Polityka mieszkaniowa miasta Ruda Śląska do roku 2030 Kraków/Ruda Śląska, 2015 T
Publikacja w ramach projektu Zintegrowane podejście do problemów obszarów funkcjonalnych na przykładzie Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic realizowanego w ramach współfinansowania środkami budżetu państwa ujętymi w części 34 Rozwój Regionalny, na finansowanie i współfinansowanie działań podejmowanych w ramach realizacji zadań Instytucji Zarządzającej Programem Operacyjnym Pomoc Techniczna (POPT) w części dotyczącej projektów realizowanych przez Ministerstwo Rozwoju Regionalnego, z wyłączeniem środków na wynagrodzenia pracowników Ministerstwa, środków na wydatki związane z wdrożeniem, utrzymaniem oraz rozwojem infrastruktury i systemów teleinformatycznych Ministerstwa oraz na wydatki związane z obsługa logistyczno-administracyjną, gospodarowaniem mieniem i zarządzaniem nieruchomościami pozostającymi w trwałym zarządzie Ministerstwa, środkami Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego, będącymi w dyspozycji Ministra Rozwoju Regionalnego, w ramach realizacji zadań Instytucji Zarządzającej POPT. Projekt jest dofinansowany w 10% ze środków własnych miast: Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic zgodnie z treścią umowy nr DPT/BDG-II/POPT/90/13 z dnia 16.07.2013 r., zawartej pomiędzy Ministrem Rozwoju Regionalnego, a Miastem Chorzów. Instytut Rozwoju Miast ul. Cieszyńska 2 30-015 Kraków Zakład Polityki Miejskiej i Rewitalizacji Autorzy opracowania: Aleksandra Jadach-Sepioło Tadeusz Kaźmierak Kraków/Ruda Śląska, 2015
Spis treści Wstęp dlaczego powstała polityka mieszkaniowa miasta Ruda Śląska?........................... 5 1. Zadania gminy Ruda Śląska w zakresie gospodarki mieszkaniowej............................ 7 2. Dochody i wydatki miasta na cele mieszkaniowe........................................... 11 3. Ocena stanu mieszkalnictwa w gminie Ruda Śląska........................................ 19 3.1. Zasób mieszkaniowy w mieście Ruda Śląska.......................................... 19 3.2. Rozwój budownictwa mieszkaniowego............................................... 26 3.2.1. Rynek pierwotny........................................................... 26 3.2.2. Warunki do rozwoju budownictwa w Rudzie Śląskiej............................ 31 3.3. Zasoby towarzystw budownictwa społecznego........................................ 32 3.4. Zasób mieszkaniowy własności miasta Ruda Śląska................................... 33 3.5. Ocena efektywności polityki mieszkaniowej miasta Ruda Śląska......................... 36 3.6. Ocena kierunków rozwoju mieszkalnictwa........................................... 37 3.6.1. Prognoza zmian potrzeb mieszkaniowych...................................... 37 3.6.2. Prognoza podaży mieszkań.................................................. 38 4. Analiza perspektyw rozwoju sektora mieszkaniowego w Rudzie Śląskiej...................... 41 5. Założenia polityki mieszkaniowej miasta Ruda Śląska...................................... 45 5.1. Misja i długoterminowe cele polityki mieszkaniowej................................... 45 5.2. Potencjalne kierunki rozwoju....................................................... 46 5.3. Obszary interwencji............................................................... 48 5.4. Potencjalni partnerzy polityki mieszkaniowej miasta Ruda Śląska........................ 55 5.5. Potencjalni beneficjenci............................................................ 56 6. Instrumenty polityki mieszkaniowej..................................................... 61 Komponent 1: polityka w zakresie kształtowania zasobu mieszkaniowego gminy............... 61 1.1: Zarządzanie zasobem mieszkaniowym gminy....................................... 61 a) podmiot odpowiedzialny...................................................... 61 b) polityka najmu................................................................ 63 c) pomoc w dostosowaniu warunków mieszkaniowych do sytuacji rodzinnej............. 67 c1) zasady zamiany mieszkań.................................................. 67 c2) dodatki mieszkaniowe..................................................... 69 c3) udzielenie ulgi w spłacie należności: ratalna spłata zaległości, odroczenie terminu płatności, umorzenie należności..................................... 70 c4) prace społecznie użyteczne na rzecz budownictwa socjalnego gminne programy aktywizacji społeczno zawodowej na rzecz budownictwa socjalnego.... 72 c5) mieszkania chronione..................................................... 73
d) polityka czynszowa............................................................ 73 e) kategorie kosztów............................................................. 76 f ) zasady pozyskiwania przychodów............................................... 77 g) źródła pozyskiwania środków zewnętrznych...................................... 77 1.2. Polityka sprzedaży lokali i współpracy ze wspólnotami mieszkaniowymi, w których miasto ma udziały................................................................ 77 a) polityka sprzedaży lokali....................................................... 77 b) polityka współpracy ze wspólnotami mieszkaniowymi, w których Ruda Śląska ma udziały.. 79 1.3. Polityka remontowa zasady priorytetyzacji działań.................................. 81 Komponent 2: polityka w zakresie budownictwa komunalnego.............................. 83 Komponent 3: polityka w zakresie realizacji obowiązków wynikających z wyroków sądowych.... 87 Komponent 4: zasady inwestowania w budownictwo mieszkaniowe przez inwestorów indywidualnych i deweloperów......................................................... 87 7. System monitorowania i komunikacji społecznej w zakresie polityki mieszkaniowej w Rudzie Śląskiej..................................................................... 89 8. Wnioski i rekomendacje............................................................... 91 9. Spis tabel i rysunków.................................................................. 95
