szczególności : położenia budynku w mieście, położenia lokalu w budynku, wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje, ogólnego stanu technicznego budynku. Ustalane na szczeblu gminy stawki czynszu za lokale mieszkalne powinny przede wszystkim odzwierciedlać ich wartość użytkową. Oznacza to, że opłaty czynszowe za mieszkania o najwyższym standardzie wyposażenia i wykończenia oraz położone w najbardziej atrakcyjnych punktach miasta powinny być znacznie wyższe niż za lokale o niskim standardzie wyposażenia, znajdujące się w budynkach o złym stanie technicznym. W praktyce stosuje się dwie metody ustalania stawek czynszu : metodę stawki bazowej, metodę systemu punktowego. Metoda stawki bazowej polega na przyjęciu stawki wyjściowej odnoszącej się do 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu miesięcznie, a następnie jej różnicowaniu (procentowo lub kwotowo) dla poszczególnych kategorii lokali w oparciu o przyjęte kryteria. 2. Zasady ustalania oraz poziom czynszów w mieście W przypadku Grójca zgodnie z Uchwałą Nr XVIII/144/2000 Rady Miejskiej z dnia 17 kwietnia 2000 r. obowiązująca metoda stawki bazowej maksymalnej określa wysokość stawki czynszu podstawowego w wysokości 2,50 zł. za 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu wyposażonego we wszystkie urządzenia techniczne, tj. bieżącą wodę, kanalizację, ubikację spłukiwaną (w.c.), centralne ogrzewanie (co), instalację gazową, uznane za wyposażenie podstawowe. Zróżnicowanie wysokości stawek czynszu za 1 m 2 powierzchni odbywa się przy 30
uwzględnieniu czynników obniżających wartość użytkową danego lokalu ze względu na walory lub standard lokalu mieszkalnego. W lokalach o niższym wyposażeniu niż uznane za podstawowe, stosuje się następujące stawki czynszu za 1 m 2 p.u. miesięcznie : dla lokali pozbawionych instalacji gazu sieciowego lub centralnego ogrzewania 2,40 zł. dla lokali pozbawionych instalacji gazu sieciowego i centralnego ogrzewania 2,25 zł. dla lokali pozbawionych gazu przewodowego, centralnego ogrzewania i łazienki 2,05 zł. dla lokali pozbawionych gazu przewodowego, co, łazienki i w.c. 2,00 zł. dla lokali nie posiadających żadnego z elementów wyposażenia podstawowego 1,80 zł. dla lokali znajdujących się w suterenach lub na poddaszach 0,80 zł. dla lokali o obniżonym standardzie (tj. wspólna łazienka lub w.c.) stosuje się stawkę o stopień niższą niż to wynika z powyższych zapisów. Wprowadzenie w zasobach komunalnych zasady określania stawek opłat czynszowych w skali lokalnej czy ustalanie wysokości zaliczki na opłaty w lokalach wykupionych w oparciu o formułę kosztową, spowodowało istotne różnice w wysokości tych stawek pomiędzy poszczególnymi miastami. Tabela 11. Obowiązujące stawki czynszu w zasobach komunalnych w Grójcu w 2001 i 2002 roku (w zł na 1m 2 p.u. miesięcznie) Rok 2001 2002 Stawki czynszu w zł miesięcznie na 1m 2 p.u. : Wyszczególnienie najniższa średnia najwyższa Grójec 0,85 1,57 2,55 Badania 1,07 2,23 2,93 porównawcze Grójec 1,08 1,99 3,23 Badania porównawcze 1,20 2,58 3,31 Należy podkreślić, że w latach 2001-2002 stawki opłat czynszowych w Grójcu były niższe od przeciętnych krajowych ustalonych dla miast o podobnej wielkości. Przykładowo 31
