1 1
Ranking centrów handlowych w opinii najemców Raport z badań ilościowych Dla FORUM NAJEMCÓW Wrzesień 2010 2
ZAWARTOŚĆ RAPORTU I. CELE BADANIA 4 II. METODOLOGIA 6 III. PODSUMOWANIE IV. SZCZEGÓŁOWA ANALIZA DANYCH 10 Ranking total 17 Proces developerski 20 Komercjalizacja 23 Zarządzanie obiektem 26 Działalność marketingowa CH 29 Satysfakcja handlowa 32 3
I. Cele badania 4
Cele badania Kontekst projektu: Ze względu na brak rzetelnych i wiarygodnych danych dotyczących współpracy pomiędzy najemcami a firmami zarządzającymi nieruchomościami komercyjnymi zawiązało się Forum Najemców w celu dzielenia się wiedzą i doświadczeniem ze swoim członkami. Obecnie w Polsce działa około 300 CH, a w planach jest otwarcie kolejnych. Najemcy średniej wielkości powierzchni w centrach handlowych odczuwają dysproporcję pomiędzy warunkami najmu w obiektach średniej wielkości w porównaniu z obiektami wielkopowierzchniowymi. Zasadniczym celem projektu badawczego była: Identyfikacja najlepszych i najgorszych centrów handlowych w ocenie najemców reprezentujących różne branże i formaty sklepów i punktów handlowo usługowych, w kontekście procesu developerskiego, komercjalizacji, zarządzania placówkami oraz działaniami marketingowymi. Szczegółowe cele badania będą koncentrowały się wokół następujących zagadnień: 1. Ocena współpracy najemców z operatorami poszczególnych CH 2. Określenie, ważności poszczególnych kryteriów 3. Określenie jaką pozycję zajmują poszczególne CH 5
II. METODOLOGIA 6
Informacja o badaniu Metodastandaryzowany wywiad kwestionariuszowy Technika badawcza wywiad internetowy CAWI Termin badaniasierpień 2010 Próba zapraszanaczłonkowie FORUM NAJEMCÓW, ok 200 osób Definicja próbycelowa Próba uzyskanan=44, osoby, które oceniły przynajmniej jedno centrum handlowe, w przypadku 12 z 17 parametrów oceny InneDo badania zostało wybranych 205 Centrów Handlowych 7
Założenia do prezentacji wyników: Założenia 1. Wyniki prezentujemy dla każdego centrum handlowego, które zostało ocenione przez minimum 5 Najemców, którzy je ocenili pod względem 12 na 17 parametrów; w związku z powyższym w rankingu bierze udział 79 centrów handlowych ich listę prezentujemy na kolejnej stronie. 2. Jeżeli respondent przerwał wywiad i go nie dokończył może być taka sytuacja, że w przypadku końcowych parametrów nie dokonał oceny i ilość uzyskanych ocen dla CH w przypadku danego parametru jest mniejsza niż 5 wyniki takiego centrum dla tego parametru nie są pokazywane. 