WSTĘP DLACZEGO POWSTAŁA POLITYKA MIESZKANIOWA MIASTA RUDA ŚLĄSKA? Polityka mieszkaniowa Miasta Ruda Śląska do roku 2030 to dokument pokazujący wizję, misję i długoterminowe cele miasta w zakresie kształtowania fundamentu jego rozwoju mieszkalnictwa. Zostały one sformułowane na podstawie kompleksowej analizy danych dotyczących gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy i innymi zasobami nieruchomości na terenie Rudy Śląskiej oraz prognoz dotyczących przyszłego zapotrzebowania mieszkańców na mieszkania. Jednocześnie prześledzono związki gospodarki mieszkaniowej z polityką władz miasta w zakresie pomocy społecznej, kreowania udogodnień dla osób niepełnosprawnych, ochrony i promocji zabytków, sprzyjania ochronie środowiska (m.in. poprzez ograniczanie niskiej emisji i usuwanie azbestu). Przedstawiona polityka mieszkaniowa jest także ściśle powiązana z działaniami rewitalizacyjnymi miasta i z biegiem czasu powinna coraz bardziej się z nimi łączyć i przeplatać, nie tylko uzupełniając działania techniczne i przestrzenne podejmowane w ramach programu rewitalizacji, ale także kreując warunki do społecznego zaangażowania w procesy rewitalizacji. Dokument Polityki mieszkaniowej Miasta Ruda Śląska do 2030 roku stanowi element realizacji projektu Zintegrowane podejście do problemów obszarów funkcjonalnych na przykładzie Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic. Zadanie to jest współfinansowane ze środków Unii Europejskiej w ramach Programu Operacyjnego Pomoc Techniczna 2007 2013 (konkurs dotacji na działania wspierające jednostki samorządu terytorialnego w zakresie planowania miejskich obszarów funkcjonalnych, ogłoszony przez Ministerstwo Rozwoju Regionalnego). Projekt jest finansowany w 90%, zaś pozostałe 10 % stanowi wkład miast: Chorzowa, Rudy Śląskiej i Świętochłowic zgodnie z treścią umowy nr DPT/BDG-II/POPT/90/13 z dnia 16.07.2013 r. zawartej pomiędzy Ministrem Rozwoju Regionalnego a Miastem Chorzów. Podstawą prawną opracowania dokumentów powstających w projekcie jest porozumienie dotyczące partnerstwa zawarte pomiędzy Miastem Chorzów (Lider Projektu), Miastem Ruda Śląska (Partner I Projektu) i Miastem Świętochłowice (Partner II Projektu) dnia 5 czerwca 2013 roku. Celem zawiązania Partnerstwa było wdrożenie podejścia funkcjonalnego w planowaniu przestrzennym oraz podjęcie zintegrowanego podejścia do rozwiazywania problemów społeczno-gospodarczych w granicach obszaru funkcjonalnego wyznaczonego na terenie miast. Realizacja tego celu ma opierać się przede wszystkim na: wzmocnieniu współpracy między jednostkami samorządu terytorialnego koniecznej do realizacji wspólnych działań na obszarze funkcjonalnym, identyfikacji wspólnych celów rozwojowych, strategicznych i planistycznych w dziedzinach społeczno- -gospodarczych i przestrzennych dla wyznaczonego obszaru funkcjonalnego, otrzymaniu wsparcia w zakresie przygotowania dokumentacji przydatnej w procesie aplikowania o dofinansowanie ze środków funduszy europejskich, 5
Wstęp podjęciu działań zmierzających do efektywnego wykorzystania terenów inwestycyjnych ze szczególnym uwzględnieniem obszarów zdegradowanych, opracowaniu działań służących rozwiązaniu problemów: wykluczenia społecznego, demograficznych (depopulacja), zatrudnienia (braku miejsc pracy), oświatowo-edukacyjnych i doskonalenia zawodowego, wzrostu przedsiębiorczości, mieszkaniowych (braku mieszkań, złego stanu technicznego istniejącej substancji mieszkaniowej), zdegradowanej przestrzeni publicznej, obszarów poprzemysłowych, słabej aktywności społecznej. Niniejszy dokument przedstawia podejście miasta Ruda Śląska do rozwiązywania problemów mieszkaniowych. Jest to dokument otwarty, a celem zespołu redagującego było przedstawienie podejścia miasta Ruda Śląska do kreowania polityki mieszkaniowej, nie tylko poprzez działania własne, ale także poprzez współpracę i integrację wysiłków ze społecznością lokalną oraz lokalnymi i zewnętrznymi inwestorami. W związku z tym adresatami dokumentu są wszyscy zainteresowani rozwojem mieszkalnictwa w Rudzie Śląskiej zarówno jej mieszkańcy, jak i przedsiębiorcy pracujący na tym terenie i zatrudniający pracowników mieszkańców miasta, deweloperzy, towarzystwa budownictwa społecznego, spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, inwestorzy indywidualni oraz władze lokalne, które będą do 2030 r. dbać o realizację wspólnie zakreślonej wizji polityki miasta. Zadania miasta w zakresie polityki mieszkaniowej nie są tylko wynikiem obowiązków wynikających z ustaw, ale także wizji rozwoju kreowanej przez władze lokalne. Z tego powodu warto przytoczyć założenia Strategii Rozwoju Miasta Ruda Śląska na lata 2014 2030 1. Zgodnie z wizją miasta określoną w dokumencie, Ruda Śląska ma być miastem spójnym przestrzennie i społecznie, stwarzającym dobre warunki do zamieszkania, pracy i wypoczynku. Aby zrealizować tę wizję samorząd miasta podejmuje misję tworzenia nowoczesnego i przyjaznego miasta w oparciu o potencjał i aktywność jego mieszkańców. Aspiracją, ale i wymaganiem wobec poniżej przedstawionej polityki mieszkaniowej jest współrealizacja wszystkich celów strategicznych Rudy Śląskiej wskazanych w Strategii Rozwoju: 1. Ruda Śląska nowoczesnym, atrakcyjnym i przyjaznym miejscem do życia i rozwoju, miastem o zintegrowanej przestrzeni społecznej. 2. Miasto o wysokim stopniu integracji przestrzennej, z zachowanymi zasobami naturalnymi i rozwiniętą infrastrukturą techniczną. 3. Wysoki stopień wykorzystania dziedzictwa kulturowego Miasta. 4. Zwiększony potencjał rozwojowy mieszkańców Miasta. 5. Wyższy poziom rozwoju gospodarczego Rudy Śląskiej. Polityka mieszkaniowa jest fundamentem rozwoju miasta poprzez tworzenie warunków zapewniających gospodarstwom domowym godne warunki życia zgodne z ich preferencjami, ambicjami, aspiracjami i możliwościami ekonomicznymi poprzez tworzenie sprzyjających warunków do działań inwestycyjnych w zasobach mieszkaniowych, a także do świadomej i odpowiedzialnej eksploatacji budynków mieszkalnych. 1 Załącznik do Uchwały PR.0007.49.2014 Rady Miasta Ruda Śląska z dnia 27.03.2014 r. 6
1. ZADANIA GMINY RUDA ŚLĄSKA W ZAKRESIE GOSPODARKI MIESZKANIOWEJ Zadania gminy w zakresie gospodarki mieszkaniowej określają następujące akty prawne: Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej, ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych, ustawa z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej, ustawa z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz zmianie niektórych ustaw, ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Z przytoczonych aktów prawnych wynika, że rolą władz publicznych jest prowadzenie polityki zmierzającej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli. Polityka ta powinna przeciwdziałać bezdomności, wspierać budownictwo socjalne i działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania 2. Na samorządzie gminnym spoczywa szczególny obowiązek, ponieważ ten właśnie szczebel administracji samorządowej jest odpowiedzialny za zaspokojenie zbiorowych potrzeb wspólnoty lokalnej w zakresie mieszkalnictwa. W związku z tym do jego zadań własnych należą sprawy gminnego budownictwa mieszkaniowego 3. Gmina zapewnia dach nad głową przede wszystkim osobom najbardziej potrzebującym, w tym bezdomnym poprzez budowę schronisk i noclegowni. Powinna także posiadać pewien zasób lokali socjalnych, aby móc zaspokoić potrzeby mieszkaniowe najuboższych oraz wypełnić zobowiązania wynikające z wyroków sądowych eksmisyjnych z prawem do lokalu socjalnego. Analogicznie powinna dysponować pewną liczbą tymczasowych pomieszczeń w związku z koniecznością zapewnienia pomieszczeń tymczasowych wynikających z wyroków sądowych i postępowań komorniczych. W sytuacji prowadzenia prac re- 2 Art. 75 Konstytucji RP. 3 Art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. 7
