zwtatek REWIZYJNY SPOLDZIELNI MIESZKANIOWYCH RP OO-013 WARSZAWA w\@. zrsmrp.com.pl e-dait zrsmlp@zlsmf p.com.pl tel ltax 22 827-69-31 lel llax 22821 29-47 Warszawa, dnia 17.05.2013 rok te.liax 22 a2a-65-23 61124062921111 3010 4635 4894 BEG0N 010036591 \rp 525 001-10-01 Sp6ldzielnia Mieszkaniowa,,PAX" Al. Stan6w Ziednoczonych 72 lokal 32 04-036 Warszawa \/ W wykonaniu umowy zawartej w dniu 27.09.2010 roku pomiedzy Zwiezkiem Rewizyjnym Sp6ldzielni Mieszkaniowych RP w Warszawie, a Sp6ldzielnia Mieszkaniowq PAX w Warszawie w dniach 10.01.201 1 roku do 18.04.2013 roku zostala przeprowadzona pzez Zwiqzek lustracja dzialalnosci Sp6tdzielni za okres od 01.01.2007 roku do 3'1.12.2010 roku. Wykonanymi badaniami lustracyjnymi zostaly objete nastgpujqce zagadnienia: 1. O.ganizaqa Sp6ldzielni: o statut Sp6ldzielni oraz wewnqtrzny system normatywny (kompletno66 i poprawnos6 memoryczna regulamin6w), o dzialalno66organ6wsp6ldzielni, o struktura organizacyjna sluzb etatowych Sp6tdzielni 2. Stan prawny grunt6w bqdecych we wladaniu Sp6ldzielni (i budynk6w z nimi zv,li4zanych o@z racjonaln066 ich wykozystania). 3. Sprawy czlonkowskie idyspozycja lokalami 4. Dzialalnosd inwestycyjna. 5. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi: o stan ilosciowy oraz estetyczno-porzqdkowy itechniczny budynk6w i ich otoczenla, o koszty i przychody gzm oraz prawidlowos6 ustalania oplat za uzywanie lokali,
o gospodarka lokalami uzytkowymi, ze szczeg6lnym uwzglednieniem lokali wynajmowanych, o terminowosc wnoszenia oplat Wzez uzytkownik6w lokali i windykacja naleznosci Spoldzielni, o tresi um6w o uslugi komunalne i ich realizac.ja (wodno-kanalizacyjne, wyw6z 6mieci, cieplo ). 6. Gospodarka remontowa w zasobach mieszkaniowych: o nadz6r techniczny i ustalanie potrzeb remontowych, ze szczegolnym uwzglednieniem dzialah energooszczednych, o akumulacja Srodk6w finansowych remonty, o tryb doboru wykonawc6w rob6t remontowych, tre66 zawartych um6w i ich realizacja. 7. Gospodarka finansowa: o stan fundusz6w, wielko56 wolnych Srodk6w finansowych i spos6b ich wykorzystania, efektwn056 zaangazowania finansowego Sp6ldzielni w zakup akcji lub udzial6w w innych podmiotach gospodarczych, o rozliczanie koszt6w og6lnych Spoldzielni, o obsluga splaty kredyt6w mieszkaniowych, o terminowos6 regulowania zobowiezai finansowych Sp6ldzielni (podatki, ZUS, PFRON), o dochodzenie nalezno6ci Sp6tdzielni, w tym dotacji budzetowych, o rozliczenia flnansowe z czlonkami z tytulu wklad6w. B. Ocena realizacli przez Sp6ldzielnie obowi4zk6w wynikajqcych z ustawy o \.) sp6ldzielniach mieszkaniowych. 9. Ocena realizacii postanowiei um6w zawartych miedzy Sp6ldzielnie, a powiezanymi z nia spolkami prawa handlowego. \-'l W ramach badania lustracyjnego uwzglqdniono problematyke zawartq w wystepieniach cztonk6w Sp6ldzielni, przekazanych lustratorom przez Zwiezek Rewizyjny jak i przez samych zainteresowanych. WystEpienia te oraz wyniki badania spraw w nich poruszonych przedstawiono w rozdziale 10. Skarqi wnioski.
Ustalenia lustracji wynikajq ze stwierdzonych fakt6w na podstawie pzedlozonych lustratorom dokument6w oraz wyja6nief z]lozonych ptzez oracownik6w SD6ldzielni. W szczeg6lno6ci ustaleniom lustracji stuzyly: o Statut i unormowania wewnetrzne o charakterze regulaminowym, o dokumentacja z dzialalnosci organ6w samorzqdowych Sp6ldzieln. o dokumentacja pracownicza os6b zatrudnionych w Sp6ldzielni, o dokumentacja czlonkowska, o umowy z dostawcami uslug komunalnych idokumentacja Swiadczonych uslug, o dokumentacja oraz ewidencja ksiegowa, o dokumentacja dotyczeca pozostalych zagadniei objetych zakresem merytorycznym bada6 w ramach niniejszej lushacji, o orzeczenia S4d6w Powszechnych, o postanowienia organ6w Scigania. Ustalenia lustracji zostaly zawarte w protok6le lustracji, kt6ry lecznie z niniejszym listem polustracyjnym stanowintegraln4 cabse. L Poprzednia lustracja objela calo66 dzialania Sp6ldzielni w latach 2003-2006 (z wyleczeniem dzialalnosci inwestycyjnej w latach 2003-2004 objetej odrebnym badaniem lustracyjnym w 2006 roku) i zostala przeprowadzona ptzez Zwiqzek Rewizyjny Sp6ldzielni Mieszkaniowych RP w dniach od 12.03.2007 roku do 26.1'1.2007 toku Zarzad Sp6ldzielni odm6wi{ podpisania ww. protokolu lustracji. Na protokole lustracji brak podpis6w os6b reprezentujqcych Sp6ldzielnie. Na posiedzeniu w dniu '18.01.2008 r. Rada Nadzorcza podjela uchwale nr 19 o tre6ci, cytat: 'Na podstawie S 69 ust. 1 pkl d Statutu Rada Nadzorcza Dostanawia: S 1. Nie zatwierdzac protokolu lustracji zlozonego w dniu '14.01.2008r. SM PAX ze wzglgdu na liczne rozbieznosci ze stanem faktycznym. $ 2. Powola6 biegtego lub zesp6l bieglych, kt6rego zadaniem bedzie zweryfikowanie zasadnosci uwag wniesionych do protokolu ptzez Zatzqd naszej Sp6ldzielni."
