WODA NA GRUNCIE CO ROBIĆ?

Transkrypt

1 Krzysztof Kowalski WODA NA GRUNCIE CO ROBIĆ? Wrocław 2011 r.

2 Copyright by Krzysztof Kowalski Wrocław 2011 Autor Krzysztof Kowalski tel Stan prawny na dzień 1 grudnia 2011 r. Opublikowane na zasadach licencji Creative Commons 3.0 Polska Uznanie autorstwa - Użycie niekomercyjne - Na tych samych warunkach Dozwolone: - Kopiowanie - Rozpowszechnianie - Odtwarzanie - Wykonywanie - Tworzenie utworów zależnych Autor w żadnym wypadku nie odpowiada na żadnej podstawie prawnej za żadne szczególne, przypadkowe lub następcze szkody wynikłe z wykorzystania utworu. Autor nie składa żadnych zapewnień oraz nie udziela żadnych gwarancji a także wyłącza rękojmię, czy to wyraźną, dorozumianą czy inną, w szczególności dotyczących możliwości korzystania z utworu zgodnie z jego przeznaczeniem, przeznaczenia utworu do konkretnego celu, co do tego, że nie narusza on praw innych osób, braku jawnych lub ukrytych wad, dokładności, występowania lub niewystępowania wad widocznych jak i ukrytych. Grunt i woda.pl

3 WSTĘP Nasz krajobraz od zawsze wypełnia woda. Jej zasoby powierzchniowe w naturalny sposób pokrywają część powierzchni Ziemi. Ludzie od zawsze gromadzili się wokół wód, głównie ze względów pragmatyki bytowej. Wzdłuż rzek powstawały nie tylko osady, ale miasta, a nawet całe cywilizacje. Również dziś akweny otwarte pełnią ważną rolę w życiu człowieka, choć w indywidualnych przypadkach już z innych powodów. Wielu szuka dziś wytchnienia od codzienności w kontakcie z wodą. Marzeniem jest własna działka rekreacyjna z dostępem do rzeki lub jeziora. Z tego też powodu wytworzył się rynek nieruchomości gruntowych dla zaspokojenia potrzeb coraz bardziej zasobnego i zmęczonego społeczeństwa. Oferowane są głównie działki z dostępem do jezior, ale również i rzek, a nawet takie, które w swych granicach zawierają wodę. Jest też inna grupa ludzi, którzy szczęście bytowania w sąsiedztwie wody posiadali od zawsze, a przynajmniej nie było to ich wolą, aby wiązać swoje życie z tym przejawem natury. Jakby nie oceniać cech koegzystencji cywilizacji z wodą, faktem jest, że czasami bywa ona burzliwa. Natura wody, mimo swojej nieprzecenionej urody, bywa również gwałtowna i niebezpieczna. Nie ma co tego udowadniać, gdyż przykładów na to mieliśmy w ostatnich latach aż nadto. Efektem negatywnej natury wody są m. in. zniszczenia powodowane podczas przejścia wód wezbraniowych. Bezpośrednio odczuwają to przede wszystkim osoby, które posiadają nieruchomości sąsiadujące z wodami, a głównie z ciekami. Położenie nieruchomości nad wodą należy rozumieć nie tylko jako fizyczne sąsiedztwo gruntu i wody, ale przede wszystkim jako topologiczne powiązanie granic nieruchomości, które w przybliżeniu można określić jako istnienie wspólnej granicy działki ewidencyjnej pokrytej wodą i działki przyległej. Ewentualnie położenie działki ewidencyjnej gruntu w bliskim sąsiedztwie nieruchomości pokrytej wodą (w strefie oddziaływania wód), niekoniecznie z nią graniczącej. W niniejszym opracowaniu naświetlone zostaną aspekty prawne wynikające z istnienia wody na gruncie, tj w granicach działki ewidencyjnej niebędącej własnością właściciela wody oraz sposoby administracyjno-prawne radzenia sobie z taką sytuacją przez właściciela takiej nieruchomości. Powody, dla których woda może pokrywać nieruchomość mogą być różne. Najczęściej wynikają one z naturalnego zajęcie gruntu przez wodę cieku płynącego w jego sąsiedztwie. Jest to częsty skutek przepływu wód powodziowych w ciekach o nieuregulowanych (naturalnych) korytach. Innym źródłem wody w granicach nieruchomość niebędącej własnością właściciela wody są błędy techniczno-prawne popełnione podczas pomiarów stanu posiadania gruntów, przy tworzeniu ewidencji tychże, jak również w trakcie powszechnej nacjonalizacji wód w 1962 roku. Zwykle właściciele nieruchomości gruntowych nie są świadomi istnienia wody na swoim gruncie, a jeżeli już mają taką wiedzę, to nie znają praw i obowiązków jakie z tego wynikają. Najczęściej właściciel nieruchomości dowiaduje się, że na jego gruncie znajduje się woda podczas prac geodezyjnych, których częścią jest wznowienie znaków granicznych (podziały, okazania granic). Ma to miejsce np. gdy zamierza on podzielić grunt z zamiarem jego zbycia lub właśnie taki nabył i chce dokładnie poznać jego granice. Ponadto niekiedy ubytek gruntu jest widoczny gołym okiem, zwłaszcza po wiosennych roztopach. Łatwo zauważalne są wówczas świeżo podmyte skarpy, co niestety nie oznacza, że jednocześnie naruszona została również granica nieruchomości. Mogą istnieć również inne sytuacje, które ujawnią istnienie wody w granicach nieruchomości. Niezależnie jednak od tego w jaki sposób woda na gruncie się znalazła, stan w którym pozostaje ona w granicach nieruchomości wymaga rozpoznania od strony prawnej. Grunt i woda.pl 3

