Instytut Partnerstwa Publiczno-Prywatnego MEMORANDUM INWESTYCYJNE Budowa Aquaparku oraz rewitalizacja istniejącego basenu odkrytego w Elblągu Opracowanie: Instytut Partnerstwa Publiczno Prywatnego ul. Noakowskiego 24, 00-668 Warszawa tel./ fax. + 48 (22) 435-95-02 e-mail: info@ippp.pl www.ippp.pl Styczeń 2012 r. 1
Szanowni Państwo, W wyniku opracowanych analiz prawnych i finansowych, wstępnie wybrany został przez Miasto Elbląg wariant realizacji Przedsięwzięcia pt. Budowa Aquaparku oraz rewitalizacja istniejącego basenu odkrytego w Elblągu w modelu Partnerstwa Publiczno Prywatnego. Z uwagi na fakt, iż Miasto Elbląg zainteresowane jest wypracowaniem optymalnej struktury realizacji w/w Przedsięwzięcia, która odpowiadać będzie także potencjalnym partnerom prywatnym, przekazujemy Państwu opis wstępnie wybranego wariantu do zaopiniowania. Zwracamy się z prośbą o przekazanie Państwa uwag, zarówno co do struktury prawnej modelu jak i założeń finansowych, celem dokonania przez Miasto Elbląg ewentualnych korekt przyjętych kryteriów. Uzyskane od Państwa informacje traktować będziemy jako poufne i zobowiązujemy się do nie udostępniania innym podmiotom poza Miastem Elbląg. Niniejszy dokument nie jest ofertą handlową i jako taki nie może być traktowany jako oferta handlowa. Informujemy, iż uzyskane od Państwa odpowiedzi na zawarte pytania nie będą traktowane jako ostateczne stanowisko Państwa firmy, ale jako wstępna ocena i informacje handlowe z zastrzeżeniem ich poufności, które zostaną wykorzystane wyłącznie na cele niniejszego Przedsięwzięcia. Niniejsze konsultacje, które mamy Państwu przyjemność zaproponować, mają na celu przeprowadzenie testu rynkowego, a także uzyskanie Państwa opinii, co do założeń przyjętych przez Miasto Elbląg. Jednocześnie pragniemy zaznaczyć, iż udział w niniejszych konsultacjach nie przyznaje uczestnikom prawa pierwszeństwa w trakcie postępowania mającego na celu wyłonienie Partnera Prywatnego ani jakiejkolwiek innych przywilejów. Ponadto informujemy, iż opisany poniżej wariant Przedsięwzięcia, co do zakresu rzeczowego, jak i założeń finansowych, nie jest ostateczny i może ulec zmianie w wyniku Państwa uwag i wskazówek oraz dalszych prac analitycznych i negocjacji przeprowadzanych przez Miasto Elbląg. CHARAKTERYSTYKA PRZEDSIĘWZIĘCIA (b) Celem głównym Przedsięwzięcia jest umożliwienie mieszkańcom Miasta Elbląg dostępu do obiektów sportowo rekreacyjnych zlokalizowanych na terenie Miasta Elbląg. Aby osiągnąć zamierzone cele, Miasto Elbląg planuje pozyskać obiekt Aquaparku wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą przy wykorzystaniu Nieruchomości (działek) należących do Miasta Elbląg. (c) Wariant realizacji Przedsięwzięcia rozpatrywany przez Miasto Elbląg zlokalizowany jest w północno wschodniej części Elbląga w obszarze ulic Stanisława Moniuszki, Spacerowej oraz ul. Tadeusza Kościuszki, (d) Wariant realizacji Przedsięwzięcia rozpatrywany przez Miasto Elbląg zakłada budowę obiektu Aquaparku o powierzchni użytkowej ok. 9 000 m 2 i powierzchni powstałego lustra wody ok. 1 200 m 2 oraz rewitalizację miejskiego basenu odkrytego, zakłada również budowę obiektu hotelu o pow. ok. 3 000m 2, a także 2