Wvv/w wnioski polustracyjne nie zostaly rozpatrzone pzez Zebanie Przedstawicieli Czlonk6w 0 /alne Zgromadzenie). W protokolach z posiedzei Zarzqdu i Rady Nadzorczej po dniu 16.06.2008 r. nie ma wzmianek dotyczecych realizacji wniosk6w zawartych w liscie polustracyjnym Zwiqzku Rewizyjnego z dnia 17.04.2008 t. Realizacja wniosk6w polustracyjnych przez statutowe organy SM PAX zostala przedstawiona na stronach 11-18 protokotu lustracji. W Swietle ustalef lustracji: I. ORGANIZACJA SP6TDZIELNI. l.a Statut Sp6ldzielni oraz inne requlacie wewnetrzneqo svstemu normatvwneqo. 1. Pomimo kilkakrotnych pr6b dostosowania statutu Sp6ldzielni do wymog6w ustawy z dnia 14.06.2007 roku o zmianie ustavvy o sp6ldzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niekt6rych innych ustaw dopiero Zebranie Przedstawicieli w dniu 24.06.2010 roku zakonczylo obrady tym efektem uchwalajqc zmiany statutu. Zmiana statutu zostala terminowo zgloszona i wpisana do rejestru przedsigbiorc6w postanowieniem Sqdu rejestrowego z dnia 24.02.2011 r. Zawiadomienie o wp;sie zmiany statutu do KRS wplynelo do Sp6tdzielni w dniu 9.03.2011 r. Pomimo, ze lustracja nie wykazala mankament6w tego statutu, to w ocenie ZwiEzku tak nie jest, aj chodzi tu o podnoszonq w naszej korespondencji znanej Sp6ldzielni _ sprawe zapisu $ 64 ust. 4 (ostatnie zdanie) statutu, kt6ry uzaleznia waznose uchwaty Walnego Zgromadzenia od udziatu co najmniej 20% uprawnionych do glosowania; postanowienie to pozostaje w sprzeczno6ci z art. 83 ust. I ustawy o sp6ldzielniach mieszkaniowych. 2. Na dziei 31.12.2010 r. Sp6ldzielnia posiadala wszystkie regulaminy wymagane Statutem i wynikaj4ce z potzeb prowadzonej pzez nie dzialalnosci. Niekt6re z nich wymagajq poprawy i uzupelnienia. W szczeg6lno6ci za5: 1). Brak okreslenia, w tresci regulaminu Rady Nadzorczej lub w formie odrebnego unormowania, szczeg6lowego zakresu i trybu dzialania komisji stafych Rady, o kt6rych mowa w $ 72 Statutu, c\!tat:,,rada Nadzorcza
powoluje ze swojego grona Konisj? Rewizyjnq oraz, w miarg pottzeby, inne komisje: stale, czasowe, Iub problemowe, bedqce organami doradczymi Rady. 2). Regulamin organizacyjny wymaga aktualizacji odpowiednio do zmian w faktycznej organizacji pracy Sp6ldzielni wprowadzonych po uchwaleniu regulaminu. Na przyklad w regulaminie przewidziano stanowisko i pion organizacyjny Zastepcy Prezesa - Gl6wnego Ksiggowego. Faktycznie italgyekaeggzlzielone, od wielu lat gl6wny ksiegowy Sp6ldzielni nie U C egulamin funduszu udzialowego: w punktach 6 i I stanowi, i2 w.azie ustania czlonkostwa zwrot udzialowpwinien byc dokonany r6wnocze6nie ze zwrotem wkladu mieszkaniowego lub budowlanego. Postanowienie to, oparte na uchylonym juz aft.2'11 Prawa sp6ldzielczego, nie przystaje do przepis6w art. 26 Prawa sp6ldzielczego (zwrot udzial6w) i zasad rczliczei' z tytulu wklad6w (warto6ci rynkowej lokalu) okreslonych przepisami ustawy o sp6ldzielniach mieszkaniowych. Regulamin tworzenia iwykorzystania funduszu wklad6w zaliczkowych w punkcie 6 i7 stanowi, i2 wniesione przez czlonk6w czasowo wolne Srodki tych wklad6w moge by6 umieszczane na lokatach terminowych, a odsetki od tych lokat stanowiq przych6d Sp6ldzielni. Takie przeznaczenie ww. z at. 1 ust.11 f-stawy o mieszkaniowych obowiqzuj4cym od 30.12.2009 t. (Dz. U. z 20Ogt. Nt 223 poz. 1779). Regulamin przyjmowania w poczet czlonk6w, przydzialu, najmu i zamiany mieszkai oraz najmu lokali uzytkowych, garazy imiejsc postojowych w garazach wielostanowiskowych - jest w znacznej mierze zdezaktualizowany, SdyZ nie uwzglednia zmian ustawowych wprowadzonych po jego uchwaleniu. Ponadto szereg jego postanowiei stanowi materie unormowana w Statucie. Regulamin okreslajqcy zasady rozliczania przychod6w i koszt6w Sp6ldzielni w zakresie gospodarki zasobem mieszkaniowym oraz zasady ustalania oplat za lokale w punkcie 2.4 normuje rozliczanie koszt6w zuzycia wody i odprowadzenia 6ciek6w, w tym - w budynkach, w kt6rych cze56 lokali jest wyposazona w komplet sprawnych wodomierzy indywidualnych, a cze6e takich wodomiezy nie ma lub - z t6znych
enumeratywnie okre6lonych powod6w - jest traktowana jako nieposiadajeca wodomierzy. W skr6cie: z okreslonego wodomierza gt6wnego zasilane sa lokale,,opomiarowane" i,,nieopomiarowane". Regulamin stanowi, iz w takim przypadku zuzycie wody przypadajece na lokale,,nieopomiarowane" ustala siq jako r62nice migdzy wskazaniem wodomierza gl6wnego, a sume wskazaf wodomierzy w lokalach,,opomiarowanych". Powyzsze rozwiezanie jest nieprawidlowe bowiem nie uwzglednia: - zjawiska r6znicy miedzy pomiarem calkowitym, a suma pomiar6w czqstkowych, incydentalnych, niezawinionych przez uzytkownik6w strat wody w wyniku awarii instalacji wodociqgowej (niekontrolowanego wyplywui j wody) pomigdzy wodomierzem gt6wnym, a wodomierzami indywidualnymiinieopomiarowanymiluik--mipoboruwody. l.b DzialalnoSC oroanow SD6ldzielni. W badanym okresie w lustrowanej Sp6ldzielni istnialy i funkcjonowaly wszystkie organy przewidziane Statutem, ale fragmentaryczny stan dokumentacji bedqcej w posiadaniu Sp6ldzielni nie pozwala na ocene dzialalnosci Rad Osiedli; Rady Osiedli we wlasnym zakresie prowadzq i ----, -:--,----..1-...----.'----------...-------'------------'------ lompletuja dokumentacje swojei dzialalno6ci. W okresie objetym lustracja 096l czlonk6w Sp6ldzielni podzielony byl na I grup czlonkowskich na podstawie uchwaty Rady Nadzorczej Nr 93 z dnia(j- 20.12.2006 t. Podzialu tego dokonano z zachowaniem kryteri6w okreslonych w szczeg6lnosci utworzono odrebnq grupe czlonkowskq nr 6 czlonk6w oczekujqcych. Statucie, w skupiajqca Pozostale 7 grup czlonkowskich skupialo czlonk6w zamieszkalych: liczba tych grup byla kompromisem pomiedzy kryterium bliskosci miejsca zamieszkania, a wzglqdami praktycznymi organizacji zebrafi grup czlonkowskich. W badanym okresie: nie byto przypadku wniesienia przez Radg NadzorczA zedania zwolania Zebrai Grup Czlonkowskich (Z.G.Cz.), kazde Z.G.CZ. zostalo zwolane przez Zatzqd w spos6b zgodny z wymogami Statutu co do formy iterminu zawiadomienia czlonk6w oraz