Rozdział 1 montowych lub rozbiórkowych potrzebny jest też zasób wolnych lokali mieszkalnych, aby gmina mogła zrealizować ustawowy wymóg zapewnienia lokali zamiennych najemcom lokali remontowanych lub budynków przeznaczanych do rozbiórki. Gmina czyni zadość tym wymaganiom, utrzymując gminny zasób mieszkaniowy lub pozyskując potrzebną liczbę lokali od innych właścicieli w ramach zawieranych umów. Mieszkalnictwo to nie tylko zabezpieczenie określonej liczby lokali na potrzeby lokalnej społeczności, ale także pomoc w pokryciu kosztów użytkowania mieszkania poprzez system dodatków mieszkaniowych oraz zespół usług komunalnych połączonych z zarządzaniem zasobem mieszkaniowym, m.in. dostarczanie mediów, zapewnienie porządku i bezpieczeństwa itp. Dodatki mieszkaniowe, na podstawie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych stanowią zadanie własne gminy, analogicznie jak na gruncie ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym sprawy związane z gospodarką nieruchomościami, wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych [ ] zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz 4. Dodatki mieszkaniowe stanowią jeden z istotnych filarów polityki społecznej i mieszkaniowej. Zgodnie z ustawą są przyznawane w drodze decyzji administracyjnej przez prezydenta miasta mieszkańcom, którzy składając wniosek spełnią następujące warunki: są najemcami lub podnajemcami lokali mieszkalnych, mieszkają w lokalach mieszkalnych, do których posiadają spółdzielcze prawa, mieszkają w lokalach mieszkalnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych stanowiących ich własność i właścicielom samodzielnych lokali mieszkalnych, mają tytuł prawny do zajmowania lokalu mieszkalnego i ponoszą wydatki związane z jego zajmowa- niem, zajmują lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, oczekując na przysługujący im lokal zamienny lub socjalny oraz średni dochód na jednego członka ich gospodarstwa domowego nie przekracza 175% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 125% w wieloosobowym 5. Jednocześnie wskazano normatywne powierzchnie użytkowe lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, w którym znajduje się tylko jeden lokal mieszkalny (dom jednorodzinny), których nie można znacząco przekroczyć, ubiegając się o dodatek mieszkaniowy: 35 m 2 dla 1 osoby, 40 m 2 dla 2 osób, 45 m 2 dla 3 osób, 55 m 2 dla 4 osób, 65 m 2 dla 5 osób, 70 m 2 dla 6 osób, a dla każdej kolejnej osoby zwiększa się powierzchnię o kolejne 5 m 2. Limity powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zostały określone dwojako: nie więcej niż 30% normatywnej powierzchni wynikającej z liczby członków gospodarstwa domowego, nie więcej niż 50% normatywnej powierzchni wynikającej z liczby członków gospodarstwa domowego, jeśli udział powierzchni pokoi i kuchni w powierzchni użytkowej lokalu nie przekracza 60%. Wysokość dodatku mieszkaniowego nie może być wyższa niż 70% wydatków przypadających na normatywną powierzchnię lokalu mieszkalnego lub 70% udokumentowanych wydatków ponoszonych za lokal 4 Art. 7 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. 5 W okresie 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku. 8
Zadania gminy Ruda Śląska w zakresie gospodarki mieszkaniowej mieszkalny, gdy powierzchnia tego lokalu jest mniejsza lub równa normatywnej powierzchni. Wydatki te to świadczenia okresowe ponoszone przez gospodarstwo domowe z tytułu eksploatacji lokalu mieszkalnego, tj.: czynsz, opłaty związane z eksploatacją i utrzymaniem części wspólnych nieruchomości przypadających na lokale mieszkalne w spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych, zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, opłaty za energię cieplną, wodę i odbiór nieczystości. Rada gminy może w drodze uchwały podwyższyć lub obniżyć wysokość dodatku mieszkaniowego do 20 punktów procentowych (art. 11 ustawy o dodatkach mieszkaniowych). Zapisy powyższych aktów prawnych zobowiązują Gminę Miasto Ruda Śląska m.in. do planowania i realizacji wieloletnich działań w zakresie gospodarowania zasobem miasta, zapewnienia lokali socjalnych i zamiennych, a także zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach oraz tworzenia warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Zgodnie z delegacją ustawową miasto Ruda Śląska uchwaliło program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Ruda Śląska w latach 2012 2016 6, zawierając w nim prognozę wielkości i stanu technicznego zasobu z wyodrębnieniem lokali socjalnych. Miasto posiada również czytelne, przedstawione w programie i stosownych uchwałach zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta. Należy podkreślić także integrującą rolę polityki mieszkaniowej w zarządzaniu rozwojem miasta poprzez jej powiązania z innymi politykami. Szczególnie istotne są powiązania z polityką społeczną, częściowo już wspomniane. Warto wskazać kolejne zadanie własne z pogranicza polityki społecznej i mieszkaniowej, które powinno być realizowane obowiązkowo przez gminy z mocy ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej, tj. udzielanie schronienia osobom tego pozbawionym, w tym bezdomnym. Nie tylko bezdomni są objęci tą pomocą, ale także osoby opuszczające domy dziecka, zakłady karne lub dotknięte klęskami żywiołowymi. Powinny one mieć zapewnione miejsce w placówkach opiekuńczo-wychowawczych, wsparcia dziennego lub mieszkaniach chronionych w zależności od potrzeb. Ustawa z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych daje możliwość pozyskania dodatkowych środków finansowych na realizację tych zadań. Przepisy te mają ścisły związek z regulacjami zawartymi w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dotyczącymi sytuacji, gdy wykonywany jest przez komornika obowiązek opróżnienia lokalu mieszkalnego 7. W takim przypadku gmina ma obowiązek wskazać tymczasowe pomieszczenia