OPERAT SZACUNKOWY. W tym wartość 1/3 niewydzielonej części gruntu, działki nr 1885: PLN (słownie złotych: pięćdziesiąt siedem tysięcy)

OPERAT SZACUNKOWY Wycena prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej jako działka nr 1885 położonej w miejscowości Rzeszów, obręb nr 210 - Biała, powiat rzeszowski grodzki, województwo podkarpackie. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności 1/3 niewydzielonej części nieruchomości dla potrzeb prowadzonego postępowania nr Km 498/14 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. Oszacowana wartość 1/3 niewydzielonej części: 139 980 PLN Słownie złotych: sto trzydzieści dziewięć tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt W tym wartość 1/3 niewydzielonej części gruntu, działki nr 1885: 57 000 PLN (słownie złotych: pięćdziesiąt siedem tysięcy) Sporządził: Rzeszów, dnia 18.12.2014 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO NIERUCHOMOŚCI 1. Cel wyceny Sprzedaż nieruchomości - Opłaty za użytkowanie - Zastaw hipoteczny - wieczyste lub trwały zarząd Zastaw bankowy - Nieruchomość - Inny cel X reprezentatywna dla PTN 2. Położenie nieruchomości Gmina (miasto) Obręb ewidencyjny: RZESZÓW 210 - Biała 3. Opis nieruchomości Nr działki Rodzaj Nieruchomości 1885 1 niezabudowana nieruchomość rolna jednoużytkowa, 2 niezabudowana nieruchomość rolna wieloużytkowa, 3 nieruchomość leśna, 4 zabudowana nieruchomość rolna, 5 niezabudowana nieruchomość przeznaczona pod zabudowę inną niż zagrodowa, 6 nieruchomość zabudowana budynkami mieszkalnymi, 7 nieruchomość zabudowana budynkami pełniącymi inne funkcje niż zagrodowa i mieszkaniowa ul. Makuszyńskiego 7A Nr działki (n-ry grupy działek): 1885 powierzchnia 0,2942 ha Funkcja dominująca Uzbrojenie działki Wartość gruntu wg miejsc. Planu zagospodarow. 1 Sieć wodociągowa, 171 000 PLN 2 Lokalne ujęcie wody, 3 Sieć elektroenergetyczna 230V, 4 Sieć elektroenergetyczna 400V, 5 Sieć ciepłownicza, 6 Sieć gazowa, 7 Kanalizacja sanitarna sieciowa, 8 Kanalizacja sanitarna lokalna, 9 Sieć telefoniczna, 10 TV kablowa, 11 Kanalizacja burzowa,

3 4. Opis budynków/lokalu Nr ewidencyjny budynku Funkcja Podstawowa Funkcja drugorzędna Uzbrojenie Wartość nieruchomości ul. Makuszyńskiego 7A 1 Mieszkalne, 2 Przemysłowe, 3 Transportu i łączności, 4 Handlowousługowe, 5 Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, 6 Biurowe, 7 Szpitali i zakładów opieki medycznej, 8 Oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe, 9 Produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, 10 inne niemieszkalne 1 Sieć wodociągowa, 2 Lokalne ujęcie wody, 3 Sieć elektroenergetyczna 230V, 4 Sieć elektroenergetyczna 400V, 5 Sieć ciepłownicza, 6 Sieć gazowa, 7 Kanalizacja sanitarna sieciowa, 8 Kanalizacja sanitarna lokalna, 9 Sieć telefoniczna, 10 TV kablowa, 11 Kanalizacja burzowa, 419 940 PLN Wartość nieruchomości: 419.940,00 PLN (słownie złotych: czterysta dziewiętnaście tysięcy dziewięćset czterdzieści). Data: 18.12.2014 r. Podpis:

Spis treści 1. Przedmiot i zakres wyceny.... 5 2. Cel wyceny.... 5 3. Podstawy formalne i materialne wyceny.... 5 3.1. Podstawa formalna.... 5 3.2. Podstawy prawne.... 5 3.3. Podstawy metodologiczne.... 5 4. Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe).... 5 5. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego.... 6 6. Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny.... 6 6.1. Stan prawny.... 6 6.2. Stan otoczenia nieruchomości.... 7 6.3. Stan nieruchomości działki gruntu.... 7 6.4. Stan techniczno-użytkowy budynku.... 8 7. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.... 9 8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.... 9 9. Wskazanie rodzaju określanej wartości.... 10 10. Wybór podejścia i metody wyceny.... 11 11. Dane z rynku nieruchomości.... 12 12. Określenie wpływu czasu na zmianę cen.... 13 13. Obliczenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej wraz z zabudowaniami.... 13 14. Obliczenie wartości gruntu dla nieruchomości gruntowej.... 16 17. Wynik końcowy wyceny i wnioski.... 18 18. Klauzule i zastrzeżenia.... 19 Załączniki 19 4