1. Ranking CENTRÓW HANDLOWYCH powstał w oparciu o uzyskane wyniki indeksu, do którego przyjęliśmy następujące założenia: Różne parametry oceny mają różną ważność jeżeli chodzi o ogólną ocenę współpracy z centrum handlowym Na podstawie analizy regresji określiliśmy siłę wpływy każdego z parametrów na ogólną satysfakcję ze współpracy z centrum handlowym W ten sposób powstały wagi, które zostały uwzględnione podczas obliczania indeksu Rankingu Najemców 8
Założenia 4. Wyniki prezentujemy w następującej konfiguracji: Ranking centrów handlowych: TOP 10 (10 najlepszych centrów handlowych) oraz LOW 10 (10 najgorszych centów handlowych) Ranking prezentowany jest w dwóch ujęciach: Ranking TOTAL biorący pod uwagę wszystkie oceniane parametry Ranking Obszaru Funkcjonowania biorący pod uwagę indeksy ocen badanych centów handlowych dla każdego z 6 badanych obszarów (uwzględniając oceny poszczególnych składowych obszaru) 9
Centra handlowe biorące udział w rankingu 1 B IA ŁYST O K ALF A 28 L UB L IN PLA ZA 5 4 SZ C ZE CIN G AL A XY 2 B IA ŁYST O K G A LE RIA BIAŁ A 29 Ł Ó D Ź G A LER IA Ł Ó D ZK A 5 5 SZ C ZE CIN T U RZ YN 3 B IE LSK O B IA ŁA SA RNI S T O K 30 Ł Ó D Ź IK EA P O R T 5 6 T AR NÓ W G E M IN I PA RK 4 B IE LSK O -B IA ŁA G EM INI P AR K 31 Ł Ó D Ź M A NU FA KT U RA 5 7 T O R UŃ CO PE RN IC US 5 B IE LSK O -B IA ŁA S F ER A 32 N O W Y SĄ CZ S AN DE CJA 5 8 W AR SZ AW A (JA NK I) IK EA 6 B YD G O SZ CZ F O CUS M AL L 33 O LS Z T YN AL F A 5 9 W AR SZ AW A A RK AD IA 7 B YD G O SZ CZ P O M O RS KA 34 O PO LE K AR O LIN KA 6 0 W AR SZ AW A G AL. M O K O T Ó W 8 B YT O M A G O R A (p rze d otwarcie m ) 35 O PO LE S O LAR IS 6 1 W AR SZ AW A JA NK I R EA L 9 B YT O M P LE JAD A 36 P IŁ A KA SZ T AN O W A 6 2 W AR SZ AW A M A RK I M 1 10 C Z EL AD Ź M 1 37 P IO T R KÓ W T RY BU NA LS KI F O C US M A L L 6 3 W AR SZ AW A P RO M EN AD A 11 C Z ĘS T O CH O W A G A L ER IA JUR AJS KA 38 P ŁO CK M A Z O V IA 6 4 W AR SZ AW A R ED UT A 12 D AB RO W A G ÓR NICZ A PO G O R IA 39 P ŁO CK W IS Ł A 6 5 W AR SZ AW A T A RG Ó W EK 13 G DA ŃS K G A L. B AŁ T YC KA 40 P O Z NA Ń M ALT A 6 6 W AR SZ AW A W IL E ŃS KA 14 G DA ŃS K M AD IS O N PA RK 41 P O Z NA Ń PL AZ A 6 7 W AR SZ AW A W O L A P AR K 15 G DA ŃS K M AT A RN IA IKE A 42 P O Z NA Ń ST A RY BR O W AR 6 8 W AR SZ AW A Z Ł O T E T AR AS Y 16 G DA ŃS K PR ZY M O R ZE 43 P O Z NA Ń ŻO NK IL M A RC EL IN 6 9 W ŁO CŁA W E K W ZO RC O W NIA 17 G DY NIA K LIF 44 R AD O M G A LE RIA SŁO N EC ZN