uwzglednienia w porzqdku obrad wszystkich spraw okreglonych w S 86 ust. 1 Statutu, na kazdym Z.G.CZ. Zarzqd przedstawial, w wykonaniu S 86 ust.2 Statutu, informacje o sposobie wykorzystania opinii i wniosk6w zgloszonych na poprzednim zebraniu danej grupy czlonkowskiej. W kazdym przypadku udokumentowane jest nalezyte i terminowe zawiadomienie o czasie, miejscu i porzedku obrad Zebrania Przedstawicieli (lub kontynuacji jego obrad) os6b i instytucji wskazanych postanowieniami Statutu i przepisami art.40 Prawa sp6ldzielczego. Przebieg kazdego odbytego Z.P. jest udokumentowany zgodnie z att. 41 P.awa sp6ldzielczego i postanowieniami regulaminu obtad ZP (lista obecnosci, protok6l z obrad i protokoly z czynnosci komisji ZP, zbiory kart wyborczych, odrebne teksty podjetych uchwal itd.). Kazde Z.P. ukonstytuowalo sie zgodnie z wymogami Statutu i regulaminu obrad. Uchwaly podejmowano wymaganq Prawem sp6ldzielczym i Statutem wiekszosciq glos6w, przy udziale kworum i wylqcznie w sprawach objetych projektowanym porzqdkiem obrad. Wszystkie uchwaly zostaty podjete w sprawach nalezecych do ustawowych i statutowych wtasciwosci Z.P, a ich tre56 nie naruszala przepis6w ustaw i postanowiei Statutu; wy'jqtkiem byly uchwaly ff 12-14 Zeb'ania Przedstawicieli z dnia 24.06.2010 roku o sposobie pokrycia strat bilansowych, kt6re naruszyly postanowienia Prawa spdldzielczego (art. 90 S 1) oraz postanowienia statutu Sp6ldzielni (S 94 ust. 2 - vide str. '146 pr. lustracji). Mankamentem bylo to, ze nie wszystkie z 7 zwolanych w badanym okresie Zebrah Przedstawicieli odbyv sie bqdz wyczerpa+y ptzyjety porzedek obrad; ptzyczyny tej sytuacji zostaly przedstawione w protok6le lustracji (str. 3436). -W tre6c! uchwal dotyczacych zatwierdzenia rocznego sprawozdania brak pojecia wyniku finansowego (nadwyzki t11nsory,e!lo._ koszt6w nad przychodami lub vice versa) gospodarki zasobami mieszkaniowymi; zamiast tego uzywa sie okresleniat wynik na biezecej dzialalno'ci Sp6ldzielni. Ustalajqc sklad Komisji Spoleczno - Kulturalnej Rada Nadzorcza poprzestala na wyborze jej Przewodniczqcego. W protokolach z posiedzef Rady tttadzorczei_b!49-pis6w SwiadczAcych o wyborze w sklad ww. Komisjinnych czlonk6w Rady. W pozostalym zakresie spos6b ukonstytuowania sie isklad
osobowy Rady ijej Komisji stalych nie budzi uwag. W szczeg6lnosci w calym badanym okresie faktyczna liczebno6i Rady zapewniala jej zdoln056 dzialania zgodnie ze Statutem. Sklad osobowy Rady ijego zmiany zostav prawidlowo ujawnione w rejestrze Przedsiqbiorc6w Krajowego Rejestru Sqdowego. Posiedzenia plenarne Rady Nadzorczej dokumentowane sq protokolami sporzadzanymi w formie odrebnych maszynopis6w, ale na protokolach z posiedzei w dniach 16.04.2007 t.,7.05.2007 r., 8.05.2008 t.,26.02.2009 r. i 19.03.2009 r. brak podpisu P rzewod n iczqcego obrad Zapisane w protokole z posiedzenia w dniu 14.06.2010 r. wyniki 11 : 0 : 0 glosowafi nad uchwalami nr 134-138 sa niezgodne z liczba obecnych uprawnionych do glosowania oraz z wynikami glosowania zapisanymi w odrebnych tekstach ww. uchwal. W pozostalym zakresie forma i tre56 protokol6w z posiedzei Rady Nadzorczej jest zgodna z wymogami jej regulaminu ale niejasnym pozostaje tre56 uchwaly.-r.rf 13 z dnia 7.122007 r., y kt6rej Rada Nadzorcza wnioskuje o pzyznanie, zatzqdowi gratyfikacji w wysoko6ci nie przekraczaiecej 15%, pod warunkiem - uzyskania ze sptzedazy Sp6lek kwoty ptzektacz+qcej 1 mln. zl.; ani w protokdle z posiedzenia Rady ani w tresci Mw uchwaly nie okreslono do kogo Rada wnioskuje o ewentualne podjecie decyzji naleaqcel z mocy art. 46 S 1 pkt. I Prawa sp6ldzielczegoraz statutu do jej wlasnego zakresu dzialania. Ustalenia lustracji wskazuj4 Ze protok6l z kazdego posiedzenia Rady zostat przyjety na nastepnym (lub jednym z nastepnych) posiedzefi tego organu. -- Rada Nadzorcza zbierala sie systematycznie, odbywaj4c w kazdym kwartale, * co najmniej jedno posiedzenie. W posiedzeniach Rady systematycznie uczestniczyl (bez glosu stanowiqcego) Prezes i pozostali czlonkowie ZarzEdu. Nieprawidlowa jest tre56 uchwal nr 73 i 83-100 o wykluczeniu ze Sp6ldzielni, c\iati Zgodnie z S 17 ust. 4 statutu w przypadku nie wniesienia odwolania w pnewidzianym terminie, wykluczenie sfa/'e se skuteczne z chwilq doreczenia. /czlonkowi zawiadomienia o decyzii Rady Nadzorczej. Ww. jest niezgodne zar6wno z tre6ciq S 17 usl 4 Statutu (poprawnd jak i z art. 24 S 10 Prawa // / sp6ldzielczego _Palgglgjl*" X_agagqzg.rye bylq organem uprawnionym do podjgcia uchwaly,nt 96 z dnia 20.02.2007 roku o utworzeniu 15 sp6lek (szerzej na ten temat w dalszym fragmencie niniejszego listu).
!V protokolach z posiedzef Rady brak zapis6w o przeprowadzeniu kontroli sposobu zalatwian ia-,przez Zazqd wniosk6w organ6w Sp6ldzielni i jej czlonk6w, natomiast sq wzmianki o zapoznaniu sie Rady z korespondencje do niq (24.01.2007 r., 30.05.2007 r., 29.10.2008 t.,23.04.2009 r., 29.05.2009 r., 9.06.2009 r.), o spotkaniach z Radami Osiedli, o skargach mieszkadc6w (21.O2.2OO8 r.) i o przebiegu Zebrad Grup Czlonkowskich (10.06.2008 r., 29.05.2009 r., 9.06.2009 r.),fglllgl'kj te_sygn?!iz!ie_q9_clergnl_ej? Igrylll Bady skarg i wniosk6w, natomiast brak zapis6w o kontroli i ocenie przez Rade S_posobu!ch. zalatwiania; w opinii Zwiqzku tylko pelna dokumentacja z tych czynnosci moze Swiadczy6 o nalezytym sprawowaniu przez ten organ biezacej kontroli nad gposgqem zalatwiania przez Zarzqd wniosk6w organow SD6ldzielni i czlonk6w. { W ocenie Zwiazku wymienione w protok6le lustracji (str.42-43) uchwaly podjete przez Rade Nadzorczq w ramach jej statutowych kompetencji w sdrawe: dqzenia do utrzymania stosunku pracy z czlonkami Zazqdu na zajmowanych pzez nich stanowiskach przez okres 5 lat pod rygorem wyplacenia odszkodowania w kwocie r6wnej wynagrodzeniu naleznemu za okres pozostaly do uplywu 5 lat, ptzyznania Zatzqdowi gratyfikacji w wysokosci nieprzekraczajqcej 15% uzyskanej kwoty pod warunkiem uzyskania ze sptzedazy Sp6lek kwoty p?ektaczdqcej I mln. zl., nie sq korzystne dla Sp6ldzielni, a wiec jej czlonk6w, a opinia ta pokrywa sie z opinie powolanych ptzez Prokurature Okregowq w Warszawie zeczoznawc6w, kt6ra zostala przedstawiona w dalszym fragmencie niniejszego listu. Sklad osobowy ZarzEdu i jego zmiany zostaly prawidlowo wykazane w Rejestrze Przedsiebiorc6w Krajowego Rejestru Sqdowego. Zatzqd zbietal sie systematycznie i z wymaganq statutem czestosciq. Wszystkie uchwaly zostaly podjete w sprawach niezastrzezonych do kompetencji innych organ6w Sp6ldzielni; natomiast decy4e ZatzEdu dotyczece zmian w rozmiarach i strukturze zatrudnienia byly umocowane uchwale uprawnionego organu, tj. Rady Nadzorczej (szerzej na ten temat w dalszej cze6ci niniejszego listu).