5 1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym wolnostojącym oznaczona jako działka gruntu nr 1885 znajdująca się w miejscowości Rzeszów, obręb nr 210 - Biała, powiat rzeszowski grodzki, województwo podkarpackie. Dla przedmiotowej nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta nr RZ1Z/00048914/4. Zakres wyceny dotyczy określenia wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości gruntowej. 2. Cel wyceny. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności 1/3 niewydzielonej części nieruchomości dla potrzeb prowadzonego postępowania nr Km 498/14 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. 3. Podstawy formalne i materialne wyceny. 3.1. Podstawa formalna. Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie o powołaniu Krzysztofa Telega jako biegłego do oszacowania wartości nieruchomości, położonej w miejscowości Rzeszów, obręb 210 - Biała w postępowaniu o sygn. akt Km 498/14. 3.2. Podstawy prawne. Podstawę prawną stanowi: 1. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Dz. U. 2010 nr 102 poz. 651 tekst jednolity z późniejszymi zmianami. 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.2004 Nr 207 poz. 2109 z dnia 22.09.2004 r. z późniejszymi zmianami. 3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny Dz.U.1964 nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami, 4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników Dz.U.1968 nr 10 poz. 52 z późniejszymi zmianami. 3.3. Podstawy metodologiczne. 1) Wycena nieruchomości, zasady i procedury R. Cymerman, A. Hopfer PFSRM, Warszawa 2006. 2) Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości pod redakcją S. Źróbek Educaterra, Olsztyn 2005. 3) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone i wdrożone wśród członków przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) 4) Literatura fachowa w zakresie metodologii wyceny. 4. Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe). 1) księga wieczysta nr RZ1Z/00048914/4. 2) Wypis z rejestru gruntów, 3) Kopia mapy zasadniczej w skali 1: 500. 4) informacje uzyskane z Urzędu Miasta Rzeszowa dotyczące planu zagospodarowania przestrzennego gminy.

6 5) wizja lokalna na nieruchomości dnia 26.11.2014, w trakcie których dokonano oględzin nieruchomości - z zewnątrz oraz otoczenia nieruchomości, 6) informacje z Urzędu Miasta Rzeszowa na temat cen transakcyjnych kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych na terenie miasta. 7) dane własne dotyczące zrealizowanych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym i regionalnym dla wycenianej nieruchomości. 5. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego. Data sporządzenia wyceny 18.12.2014 Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 26.11.2013 Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 26.11.2013 Data dokonania oględzin nieruchomości 26.11.2013 6. Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny. 6.1. Stan prawny. Stan prawny przedmiotowej nieruchomości ustalono na podstawie księgi wieczystej nr RZ1Z/ 00048914/4 prowadzonej w VII Wydziale Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. Księga wieczysta nr RZ1Z/00048914/4 typ księgi: nieruchomość gruntowa. Dział I-O - oznaczenie nieruchomości: położenie - województwo podkarpackie, powiat rzeszowski, Rzeszów - Biała. nr działki 1885, obręb ewidencyjny 210, sposób korzystania: pastwiska trwałe. obszar całej nieruchomości: 0,2942 ha. Dział I-SP - spis praw związanych z własnością: brak wpisów Dział II - właściciel Anna Jakieła - w udziale 1/3 części, Rafał Jakieła - w udziale 1/3 części, Jakub Jakieła - w udziale 1/3 części. Dział III - ciężary i ograniczenia: Inny wpis: OSTRZEŻENIE O WSZCZĘCIU POSTEPOWANIA EGZEKUCYJNEGO Z NIERUCHOMOŚCI DŁUŻNIKÓW: BOŻENY I PIOTRA JAKIEŁA, NA WNIOSEK WIERZYCIELA: "BRE LEASING" SP. Z O.O UL. KS. I SKORUPSKI 5, 00-963 WARSZAWA. W RUBRYCE 3.4.4 - UJAWNIONO PRZYŁĄCZENIE DO WSZCZĘTEJ EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI NA UDZIALE NR 1 DŁUŻNIKA - ANNY LAMBRYCH (JAKIEŁA) WYNOSZĄCYM 1/3 CZ. WE WSPÓŁWŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI - WIERZYCIELA BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. Z/S W W-WIE TER. ZESP. DEPART. KREDYTÓW TRUDNYCH KLIENTA KORPORACYJNEGO W RZ-OWIE, NA PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAWCZEGO BTE BANKU PEKAO S.A. NR TZDKTKK/RZ/7/2014 50143/2014/5 Z DNIA 05.03.2014R. W SPRAWIE V GCO 140/14 OPATRZONEGO KLAUZULĄ WYKONALNOŚCI W DNIU 05.03.2014R. Na rzecz BRE LEASING sp z o.o. Warszawa oraz BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. Z/S W WARSZAWIE TERENOWY ZESPÓŁ DEPARTAMENTU KREDYTÓW TRUDNYCH KLIENTA KORPORACYJNEGO W RZESZOWIE. Dział IV - hipoteki: Wpisano dwie wzmianki: 1.DZ. KW. / RZ1Z / 27327 / 14 / 2, 2014-11-20-13.54.48.146315; 2. DZ. KW. / RZ1Z / 21787 / 14 / 1, 2014-09-17-11.05.30.268797

