UZASADNIENIE Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Brzeźno - rejon wejścia na molo przy ul. Jantarowej w mieście Gdańsku [nr planu 0313]

Transkrypt

1 UZASADNIENIE Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Brzeźno - rejon wejścia na molo przy ul. Jantarowej w mieście Gdańsku [nr planu 0313] I. INFORMACJA O OBSZARZE PLANU 1. Podstawa prawna Projekt planu został opracowany na podstawie uchwały Nr XXI/567/16 Rady Miasta Gdańska z dnia 31 marca 2016 roku o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Brzeźno - rejon wejścia na molo przy ul. Jantarowej w mieście Gdańsku. [nr ewidencyjny planu 0313]. 2. Położenie Obszar objęty granicami planu, o powierzchni ok. 0,53 ha, położony jest w Brzeźnie, na zakończeniu promenady pieszo-rowerowej na przedłużeniu Alei Jana Pawła II, prowadzącej do mola przy ul. Jantarowej 3. Cel sporządzenia planu Celem sporządzenia planu jest weryfikacja ustalonego przeznaczenia oraz obowiązujących parametrów urbanistycznych, a w szczególności umożliwienie realizacji nowej zabudowy w miejsce istniejących pawilonów. Nowy, stały obiekt zlokalizowany po wschodniej stronie wejścia na molo mieścić miałby całoroczne Centrum Ratownictwa Wodnego, powiększoną toaletę publiczną oraz lokal gastronomiczny. Umożliwienie realizacji nowej zabudowy w miejscu pawilonu po zachodniej stronie pozwoli na uzyskanie obiektu o większej powierzchni użytkowej i lepszym standardzie. Ponadto celem planu jest dostosowanie rozstrzygnięć planu do występujących uwarunkowań funkcjonalnoprzestrzennych oraz do aktualnej sytuacji ekonomiczno-prawnej. 4. Plany obowiązujące Obszar planu znajduje się w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Pasa Nadmorskiego rejon ulicy Hallera, zatwierdzonego uchwałą nr XLVII/1624/06 Rady Miasta Gdańska z dnia 26 stycznia 2006 r., Powyższy plan ustala przeznaczenie centralnej części przedmiotowego terenu na funkcję wydzielonego ciągu pieszo-rowerowego (teren 005-KX). Obsługujące ruch turystyczny, istniejące pawilony u nasady molo, także objęte liniami rozgraniczającymi teren 005-KX, zostały uznane za zgodne z planem. Północno-wschodnia i północno zachodnia część terenu proponowanego do objęcia planem są w obowiązującym planie przeznaczone na plażę morską (tereny: 001-U35 i 002-U35), natomiast części: południowo-wschodnia i południowo-zachodnia na teren zieleni krajobrazowo-ekologicznej wydmy (tereny 003- Z64 i 004-Z64). 1

2 5. Istniejące użytkowanie i zagospodarowanie Granice obejmują teren położony pomiędzy deptakiem (ul. Jantarowa), a linią brzegową Zatoki Gdańskiej, w którym zlokalizowane są: plac przed wejściem na molo, pawilony - mieszczące restaurację (po stronie zachodniej) oraz toalety i punkt wodnego pogotowia ratunkowego (po stronie wschodniej), a także nadlądową część mola oraz rampy i zejścia prowadzące z mola na plażę. 6. Realizacja polityki przestrzennej miasta ustalonej w SUiKZP Obowiązujące Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska z 2007 r. (SUiKZP) wskazuje dominację funkcji usługowej jako główny przewidywany kierunek przekształceń w strukturze przestrzennej i przeznaczeniu terenu objętego granicami niniejszego planu. Ponadto teren ten - jak większość Pasa Nadmorskiego objęty został Ogólnomiejskim Systemem terenów Aktywnych Biologicznie (OSTAB). Studium wskazuje na konieczność uwzględnienia osiowej kompozycji założenia molo i placu przed nim, zwieńczoną punktem widokowym o pełnej panoramie. Droga rowerowa biegnąca równolegle do deptaka (ul. Jantarowa), po jego południowej stronie została wskazana jako międzynarodowa trasa rowerowa. Studium wskazuje także na konieczność uwzględnienia strefy ochrony pośredniej ujęcia wody, zbiornika wód podziemnych oraz sąsiadującego obszaru Natura Projektu planu podtrzymuje istniejącą strukturę funkcjonalną obszaru. Przestrzeń centralna u nasady molo wraz z fragmentami deptaka oraz odcinkiem drogi rowerowej zostały objęte liniami rozgraniczającymi terenu 001-KX o przeznaczeniu: teren wydzielonego ciągu pieszego, rowerowego i placu publicznego. Tereny istniejących pawilonów (002-U33 i 003-U33) zostały przeznaczone na funkcję zabudowy usługowej związanej z obsługą ruchu turystycznego i rekreacji gastronomia oraz lokale użytkowe związane bezpośrednio z obsługą turystyki i rekreacji, takie jak: drobny handel i wypożyczalnie sprzętu turystycznego. Dla pawilonu wschodniego przeznaczenie zostało rozszerzone o centrum ratownictwa wodnego i toalety publiczne. Funkcjonalne rozstrzygnięcia planu są zatem zgodne z kierunkami przekształceń tego obszaru wskazanymi w SUiKZP. Zarówno teren placu u nasady mola (001-KX), jak i tereny flankujących go pawilonów (002-U33 i 003-U33) obejmują tereny prawie w całości utwardzone lub zabudowane. Podstawowym celem planu jest umożliwienie realizacji nowej zabudowy w miejsce istniejących pawilonów co związane będzie z dalszym choć nieznacznym zwiększeniem powierzchni zabudowy. Powyższe powoduje, że na tych terenach niemożliwe jest dotrzymanie standardów OSTAB w zakresie udziału powierzchni biologicznie czynnej dlatego też plan wyłącza je z tej struktury. Powierzchnie terenów wyłączonych z OSTAB wynoszą 0,07 i 0,06 ha, co pozwala na stwierdzenie, że proponowane rozwiązanie nie wpłynie na jego funkcjonowanie. Szczegółowe ustalenia i parametry zabudowy dla terenów 002-U33 oraz 003-U33 są wynikiem analiz krajobrazowych ze szczególnym uwzględnieniem symetrii założenia oraz widoku od strony mola. Ich celem jest utrzymanie w maksymalnym stopniu dotychczasowej kompozycji i charakteru założenia nawet w przypadku realizacji nowej zabudowy tylko w miejscu jednego z pawilonów. 2

3 Plan zawiera także stosowne ustalenia wynikające z rygorów strefy ochrony pośredniej ujęcia wody, oraz sąsiedztwa obszaru planu z obszarem Natura W związku z powyższym projekt planu nie narusza ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska (uchwała Rady Miasta Gdańska nr XVIII/ 431/07 z dnia roku). II. SPOSÓB REALIZACJI WYMOGÓW WYNIKAJĄCYCH Z ART. 1 UST. 2-4 USTAWY O PLANOWANIU I ZAGOSPODAROWANIU PRZESTRZENNYM 1. Wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i krajobrazowe (art.1 ust. 2 pkt 1 i 2). Granice planu obejmują obszar o zdefiniowanej strukturze przestrzennej: plac u nasady mola z symetryczną kompozycją pawilonów po południowo-wschodniej i północnozachodniej stronie. Podstawowym celem planu było umożliwienie realizacji nowych obiektów w miejsce istniejących pawilonów z zachowaniem wykształconej kompozycji i estetyki kształtującej lokalną tożsamość w nawiązaniu do tradycji uzdrowiskowych Brzeźna. W związku z powyższym plan zawiera szereg ustaleń regulujących kwestie kompozycji nowej zabudowy. Ustalone w planie linie zabudowy (obowiązujące i nieprzekraczalne) szczegółowo określają miejsce lokalizacji budynków, a od strony przestrzeni publicznej placu wymuszają usytuowanie ścian w miejscu elewacji istniejących pawilonów. Dla terenów 002-U33 i 003-U33 wprowadzono linie podziału wewnętrznego dzielące te tereny