Olsztyn, dn. 24 VI 2014 r. Sygn. akt: I C 681/13 Sąd Apelacyjny w Białymstoku ul. Mickiewicza 5, 15-950 Białystok za pośrednictwem Sądu Okręgowego I Wydział Cywilny ul. Dąbrowszczaków 44 A 10-001 Olsztyn Powód: Mirosław Żelechowski ul. Okrzei 20 m 7 10-266 Olsztyn Pozwana: Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Okrzei 20 w Olsztynie, reprezentowana przez Zarząd w osobach: Habedank Andrzej, adres dla doręczeń: ul. Okrzei 20 m. 9, 10-266 Olsztyn Przytuła Gerard, adres dla doręczeń: ul. Okrzei 20 m. 3, 10-266 Olsztyn APELACJA POWODA od wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie I Wydział Cywilny z dnia 29 maja 2014 r., sygn. akt: C 681/13 doręczonego powodowi w dniu 11 czerwca 2014 r. Niniejszym, w imieniu własnym wnoszę apelację od wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie I Wydział Cywilny, ogłoszonego w dniu 29 maja 2014 r. - sygn. akt I C 681/13 w całości oraz wnoszę o: 1) Zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości bądź ewentualnie, w ostateczności, przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I Instancji; 2) Obciążenie Pozwanej kosztami sądowymi według norm przepisanych; 3) Zwrot kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych. Zarzuty apelacji stanowią: 1) Naruszenie prawa materialnego poprzez jego błędną wykładnię; 2) Naruszenie przepisu postępowania, poprzez zaniechanie wyjaśnienia wszystkich okoliczności zgodnie z prawdą obiektywną; 3) naruszenie przepisów o postępowaniu dotyczącej naruszenia powagi rzeczy osądzonej; 4) Wadliwość podstawy faktycznej będącej wynikiem naruszenia przepisów postępowania, m.in. poprzez wydanie wyroku bez rozważenia w sposób bezstronny i wszechstronny twierdzeń przedstawianych przez Powoda. Apelacja do Sądu Apelacyjnego w Białymstoku Sygn. akt I C 681/13 Strona 1 z 8
Powyższemu wyrokowi zarzucam naruszenie przepisów postępowania, poprzez pominięcie przez sąd zgłaszanych przeze mnie wniosków dowodowych i tym samym błędne ustalenie stanu faktycznego. Powyższemu wyrokowi zarzucam, że został wydany z rażącym naruszeniem obowiązującego prawa (w szczególności Ustawy o własności lokali), braku wiedzy co do istoty zasad funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, metod rozliczania kosztów zarządu nieruchomości wspólnej. U Z A S A D N I E N I E I ISTNIENIE POWAGI RZECZY OSĄDZONEJ: O wystąpieniu stanu powagi rzeczy osądzonej rozstrzyga nie tylko tożsamość stron, ale równocześnie tożsamość podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia. Dopiero kumulacja obu tych przesłanek przesądza o wystąpieniu tej przesłanki, prowadzącej do nieważności postępowania. Z tożsamością roszczeń mamy do czynienia, kiedy sąd ma w obu sprawach orzec o tym samym, dysponując tymi samymi faktami, które mają spowodować ocenę tego samego żądania i kiedy rozstrzygnięcie jednej ze spraw oznacza rozstrzygnięcie także drugiej. Powód w pozwie złożonym w Sądzie Okręgowym w Olsztynie w dniu 15 lutego 2010 r. (sygn. akt I C 118/10) na wezwanie o usunięcie braków formalnych w zakresie sprecyzowania żądania pozwu w dniu 25 marca 2010 r. określił żądanie o stwierdzenie nieważności uchwały dotyczącej wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej obraz nr 1. W pozwie złożonym w Sądzie Okręgowym w dniu 4 listopada 2013 r. powód określił żądanie o ustalenie nieistnienia ww. uchwały obraz nr 2. Sygn. akt I C 681/13 Obraz nr 2 Obraz nr 1 Nieważność uchwały wspólnoty mieszkaniowej można stwierdzić dopiero po ustaleniu, że została ona podjęta zgodnie z prawem, gdy za uchwałą głosowało tylu właścicieli, że suma ich udziałów wyniosła więcej niż połowa udziałów wszystkich właścicieli uwzględniając pełnomocnictwa (ogólne, rodzajowe stosownie do przedmiotu uchwały) i niepodzielność udziałów w nieruchomości wspólnej, gdy jest kilku współwłaścicieli jednego lokalu. Nieistnienie uchwały wspólnoty mieszkaniowej można stwierdzić dopiero po ustaleniu, że suma udziałów właścicieli, którzy głosowali za uchwałą jest mniejsza lub równa połowie udziałów wszystkich właścicieli. Oznacza to, że taka uchwała w ogóle nie stanowi wyrażenia woli zebrania współwłaścicieli, a zatem na podstawie art. 189 k.p.c. może zostać zakwalifikowana, jako uchwała nieistniejąca. Odmienne stanowisko w tej kwestii, iż mamy Apelacja do Sądu Apelacyjnego w Białymstoku Sygn. akt I C 681/13 Strona 2 z 8