7 Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów: Właścicielem wymienionej nieruchomości gruntowej są: Pan Jakieła Jakub w udziale 1/3 części, Jakieła Rafał Stefan w udziale 1/3 części oraz Lambrych Anna w udziale 1/3 części - adres zamieszkania ww. osób: 35-313 Rzeszów, ul. Makuszyńskiego 7A. jednostka ewidencyjna: Rzeszów, obręb 210 - Biała, - działka nr 1885 powierzchnia 0,2942 ha; PsIII pastwiska trwałe 0,2942 ha. Wycenie podlega prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej. 6.2. Stan otoczenia nieruchomości. Działka położona jest w ramach osiedla Biała przy ul. Makuszyńskiego w południowej części miasta Rzeszowa. W części zachodniej otoczenia znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna natomiast od wschodu znajdują się tereny niezagospodarowane bądź uprawiane rolniczo. W tej części otoczenia przedmiotowej nieruchomości przepływa rzeka Strug (odległość ok. 250 m). Obszar, na którym znajduje się niniejsza działka jest terenem płaskim. W najbliższym sąsiedztwie brak uciążliwej zabudowy przemysłowej. Odległość do głównych dróg miasta Rzeszowa, punktów handlowych i usługowych wynosi ok 5 km. Komunikacja miejska wzdłuż ulicy Jana Pawła II w odległości ok. 500 m (dwie linie autobusowe). Dojazd do działki dobry, drogą miejską o nawierzchni asfaltowej. Wyceniana nieruchomość znajduje się w pierwszym pasie zabudowy. Otoczenie charakteryzuje się niewielkim ruchem lokalnym, sprzyjające zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Odległość od centrum miasta ok. 7 km. 6.3. Stan nieruchomości działki gruntu. Działka o numerze 1885 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Powierzchnia ww. działki wynosi 2942 m 2 (obręb ewidencyjny nr 210 Biała), kształt działki prostokątny o średnich wymiarach ok. 18 m na ok. 160 m. Działka płaska,. W części centralnej-północnej wypłaszczenie z posadowionym domem, skarpa bezpośrednio w kierunku drogi gminnej, z którą graniczy działka. Od strony zachodniej działka graniczy swoim krótszym bokiem z drogą miejską (ul. Makuszyńskiego). Od strony północnej i południowej w swojej zachodniej części graniczy z nieruchomościami gruntowymi z zabudowaniami o charakterze mieszkalnym. Od strony północnej i południowej w swojej wschodniej części oraz wschodniej bezpośrednio przylega do nieruchomości niezabudowanych. Wjazd na niniejszą działkę urządzony jest z drogi miejskiej. Działka jest ogrodzona w całości. Działka słabo zagospodarowana i urządzona, utrzymana w dobrym stanie w części otaczającej budynki - podjazd i dojście do budynku utwardzone kostką brukową. W części wschodniej znajduje się kilka drzew i krzewów owocowych oraz nasadzenia roślin ozdobnych zarówno w części północnej jak i zachodniej (od frontu domu). Znaczna część działki niezagospodarowana i nie uprawiana rolniczo. Dane na temat działki: uzbrojenie sieciowe działki: energia elektryczna, gaz, woda, kanalizacja dojazd do działki dobry droga miejska lokalna, utwardzona o nawierzchni bitumicznej, warunki terenowe dobre, teren równy, warunki lokalizacyjne dobre, uwarunkowania uwzględniające usytuowanie nieruchomości w stosunku do obiektów o podobnym przeznaczeniu dobre.

8 6.4. Stan techniczno-użytkowy budynku. Podczas wizji lokalnej w dniu 26.11.2014 r. oraz na podstawie pisma z Wydziału Architektury Miasta Rzeszowa ustalono. W ramach przedmiotowej nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny wykonany w technologii tradycyjnej murowanej. Dane ogólne budynku budynku mieszkalnego: powierzchnia zabudowy 125,48 m 2, powierzchnia użytkowa 131,44 m 2, powierzchnia całkowita 268,40 m 2, kubatura 829,00 m 2, ilość izb 6 Stan techniczny, funkcjonalny i standard wykończenia Budynek mieszkalny parterowy z zagospodarowanym poddaszem. Ściany murowane, stropy wylewane na mokro żelbetowe. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty blachodachówką, kominy murowane z cegły. Budynek docieplony styropianem pokrytym tynkiem cienkowarstwowym na siatce podtynkowej. Drzwi wejściowe drewniane, okna drewniane skrzynkowe. Rynny stalowe w wielu miejscach pokryte rdzą. Budynek posadowiony w odległości poniżej 4 m od granicy północnej działki stąd brak okien w tej części budynku. W części frontowej od strony ulicy miejskiej ogrodzenie drewniane na słupkach murowanych z cegły silikatowej (bok zachodni i część boku południowego), w pozostałej części ogrodzenie wykonane z siatki ogrodzeniowej na słupkach stalowych. W ogrodzeniu na granicy wschodniej działki dodatkowa brama wjazdowa na działkę. Od ulicy miejskiej do budynku mieszkalnego teren pokryty kostką brukową, w części południowej budynku część terenu utwardzona dodatkowo płytami ażurowymi. Do budynku doprowadzone wszystkie instalacje sieciowe z wyjątkiem kanalizacji. Zgodnie z mapą zasadniczą budynek posiada odprowadzenie ścieków do kanalizacji lokalnej (przez działkę przebiega kanalizacja sieciowa). Teren nieruchomości jest zagospodarowywany w sposób zadowalający, nawierzchnia podjazdu z kostki brukowej w zadowalającym stanie. Na nieruchomości istnieje możliwość wzniesienia innych obiektów. UWAGA: Podczas wizji lokalnej nieruchomość nie została udostępniona celem dokonania oględzin wewnątrz budynku. Ocena stanu technicznego i funkcjonalnego: Stan techniczny budynków ustalono w wyniku oględzin poszczególnych jego elementów z uwzględnieniem okresu, warunków i sposobu eksploatacji, rodzaju, jakości i trwałość zastosowanych materiałów, jakość wykonawstwa budowlanego, rodzaj konstrukcji, wpływ bezpośrednich czynników środowiskowych. Stan funkcjonalny budynku ustalono analizując m.in. istniejące rozwiązania użytkowe na wycenianej nieruchomości i porównując je do aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności), zastosowane w obiekcie rozwiązania materiałowe, warunki i koszty eksploatacji obiektu, zmiany norm i warunków technicznych (np. zaostrzenie norm p. pożarowych), postęp techniczny i technologiczny na rynku budowlanym, zastosowane urządzenia i wyposażenie oraz ich nowoczesność, zastosowane rozwiązania przestrzenne i formy architektoniczne (panująca moda"), możliwość zmiany rozwiązań funkcjonalnych zgodnie z aktualnymi wymogami lub brak tej możliwości, standard wykończenia obiektu, zmiany w preferencjach zapotrzebowania na określony typ budynków.