4 PODSTAWOWE INFORMACJE Z ZAKRESU PRAWA WŁASNOŚCI WÓD I GRUNTÓW POKRYTYCH WODAMI Wody można sklasyfikować pod względem wielu różnych cech. Jednym z podstawowych podziałów jest klasyfikacja prawna wód. Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (tj. z 2005 r. Nr 239, poz ze zm.) jest podstawowym aktem normatywnym, który reguluje sprawy związane z gospodarką wodną w polskim systemie prawnym. Z przepisów tam zawartych wynika, że wody dzielą się na powierzchniowe oraz podziemne (art. 5 ust. 1). Wody, poza wodami morza terytorialnego oraz morskimi wodami wewnętrznymi, są wodami śródlądowym (art. 5 ust. 2). Śródlądowe wody powierzchniowe dzielą się na wody płynące i stojące. Do wód płynących zaliczamy następujące wody (art. 5 ust. 3 pkt 1): w ciekach naturalnych, kanałach oraz w źródłach, z których cieki biorą początek, znajdujące się w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych o ciągłym bądź okresowym naturalnym dopływie lub odpływie wód powierzchniowych, znajdujące się w sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących. Wody stojące to te znajdujące się w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi wodami płynącymi (art. 5 ust. 3 pkt 2). Prawo wodne reguluje również sprawy dotyczące własności wód i gruntów pokrytych tymi wodami. Generalną zasadą jest, że śródlądowe wody powierzchniowe płynące stanowią własność Skarbu Państwa (art. 10 ust. 1a). Podstawową regułą normatywną Prawa wodnego jest przypisanie prawa własności gruntu pod wodami powierzchniowymi do prawa własności tych wód (art. 14 ust. 1). Wynika z tego, że prawnie dopuszczalny jest jedynie stan, w którym właścicielem gruntów pokrytych powierzchniowymi wodami płynącymi jest Skarb Państwa. Zatem każda sytuacja faktyczna, w której woda płynąca znajduje się w granicach nieruchomości niebędącej własnością Skarbu Państwa jest niezgodna z prawem i wymaga odpowiedniego uregulowania. Porządkowanie stanu prawnego takich gruntów jest zależne od okoliczności w jakich woda znalazła się w jego granicach. Inaczej jest z wodami stojącymi, które stanowią własność właściciela gruntu, na którym się znajdują (art. 12 ust. 1). W takim przypadku własność gruntu rozciąga się również na wodę (woda stanowi część wspólną gruntu). W tym wypadku prawo nie tworzy szczególnych ograniczeń własnościowych. GRUNTY ZALANE WODĄ POWODZIOWĄ Mimo iż powodzie są sytuacjami ekstremalnymi, to w ostatnich latach wydają się normą. Praktycznie co roku występują mniejsze lub większe wezbrania wód w korytach rzek i potoków. Często mamy do czynienia z lokalnymi podtopieniami spowodowanymi intensywnymi punktowymi opadami deszczu. Z tego też względu nieruchomości położone przy ciekach narażone są na okresowe zalania wodą powodziową. Natura wód powodziowych pozwala postawić tezę, że wody powodziowe zalewają grunty, które nie są pokryte wodą w okresach jej normalnych stanów, tylko w niezbyt długim czasie (godziny, dni). Zatem przykładowo woda płynąca, która wystąpiła z rzeki, będąca własnością Skarbu Państwa, zajmuje grunt innej własności, po czym w sposób naturalny opuszcza go, gdy stan wody w korycie cieku opadnie. Takie czasowe zajęcie gruntu przez wodę nie powoduje potrzeby regulowania stanu prawnego gruntów, gdyż nie 4 Grunt i woda.pl

5 następuje trwałe jego zajęcie. Po ustąpieniu wody dotychczasowy właściciel gruntu może dalej wykonywać nad nim władztwo. W tym też duchu ustawodawca jednoznacznie stwierdził, że właściciel wody nie nabywa praw do gruntów, które zostały czasowo zalane przez wodę (art. 16 ust. 1 Prawa wodnego). Niewątpliwie zalanie gruntu przez wodę powoduje liczne szkody. Praktycznie występują one zawsze, nie zależnie od sposobu zagospodarowania i użytkowania gruntu. Niemniej jednak właściciel gruntów nie ma prawa do odszkodowania za zalanie gruntu wodami powodziowymi w sytuacjach normalnych, tj. niezawinionych np. przez właściciela wody (art. 16 ust. 2 Prawa wodnego). Istnieją pewne okoliczności, w których możliwe jest dochodzenie naprawienia szkód, ale nie mieszczą się one w temacie niniejszego opracowania (np. art. 16 ust. 3 Prawa wodnego). Powszechnie wiadomo natomiast, że warto nieruchomość ubezpieczyć od powodzi, gdy prawdopodobieństwo jej zalania jest duże, a możliwe straty mogą być znacznej wielkości. NATURALNE ZAJĘCIE GRUNTU PRZEZ WODĘ POWIERZCHNIOWĄ Najczęściej występującą okolicznością, w której woda publiczna znajduje się na gruncie niebędącym własnością jej właściciela jest trwale naturalne zajęcie gruntu przez wodę. Najbardziej narażone na to są nieruchomości graniczące z ciekami o nieuregulowanych korytach, jeziorami, zbiornikami wodnymi, morzem, których brzegi zbudowane są z materiałów łatwo poddających się oddziaływaniu wody. Typowa sytuacja ma miejsce najczęściej na ciekach, których charakterystyka hydrologiczna sprzyja podmywaniu brzegów. Mowa tu o ukształtowaniu przestrzennym koryta oraz ilość prowadzonej wody. Nie bez znaczenia jest również geologia przyległych gruntów. Z praktyki wynika, że najwięcej naturalnych zajęć gruntów przez wodę występuje na nieuregulowanych potokach górskich podczas przepływu wód powodziowych, oraz na