na części gdzie dopuszcza się różne wysokości zabudowy i kształty dachów. W części a wysokość zabudowy (mierzona od poziomu plaży, gdzie możliwa jest lokalizacja najniżej położonego wejścia do budynku) może wynosić maksymalnie 15m wysokości, w części b 9,5 m, a w części c w całości położonej poniżej poziomu mola 3m. Plan precyzuje także wymaganą kolorystykę obiektów: elewacje, stolarka okienna i drzwiowa oraz latarnie na zwieńczeniu szczytu dachu w kolorze białym, pokrycie dachu w ciemnym odcieniu koloru ceglastego. Ponadto wprowadza także konieczność wykończenia elewacji drewnem lub materiałem je imitującym. Zakazano także grodzenia terenów usługowych od strony terenu 001-KX. Ustalenia planu kształtują ład przestrzenny w oparciu o zidentyfikowane walory kompozycyjne i krajobrazowe wprowadzono ustalenia wskazujące na konieczność zachowania osiowej i symetrycznej kompozycji a szczegółowe wymogi odnośnie architektury nowych obiektów w nawiązaniu do charakteru obiektów istniejących powodują, ze kompozycja ta zostanie utrzymana nawet w przypadku wymiany zabudowy tylko po jednej ze stron założenia. 2. Wymagania ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów rolnych i leśnych (art.1 ust. 2 pkt 3). Wymagania te w projekcie planu zrealizowane zostały m.in. poprzez realizację wytycznych wynikających z opracowania ekofizjograficznego podstawowego, 3

4 sporządzonego do projektu planu, co zostało potwierdzone w Prognozie oddziaływania na środowisko do projektu planu, a także pozytywnie zaopiniowane przez Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska. Na terenach plaż 004-U35, 005-U35 i wydm 006-Z64 i 007-Z64 plan ustala obszar Ogólno miejskiego Systemu Terenów Aktywnych Biologicznie (OSTAB). Ponadto plan wskazuje na konieczność zastosowania gatunków charakterystycznych dla siedliska wydmy białej przy zagospodarowaniu terenów 006-Z64 i 007-Z64. Na obszarze objętym granicą planu nie występują grunty rolne ani leśne. 3. Wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej (art.1 ust. 2 pkt 4). Granice planu nie obejmują obszarów podlegających ochronie z uwagi na występowanie zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. Niemniej jednak istniejące zagospodarowanie w obszarze planu zostało zidentyfikowane jako kompozycja kształtująca lokalną tożsamość w nawiązaniu do tradycji uzdrowiskowych Brzeźna. Dlatego też plan zawiera szereg ustaleń kształtujących ład przestrzenny i zagospodarowanie w oparciu o istniejącą estetykę i kompozycję założenia. 4. Wymagania ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także potrzeby osób niepełnosprawnych (art.1 ust. 2 pkt 5). Znaczna część obszaru planu (pas techniczny po północnej stronie deptaka ul. Jantarowej) została wskazana jako obszar szczególnego zagrożenia powodzią, który podlega przepisom ustawy Prawo wodne, zawierającym zakazy wykonywania robót i czynności, które mogą utrudnić ochronę przed powodzią, zwiększyć zagrożenie powodziowe lub spowodować zagrożenie dla jakości wód w przypadku wystąpienia powodzi. Zwolnienie z powyższych zakazów jest możliwe wyłącznie za zgodą właściwego Urzędu Morskiego. Ponadto plan wskazuje także obszary zagrożenia powodzią o niskim prawdopodobieństwie tzw. wodą 500-letnią. Jednocześnie ustalono poziom bezpieczeństwa zaplecza brzegu morskiego na poziomie 200, co oznacza, że system przeciwpowodziowy powinien zabezpieczać zaplecze brzegu morskiego przed spiętrzeniami sztormowymi o prawdopodobieństwie wystąpienia: raz na 200 lat. Ponadto