Dokonując oceny przyjęto założenie, iż przy zużyciu określonym w % stan obiektu odpowiadający sumie średnioważonego stopnia zużycia poszczególnych elementów składowych mieszczący się w granicach od: 0-8 określamy jako bardzo dobry, 9-25 jako dobry, 26-50 jako średni, 51-65 jako zadowalający, 66-75 jako pogorszony, a powyżej 76 jako zły. Stopień zużycia technicznego i funkcjonalnego budynku określono jako średnioważony stopień zużycia poszczególnych elementów składowych. Stan techniczny i funkcjonalny istniejących elementów budynku ustalono w wyniku dokonanych oględzin przy uwzględnieniu czasu eksploatacji budynku, trwałości ocenianych elementów oraz nowoczesności konstrukcji i zastosowanych materiałów. W wyniku analizy stan techniczny i standard wykończenia pomieszczeń oceniony jako średni. Stopień zużycia technicznego i funkcjonalnego określono na ok. 30 % - wiek budynku ok. 20 lat, naturalne zużycie elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych obiektu. 7. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zostało określone w pozwoleniu na budowę poprzedzonym wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. Przedmiotowa nieruchomość ma przeznaczenie określone jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Na dzień wydawania niniejszej decyzji działka znajdowała się zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Tyczyn na obszarze terenów mieszkaniowych. 8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na lokalnym rynku w transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych. Rodzaj rynku: nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami w technologii tradycyjnej murowanej, będące przedmiotem transakcji kupna sprzedaży. Obszar rynku: miasto Rzeszów. Okres badań cen: analizą objęto w ceny występujące w okresie od 12.2012 do dnia wyceny. Pod uwagę wzięto transakcje dotyczące nieruchomości o podobnych powierzchniach, walorach lokalizacyjnych i standardzie technicznym. Badanie rynku nieruchomości dokonano na podstawie aktów notarialnych oraz w oparciu o informacje uzyskane od pośredników w obrocie nieruchomościami. Pod uwagę wzięto transakcje dotyczące nieruchomości o podobnych powierzchniach, walorach lokalizacyjnych, technologii wykonania i standardzie. Sytuacja na rynku domów jednorodzinnych jest bardzo dynamiczna. Wielu deweloperów oprócz budowania obiektów wielorodzinnych buduje również domy jednorodzinne szczególnie w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej. Jednak ze względu na dostępność terenów są to lokalizacje znacznie oddalone od centrum Rzeszowa. W lokalizacjach porównywalnych dla nieruchomości wycenianej znajdują się zarówno domy starsze jak i domy nowo budowane. Biorąc pod uwagę stan aktualnego budynku na wycenianej nieruchomości, w analizie skupiono się na budynkach starszych (obiekt oddany do użytkowania w 1992 roku. Od roku 2013 można zauważyć ożywienie na runku nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi. Zarówno developerzy jak i inwestorzy indywidualni powrócili na rynek co pozwoliło na obiektywną ocenę rynku tego typu nieruchomości. 9

