sędzia Stanisław Rudnicki Sąd Najwyższy Pojęcie nieruchomości gruntowej Legalną definicję nieruchomości gruntowej zawiera art. 46 k.c., odnosząc pojęcie nieruchomości do części powierzchni ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot własności. Z definicji tej wynika, że część powierzchni ziemskiej może stać się nieruchomością, jeżeli stanowi odrębny przedmiot własności. Chodzi tu więc o wyodrębnienie gruntu jako osobnego przedmiotu materialnego, czyli rzeczy (odrębność fizyczna), a ponadto, jako osobnego przedmiotu własności (odrębność prawna). Część powierzchni ziemskiej staje się przedmiotem, w znaczeniu odrębności fizycznej, przez wyodrębnienie od innych przedmiotów, jakimi w stosunku do niego są inne, otaczające go grunty. Mamy tu do czynienia z odrębnością przedmiotową, skonkretyzowaniem zakresu przedmiotowego gruntu przez określenie jego granic zewnętrznych. Granice określają zazwyczaj mapy geodezyjne, jednakże dla istnienia nieruchomości, w rozumieniu prawa rzeczowego, nie jest konieczne, z punktu widzenia obrotu nieruchomościami, sporządzenie mapy geodezyjnej. Granice mogą być zatarte i na gruncie niewidoczne, ale zawsze istnieje możliwość ich odtworzenia. Jeżeli więc mówi się o wyodrębnieniu części powierzchni ziemskiej za pomocą granic przestrzennych, to chodzi tu o takie określenie konfiguracji nieruchomości, które w dostatecznie wyraźny sposób oddziela ją od nieruchomości sąsiednich. Spory o przebieg granicy, dla których rozstrzygnięcia miarodajne są dokumenty, a w razie ich braku ostatni stan spokojnego posiadania (art. 153 k.c.), nie stoją na przeszkodzie do rozporządzenia nieruchomością. Dopiero do wpisu nieruchomości do księgi wieczystej 27
REJENT Nr 1 - styczeń 1994 r. będzie konieczne ścisłe geodezyjne oznaczenie granic na mapie.odrębność ma więc dotyczyć relacji między obszarami gruntów jako przedmiotu własności, a nie osoby podmiotu własności. Wyodrębniony fizycznie grunt uzyskuje odrębność prawną przez założenie dla niego księgi wieczystej, której zadaniem jest ustalenie - w sposób powszechnie dostępny - stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ustawy o ks. wiecz. i hip.). Ustalony i powszechnie jawny stan prawny jest podstawą bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Według J. Wasilkowskiego 1, główny cel księgi wieczystej polega na tym, aby przez ujawnienie - w zasadzie wyczerpujące - stanu prawnego nieruchomości stworzyć wiarygodną podstawę do wymiany gospodarczej w zakresie praw rzeczowych, których nieruchomość jest przedmiotem, a więc dla obrotu nieruchomościami. Cywilistyczne pojęcie nieruchomości gruntowej, określone w art. 46 ust. o ks. w. i hip., jako przedmiotu prawa własności, nie jest jednakowo rozumiane. Należy do zagadnień spornych, jakkolwiek ma doniosłe znaczenie praktyczne. Wypowiadane na ten temat poglądy można sprowadzić do pytania, czy prawne wyodrębnienie nieruchomości, przez utworzenie dla niej księgi wieczystej, jest równoznaczne z wyodrębnieniem części powierzchni ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot własności, czy może dla powstania tego przedmiotu nie ma znaczenia, że określona część powierzchni ziemskiej jest objęta jedną, czy kilkoma księgami wieczystymi. Od odpowiedzi na to pytanie zależy, czy właściciel może dokonać zbycia nieruchomości objętej księgą wieczystą jako odrębnego przedmiotu własności, czy też musi uzyskać przedtem decyzję organu rządowej administracji ogólnej, zatwierdzającą projekt podziału (art. 10 ust. 3 ustawy o gosp. gruntami i wywł. nier.), jeżeli przedmiotem zbycia jest grunt sąsiadujący bezpośrednio z dalszą jej częścią o podobnym charakterze i przeznaczeniu, dla której prowadzona jest osobna księga 1 J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu do księgi wieczystej według prawa rzeczowego, PiP 4/1947, s. 16. 28
