Wyrok z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00

Podobne dokumenty
WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Antoni Górski (przewodniczący) SSN Marta Romańska SSN Karol Weitz (sprawozdawca)

Wyrok z dnia 29 września 2010 r., V CSK 52/10

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2002 r. II CKN 1143/00

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Jan Górowski (przewodniczący) SSN Władysław Pawlak. SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

POSTANOWIENIE. Sygn. akt II CSK 23/11. Dnia 7 października 2011 r. Sąd Najwyższy w składzie :

Wyrok z dnia 26 kwietnia 2006 r., II CSK 47/06

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Małgorzata Manowska (przewodniczący) SSN Jacek Grela SSN Marcin Krajewski (sprawozdawca)

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Zbigniew Hajn (przewodniczący) SSN Bogusław Cudowski (sprawozdawca) SSN Małgorzata Gersdorf

Wyrok z dnia 16 lutego 2001 r., IV CKN 244/00

Wyrok z dnia 5 grudnia 2002 r., III CKN 943/99

Wyrok z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 489/00

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2005 r. V CK 532/04

POSTANOWIENIE. Sygn. akt II CSK 116/12. Dnia 14 listopada 2012 r. Sąd Najwyższy w składzie :

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Tadeusz Żyznowski (przewodniczący) SSN Teresa Bielska-Sobkowicz SSN Bronisław Czech (sprawozdawca)

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Uchwała z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 28/06

Postanowienie z dnia 23 maja 2002 r., IV CKN 1092/00

Wyrok z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00

Wyrok z dnia 10 lutego 2004 r., IV CK 12/03

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (przewodniczący) SSN Marian Kocon SSN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca)

POSTANOWIENIE. SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (przewodniczący) SSN Barbara Myszka (sprawozdawca) SSN Krzysztof Strzelczyk

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca) SSN Hubert Wrzeszcz SSN Dariusz Zawistowski

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący) SSN Anna Kozłowska SSN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca)

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Marian Kocon (przewodniczący) SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca) SSN Krzysztof Strzelczyk

Postanowienie z dnia 27 października 2004 r., IV CK 121/04

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Józef Frąckowiak (przewodniczący, sprawozdawca) SSN Mirosław Bączyk SSN Hubert Wrzeszcz

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Antoni Górski (przewodniczący) SSN Bronisław Czech (sprawozdawca) SSN Maria Grzelka

Wyrok z dnia 12 lutego 2002 r., I CKN 527/00. Żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu.

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

POSTANOWIENIE. SSN Bogumiła Ustjanicz (przewodniczący) SSN Marian Kocon SSN Iwona Koper (sprawozdawca)

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. Dnia 7 marca 2013 r. Sąd Najwyższy w składzie :

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Marian Kocon (przewodniczący) SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca) SSN Barbara Myszka

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

POSTANOWIENIE. SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (przewodniczący, sprawozdawca) SSN Irena Gromska-Szuster SSN Wojciech Katner

POSTANOWIENIE. SSN Marta Romańska (przewodniczący) SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca) SSN Dariusz Zawistowski

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 1 marca 2000 r. I CKN 845/99

POSTANOWIENIE. SSN Iwona Koper (przewodniczący) SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca) SSN Zbigniew Kwaśniewski

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Postanowienie z dnia 13 stycznia 2010 r. II PZ 27/09

POSTANOWIENIE. w sprawie z powództwa L. Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa. przeciwko Polskiej Izbie Inżynierów Budownictwa z siedzibą w W.

POSTANOWIENIE. SSN Jan Górowski (przewodniczący) SSN Anna Kozłowska SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)

POSTANOWIENIE. Sygn. akt II CSK 561/13. Dnia 4 czerwca 2014 r. Sąd Najwyższy w składzie:

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UCHWAŁA. SSN Barbara Myszka (przewodniczący) SSN Zbigniew Kwaśniewski SSN Kazimierz Zawada (sprawozdawca) Protokolant Bożena Kowalska

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Wyrok z dnia 13 września 2001 r., IV CKN 381/00

POSTANOWIENIE. SSN Marian Kocon (przewodniczący) SSN Bogumiła Ustjanicz SSN Karol Weitz (sprawozdawca)

Wyrok z dnia 5 maja 2005 r. III PK 12/05. Udzielenie urlopu bezpłatnego na podstawie art k.p. po rozwiązaniu stosunku pracy jest nieważne.