tu do czynienia ewentualnie z uchwałą podjętą niezgodnie z przepisami prawa, o jakiej mowa w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali nie może się ostać, gdyż o niezgodności z prawem uchwały można orzekać tylko wtedy, kiedy uchwała istnieje, a nie o tym, czego nie ma... (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r., sygn. akt I CK 336/05). Brak jest w zaistniałej sytuacji substratu zaskarżenia. Z powyższego, więc nie wynika, że tożsamość roszczenia w rozumieniu art. 199 l pkt 2 zachodzi, że przedmiot i podstawa sporu są identyczne. W świetle powyższego odrzucenie pozwu w zakresie dotyczącym uchwały Nr 2 z dnia 20 marca 2001r. w przedmiocie wyboru członków Zarządu Wspólnoty pkt. I wyroku jest bezprawne. II DOSTĘP DO DOKUMENTACJI Źródło: Uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie, sygn. akt I C 681/13, str. 5, wiersz 20 od góry Obraz nr 3 Powód w niniejszej sprawie, w pozwie w pkt 2. wnosił o zażądanie od pozwanej wspólnoty mieszkaniowej oryginałów uchwał, których domagał się ustalenia ich nieistnienia oraz pełnomocnictw w celu stwierdzenia czy właściciele rzeczywiście głosowali złożyli swój podpis w uchwałach. Wniosek o przedłożenie oryginałów uchwał i pełnomocnictw oparł również na prawie do kontroli działalności zarządu wspólnoty w związku z prawem i obowiązkiem współdziałania w zarządzaniu nieruchomością wspólną: art. 29 ust. 3 w związku z art. 27 Ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 129 1 Kodeksu postępowania cywilnego strona powołująca się w piśmie na dokument obowiązana jest na żądanie przeciwnika złożyć oryginał dokumentu w sądzie jeszcze przed rozprawą. Na rozprawie w dniu 27 stycznia 2014 r. Sąd zobowiązał pozwaną wspólnotę do przedstawienia Sądowi dokumentu potwierdzającego zawiadomienie powoda o zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Okrzei 20 w Olsztynie, które miały miejsce 20 marca 2001 r. i 22 marca 2002 r. W odpowiedzi w piśmie pozwanego z dnia 29 stycznia 2014 r. do Sądu znalazło się stwierdzenie: Źródło: Pismo pozwanego, sygn. akt I C 681/13, str. 1, 2. akapit Obraz nr 4 Stwierdzenie o przechowywaniu przez około 5 lat dokumentacji a następnie ich niszczenie jest kłamstwem! Czynności ustalające okres przechowywania dokumentacji wspólnoty, jej niszczenia, miejsca przechowywania są bezspornie czynnościami przekraczającym zarząd zwykły. Uchwał regulujących ww. czynności nie ma. Powód (mieszka w tejże kamienicy od 1977 r., ustawa o własności lokali obowiązuje od 1995 r.) nigdy nie słyszał o jakimkolwiek niszczeniu dokumentacji. Od wielu lat powodowi w sposób bezwzględny odmawia się dostępu do dokumentacji wspólnoty. Nawet i w tej sprawie Sąd Okręgowy nie podjął jakichkolwiek działań w celu ustalenia czy istnieją oryginały dokumentów, których powód domagał się do wglądu. Apelacja do Sądu Apelacyjnego w Białymstoku Sygn. akt I C 681/13 Strona 3 z 8
W dniu 3 czerwca 2014 r. powód złożył pozew o nakazanie zarządowi wspólnoty mieszkaniowej udostępnienia dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej w Sądzie Rejonowym w Olsztynie (sygn. akt X C 2336/14), który po stwierdzeniu swojej niewłaściwości przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Olsztynie kopia pozwu w załączeniu. Faktem bezspornym jest również i to, że Sąd Rejonowy i Sąd Okręgowy w Olsztynie tolerują sytuację nieprzestrzegania prawa w zakresie uniemożliwiania właścicielowi dostępu do dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej a dowodem tego jest m. in. chociażby odrzucony wniosek powoda o zażądanie uchwały dotyczącej wybory zarządu wspólnoty: Źródło: Protokół rozprawy apelacyjnej w sprawie o wyznaczenie zarządcy, Obraz nr 5 Sąd Okręgowy w Olsztynie, sygn. akt IX Ca 337/11, karta 279, str. 2 Art. 29 ust 3 ustawy o własności lokali (Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.) umożliwia egzekwowanie prawa dostępu do dokumentacji również za pośrednictwem sądu. Jak widać z powyższego nawet Sąd Okręgowy w Olsztynie ogranicza właścicielowi prawo do korzystania z prawa do czego nawet Sąd nie ma prawa! W świetle powyższego ograniczania powodowi prawa dostępu do dokumentacji a tym samym bardziej szczegółowego uzasadnienia jego wniosków jest to dowód świadczący na niekorzyść pozwanej. III INTERES PRAWNY: Powód, jako właściciel lokalu mieszkalnego, będący z mocy prawa przymusowym elementem wspólnoty mieszkaniowej (art. 6 uwl) ma bezdyskusyjnie interes prawny występując we wszystkich sprawach dotyczących jego mieszkania i nieruchomości wspólnej stosownie do udziału zapisanego w Księdze Wieczystej będąc jej współwłaścicielem. W tej sprawie zmierza on do wyeliminowania z obrotu prawnego nieistniejących uchwał. Uchwały te bezspornie dotyczą nieruchomości wspólnej. Właściciel zgodnie z art. 27 Ustawy o własności lokali ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Powód nie ma zamiaru rezygnować z danego mu ustawowo prawa współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną i jednocześnie nie zamierza uchylać się od ustawowo nałożonego przez państwo obowiązku współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Bezsensowny, więc jest przymus, że musi wykazać jaki ma interes prawny wykonując obowiązek przez Państwo mocą ustawy na niego nałożony! Czy w państwie polskim kierujący pojazdem musi wykazywać interes prawny żeby jechać prawą stroną jezdni? Wywody dotyczące interesu prawnego w uzasadnieniu wyroku należy traktować jako próbę obejścia prawa, obejścia ustawy. IV SPOSÓB PODEJMOWANIA UCHWAŁ Zgodnie z art. 23 Ustawy o własności lokali za podjęciem uchwały głosują właściciele lokali. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Apelacja do Sądu Apelacyjnego w Białymstoku Sygn. akt I C 681/13 Strona 4 z 8
Źródło: akta sprawy: sygn. akt I C 681/13 Sąd Okręgowy w Olsztynie Obraz nr 6 Obraz nr 7 Apelacja do Sądu Apelacyjnego w Białymstoku Sygn. akt I C 681/13 Strona 5 z 8
Na poprzedniej stronie zaprezentowane są dwie uchwały. Pierwsza, z lewej strony (Obraz nr 6), jest uchwałą pochodzącą z protokołu zebrania z dnia 22 marca 2002 r. Druga, z prawej strony (Obraz nr 7), jest przykładem uchwały zawierającej wszystkie bezwzględnie niezbędne dane określone w art. 23 Ustawy o własności lokali. Uchwała stosownie do art. 23 Ustawy o własności lokali winna zawierać: a) nazwisko/nazwę właściciela/właścicieli lokalu, b) oznaczenie lokalu, c) posiadane udziały w nieruchomości wspólnej zgodnie z zapisem w Księdze Wieczystej, d) datę oddania głosu, e) podpis osoby głosującej. PEŁNOMOCNICTWO W przypadku Gminy Olsztyn zgodnie z art. 96 Kodeksu Cywilnego pełnomocnik gminy, aby działać w jej imieniu we wspólnocie mieszkaniowej musi być odpowiednio umocowany, a umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Skoro w omawianym tu przypadku nie występuje przedstawicielstwo ustawowe, to konieczne jest udzielenie pełnomocnictwa. Dotyczy to również pełnomocnika właściciela osoby fizycznej. Kolejne przepisy KC decydują o tym, jakie pełnomocnictwo powinien posiadać pełnomocnik, by móc głosować na zebraniach właścicieli lokali, albo w ogóle uczestniczyć w podejmowaniu uchwał właścicieli lokali, także tych, które są podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Art. 98 KC mówi, że pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. A do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba, że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Art. 99 2 KC mówi dodatkowo, że pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Tymczasem, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r., czynności wchodzące