nieuregulowanych ciekach podgórskich i nizinnych (niekoniecznie podczas powodzi) płynących przez grunty o luźnej strukturze (np. piaski). W przypadku brzegów uregulowanych, tj. umocnionych budowlami regulacyjnymi, np. murami oporowymi, opaskami, okładzinami skarp, zajęcia gruntów nie występują, chyba że budowle ulegną zniszczeniu. Czy mamy prawo żądać naprawienia szkody? Właściciel gruntu zajętego trwale przez wodę ma prawa żądać naprawienia szkody. Wynika to z faktu, że trwale utracił władztwo nad gruntem, tj. został pozbawiony możliwości gospodarowania gruntem na rzecz wody. Z tego też względu ustawodawca sformułował przepis, według którego właściciel gruntu zajętego trwale przez wodę ma prawo do odszkodowania od właściciela wody (art. 17 ust. 2 Prawa wodnego). Przyczyną powstania prawa do odszkodowania jest przede wszystkim utrata prawa własności gruntu zajętego przez wodę (art. 17 ust. 1 Prawa wodnego). Ma ono miejsce każdorazowo, gdy woda zajmie trwale grunt niebędący własnością jej właściciela. Zasada ta jest rozwinięciem ogólnej normy prawnej mówiącej, że grunty pokryte wodami powierzchniowymi stanowią własności właściciela wody (art. 14 ust. 1 Prawa wodnego). Okoliczności warunkujące staranie się o odszkodowanie Aby zastosować wymienione wyżej przepisy muszą zostać spełnione pewne warunki faktyczne i prawne. W pierwszej kolejności grunt musi zostać zajęty trwale przez wodę. Oznacza to nie tylko zniszczenie Grunt i woda.pl 5

6 wierzchniej warstwy gleby, ale także fizyczne, trwałe pokrycie gruntu przez wodę. Bardzo często podczas przepływu wód powodziowych zdarza się, że zdegradowaniu ulegnie warstwa orna gruntu (wymycie, naniesienie materiału skalnego). Taki stan nie jest tożsamy z naturalnym zajęciem gruntu przez wodę. Aby można było mówić o zajęciu gruntu przez wodę musi się ona na nim znajdować również przy normalnych (najczęściej występujących) stanach. Kolejnym warunkiem dochodzenia naprawienia szkody jest zajęcie gruntu przez wodę będącą własnością Skarbu Państwa, tj. powierzchniową wodę płynącą, wodę morza terytorialnego, morskie wody wewnętrzne. Oczywistym jest, że zajęty grunt nie może być własnością Skarbu Państwa. Zajęty trwale grunt przechodzi z mocy prawa na własność Skarbu Państwa (art. 17 ust. 1). Zajęcie gruntu przez wody stojące nie podlega regulacjom tych przepisów. Ponieważ woda stojąca stanowi własność właściciela gruntu, na którym się znajduje, właściciel gruntu zajętego powinien wystosować żądanie o naprawienie szkody do właściciela nieruchomości. Podstawą żądania są przepisy ogólne Kodeksu cywilnego, ewentualnie właściciel tych nieruchomości staje się właścicielem wody, która pokryła jego grunt. W tym miejscu należy zwrócić szczególną ostrożność, gdyż spora część wód stojących to tzw. jeziora przepływowe, a zatem w rozumieniu art. 5 ust. 3 pkt 1 lit. b Prawa wodnego są to również powierzchniowe wody płynące. Następnym warunkiem jest naturalność zajęcia gruntu. Pod pojęciem naturalności należy rozumieć wszystkie zdarzenia, których źródło tkwi w działaniu przyrody. Wykluczyć należy zatem czyny człowieka, np. podczas regulacji koryt cieków. Takie zajęcie gruntu jest naruszeniem własności, które powinno zostać uregulowanie w postępowaniu cywilnym pomiędzy właścicielem zajętego gruntu, a podmiotem, który dokonał naruszenia lub jest za to odpowiedzialny na mocy umów lub przepisów prawa. Kto jest obowiązany do naprawienia szkody? Przepisy wskazują na właściciela wody, jako odpowiedzialnego do naprawienia szkody powstałej w wyniku naturalnego zajęcia gruntu przez wodę. Naprawienie szkody odbywa się poprzez wypłatę odpowiedniego odszkodowania. Właścicielem wody jest Skarb Państwa, który jednak nie występuje samodzielnie w czynnościach cywilnoprawnych. Zwykle jest on reprezentowany przez odpowiedni podmiot, wykonujący w jego imieniu uprawnienia właścicielskie. W polskim systemie prawnym kwestie gospodarowania wodami uregulowane są w Prawie wodnym. Niestety system zarządzania wodami jest dość skomplikowany i przeciętnemu obywatelowi, który nigdy nie miał styczności z administracją wodną, może sprawić trudności w dotarciu do właściwego podmiotu. Nie zaszkodzi skorzystać z pomocy rejestru publicznego ewidencjonującego grunty, jakim jest ewidencja gruntów i budynków prowadzona przez powiatowe ośrodki dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. W rejestrze tym powinien być ujawniony podmiot reprezentujący Skarb Państwa w stosunku do nieruchomości gruntowej pokrytej wodą, która wyrządziła szkodę. Aby skorzystać z tej możliwości należy znać numer działki ewidencyjnej pokrytej wodą oraz nazwę obrębu ewidencyjnego, która zwykle pokrywa się z nazwą miejscowości. Niestety ta metoda może być zawodna, gdyż w ewidencji gruntów zdarzają się błędy wynikająca zwykle z zaniedbań organów odpowiedzialnych za aktualizację danych tam zawartych. Dlatego warto też poznać schemat organizacji gospodarki wodnej, aby móc samodzielnie odnaleźć właściwy podmiot. Organy i jednostki