Nieprawidtowe bvlo podiecie przez Zatzqd 6 uchwal zmieniajqcych wcze6niej uchwaly _podjete ostateczne w sprawie okreslenia przedmiotu odrebnej wlasnosci lokali, a mianowicie: 1) Nt 6222.02.2007 t.-zmianau.2z 9.09.2002 r. Zakroczymska 13, '.,.' 2) Nt 18212.07.2007 t. - zmiana u-2 225.11.2002 t. Komorska 1'll15, l' : 3) Nt 46 z20.'12.2007 r.-zmiana u.2225.11.2oo2t. Komorska 11115,,.' _4._NI 12 z 3O.O4.2OOq r. - zmiana u. 24 z 20.08.2007 r. os. Lubelska -.!X4ry929w-1kq, 5) Nr 44 z 10.1.2009 r. - zmiana u. 1'l z 31.03.2008 r. Bitwy Warszawskiej 18, 6) Nr 5 z 6.01.2010 r. - zmiana u. 24 z 01.O7.2009 r. Stan6w Zjednoczonych 72. W sprawie tej Sqd Najwyzszy w dniu 22.'10.2010 r. podjql uchwale (lll CZP * 77110'): Zarzqd sp6ldzielni mieszkaniowej, na podstawie aft.42 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o sp6ldzielniach mieszkaniowych ( jedn. tekst: Dz. U.2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zm. ) nie jest uprawniony do podjecia uchwaly zm ie n i ajecej uchw al? o kre 3l aj Tcq p nedm iot o d rq bn ej wk sn o Sci w szystkich lokali mieszkalnych i.y-qzjely v1lla1cicieli lokali w nieruchomosci wsp6lnej (..) Zaznaczye na y, 2e w uzasadnieniu prawnym ww. stanowiska Sed Najwyzszy stwierdzit Taka uchwala (zmieniajqca pierwotnq uchwale Zarzqdu Sp6ldzielni) moze natomiast by. skutecznie podjqta i stanowie podstawe ustanawiania odrebnej wlasno6ci lokali na nieruchomosci sp6ldzielczej, jezeli na podstawie pierwotnej uchwaly nie ustanowiono jeszcze odrebnej wlasno'ci _ zadnego lokalu. \- Przedmiot i he66 pozostalych uchwal Zarzqdu nie narusza przepis6w prawa i Dostanowiei Statutu. l.c Struktura oroanizacvina. sprawv pracownicze. dzialalno56 spoleczna. oswiatowa i kulturalna. W latach 2007-2010 s uktura organizacyjna Sp6ldzielni nie byla przedmiotem zapis6w w protokolach z posiedzei Zatzqdu, nie byla tez przedmiotem uchwal Rady Nadzorczej. Natomiast byla przedmiotem decyzji faktycznie podejmowanych ptzez ZazEd, o czym Swiadczq zmiany w rozmiarach istrukturze zatrudnienia pracowniczego. Jej zmiany zaistniale w l0
latach 2007-2010 polegaly na zmniejszeniu rozmiar6w zatrudnienia w poszczeg6lnych kom6rkach organizacyjnych i likwidacji zatrudnienia konserwator6w. Zmiany te nakladaje koniecznos6 zaktualizowania tej struktury. a w szczeg6lnosci regulaminu organizacyjnego. Zakres rzeczowy dzialalnosci prowadzonej silami personelu etatowego Sp6ldzielni obejmowal w pracownicze, bhp i p.poz., kontynuacje i badanym okresie rachunkowo66, sprawy nadz'r obslugi procesu inwestycyjnego, sprawy zwiqzane z gospodarkq zasobami mieszkaniowymi (powierzone innemu podmiotowi gospodarczemu), czese obslugi prawnej (uzupelniajqco prowadzonej przez kancelar'e prawne), sprawy pracownicze, obsluge organizacyjne dzialalnosci organ6w Sp6ldzielni, sprawy czlonkowsko - lokalowe, przeksztalcef wlasnosciowych iterenowo - prawne. Struktura i rozmiary zatrudnienia pracowniczego byly dostosowane do struktury izakresu wykonywanych zada6. Zatrudnienie w latach 2OO7-2010 zmniejszylo sie o 5,5 etatu, tj. o 11,5 % w tym na stanowiskach nierobotniczych o 4,75 etatu (19,8%) ina stanowiskach robotniczych o 0,75 etatu (3,2 ok). Z ustaleh lustracji wynika, i2 oryanizacja dzialania Sp6ldzielni w badanym okresie zapewniala mozliwos6 realizacji wszystkich jej zadan i obowiqzk6w statutowych. Jak wynika z przeprowadzonych badai wynagrodzenia za prace: o dla czlonk6w ZarzEdu ustalala Rada Nadzorcza stosownie do jej kompetencji, o dla pozostalych pracownik6w ustalal Prczes Zatzqdu zgodnie z odnosnymi unormowaniami uchwalonymi Vzez Zazqd (bez daty sporzadzenia i wejgcia w zycie), o Wynagrodzenia dla czlonk6w Rady Nadzorczej za udzial w jej posiedzeniach wyplacane byly na podstawie uchwaly Zebrania Przedstawicieli z dnia 23.06.1995 r. _\!.!,g9qt_.ylt' ot t""i".: p-:,1ni, 30.07.2007 r. statut nie zawieral postanowiei, o kt6rych mowa w art. 8 ' ust. 1 ustawy o sp6tdzielniach mieszkaniowych, dotyczqcych mozliwosci wynagradzania za udzial w posiedzeniach Rady Nadzorczej. Postanowienia takie zawiera Statut po nowelizacji uchwalonej w dniu 24.06.2010 roku. tl
W zakresie sposobu prowadzenia dokumentacji pracowniczej lustracja wykazala jednostkowe przypadki braku daty przyjecia pisemnego zakresu obowiazk6w przez niekt6rych pracownik6w. W pozostalym zakresie okazana dokumentacja pracownicza jest kompletna i prowadzona zgodnie z wymogami rozporzqdzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 28.05.1996 r. w sprawie zakresu prowadzenia przez pracodawc6w dokumentacji w sprawach zwiqzanych ze stosunkiem pracy oraz sposobu prowadzeni akt osobowych pracownika, Badanie wynagrodzeh za pracq w zakresie: o zgodnosci postanowiei zawarlych w umowach o prace czlonk6w ZarzEdu z odnosnymi uchwalami Rady Nadzorczej, o zgodno6ci postanowiefi um6w o prace pozostalych pracownik6w z Zasad am i Wn agrad zan ia, o zgodnogci faktycznie zrealizowanych wynagrodzei z tresciq um6w o prac i postanowieniami Zasad Wnagradzania nie wykazalo uchybiefi w tym zakresie. Badanie wynagrodzei bezosobowych wykazalo, 2e. o wynagrodzenia poszczeg6lnych czlonk6w Rady Nadzorczej zaudzial w jej posiedzeniach nie przekraczaly limitu okreslonego w art. sp6ldzielniach mieszkaniowych, o wyptata pozostalych wynagrodzeri bezosobowych jest w peml udokumentowana zawartymi umowami cywilno - prawrymi rachunkami v wystawionymi na kwoty wynikajece z zawar,tych um6w. 8 2 ustawy W badanym okresie Statut w S 3 i 4 stanowil, iz jednym z przedmiot6w dzialalno6ci Sp6ldzielni jest dzialalnosc zwitzana z kulturq, rekreacjq i spoftem dla realizacji kt6rej Sp6ldzielnia prowadzi dzialalno6' spolecme, o+wiatowe i kulturalne. W 528 ust. 3 statut stanowil,12 czlonkowie Sp6tdzielni (posiaddqcy sp6ldzielcze prawa do lokali lub bgdqcy wlascicielami lokali) wnosze do Sp6ldzielni takze oplaty na pokrycb koszt6w dziahlno'ci spolecznej, oswiatowej i kulturalnej prowadzonej pnez Spoldzielnie. Wasciciele lokali niebedqcy czlonkami oraz osoby niebedqce czlonkami Sp6ldzielni, kt6rym przyslugujq sp6ldzblcze wlasno'ciowe prawa do lokali, t2