A 7 0 W RO CŁ AW ARK AD Y W RO C Ł AW SK IE 18 G LIW IC E FO RU M 45 R UM IA AU CHA N PO RT 7 1 W RO CŁ AW BIE LAN Y P AR K HA ND LO W Y A UC HA 19 G O R ZÓ W W L KP. AS KA NA 46 R YBN IK F O C US M A LL 7 2 W RO CŁ AW FA CT O RY O U T LE T 20 K AT O W ICE S ILE SIA 47 R YBN IK P LA Z A 7 3 W RO CŁ AW G AL. DO M IN IK AŃ SK A 21 K Ł O D ZK O T W IER DZ A 48 R ZE SZ Ó W G R AF F ICA 7 4 W RO CŁ AW IKE A PA RK H AN DLOW Y BIEL AN Y 22 K O S Z AL IN F O R UM 49 S ŁU PS K JAN T AR 7 5 W RO CŁ AW M AG NO LIA 23 K RA KÓ W B O NA RK A 50 S O S NO W IEC F AS HIO N HO US E 7 6 W RO CŁ AW M AR IN O 24 K RA KÓ W G. K AZ IM IER Z 51 S O S NO W IEC P LA Z A 7 7 W RO CŁ AW PA SA Ż G R UNW A L DZ KI 25 K RA KÓ W G A L. KR AK O W SK A 52 S O S NO W IEC P LE JAD A 7 8 Z G O R Z EL EC P L AZ A 26 LE G N ICA G AL E RIA P IA ST Ó W 53 S UW A ŁK I PL AZ A 7 9 Z IELO NA G Ó RA F O C US M A L L 10
Struktura próby, czyli najemców oceniających centra handlowe Branża N=44 Rodzaj najemcy N=44 akcesoria 16% najemca sieciowy 93% gastronomia 2% najemca nie sieciowy 7% kosmetyki 7% operator spożywczy 0% najemca butikowy do 100 m2 w standardzie 34% DIY 2% najemcy średniopowierzchniowy od 101 do 500 m2 46% elektronika 9% najemca wielkopowierzchniowy powyżej 500 m2 20% moda damska 7% moda męska 2% wyposażenie wnętrz 16% gym 0% pet shop 2% photo 2% 11
III. PODSUMOWANIE 12
Podsumowanie 1 Zdecydowanie największy wpływ (48,3%) na ogólną ocenę centów handlowych przez najemców mają aspekty związane z zarządzaniem obiektem. Znacznie mniejszą rolę, choć istotne są kwestie dotyczące procesu developerskiego (20,7%), a także działalność marketingowa CH (15,1%) oraz satysfakcja handlowa (15,1%). Na tym tle marginalne znaczenie ma komercjalizacja z wpływem na poziomie 0,7%. 2 W obszarze zarządzanie obiektem najważniejsze są kontakt z najemcami (48%) to one mają największy wpływ na ogólną ocenę danego centrum handlowego. W procesie developerskim największy wpływ na poziom ogólnej satysfakcji ze współpracy z centrum ma koordynacja najemców (47,8%). W działalności marketingowej jest to aktywność marketingowa CH, a także otwartość CH na aktywny marketing najemców. Z kolei w obszarze satysfakcja handlowa prym wiedzie pozostawianie obrotów we właściwej relacji do kosztów czynszowych. 