w 2002 r. średnie stawki były niższe o około 30 punktów procentowych Także stawki najniższe i najwyższe były niższe od przeciętnych w kraju - najniższe o około 11 punktów procentowych, natomiast najwyższe o około 2 punkty procentowe (tabela 11). Tabela 12. Zróżnicowanie stawek czynszu w zasobach RGK w Grójcu w 2002 r. Wyszczególnienie liczba lokali mieszkalnych udział lokali mieszkalnych (w %) powierzchnia użytkowa lokali (w tys. m 2 ) 2/ udział powierzchni (w %) Ogółem 1.012 100,0 35,4 100,0 z tego : o stawkach 1,12 zł za 1 m 2 231 22,8 7,1 20,0 o stawkach 2,00 zł za 1 m 2 75 7,4 2,5 7,1 o stawkach 2,05 zł za 1 m 2 213 21,1 7,1 20,1 o stawkach 2,25 zł za 1 m 2 143 14,1 5,0 14,1 o stawkach 2,40 zł za 1 m 2 50 5,0 1,9 5,4 o stawkach 2,50 zł za 1 m 2 300 29,6 11,8 33,3 1/ przy wartości lokalnego kosztu odtworzenia wynoszącego około 2640 zł za 1 m 2 p. u. 2/ wielkości przybliżone Poziom stawek czynszowych obowiązujących w komunalnych zasobach mieszkaniowych w Grójcu uchwalany jest przez Radę Miasta. Aktualnie wysokość maksymalnej stawki czynszu (zgodnie z Uchwałą z dnia 27 kwietnia 2000 r.) kształtuje się na poziomie 2,50 zł. za 1 m 2. Stanowi to niewiele ponad 1,1 % wartości lokalnego wskaźnika kosztu odtworzenia (liczonego w skali roku). Należy równocześnie podkreślić, że tylko niecałe 30 % lokali mieszkalnych będących w zarządzie gminnej gospodarki mieszkaniowej w Grójcu posiada maksymalne stawki czynszu (tabela 12). Wydaje się, że w niedalekiej przyszłości należy rozważyć możliwość przyjęcia uchwały zakładającej systematyczne dochodzenie w latach 2003-2007 do maksymalnej stawki czynszu wynoszącej 3,0 % wartości kosztu odtworzenia, liczonego w skali roku. 32
3. Możliwe warianty stawek czynszu Począwszy od 2003 r. należy założyć stały wzrost bazowej stawki czynszu dla miasta Grójcu. W praktyce możliwe są trzy następujące warianty : Wariant pesymistyczny - (zakładający mało aktywną politykę czynszową realizowaną na szczeblu gminy oraz przyjmujący w latach 2003-2007 średnioroczny wskaźnik inflacji na poziomie nie wyższym niż 2,5 %) 2003 r. - 2,60 zł. na 1 m 2 p.u. miesięcznie, 2004 r. - 2,75 zł. na 1 m 2 p.u. miesięcznie, 2005 r. - 2,90 zł. na 1 m 2 p.u. miesięcznie, 2006 r. 3,05 zł. na 1 m 2 p.u. miesięcznie, 2007 r. 3,20 zł. na 1 m 2 p.u. miesięcznie. Należy szacować, że w tym wariancie bazowa stawka czynszu będzie się kształtować na poziomie 1,2-1,3 % lokalnego wskaźnika kosztu odtworzenia. Wariant umiarkowany - (zakładający umiarkowanie aktywną politykę czynszową realizowaną na szczeblu gminy) 2003 r. - 2,65 zł. na 1 m 2 p.u. miesięcznie, 2004 r. - 2,85 zł. na 1 m 2 p.u. miesięcznie, 2005 r. - 3,05 zł. na 1 m 2 p.u. miesięcznie, 2006 r. - 3,25 zł. na 1 m 2 p.u. miesięcznie, 2007 r. - 3,45 zł. na 1 m 2 p.u. miesięcznie. Należy szacować, że w przypadku tego wariantu bazowa stawka czynszu będzie się kształtować na poziomie 1,5-1,7 % lokalnego wskaźnika kosztu odtworzenia. 33
Wariant optymistyczny - (zakładający w pełni aktywną politykę czynszową realizowaną na szczeblu gminy) 2003 r. - 2,70 zł. na 1 m 2 p.u. miesięcznie, 2004 r. - 3,00 zł na 1 m 2 p.u. miesięcznie, 2005 r. - 3,30 zł. na 1 m 2 p.u. miesięcznie, 2006 r. 3,60 zł. na 1 m 2 p.u. miesięcznie, 2007 r. - 3,90 zł. na 1 m 2 p.u. miesięcznie. Szacuje się, że w tym wariancie bazowa stawka czynszu może się kształtować na poziomie 1,9-2,2 % lokalnego wskaźnika kosztu odtworzenia. Należy podkreślić, że szybszy wzrost czynszów spowoduje zaprzestanie dotowania przez gminę gospodarstw domowych nie wymagających finansowego wsparcia. Dlatego brak długofalowego programu podwyżek czynszu oznaczałby zupełnie niepotrzebne subsydiowanie kosztów mieszkania dla grupy ludzi nieźle, czy nawet dość dobrze sytuowanych. Środki te warto zaoszczędzić i przeznaczyć na inne cele. Stała modyfikacja systemu czynszowego w Grójcu jest więc absolutnie nieodzowna. 4. Podsumowanie i wnioski Przeprowadzona pogłębiona analiza w zakresie gospodarowania gminnymi zasobami mieszkaniowymi w Grójcu w latach 2001-2002 umożliwiła przedstawienie szeregu argumentów, przemawiających zarówno za prowadzeniem bardziej aktywnej (+) lub preferowaniem mniej aktywnej (-) polityki czynszowej realizowanej na szczeblu lokalnym. (A.) Argumenty za prowadzeniem bardziej aktywnej polityki czynszowej (+) : gorsze od przeciętnych w kraju parametry wieku i jakości budynków mieszkalnych gminy, 34