10 Badanie rynku lokalnego dokonano na podstawie aktów notarialnych i analizie własnej bazy danych. Uwzględniając niniejsze informacje stwierdzono, iż w transakcjach dotyczących nieruchomości gruntowych zabudowanych podobnymi budynkami, o podobnych cechach osiągane były ceny w zakresie od ok. 2500 PLN/m² do ok. 5600 PLN/m² przeliczając w stosunku do powierzchni użytkowej budynków. Na stosunkową stagnację cenową ma wpływ zwiększająca się podaż obiektów starszych. Potencjalni nabywcy poszukując nieruchomości gruntowych pod zabudowę jednorodzinną skłaniają się do obszarów poza centrami miejscowości jednakże z dobrym dostępem do komunikacji i dróg. Większym powodzeniem u nabywców cieszą się grunty o mniejszej powierzchni, a co za tym idzie i ich ceny są relatywnie wyższe. W przypadku gruntów o większych powierzchniach, które nabywane są najczęściej przez developerów ceny uwarunkowane są głównie od planowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego i możliwych zysków po sprzedaży substancji mieszkaniowej wzniesionej na takich gruntach. Reasumując, na podstawie przeprowadzonej analizy lokalnego rynku nieruchomości zabudowanych stwierdzono: z analizy rynku wynika, że ceny nie ulegały większym zmianom na przestrzeni analizowanego okresu czasu, podaż na nieruchomości podobne do wycenianej przewyższa popyt nie powoduje to jednakże w chwili obecnej wyraźnego zjawiska zmiany cen, obecnie sprzedaż nieruchomości następuje najczęściej po stosunkowo długim okresie ich eksponowania na rynku, tylko w indywidualnych przypadkach sprzedaż ta następuje prawie natychmiastowo po ogłoszeniu oferty sprzedaży, wyższe ceny jednostkowe osiągają nieruchomości o bardzo dobrym stanie technicznym, wysokim standardzie wykończenia i bardzo dobrej, nowoczesnej funkcjonalności, położone w korzystnym sąsiedztwie z dobrym dostępem do dróg utwardzonych, punktów handlowych i usługowych. W efekcie przeprowadzonej analizy rynku lokalnego wybrano nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, będące przedmiotem sprzedaży. Dane o tych nieruchomościach (zawarte w tabeli 1 i 2) posłużyły do oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. 9. Wskazanie rodzaju określanej wartości. Mając na uwadze cel wyceny określam wartość rynkową nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkowa definicję wartości rynkowej przyjęto zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami art. 151 pkt.1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b. upłyną czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

11 10. Wybór podejścia i metody wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny, stanu prawnego nieruchomości oraz zbioru dostępnych informacji rynkowych o cenach transakcyjnych dla podobnych nieruchomości gruntowych, właściwym będzie zastosowanie podejścia porównawczego, metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość jej jest porównywalna z cenami, jakie uzyskano za podobne nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanymi ze względu na cechy je różniące i ustalonymi z uwzględnieniem ich zmian na skutek upływu czasu. Zgodnie z 4 ust.1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Jednocześnie zgodnie z ust.2 ww. Rozporządzenia oraz mając na uwadze specyfikę wycenianej nieruchomości do jej wyceny zastosowano metodę porównywania parami. Natomiast zgodnie z 4 ust.3 Rozporządzenia: Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Określenie wartości dokonano w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Ustawa o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności: Art. 150.2 Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Art. 152.1 Sposób określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wycen, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. 2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. 3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Art. 154.1 Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opis procedury szacowania. W przypadku stosowania metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami jest następująca: 1) Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2) Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3) Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

12 4) Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5) Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6) Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8) Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9) Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10) Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11) Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 11. Dane z rynku nieruchomości. Tabela 1 nieruchomości gruntowe zabudowane. L.p. data transakcji Rep. A nr Położenie powierzchnia działki powierzchnia budynku/ów wartość transakcji Cena za 1 m2 nier.budynkowej 1 29.01.2013 391/2013 Biała - 224 539 160,00 900 000,00 5 625,00 2 19.03.2014 1618/2014 Budziwój - 225 1192 176,00 435 000,00 2 471,59 3 13.06.2013 972/2014 Budziwój - 225 948 200,00 520 000,00 2 600,00 4 28.02.2014 384/2014 Budziwój - 225 1438 125,55 440 000,00 3 504,58 5 15.07.2014 3141/2014 Zalesie - 209 2338 180,00 860 000,00 4 777,78 6 28.07.2014 3635/2014 Staromieście - 216 3167 90,00 300 000,00 3 333,33 Cena średnia 3 718,71 Tabela 2 nieruchomości gruntowe niezabudowane. L.p. Rep.A data transakcji Adres powierzchnia działki wartość transakcji Cena za 1 m2 nier.gruntowej 1 1638/2012 13.12.2012 Biała - 224 1519 168 000,00 110,60 2 1032/2013 28.05.2013 Biała - 224 1000 80 000,00 80,00 3 3057/2013 27.03.2013 Budziwój - 225 1000 65 000,00 65,00 4 1217/2013 26.04.2013 Budziwój - 225 1371 100 000,00 72,94 5 5142/2013 10.06.2013 Budziwój - 225 1220 150 000,00 122,95 6 1185/2014 17.03.2014 Budziwój - 225 1500 130 500,00 87,00 7 2312/2014 29.04.2014 Budziwój - 225 1400 90 000,00 64,29 Cena średnia 86,11