3 Najlepszym centrum handlowym w opinii najemców jest CH RZESZÓW GRAFFICA uzyskało ono wartości indeksu 74,5. Tuz za nim plasują się OLSZTYN ALFA z indeksem 74,4 oraz KRAKÓW GALERIA KRAKOWSKA (72). Z kolei najgorsze centra handlowe zdaniem najemców uczestniczących w badaniu to: WROCŁAW MARINO z wartością indeksu 32,4 oraz SOSONOWIEC PLAZA (33,3) oraz BIELSKO BIAŁA GEMINI PARK (33,6). 4 Pod względem procesu developerskiego najlepiej zostały ocenione OLSZTYN ALFA (76,5), RZESZÓW GRAFIFICA (74,8) oraz GALERIA ŁÓDZKA (73,6). Najgorzej z kolei PŁOCK WISŁA (28,7), BIELSKO-BIAŁA GEMINI PARK (31,2) oraz ZGORZELEC PLAZA (32,1). 5 Pod względem komercjalizacji najlepiej zostały ocenione WARSZAWA ARKADIA (93,3), GALERIA KRAKOWSKA (89,5) oraz ZŁOTE TARASY (89,5). Najgorzej z kolei ZGORZELEC PLAZA (12,9), WROCŁAW MARINO (13,6) oraz GDAŃSK PRZYMORZE (15,9). 6 Pod względem zarządzania obiektem najlepiej zostały ocenione RZESZÓW GRAFIFICA (81,1), OLSZTYN ALFA (75,4) oraz WOLA PARK (73,6). Najgorzej z kolei GDAŃSK PRZYMORZE (24,4), WROCŁAW MARINO (27,3) oraz BIELSKO BIAŁA GEMINI PARK (32,1). 13
Podsumowanie 7 Pod względem działalności marketingowej najlepiej zostały ocenione GDAŃSK MADISON PARK (65,2), GALERIA KRAKOWSKA (64,5) oraz OLSZTYN ALFA (64,4). Najgorzej z kolei SOSNOWIEC PLAZA (32,8), GDAŃSK PRZYMORZE (33,6) oraz WROCŁAW MARINO (34,0) 8 Pod względem satysfakcji handlowej najlepiej zostały ocenione WARSZAWA ARKADIA (85,6), GALERIA KRAKOWSKA (82,7) oraz RZESZÓW GRAFFICA (82,1). Najgorzej z kolei GDAŃSK PRZYMORZE (0), SOSNOWIEC PLAZA (5,9) oraz WROCŁAW MARINO (13,2) 14
IV. SZCZEGÓŁOWA ANALIZA DANYCH 15
Wpływ poszczególnych czynników na ogólną satysfakcję (indeks) Analiza regresji Poniżej prezentujemy jaki wpływ na ogólną satysfakcję miały cechy funkcjonowania centrów handlowych w każdym z obszarów oraz poszczególne obszary. Analiza ta służyła wyliczeniu indeksu TOTAL oraz indeksów na poszczególne obszary funkcjonowania CH. OBSZARY/istotność (wpływ) obszaru na OGÓLNĄ OCENĘ Proces developerski 20,7% Komercjalizacja 0,7% Zarządzanie obiektem 48,3% Działalność marketingowa CH 15,1% Satysfakcja handlowa 15,1% POSZCZEGÓLNE CECHY Istotność (wpływ) cechy na OGÓLNĄ OCENĘ CH Terminowość przeprowadzenia procesu developerskiego 23,7% Koordynacja najemców 47,8% Koszty budowlane 28,4% Atrakcyjność mixu najemców 24,2% Poziom wynajęcia (w%) 36,1% Poziom atrakcyjności Centrum handlowego z z punktu widzenia całości oferty dla rynku lokalnego 39,7% Poziom cen (wysokie / niskie) 14,5% Adekwatność kosztów wspólnych 25,9% Rzetelność i terminowość rozliczania 11,6% Kontakt z najemcami 48,0% Aktywność marketingową 38,8% Poziom dbałości o wizerunek najemców 24,0% Otwartość CH na aktywny marketing najemców 37,2% Poziom obrotów w relacji do innych lokalizacji 19,3% Poziom obrotów w stosunku do oczekiwań 36,8% Pozostawianie obrotów we właściwej relacji do kosztów czynszowych 43,9% 16