budowę obiektu handlowo usługowego o powierzchni komercyjnej do 2 000 m 2 w pojedynczym bloku obiektu. Ww. wariant realizacji Przedsięwzięcia rozpatrywany przez Miasto Elbląg nie jest ostatecznym wariantem i może ulec zmianie w każdym jego elemencie w toku dalszych prac i negocjacji z potencjonalnymi partnerami prywatnymi. Czy zaproponowany zakres Przedsięwzięcia rozpatrywany przez Miasto Elbląg jest dla Państwa satysfakcjonujący? Jeżeli nie, prosimy o uzasadnienie. PODSTAWA PRAWNA WSPÓŁPRACY (b) (c) (d) (e) (f) (g) Zamiarem Miasta Elbląg jest realizacja Przedsięwzięcia w trybie Partnerstwa Publiczno Prywatnego. Tym samym Miasto Elbląg oczekuje, iż to Partner Prywatny zapewni finansowanie Przedsięwzięcia w niezbędnym zakresie. Miasto Elbląg jako wkład własny udostępni partnerowi prywatnemu na podstawie umowy użytkowania na czas realizacji Przedsięwzięcia Nieruchomości. Po zakończeniu umowy o PPP Nieruchomości, na których będzie znajdował się Aquapark oraz infrastruktura towarzysząca powrócą do Miasta Elbląg. Partner Prywatny sfinansuje w całości prace projektowe, roboty budowlane i ponosić będzie wydatki eksploatacyjne związane z zarządzaniem obiektem Aquaparku wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a także obiektem handlowo usługowym oraz obiektem hotelu. Po zakończeniu obowiązywania umowy o PPP partner prywatny przekaże Miastu Elbląg obiekt Aquaparku wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Jednakże Miasto Elbląg dopuszcza możliwość przeniesienia własności elementów przedmiotu Przedsięwzięcia na partnera prywatnego. Miasto Elbląg przewiduje, iż gospodarka wkładami będzie podlegała negocjacjom z potencjonalnymi parterami prywatnymi. Wynagrodzenie dla Partnera Prywatnego za realizację Przedsięwzięcia pochodzić będzie z czerpania korzyści komercyjnych z obiektu Aquaparku wraz z infrastrukturą towarzyszącą, z obiektu handlowo usługowego oraz z obiektu hotelu. Przewidywany okres trwania Umowy o PPP wynosić będzie 20 lat od momentu zakończenia realizacji rzeczowej Przedsięwzięcia. Wpływy partnera prywatnego z komercyjnego eksploatowania obiektu Aquaparku wraz z infrastrukturą towarzyszącą, obiektu handlowo usługowego oraz obiektu hotelowego uzależnione będą od popytu na te usługi i będą niezależne od Miasta Elbląg. W szczególności Miasto Elbląg nie będzie dokonywać dopłat w przypadku gdyby wpływy te były niższe od założonych przez partnera prywatnego. Czy byliby Państwo zainteresowani, po zakończeniu umowy o PPP nabyciem ww. nowopowstałych obiektów komercyjnych na własność? 3
Jeśli tak, to jaki moment (po podpisaniu umowy o PPP, czy po zakończeniu obowiązywania umowy o PPP) byłby przez Państwa preferowany? (ii) Czy widzicie Państwo możliwość nabycia na własność obiektu Aquaparku po zakończeniu obowiązywania umowy o PPP? (iii) Czy w przypadku realizacji Przedsięwzięcia byliby Państwo zainteresowani pełnieniem funkcji operatora, oprócz obiektu Aquaparku, hotelu i obiektu handlowego, również dla obiektu miejskiego basenu odkrytego? (iv) W jaki sposób chcieliby Państwo zrealizować Przedsięwzięcie? Samodzielnie, w konsorcjum, czy powołując spółkę celową? ROZPATRYWANY WARIANT PRZEDSIĘWZIĘCIA Lokalizacja Nieruchomości (b) Nieruchomości na których Miasto Elbląg planuje zlokalizować obiekt Aquaparku wraz z infrastrukturą towarzyszącą, obiekt handlowo usługowy oraz obiekt hotelu znajdują się w północno wschodniej części Elbląga w obszarze ulic Stanisława Moniuszki, Spacerowej oraz ul. Tadeusza Kościuszki. Przedsięwzięcie zlokalizowane będzie na następujących działkach: Tabela: Wykaz działek przeznaczonych pod realizacje Przedsięwzięcia Rodzaj obiektu Basen Miejski w tym pow. 2 niecek basenów 3.1925 ha Numer działki / działek 208/2 obręb 9 Teren niezabudowany 208/3 obręb 9 Teren niezabudowany 208/4 obręb 9 Powierzchnia działki / działek (ha) Ulica Własność działki 6.1892 Spacerowa 1 Miasto Elbląg 0.0944 Stanisława Moniuszki 0.3128 Stanisława Moniuszki Miasto Elbląg Miasto Elbląg Teren niezabudowany 211/3 0.2664 Stanisława Miasto Elbląg 4