13 12. Określenie wpływu czasu na zmianę cen. W przyjętym do analizy okresie czasu nie stwierdzono wpływy czasu na zmianę cen. Czynnikami decydującymi o cenie były lokalizacja, stan techniczny i standard wykończenia, dostęp do komunikacji i punktów handlowo-usługowych. Analizując ceny długookresowo można przyjąć, że średnie ceny transakcyjne były stosunkowo stabilne w analizowanym okresie. W związku z powyższym nie można było jednoznacznie określić trendu czasowego i do obliczeń przyjęto ceny transakcyjne zawarte w aktach notarialnych. 13. Obliczenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej wraz z zabudowaniami. Określenie wag cech rynkowych dla nieruchomości zabudowanej. Na podstawie analizy i badań rynku, tj. preferencji potencjalnych nabywców tego typu nieruchomości oraz informacji pochodzących z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stwierdzono, że na ceny nieruchomości tego typu decydujący wpływ mają następujące cechy:! Położenie - lokalizacja,! Wielkość działki,! Stan techniczny budynku,! Powierzchnia użytkowa budynku,! Dojazd. L.p. Cechy do porównania Wyszczególnienie Ocena Opis 1 2 3 5 Położenie - lokalizacja bardzo dobre centralne w układzie przestrzennym miejscowości z walorami 1 krajobrazowymi, sąsiedztwem zabudowy mieszkaniowej, bez obiektów uciążliwych dobre zadowalające w układzie przestrzennym miejscowości z walorami krajobrazowymi, sąsiedztwem zabudowy mieszkaniowej, z niewielką ilością obiektów uciążliwych peryferyjne peryferyjne w układzie przestrzennym miejscowości bez walorów krajobrazowych, sąsiedztwem zabudowy mieszkaniowej i obiektów uciążliwych 2 Wielkość działki mała do 1000 m2 średnia powyżej 1000 do 2000 m2 duża powyżej 2000 m2 3 4 5 Stan techniczny budynku Powierzchnia użytkowa budynku Dojazd bardzo dobry dobry brak zużycia technicznego, standard wykończenia wysoki z nowoczesnych materiałów zużycie techniczne niewielkie, standard wykończenia z materiałów standardowych zadowalający widoczne zużycie poszczególnych elementów, wskazany remont pomieszczeń, słabej jakości materiały duża powyżej 150 m2 średnia powyżej 100 do 150 m2 mała do 100 m2 bardzo dobry dojazd drogami głównymi asfaltowymi z dobrymi połączeniami komunikacyjnymi dobry dojazd drogą utwardzoną lepsze połączenia komunikacyjne słaby dojazd drogą nieutwardzoną słabe połączenia komunikacyjne Ustalenie zakresu zmienności cen. cena minimalna Cmin = 2 471,59 PLN/m2 cena maksymalna Cmax = 5 625,00 PLN/m2

14 Określenie wag poszczególnych cech rynkowych. L.p. Rodzaj cechy Waga w % Zakres kwotowy 1 Położenie - lokalizacja 30,00% 946,02 2 Wielkość działki 20,00% 630,68 3 Stan techniczny budynku 10,00% 315,34 4 Powierzchnia użytkowa budynku 15,00% 473,01 5 Dojazd 25,00% 788,35 Razem 100,00% 3 153,41 Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań. Opis nieruchomości przyjętych do porównania w aspekcie cech rynkowych: L.p. Parametry oceny Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych. Wyceniana nieruchomość w ocenie przyjętych do porównania cech nieruchomości gruntowych zabudowanych przedstawia się następująco: Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównania Nieruchomość wyceniana 1 4 6 1 Położenie - lokalizacja dobra dobra bardzo dobra dobra 2 Wielkość działki mała średnia duża duża 3 Stan techniczny budynku bardzo dobry dobry zadowalający dobry 4 Powierzchnia użytkowa budynku duża średnia mała średnia 5 Dojazd dobry bardzo dobry dobry dobry 6 Uzyskana cena w PLN za 1 m2 5 625,00 3 504,58 3 333,33 X 7 Data transakcji 29.01.2013 28.02.2014 28.07.2014 X a) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 1: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana cena nieruchomości nr 1 5 625,00 PLN/1m2 Nieruchomość 1 cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 5 625,00-551,84 = 5 073,16 PLN/1m2 b) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 4: Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) Zakres kwotowy cena nieruchomości nr 4 3 504,58 PLN/1m2 cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 3 504,58-709,52 = 2 795,06 PLN/1m2 Poprawki 1 Położenie - lokalizacja dobra dobra 30,00% 946,02 0 2 Wielkość działki duża mała 20,00% 630,68-630,68 3 Stan techniczny budynku dobry bardzo dobry 10,00% 315,34-157,67 4 Powierzchnia użytkowa budynku średnia duża 15,00% 473,01 236,51 5 Dojazd dobry dobry 25,00% 788,35 0-551,84 L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość 4 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja dobra dobra 30,00% 946,02 0 2 Wielkość działki duża średnia 20,00% 630,68-315,34 3 Stan techniczny budynku dobry dobry 10,00% 315,34 0 4 Powierzchnia użytkowa budynku średnia średnia 15,00% 473,01 0 5 Dojazd dobry bardzo dobry 25,00% 788,35-394,18-709,52

