Glosa. do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 1995 r. III CZP 61/95

Transkrypt

1 Rejent" rok 6 nr 6(62) czerwiec 1996 r. Michał Szewczyk Glosa do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 1995 r. III CZP 61/95 Grunt stanowiący własność gminy może być przez nią oddany spółdzielni mieszkaniowej w użytkowanie wieczyste w ułamkowej części"*. 1. Przedmiotem głosowanej uchwały Sądu Najwyższego jest rozstrzygnięcie kwestii dopuszczalności oddania w użytkowanie wieczyste ułamkowej (idealnej) części gruntu stanowiącego własność gminy. Tfeza postawiona przez Sąd Najwyższy w przytoczonej wyżej sentencji dotyka zagadnienia prawnego o zasadniczym znaczeniu dla konstrukcji użytkowania wieczystego, którego jednak nie sposób omówić wyczerpująco w glosie. Problem wyrażony w głosowanym orzeczeniu sprowadza się bowiem do pytania o przedmiot użytkowania wieczystego, a w szczególności, jak daleko można swobodnie interpretować pojęcie gruntu" oraz jego ułamkowej części. Podjęcie próby oceny rozstrzygnięcia zawartego w głosowanej uchwale wydaje się być uzasadnione nie tylko z uwagi na złożoność problematyki przedmiotu użytkowania wieczystego, ale także z tego powodu, że stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy może budzić wątpliwości. 2. Zagadnienie prawne rozstrzygnięte w głosowanej uchwale powstało na tle następującego stanu faktycznego. *OSNIC 1995, nr 9, s

2 Glosa Umową z dnia 24 kwietnia 1994 r., zmieniającą umowę z dnia 28 grudnia 1991 r., Gmina J.G. ustanowiła na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej w J.G. prawo użytkowania wieczystego na udziale we współwłasności nieruchomości gruntowej", a w istocie na udziale we własności gruntu, bowiem Gmina J.G. była wyłącznym właścicielem nieruchomości. Z uwagi na fakt, że wpis w księdze wieczystej jest niezbędną przesłanką ustanowienia użytkowania wieczystego, Gmina J.G. wystąpiła z wnioskiem o wpis w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na rzecz spółdzielni mieszkaniowej w udziale 75%". Sąd rejonowy postanowieniem z dnia 29 kwietnia 1994 r. odmówił wpisu, uzasadniając swoje stanowisko twierdzeniem, zgodnie z którym w użytkowanie wieczyste oddać można jedynie rzecz, a nie prawo. Sąd Najwyższy, podejmując zagadnienia prawne przedstawione przez rewizyjny sąd wojewódzki, jako budzące poważne wątpliwości, nie podzielił poglądu sądu rejonowego. 3. Użytkowanie wieczyste wprowadzone zostało do systemu praw rzeczowych ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach 1 (zwaną dalej ustawą z 1961 r.). Większość cywilnoprawnych norm regulujących to prawo została następnie przejęta przez kodeks cywilny i znacznie zmodyfikowana w stosunku do pierwotnego stanu prawnego. Na oznaczenie przedmiotu użytkowania wieczystego ustawa z 1961 r. używała określeń teren państwowy (np. art. 10 ust. 1) lub grunt" (np. art. 42). Do tej terminologii nawiązywały w swym pierwotnym brzmieniu przepisy kodeksu cywilnego, posługujące się określeniem grunt" wraz z dodanym w nawiasie technicznym terminem teren państwowy" 2. Jak się wydaje, należy zaakceptować pogląd wyrażony w doktrynie, zgodnie z którym pojęcia grunt" oraz teren" były używane przez ustawodawcę zamiennie 3. Obowiązujące obecnie przepisy regulujące użytkowanie wieczyste, tj. kodeks cywilny oraz ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o go Tekst jednolity: Dz.U. z 1969 r. Nr 22, poz J. Majorowicz, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 1972, s J. Winiarz, Użytkowanie wieczyste, Warszawa 1967, s