plan zaleca uwzględnienie podniesienia się poziomu wody gruntowej do rzędnej +1,25 m n.p.m. 5. Walory ekonomiczne przestrzeni (art.1 ust. 2 pkt 6). Wymagania te w projekcie planu zrealizowane zostały m.in. poprzez ustalenie dla terenów 002-U33 i 003-U33 przeznaczenia obejmującego funkcje związane z obsługą ruchu turystycznego i rekreacji umożliwiające komercyjne wykorzystanie ekonomicznych walorów obu terenów. Parametry zabudowy umożliwiają realizację nowych obiektów o łącznej powierzchni całkowitej wynoszącej około 1030 m 2 w terenie 002-U33 oraz około 970 m 2 w terenie 003-U33. W stosunku do powierzchni istniejących pawilonów, których powierzchnia całkowita nie przekracza 250 m 2 po każdej ze stron stanowi to bardzo istotny wzrost możliwości inwestycyjnych, a co za tym idzie walorów ekonomicznych 4

5 przestrzeni. W związku z powyższym dla obu nieruchomości usługowych plan ustala opłatę planistyczną w wysokości 30%. 6. Prawo własności (art.1 ust. 2 pkt 7). Granicami planu objęte zostały grunty własności gminnej (plac u nasady mola, molo wraz z zejściami na plażę oraz pawilon południowo-wschodni), Skarbu Państwa (plaże, oraz wydmy) i własności prywatnej (działki obejmujące pawilon i taras restauracji po stronie północno-zachodniej). Projekt planu nie wprowadza ustaleń ingerujących w prawo własności. Ustalone przeznaczenia, a także parametry zagospodarowania i zabudowy umożliwiają kontynuację istniejącego sposobu użytkowania, a w przypadku terenów usługowych istotnie podnoszą ich walory inwestycyjne (także na działkach prywatnych). W południowo-wschodniej części planu część działki własności Skarbu Państwa położona między pawilonem południowo-wschodnim, a deptakiem została włączona do terenu usługowego aby umożliwić dojście do obiektu. Podobnej wielkości fragment działki gminnej położony na południowy-wschód od tego pawilonu i faktycznie będący częścią pasa wydm został przeznaczony na teren zieleni krajobrazowo-ekologicznej. 7. Potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa (art.1 ust. 2 pkt 8). Wymagania te w projekcie planu zrealizowane zostały m.in. poprzez umożliwienie realizacji zabudowy i zagospodarowania terenu niezagrażającego spełnieniu ww. potrzeb zgodnie z przepisami odrębnymi. Uwzględniono także infrastrukturę teletechniczną Marynarki Wojennej, co zostało potwierdzone uzgodnieniem projektu planu z Wojewódzkim Sztabem Wojskowym. 8. Potrzeby interesu publicznego (art.1 ust. 2 pkt 9). Wymagania te w przedmiotowym planie zrealizowane zostały przede wszystkim poprzez zabezpieczenie i usankcjonowanie wydzielonego ciągu pieszego, rowerowego i placu publicznego w terenie 001-KX oraz ustalenia dotyczące utrzymania ich funkcjonalności kompozycji i estetyki. Ustalenia planu dla terenu 003-U33 wskazują na konieczność uwzględnienia w zagospodarowaniu tego terenu funkcji publicznych: toalety publicznej o powierzchni netto co najmniej 50 m 2 oraz centrum ratownictwa wodnego o powierzchni netto nie mniejszej niż 160 m Potrzeby w zakresie rozwoju infrastruktury technicznej, w szczególności sieci szerokopasmowych oraz potrzebę zapewnienia odpowiedniej ilości i jakości wody, do celów zaopatrzenia ludności (art.1 ust. 2 pkt 10 i 13). Plan umożliwia realizację niezbędnej infrastruktury technicznej, a także uwzględnia wnioski do planu złożone przez gestorów infrastruktury. Obsługa komunikacyjna obszaru objętego planem z racji braku bezpośredniego dostępu kołowego odbywać się musi poprzez tereny przyległe ul. Jantarową (deptak) oraz promenadę pieszo-rowerową na przedłużeniu Alei Jana Pawła II. W obszarze planu wykluczona została możliwość realizacji miejsc postojowych dla samochodów. W terenie 5