mogq odplatnie korzysta' z takiej dzialalno'ci na podstawie umow zawieranych ze Sp6ldzielniq. W $ 92 statut stanowil, i2 Sp6tdzielnia tworzy fundusz spolecmo - kulturalny, kt6rego zasady tworzenia i gospodarowania okresla regulamin uchwalony przez RadQ Nadzorcz4 W badanym okresie Sp6ldzielnia posiadala Regulamin wydatkowania Srodk6w z funduszu spoleczno - kulturalnego uchwalony przez Rade Nadzorczq 23.02.2000 (. (tekst jednolity) zastqpiony tekstem przyjetym przez Radg uchwala nr 98 z 20.02.2007 r., a nastgpnie tekstem przyjetym przez Radg uchwalq nr 8 z 24.10.2007 r. Ww. regulamin stanowi, i2 celem przedmiotowej dzialalnosci Jesr: o udzielanie pomocy czlonkom Sp6ldzielni, kt6rych sytuacja materialna kwalifikuje do jej udzielania, o finansowanie uslug opiekuiczych na zecz czlonk6w Sp6ldzielni wymagajacych takiej opieki, o wspieranie finansowe inicjatyw spolecznych Rad Osiedli, sluzqcych czlonkom Sp6ldzielni. Zebranie Przedstawicieli w dniu 24.06-2010 r. podjelo uchwale nr 17 stanowiqcq, iz czlonkowie,,uczestniczqw kosztach zwiqzanych z dzialalno6ciq spoleczn4 oswiatowe i kulturalnq prowadzone przez Sp6ldzielnie" w kwocie 0,03 zllm 2 p.uz. lokalu poczynajqc od dnia 1.07.2010 r. Podjecie takiej uchwaly bylo przewidziane w porzqdku obrad poprzednich Zebraf L Przedstawicieli od dnia 30.06.2008 r. - poczynajqc, lecz nie doszlo do tego z powodu niezrealizowania porzedku obrad.,w calym badanym okresie koszty dzialalnosci spoleczno - kulturalnej oraz ich finansowanie wyodrebnione byly, zgodnie ze statutem, w formie funduszu spoleczno - wychowawczego tworzonego z oplat czlonk6w wnoszonych w wysoko6ci o,o2 zl lm 2 pow. uzytk. lokalu. Do kodca badanegokresu (31.12.2010 r.) nle wprowadzono w zycie podwy2ki uchwalonej Wzez Zeb"anie Przedstawicieli 24.06.2010 r. i o ile stan taki nadal istnieje (brak zapis6w na ten temat w protok6le), to sprawe te nalezaloby wyjasni6. Badanie wydatk6w funduszu przeprowadzone na pr6bie obejmujqcej czwarty kwartal kolejnych lat 2007-2010 wykazalo,2e. o kierunki wydatkowania 6rodk6w funduszu byly zgodne z regulaminem, o udokumentowanie wydatk6w jest wystarczajece, 13
przestrzegano regulaminowego trybu rozpatrywania i kwalifikowania wniosk6w benefi cient6w Swiadczef funduszu.. STAN PRAWNY GRUNT6W BEDACYCH WE WLADANTU Sp6tDZtELNt. W okresie objetym lustracjq stan prawny grunt6w zarzqdzanych przez SM PAX w przewazaj4cej wigkszo6ci byl uregulowany. Sytuacja ta miata wplyw na rcaizaqe przez Sp6ldzielnie obowiqzk6w wynikajecych z ustawy o spoldzielniach mieszkaniowych, dotyczecych okreslenia pzedmiotu odrebnej wlasnosci lokali, kt6re zostaly przedstawione w rozdziale I protokolu lustracji (str-158-160). W protokole lustracji szczegolowo zostaly przedstawione dzialania podejmowane przez SM PAx zmterz+q(i- do regulacji stanu prawnego J wymienionych tam grunt6w. Z ustalei tych m.in. wynika, ze: - Osiedle Bitwy Warszawskiej 1920 r. Nr 18 i Bitwy Warszawskiej 1920r- Nr 16 w Warszawie - wykraczajqc poza horyzont czasowy objgty przedmiotowym badaniem lustracyjnym ustalono, ze od stycznia 2012 roku Zarzqd SM PAX r. rozpoczql realizacje wniosk6w w zakresie przeksztalcei tytul6w prawnych do lokali w prawo odrebnej wlasnosci w przedmiotowej nieruchomosci. Osiedle Salezego 6, Wybrzeze Ko6ciuszkowskie 2'la, Wybtzeze Ko6ciuszkowskie 23 w Warszawie - wykraczajqc poza horyzont czasowy objqty niniejsza lustracje stwierdzi6 nalezy, aktualnie zgodnie z wnioskiem I lustrowanej Sp6ldzielni toczy sie postepowanie wieczysto - ksiggowe ov doprowadzenie do zgodnogci stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym przedmiotowych nieruchomosci. - Osiedle Rzymowskiego 33, Jad2wing6w 'l i Jadzwing6w 3 w Warszawie - wykraczajqc poza horyzont czasowy objgty przedmiotowym badaniem lustracyjnym ustalono, ze postanowieniem z dnia 13.07.2012 r. sygn. akt I Ns 1377107 Sqd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa Wydzial I Cywilny zawiesil postepowanie o zasiedzenie przedmiotowej nieruchomosci w zwiqzku z uzyskan4 z Urzqdu m.st. Warszawy informacj4 ze w odniesieniu do czesci dzialki bqdacej przedmiotem wniosku o zasiedzenie prowadzone jest na wniosek dawnych wlascicieli hipotecznych postepowanie
administracyjne w trybie art.7 Dekretu z dnia 26.10.1945 r. o wlasnosci i uzytkowaniu grunt6w na obszarze m.st. Warszawy. Osiedle Wyscigowa 18 w Warszawie - w toku przeprowadzonego badania ustalono, ze w przedmiotowej nieruchomo6ci zostal wyodrebniony jeden lokal mieszkalny (postanowienie Sqdu wieczysto - ksiegowego na podslawie wyroku S4du Rejonowego dla Warszawy Mokotowa Wydzial I Cywilny sygn. I C 229lo8). Osiedle Lipowa 38, Cegielniana 15 w Pruszkowie - wykraczajqc po za horyzont czasowy objqty przedmiotowym badaniem lustracyjnym ustalono, Ze postepowanie podzialowe dotyczace dz. 255 ptzy ulicy Lipowej i Cegielnianej zostalo zakoiczone w 2011 r.. U Osiedle Modzelewskiego 618110112 w Warszawie - Wktacz{qc poza horyzont czasowy objqty przedmiotowym badaniem lustracyjnym ustalono, 2e Zatzqd SM PAX od dnia 3.01.2012 r. rozpoczel realizacje wniosk6w w zakresie przeksztalcef tytul6w prawnych do lokali w prawo odrebnej wlasno6ci w tej nieruchomo6ci. W toku przeprowadzonego badania lustratorzy korzystajqc z Podsystemu Dostepu do Centralnej Bazy Danych Ksiag Wieczystych zamieszczonego na stronie internetowej Ministerstwa zapoznajqc sie z ksiegami wieczystymi poszczeg6lnych nieruchomosci stwierdzili, iz Dzial lv zawiera wpisy zabezpieczef dokonanych na przedmiotowych nieruchomogciach. Rodzaj i wysoko66 zabezpieczef ujeta jest w zal4czniku stanowiqcym integralnq czesd protokolu lustracji. Ustalono, ze w badanym okresie niekt6re budynki wydzielily siq z zasob6w Sp6ldzielni, a wla6ciciele lokali ztezygnowali z zaz4dzania Wzez niq powolujqc wsp6lnoty mieszkaniowe; vide str. 160 pr. Iustracji. Powyzsze okolicznosci skutkowaly zmniejszeniem powierzchni grunt6w pozostajqcych we wladaniu Sp6ldzielni o 0,8403 ha. Wedlug stanu na dzieh 31 grudnia 2010 r. stan grunt6w pozostajqcych we wladaniu Sp6ldzielni wynosil'148768 ha. III. SPRAWY CZLONKOWSKIE I DYSPOZYCJA LOKALAMI.