wykonujące uprawnienia właścicielskie w stosunku do wód publicznych Skarbu Państwa wymienione zostały w art. 11 Prawa wodnego. Wymienione tam podmioty są organami centralnymi lub nadrzędnymi, natomiast bezpośredni zarząd nad mieniem Skarbu Państwa sprawują jednostki organizacyjne wymienione w art. 19 ust. 1 ustawy o zmianie Prawa wodnego z 3 czerwca 2005 r. Przepis ten przekazał wody oraz grunty nimi pokryte w trwały zarząd tym jednostkom. Z treści art. 11 ust. 1 pkt 1 wynika, że uprawnienia właścicielskie do wód morza terytorialnego, oraz morskich wód wewnętrznych wykonuje minister właściwy do spraw gospodarki morskiej. Zadania z tego zakresu podlegają obecnie Ministrowi Infrastruktury. Bezpośredni zarząd nad mieniem Skarbu Państwa sprawują Urzędy Morskie w Gdyni, Słupsku i Szczecinie. 6 Grunt i woda.pl

7 W stosunku do śródlądowych wód płynących podział kompetencyjny jest znacznie bardziej skomplikowany. Istnieją zasadniczo trzy podmioty, które mogą zarządzać tymi wodami, w zależności od ich rodzaju, położenia oraz znaczenia dla gospodarki narodowej. Głównym organem wykonującym uprawnienia właścicielskie Skarbu Państwa do wód płynących jest Prezes Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej. W jego imieniu bezpośredni zarząd nad tym mieniem sprawuje siedem regionalnych zarządów gospodarki wodnej (w Gdański, Gliwicach, Krakowie, Poznaniu, Szczecinie, Warszawie i Wrocławiu). Granice działania poszczególnych zarządów oparte są o granice regionów wodnych (układ zlewniowy), ustalonych rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 2006 r. w sprawie przebiegu granic obszarów dorzeczy i regionów wodnych (Dz. U. z 2006 r. Nr 126, poz. 878). Niestety regiony te nie pokrywają się z granicami administracyjnymi, co wymaga większego zaangażowania w odszukaniu właściwego zarządcy dla interesującego nas obszaru. Regionalne zarządy gospodarki wodnej zarządzają wodami istotnymi dla kształtowania zasobów wodnych oraz ochrony przed powodzią, a w szczególności: w potokach górskich i ich źródłach, w ciekach naturalnych, od źródeł do ujścia, o średnim przepływie z wielolecia równym lub wyższym od 2,0 m3/s w przekroju ujściowym, w jeziorach oraz sztucznych zbiornikach wodnych, przez które przepływają cieki, o których mowa w poprzednim punkcie, granicznych, w śródlądowych drogach wodnych. Podział ten niewiele jest w stanie wyjaśnić, jeżeli mamy do ustalenia czy konkretny ciek mieści się w zakresie obowiązków rzgw. W tym celu możemy skorzystać z pomocy rozporządzenia Rady Ministrów z 17 grudnia 2002 r. w sprawie śródlądowych wód powierzchniowych lub ich części stanowiących własność publiczną (Dz. U. z 2003 r. Nr 16, poz. 149). Rozporządzenie to w załączniku nr 1 zawiera wykaz cieków zarządzanych przez regionalne zarządy. Niestety cieki te pogrupowane są zlewniowo, tzn. brak jest powiązania cieku z konkretnym zarządem. Tą czynność musimy wykonać samodzielnie na podstawie zlewnionych granic działania rzgw. Kolejnym organem zarządzającym ciekami jest dyrektor parku narodowego. Wykonuje on uprawnienia właścicielskie w stosunku do wód znajdujących się na terenie parku. Biorąc pod uwagę, że parki narodowe znajdują się na gruntach Skarbu Państwa podmiot ten rzadko odpowiedzialny jest za naprawienie szkód wynikłych z naturalnego zajęcia gruntów przez wodę. Następnym ważnym podmiotem jest marszałek województwa. Wykonuje on uprawnienia właścicielskie w stosunku do wód istotnych dla regulacji stosunków wodnych na potrzeby rolnictwa oraz pozostałych wód, które nie podlegają Prezesowi KZGW, czy też dyrektorowi właściwego parku narodowego. W przypadku marszałków województw zakres terytorialny działania zamyka się w granicach województwa. Stąd też w rozporządzeniu w sprawie śródlądowych wód powierzchniowych, cieki podlegające marszałkom zostały im przyporządkowane bezpośrednio (załącznik 2 i 3). Marszałkowie są organami jednostek samorządowych, a zarządzaniem mieniem publicznym związanym z gospodarką wodną zostało im zlecone ustawą Prawo wodne. Zadania te w imieniu marszałków realizują samorządowe jednostki organizacyjne wojewódzkie zarządy melioracji i urządzeń wodnych. Ustawodawca dołączył do grupy wymienionych organów i jednostek warunkowo również nadleśniczych. Mogą oni zarządzać ciekami i gruntami nimi pokrytymi, będącymi w kompetencji Prezesa KZGW i marszałków, położonymi na terenie nadleśnictw, jeżeli takie uprawnienia zostały im przekazane (art. 11 ust. 1a Prawa wodnego). Zatem jak widać nie jest łatwo skierować swoje roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z zajęcia gruntu przez wodę, zwłaszcza gdy szkoda powstała na niewielkim cieku. Zasadniczo należy pamiętać, że w przypadku wód płynących najczęściej mamy do czynienia z ciekami będącymi w zarządzie rzgw lub wzmiuw. Aby ustalić, który z wymienionych podmiotów jest właściwy należy znać nazwę cieku i odszukać ją w załącznikach do rozporządzenia w sprawie śródlądowych wód powierzchniowych. Nazwa cieku zwykle jest Grunt i woda.pl 7