6 001-KX dopuszczono jedynie sporadyczną obsługę komunikacyjną w postaci zaopatrzenia do terenów 002-U33 i 003-U33. Istniejące sieci wodno-kanalizacyjne i elektroenergetyczne są w stanie obsłużyć ewentualną nową zabudowę na obszarze objętym planem. Plan dopuszcza także ogrzewanie indywidualne z niskoemisyjnych źródeł lokalnych. 10. Zapewnienie udziału społeczeństwa w pracach nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w tym przy użyciu środków komunikacji elektronicznej oraz zachowanie jawności i przejrzystości procedur planistycznych (art.1 ust. 2 pkt 11 i 12). Sporządzając projekt planu Prezydent Miasta Gdańska zrealizował w pełni procedurę określoną w art. 17 ustawy, w tym wszystkie dyspozycje dotyczące udziału w niej społeczeństwa. Prezydent Miasta Gdańska ogłosił na tablicy ogłoszeń Urzędu Miejskiego w Gdańsku oraz zamieścił obwieszczenie w lokalnym wydaniu Gazety Wyborczej oraz w Internecie o podjęciu przez Radę Miasta Gdańska uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu i wyznaczył termin składania wniosków do przedmiotowego planu. Do planu zostały złożone standardowe wnioski od organów uzgadniających i opiniujących oraz gestorów mediów. W trakcie procedowania planu, zastosowane zostały dodatkowe działania nie wynikające z ustawy takie jak udostępnienie projektu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu oraz projektu planu Radzie Dzielnicy Brzeźno z prośbą o przedstawienie stanowiska. 11. Uwzględnienie interesu publicznego i prywatnego przy ustaleniach planu (art.1 ust. 3). Ustalając przeznaczenie terenu, sposób zagospodarowania i sposób korzystania z terenu Prezydent Miasta Gdańska wziął pod uwagę zarówno interes publiczny jak i interes prywatny. W interesie publicznym leży zachowanie istniejącej kompozycji założenia, stanowiącej element kształtujący lokalną tożsamość w nawiązaniu do tradycji uzdrowiskowych Brzeźna oraz utrzymanie i wzmocnienie ładu przestrzennego i funkcjonalności przestrzeni publicznej. Wspomniane kwestie są istotne także dla prywatnych właścicieli terenu, którzy ponadto w naturalny sposób są zainteresowani maksymalizacją wykorzystania walorów ekonomicznych swoich działek. Zapisy planu uwzględniają interes obu stron. Plan zawiera ustalenia regulujące zasady zabudowy i jej formę w oparciu o istniejącą kompozycję, ale także umożliwia istotną rozbudowę zespołu i uzyskanie tym samym nowej powierzchni usługowej. 12. Dążenie do minimalizowania transportochłonności układu przestrzennego i maksymalne wykorzystanie publicznego transportu zbiorowego (art.1 ust. 4 pkt 1 i 2). Obszar planu znajduje się poza obszarem bezpośrednio obsługiwanym zarówno przez transport zbiorowy, jak i indywidualny transport samochodowy. Obejmuje on fragment unikatowej, położonej w strefie brzegu morskiego, strefy pieszej z wydzielonymi trasami rowerowymi. Plan nie zawiera ustaleń zmieniających sposób obsługi terenu. Ustalenia planu, w związku z możliwym zwiększeniem powierzchni użytkowej lokali, mogą 6