3 Michał Szewczyk spodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości 4 (zwana dalej u.g.g.), posługują się jedynie określeniem grunt". Zmiana ustroju społeczno-gospodarczego oraz następująca wraz z nią zmiana przepisów nie wpłynęły na istotę użytkowania wieczystego. Jednakże rozszerzono zakres wykorzystania tego prawa w gospodarce gruntami, między innymi przez usunięte taksatywnego określenia celów użytkowania wieczystego oraz stworzenie możliwości nabywania tego prawa przez wszystkie podmioty prawa cywilnego. Należy uznać, że nie uległ zmianie przedmiot użytkowania wieczystego, a ujednolicenie terminologii używanej na jego określenie miało jedynie charakter techniczny i nie wpłynęło na treść pojęcia grunt". Przepisy posługujące się określeniami gruntu" oraz terenu", jak się wydaje, odsyłały i nadal odsyłają do technicznoprawnego oznaczenia nieruchomości gruntowej, definiowanej w przepisie art. 46 k.c. 5 Według powołanego przepisu, nieruchomością gruntową (gruntem) jest część powierzchni ziemskiej (...) stanowiąca odrębny przedmiot własności, a zatem cześć powierzchni ziemskiej wydzielona fizycznie naturalnymi łub sztucznymi granicami. W piśmiennictwie wielokrotnie podkreślano (a zostało to uznane w głosowanej uchwale), że użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym pośrednim pomiędzy własnością i ograniczonymi prawami rzeczowymi, jednakże bardziej zbliżonym do prawa własności 6. Znajduje także potwierdzenie w przepisach art. 140 oraz 233 k.c., których treść w dużym zakresie jest zbieżna. Z przepisów art. 140 i 233 kc. wynika, że właściciel może korzystać z rzeczy, a użytkownik wieczysty z gruntu w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, z tą jednak różnicą, iż granice korzystania z przedmiotu użytkowania wieczystego określone są także przez umowę o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie. Rozbieżność wynikająca z Na podstawie jej przepisów (tj. art. 89 pkt 5) utraciła moc ustawa z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Ttekst jednolity u.g.g.: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z późn. zm. J. Ignatowicz, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 1972, s Zob. S. Grzybowski, Prawo cywilne. Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1989, s. 108; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1994, s. 176; J. Majorowicz, [w:] Kodeks..., jw., s. 641; użytkowanie wieczyste traktowane było jako jedno z ograniczonych praw rzeczowych przez J. Wasilkowskiego, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963, s. 152 oraz J. Winiarza, Użytkowanie wieczyste, jw., s

4 Glosa użycia określeń rzecz" i grunt" jest skutkiem ograniczenia przedmiotu użytkowania wieczystego do nieruchomości. Wniosek, jaki stąd wypływa, wskazuje, że przedmiot wykonywania tych praw (w szczególności wykonywania polegającego na korzystaniu z rzeczy) jest identyczny i jest nim rzecz, a nie prawo 7. Korzystanie z rzeczy, a zatem dokonywanie w stosunku do niej przede wszystkim czynności faktycznych, może dotyczyć tylko przedmiotu materialnego 8. Charakterystyczną cechą prawa rzeczowego jest to, że większość jego norm, z uwagi na ogromne znaczenie społeczno-gospodarcze praw rzeczowych oraz skuteczność erga omnes, stanowi ius cogens. Wyraża się to między innymi zamkniętą listą praw rzeczowych oraz ściśle określonym przedmiotem tych praw 9. Z istoty praw rzeczowych wynika, że ich przedmiotem są rzeczy, czyli przedmioty materialne, natomiast przedmiotem użytkowania wieczystego są jedynie nieruchomości. Użytkownikowi wieczystemu przysługuje uprawnienie do wykonywania swego prawa bezpośrednio względem gruntu. Prawo nasze przewiduje jednak, w drodze wyjątku, kategorię praw rzeczowych, których przedmiotem mogą być inne prawa. Dopuszczenie istnienia praw rzeczowych na prawach nie stanowi reguły, niezbędna jest w takich wypadkach wyraźna podstawa w postaci przepisu ustawy. Ustawodawca przewidział taką możliwość w przepisach art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece 10 (zwanej dalej u.k.w. i h.) dla hipoteki, wyliczając enumeratywnie prawa, które można by nią obciążyć, w tym także ułamkową część nieruchomości stanowiącą udział współwłaściciela (we współwłasności) 11, zastawu, który można 7 J. Winiarz, [w:l System prawa cywilnego, tom II, Ossolineum 1977, s. 556; tenże, Użytkowanie wieczyste, jw., s J. Wasilkowski, Prawo rzeczowe w zarysie, Warszawa 1957, s. 169; M. Nazar, Prawa rozwiedzionych małżonków, Warszawa 1988, s S. Wójcik, [w:] System prawa cywilnego, tom II, Ossolienum 1977, s. 12 i n. 10 Dz.U. Nr 19, poz Zob. J. Ignatowicz, [w:] System prawa cywilnego, tom II, Ossolineum 1977, s. 766; S. Grzybowski, Prawo cywilne, jw., s. 168; S. Rudnicki, Komentarza do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Warszawa 1993, s. 191; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, jw., s. 249; M. Bednarek, J. Jamka, B. Kordasiewicz, Hipoteka, Warszawa 1991, s