8 znana mieszkańcom danej miejscowości, ale może się ona różnić od tej ujawnionej w rozporządzeniu ze względu na jej kształtowanie przez lokalne zwyczaje językowe. W celu ustalenia prawidłowej nazwy cieku można skorzystać z Mapy Podziału Hydrograficznego Polski lub atlasu hydrologicznego. Pozostaje jeszcze kwestia cieków, które nie są wymienione w rozporządzeniu w sprawie śródlądowych wód powierzchniowych. Wówczas co do zasady podlegają one marszałkom województw, chyba że zaliczane są do kategorii ustawowych podlegających Prezesowi KZGW (art. 11 ust. 1 pkt 2). Jak zatem można wywnioskować z powyższego opisu ustalenie właściwego podmiotu wykonującego uprawnienia właścicielskie Skarbu Państwa w stosunku do danej wody nie jest takie łatwe. Niemniej jednak każdy z wymienionych organów lub jednostek jest w stanie stwierdzić, czy np. dany ciek podlega jego kompetencjom. Korzystając z pomocy urzędników można również ustalić właściwy organ zobowiązany do naprawienia szkody wynikłej z zajęcia gruntu przez wodę. Procedura zmierzająca do wypłaty odszkodowania Uzyskanie odszkodowania za straty wynikłe z trwałego zajęcia gruntu przez wodę wymaga przeprowadzenia postępowania, którego głównym celem jest ustalenie powierzchni zajętego gruntu, poprzez potwierdzenie faktu jego zajęcia. Postępowanie takie można przeprowadzić, bądź to z własnej inicjatywy, bądź składając wniosek do jednostki odpowiedzialnej za naprawienie szkody. W każdym z tych przypadków postępowanie obejmuje następujące czynności: geodezyjny pomiar sytuacyjno-wysokościowy obszaru, na którym nastąpiło zajęcie gruntu, ustalenie linii brzegu wód w celu potwierdzenia jej zmiany w stosunku do poprzedniej, a tym samym wystąpienie zajęcia gruntu, geodezyjne rozgraniczenie gruntów pokrytych wodą od gruntów przyległych, w wyniku którego zostanie wyodrębniona działka gruntu pokryta wodą, ustalenie wysokości odszkodowania, uregulowanie stanu prawnego działki gruntu zajętej przez wodę na rzecz jej właściciela. Aby wykonać powyższe czynności należy zatrudnić geodetę uprawnionego, który posiada możliwości techniczne i kompetencyjne do wykonania pomiarów i rozgraniczenia gruntu. Wśród wymienionych zadań znajduje się ustalenie linii brzegu, które jest postępowaniem administracyjnym prowadzonym w oparciu o przepisy art. 15 Prawa wodnego. W postępowaniu tym uczestniczy właściciel wody jak i właściciel gruntu przez nią zajętego. W wyniku tego postępowania zostaje ustalona decyzją administracyjną linia brzegu wód, według stanu wynikającego z pomiarów, uwzględniającego zajęcie terenu przez wodę. Podstawą ustalenia linii brzegu jest projekt rozgraniczenia gruntów. Ustalenie linii brzegu jest konieczne ze względu na warunek ustawowy wynikający z definicji gruntów pokrytych wodami (art. 9 ust. 1 pkt 4a Prawa wodnego), która ustanawia ich przestrzenną granicę w postaci linii brzegu. Tylko do tak wydzielonych gruntów można z odpowiedzialnością stosować przepisy Prawa wodnego. W tym miejscu należy zaznaczyć, że nie zawsze zmiana linii brzegu wody powoduje zajęcie gruntu niebędącego własnością właściciela wody. Dopiero geodezyjne porównanie linii brzegu i granicy nieruchomości przyległej do wody jest w stanie to wykazać. Stąd też samo stwierdzenie fizycznego podmycia brzegu wody jest niewystarczające do uznania powstania szkody i wypłaty odszkodowania. Sposób ustalenia i wypłaty odszkodowania Wysokość odszkodowania obejmuje straty poniesione przez właściciela gruntu. W tym wypadku, ponieważ strata dotyczy gruntu zajętego przez wodę, odszkodowanie powinno odzwierciedlać jego wartość. Odszkodowanie ustala się metodą dyferencyjną, na podstawie rzeczywistego stanu gruntu i jego 8 Grunt i woda.pl

9 hipotetycznego stanu, gdyby zajęcie gruntu przez wodę nie nastąpiło. Odpowiada to porównaniu aktualnej powierzchni gruntu do powierzchni sprzed jego zajęcia przez wodę. Powierzchnię zajętego gruntu ustala się w oparciu o wykonane pomiary geodezyjne na etapie ustalania linii brzegu, co odpowiada powierzchni działki gruntu zajętej przez wodę, powstałej po rozgraniczeniu gruntów pokrytych wodą od gruntów przyległych. Odszkodowanie ustala się w sposób przewidziany w Prawie wodnym (art. 17 ust. 2). W tym wypadku ustawa odsyła do przepisów ogólnych zawartych w Kodeksie Cywilnym (art. 185 ust. 1 i 188 ust. 1), z tym że dodatkowo wlicza do odszkodowania koszty sporządzenia projektu rozgraniczenia gruntów (linii brzegu), o ile zostały one poniesione przez poszkodowanego. Zarówno ustalenie wysokości odszkodowania jak i jego wypłata jest czynnością cywilnoprawną, zatem strony mogą prowadzić w tym zakresie negocjacje. Zwykle punktem wyjścia jest wycena rzeczoznawcy majątkowego, który ustala aktualną wartość zajętego przez wodę gruntu. Wycena powinna uwzględniać parametry nieruchomości pierwotnej, która została zajęta, tak aby odzwierciedlić rzeczywistą stratę. Wypłata odszkodowania następuje w sposób umówiony przez strony. Należy wiedzieć, że roszczenie o naprawienie szkody