obręb 9 Teren niezabudowany 205/1 obręb 9 Teren niezabudowany 206 obręb 9 Teren niezabudowany 207 obręb 9 Suma powierzchni działek 8.4876 Źródło: Urząd Miejski w Elblągu Referat Geodezji i Katastru. Moniuszki 0.7162 Stanisława Moniuszki 23 0.0251 Stanisława Moniuszki 0.8835 Stanisława Moniuszki Miasto Elbląg Miasto Elbląg Miasto Elbląg (c) Właścicielem wszystkich nieruchomości jest Miasto Elbląg. Żadna z działek nie jest oddana we władanie pod jakimkolwiek tytułem innemu podmiotowi ani nie jest obciążona prawami osób trzecich. (d) Ww. lokalizacja Nieruchomości na których Miasto Elbląg planuje zlokalizować obiekt Aquaparku wraz z infrastrukturą towarzyszącą, obiekt handlowo usługowy oraz obiekt hotelu znajduje się w bardzo atrakcyjnym obszarze Miasta Elbląg ponieważ: (ii) w najbliższym otoczeniu (przy ul. Agrykola) znajduje się obecnie stadion miejski, który dodatkowo zostanie jeszcze zmodernizowany i rozbudowany przez Miasto Elbląg. w najbliższym otoczeniu (przy ul. Bolesława Chrobrego) funkcjonuje w zimie stacja narciarska, tj. obszar sportowo rekreacyjny zwany Górą Chrobrego. W sezonie zimowym odwiedza go ok. 100 tyś osób. Na atrakcje Góry Chrobrego składają się przede wszystkim: (1) 4 wyciągi orczykowe o długości: 410 m, 200 m, 130 m i 90 m, (2) 4 trasy zjazdowe o długości 450 m, 400 m, 130 m i 100 m, oraz trasy narciarstwa biegowego, (3) Snowpark o powierzchni 1900 m 2 (4) Licencjonowana szkoła narciarstwa i snowboardu, (5) Wydzielona strefa dla początkujących narciarzy wraz z przedszkolem narciarskim, (6) Fun Land narciarski tor przeszkód dla dzieci (iii) (iv) Obiekt nowopowstałego Aquaparku, wraz ze zmodernizowanym i rozbudowanym obiektem stadionu miejskiego, a także stacją narciarską tzw. Górą Chrobrego ma tworzyć specyficzny trójkąt przeznaczony dla sportu i rekreacji w mieście Elbląg. W tym celu istnieje możliwość dostosowania przez Miasto Elbląg miejskiej komunikacji zbiorowej w ten sposób, by wysiadające na jednym przystanku autobusowym osoby mogłyby jak najszybciej dotrzeć jednocześnie do nowopowstałego obiektu Aquaparku, zmodernizowanego i rozbudowanego obiektu stadionu miejskiego oraz stacji narciarskiej tzw. Góry Chrobrego. Ponadto 14 grudnia 2011 r. została podpisana umowa o bezwizowym małym ruchu granicznym pomiędzy Polską, a Rosją, która z 5
pewnością spowoduje znaczący wzrost liczby turystów z Obwodu Kaliningradzkiego odwiedzających Miasto Elbląg. Rysunek: Lokalizacja Nieruchomości przeznaczonych na realizację Przedsięwzięcia na tle mapy Miasta Elbląga. Źródło: Opracowanie własne na podstawie materiałów serwisu googlemaps.com OBECNE ZAGOSPODAROWANIE TERENU 1. Opis obecnego zagospodarowania Obecnie na terenach przeznaczonych dla realizacji Przedsięwzięcia znajdują się: (ii) (iii) Odkryty basen miejski przedwojenny obiekt, jeden z największych basenów odkrytych w Europie Budynki administracyjno-socjalne Infrastruktura towarzysząca Ad. Odkryty basen miejski podstawowe parametry przedwojennego odkrytego basenu miejskiego są następujące: powierzchnia obszaru 6,1 ha 2 niecki basenów o łącznej powierzchni 31 925 m 2 (pierwsza o wymiarach 185 m na 80 m i głębokości od 0,5 m do 2,9 m, druga o wymiarach 137 m na 125 m i głębokości od 0,5 m do 2,7 m) W chwili obecnej istniejące kąpielisko jest w złym stanie technicznym. 6