w zakres zwykłego zarządu wykonuje samodzielnie zarząd wybrany przez właścicieli lokali (składający się, zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, z jednej lub kilku osób fizycznych), a nie pełnomocnik jakiegokolwiek właściciela lokali, także gminy. Zatem ów pełnomocnik (przedstawiciel) jest potrzebny po to, by reprezentując właściciela lokali podejmować wraz z innymi właścicielami uchwały w ważnych sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zgodnie, bowiem z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Kolejne przepisy - art. 22 ust. 3 pkt 1-10 ustawy o własności lokali - wymieniają przykładowy katalog spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu. Wśród nich znajdują się sprawy, które obowiązkowo muszą być rozpatrzone na corocznych zebraniach właścicieli lokali. Co więcej, można założyć, że wszystkie, lub prawie wszystkie sprawy, w których właściciele lokali podejmują uchwały, to sprawy przekraczające zakres zwykłego zarządu. Bo do innych zarząd (lub zarządca) nie potrzebuje zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. Pełnomocnik właściciela zatem ma uczestniczyć w podejmowaniu decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu, do których niezbędne jest (zgodnie z art. 98 KC) pełnomocnictwo rodzajowe określające rodzaj spraw. Pełnomocnik właściciela przybywający na zebranie właścicieli lokali, więc powinien wykazać się posiadaniem udzielonego na piśmie pełnomocnictwa wskazującego po kolei sprawy, w których pełnomocnik gminy może w jej imieniu zabierać głos. Apelacja do Sądu Apelacyjnego w Białymstoku Sygn. akt I C 681/13 Strona 6 z 8
OŚWIADCZENIE WOLI Zagadnienie formy i skutku głosowania należy kwalifikować kierując się zasadami ogólnymi, wynikającymi z kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 60 KC z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Należy przyjąć, iż oddanie głosu przy podejmowaniu uchwały to złożenie oświadczenia woli przez członka wspólnoty mieszkaniowej; wielość tychże oświadczeń, w sytuacji, gdy stanowi o większości właścicieli, doprowadza do podjęcia wielostronnej czynności prawnej, jaką jest uchwała. Jako że oddanie głosu jest oświadczeniem woli pochodzącym od danej osoby, to brak w uchwale podpisu tej osoby stanowi nieusuwalną przeszkodę w uznaniu, iż takowe oświadczenie zostało złożone. Takie stanowisko wyraził w wyroku z dnia 10 lipca 2013 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie (sygn. akt I ACa 18/13). Każde pismo procesowe winno być podpisane art. 126 1 pkt 4 kpc Niepodpisana kserokopia nie jest dokumentem (uchwała SN z 29 III 1994 r., III CZP 37/94). Jeżeli zatem dokumentu tego [sprawozdanie finansowe] nie podpisał zarząd, to od zarządu on nie pochodzi i nie może być podstawą udzielenia absolutorium z jego działalności wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie, I Aca 282/99 - OSA 2001/1 Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie, art. 21 ust. 2 czyli podpisują się. WYSTĘPOWANIE UCHWAŁ NIEISTNIEJĄCYCH Występowanie uchwał nieistniejących nie jest kwestionowane w doktrynie i orzecznictwie, choć nie ma jeszcze katalogu sytuacji i przyczyn powodujących uznanie uchwały za nieistniejącą. Choć nie jest zdefiniowane ustawowo powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały, może dotyczyć - co podkreśla się zgodnie - szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał, także w ogóle trudno mówić o wyrażeniu woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. wyrok SN z dnia 09.10.1972 r. II CR 171/72, OSNC 1973/7 8/135; wyrok SN z dnia 14.04.1992 r. I CRN 38/92, OSNC 1993/3/45; wyrok SN z dnia 04.02.1999 r. II CKN 804/98, OSNC 1999/10/171; uchwała SN z dnia 24.06.1994 r. III CZP 81/94, OSNC 1994/12/241; wyrok SN z dnia 13.03.1998 r. I CKN 563/97, OSNC 1998/12/205). Także na gruncie uchwał podejmowanych przez wspólnoty mieszkaniowe dopuszczono analogiczną możliwość formułowania roszczeń zmierzających do uznania uchwały za nieistniejącą (por. wyrok SN z dnia 23.02.2006 r. I CK 336/05, LEX nr 424423). DOZBIERANIE GŁOSÓW Źródło: Uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 29 maja 2014 r., sygn. akt I C 681/13 strona 3. Obraz nr 8 Apelacja do Sądu Apelacyjnego w Białymstoku Sygn. akt I C 681/13 Strona 7 z 8