albo noclegownię, schronisko lub inną placówkę zapewniającą miejsca noclegowe. Od zasady tej istnieje odstępstwo tylko, gdy takie pomieszczenie wskazał wierzyciel, dłużnik lub osoba trzecia (art. 4a ust.2 powołanej ustawy). Miasto Ruda Śląska kreuje swoją politykę mieszkaniową nie tylko poprzez spełnianie wymogów ustawowych, ale także tworząc warunki do rozwoju budownictwa mieszkaniowego, m.in. regulując dostępność gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Podstawowym aktem prawnym wyznaczającym ramy postępowania w tym zakresie jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Gmina ma ograniczone możliwości kreowania warunków do inwestycji innych podmiotów w ich zasoby mieszka- 6 Uchwała z dnia 29 marca 2012 r. nr PR.0007.66.2012 Rady Miasta Ruda Śląska w sprawie przyjęcia programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Ruda Śląska w latach 2012 2016; Uchwała nr PR.0007.87.2014 Rady Miasta Ruda Śląska z dnia 24 kwietnia 2014 roku zmieniająca uchwałę nr PR.0007.66.2012 Rady Miasta Ruda Śląska z dnia 29 marca 2012 roku w sprawie przyjęcia programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Ruda Śląska w latach 2012 2016. 7 Art. 1046 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. 9
Rozdział 1 niowe, jednak dzięki sprecyzowanej i jasnej polityce mieszkaniowej otwiera się na współpracę wychodzącą poza gospodarowanie gminnym zasobem mieszkaniowym i czynnie realizuje swoją strategię rozwoju. Do tej pory elementy polityki mieszkaniowej znajdowały się w kilku dokumentach strategicznych i operacyjnych Rudy Śląskiej, m.in. Miejskiej Strategii Rozwiązywania Problemów Społecznych 8. Wraz z podwyższeniem jakości zarządzania zasobem mieszkaniowym, informatyzacji tego procesu i współpracy z operatorem programu Miejskim Przedsiębiorstwem Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. oraz spółdzielniami i deweloperami potrzeba określenia polityki mieszkaniowej jako odrębnego dokumentu stała się widoczna. Podsumowując, zadaniem samorządu miasta na podstawie ustaw i strategii rozwoju jest stworzenie przyjaznych warunków do rozwoju sektora mieszkaniowego w Rudzie Śląskiej uwzględniającego wartość dziedzictwa kulturowego i potrzeby mieszkańców należących do różnych grup społecznych. 8 Załącznik do uchwały nr PR.0007.76.2013 Rady Miasta Ruda Śląska z dnia 25 kwietnia 2013 r. zmieniająca uchwałę nr 464/XXVI/2004 Rady Miejskiej w Rudzie Śląskiej z dnia 27 maja 2004 roku w sprawie zmiany uchwały nr 401/ XVIII/2003 Rady Miejskiej w Rudzie Śląskiej obecnie trwają konsultacje społeczne Strategii Rozwiązywania Problemów Społecznych miasta Ruda Śląska 2015 2030, jednak dokument ten nie zawiera jeszcze, zgodnie ze stanem na 30.11.2014 r. części szczegółowej. Planowana jest kontynuacja wszystkich programów społecznych wiążących politykę społeczną i mieszkaniową Miasta. 10
2. DOCHODY I WYDATKI MIASTA NA CELE MIESZKANIOWE Miasto Ruda Śląska posiada 12,44% udział w całkowitym zasobie nieruchomości mieszkaniowych. W ostatnich latach systematycznie prowadzi politykę racjonalizacji gospodarki mieszkaniowej, dzięki czemu udział dochodów z tytułu gospodarki mieszkaniowej w dochodach ogółem w latach 2009 2013 systematycznie wzrastał. Na tle miast podregionu katowickiego Ruda Śląska wypada bardzo korzystnie, osiągając dochody niższe tylko od Katowic, przoduje w zakresie dochodów nad innymi miastami obszaru funkcjonalnego. Korzystna jest także relacja dochodów w dziale 700 (Gospodarka mieszkaniowa) do dochodów ogółem. Tab. 1. Dochody ogółem i dochody w dziale Gospodarka mieszkaniowa miasta podregionu katowickiego Wyszczególnienie 2009 2010 2011 2012 2013 Dochody budżetu ogółem Chorzów 365697929,89 361967852,09 402433261,86 437129130,80 463189856,72 Katowice 1283433699,97 1332196295,51 1360441367,48 1391933435,98 1565124084,01 Mysłowice 209299207,43 228619928,69 231487520,98 274511287,10 267480511,14 Ruda Śląska 430701251,87 479091821,91 507765746,37 544428813,67 526733230,98 Siemianowice Śląskie 202443532,95 217057726,92 225069229,68 229530530,49 243120338,64 Świętochłowice 131693409,28 134567387,51 150620109,74 162361778,00 171964494,77 Dochody budżetu w dziale 700 (Gospodarka mieszkaniowa) Chorzów 21 744 064,13 11 601 800,52 13 611 910,18 16 990 220,02 21 978 101,38 Katowice 179 947 930,09 198 066 005,27 180 966 741,86 175 358 293,19 176 012 739,85 Mysłowice 15 805 610,47 14 035 357,93 8 235 108,77 15 657 990,96 12 069 841,60 Ruda Śląska 33 866 032,67 37 814 309,43 39 441 312,04 51 038 954,65 62 355 139,89 Siemianowice Śląskie 24 880 328,47 24 358 381,32 26 878 384,27 27 730 941,98 29 148 697,33 Świętochłowice 8 217 831,36 6 464 464,14 5 439 701,27 9 228 476,49 15 456 080,85 11
Rozdział 2 Wyszczególnienie 2009 2010 2011 2012 2013 Udział dochodów w dziale 700 w dochodach ogółem Chorzów 5,95% 3,21% 3,38% 3,89% 4,74% Katowice 14,02% 14,87% 13,30% 12,60% 11,25% Mysłowice 7,55% 6,14% 3,56% 5,70% 4,51% Ruda Śląska 7,86% 7,89% 7,77% 9,38% 11,84% Siemianowice Śląskie 12,29% 11,22% 11,94% 12,08% 11,99% Świętochłowice 6,24% 4,80% 3,61% 5,68% 8,99% Źródło: Bank Danych Lokalnych. Tab. 2. Wydatki ogółem i wydatki w dziale Gospodarka mieszkaniowa miasta podregionu katowickiego Wyszczególnienie 2009 2010 2011 2012 2013 Wydatki ogółem Chorzów 380546145,49 392313800,17 400316051,81 453297490,04 468801910,00 Katowice 1389596145,40 1417582842,08 1404442478,17 1552469068,24 1687329842,90 Mysłowice 216701721,74 236779231,52 245070475,95 274328924,83 273335849,29 Ruda Śląska 522620929,26 482927210,91 488285143,48 517656813,80 525208459,13 Siemianowice Śląskie 224308149,17 225321359,78 227186145,53 226212799,50 235844441,16 Świętochłowice 137052342,58 144296202,38 157223801,73 162855342,73 174797661,16 Wydatki w dziale 700 (Gospodarka mieszkaniowa) Chorzów 15 277 877,28 17 471 238,99 4 661 503,68 8 159 303,57 12 460 447,79 Katowice 179 616 206,24 193 229 961,59 178 544 757,70 150 016 511,33 141 975 819,96 Mysłowice 11 580 149,58 7 077 639,75 4 708 529,11 9 383 869,51 8 987 245,43 Ruda Śląska 20 764 255,04 21 868 023,21 21 606 658,59 24 023 055,09 44 404 000,17 Siemianowice Śląskie 27 124 781,94 26 599 756,22 22 336 583,79 21 032 293,34 21 339 841,77 Świętochłowice 6 351 951,93 3 878 098,68 1 675 154,82 1 868 962,71 6 699 016,89 Udział wydatków w dziale 700 w wydatkach ogółem Chorzów 4,01% 4,45% 1,16% 1,80% 2,66% Katowice 12,93% 13,63% 12,71% 9,66% 8,41% Mysłowice 5,34% 2,99% 1,92% 3,42% 3,29% Ruda Śląska 3,97% 4,53% 4,43% 4,64% 8,45% Siemianowice Śląskie 12,09% 11,81% 9,83% 9,30% 9,05% Świętochłowice 4,63% 2,69% 1,07% 1,15% 3,83% Źródło: Bank Danych Lokalnych. 12