Pojęcie nieruchomości gruntowej wieczysta. Jednym słowem chodzi o to, czy mamy do czynienia z jedną czy dwoma nieruchomościami tego samego właściciela. Praktyczne znaczenie odpowiedzi na to pytanie będzie decydowało o tym, czy notariusz sporządzi żądany akt notarialny, czy zażąda przedłożenia decyzji zatwierdzającej projekt podziału. W ostatecznym wyniku wszystko zależy od tego, czy należy uznać, że pojęcie nieruchomości w znaczeniu prawnomaterialnym jest tożsame z pojęciem nieruchomości, o którym mowa w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, czy też są to pojęcia różne, nie pokrywające się ze sobą. Pierwsze stanowisko zajmują S. Breyer 2, J. Ignatowicz 3 i J. Wasilkowski 4. Reprezentantem drugiego jest B. Barłowski 5, natomiast niezdecydowane stanowisko zajął E. Drozd 6. Głównym argumentem przytaczanym na uzasadnienie drugiego poglądu jest wskazanie na to, że przez stwierdzenie w 2 art. 46 k.c., iż prowadzenie ksiąg wieczystych regulują osobne przepisy, oderwano od pojęcia nieruchomości gruntowej, o którym mowa w 1 art. 46 k.c. drugie pojęcie nieruchomości", zawarte w art. 21 i 22 ust. o ks. wiecz. i hip. Tak więc, zdaniem B. Barłowskiego, mamy dwa pojęcia (definicje) nieruchomości: prawnorzeczowe z art. 46 1 k.c. i wieczystoksięgowe z art. 21 i 22 ust. o ks. wiecz. i hip., które nie pokrywają się ze sobą, co wynika wyraźnie z przewidzianej w art. 21 możliwości połączenia w jednej księdze wieczystej kilku nie sąsiadujących ze sobą nieruchomości, jeżeli stanowią całość gospodarczą. Z tego ma wynikać, że w znaczeniu wieczystoksięgowym byt prawny nieruchomości zależny jest od istnienia ksiąg wieczystych, przy czym liczba tych ksiąg decyduje o istnieniu ta- 2 S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Wyd. Prawn. 1975, s. 43 i 261-263. 3 J. Ignatowicz, Kodeks cywilny, komentarz, Wyd. Prawn. 1972, s. 130-132. 4 J. Wasilkowski i J. Ignatowicz, System prawa cywilnego, t. II, Ossolineum 1977, s. 898. 5 B. Barłowski, Pojęcie nieruchomości gruntowej położonej w mieście i istota podziału takiej nieruchomości w świetle ustawy z dnia 6 lipca 1972 roku, Palestra" 11-12/1980, s. 28 i n. 6 E. Drozd, Przeniesienie własności nieruchomości, PWN 1974, s. 40-41. 29
REJENT Nr 1 - styczeń 1994 r. kiej samej liczby nieruchomości. Jednakże od strony przedmiotowej pojęcia nieruchomości są rozbieżne, przy czym pojęcie wieczystoksięgowe jest wieloznaczne, ujęte od strony czysto formalnej, bez należytego zobiektywizowania kryteriów odróżnienia w poszczególnych sytuacjach. Nie podzielam tego stanowiska z przyczyn następujących: U podstaw każdej wykładni prawa powinna znajdować się myśl, że należy unikać przypisywania tym samym pojęciom różnych treści znaczeniowych, prowadzących do rozbieżnych wniosków. Definicja nieruchomości zawarta w art. 46 1 k.c. jest na tyle pojemna, że obejmuje zarówno nieruchomości nie mające urządzonych ksiąg wieczystych, co w chwili projektowania kodeksu cywilnego należało do sytuacji bardzo częstych, jak i nieruchomości mające księgi wieczyste, co w obecnym stanie rzeczy jest raczej regułą. Odesłanie w 1 art. 46 k.c. znaczy tylko tyle, że prowadzenie ksiąg wieczystych regulują inne przepisy. Niepodobna wyprowadzić z tego natomiast jakichkolwiek wniosków co do znaczenia pojęcia nieruchomości. Czym innym jest natomiast to, że założenie księgi wieczystej stanowi wyodrębnienie prawne