Ranking TOTAL 17
Ranking centrów handlowych TOTAL TOP 10 najlepsze centra handlowe miejsce w rankingu nazwa centrum handlowego indeks 1RZESZÓW GRAFFICA 74,5 2OLSZTYN ALFA 74,4 3KRAKÓW GALERIA KRAKOWSKA 72,0 4GDAŃSK GALERIA BAŁTYCKA 71,2 5WARSZAWA WOLA PARK 71,2 6ŁÓDŹ GALERIA ŁÓDZKA 70,9 7GDYNIA KLIF 70,3 8WROCŁAW GALERIA DOMINIKAŃSKA 67,0 9BIAŁYSTOK ALFA 64,9 10BYDGOSZCZ FOCUS MALL 64,8 18
Ranking centrów handlowych TOTAL LOW 10 najgorsze centra handlowe miejsce w rankingu nazwa centrum handlowego indeks 1WROCŁAW MARINO 32,4 2SOSNOWIEC PLAZA 33,3 3BIELSKO-BIAŁA GEMINI PARK 33,6 4GDAŃSK PRZYMORZE 36,0 5PIŁA KASZTANOWA 36,4 6ZGORZELEC PLAZA 36,5 7RYBNIK PLAZA 40,3 8LUBIN CUPRUM ARENA 40,9 9WROCŁAW MAGNOLIA 41,0 10WARSZAWA (JANKI) IKEA 42,5 19
Ranking PROCES DEVELOPERSKI 20
Ranking centrów handlowych - proces developerski TOP 10 najlepsze centra handlowe miejsce w rankingu nazwa centrum handlowego indeks 1OLSZTYN ALFA 76,5 2RZESZÓW GRAFFICA 74,8 3ŁÓDŹ GALERIA ŁÓDZKA 73,6 4WARSZAWA WOLA PARK 73,2 5KRAKÓW GAL. KRAKOWSKA 72,3 6GDAŃSK GAL. BAŁTYCKA 70,7 7WROCŁAW GAL. DOMINIKAŃSKA 70,2 8RUMIA AUCHAN PORT 70,0 9CZELADŹ M1 68,9 10SOSNOWIEC FASHION HOUSE 68,9 21
Ranking centrów handlowych proces developerski LOW 10 najgorsze centra handlowe miejsce w rankingu nazwa centrum handlowego indeks 1PŁOCK WISŁA 28,7 2BIELSKO-BIAŁA GEMINI PARK 31,2 3ZGORZELEC PLAZA 32,1 4SOSNOWIEC PLAZA 32,6 5WROCŁAW MARINO 36,8 6SŁUPSK JANTAR 37,5 7GDAŃSK PRZYMORZE 37,9 8DABROWA GÓRNICZA POGORIA 38,1 9PIŁA KASZTANOWA 39,0 10POZNAŃ MALTA 39,2 22
Ranking KOMERCJALIZACJA 23
Ranking centrów handlowych - komercjalizacja TOP 10 najlepsze centra handlowe miejsce w rankingu nazwa centrum handlowego indeks 1WARSZAWA ARKADIA 93,3 2KRAKÓW GAL. KRAKOWSKA 89,5 3WARSZAWA ZŁOTE TARASY 89,5 4WARSZAWA GAL. MOKOTÓW 89,2 5OLSZTYN ALFA 84,4 6KATOWICE SILESIA 84,3 7GDAŃSK GAL. BAŁTYCKA 83,7 8POZNAŃ STARY BROWAR 82,5 9SZCZECIN GALAXY 82,1 10ŁÓDŹ MANUFAKTURA 81,6 24
Ranking centrów handlowych komercjalizacja LOW 10 najgorsze centra handlowe miejsce w rankingu nazwa centrum handlowego indeks 1ZGORZELEC PLAZA 12,9 2WROCŁAW MARINO 13,6 3GDAŃSK PRZYMORZE 15,9 4PŁOCK WISŁA 25,9 5ŁÓDŹ IKEA PORT 28,4 6SOSNOWIEC PLAZA 31,4 7PIŁA KASZTANOWA 39,9 8LUBIN CUPRUM ARENA 41,6 9PŁOCK MAZOVIA 41,7 10WROCŁAW ARKADY WROCŁAWSKIE 42,9 25