7 powodować nieznaczny wzrost transportochłonności w zakresie ruchu związanego z ich zaopatrzeniem. 13. Zapewnienie rozwiązań przestrzennych, ułatwiających przemieszczanie się pieszych i rowerzystów (art.1 ust. 4 pkt 3). Obszar objęty granicami planu jest obszarem dedykowanym wyłącznie ruchowi pieszemu i rowerowemu. Plan podtrzymuje taki sposób funkcjonowania obszaru. 14. Dążenie do planowania i lokalizowania nowej zabudowy na obszarach o w pełni wykształconej zwartej strukturze funkcjonalno-przestrzennej (art.1 ust. 4 pkt 4). Granice planu obejmują obszar o wykształconej strukturze przestrzennej. Z racji położenia w Pasie Nadmorskim nie jest to struktura intensywnie zabudowana. Niemniej jednak kompozycja istniejącego zagospodarowania oraz występujące ekstensywne i wolnostojące formy zabudowy są cechą tej przestrzeni kształtującą jej lokalną tożsamość. W związku z powyższym głównym celem planu było umożliwienie lokalizacji nowych obiektów w sposób nie ingerujący w ład przestrzenny tej części Pasa Nadmorskiego. 15. Zgodność projektu planu z wynikami analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym gminy (art. 15 ust. 2.) Plan jest zgodny z wynikami Analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym Gdańska w latach oraz uchwałą Nr LVI/1307/14 RMG z dnia 28 sierpnia 2014 roku w sprawie aktualności Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, gdyż spełnia kryteria, o których mowa w uchwale oraz analizie, zwłaszcza w jej rozdziale 2.7. Wieloletnie programy sporządzania planów miejscowych. 16. Wpływ na finanse publiczne w tym budżet gminy (art. 15 ust. 3.) Ustalenia planu nie generują ujemnych skutków finansowych z art. 36 ustęp 1, 2 lub 3. Nie przewiduje się również inwestycji publicznych będących bezpośrednią konsekwencją wejścia w życie ustaleń planu. W projekcie planu dla całego obszaru planu ustalona została stawka procentowa w wysokości 30%, która stanowi podstawę ustalenia opłaty planistycznej pobieranej przez Prezydenta Miasta w przypadku zaistnienia przesłanek wskazanych w art. 36 ust. 4 ustawy. Realizacja nowej zabudowy usługowej (ustalenia projektu planu w miejscu istniejących pawilonów umożliwiają realizację zabudowy o maksymalnej powierzchni użytkowej wynoszącej łącznie ok. 1,5 tys. m 2 ) może przełożyć się na wzrost wpływów do budżetu Miasta z tytułu opłat i podatków, w szczególności podatku od nieruchomości. III. PROCEDURA 1. Przeprowadzone elementy obowiązującej procedury planistycznej Projekt planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko został zaopiniowany i uzgodniony w ustawowo określonym zakresie. Projekt planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko i uzasadnieniem był wyłożony do publicznego wglądu w dniach: od r. do r. 7

8 Na dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami wraz z prognozą oddziaływania na środowisko, zorganizowaną przez Biuro Rozwoju Gdańska w siedzibie przy ul. Wały Piastowskie 24 w Gdańsku, w dniu: r. o godz oprócz zespołu projektowego nikt nie przybył. W ustawowym terminie, tj. do r. do projektu planu wniesiono uwagi, które zostały rozpatrzone zgodnie z załącznikiem nr 2 do uchwały 2. Podstawa uchwalenia Plan został sporządzony zgodnie z obowiązującą procedurą (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. z późniejszymi zmianami), spełnia obowiązujące w tym zakresie warunki. ZESPÓŁ PROJEKTOWY: DYREKTOR BIURA mgr inż. arch. Edyta Damszel - Turek KIEROWNIK ZESPOŁU mgr inż. arch. Irena Grzywacz PROJEKTANT PROWADZĄCY mgr inż. arch. Jarosław Wincek ZESPÓŁ PROJEKTOWY mgr Małgorzata Antoń mgr inż. Marzena Mruk-Wszałek mgr inż. Barbara Stefańska mgr inż. Marta Leś - Szczechowska mgr inż. Judyta Rychlewska Wnioskodawca: Opinia Radcy Prawnego: Sporządził: Jarosław Wincek Zaakceptował: Edyta Damszel Turek Zatwierdził: Wiesław Bielawski 8