5 Michał Szewczyk ustanowić na prawach zbywalnych (art. 327 k.c.) oraz dla użytkowania (art k.c.). Wprawdzie użytkowanie wieczyste nie jest ograniczonym prawem rzeczowym, ale stosowanie doń ogólnych reguł dotyczących przedmiotu praw rzeczowych jest niezbędne. Przepisów zaś, przewidujących możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego na prawie w postaci udziału we współwłasności, w naszym prawie brak Sąd Najwyższy w głosowanej uchwale dopuścił możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego na ułamkowej części gruntu". Używając tego określenia, którym posłużył się także ustawodawca np. w przepisach art. 21 ust. 2 in fine u.g.g. (uchylonego przez art. 38 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zwanej dalej u.w.l.) 13 czy art. 65 ust. 2 u.k.w. i h., Sąd Najwyższy najprawdopodobniej utożsamił prawo w postaci udziału we współwłasności z przedmiotem tego prawa 14. Wskazuje na to także treść zagadnienia prawnego przedstawionego do rozstrzygnięcia przez sąd wojewódzki, w którym znajduje się określenie grunt w ułamkowej (idealnej) części". Pojęcie części idealnej, czyli myślowej, oderwanej od swego materialnego przedmiotu, powinno być rozumiane jako wycinek uprawnień wyłącznie przysługujących współuprawnionemu w części ułamkowej, a w szczególności współwłaścicielowi czy współużytkownikowi wieczystemu 15. Art. 65 ust. 2 u.k.w. i h. stanowi, iż część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. Jak się wydaje, pomimo braku uzależnienia w uchylonym przepisie art. 21 ust. 2 u.g.g. sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu od istnienia udziału we współwłasności, należy sądzić, iż ustawodawca miał na myśli sprze- 12 Wyraźnie za niedopuszczalnością ustanawiania użytkowania wieczystego na udziale we współwłasności opowiedzieli się: J. Majorowicz, [w:] Kodeks..., jw., s. 72; J. Ignatowicz, tamże, s. 136; S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s. 269; E. Drozd, [w:) Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Komentarz, Poznań-Kluczbork 1994, s Dz.U. Nr 85, poz Skrótem myślowym, utożsamiającym prawo z jego przedmiotem, nazwał określenie udziału współwłaściciela mianem części ułamkowej" J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, jw., s J. Ignatowicz, [w:l Kodeks..., jw., s. 506; Z.K. Nowakowski, [w:] System prawa cywilnego, tom II, Ossolineum 1977, s

6 Glosa daż lokali wraz z przeniesieniem na nabywcę udziału we współwłasności części wspólnych budynku oraz ustanowieniem użytkowania wieczystego na ułamku uprawnień właściciela gruntu. Powyższe dotyczy, jak można przypuszczać, także Sądu Najwyższego, który w istocie uznał za dopuszczalne ustanowienie użytkowania wieczystego na prawie, a nie na części rzeczy. W piśmiennictwie wielokrotnie opowiadano się wyraźnie za niedopuszczalnością ustanawiania użytkowania wieczystego na prawie w postaci udziału we współwłasności 16. Wobec braku przepisów przewidujących takie rozwiązanie, należy przychylić się do tych poglądów. Jeśli zaś uznamy, że przedmiotem użytkowania wieczystego jest nieruchomość, bez wątpienia możemy posłużyć się tezą powszechnie przyjętą zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie, zgodnie z którą prawo rzeczowe, o ile ma za przedmiot rzecz, a nie prawo, z istoty swej musi obejmować całą tę rzecz 17. Największe wątpliwości budzi ogólne sformułowanie uchwały Sądu Najwyższego, z której można wnosić, iż zasadą jest dopuszczalność ustanawiania użytkowania wieczystego na prawie. Nie sposób pominąć, w związku z powyższym, przepisów art. 21 ust. 1 i 2 u.g.g., które regulowały m.in. kwestię przedmiotu użytkowania wieczystego związanego z własnością lokali wyodrębnionych z budynków znajdujących się na gruncie Skarbu Państwa lub gminy. Na mocy tych przepisów możliwa była sprzedaż lokali w tychże budynkach wraz ze sprzedażą lub oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, niezbędnego do racjonalnego korzystania z domu, a w istocie, jak należy przypuszczać, udziału we własności gruntu, który był obciążony z chwilą wyodrębnienia lokalu. Powstanie użytkowania wieczystego pozbawiało częściowo właściciela jego uprawnień do wykonywania przysługującego mu do gruntu prawa własności poprzez przyznanie tych uprawnień użytkownikowi wieczystemu, czyli obciążało udział uprawnień właściciela. Nie dochodziło jednak do obciążenia udziału we współwłasności, bowiem z reguły właścicielem był jeden podmiot - gmina lub Skarb Państwa (poza 16 Zob. przypis Uchwała SN (7) z dnia 23 września 1993 r. III CZP 81/93, OSN IC 2/94; J. Ignatowicz, [w:] Kodeks..., jw., s