Postanowienie z dnia 25 lipca 2001 r., I CKN 1350/98

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. Dnia 10 stycznia 2013 r. Sąd Najwyższy w składzie :

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Wyrok z dnia 2 lutego 2000 r. II UKN 360/99

Wyrok z dnia 2 grudnia 2004 r. I PK 81/04

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. Dnia 19 października 2012 r. Sąd Najwyższy w składzie : Protokolant Piotr Malczewski

Wyrok z dnia 19 stycznia 2005 r., V CK 364/04

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

POSTANOWIENIE. Sygn. akt II CSK 493/10. Dnia 8 kwietnia 2011 r. Sąd Najwyższy w składzie :

Postanowienie z dnia 11 października 2005 r., V CZ 112/05

Wyrok z dnia 15 listopada 2006 r., V CSK 241/06. Artykuł zdanie pierwsze k.s.h. jest przepisem szczególnym w stosunku do art k.s.h.

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Katarzyna Gonera (przewodniczący) SSN Bogusław Cudowski SSN Andrzej Wróbel (sprawozdawca)

POSTANOWIENIE. Sygn. akt I CSK 205/09. Dnia 21 stycznia 2010 r. Sąd Najwyższy w składzie :

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

POSTANOWIENIE. SSN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący) SSN Teresa Bielska-Sobkowicz SSN Maria Grzelka (sprawozdawca)

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Józef Frąckowiak (przewodniczący) SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca) SSN Tadeusz Żyznowski

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Marian Kocon (przewodniczący) SSN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca) SSA Barbara Trębska

POSTANOWIENIE. SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (przewodniczący) SSN Jan Górowski (sprawozdawca) SSN Dariusz Zawistowski

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

POSTANOWIENIE. SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący) SSN Jan Górowski SSN Maria Grzelka (sprawozdawca) Protokolant Anna Banasiuk

POSTANOWIENIE. SSN Gerard Bieniek (przewodniczący) SSN Iwona Koper (sprawozdawca) SSA Elżbieta Strelcow. Protokolant Hanna Kamińska

Wyrok z dnia 7 listopada 2002 r., II CKN 1395/00

Wyrok z dnia 29 listopada 2000 r. I PKN 111/00

POSTANOWIENIE. SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący) SSN Dariusz Dończyk (sprawozdawca) SSN Maria Szulc

POSTANOWIENIE. Sygn. akt V CZ 29/14. Dnia 8 maja 2014 r. Sąd Najwyższy w składzie:

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Antoni Górski (przewodniczący) SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca) SSN Marta Romańska

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

POSTANOWIENIE. po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej. zażalenia powodów na postanowienie Sądu Okręgowego w P.

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Antoni Górski (przewodniczący) SSN Agnieszka Piotrowska SSN Krzysztof Strzelczyk (sprawozdawca)

POSTANOWIENIE. Sygn. akt III CZP 121/08. Dnia 5 grudnia 2008 r. Sąd Najwyższy w składzie :

POSTANOWIENIE. SSN Tadeusz Wiśniewski (przewodniczący) SSN Iwona Koper SSN Marek Sychowicz (sprawozdawca)

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ. SSN Zbigniew Strus (przewodniczący) SSN Bronisław Czech (sprawozdawca) SSN Henryk Pietrzkowski

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

POSTANOWIENIE. Sygn. akt IV CZ 50/17. Dnia 13 września 2017 r. Sąd Najwyższy w składzie:

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Wyrok z dnia 3 lutego 2006 r., I CK 334/05

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Wyrok z dnia 24 maja 2002 r., II CKN 892/00

Transkrypt:

Wyrok z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00 Udzielone przez właściciela lokalu umocowanie do głosowania nad zmianą sposobu liczenia większości głosów, o jakim mowa w art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa rodzajowego. Sędzia SN Helena Ciepła (przewodniczący) Sędzia SN Bronisław Czech (sprawozdawca) Sędzia SN Henryk Pietrzkowski Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Miasta Ł. Pełnomocnika do spraw Wspólnot Mieszkaniowych przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości Organizacji WIN 61-65 i Obrońców Westerplatte 12A-16A w Ł. o uchylenie uchwał, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 15 października 2002 r. na rozprawie kasacji pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 24 sierpnia 2000 r. oddalił kasację i zasądził od pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.- Uzasadnienie Sąd Okręgowy w Łodzi wyrokiem z dnia 25 lutego 2000 r. uchylił uchwały od nr 1 do nr 9 właścicieli lokali (mylnie nazwane uchwałami Wspólnoty Mieszkaniowej ) nieruchomości Organizacji WiN 61-65 i Obrońców Westerplatte 12A-16A z dnia 27 marca 1999 r. Apelację pozwanej od powyższego wyroku oddalił Sąd Apelacyjny w Łodzi wyrokiem zaskarżonym kasacją. Podstawą rozstrzygnięcia stały się następujące ustalenia i oceny prawne: W dniu 27 marca 1999 r. zwołane zostało zebranie pozwanej Wspólnoty o którym zawiadomiono wszystkich właścicieli lokali. Na zebranie przyszło osobiście

19 właścicieli. Nadto stawili się Bohdan W. okazując pełnomocnictwo od 1 właściciela oraz Ewa N. okazując pełnomocnictwo od 47 właścicieli. Obydwoje pełnomocnicy zostali upoważnieni do reprezentowania swoich mocodawców w pełnym zakresie przepisów ustawy o własności lokali w dwóch przypadkach: mojej nieobecności na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej i przy podejmowaniu uchwał w trybie indywidualnego zbierania podpisów przez zarząd. Obecni osobiście na zebraniu właściciele reprezentowali 64,18 % udziałów, w tym pełnomocnik Gminy Ł. 44,67 %. Przewodniczący zebrania uznał, że okazane pełnomocnictwa są ważne i wobec tego w zebraniu bierze udział 49 właścicieli lokali, w tym 19 osobiście. Następnie przewodniczący zebrania zaproponował inny porządek obrad niż wynikał z zawiadomienia o zebraniu. Przewidziano m.in. podjęcie 9 uchwał, w tym uchwałę nr 1 w sprawie trybu głosowania według zasady: jeden właściciel jeden głos. Uchwałę nr 1 poddano pod głosowanie jako pierwszą. Przeciw jej przyjęciu głosował pełnomocnik Gminy, zaś pozostali właściciele obecni na zebraniu i pełnomocnicy głosowali za przyjęciem. Stwierdzono, że za przyjęciem uchwały głosowali właściciele 50,44% udziałów, zaś przeciw była Gmina posiadająca 44,67 % udziałów. W następstwie przyjęcia uchwały nr 1 dalsze uchwały, w tym m.in. w kwestii wyboru zarządu, głosowane były według zasady: jeden właściciel jeden głos. Zdaniem Sądów obu instancji w myśl przepisów o współwłasności (art. 204 k.c.) większość głosów należy liczyć według wielkości udziałów. Odstąpienie od takiej zasady głosowania przyjęte w art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. dalej: "u.w.l."), stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością, sprawowanego przez współwłaścicieli. Do czynności takich zdaniem wymienionych Sądów należy również wybór zarządu (art. 20 powołanej ustawy). Do podjęcia uchwały w tych przedmiotach z udziałem pełnomocników potrzebne było udzielenie pełnomocnictwa rodzajowego (art. 98 k.c.). Tymczasem pełnomocnictwa Bohdana W. i Ewy N. nie miały takiego charakteru, albowiem pełnomocnictwo rodzajowe dotyczy określonej kategorii czynności prawnych, niezależnie od tego w ramach jakiej dziedziny zagadnień są podejmowane, zaś przedmiotowe pełnomocnictwa, gdyby je nawet rozumieć jako dotyczące wszelkich czynności określonych w ustawie o własności lokali, to i tak odpowiada to istocie pełnomocnictw ogólnych, a nie rodzajowych. W tej sytuacji uchwała nr 1 nie została