Ad. (ii) Budynki administracyjno-socjalne, w skład których wchodzą: pawilon socjalno-magazynowy o pow. 347,9 m 2, pawilon sanitarny o pow. 78 m 2, przebieralnie i zespół natrysków, Ad. (iii) Infrastruktura towarzysząca: dwa boiska do plażowej piłki siatkowej, asfaltowe boisko do koszykówki, dwa pomosty drewniane przerzucone nad niecką basenu. Fotografia: Odkryty Basen Miejski w Elblągu Źródło: http://www.mosir.elblag.eu/obiekty/basen_miejski/ 2. Opis planowanych prac podczas realizacji Przedsięwzięcia 2.1 Budowa Aquaparku (b) Przewiduje się, iż dla obiektu Aquaparku okrąg oddziaływania obejmie osoby mieszkające w promieniu 60 km od Miasta Elbląg. Zatem odziaływanie obiektu Aquaparku obejmuje około 300.000 osób (potencjalnych klientów). Podstawą wyliczenia przychodów dla Aquaparku była liczba osób go odwiedzających, którą przyjęto na uśrednionym poziomie 0,555% z okręgu oddziaływania czyli 1665 osób odwiedzających średnio dziennie. W związku z powyższym przyjęto, iż łączna powierzchnia użytkowa Aquaparku po zakończeniu Przedsięwzięcia wynosić będzie ok. 9 000 m 2, a powierzchnia powstałego lustra wody wyniesie ok. 1 200 m 2. Budynek Aquaparku składać się będzie z: 7
(1) Części basenowej Aquaparku - zespół basenowy, w skład którego wejdą: basen rekreacyjny z atrakcjami, basen pływacki 25 metrowy, wraz z trybunami dla ok. 300 widzów wieża z zespołem zjeżdżalni i basenem, basen dla dzieci małych z kombajnem, brodzik, wanny z gorącym hydromasażem. (2) Części usługowo socjalnej Aquaparku: Całe zaplecze (zespół szatniowo-natryskowy, strefa wejściowa, obsługa zespołu) znajdować się będzie w części usługowo socjalnej Aquaparku. Ponadto w części usługowo socjalnej Aquaparku przewidziano: basen dla niepływających strefę fitness, strefę wellness, strefę fizjoterapii, zespół restauracyjny, zespół administracyjny z pokojami biurowymi, częścią socjalną. Ww. zakres budowy obiektu Aquaparku stanowi tylko i wyłącznie propozycję Miasta Elbląg i może ulec zmianie w trakcie negocjacji z potencjalnymi partnerami prywatnymi. Czy ww. parametry obiektu Aquaparku w stosunku do założonego obszaru odziaływania przyjęte przez Miasto Elbląg są według Państwa adekwatne? Jeżeli nie, to prosimy o podanie własnych propozycji......... 2.2 Rewitalizacja odkrytego basenu miejskiego składającego się z dwóch niecek Planuje się modernizację basenu miejskiego, która polegać będzie na trwałym oddzieleniu obu części istniejącego basenu (obu niecek). Basen kąpielowy niecka nr 1 (1) Niecka basenu o wymiarach 185 m na 80 m i maksymalnej głębokości 2 m będzie kąpieliskiem otwartym i strzeżonym. 8