ulega przedawnieniu z upływem 2 lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o trwałym zajęciu gruntu przez wodę (art. 188 ust. 2 Prawa wodnego). Zatem jeżeli w ciąg dwóch lat od zauważenia powstania szkody nie zgłosimy właściwemu organowi lub jednostce żądania o naprawienie szkody, musimy liczyć się z tym, że nie otrzymamy odszkodowania za utracony grunt. Nie oznacza to jednak, że art. 17 ust. 1 Prawa wodnego nie będzie miał zastosowania. Przeciwnie, grunt zajęty przez wodę stanie się z mocy prawa własnością jej właściciela, który będzie miał w stosunku do dotychczasowego właściciela roszczenie o jego wydanie. Właściciel wody zatem przeprowadzi postępowanie mające na celu geodezyjne wydzielenie zajętego gruntu w celu ujawnienia prawa własności Skarbu Państwa, ale nie będzie zobowiązany wypłacić dotychczasowemu właścicielowi z tego tytułu odszkodowania. Regulacja stanu prawnego gruntów Geodezyjne rozgraniczenie gruntów trwale zajętych przez wodę od gruntów przyległych, w wyniku którego powstały nowe działki gruntu, jest wstępem do uregulowania stanu prawnego nieruchomości. Zgodnie z dyspozycją art. 17 ust. 1 Prawa wodnego, grunty zajęte trwale przez wodę stają się z mocy prawa własnością właściciela wody. W tym celu należy wykonać czynności zmierzające do ujawnienia prawa własności Skarbu Państwa do przedmiotowych gruntów, zarówno w księgach wieczystych, jak i ewidencji gruntów. Zwyczajem jest, że stosowne wnioski składa jednostka reprezentująca właściciela wody, tj. tego na rzecz którego prawo ma zostać ujawnione. Dotychczasowy właściciel powinien zostać powiadomiony o dokonaniu zmiany w każdym z wymienionych rejestrów. GRUNTY POKRYTE POWIERZCHNIOWĄ WODĄ NIEZNACJONALIZOWANE W 1962 R. Nacjonalizacja wód była konsekwencją gruntowania się ustroju socjalistycznego w powojennej Polsce. Pierwsza powojenna ustawa regulująca zasady gospodarowania wodami wprowadziła do systemu prawnego, obowiązującą do dziś, zasadę państwowej własności wód płynących. Została ona sformułowana w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 30 maja 1962 r. Prawo wodne. Również w tej ustawie zawarta została reguła, że grunty pokryte powierzchniowymi wodami płynącymi są własnością Państwa (art. 2). Nowe przepisy były oczywiste w obliczu realiów ustroju PRL. Późniejsze interpretacje nadały tym przepisom status Grunt i woda.pl 9

10 nacjonalizacyjny (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 1971 r., III CZP 28/71). Kolejna ustawa Prawo wodne z 1974 r. nie wprowadziła w tym zakresie większych zmian, a obecna ustawa z 2001 r. podtrzymała tę normę prawną. Zatem w dniu wejścia w życie ustawy z 1962 r. (11 grudnia 1962 r.) wody płynące oraz grunty nimi pokryte stały się ex lege własnością Państwa. Z powyższego wynika, że nie istnieje prawem dopuszczalna możliwość, aby powierzchniowe wody płynące oraz grunty pokryte tymi wodami stanowiły własność podmiotów innych niż Skarb Państwa. Zatem osoby, które posiadają w granicach swojej nieruchomości grunty pokryte wodami płynącymi, będące nieprzerwanie od 1962 roku własnością podmiotów innych niż Skarb Państwa, muszą liczyć się z koniecznością przekazania ww. gruntu na rzecz prawowitego właściciela. Jak to możliwe, że ciągle można spotkać prywatne cieki? Wydawać by się mogło, że skoro upłynęło już blisko pół wieku od nacjonalizacji mienia, o którym mowa, to było sporo czasu, aby uporządkować ich stan prawny. Niestety ciągle zdarzają się przypadki, że osoby fizyczne lub prawne posiadają w granicach swych nieruchomości fragmenty cieków. Najczęściej dotyczy to niewielkich potoków na górskich i podgórskich wsiach. Główną przyczyną tego stanu rzeczy mogły być niedociągnięcia w ewidencji gruntów, spowodowane mało skrupulatnym pomiarem granic stanu posiadania. Niewielkie cieki często przypominały rowy, co sugerowało ich przynależność do nieruchomości. Konsekwencją tego było niewyodrębnienie działki gruntu pod wodą, co było techniczną przeszkodą uniemożliwiającą ujawnienie prawa własności Skarbu Państwa. Regulacja stanu prawnego gruntów Niezmienne od 1962 r. prawodawstwo w zakresie własności wód płynących sprawia, że obecnie są one własnością Skarbu Państwa. Regulowanie stanu prawnego gruntów powinno być konsekwencją nacjonalizacji wód i polegać na ujawnieniu Skarbu Państwa jako właściciela gruntu pokrytego wodą płynącą. Osoba, która zauważy, że w granicach swej nieruchomości posiada fragment cieku powinna poinformować o tym właściciela wody, gdyż to w jego interesie i obowiązku jest uregulowanie stanu prawnego tego mienia. W praktyce polega to na złożeniu odpowiedniego pisma do organu wykonującego uprawnienia właścicielskie w stosunku do cieku lub bezpośrednio do jednostki nim zarządzającej (jak znaleźć podmiot zarządzający ciekiem patrz naturalne zajęcie gruntu przez wodę). Dalsze czynności formalne przeprowadza się w oparciu o przepis art. 2 ustawy z 1962 r., który jest podstawą wpisu w księdze wieczystej nabycia prawa własności przez Skarbu Państwa (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2009 r., III CZP 69/09). Przepis ten jest podstawą do wystąpienia do właściwego sądu rejonowego z pozwem o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361, ze zm.). Powództwo w tej sprawie może wytoczyć osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, tj. jedna z wymienionych w art k.p.c., czyli np. organ wykonujący uprawnienia właścicielskie Skarbu Państwa w stosunku do gruntów pokrytych wodami płynącymi, jako reprezentujący tego, na rzecz którego wpis ma nastąpić. Pozew może złożyć również dotychczasowy właściciel nieruchomości. Przeszkodą do szybkiego uporządkowania stanu prawnego może być brak wydzielonego geodezyjnie gruntu pokrytego wodą. Jest konieczne, aby grunt ten znajdował się na samodzielnej działce gruntu, gdyż tylko wówczas będzie możliwe skuteczne dokonanie właściwych wpisów w księgach wieczystych. Zatem jeśli stan ewidencyjny jest niewłaściwy, powinno się w pierwszej kolejności wydzieli grunt pokryty wodą. Czynność tą wykonuje się poprzez administracyjne ustalenie linii brzegu cieku, co pozwala na jednoznaczne rozgraniczenie gruntów pokrytych wodą od gruntów przyległych. Takie 10 Grunt i woda.pl

11 postępowanie chroni właściciela nieruchomości przed pozbawieniem go prawa do gruntu, który nie jest pokryty wodą płynącą. Odszkodowanie Ujawnienie w księdze wieczystej prawa własności Skarbu Państwa do znacjonalizowanych gruntów pokrytych wodą płynącą nie pociąga za sobą obowiązku wypłaty odszkodowania dotychczasowemu właścicielowi, gdyż nie zachodzi tutaj zmiana prawa własności, a jedynie ujawnienie stanu prawnego, który powstał z mocy samego prawa. Właściciel nieruchomości jest w istocie tylko posiadaczem gruntu pokrytego wodą cieku. W ustawie Prawo wodne z 1962 r. nie przewidziano wypłaty odszkodowań dla właścicieli wód i gruntów nimi pokrytych, które uległy nacjonalizacji. Stąd też i dziś nie ma ku temu podstaw. Należy również pamiętać, że nabycie mienia z mocy prawa w drodze nacjonalizacji ma w tym wypadku charakter pierwotny, co oznacza, że Skarb Państwa nabywa prawo do nieruchomości bez obciążeń (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2009 r., III CZP 69/09). PAŃSTWOWE GRUNTY POKRYTE ŚRÓDLĄDOWĄ WODĄ POWIERZCHNIOWĄ PŁYNĄCĄ ZBYTE WRAZ Z NIERUCHOMOŚCIĄ Grunty pokryte powierzchniową wodą płynącą stanowią własność właściciela wody, czyli Skarbu Państwa (art 10 ust. 1a, art. 14 ust. 1 Prawa wodnego). Jest to generalna zasada obowiązującego prawa, niezmienna od momentu nacjonalizacji wód płynących i gruntów nimi pokrytych, która miała miejsce wraz z wejściem w życie ustawy Prawo wodne z 1962 r. (art. 1 ust. 1 i art. 2). Tak sformułowane przepisy oznaczały również, że grunty pod wodami płynącymi jako res publicea nie mogły zostać zbyte na rzecz podmiotów innych niż Skarb Państwa. Zmiana ustroju Państwa po upadku komunizmu, której jednym z głównych założeń była powszechna własność prywatna spowodowała, że przepisy te nabrały większego znaczenia. Dlatego literalnie zakaz zbywania gruntów pod wodami płynącymi został ujęty w art. 14 ust. 2 obowiązującej ustawy Prawo wodne. Zakaz ten obecnie ma swoje uzasadnienie przede wszystkim w roli jaką pełnią wody płynące w gospodarce narodowej. Duże znaczenie społeczne, gospodarcze, ekologiczne wód, połączone z ich publicznym charakterem, powodują, że muszą one podlegać kontroli całej społeczności, której służą, a więc być podporządkowane zarządowi państwowemu. W tym celu wyodrębniono zasób gruntów pod wodami płynącymi, jako niezbędny do prawidłowego utrzymania wód fragment majątku, nadając mu specjalne cechy prawne (res extra commercium). Zakaz zbywania mienia Skarbu Państwa nie dotyczy gruntów pod wodami stojącymi Skarbu Państwa. Wynika to z reguły ujętej w art. 12 ust. 1 Prawa wodnego, która stanowi, że prawo do wód stojących uzależnione jest od prawa do gruntu, na którym one się znajdują. Do zbycia takiego mienia upoważniony jest Minister Skarbu Państwa pod warunkiem uzyskania zgody ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej (art. 14 ust. 5 Prawa wodnego). Dlaczego mimo zakazu zbywano grunty pod wodami płynącymi? Zbycie nieruchomości Skarbu Państwa pokrytych wodami płynącymi zwykle następowało w wyniku braku świadomości zależności prawnych wikłających zbywane mienie. Należy tu raczej wykluczyć świadome działanie, a bardziej postawić na niesolidne zbadanie stanu faktycznego nieruchomości przeznaczonych do Grunt i woda.pl 11