przegłosowana większością głosów według wielkości udziałów, albowiem za jej przyjęciem głosowało 18 właścicieli obecnych na zebraniu, mających 19,51 % udziałów, a przeciw Gmina, mająca 44,67 % udziałów. Było to niezgodne z wymaganiem art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali. Uchwała ta zdaniem Sądu Apelacyjnego jest zatem nieważna, co w konsekwencji powoduje również nieważność uchwał od nr 2 do nr 9, jako podjętych niezgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l. Pozwana w kasacji zarzuciła naruszenie prawa materialnego w szczególności art. 98 k.c., a także reguł interpretacyjnych obowiązujących przy tłumaczeniu oświadczeń woli tj. przepisu art. 56 i 65 k.c., art. 22 i 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (...), art. 64 w związku z art. 8 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (...), naruszenie prawa procesowego, w szczególności art. 316 2 w związku z art. 233 1 k.p.c. oraz art. 328 2 k.p.c. przez pominięcie przez sądy obu instancji przy wyrokowaniu okoliczności, że wysokość udziałów we współwłasności została błędnie określona przez powoda, w wyniku czego udziały ujawnione w księgach wieczystych nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu. Wskazując na wymienione podstawy kasacyjne pozwana wniosła o uchylenie wyroków Sądów obu instancji i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych. Powódka wniosła o oddalenie kasacji i zasądzenie na jej rzecz od pozwanej kosztów postępowania kasacyjnego. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 1. Z kasacji wynika, że zarzut naruszenia prawa procesowego dotyczy przyjętej przez Sąd Apelacyjny wielkości udziałów, wynikającej z księgi wieczystej, gdy tymczasem zdaniem skarżącej udziały te nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu, który powinien zostać przyjęty w niniejszej sprawie. Zarzut ten nie jest zasadny. Usunięcie ewentualnej niezgodności między stanem prawnym przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić jedynie w drodze powództwa z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz.1301 ze zm.), nie zaś w sprawie niniejszej. Poprzestając na wielkości udziałów we współwłasności wskazanych przez powoda, wynikających z księgi wieczystej i nie prowadząc w tym kierunku dowodów oraz nie rozważając

bliżej tej kwestii w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, Sąd Apelacyjny nie naruszył art. 233 1, art. 316 2 oraz art. 328 2 k.p.c. 2. Jest w sprawie niesporne, że pozwana wspólnota była w dacie podejmowania przedmiotowych uchwał i jest nadal tzw. wspólnotą dużą (art. 20 ust. 1 u.w.l.). W związku z tym do zarządu nieruchomością wspólną pozwanej mają zastosowanie art. 20-32, przy stosowaniu przepisów kodeksu cywilnego w zakresie nie uregulowanym wymienioną ustawą (art. 1 ust. 2 u.w.l.). W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Apelacyjny powołał się na art. 204 k.c. Ustawa o własności lokali w art. 1 ust. 2 stanowi, że w zakresie w niej nie uregulowanym stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. W związku z tym skarżąca w uzasadnieniu kasacji trafnie zauważyła, że w sprawie nie ma zastosowania art. 204 k.c., według którego większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów, albowiem kwestia ta w odniesieniu do dużych wspólnot mieszkaniowych uregulowana jest w art. 23 ust. 2 u.w.l., stanowiącym że uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, iż w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Uchybienie to nie ma jednak wpływu na wynik sprawy, skoro podstawowa zasada liczenia większości głosów właścicieli jest taka sama w obu przepisach. 3. Skarżąca utrzymuje, że Sądy naruszyły przepis art. 23 ust. 2 u.w.l. przez to, iż uznały że głosowanie według zasady jeden właściciel jeden głos przekracza zwykły zarząd, pomimo że sam ustawodawca w ustawie przewidział możliwość takiego głosowania. Zarzut ten nie jest trafny. W prawie cywilnym pozytywnym zarówno samo pojęcie zarządu, jak i pojęcia czynności zwykłego zarządu i przekraczających zwykły zarząd nie zostały zdefiniowane. Ustawa o własności lokali w art. 22 ust. 3 i 4 wymienia przykładowo czynności podejmowane przez zarząd wspólnoty, które przekraczają zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. W piśmiennictwie dotyczącym wykładni wymienionych pojęć, występujących np. w art. 98 i 201 k.c., art. 36 k.r.o. oraz art. 935 k.p.c. przyjmuje się co podziela Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym kasację w sprawie niniejszej że zarząd rzeczą wspólną polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa. Dał temu wyraz również Sąd Najwyższy przyjmując, że zarząd obejmuje całokształt czynności prawnych i faktycznych dotyczących