7 Michał Szewczyk wyjątkowymi przypadkami, gdy kilku gminom lub gminie i Skarbowi Państwa przysługiwało prawo współwłasności nieruchomości). W istocie ustawodawca dopuścił możliwość powstania takiego stanu prawnego, gdzie właściciel lokalu stawał się jednocześnie współwłaścicielem części budynku oraz innych urządzeń, które nie służyły wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, oraz uprawnionym z tytułu przysługującego mu użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu". Abstrahując od wynikającej z tych przepisów anormalnej sytuacji, w której suma udziałów w wieczystym użytkowaniu przysługujących właścicielom wszystkich lokali nie sięgała całości 18, należy chyba przyjąć, że przedmiotem użytkowania wieczystego stało się prawo. Potwierdzone to zostało również w orzecznictwie 19. Na rzecz właściciela lokalu przenoszony był udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, odpowiadający stosunkowi powierzchni lokalu do powierzchni domu. Przedmiotem udziału w użytkowaniu wieczystym, czyli prawa wynikającego ze współużytkowania wieczystego, był, w świetle przedstawionych w tej glosie wniosków, idealny wycinek prawa własności gruntu należącego do gminy lub Skarbu Państwa i odpowiadający ułamkowi uprawnień właściciela lokalu z tytułu użytkowania wieczystego. Współużytkowanie wieczyste powstałe w ten sposób miało jednak szczególny charakter. Stosując odpowiednio terminologię używaną przy określaniu analogicznych przypadków współwłasności, należy posłużyć się określeniem wspólności przymusowej, a ściślej - współużytkowania wieczystego przymusowego. Udział w tej wspólności był prawem związanym z własnością nieruchomości lokalowej 20, a zatem nie mógł być przedmiotem obrotu bez rozporządzenia własnością lokalu. Współużytkownik wieczysty nie mógł także żądać zniesienia tak powstałej wspólności w czasie trwania odrębnej własności lokali. Znamiennym dla wspólności przymusowej jest fakt, iż występuje ona w wyjątkowych przypadkach i jest 18 Słusznej krytyce poddane zostało to unormowanie przez E. Drozda, [w:l Gospodarka gruntami..., jw., s Zob. uchwała SN z dnia 14 lipca 1994 r. III CZP 86/94, OSP 5/95, poz. 100, z aprobującą glosą E. Drozda. 20 M. Nazar, Własność lokali. Podstawowe zagadnienia cywilnoprawne. Zbiór przepisów, Lublin 1995, s