(ii) Akwen wodny z pływającym sprzętem rekreacyjnym niecka nr 2 (1) Niecka akwenu o wymiarach 137 m na 125 m o zmiennej głębokości, maksymalnie 1,5m, służyć będzie jako obiekt rekreacyjny. Atrakcją akwenu będzie możliwość korzystania z pływającego sprzętu typu rowery wodne, kajaki, łódki wiosłowe itp. Niecka nr 2 po modernizacji może być wykorzystywana również jako lodowisko. Ww. zakres rewitalizacji odkrytego basenu miejskiego składającego się z dwóch niecek basenowych stanowi tylko i wyłącznie propozycję Miasta Elbląg i może on ulec zmianie w trakcie negocjacji z potencjalnymi partnerami prywatnymi. Ponadto sama rewitalizacja odkrytego basenu miejskiego może również zostać poddana negocjacjom. Miasto Elbląg nie wskazuje jako warunku koniecznego jednoczesnej rewitalizacji odkrytego basenu miejskiego wraz z budową obiektu Aquaparku. (iii) Czy uważacie Państwo rewitalizację miejskiego basenu odkrytego za słuszną? Jeśli tak, to czy proponowany zakres realizacji rewitalizacji basenu odkrytego jest dla Państwa do przyjęcia? Czy też może dysponujecie Państwo inna propozycją koncepcji rewitalizacji basenu odkrytego?........ 2.3 Budowa obiektu hotelu Przyjęto, iż budynek hotelu będzie miał powierzchnię ok. 3000 m 2. (ii) Przyjęto, iż budynek hotelu posiadał będzie restaurację oraz sale konferencyjne do organizacji szkoleń i konferencji. Budowa obiektu hotelu stanowi tylko i wyłącznie propozycję Miasta Elbląg i może ona ulec zmianie w trakcie negocjacji z potencjalnymi partnerami prywatnymi. Czy według Państwa budowa obiektu hotelu jest zasadna w niniejszym Przedsięwzięciu? Jeżeli tak, to czy założona powierzchnia obiektu hotelu jest wystarczająca?........ 2.4 Budowa obiektu handlowo usługowego Planowany obiekt handlowo-usługowy będący częścią Przedsięwzięcia miałby do 2000 m 2 powierzchni komercyjnej w pojedynczym bloku obiektu i byłby przeznaczony na działalność handlową i usługową. 9
Budowa obiektu handlowo usługowego do 2000 m 2 powierzchni komercyjnej w pojedynczym bloku obiektu stanowi tylko i wyłącznie propozycję Miasta Elbląg i może ona ulec zmianie w trakcie negocjacji z potencjalnymi partnerami prywatnymi. Czy według Państwa budowa obiektu handlowo usługowego jest zasadna w niniejszym Przedsięwzięciu? Jeżeli tak, to czy założona powierzchnia obiektu handlowo usługowego jest wystarczająca?........ 2.5 Pozostała infrastruktura towarzysząca zagospodarowanie terenu Na podstawową infrastrukturę towarzysząca składać się będą: Parking na 300 miejsc postojowych (ii) Pawilon zaplecze sanitarno socjalno magazynowe dla miejskiego basenu odkrytego (iii) Pawilon gastronomiczny (mała gastronomia) dla miejskiego basenu odkrytego (b) Zakres pozostałej infrastruktury towarzyszącej zagospodarowania terenu stanowi tylko i wyłącznie propozycję Miasta Elbląg i może ulec zmianie w trakcie negocjacji z potencjalnymi partnerami prywatnymi. Według Państwa opinii jakie innego typu obiekty o charakterze komercyjnym mogłyby zostać zrealizowane w ramach Przedsięwzięcia (zamiast proponowanych: obiektu hotelu o powierzchni ok. 3.000 m 2 i obiektu handlowo usługowego o powierzchni do 2000 m 2 w pojedynczym bloku obiektu)?... 3. Założenia finansowo ekonomiczne Założono realizację rzeczową dla obiektu Aquaparku na lata 2012-2014. (b) (c) Założono okres prognozy co do eksploatacji Przedsięwzięcia równy 20 lat. Oszacowano nakłady inwestycyjne na poszczególne obiekty w następującej wysokości: (ii) (iii) Aquapark 47 444 770 zł netto, Hotel oraz obiekt handlowy 28 786 682 zł netto, Rewitalizacja basenu odkrytego 15 654 301 zł netto. 10