nieruchomości jako przedmiotu odrębnej własności, o którym mowa w 1 cytowanego artykułu. Wspomniana pojemność zawartej w nim definicji polega bowiem na rozumieniu odrębności przedmiotu własności nie tylko w znaczeniu fizycznym, ale i prawnym. Realny system ksiąg wieczystych polegający na tym, że księgi wieczyste zakłada się i prowadzi osobno do każdej nieruchomości bez względu na osobę właściciela (art. 24 ust. o ks. wiecz. i hip.), jest kamieniem węgielnymi całego systemu wieczystoksięgowego. Ustalony przez księgę wieczystą - i powszechnie jawny - stan prawny nieruchomości w znaczeniu materialnym a nie formalnoprawnym jest podstawą bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Uznanie, że ustawa stanowiąc w art. 24, iż księgi wieczyste prowadzi sie osobno dla każdej" nieruchomości w rzeczywistości stanowi co innego, bo chodzi tu o odmienne pojęcie nieruchomości - byłoby trudne do przyjęcia. Sprowadzenie znaczenia księgi wieczystej tylko do funkcji ustalającej stan prawny 30
Pojęcie nieruchomości gruntowej nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym" pozostawiałoby otwartą kwestię tożsamości ciała hipotecznego" z nieruchomością, w ujęciu prawnomateriałnym. Stawiałoby to strony i notariusza wobec każdorazowej konieczności badania i ustalania (w oparciu o jakie kryteria?), czy objęta księgą wieczystą nieruchomość jest samodzielnym przedmiotem własności, czy też jako część większej całości (kompleksu) wymaga - bez względu na przedmiot umowy (i następczego odłączenia) - w każdym wypadku pozwolenia na podział (decyzji rejonowego organu rządowej administracji ogólnej zatwierdzającej projekt podziału). Jak z tego wynika, konsekwencje proponowanej - i krytykowanej tu - wykładni byłyby tak dalece niepożądane i przekreślające funkcję ksiąg wieczystych, że nie wydaje się możliwe jej przyjęcie i odrzucenie na jej podstawie poglądu, że także, w znaczeniu materialnoprawnym, liczba ksiąg wieczystych decyduje o liczbie nieruchomości; poglądu prowadzącego do wniosku, że nie ma podziału w przypadku zbycia nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą nawet wtedy, gdy sąsiednie nieruchomości mające własne księgi wieczyste należą do tego samego właściciela. Z kolei, dopuszczając w art. 21 ustawy możliwość połączenia w księdze wieczystej w jedną nieruchomość kilku graniczących ze sobą nieruchomości należących do tego samego właściciela, ustawa daje wyraźnie do zrozumienia, że zachowanie lub likwidacja odrębności nieruchomości (w znaczeniu prawnomateriałnym - art. 46 1 k.c.) zależy od woli właściciela. Do odmiennego wniosku nie prowadzi wyjątkowa sytuacja, w której - ze względów gospodarczych, dla wygody właściciela - dopuszczalne jest połączenie w księdze wieczystej w jedną nieruchomość kilku nie graniczących ze sobą nieruchomości (art. 1 ustawy). Wyjątek ten nie stanowi zaprzeczenia reguły: jedna księga wieczysta - jedna nieruchomość. Jest po prostu wyjątkiem polegającym na technicznoprawnym zabiegu, którego wykonanie sprawia, że w tej sytuacji nie graniczące ze sobą nieruchomości mogą być pod względem materialnoprawnym (jako przedmiot obrotu) traktowane ze względów praktycznych jako jeden przedmiot prawa, co nie przeszkadza, że właściciel może zbyć tylko jedną z połączonych nieruchomości jako jej część, a to spowoduje jej od- 31
REJENT Nr 1 - styczeń 1994 r. łączenie i przeniesienie do innej albo założenie nowej księgi wieczystej bez potrzeby dokonania podziału. Dopóki jednak nieruchomości te są połączone w jednej księdze wieczystej, dopóty traktowane są jako jedna nieruchomość, np. pod względem obciążenia hipoteką. 32