Ustawa o własności lokali: Art. 23. ust. 1 Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. ust. 3 O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Treść o dozbieraniu głosów została wymyślona przez Sąd Okręgowy w Olsztynie by stworzyć pozory legalności podejmowania uchwał. Pytania, na które nie ma odpowiedzi czyli faktów: Dozbierane głosy? Przez kogo zbierane? Kto brał udział w głosowaniu? W jaki sposób głosował? Kiedy głosował? Protokoły sporządzone przez osoby nikomu nieznane; Brak chociażby jednego podpisu właściciela lokalu; Brak dowodów o poinformowaniu właścicieli lokali o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie. V PODSUMOWANIE UZASADNIENIA W związku z: niewystąpieniem powagi rzeczy osądzonej; nie okazaniem dokumentacji przez pozwaną co oznacza, że jej nie ma; bezspornym posiadaniem interesu prawnego powoda; brakiem podstawowych danych w uchwałach określonych w art. 23 ustawy o własności lokali; brakiem pełnomocnictw; brakiem oświadczeń woli - podpisów - właścicieli w uchwałach, w protokołach; brakiem wymaganej ilości głosów aby uchwała mogła być uznana za podjętą; brakiem dowodów uzupełnienia głosów w drodze indywidualnego ich zbierania; brakiem dowodów o poinformowaniu właścicieli lokali o uchwałach podjętych z udziałem głosów zebranych indywidualnie wniesienie apelacji jest jak najbardziej zasadne. W załączeniu: 2 egz. apelacji z kopią pozwu o nakazanie zarządowi wspólnoty mieszkaniowej udostępnienia dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej w Sądzie Rejonowym w Olsztynie (sygn. akt X C 2336/14) Apelacja do Sądu Apelacyjnego w Białymstoku Sygn. akt I C 681/13 Strona 8 z 8
Olsztyn, dn. 3 VI 2014 r. Sąd Rejonowy w Olsztynie I Wydział Cywilny z tymczasową siedzibą przy ul. Artyleryjskiej 3 C 10-165 Olsztyn Powód: Mirosław Żelechowski ul. Okrzei 20 m 7 10-266 Olsztyn Pozwana: Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Okrzei 20 w Olsztynie zarząd wspólnoty mieszkaniowej: 1. Habedank Andrzej, zam. ul. Okrzei 20 m. 9, 10-266 Olsztyn. 2. Pelawska Emilia, zam. ul. Okrzei 20 m. 2, 10-266 Olsztyn 3. Napiórkowski Wojciech, zam. ul. Okrzei 20 m. 5 B, 10-266 Olsztyn. Wnoszę o: P O Z E W o nakazanie udostępnienia dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej, sporządzania kopii, skanu, odpisów, zdjęć, zapisu na nośnikach danych 1. Nakazanie Zarządowi wspólnoty mieszkaniowej przy ulicy Okrzei 20 w Olsztynie udostępnienia całej dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej, sporządzania kopii, skanu, odpisów, zdjęć, zapisu na nośnikach danych w terminie nie przekraczającym 14 dni kalendarzowych od wydania nakazu. 2. Zasądzenie na rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych. U Z A S A D N I E N I E Powód jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego nr 7 położonego w Olsztynie przy ul. Okrzei 20 wchodzącego w skład nieruchomości położonej w Olsztynie przy ul. Okrzei 20. W nieruchomości tej położonych jest 11 wyodrębnionych/niewyodrębnionych lokali mieszkalnych. Właściciele tworzą zatem wspólnotę mieszkaniową w rozumieniu art. 6 Ustawy o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, ze zm. - zwanej dalej uwl). Pozew o udostępnienie dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej Sygn. akt X C 2336/14 Strona 1 z 3