majątku wspólnego wśród nich czynności, których treścią jest zarówno zobowiązanie się do zbycia prawa majątkowego, stanowiącego składnik majątku wspólnego, jak i na przeniesienie tego prawa na inną osobę (uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 10 kwietnia 1991 r., III CZP 76/90, OSNCP 1991, nr 10-12, poz. 117) oraz że zarząd majątkiem wspólnym, to całokształt okoliczności faktycznych i prawnych, które dotyczą tego majątku bezpośrednio lub pośrednio przez osiągnięty skutek gospodarczy (uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93, OSNCP 1994, nr 7-8, poz. 146). Jakkolwiek obie cytowane uchwały dotyczyły bezpośrednio zarządu majątkiem wspólnym małżonków, to wyjaśnienia te można odpowiednio odnieść także do zarządu rzeczą wspólną, o którym mowa w kodeksie cywilnym i w ustawie o własności lokali. W literaturze przyjął się podział czynności zarządu na: czynności faktyczne, czynności prawne z zakresu prawa materialnego i czynności procesowe, polegające na załatwianiu spraw urzędowych, dotyczących rzeczy wspólnych, przed sądami, władzami i urzędami. 4. W doktrynie przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu rzeczą wspólną jest załatwianie bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia. Pozostałe czynności, nie mieszczące się w tych granicach, należą do kategorii czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną. Jednocześnie podkreśla się, że rozróżnienie tych czynności należy ustalać in casu, dla poszczególnych wypadków odrębnie. Tak też Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powołanej uchwały III CZP 182/93 oraz w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 października 1997 r., II CKN 362/97 (OSNC 1998, nr 2, poz. 33). Powyższe pozwala uznać za trafne stanowisko zajęte przez Sąd Apelacyjny w zaskarżonym wyroku (i również przez Sąd Okręgowy), że zmiana zasady liczenia większości głosów przy podejmowaniu uchwał właścicieli lokali według wielkości udziałów na liczenie w określonej sprawie, że na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 u.w.l.), jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd sprawowany przez właścicieli. Taka zmiana sposobu liczenia większości głosów należy bowiem do istotnych czynności zarządu sprawowanego przez właścicieli, tym bardziej jak w sprawie niniejszej gdy dotyczy następnie uchwał, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. uchwała nr 2 odwołanie członków

zarządu i powołanie innych; uchwała nr 3 ustalenie planu gospodarczego na okres kwiecień grudzień 1999 r.). 5. Zarzut naruszenia art. 22 ustawy o własności lokali, dotyczącego czynności podejmowanych przez zarząd wspólnoty, zarówno przekraczających, jak i nie przekraczających zwykłego zarządu, nie został uzasadniony w kasacji i z tej racji nie może zostać uznany za usprawiedliwiony. 6. W doktrynie jest przyjęte co podziela Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym kasację w sprawie niniejszej że oddanie głosu w procedurze podejmowania uchwały przez organ kolegialny osoby prawnej, lub podobnej organizacji, jest jednostronną czynnością prawną, którą można dokonać przez pełnomocnika, jeżeli możliwość taka nie została wyłączona przez prawo. Z wyłączeniem takim mamy do czynienia np. w art. 36 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 36 2 ze zm.). Brak zaś takiego wyłączenia w ustawie o własności lokali. Przepisy dotyczące spółek handlowych przewidują natomiast wprost możliwość działania wspólnika na zgromadzeniu wspólników przez pełnomocnika (np. art. 243 i 412 k.s.h., poprzednio art. 234 i 405 k.h., zob. również uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 października 1999 r., II CKN 496/98, OSNC 2000, nr 4, poz. 72). Ubocznie pomijając występujące w doktrynie różnice zdań co do charakteru prawnego uchwały organu kolegialnego osoby prawnej trzeba zauważyć, że przeważa pogląd, iż uchwała taka jest szczególnym rodzajem czynności prawnej o ile celem jej jest wywołanie skutków prawnych. Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez poszczególnych właścicieli lokali. Dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2 u.w.l.), z czym związana jest kwestia charakteru przedmiotowych pełnomocnictw występujących w sprawie. Artykuł 98 k.c. stanowi, że pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu, zaś do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba, że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego. Natomiast w piśmiennictwie i judykaturze, przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Pełnomocnictwo ogólne nie