Dochody i wydatki miasta na cele mieszkaniowe Ruda Śląska jest trzecim miastem w podregionie pod względem wydatków w dziale Gospodarka mieszkaniowa. Udział tych wydatków w wydatkach ogółem rośnie systematycznie w analizowanym okresie, przy czym nastąpił skokowy wzrost w 2013 r. Miasto Ruda Śląska uzyskuje dochody z gospodarki nieruchomościami mieszkaniowymi poprzez: sprzedaż budynków i lokali mieszkalnych, sprzedaż gruntów na cele mieszkaniowe, czynsz z najmu nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, podatek od nieruchomości mieszkaniowych. Wpływy w konkretnym roku zależą od wielkości sprzedaży lokali mieszkalnych z zasobu miasta, zbywanych gruntów na cele budownictwa mieszkaniowego i podatku od nieruchomości mieszkaniowych. W przypadku miasta Ruda Śląska wpływy w dziale 700 (gospodarka mieszkaniowa) wynikają z wpływów z opłat za zarząd, użytkowanie i użytkowanie wieczyste, dochody ze sprzedaży majątku, dochodów związanych z realizacją zadań z zakresu administracji rządowej oraz innych zadań zleconych ustawami. Miasto Ruda Śląska wydatkuje środki w zakresie mieszkalnictwa na: funkcjonowanie jednostek obsługi gospodarki mieszkaniowej, inwestycje w zasoby, wypłatę dodatków mieszkaniowych, remonty budynków i mieszkań gminy oraz pogotowie techniczne, opłaty związane z najmem mieszkań w innych zasobach w celu zwiększenia zasobu lokali socjalnych, odszkodowania z tytułu niewskazania lokalu socjalnego. Tab. 3. Dochody i wydatki budżetu miasta Ruda Śląska na cele mieszkaniowe (zł) Wyszczególnienie 2009 2010 2011 2012 2013 Dochody ogółem miasta Ruda Śląska Dochody z gospodarki mieszkaniowej ogółem % realizacji planowanych dochodów w dziale 700 Udział dochodów z gospodarki mieszkaniowej w dochodach ogółem Wydatki ogółem miasta Ruda Śląska 430701251,87 479091821,91 507765746,37 544428813,67 526733230,98 33 866 032,67 37 814 309,43 39 441 312,04 51 038954,65 62 355 139,89 80,00% 52,11% 60,38% 91,92% 83,42% 7,86% 7,89% 7,77% 9,38% 11,84% 522620929,26 482927210,91 488285143,48 517656813,80 525208459,13 Wydatki w dziale 700 ogółem 20 764 255,04 21 868 023,21 21 606 658,59 24 023 055,09 44 404 000,17 % realizacji planowanych wydatków w dziale 700 83,80% 62,88% 93,63% 93,14% 90,71% Udział wydatków w dziale gospodarka mieszkaniowa w wydatkach ogółem 3,97% 4,53% 4,43% 4,64% 8,45% Wydatki majątkowe w dziale 700 11 882 714,88 11 441 559,58 11 126 874,65 4 935 569,98 1 485 501,24 13
Rozdział 2 Wyszczególnienie 2009 2010 2011 2012 2013 Wydatki majątkowe na zadanie pn. Nabycie nieruchomości do zasobu % realizacji planowanych wydatków na zadanie pn. Nabycie nieruchomości do zasobu Źródło: GUS. 0,00 0,00 1 001 799,33 4 079 215,57 1 042 182,07 0,00% 0,00% 100,00% 94,88% 98,75% Powyższe zestawienie pokazuje przewagę dochodów uzyskiwanych w dziale gospodarka mieszkaniowa nad wydatkami. Miasto ponosi w ostatnich trzech latach systematycznie wydatki na nabycie nieruchomości do zasobu. Tab. 4. Wybrane składniki dochodów i wydatków budżetu miasta Ruda Śląska na cele mieszkaniowe (zł) Wyszczególnienie 2009 2010 2011 2012 2013 Wpływy z najmu lokali mieszkalnych Wpływy z czynszów lokali użytkowych i garaży Wpływy ze sprzedaży lokali i budynków mieszkalnych Wpływy ze sprzedaży gruntów na cele mieszkaniowe Podatek od nieruchomości mieszkalnych Wpływy z reklam umieszczanych na budynkach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta Odsetki od nieterminowych wpłat Wpływy z tytułu wpłat za remonty części wspólnej we wspólnotach mieszkaniowych, wpłat zaległości czynszowych należnych miastu, a windykowanych przez MPGM Sp. z o.o., wpłat należności czynszowych z zasobów wynajmowanych od Dochody 3 052 731,12 3 615 723,61 4 355 952,66 5 989 748,05 17 061 171,38 1 789 088,04 3 968 092,53 6 077 048,17 5 400 291,12 4 573 862,81 3 876 018,91 2 921 940,05 5 264 945,00 5 725 315,00 1 869 212,00 4 582 580,00 3 324 868,53 2 106 720,00 2 119 060,00 2 110 353,00 2 231 752,00 2 136 772,00 1 110,80 13 924,89 45 970,11 40 683,41 66 300,00 149 136,51 143 606,56 125 242,16 211 729,74 245 463,22 706 556,91 761 976,81 1 143 556,36 4 797 617,07 3 054 826,32 14
Dochody i wydatki miasta na cele mieszkaniowe Wyszczególnienie 2009 2010 2011 2012 2013 MGSM Perspektywa, Śląsko- -Dąbrowskiej Spółki Mieszkaniowej Sp. z o.o. i Katowickiego Holdingu Węglowego S.A. oraz z tytułu rozliczeń z lat ubiegłych Dochody z tytułu zwrotu zrewaloryzowanych bonifikat przez właścicieli, którzy utracili do nich prawo z uwagi na zbycie lokali Dochody z tytułu wpłat za media uiszczane przez najemców zasobu komunalnego Jednostki obsługi gospodarki mieszkaniowej Koszty energii elektrycznej, cieplnej, gazu i wody i wywozu nieczystości z nieruchomości w zasobie miasta Koszty sądownie zrewaloryzowanych kaucji mieszkaniowych Koszty remontów budynków i mieszkań gminy i usunięcia wad i usterek w okresach gwarancyjnym [zł] 142 331,69 153 683,88 58 305,51 137 439,58 26 142,18 Bd. 937 352,82 2 195 762,94 54 153,26 15 929 308,50 Wydatki 3 204 670,90 3 576 767,39 7 026 237,27 12 669 964,52 36 170 036,37 Bd. 535 939,87 2 579 755,86 4 465 220,00 18 336 766,43 907 902,33 587 064,88 551 877,33 266 914,70 56 484,55 1 022 290,66 414 300,23 305 712,65 1 204 325,73 1 369 024,65 Koszty pogotowia technicznego 400 000,00 400 000,00 403 738,32 999 757,42 2 556 340,32 Podwyższenie kapitału zakładowego MPGM Sp. z o.o. 0,00 0,00 0,00 0,00 200 000,00 Podwyższenie kapitału TBS 900 000,00 300 000,00 0,00 0,00 0,00 Koszty najmu mieszkań w innych zasobach w celu zwiększenia zasobu lokali socjalnych 937 222,51 639 487,76 1 453 735,21 1 555 838,93 1 229 995,60 Wypłata odszkodowań z tytułu nieterminowego wskazania lokalu socjalnego 0,00 0,00 3 474,29 194 466,39 508 549,56 Koszty wykwaterowania najemców do lokali zamiennych 3 489,20 3 446,50 1 324,70 984,00 4 944,60 Dodatki mieszkaniowe 5 201 944,00 5 422 001,00 5 874 492,00 6 541 389,00 6 224 139,00 Źródło: Sprawozdania z wykonania budżetu Miasta Ruda Śląska 2009 2013. 15