pomimo stosunkowo wysokich nakładów na techniczne utrzymanie, istnienie dużej luki remontowej, znacznie niższe od przeciętnych średnie wpływy z lokali mieszkalnych, relatywnie wysokie dopłaty z budżetu gminy, niski poziom opłat za niektóre świadczenia. (B.) Argumenty za preferowaniem mniej aktywnej polityki czynszowej (-) : relatywnie wysokie poziom zaległości w opłatach za lokale mieszkalne oraz wysoki udział gospodarstw zalegających z opłatami ponad trzy miesiące, wysokie jednostkowe wpływy z lokali użytkowych, niskie jednostkowe koszty administracji i ogólne oraz koszty utrzymania czystości, istniejący w mieście poziom opłat podstawowych w spółdzielniach mieszkaniowych. Wydaje się, że biorąc pod uwagę wszystkie przedstawione powyżej argumenty, władze lokalne w Grójcu powinny przyjąć harmonogram zwiększania w latach 2003-2007 bazowej stawki czynszu. W zależności od przyjętego wariantu, stawka tego czynszu powinna się kształtować : 2003 r. - 2,60-2,70 zł na 1 m 2 p.u. miesięcznie, 2004 r. - 2,75-3,00 zł na 1 m 2 p.u. miesięcznie, 2005 r. - 2,90-3,30 zł na 1 m 2 p.u. miesięcznie, 2006 r. - 3,05-3,60 zł na 1 m 2 p.u. miesięcznie, 2007 r. - 3,20-3,90 zł na 1 m 2 p.u. miesięcznie. Wydaje się, że niezbędne jest przeanalizowanie dotychczas prowadzonej polityki czynszowej w mieście i rozważenie możliwie szybkiego wprowadzenia wariantu umiarkowanego. Wdrożenie programu czynszowego w Grójcu na lata 2003-2007 powinno przede wszystkim umożliwić: 35
- stworzenie jasnej i przejrzystej polityki czynszowej wspierającej rozwój mieszkalnictwa w mieście, - zwiększenie dochodów gminnej jednostki mieszkaniowej poprzez wzrost wpływów z czynszów, co umożliwi dalszy wzrost nakładów na remonty gruntowne i modernizację, - stymulowanie procesu zamiany mieszkań poprzez lepsze dopasowanie gospodarstw domowych do zajmowanych przez nie lokali (uwzględniając ich wielkość, możliwości finansowe oraz preferencje), - polepszenie standardu mieszkań, w których czynsz maksymalny zbliży się do czynszu wolnego, - stopniowe likwidowanie nieuzasadnionych ze względów społecznych przywilejów dotowania gospodarstw domowych, które stać na pokrycie pełnych kosztów wynajmu mieszkania, - ograniczanie postaw roszczeniowych wśród mieszkańców gminnych zasobów oraz rodzin oczekujących na przydział mieszkania z puli miasta, - znaczną poprawę stanu zabudowy wpływającej na lepszy wizerunku miasta. Zagrożeń dla realizacji programu czynszowego w Grójcu należy głównie upatrywać w: - zbyt małym wzroście płac lub radykalnym wzroście bezrobocia, co w konsekwencji prowadzić będzie do spadku dochodów mieszkańców miasta, - zmianie polityki mieszkaniowej państwa polegającej na radykalnym zmniejszeniu środków budżetowych przeznaczonych na dopłaty do dodatków mieszkaniowych, - nadmiernym wzroście opłat za świadczenia (woda i kanalizacja, wywóz nieczystości, energia cieplna), - trudnościach z przekonaniem przedstawicieli rady miasta o konieczności prowadzenia aktywnej polityki czynszowej. 36
Głównym celem strategicznym realizowanym poprzez właściwie prowadzony program czynszowy w zasobach komunalnych będzie poprawa jakości gminnego zasobu mieszkaniowego, jak również oferowanie aktualnym najemcom oraz innym użytkownikom lokali usługi mieszkaniowej na relatywnie wysokim poziomie. Program czynszowy powinien być powiązany z ustalonymi na szczeblu lokalnym zasadami wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Wykracza to jednak poza zakres niniejszego opracowania. 37