określa w ogóle ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany. Natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.). Tak np. przyjmuje Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 866/97 (OSNC 1999, nr 3, poz. 66), trafnie powołanym przez skarżącego, co podziela Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym kasację w sprawie niniejszej. Według treści przedmiotowych pełnomocnictw Bohdan W. i Ewa N. zostali upoważnieni do reprezentowania swoich mocodawców w pełnym zakresie przepisów ustawy o własności lokali w dwóch przypadkach: mojej nieobecności na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej i przy podejmowaniu uchwał w trybie indywidualnego zbierania podpisów przez zarząd. Tak sformułowane umocowanie świadczy o tym, że przedmiotowo odnosi się ono do wszystkich czynności zarządu przysługujących właścicielowi lokalu (faktycznych, prawnych, procesowych ) wynikających nie tylko z ustawy o własności lokali, ale także przez art. 1 ust. 2 u.w.l. z kodeksu cywilnego. Nie świadczy zaś o tym, nawet przy zastosowaniu reguł interpretacyjnych obowiązujących przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.) że mamy do czynienia z pełnomocnictwem rodzajowym, albowiem brak jest określenia rodzaju czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiotu. Pełnomocnictwa te bowiem nie wymieniają konkretnego zebrania właścicieli lokali i przewidzianego na nim porządku obrad. W tym miejscu trzeba przypomnieć, że w piśmiennictwie przyjmuje się, iż uchwały wspólnoty mieszkaniowej, w której obowiązują zasady zarządu ustawowo określone dla dużych wspólnot mieszkaniowych, zmierzające (uchwały) do wywołania skutków prawnych, należy uznać za swoisty rodzaj czynności prawnych. Do ich skutecznego zdziałania, gdy przekraczają zakres zwykłego zarządu, wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe, którego w sprawie niniejszej brak. Skoro uchwała właścicieli lokali w przedmiocie zmiany sposobu liczenia większości głosów, przewidziana w art. 23 ust. 2 u.w.l., była czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną, to do udziału w głosowaniu nad nią wymagane było pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 k.c.). Przedmiotowe pełnomocnictwa nie spełniają tego wymagania, przeto wymieniona uchwała i

pozostałe uchwały na zebraniu właścicieli lokali w dniu 27 marca 1999 r., nie zostały podjęte większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Uchylenie tych uchwał nie narusza zatem art. 23 ust. 2 u.w.l. Zauważyć przy tym trzeba, że podane w ustaleniach sądów dane co do liczby właścicieli lokali obecnych na zebraniu mogą budzić pewne wątpliwości i dlatego przytoczone zostały wyżej w cudzysłowie. Kwestia ta nie jest jednak przedmiotem kasacji. 7. W końcu nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 64 w związku z art. 8 Konstytucji. Przepisy te dotyczą konstytucyjnej zasady ochrony własności i nie zostały naruszone przez przyjęcie, że przedmiotowe pełnomocnictwa ocenione zostały jak wyżej zostało przytoczone. Skoro podstawy kasacji okazały się nieusprawiedliwione, Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji (art. 393-12 k.p.c. oraz art. 98 i 108 1 k.p.c. w związku z art. 393-19 i 391 k.p.c.