Rozdział 2 Znaczące wpływy uzyskiwane są z najmu lokali mieszkalnych. W związku ze zmianą systemu zarządzania zasobem od 1 października 2012 r. nastąpił znaczny wzrost wpływów w latach 2012 2013, podobnie jak kosztów zarządzania komunalnym zasobem mieszkaniowym oraz opłat związanych z mediami. Na mocy umowy wykonawczej z MPGM Sp. z o.o. Miasto uzyskuje od zarządcy (MPGM Sp. z o.o.) wpływy z najmu w postaci zagregowanej, jednocześnie opłacając ww. koszty. Dzięki temu mieszkańcy komunalnego zasobu mieszkaniowego mają zaspokojone podstawowe potrzeby związane z jego funkcjonowaniem, jednak wpływy z najmu tylko w części je pokrywają, m.in. z powodu poziomu ściągalności czynszu. Miasto wydatkuje także znaczne środki na pokrycie kosztów najmu mieszkań w innych zasobach w celu zwiększenia zasobu lokali socjalnych. Mimo tych nakładów, potrzeby cały czas przekraczają możliwości zasobu mieszkaniowego. W związku z powyższym od trzech lat zawierane są ugody regulujące kwestie odszkodowań za niedostarczenie lokali socjalnych. Liczba sprzedawanych lokali mieszkalnych stopniowo spada w okresie 2009 2013. W przypadku lokali użytkowych występują wahania, jednak prywatyzacja jest ograniczona, łącznie w latach 2009 2013 sprzedano 35 lokali użytkowych. Do rzadkości należą transakcje sprzedaży budynków, prowadzona jest sprzedaż lokali. Tab. 5. Sprzedaż lokali należących do miasta Ruda Śląska w latach 2009 2013 Wyszczególnienie 2009 2010 2011 2012 2013 Liczba sprzedanych lokali ogółem [szt.] Liczba sprzedanych lokali mieszkalnych [szt.] Wpływy ze sprzedaży lokali i budynków mieszkalnych [zł] Liczba sprzedanych lokali użytkowych Wpływy ze sprzedaży lokali użytkowych Źródło: Informacje o stanie mienia Miasta Ruda Śląska. 453 332 197 114 116 447 326 188 112 104 6 077 048,17 5 400 291,12 4 573 862,81 3 876 018,91 2 921 940,05 6 6 9 2 12 506 300,79 1 070 718,50 1 119 136,00 70 480,00 1 408 357,00 Znaczne wydatki pośrednio związane budżetowo z gospodarką mieszkaniową to wydatki na wypłaty dodatków mieszkaniowych. Warto zauważyć, że wartość wypłaconych dodatków mieszkaniowych ulega niewielkim wahaniom, jednak mimo wzrostu bezwzględnej liczby dodatków, ich kwota utrzymuje się (poza 2012 r.) na zbliżonym poziomie. Tab. 6. Liczba i kwoty wypłaconych dodatków mieszkaniowych Lp. Wyszczególnienie 2009 2010 2011 2012 2013 1. ogółem Liczba 58 291 56 900 54 588 53 218 55 541 Kwota 5 201 944,27 5 422 001,54 5 874 491,65 6 541 388,94 6 224 139,54 16
Dochody i wydatki miasta na cele mieszkaniowe Lp. Wyszczególnienie 2009 2010 2011 2012 2013 2. 3. 4. 5. 6. w zasobie gminy Liczba 29 337 28 092 26 202 24 481 25 088 Kwota 2 618 074,35 2 687 107,83 2 819 755,99 3 017 248,94 2 888 357,20 w zasobie wspólnot mieszkaniowych Liczba 1 228 1 602 1 638 2 129 1 826 Kwota 109 606,16 131 850,93 176 234,75 204 197,10 176 083,16 w zasobie prywatnym Liczba 3 790 4 083 3 821 3 725 2 926 Kwota 338 279,54 391 006,99 411 214,42 445 662,88 350 166,32 w zasobie spółdzielczym Liczba 21 069 20 396 19 653 19 158 20 879 Kwota 1 880 244,39 1 953 855,86 2 114 816,99 2 468 461,92 2 398 903,47 w zasobie innym Liczba 2 867 2 725 3 274 3 725 3 812 Kwota 255 739,83 258 739,83 352 469,50 405 818,10 410 629,39 Źródło: Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej w Rudzie Śląskiej. Najwięcej dodatków mieszkaniowych wypłacono w zasobie gminnym, drugi w kolejności (z niewielką różnicą) jest zasób spółdzielczy. Trzecią grupę, znacznie mniej już liczną, w strukturze odbiorców dodatków mieszkaniowych tworzą mieszkańcy zasobów prywatnych. Należy zauważyć, że liczba dodatków mieszkaniowych w zasobie gminy, spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych oscyluje na tym samym poziomie, w prywatnym stopniowo spada, natomiast w zasobie innych podmiotów nieznacznie rośnie. 17
3. OCENA STANU MIESZKALNICTWA W GMINIE RUDA ŚLĄSKA 3.1. ZASÓB MIESZKANIOWY W MIEŚCIE RUDA ŚLĄSKA BUDYNKI Charakterystyka zasobu Według danych GUS w roku 2013 na zasób mieszkaniowy w mieście Ruda Śląska składały się 7 922 budynki mieszkalne. Liczba ta systematycznie rośnie. W 2008 roku było 7 278 budynków, to znaczy, że w latach 2008 2013 nastąpił niemal dziewięcioprocentowy wzrost. Ponad połowa budynków to domy jednorodzinne (52%). Na tle 19 miast województwa śląskiego na prawach powiatu wynik ten plasuje Rudę Śląską w grupie tych ośrodków, które mają stosunkowo mało zabudowy jednorodzinnej. Co prawda pięć miast charakteryzuje się jeszcze mniejszym udziałem domów jednorodzinnych, ale dla dziesięciu wskaźnik przekracza 70%. Średnio we wszystkich miastach województwa 78% to domy jednorodzinne. Ruda Śląska wyróżnia się więc znacznym udziałem budynków wielorodzinnych. Jedna czwarta budynków posiada co najmniej 10 mieszkań, podczas gdy w zdecydowanej większości porównywanych miast udział kamienic i bloków nie przekracza 15%. Ciekawa jest struktura ilościowa w kategorii budynków wielorodzinnych (po pominięciu domów jednorodzinnych). 44% z nich stanowią budynki kilkunastomieszkaniowe, niemal 30% to budynki 6 9 mieszkaniowe, pozostałe kategorie mają udziały nie przekraczające 10%. Najmniej jest bloków o co najmniej 50 mieszkaniach tylko 1%. Wiek budynków W Rudzie Śląskiej budynki mające ponad 70 lat stanowią jedną trzecią zasobu, przy czym te najstarsze, pochodzące sprzed roku 1918 to 19% wszystkich budynków w mieście. Znaczącą grupę stanowią budynki powstałe w ciągu 25 lat powojennych jest ich 28%. Udział budynków powstałych po roku 1970 wynosi 39,5%, w tym zauważalna część to budynki powstałe po 1989 roku (12,3%). Media Wyposażenie budynków w media jest porównywalne z sytuacją w okolicznych miastach. Niemal wszystkie budynki mają doprowadzoną wodociągiem wodę i są podłączone do kanalizacji. Centralne ogrze- 19
Rozdział 3 Rys. 1. Procentowy udział budynków różnej wielkości w kategorii budynków wielorodzinnych Źródło: Opracowanie własne na podstawie Banku Danych GUS. Rys. 2. Procentowy udział budynków w Rudzie Śląskiej według okresu budowy Źródło: Opracowanie własne na podstawie Banku Danych GUS. wanie posiada 80% budynków. Ze względu na specyfikę miasta szkody górnicze, które w znaczący sposób ograniczają możliwości bezpiecznego podłączenia instalacji gazowych w niektórych budynkach do gazu z sieci podłączonych jest 46% budynków. W okolicznych miastach gaz z sieci posiada od 60 do 89%. Charakterystyczną cechą obszarów dotkniętych szkodami górniczymi jest to, że instalacji gazowych ze względów bezpieczeństwa nie ma zarówno w starszym, jak i najnowszym budownictwie. 20