Ranking ZARZĄDZANIE OBIEKTEM 26
Ranking centrów handlowych zarządzanie obiektem TOP 10 najlepsze centra handlowe miejsce w rankingu nazwa centrum handlowego indeks 1RZESZÓW GRAFFICA 81,1 2OLSZTYN ALFA 75,4 3WARSZAWA WOLA PARK 73,6 4GDAŃSK GAL. BAŁTYCKA 71,9 5ŁÓDŹ GALERIA ŁÓDZKA 71,5 6KRAKÓW GAL. KRAKOWSKA 68,8 7BIAŁYSTOK ALFA 68,6 8WROCŁAW GAL. DOMINIKAŃSKA 66,5 9CZELADŹ M1 66,4 10GDAŃSK MADISON PARK 65,8 27
Ranking centrów handlowych zarządzanie obiektem LOW 10 najgorsze centra handlowe miejsce w rankingu nazwa centrum handlowego indeks 1GDAŃSK PRZYMORZE 24,4 2WROCŁAW MARINO 27,3 3BIELSKO-BIAŁA GEMINI PARK 28,2 4PŁOCK WISŁA 29,1 5SOSNOWIEC PLAZA 31,1 6WROCŁAW MAGNOLIA 33,8 7PIŁA KASZTANOWA 34,3 8ZGORZELEC PLAZA / BIELSKO BIAŁA SFERA 35,8 9GLIWICE FORUM 36,6 10SUWAŁKI PLAZA 39,2 28
Ranking DZIAŁALNOŚĆ MARKETINGOWA 29
Ranking centrów handlowych działalność marketingowa TOP 10 najlepsze centra handlowe miejsce w rankingu nazwa centrum handlowego indeks 1GDAŃSK MADISON PARK 65,2 2KRAKÓW GAL. KRAKOWSKA 64,5 3OLSZTYN ALFA 64,4 4BYDGOSZCZ FOCUS MALL 62,8 5WARSZAWA WOLA PARK 59,9 6GDYNIA KLIF 59,7 7GDAŃSK GAL. BAŁTYCKA 59,4 8BIAŁYSTOK ALFA 59,1 9WROCŁAW PASAŻ GRUNWALDZKI 58,9 10ZIELONA GÓRA FOCUS MALL 58,3 30
Ranking centrów handlowych działalność marketingowa LOW 10 najgorsze centra handlowe miejsce w rankingu nazwa centrum handlowego indeks 1SOSNOWIEC PLAZA 32,7 2GDAŃSK PRZYMORZE 33,6 3WROCŁAW MARINO 34,0 4BIELSKO-BIAŁA GEMINI PARK 34,2 5ZGORZELEC PLAZA 38,2 6BYTOM PLEJADA 38,4 7PIŁA KASZTANOWA 38,6 8SOSNOWIEC PLEJADA 38,9 9OPOLE SOLARIS 40,1 10DABROWA GÓRNICZA POGORIA 40,1 31
Ranking SATYSFAKCJA HANDLOWA 32
Ranking centrów handlowych satysfakcja handlowa TOP 10 najlepsze centra handlowe miejsce w rankingu nazwa centrum handlowego indeks 1WARSZAWA ARKADIA 85,6 2KRAKÓW GAL. KRAKOWSKA 82,7 3RZESZÓW GRAFFICA 82,1 4POZNAŃ PLAZA 82,1 5WARSZAWA GAL. MOKOTÓW 81,8 6OLSZTYN ALFA 78,7 7SZCZECIN GALAXY 73,3 8ŁÓDŹ GALERIA ŁÓDZKA 72,8 9WARSZAWA ZŁOTE TARASY 71,1 10TORUŃ COPERNICUS 70,6 33
Ranking centrów handlowych satysfakcja handlowa LOW 10 najgorsze centra handlowe miejsce w rankingu nazwa centrum handlowego indeks 1GDAŃSK PRZYMORZE 0,0 2SOSNOWIEC PLAZA 5,9 3WROCŁAW MARINO 13,2 4BIELSKO-BIAŁA GEMINI PARK 14,8 5PŁOCK WISŁA 17,2 6PIŁA KASZTANOWA 17,6 7LUBIN CUPRUM ARENA 18,5 8KRAKÓW BONARKA 23,0 9PIOTRKÓW TRYBUNALSKI FOCUS MALL 23,1 10ZGORZELEC PLAZA 23,4 34
3535