12 zbycia. Najczęstszymi powodami, które powodowały nieświadome łamanie zakazu zbywania gruntów pod wodami płynącymi były: brak ujawnienia wód płynących w ewidencji gruntów i budynków np. przez kontur użytku ewidencyjnego (Wp), oznaczenie w ewidencji gruntów cieków jako rowy (rów jest urządzeniem i jako użytek rolnym może być zbywany), zaliczenie cieku do infrastruktury stawów produkcyjnych lub innych zbiorników wodnych, istnienie zakrytych koryt cieków, które nie podlegały bezpośredniej inwentaryzacji lub były traktowane jako urządzenia infrastruktury technicznej (kolektory wód opadowych), brak wiedzy o ciekach przepływających przez jeziora i sztuczne zbiorniki wodne. Organy zbywające nieruchomości Skarbu Państwa nie posiadały wiedzy specjalistycznej z zakresu hydrografii, a przepisy prawa nie wymagały uzyskiwania opinii w tym zakresie. W ten sposób, działając bez wystarczającej wiedzy, zbywano grunty Skarbu Państwa pokryte wodami płynącymi, na rzecz innych podmiotów, które w dobrej wierze mienie to nabywały. Tą drogą w ręce osób fizycznych i prawnych trafiło wiele kilometrów cieków. Najczęściej transakcje tego typu miały miejsce w wyniku zbywania nieruchomości: wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (głównie błędnie opisane rowy), pod jeziorami przepływowymi, po upadłych przedsiębiorstwach państwowych. Konsekwencje zbycia nieruchomości pokrytej wodą płynącą Ze względu na sprzeczność z ustawą Prawo wodne czynności polegającej na zbyciu gruntów Skarbu Państwa pokrytych wodami płynącymi, zawarte w ten sposób umowy sprzedaży są nieważne (art k.c., wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 2009 r., II CSK 658/08, lub z dnia 20 września 2007 r., II CNP 87/07). Czynność ta nie podlega sankcji ani innej karze, ale może skutecznie skomplikować zamiary kupującego ze względu na potencjalną konieczność zwrotu nieruchomości lub jej części, poprzedzoną unieważnieniem umowy sprzedaży. Może to powodować lawinowe skutki wobec innych czynność podjętych na nieruchomości. W stosunku do zbywającego ustawodawca również nie przewidział sankcji. W przypadku, gdy zbywającym jest podmiot administracji publicznej jego pracownicy mogą zostać ukarani za nienależyte wypełnianie swoich obowiązków karą porządkową, według przepisów kodeksu pracy. Regulacja stanu prawnego gruntów Uporządkowanie tego stanu można dokonać drogę sądową poprzez pozew cywilny o ustalenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości (art k.c.). Pozew w tej sprawie może złożyć każdy kto ma w tym interes prawny. Nie jest to droga ani łatwa, ani szybka, a ponadto powoduje napięcia na linii sprzedawca - nabywca. Orzeczenie przez sąd nieważności umowy ma charakter bezwzględny, co oznacza de facto, że umowa nigdy nie istniała. Zatem wszystkie ustalenia w niej zawarte nie miały miejsca. W ten sposób nieruchomość wraca do zbywcy, tj. zasobu Skarbu Państwa. Prawomocny wyrok jest podstawą do ujawnienia prawa własności Skarbu Państwa w księdze wieczystej nieruchomości. Jeżeli grunty pokryte wodami płynącymi pokrywają jedynie część nieruchomości będącej przedmiotem umowy, przed złożeniem pozwu należy wykonać czynności wstępne mające na celu jednoznaczne określenie granicy gruntów będących przedmiotem zainteresowania. Czynnością taką może być ustalenia linii brzegu w postępowaniu administracyjnym opartym o art. 15 Prawa wodnego. Ważne, aby postępowanie to zakończyło się geodezyjnym rozgraniczeniem gruntów pokrytych wodami od gruntów przyległych, tak aby można było skonkretyzować pozew tylko co do gruntów pod wodami płynącymi. 12 Grunt i woda.pl

13 Ewentualnie załączyć do pozwu geodezyjne projekty rozgraniczenia, które będą podstawą ujawnienia zmian w ewidencji gruntów na podstawie prawomocnego wyroku sądu. Odszkodowanie Stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości w oparciu o art. 58 k.c. jest w istocie stwierdzeniem jej nieistnienia, a co za tym idzie postanowienia umowne w niej zawarte nie wiążą już stron. Z tego wynika, że nabywca nieruchomości zobowiązany jest zwrócić nieruchomość, a zbywca cenę jaką za nią otrzymał. Rozliczenie finansowe pomiędzy stronami umowy wykonuje się w oparciu o przepisy o nienależnym świadczeniu (art. 410 k.c.). Brak jest w tym wypadku przepisów szczególnych dających prawa do ustalenia jakiegokolwiek odszkodowania. Niezależnie od tego osoba, która doznała szkody w wyniku stwierdzenia nieważności umowy może żądać jej naprawienia od osoby, z winy której stwierdzenie nieważności umowy nastąpiło. Do naprawienia tak powstałej szkody stosuje się przepisy ogólne (415 k.c. i dalsze). PODSUMOWANIE W niniejszym opracowaniu przedstawiono sposoby regulowania stanu prawnego nieruchomości, na których znajduje się woda będąca własnością Skarbu Państwa. W szczególności omówione zostały sytuacje takie jak: czasowe zalanie gruntów wodami powodziowymi, naturalne zajęcie gruntu przez wodę płynącą, grunty pokryte wodą powierzchniową nieznacjonalizowane w 1962 r., państwowe grunty pokryte śródlądową wodą powierzchniową zbyte wraz z nieruchomością. Opisane prawa i obowiązki właściciela wody oraz właściciela nieruchomości stanowią podstawę do rozstrzygnięcia zakresu i sposobu uregulowania stanu prawnego gruntów. Niezgodna z obowiązującym prawem rozbieżność pomiędzy prawem własności wody i gruntu, na którym się znajduje, jest stosunkowo powszechna. Dlatego znajomość sposobów reagowania w takich sytuacjach jest ważna dla właściciela gruntu, który zainteresowany jest ochroną swoich praw. Grunt i woda.pl 13