Dokumentacja czlonkowska oraz wymagane prawem rejestry sq kompletne, wla6ciwie prowadzone i odpowiednio przechowywane. Badanie spraw czlonkowskich i dyspozycji lokalami wykazalo poprawno66 dzialan Sp6ldzielni w tym zakresie, z wyjetkiem: A/ Os6b (fizycznych, prawnych) posiadaiqcych status czlonk6w oczekujqcych - S 6 Statutu SM PAX stanowi: 1. O czlonkostwo w Sp6ldzielni mogq ubiegae sie osoby, kt6re na podstawie umowy zawaftej ze Sp6dzieln iq oczekujq ustanowienia a) sp6ldzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, b) sp6ldzielczego wlasno'ciowego prawa do lokalu, w trybie aft. 6 ustawy z 18.12.2009 r. o zmianie ustawy o sp6dzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niekt6rych innych ustaw (Dz. U. nr 223, poz 1779), c) prawa do odrebnej wlasno6ci lokalu. Nadto S 7 Statutu Sl\il PAX stanowi: 1. O czlonkostwo w Sp6ldzielni mogq ubiega' siq: 1) maaonek czlonka Sp6ldzielni, 2) byly makonek czlonka Sp6ldzielni, kt6remu w zwi4zku z podzialem majqtku wsp6lnego po ustaniu wsp6lno6ci majqtkowej mi?dzy maaonkami przypadlo prawo do lokalu albo prawo do wkladu mieszkaniowego lub budowlanego wraz ze zwiqzanymi z nim uprawnieniami, \, 3) osoba, kt6ra nabyta prawo do lokalu w drodze umowy kupna, licytacji, zamiany, dziedziczenia, zapisu, darowizny lub innej czynnosci cwilno - prawnej zobowiqzujqcej do przeniesienia tego prawa, 4) osoba, kt6ra ubiega sie o prawo do lakalu w Wbie zamiany, 5) osoba, kt6ra uzyskala uprawnienie do lokalu w trybie okre6lonym w aft. / ',/ /f\ () / 2. psoby ubezwlasnowolnione oraz malotetnie bqdece czlonkami biorq udzial w o v dzialalno6ci Sp6ldzielni przez swoich ustawowych paedstawicieli i przedstawiciele ci wypelniajqwszystkie czynnosci i obowiqzki wobec Sp6ldzielni w imieniu tych czlonkow. l6
u W toku przeprowadzonego badania ustalono, 2e 2adna z osbb posiadajqcych status czlonka oczekujacego nie spelnia wyzej przytoczonych kmeri6w statutowych uprawniajqcych do nabycia czlonkostwa w SM PAX. B/ Tre6ci um6w dot. zagospodarowania lokali wolnych w sensie prawnym - W latach 2007-2010 SM PAX posiadala 113 lokali mieszkalnych wolnych w sensie prawnym, kt6re zagospodarowywala poptzez ustanowienie sp6ldzielczego lokatorskiego prawa oraz sp6ldzielczego w{asnosciowego prawa do lokalu. Tre56 okazanych lustratorom um6w czyni zado56 wymogom formalnym przewidzianym dla tego rodzajum6w z tym, Ze zastrzezenie budzi brak precyzji w zakresie wskazania warto6citerminu wniesienia wkladu mieszkaniowego/budowlanego. IV. DZIATALNOS6 INWESTYCYJNA. Sp6ldzielnia w okresie objgtym niniejsze lustracjq kontynuowala dzialania majqce na celu zakonczenie rozpoczetych inwestycji. W Swietle ustalei niniejszej lustracji w okresie od 1 stycznia 2007 r do 31 grudnia 2010 r. dzialalno66 inwestycyjna w dalszym ciegu byla skierowana na: o Budynek przy Alei Stan6w Zjednoczonych 72 obejmujecy l4cznie 424 lokali mieszkalnych, 52 lokali uzytkowych, 524 miejsc postojovvych oraz 19 lokali o innym przeznaczeniu (pomieszczenia gospodarcze). nadany) obejmujqcy 48 lokali mieszkalnych, 14 lokali uzytkorych oraz 245 miejsc postojowych w gara2u podziemnym. o Budynek mieszkalny przy ul. Zamojskiego 45 obejmujecy lqcznie l l6 lokali mieszkalnych, o Zesp6l zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej przy ul. Stryjeiskich 19 obejmujecy 555 lokali mieszkalnych, 26 lokali uzytkowych,630 miejsc postojowych samochodowych w dwu kondygnacyjnym gaazu podziemnym, 67 miejsc dla innych pojazd6w, np. motocykle onz 410,30 m2 pomieszczef przynaleznych (schowki na klatkach schodowych). / \p Nadbudowa budynku mieszkalnego przy ul. Pieknej 16 B obejmujqca 2 lokale mieszkatne. - /l,o n11t pien,yht n zel J,k"z/at v I7
Z ustalef Iustracji wynika, Ze: Budynek przy ul. Alei Stan6w Zjednoczonych 72 - udzielono pozwolenia na uzytkowanie w dniu 9.06.2008 roku 29'l lokalom mieszkalnym, 21 lokalom uzytkowym oraz 524 miejscom postojowym (drugi etap budowy gdyz pierwszy oddano do u2ytkowania w 2006 r., tj. przed okresem niniejszej lustracji). Trzeci etap budowy tego budynku pzekazany do uzytkowania 28.01.2009 roku - udzielono pozwolenia na uzytkowanie 3l lokalom uzytkowym. Budynek przy ulicy Pileckiego (numer nie nadany) - wniosek o wydanie decfzji o warunkach zabudowy zlozono '13 maja 2008 roku. Nalezy udokumentowad prawo do dysponowania terenem na ptzelazd do projektowanej nieruchomosci ptzez dzia+ke 2/4 o powierzchni 29 m2. Na wniosek Sp6ldzielni zostalo zawreszone posqpowanre w sprawie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (postanowienie nr 70/2008 z dnia 08.12.2008 t.) Biuro Gospodarki Nieruchomo6ciami pismem z dnia 13.05.2009 r. poinformowalo Sp6ldzielnie, 2e w chwili obecnej toczy sie postepowanie przed sqdem cywilnym wyjasniajqce niezgodno66 stanu prawnego dzialki 2/4. NN \$' ) K Budynek przy ul. Zamoyskiego 45 - zlozono w 2011 t. (poza okresem objetym lustracjq) wniosek do Wydzialu Architektury i Budownictwa o wydanie decyzji o pozwoleniu na remont kapitalny i przebudowe budynkl, Nadbudowa budynku przy ul. Pieknej '16 B - decyzje nr 1395/N/8 z dnia 16.09.2008 r. Stolecznego KonseMatora Zabytk6w uzyskano pozwolenie na budowe - nadbudowe jednej kondygnacji budynku na cele mieszkaniowe. Brakuje o6wiadczef wlascicieli lokali wyodrebnionych dotyczqcych prawa do dysponowania nieruchomoscie, co wstrzymuje Drace budowlane- Realizowane przez Sp6ldzielnie zadania inwestycyjne powinny by6 llnansowane Srodkami wnoszonymi przez pr4szlych uzytkownik6w lokali, co zostalo zawarte w umowach o budowe lokali oraz miejsc postojowych. Jak wynika z przeprowadzonych bada6: 1/ lnwestycja przy AI. Stan6w Zjednoczonych 72 byla linansowana ze 6rodk6w wplacanycll ptzez ptzysztych wlascicieli, z kredyt6w, ze Srodk6w 18
Y', wlasnych Sp6ldzielni. Zaangazowanie znacznych Srodk6w w realizacjq inwestycji przy Al. Stan6w Zjednoczonych 72 jest jednym z gl6wnych powod6w niekorzystnej sytuacji finansowej SM PAX. Naklady na te inwestycje wyniosly 173.862. 133,24 zl. Na dziei 31 grudnia 2010 r. kwota nieuregulowanych, naleznych wklad6w od wlascicieli lokali mieszkalnych, uslugowych oraz miejsc postojowych wynosila 14.959.625,33 zl. Do S4du SM PAX skierowala 110 spraw dotyczqcych splat wklad6w budowlanych od wlascicieli lokali mieszkalnych, uslugowych imiejsc postojowych na kvtote 8-476.127,71 zl. Splaty pozostalych naleznosci z tytulu uzupelnienia wklad6w budowlanych zostaly uzgodnione z wlascicielami w formie splat ratalnych. lnwestycja przy ul. Stryjehskich '19 byla finansowana ze Srodk6w przyszlych wlascicieli, kredyt6w bankowych otaz ze Srodk6w wlasnych. Naklady na te inwestycjq wyniosly og6lem 154.852.497,55 zl. Na dzied 31.12.2O1O r. kwota nieuregulowanych, naleznych wklad6w od wlascicieli lokali mieszkalnych, uslugowych i miejsc postojowych wynosi 1.300.088,0121. Do Sqdu SM PAX skierowala 44 sprawy dotyczace splaty wklad6w budowlanych. Splaty pozostalych naleznosci zostaly uzgodnione,.nnniezbednej dokumentacji ss s;\ z wlascicielami w formie splat ratalnych. Inwestycja przy ul. Pileckiego - koszty w okosci 86.581.00 SroOfO'/\/. Na dzief 3'1.12.2O1Ot. nie uzyskano decyzji o warunkacn zabudowy (toczy siq postepowanie w Sqdzie wyja6niajqceniezgodnosci stanu prawnego dzialki 214, ujawnione po wykonaniu dokumentacji projektowej). zostaly poniesione przez SM PAx z wlasnych Inwestycja przy ul. Zamoyskiego 45 - Sl\il PAX poniosla koszty w wysoko6ci 30.120,00 zl na dokumentacje projektowq i na koniec 2010 r. nie uzyskano decyzji o pozwoleniu na remont i przebudowe budynku. Inwestycja przy ul. Pieknej 16 B - poniesiono koszty w wysokosci 39.557,96 zl. celem sporzqdzenia dokumentacji projektowej - brak oswiadczei wlascicieli lokali wyodrgbnionych dotyczqcych dysponowania nieruchomosciq na cele b-udowlane wstrzymuje dalsze Orace.- Q/plzyllt''<' lt'fih t"rchr,a., k tf,,slchre tu( t1d.t7/ V. GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI. /fl/ ' l9