(d) Założono okrąg oddziaływania o promieniu 60km, który obejmuje około 300.000 osób. (e) (f) (g) (h) (j) Podstawą wyliczenia przychodów dla Aquaparku była liczba osób go odwiedzających, którą przyjęto na uśrednionym poziomie 0,555% z okręgu oddziaływania czyli 1665 osób odwiedzających średnio dziennie, W kalkulacji przychodów dla hotelu założono średni poziom zajętości pokoi hotelowych 60% oraz dla obiektu komercyjnego komercyjnej poziom wynajęcia powierzchni 80%. Założono, że przedsięwzięcie zostanie w całości sfinansowanie przez partnera prywatnego. Ustalono następującą strukturę: 25% kapitał własny partnera prywatnego i 75% kredyt inwestycyjny zaciągnięty przez partnera prywatnego. Oprocentowanie kredytu inwestycyjnego założono na poziomie 7,76%, na które składa się średnia wartość WIBOR 3M z 5 lat wynosząca 4,76% oraz marża banku na poziome 3%. Spłata rat miesięczna oraz okres kredytowania 20 lat. Przy powyższych założeniach osiągnięto IRR dla całego Przedsięwzięcia na poziomie 10,40%. W świetle przedstawionych powyżej założeń, uprzejmie prosimy o odpowiedź na następujące pytania: Podmiot publiczny Miasto Elbląg zakłada fazę projektowania i budowy Aquaparku w latach 2012-2014. Czy widzą Państwo realne szanse realizacji Przedsięwzięcia w takim okresie? TAK NIE (ii) Czy zaproponowany w analizie okres prognozy co do eksploatacji Przedsięwzięcia równy 20 lat jest zgodny z Państwa oczekiwaniami? TAK NIE Jeżeli nie, to prosimy o podanie własnej propozycji wraz z uzasadnieniem: (iii) Czy założony okrąg oddziaływania oraz liczba odwiedzających zgodne są z metodologią stosowaną przez Państwa? TAK NIE Jeżeli nie, to prosimy o podanie własnej propozycji wraz z uzasadnieniem: (iv) Czy nakłady inwestycyjne planowane przez Miasto Elbląg zbliżone są do nakładów szacowanych przez Państwa? TAK NIE Jeżeli nie to czy mogliby Państwo określić: (1) średni koszt budowy 1 m 2 powierzchni Aquaparku. 11
(2) średni koszt budowy 1 m 2 powierzchni użytkowej obiektu handlowo usługowego. (3) średni koszt budowy 1 m 2 powierzchni użytkowej obiektu hotelu. (v) W analizie założono minimum 25% udziału kapitału własnego w finansowaniu Przedsięwzięcia. Czy w Państwa ocenie zakładany udział procentowy jest odpowiedni? Jeżeli nie, jakie są Państwa preferencje? TAK NIE (vi) Czy podane w założeniach parametry kredytowe w przypadku finansowania Przedsięwzięcia kredytem komercyjnym przez partnera prywatnego są w Państwa przypadku realne? TAK NIE Jeżeli nie, to prosimy o podanie własnej propozycji: (vii) W przypadku finansowania części Przedsięwzięcia kapitałem własnym partnera prywatnego, jaka roczna stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału jest dla Państwa satysfakcjonująca? (viii) Czy założony poziom stopy zwrotu z inwestycji (IRR = 10,40%) uznają Państwo za satysfakcjonujący? Jeżeli nie to prosimy o podanie Państwa oczekiwań. TAK NIE Uprzejmie prosimy o potwierdzenie czy realizacja Przedsięwzięcia według opisanych powyżej założeń byłaby dla Państwa interesująca w stopniu pozwalającym na złożenie oferty w postępowaniu na wybór partnera prywatnego. Jeśli nie, uprzejmie prosimy o przedstawienie Państwa zastrzeżeń........... Bardzo dziękujemy za zapoznanie się z niniejszym materiałem i udzielone odpowiedzi! 12
Odpowiedzi na przedmiotowe memorandum inwestycyjne prosimy kierować na e-mailowy adres korespondencyjny Departamentu Strategii i Rozwoju Miasta Urzędu Miejskiego w Elblągu: dsir@umelblag.pl w terminie do dnia 10.02.2012 r. Osobą do kontaktu w sprawie memorandum inwestycyjnego z ramienia Urzędu Miejskiego w Elblągu jest Pani Anita Pawlak Kierownik Biura Obsługi Inwestora, pawlak@umelblag.pl Tel. +48 55 239 32 91, fax: +48 55 239 33 46. 13