Ocena stanu mieszkalnictwa w gminie Ruda Śląska Własność Własność budynków w Rudzie Śląskiej jest rozproszona. Są budynki stanowiące własność prywatną jako domy jednorodzinne, budynki wspólnot mieszkaniowych oraz budynki w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, w których zostały wyodrębnione lokale mieszkalne; budynki stanowiące własność miasta Ruda Śląska, towarzystw budownictwa społecznego, spółdzielni mieszkaniowych, Skarbu Państwa i zakładów pracy. W przekroju własnościowym największą grupę stanowią domy jednorodzinne, jest ich w Rudzie Śląskiej 52%. Niemal 40% to budynki wspólnot mieszkaniowych. Własnością miasta jest 4,5% wszystkich budynków. Procentowo komunalny zasób Rudy Śląskiej jest w rzeczywistości większy, ponieważ tutaj mowa jest tylko o budynkach o 100% własności, bez uwzględnienia mieszkań rozproszonych w budynkach należących do wspólnot mieszkaniowych nieruchomości, w których Miasto posiada udziały. Spółdzielnie mieszkaniowe W Rudzie Śląskiej działają spółdzielnie mieszkaniowe. Rudzka Spółdzielnia Mieszkaniowa powstała z połączenia międzyzakładowych spółdzielni mieszkaniowych działających przy rudzkich kopalniach. Obecną nazwę otrzymała w 1978r. Jej dorobek to 15 857 mieszkań zlokalizowanych w 382 budynkach. Większość budynków to budynki niskie. Budynki budowane były w latach 1959 1992. Najstarsze wybudowano w technologii tradycyjnej z cegły, znaczna część w technologii uprzemysłowionej. Drugą znaczącą spółdzielnią w Rudzie Śląskiej jest Międzyzakładowa Górnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa Perspektywa. Została utworzona w 1995 roku w celu zapewnienia właściwej gospodarki zasobami mieszkaniowymi kopalń wchodzących w skład restrukturyzowanej Rudzkiej Spółki Węglowej. Zasoby spółdzielni to blisko 800 budynków z 8 157 lokalami mieszkalnymi. Znaczna część substancji mieszkaniowej to obiekty wybudowane na przełomie XIX i XX wieku, w okresie przemysłowego rozwoju Górnego Śląska. Są to przeważnie poniemieckie osiedla robotnicze, neogotyckie i secesyjne kamienice. Wiele z nich do dzisiaj z powodzeniem pełni swoje role. Kolejną jest Górnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa Nasz Dom. Zarządza ona 101 budynkami, w których znajduje się 3 428 mieszkań. Tylko 1/3 z nich jest jeszcze własnością spółdzielni, pozostałe mieszkania zostały wyodrębnione z jej zasobu w ostatnich latach. Ważne znaczenie odgrywa także Górnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa Luiza. Liczny zasób posiada również Spółka Restrukturyzacji Kopalń, Śląsko-Dąbrowska Spółka Mieszkaniowa Spółka z o.o. i kilka mniejszych. MGSM Perspektywa działa także w Katowicach, Świętochłowicach i Chorzowie. Również działanie GSM Luiza wykracza poza jedno miasto. Jej siedziba znajduje się w Zabrzu, ale posiada ona zasoby także w Rudzie Śląskiej. MIESZKANIA Charakterystyka zasobu mieszkaniowego w mieście. Zestawienie całkowitej powierzchni zasobu mieszkaniowego w Rudzie Śląskiej (3 131 204 m 2 ) z liczbą mieszkańców miasta (142 346 osób w 2012 r.) daje wskaźnik 22 m 2 powierzchni użytkowej na osobę. Porównanie z dziewiętnastoma miastami województwa śląskiego na prawach powiatu pokazuje, że Ruda Śląska należy do miast o najmniejszej powierzchni użytkowej na osobę (przy rozpiętości tego wskaźnika w porównywanych miastach od 21 do 27 m 2 ). Tylko w Świętochłowicach i w Zabrzu wskaźnik ten jest niższy. 21
Rozdział 3 Tab. 7. Zasoby mieszkaniowe miast na prawach powiatu w 2012 r. liczba mieszkań liczba izb powierzchnia użytkowa mieszkań [m 2 ] przeciętna liczba izb w mieszkaniu przeciętna liczba osób w mieszkaniu przeciętna liczba osób na izbę przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania [m 2 ] przeciętna powierzchnia użytkowa na osobę [m 2 ] Bielsko Biała 68 445 251 001 4 664 733 3,7 2,6 0,7 68,2 26,8 Bytom 73 061 232 762 3 985 903 3,2 2,4 0,8 54,6 22,8 Chorzów 52 184 156 867 2 702 801 3,0 2,1 0,7 51,8 24,3 Częstochowa 97 402 324 836 5 981 372 3,3 2,4 0,7 61,4 25,5 Dąbrowa Górnicza 49 161 166 629 2 930 985 3,4 2,5 0,8 59,6 23,5 Gliwice 77 757 271 758 4 760 614 3,5 2,4 0,7 61,2 25,6 Jastrzębie Zdrój 31 454 114 188 2 128 601 3,6 2,9 0,8 67,7 23,2 Jaworzno 33 977 121 887 2 285 429 3,6 2,8 0,8 67,3 24,2 Katowice 138 363 463 362 8 272 299 3,4 2,2 0,7 59,8 26,9 Mysłowice 27 781 101 362 1 837 485 3,7 2,7 0,7 66,1 24,4 Piekary Śląskie 22 097 78 754 1 356 085 3,6 2,6 0,7 61,4 23,6 Ruda Śląska 57 632 184 155 3 131 204 3,2 2,5 0,8 54,3 22,0 Rybnik 46 514 188 246 3 478 111 4,1 3,0 0,8 74,8 24,7 Siemianowice Śląskie 30 843 97 707 1 654 328 3,2 2,3 0,7 53,6 23,8 Sosnowiec 90 971 295 088 4 991 533 3,2 2,4 0,7 54,9 23,4 Świętochłowice 22 360 68 034 1 137 596 3,0 2,3 0,8 50,9 21,7 Tychy 48 322 175 961 3 059 744 3,6 2,7 0,7 63,3 23,7 Zabrze 69 488 226 691 3 887 557 3,3 2,6 0,8 55,9 21,7 Żory 19 364 72 945 1 406 828 3,8 3,2 0,9 72,7 22,7 RAZEM 1 057 176 3 592 233 63 653 208 3,4 2,5 0,7 60,2 24,3 Źródło: Opracowanie własne na podstawie Województwo Śląskie 2013 podregiony, powiaty, gminy wyd. przez Urząd Statystyczny w Katowicach. Według danych GUS w roku 2012 w Rudzie Śląskiej były 57 632 mieszkania 9. Na każde mieszkanie przypadały przeciętnie 2,5 osoby, co pokrywa się ze średnią dla porównywanych miast (najmniej w Chorzowie 2,1, najwięcej w Żorach 3,2 osób na mieszkanie). 9 Podstawowe dane statystyczne dotyczące mieszkań podane są według stanu na koniec 2012 roku na podstawie publikacji Urzędu Statystycznego w Katowicach Województwo śląskie 2013 podregiony, powiaty, gminy, wydanej w Katowicach w 2013 r. 22
Ocena stanu mieszkalnictwa w gminie Ruda Śląska Powierzchnia mieszkań jest jednak mniejsza niż średnia dla regionu (60,2 m 2 ) 10, co wynika ze struktury zasobu, tj. mniejszego niż w innych miastach udziału domów jednorodzinnych w całym zasobie mieszkaniowym. Średnia powierzchnia użytkowa mieszkania wynosi 54,3 m 2. Tylko w dwóch miastach obszaru funkcjonalnego Świętochłowicach i Chorzowie oraz w Siemianowicach Śląskich jest ona niższa. Podobieństwo struktury zasobu Rudy Śląskiej, Chorzowa i Świętochłowic jest jednym z powodów wspólnej analizy polityk mieszkaniowych w miastach obszaru funkcjonalnego. Pod względem liczby izb w mieszkaniach Ruda Śląska plasuje się poniżej średniej, ale wynika to z ich małej powierzchni. Na jedno mieszkanie przypada statystycznie 3,2 izby. Dla połowy z dziewiętnastu miast średnia liczba izb w mieszkaniu przekracza 3,5, przy maksimum 4,1 w Rybniku. Mieszkania z trzema izbami stanowią największą grupę tak wygląda niemal co drugie mieszkanie. Cztery izby ma co czwarte mieszkanie, a dwie 20%. Mieszkania jednoizbowe stanowią margines (2%), zaś udział mieszkań największych nie przekracza 10%. Rys. 3. Mieszkania w Rudzie Śląskiej według liczby izb Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS z Narodowego Spisu Powszechnego. Media i standard Wysoki wskaźnik wyposażenia mieszkań w wodociąg jest charakterystyczny dla wszystkich miast regionu (99,3%). Ruda Śląska plasuje się nieco powyżej średniej (99,5%). Wskaźnik ten nie zmienia się na przestrzeni ostatnich lat. Inaczej jest w przypadku instalacji gazowych 77% mieszkań posiada gaz z sieci, co stawia Rudę Śląską w grupie siedmiu najmniej zgazyfikowanych miast w całej grupie, a wynika ze specyfiki szkód górniczych. Pod względem wyposażenia mieszkań w centralne ogrzewanie Ruda Śląska ma także niższy wskaźnik niż inne miasta w regionie (c.o. posiada 70% mieszkań). 15 miast charakteryzuje się wyższym wskaźnikiem. Często problemem jest też niski standard mieszkań. 7,7% mieszkań nie posiada wc. Siemianowice, Świętochłowice i Chorzów mają pod tym względem gorszą sytuację, natomiast pozostałe miasta mają ten wskaźnik wyższy. Łazienkę posiada 94,5% mieszkań w miastach na Śląsku i tu również wskaźnik w Rudzie Śląskiej jest niższy 91,7%. 10 W 13 miastach przekracza 55 m 2, z maksymalną w Rybniku prawie 75 m 2. 23