N. N.d N N r$ N $ N \ 1, Poczqwszy od 2004 roku koszty zakupu i przychody z oplat na ich pokrycie dotyczace wody wodociqgowej i odprowadzenia Sciek6w, energii cieplnej na c.o. i c.c.w., energii elektrycznej, wywozu Smieci oraz eksploatacji d2wig6w osobowych i anten zbiorczych sq ewidencjonowane dla lokali mieszkalnych wylqcznie na koncie rozrachunkowym,,205 - koszty wylozone"; nie sq ujmowane na kontach zespol6w,,4" i,,5" koszt6w operacyjnych oraz zespolu,,7" przychod6w operacyjnych. Pozostale skladniki koszt6w gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przychod6w z oplat na ich pokrycie sq traktowane jako koszty i przychody Sp6ldzielni, tj. sq przenoszone z rozrachunk6w na konta zespol6w,,4",,,5" i,,7". W/w. koszty i przychody se ewidencjonowane w wystarczaj4co szczeg6lowym ukladzie rodzajowym i kalkulacyjnym, w podziale na poszczeg6lne nieruchomo6ci oraz w podziale na lokale mieszkalne, uzytkowe i garaze. \-. Po zakohczenlu roku obrachunkowego,,koszty wylozone" sq rozliczane z uzytkownikami lokali jako nadplaty lub niedoplaty. Natomiast saldo pozostalych kosa6w i przychod6w gospodarki zasobami mieszkaniowymi okreslanych jako,,koszty i przychody eksploatacyjne" jest wynoszone na konto,,647 - tozliczenia miedzyokresowe koszt6w g.z.m.' oraz wykazywane w rachunku zysk6w i strat jako zmiana stanu produkt6w. Powyzsze nie dotyczy Iokali niezaliczanych do zasob6w mieszkaniowych w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od os6b prawnych; saldo przypadajecych na nie kosz6w i przychod6w operacyjnych jest elementem wyniku finansowego Sp6ldzielni. 2. Na dzief 31.12.2006 roku saldo rozliczeh miedzyokresovvych w gospodarce \- zasobami mieszkaniowymi w skali calej Sp6ldzielni zamknelo sie niedoborem przychod6w w stosunku do poniesionych koszt6w w wysokogci 438.982,60 zl. W latach 2007-2010 Sp6tdzielnia osiqgnela nadwyzki przychod6w nad kosaami w tej dzialalnosci (vide str. 96-97 pr. lustracji) i w rezultacie na koniec 2010 roku rozliczenia miedzyokresowe w gospodarce zasobami mieszkaniowymi wykazaly nadwyzke przychod6w nad kosztami w lqcznej kwocie 1.473.222,84 zt. Nadwyzka ta zostala uwzgledniona po stronie przychod6w w planie gospodarczo-finansowym (GZM) Sp6ldzielni na 20'l'l tok. 20
3. Statut i regulaminy obowi4zujece!{_bgcqnym okresie nie wskazywaly w spos6b jednoznaczny organu uprawnionego do ustalania wysoko6d oplat pobieranych na pokrycie kosz6w eksploatacji i utrzymania nieruchomosci. Statut stanowil jedynie, w $ 28 ust. 6, iz: Szczeg6lowe zasady ustalania i uiszczania oplat, rozliczanie poszczeg6lnych ich rodnj6w, okre'lanie jednostek rozliczeniowych koszt6w, ewentualne r6anicowanie stawek i inne wskazniki okregla regulamin uchwalony przez Rade NadzorczE. R6wniez w tresci ww. regulaminu, wymienionego w lp. 11.15 za+qcznika do protokolu lustracji, nie wskazano wprost organu up_iawnionego do ustalania stawek. W prakfuce skalkulowane J.- eksploatacvinych byty zatwierdzane _plzez Rade Nadzorcza w ramach rocznych plan6w finansowych gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W kazdym przypadku stawki oplat pobieranych od posiadaczy sp6ldzielczych praw do lokali i odrgbnej wlasnosci lokali ustalane byly w wysokosci wynikajqcej z planu finansowego gospodarki zasobami mieszkaniowymi, uchwalonego przez Rade Nadzorcz4 W wyniku badania rozliczeh zbiotczych za kolejne lata okresu 2007-2010 ustalono, ze okreelone w regulaminach zasady rozliczania koszt6w byly przestrzegane. W szczeg6lno6ci zas: - koszty dostawy ciepla na c.o. i c.c.w. oraz zakupu wody wodociegowej i odprowadzania 5ciek6w za dany rok obrachunkowy rozliczono do wysokosci kosztu zakupu odpowiednio do wskazai urzqdzei pomiarowych oraz wyliczono nadplaty i niedoplaty, a nastepnie rozliczono je z uzylkownikami poszczeg6lnych lokali, Dozostafe kosztv oosdodarki zasobami mieszkaniowvmi Sp6ldzielr rozliczono z przychodami dla kazdej nieruchomosci oddzielnie, a powstale roznice zwiekszy{y przychody lub koszty daneijrieruchomo6cl w roku nastepnym. 4. W badanym okresie statut w $ 28 ust. 8 stanowil, i2 optaty od u2ytkownik6w lokali na pokrycie koszt6w eksploatacji i utrzymania nieruchomosci powinny by6 wnoszone, co miesiqc z 96ry do dnia 10-go kazdego miesiqca. W oparciu o przedstawione dokumenty ustalono, ze w celu wyegzekwowania zaleglo6ci od uzytkownik6w lokali podejmowano nastepujace dzialania: o na biezqco wysylano upomnienia iwezwania do zaplaty, 2l
o wzywano na rozmowy do Zazqdu i Rady Nadzorczej dluznik6w niereagujacych na upomnienia, rozkladano na raty splate zaleglosci, dochodzono roszczed na drodze sqdowej, wdrazano egzekucje komorniczq zasqdzonych naleznosci. W przypadku bezskutecznosci powyzszych dzialai.t Za.zEd wystepowal do Rady Nadzorczej z wnioskami o pozbawienie dluznik6w czlonkostwa w Sp6ldzielni. Dzialania te przyniosly efekty w postaci obnizenia siq w baoanym okresie poziomu zadluzef w oplatach od lokali mieszkalnych iuzytkowych (vide str.99 pr. lustracji); wska2nik tych zaleglosci na koniec 2OlO roku (lqcznie lokale mieszkalne i uzytkowe - bez dochodzonych sqdownie i zasqdzonych) wyni6sl 5,40% i byl nizszy od przecietnego w sp6ldzielniach _ mieszkaniowych. 5. W badanym okresie zapewniona byla pelna i ciqgla obsluga njeruchomosci zarzqdzanych przez Sp6ldzielnie, na podstawie kompletu um6w zawartych z uslugodawcami i dostarczycielami medi6w. Tre56 um6w (o dostawq wody iodprowadzanie Sciek6w, o dostawe energii cieplnej, paliwa gazowego iwyw6z nieczystosci stalych) nie budzi zastrzezei w aspekcie zapewnienia ochrony interes6w Sp6ldzielni. W szczeg6lnosci o w umowach sprecyzowano podstawowe obowiazki uslugodawc6w i dostawc6w. o okreslono granice odpowiedzialno5ci za stan techniczny ifunkcjonowanrer-- urzedzefi, o wystarczaleco unormowano tryb i terminy rozliczed finansowych oraz tryb reklamacji Swiadczonych dostaw i uslug. VI. GOSPODARKA REMONTOWA. W badanym okresie Sp6ldzielnia Mieszkaniowa 'pax,' dokonala I okresowych przeglqd6w stanu technicznego zasob6w mieszkaniowych i n I /, hr'10.u/u/hvudoa.sporzedzono roczne rzeczowo-finansowe ptany remontdw. -- fil/rl UaAqa;g Przeprowadzono r6wniez kontrole stanu technicznej sprawnosci instalacji i P [04rY element6w budynk6w (zgodne z dyspozycje art. 62 prawa budowlanego), /-, t/^ -^ [ ( / 22