15 c) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 6: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana cena nieruchomości nr 6 3,333,33 PLN/1m2 Nieruchomość 6 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 3 333,33-551,85 = 2 781,48 PLN/1m2 Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja dobra bardzo dobra 30,00% 946,02-473,01 2 Wielkość działki duża duża 20,00% 630,68 0 3 Stan techniczny budynku dobry zadowalający 10,00% 315,34 157,67 4 Powierzchnia użytkowa budynku średnia mała 15,00% 473,01-236,51 5 Dojazd dobry dobry 25,00% 788,35 0-551,85 Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej. Obliczenia wartości 1 m2 powierzchni użytkowej nieruchomości dokonano wg poniższego wzoru: W1m2 = (5 073,16 + 2 795,06 + 2 781,48) / 3 = 3 549,90 PLN/m2 Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej wraz z budynkami i budowlami: W N = 3 549,90 x 131,44 = 466 599,00 PLN UWAGA: W przypadku niniejszego opracowania wykorzystano możliwość wykorzystania współczynnika korygującego K dla określenia wartości rynkowej zgodnie z Notą interpretacyjną nr 1 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny: Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny K z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Uwzględnianie współczynnika korekcyjnego K powinno być w każdym wypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli. KLAUZULA Wyceniana nieruchomość gruntowa posiada ograniczenia w zagospodarowaniu. Brak podłączenia budynku do kanalizacji sieciowej bardzo utrudnione i kosztowne. Ponadto zgodnie z obowiązującymi standardami potencjalni nabywcy zwracają uwagę na obecność garażu w ramach nieruchomości, którego w przypadku przedmiotowej nieruchomości brak. Chcąc poprawić funkcjonalność wycenianej nieruchomości trzeba dokonać nakładów finansowych co niejednokrotnie jest czynnikiem ograniczającym potencjalne grono nabywców. W związku z powyższym uzasadnieniem dla oszacowania wartości nieruchomości zastosowano współczynnik K = 0,90. W związku z powyższym wartość nieruchomości przedstawia się następująco: W N = 466 599,00 PLN x 0,90 = 419 939,10 PLN Wartość niewydzielonej 1/3 części nieruchomości: W N = 419 939,10 PLN x 1/3 = 139 979,70 PLN Po zaokrągleniu: W N = 139 980,00 PLN Słownie złotych: sto trzydzieści dziewięć tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt

16 14. Obliczenie wartości gruntu dla nieruchomości gruntowej. Określenie wag cech rynkowych dla nieruchomości niezabudowanych. Na podstawie analizy i badań rynku, tj. preferencji potencjalnych nabywców tego typu nieruchomości oraz informacji pochodzących z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stwierdzono, że na ceny domów jednorodzinnych znaczący wpływ mają następujące cechy: Położenie-lokalizacja, Dostęp do drogi, Wyposażenie w media, Wielkość działki, Łatwość zabudowy. L.p. Cechy do porównania Wyszczególnienie Ocena Opis 1 2 3 5 1 Położenie - lokalizacja centralne w układzie przestrzennym miejscowości o wysokiej bardzo dobra urbanizacji i dostępem do drogij usług handlu i komunikacji oddalone od centrum miejscowości w terenie o mniejszej dobra urbanizacji oraz większej odległości od usług handlu i komunikacji położenie poza granicami miejscowości lub na jej obrzeżach peryferyjna oraz dużej odległości od centrum miejscowości oraz usług handlu, komunikacji 2 Dostęp do drogi dostęp do głównej drogi miejskiej o nawierzchni utwardzonej bardzo dobry warstwą bitumiczną dobry dostęp do drogi miejskiej drugorzędnej utwardzonej słaby dostęp do drogi prywatnej 3 Wyposażenie w media działka posiadająca wyposażenie we wszystkie media: woda, pełne gaz, kanalizacja, energia elektryczna niepełne częściowe wyposażenie działki w media brak brak mediów 4 Wielkość działki duża powierzchnia powyżej 1500 m2 średnia powierzchnia powyżej 1000 m2 do 1500 m2 mała powierzchnia do 1000 m2 5 Łatwość zabudowy działka regularna pozwalająca na swobodne usytuowanie bardzo dobra budynków na jej powierzchni dobra działka o kształcie pozwalającym na zabudowę, usytuowanie budynków na jej powierzchni z pewnymi ograniczeniami działka o kształcie pozwalającym na zabudowę, znaczne ograniczona ograniczenia w posadowieniu budynków co do miejsca na działce i ich kształtu Ustalenie zakresu zmienności cen. cena minimalna Cmin = 64,29 PLN/m2 cena maksymalna Cmax = 122,95 PLN/m2 Określenie wag poszczególnych cech rynkowych. L.p. Rodzaj cechy Waga w % Zakres kwotowy 1 Położenie - lokalizacja 30,00% 17,60 2 Dostęp do drogi 20,00% 11,73 3 Wyposażenie w media 10,00% 5,87 4 Wielkość działki 15,00% 8,80 5 Łatwość zabudowy 25,00% 14,67 Razem 100,00% 58,67

Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań. Opis nieruchomości przyjętych do porównania w aspekcie cech rynkowych: L.p. Parametry oceny Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównania Nieruchomość wyceniana 2 4 7 1 Położenie - lokalizacja bardzo dobra dobra peryferyjna dobra 2 Dostęp do drogi dobry dobry bardzo dobry dobry 3 Wyposażenie w media częściowe pełne częściowe częściowe 4 Wielkość działki mała średnia średnia duża 5 Łatwość zabudowy bardzo dobra ograniczona ograniczona ograniczona 6 Uzyskana cena w PLN za 1 m2 80,00 72,94 64,29 X 7 Data transakcji 28.05.2013 26.04.2013 08.11.2012 X 17 Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych. Wyceniana nieruchomość w ocenie przyjętych do porównania cech nieruchomości gruntowych zabudowanych przedstawia się następująco: a) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 2: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana cena nieruchomości nr 2 80,00 PLN/1m2 cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 80,00-14,67 = 65,33 PLN/1m2 b) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 4: cena nieruchomości nr 4 72,94 PLN/1m2 cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 72,94-7,33 = 65,61 PLN/1m2 c) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 7: cena nieruchomości nr 7 64,29 PLN/1m2 Nieruchomość 2 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 64,29-1,47 = 62,82 PLN/1m2 Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja dobra bardzo dobra 30,00% 17,60-8,80 2 Dostęp do drogi dobry dobry 20,00% 11,73 0 3 Wyposażenie w media częściowe częściowe 10,00% 5,87 0 4 Wielkość działki duża mała 15,00% 8,80 8,80 5 Łatwość zabudowy ograniczona bardzo dobra 25,00% 14,67-14,67-14,67 L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość 4 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja dobra dobra 30,00% 17,60 0 2 Dostęp do drogi dobry dobry 20,00% 11,73 0 3 Wyposażenie w media częściowe pełne 10,00% 5,87-2,93 4 Wielkość działki duża średnia 15,00% 8,80-4,40 5 Łatwość zabudowy ograniczona ograniczona 25,00% 14,67 0-7,33 L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość 7 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja dobra peryferyjna 30,00% 17,60 8,80 2 Dostęp do drogi dobry bardzo dobry 20,00% 11,73-5,87 3 Wyposażenie w media częściowe częściowe 10,00% 5,87 0 4 Wielkość działki duża średnia 15,00% 8,80-4,40 5 Łatwość zabudowy ograniczona ograniczona 25,00% 14,67 0-1,47

18 Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej - działki gruntu nr 1885. Obliczenia wartości 1 m2 powierzchni nieruchomości gruntowej dokonano wg poniższego wzoru: W1m2 = (65,33 + 65,61 + 62,82) / 3 = 64,59 PLN/1m2 Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej - działki gruntu: W N = 64,59 PLN/1m2 x 2 942,00 m2 = 190 009,24 PLN UWAGA: W przypadku niniejszego opracowania wykorzystano możliwość wykorzystania współczynnika korygującego K dla określenia wartości rynkowej zgodnie z Notą interpretacyjną nr 1 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny: Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny K z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Uwzględnianie współczynnika korekcyjnego K powinno być w każdym wypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli. KLAUZULA Wyceniana nieruchomość gruntowa jest bardzo duża jak na warunki miejskie, w tym w części w ogóle niewykorzystywanych. Znaczna część nieruchomości może być w zasadzie wykorzystywana jedynie jako łąka lub sad. Praktyczny brak możliwości podziału ze względu na bardzo wąski kształt działki - wydzielenie drogi do niezabudowanej działki i jej podziału spowoduje brak możliwości zabudowy. W związku z powyższym uzasadnieniem dla oszacowania wartości nieruchomości zastosowano współczynnik K = 0,90. W związku z powyższym wartość nieruchomości przedstawia się następująco: W N = 190 009,24 PLN x 0,90 = 171 008,32 PLN Wartość gruntu dla niewydzielonej 1/3 części nieruchomości: Po zaokrągleniu: W N = 171 008,32 PLN x 1/3 = 57 002,77 PLN W N = 57 000 PLN Słownie złotych: pięćdziesiąt siedem tysięcy 17. Wynik końcowy wyceny i wnioski. Określona w niniejszym operacie wartość rynkowa 1/3 niewydzielonej części nieruchomości jako całości określona na dzień 26.11.2014 wynosi 139.980,00 PLN (słownie złotych: sto trzydzieści dziewięć tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt). W tym wartość rynkowa 1/3 niewydzielonej części gruntu 57.000,00 PLN (słownie złotych: pięćdziesiąt siedem tysięcy). Niniejsza wartość odpowiada przeciętnym cenom transakcyjnym podobnych nieruchomości uzyskiwanych na rynku lokalnym i jest najbardziej prawdopodobna do uzyskania w sprzedaży wolnorynkowej. Wartość ta mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych nieruchomości podobnych ustalonym w trakcie analizy rynku.

19 18. Klauzule i zastrzeżenia. 1. Operat wykonano zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi. 2. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu, w jakim został sporządzony. 3. Stan techniczny wycenianego obiektu został określony tylko dla celów wyceny i nie jest ekspertyzą techniczną. 4. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji terenowej ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. 5. Szczegółowe dane na temat nieruchomości przyjętych do porównań znajdują się w posiadaniu Rzeczoznawcy Majątkowego i są do wglądu. 6. Oględzin budynku mieszkalnego wewnątrz nie dokonano ze względu na nieobecność właścicieli właściwie zawiadomionych o oględzinach. 7. Wyciąg z operatu szacunkowego przekazano właściwej jednostce prowadzącej kataster nieruchomości. 8. Obliczeń dokonano przy wykorzystaniu arkusza kalkulacyjnego NUMBERS 3.5. 9. Oszacowana wartość jest wartością netto, bez podatku VAT. Sporządził:.. Załączniki 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Odpis z księgi wieczystej nr RZ1Z/00048914/4. 3. Wypisy z rejestru gruntów. 4. Kopia mapy zasadniczej skala 1:500. 5. Kopia pisma z Wydziału Architektury Urzędu Miasta Rzeszowa. 6. Kopia zlecenia wykonania czynności opisu i oszacowania nieruchomości.

20 Załącznik nr 1 Dokumentacja fotograficzna.