8 Glosa wspólnością celową w odróżnieniu od uniwersalnej w swym charakterze wspólności w częściach ułamkowych. Istnienie wspólności przymusowej jest, mimo braku ogólnego uregulowania, bezsporne 21 i może w szczególności wynikać z wyraźnego przepisu ustawy. Sąd Najwyższy w głosowanym orzeczeniu, powołując się na ogólne sformułowanie'' norm wynikających z art. 15a ustawy z 1961 r., art. 21 ust. 2 u.g.g. oraz art. 4 ust. 3 u.w.l., uczynił z nich zasadę. Zgodnie z powszechnie uznanymi w naszym prawie dyrektywami wykładni systemowej, przepisu szczególnego, stanowiącego wyjątek od zasady, nie należy interpretować rozszerzająco (eocceptiones non sunt extendendae). Dopuszczalność konstruowania takiego stanu prawnego znajdowała oparcie w szczególnym przepisie art. 21 ust. 2 u.g.g., jednakże nie rozstrzyga to problemów praktycznych, jakie się stąd wyłaniają. Wykonywanie użytkowania wieczystego, polegające w dużej mierze na dokonywaniu czynności faktycznych wobec jego przedmiotu, nie może odnosić się do prawa. Nie sposób np. wybudować budynku na prawie czy też na ułamkowej (idealnej) części gruntu. Budynek można posadowić jedynie na gruncie, w szczególności na fizycznie wydzielonej części tego gruntu. Jeżeli zatem wyraźny przepis zezwala na ustanowienie użytkowania wieczystego na ułamkowej części gruntu, wtedy jest to dopuszczalne, ale wykonywanie tego prawa, polegającego na dokonywaniu czynności faktycznych, musi odnosić się bądź to do całego gruntu, bądź do fizycznie wydzielonej jego części. Przepis art. 21 ust. 2 u.g.g. nie znalazł odpowiednika w ustawie o własności lokali. Odwołując się od powyższej argumentacji, należy stwierdzić, że u.g.g. oraz u.w.l. zawierają przepisy szczególne w stosunku do kodeksu cywilnego, z których można korzystać tylko w wypadkach przewidzianych w tych ustawach. Nie można, co należy powtórzyć, czynić zasady rzutującej na istotę użytkowania wieczystego z przepisów o charakterze wyjątkowym. 5. Bezpośredni związek z kwestiami omawianymi w niniejszej glosie ma zawiła treść art. 4 ust. 3 u.w.l. w związku z art. 3 ust. 1 tejże ustawy. 22 J. Ignatowicz, w:] Kodeks..., s. 500; Z.K. Nowakowski, [w:] System..., jw., s

9 Michał Szewczyk Jeżeli budynek, w którym następuje wyodrębnienie lokali, został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności właścicieli lokali stają się udziały w prawie wieczystego użytkowania. Wyodrębnienie nieruchomości lokalowej pociąga za sobą rozciągnięcie wspólności właścicieli lokali na prawo wieczystego użytkowania 22. Powstała w ten sposób wspólność wieczystego użytkowania jest wspólnością przymusową. Pojawia się pytanie, czy dopuszczalne jest ustanowienie przez Skarb Państwa lub gminę odrębnej własności lokalu z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz właściciela lokalu użytkowania wieczystego (nie obciążającego całej nieruchomości) na udziale we własności gruntu. Otóż nie jest to możliwe z uwagi na to, że ustawa o własności lokali nie zawiera unormowania odpowiadającego treści uchylonego art. 21 ust. 2 u.g.g. Zgodnie z treścią art. 4 ust. 3 u.w.l. do prawa użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu", czyli przepisy tej ustawy następujące po art. 4, nie zaś jakiekolwiek inne przepisy ogólne o własności i współwłasności. Nie byłoby także możliwe ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz właściciela lokalu na udziale we współwłasności. Skarb Państwa lub gmina, wyodrębniając lokale, musieliby ustanowić użytkowanie wieczyste na całym gruncie i przenieść udziały w tym prawie na właścicieli lokali, ale doprowadziłoby to do połączenia w ręku jednego podmiotu własności oraz użytkowania wieczystego tego samego gruntu. Konfuzja skutkowałaby z kolei wygaśnięciem użytkowania wieczystego. Dopuszczalna natomiast i pożądana byłaby sprzedaż właścicielom lokali udziałów we własności gruntu. Takie działanie odpowiadałoby w pełni sensowi upowszechniania prywatnej własności nieruchomości, a taki między innymi cel przyświecał ustawodawcy wprowadzającemu w życie ustawę o własności lokali. 22 Ze wszystkimi ujemnymi konsekwencjami, do których dopuścił ustawodawca. Jak pisze E. Drozd: Normalnie nie do pomyślenia jest, aby jakieś prawo podmiotowe obciążało nieruchomość jedynie w ułamku. Nie można sobie wyobrazić, aby nieruchomość została oddana np. w 1/2 użytkowania, albo żeby prawo własności przysługiwało tylko w 1/2, a pozostała część nie miałaby współwłaściciela", E. Drozd, [w:l Gospodarka gruntami..., jw., s