czego odzwierciedleniem sq zapisy w ksiq2kach obiekt6w budowlanych. Badania dokumentacji nadzoru technicznego nad zasobami (m.in. ksiezkj obiekt6w budowlanych, protokoly z badai) wykazaly poprawno66 w jej orowadzeniu. W poszczeg6lnych latach badanego okresu Sp6tdzielnia poniosla naklady Szczeg6lowe dane dotyczece wykonania poszczeg6lnych rob6t w budynkach (osiedlach) w poszczeg6lnych latach badanego okresu zawiera protok6l lustracji (str.109-128). Z danych tych wynika, 2e najwiekszy udzial w tych nakladach mialy: - remont elewacji balkon6w w budynkach: o przy ulicy Jad2wing6w 1-265.628,00 zl, o przy ulicy Jad2wing6w 3-264.561,0021, o przy ulicy Rzymowskiego 33-351.707,00 zl. - ociepleni elewacji wraz z obr6bkami w budynkach: o przy Targowej 2,4 i Skaryszewskiej 4-496.249,00 zt, - wymiana instalacji cieptejwody w budynkach: o przy Lubelskiej 5/7, Zamojskiego 51a,53-100.569,00 zl, o przy ulicy Modzelewskiego 10-133-950,00 zl. - likwidacja przeciek6 w gara2ach podziemnych: o przy ulicy Zeromskiego 77-151.700,0021, o przy ulicy Stryjedskich 19-149.573,00 zl, o przy ulicy Komorskiej 11l'15-69.243,O0 zl, o przy ulicy Bitwy Warszawskiej 1920 r. nr 18-37.490,0021. - modernizacja dzwig6w w budynkach: o przy ulicy Targowej 2, 4, Skaryszewskiej4-52.160,002t, o przy ulicy Narbutta 4-99.261,0021, o pzy ulicy Salezego 6-266.765,00 zl, o przy ulicy Faleckiej 517-66.417,00 zl, o Drzv ulicv Zamovskieoo 49-68.373,00 zl. :_----=:--- : -:> - montaz kamer w dzwigach w budynku:
o przy ulicy Stan6w Zjednoczonych 72-58.822,00 zt, - malowanie klatek schodowych w budynkach: o przy ulicy Skaryszewskiej4, Targowej 2 i4-75.396,00 zl, o przy ulicy Lubelskief2l - 72.885,00 zl, o przy ulicy WiKorskiej 18, Odolanskiej 17-82.791,00 zl, o przy ulicy Zlotej 81-52.013,00 zt. - wymiana drzwi wejsciowych w budynkach: o pzy ulicy Rzymowskiego 33-41.277,00 zl, o przy ulicy Jadiwing6w 3-20.638,00 zl, o przy ulicy Pileckiego 104-18.178,00 zl. - naprawa tynk6w w budynku przy ulicy Sobieskiego 110-80.038,00 zl, - legalizacja cieptomierzy w budynkach: o przy ulicy Stryjedskiech 19-138.133,00 zl, o przy ulicy Zeromskiego 77-37.883,0021. - legalizacja wodomierzy w budynkach: o przy ulicy Stryjefskich 19-62.766,00 zl, o przy ulicy Zeromskiego 77-18.31'1,0021. \_, Ustalenia lustracji wskazujq, 2e.. stan funduszu remontowego Sp6ldzielni w latach 2007-2010, zamykal sie og6lnie wynikiem dodatnim (vide zestawienie na str. 105 pr. lustracji), ale w niekt6rych osiedlach (budynkach) odnotowano ujemne salda wyodrebnionego analitycznie funduszu remontowego (szczeg6lowe dane w tym zakresie zawiera pr. lustracji - str. 105-106); wedlug stanu na dzief 31 \- grudnia 2010 roku - fundusz remontowy zamknql sig wynikiem ujemnym w 2 jednostkach: Komorska - 46.845,484., Kova - 5.'198,92 zl. wysokose odpisu na remonty w poszczeg6lnych budynkach byla corocznig llqnsultowana z Radami Osiedli oraz omawiana podczas Zebrafi Grup c4949l!ch, wedlug stanu na dzieft 3'l.12.2010 roku zakumulowane Srodki finansowe na funduszach remontowych poszczeg6lnych Osiedli oraz w skali calej Sp6ldzielni zapewnialy mozliwo56 sfi nansowania koszt6w powazniejszych potrzeb remontowych.
3. Sp6ldzielnia dokonywala doboru wykonawc6w rob6t remontowych zgodnie z ptzyjetym przez Sp6ldzielniq regulaminem. Sp6tdzielnia realizowala swe zobowiazania wobec zewnetrznych wykonawc6w rob6t na podstawie zawartych um6w, kt6re zapewniajq ochrone jej interes6w. Lustracja nie wykazala niewla6ciwosci w realizacji postanowiefi umownych, w udokumentowaniu rob6t oraz w sposobie sprawowania przez Sp6tdzielnie nadzoru inwestorskiego nad robotami. VII. GOSPODARKA FINANSOWA. L 1. Spoldzielnia okreslila w statucie oraz w normach wewnetrznych o charakterze regulaminowym podstawy normatywne gospodarki fi nansowej ale niekt6re unormowania Niqzane z te gospodarke (regulamin,lglduszu udzialowego, regulamin tworzenia i wykorzystania funduszu wklad6w zaliczkowych) posiadaje mankamenty, kt6re wykazala lustracja, a K6re nalezy wyeliminowa6. 2. Sprawozdania finansowe Sp6ldzielni za poszczeg6lne lata badanego okresu zostaly: - sporzadzone terminowo, z wyjqtkiem sprawozdania finansowego za 2010 rok; powodem op62nienia w sporzadzeniu tego sprawozdanie byly okolicznosci niezawinione (vide str. 154 pr. lustracji), zbadane przez wybr ne ptzez Rade Nadzorcz4 podmioty legitymujqce sie wpisem na li5cie Krajowej lzby Bieglych Rewident6w; biegli potwierdzili poprawno66 ich sporz4dzenia wskazujqc jednoczesnie na trudn4 sytuacje finansow4 Sp6ldzielni i na uwarunkowania jakie powinny by6 spelnione aby Spdldzielnia mogla kontynuowae,. dzialalno66 statutowe (szerzej na ten temat w dalszym fragmencie niniejszego listu), zatwierdzone pzez najwzszy organ Sp6ldzielni na dorocznych, najblizszych obradach; nie dotyczy to sprawozdania finansowego za 2007 tok orcz 2008 rok, a Wzyczynq iej sytuacji bylo zakoficzenie sie Z.P. w 200_8 roku z powodu utraty kworum przed rozpatrzeniem sprawozdania za 2007 tok orcz nie dojscie do skutku Z.P. w 2009 roku z Dowodu braku kworum.
3. Lustracja nie wykazala nieprawidlowosci w sposobie prowadzenia przez Sp6ldzielnie gospodarki kasowej. 4. Jak wynika z przeprowadzonych badai na dzie(r 31j22006 r. zadfuzenie Sp6ldzielni z tytulu zaciqgnigtych we wcze6niejszym okresie kredyt6w bankowych wraz z odsetkami wynosilo: 1/ W Banku PKO BP S.A. - z tytulu kredyt6w zaciqgnietych przed 31.05.1992 rokiem na.ealizacje 7 zadai inwestycyjnych w osiedlu praga (tzw. stary portfel) - 13.663.353,34 zf. 2/ W Banku PEKAO S.A. - z tytulu kredyt6w zaciqgniqtych na pozostale inwestycje - 98.066.080,49 zl. 3/ W Banku Gospodarstwa Krajowego - z tytulu kredytu zacjqgnietego na budowe mieszkaf lokatorskich w budynku przy Al. Stan6w Zjednoczonych 72-12j65.200,09 zl razem i 123.894-633.92 zt. Na dzien 31.12.2010 r. zadluzenie to zmalalo albowiem wynosilo : 1/ Wobec Banku PKO BP SA - z tytulu kredyt6w inwestycyjnych,starego portfela" - I.31'1.507,33 zl. 2/ Wobec nabywcy wierzytelnogci Banku PEKAO S.A. ( MW Finance Group \ - 3'l.729.429,90 zl. 3/ Wobec Banku Gospodarstwa Krajowego - z tytulu kredyt6w zaciqgnietych na budowe mieszkaf lokatorskich w budynku pzy Af. Stan6w Zjednoczonych 72-12.158.647,26 zt. razem: 53.199.584.49 zl J Ustalenia lustracji wskazujq, Zel w badanym okresie splata rat kredyt6w,,starego portfela" przebiegala terminowo i w wysokosci obowiqzujqcych normatyw6w, - Sp6tdzielnia nie zrealizowala postanowiei umowy kredytowej dotyczqcej kredytu dlugoterminowego zaciegnietego na budowe 287 mieszkah lokatorskich w budynku przy Al. Stan6w Zjednoczonych 72 (kredyt miat by6 wykorzystany do listopada 2002 roku i splacany ratalnie do grudnia 2002 roku) gdyz nie zdolano pozyska6 przyszlych uzytkownik6w tych mieszkad i zako^czy6, budowy; w dniu 22.12.2005 roku Bank Gospodarstwa Krajowego wypowiedzial te umowe, a nastepnie w latach 2006-2008 26