Rozdział 3 Własność Ponad połowa wszystkich mieszkań w mieście należy do osób fizycznych (54%). W tej kategorii mieszczą się mieszkania w budynkach stanowiących wspólnoty mieszkaniowe, mieszkania o wydzielonej odrębnej własności na mocy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz mieszkania będące własnością osób fizycznych w domach jednorodzinnych, kamienicach, itp. Dla porównania w grupie 19 miast na prawach powiatu w woj. śląskim najczęściej od 40 do 60% mieszkań jest własnością osób fizycznych. Tab. 8. Procentowy udział poszczególnych rodzajów własności mieszkań w Rudzie Śląskiej na tle miast na prawach powiatu MIASTA MIESZKANIA STANOWIĄCE WŁASNOŚĆ % % % % % % % osób fizycznych spółdzielni mieszk. komunalną TBS zakładów Skarbu Państwa pozostałych Bielsko-Biała 52 32 10,5 0,56 0,41 1,13 3,93 Bytom 51 17 17,9 0,05 10,62 0,80 2,77 Chorzów 50 23 20,8 0,44 2,26 0,56 3,61 Częstochowa 52 33 9,8 1,04 0,39 0,48 3,47 Dąbrowa Górn. 60 27 9,0 0,00 2,72 0,23 1,43 Gliwice 48 23 18,7 1,66 3,06 3,40 2,70 Jastrzębie-Zdrój 46 47 5,3 0,71 0,04 0,27 0,95 Jaworzno 76 11 8,2 1,01 1,28 0,20 2,04 Katowice 47 30 12,5 1,28 5,64 0,85 3,25 Mysłowice 58 16 7,8 0,13 13,51 0,57 3,98 Piekary Śląskie 64 11 19,0 0,00 2,65 0,08 2,96 Ruda Śląska 53,72 26,86 12,44 0,41 4,04 0,07 2,46 Rybnik 62 21 11,6 0,00 1,31 0,74 3,06 Siemianowice Śląskie 28 50 13,8 0,00 5,40 0,17 1,88 Sosnowiec 49 30 10,1 0,04 7,10 2,54 1,58 Świętochłowice 56 21 20,2 0,00 1,70 0,11 0,88 Tychy 49 31 11,7 0,92 0,95 0,15 6,17 Zabrze 42 25 20,7 0,56 1,80 6,71 2,82 Żory 58 34 5,0 0,02 0,06 0,02 2,33 Miasta w województwie śląskim 54 26 12,4 0,67 3,15 1,33 2,91 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z publikacji Urzędu Statystycznego w Katowicach Mieszkania w województwie śląskim, Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań, Katowice 2013 r. 24
Ocena stanu mieszkalnictwa w gminie Ruda Śląska Z tabeli wynika również, że około 25% mieszkań w Rudzie Śląskiej należy do spółdzielni mieszkaniowych (bez mieszkań o wydzielonej odrębnej własności). W większości spośród 19 miast do spółdzielni należy od 15 do 35% zasobów mieszkaniowych. Bardzo zróżnicowany jest udział mieszkań TBS w zasobach miast śląskich, zależy od lokalnych uwarunkowań oraz momentu podjęcia decyzji dotyczącej rozwoju tej formy budownictwa po likwidacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego w 2009 r. nie było już możliwości pozyskiwania preferencyjnych środ- Rys. 4. Mieszkania w Rudzie Śląskiej według form własności Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS. Rys. 5. Udział zasobu komunalnego w całkowitej liczbie mieszkań w miastach województwa śląskiego na prawach powiatu Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS. 25
Rozdział 3 ków na rozwój budownictwa społecznego w tej formie. W kilku miastach system ten nie został w ogóle wdrożony, w kilku innych przekracza 1% zasobów. W Rudzie Śląskiej mieszkania w budynkach TBS stanowią 0,41% zasobów mieszkaniowych. Znacznie większa jest rozpiętość udziału mieszkań zakładowych w poszczególnych miastach. W kilku z nich jest to już tylko forma szczątkowa, w dwóch przekracza 10%. Ruda Śląska (4%) plasuje się powyżej średniej, w grupie miast posiadających stosunkowo dużo mieszkań zakładowych. Mieszkania należące do Skarbu Państwa w większości miast stanowią znacznie poniżej 1%. Ruda Śląska z udziałem 0,07% należy do miast o zupełnie szczątkowym zasobie Skarbu Państwa. Mieszkania komunalne należące do miasta Ruda Śląska stanowią 12,44% wszystkich mieszkań. Ten wskaźnik pokrywa się ze średnią dla porównywanych miast, przy rozpiętości od 5 do 20%. Wnioski Na 7 922 budynki mieszkalne 52% stanowią domy jednorodzinne i aż 25% budynki powyżej 10 mieszkań. W kategorii budynków wielorodzinnych po odrzuceniu domów jednorodzinnych niemal 75% to budynki posiadające od 6 do 19 mieszkań. Budownictwo blokowe (budynki powyżej 50 mieszkań) posiada jednoprocentowy udział w strukturze budynków. Budynki powstałe przed 1944 rokiem, czyli ponad 70-letnie, stanowią 34 % wszystkich (jest ich niemal 2 500). Najwięcej jest budynków powstałych w latach 1945 1989 (56%), najnowsze stanowią wciąż ułamek. W Rudzie Śląskiej są 57 632 mieszkania. Na tle miast na prawach powiatu charakteryzują się one stosunkowo małą powierzchnią (średnio 54 m 2 ) i małą liczbą izb: 45% to mieszkania tylko 3-izbowe. Przeciętna powierzchnia użytkowa przypadająca na osobę wynosi 22 m 2 i należy do najmniejszych w miastach regionu. Na jedno mieszkanie przypada 2,5 osoby. 99,5% mieszkań ma doprowadzoną wodę i kanalizację. Jednak standard mierzony pozostałymi wygodami jest niższy niż w regionie. Na przykład pod względem centralnego ogrzewania i doprowadzenia gazu z sieci Ruda Śląska plasuje się w grupie kilku miast o najniższym wyniku ma to związek z niebezpieczeństwem doprowadzania gazu w niektórych rejonach. Dużo jest mieszkań pozbawionych toalety i łazienki (7,7%), co wynika z wieku budynków, wyposażenie budynków w media jest jednak porównywalne z sytuacją w okolicznych miastach. 3.2. ROZWÓJ BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO 3.2.1. RYNEK PIERWOTNY Województwo W 2013 r. w województwie śląskim przekazano do użytkowania o 6,2% budynków więcej niż w 2012 r. Zdecydowaną większość nowych budynków mieszkalnych stanowiły domy jednorodzinne (95,7%). Przeciętny czas trwania budowy nowego budynku mieszkalnego, liczony od daty jej rozpoczęcia do terminu zgłoszenia oddania budynku do użytkowania, wyniósł w województwie śląskim 54,4 miesiąca. Budynki przeznaczone na sprzedaż lub wynajem oddane w 2013 r. wznoszono w czasie ponad dwukrotnie krótszym niż wybudowane w budownictwie indywidualnym przeznaczonym na potrzeby własne. W strukturze mieszkań oddanych do użytkowania według form budownictwa zaszły niewielkie zmiany w porównaniu z 2012 r. Dominowało budownictwo indywidualne. W miastach inwestorzy indywidualni przekazali do użytkowania 4 280 mieszkań, w budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem oddano 1 854 mieszkania, a w budownictwie komunalnym 26