Tabela 1 wykaz właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową. Opracowano na podstawie: Ksiąg Wieczystych, danych z ZBK I Sp. z o.o. w Olsztynie i ZLiBK w Olsztynie oraz pisma Prezydenta Miasta Olsztyna - pismo nr. L.7115-3-30/09 z dnia 30.04.2009 r. Stan na dzień 2 VI 2014 r. Przepis art. 27 ustawy o własności lokali stanowi, że każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Prawo do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, skorelowane jest z prawem kontroli działalności zarządu przez każdego właściciela, wynikającym z art. 29 ust. 3 ustawy. Prawo kontroli sformułowane w ustawie obejmuje swoim zakresem wszelkie działania i czynności zarządu lub zarządcy, związane z zarządzaniem wspólną nieruchomością. Właścicielom przysługuje więc prawo żądania informacji i sprawozdań dotyczących stanu majątku wspólnoty i wyjaśnień w kwestiach związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Chodzi tu o prawo do uzyskania informacji ustnych i pisemnych, prawo osobistego lub z udziałem upoważnionej przez siebie osoby przeglądania wszelkich ksiąg i dokumentacji, prawo otrzymania lub sporządzenia kopii tych dokumentów. Prawu kontroli przysługującemu właścicielowi lokalu odpowiada ciążący na zarządzie lub zarządcy obowiązek umożliwienia mu wykonywania tego prawa, z którym wiąże się roszczenie o udzielenie wyjaśnień lub roszczenie o udostępnienie dokumentów. Z mocy prawa prowadzona przez administratora, zarządcę dokumentacja zarządzanej nieruchomości: ewidencje, wykazy i rejestry, dokumentacja prawna, techniczna, budowlana, eksploatacyjna i rachunkowa, dokumentacja sprawozdawcza, finansowa, deklaracje podatkowe, wyciągi z rachunku bankowego, uchwały, umowy stanowią własność Wspólnoty Mieszkaniowej. Bezsporne jest więc i w żadnym wypadku nie może być podważane, że każdy właściciel jest pośrednio współwłaścicielem całej dokumentacji wspólnoty. Siedzibą wspólnoty mieszkaniowej jest adres jej zarządu lub jej zarządcy powołanego na podstawie art. 18, ust.1 (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - z 16.12.2008 r. sygnatura akt II GSK 583/08).W przypadku wspólnoty mieszkaniowej, której członkiem jest powód siedzibą jest adres członka zarządu, u niego więc winna znajdować się dokumentacja. Pozew o udostępnienie dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej Sygn. akt X C 2336/14 Strona 2 z 3
Powód wielokrotnie, w przeciągu wielu lat w formie ustnej jak i pisemnej zwracał się nie tylko do zarządu o umożliwienie dostępu do dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej: 1. Pismo z dnia 12 I 2009 r. o przedstawienie odpisów-kopii wyciągów z konta bankowego wspólnoty mieszkaniowej. Pismo odebrał Przytuła Gerhard odpowiedzi nie udzielił. Załącznik nr 1. 2. Pismo z dnia 16 III 2012 r. - odpowiedź Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. w Olsztynie na wniosek o udzielenie informacji o wysokości zaległości z tytułu nieopłacania faktur za pobraną wodę i odprowadzonych ścieków przez wspólnotę. Również i w tym przypadku odmówiono mi informacji. Załącznik nr 2. 3. Pismo z dnia 1 III 2013 r. o udzielenie informacji w sprawie kont bankowych, bezprawnym dysponowaniem środkami finansowymi z konta funduszu remontowego. Pismo odebrała Pelawska Emilia odpowiedzi nie udzieliła. Załącznik nr 3. 4. Publikacja redakcji expressolsztyn.pl, w której publicznie powód zarzucił prezesowi ZBK I Sp. z o.o. w Olsztynie Sawickiemu Zenonowi nieprawidłowości w zarządzaniu. Załącznik nr 4. Efektem tej publikacji było: a. skierowanie do sądu pozwu o ochronę dóbr osobistych przez Sawickiego Z. (Sąd Okręgowy sygn. akt I O 408/13) pozew został oddalony w całości. Załącznik nr 5, b. zawiadomienia popełnienia przestępstwa kierowania gróźb karalnych pozbawienia życia i zdrowia, podpalenia i dewastacji nieruchomości przy ul. Okrzei 20 w Olsztynie wobec Zenona Sawickiego i Gerharda Przytuły, tj. czyn z art. 190 1 KK Prokuratura Rejonowa umorzyła dochodzenie w sprawie wobec braku danych dostatecznie uzasadniających podejrzenie popełnienia przestępstwa (KRI-12915/13, RSD- 828/13, 1 Ds.-1270/13). Załącznik nr 6. 5. Pismo z dnia 14 IV 2014 r. skierowane do administratora ZBK I Sp. z o.o. w Olsztynie jako wniosek o przygotowanie dokumentów na roczne zebranie ogółu właścicieli w dniu 17 IV 2014 r. Wniosek został spełniony tylko w części. Załącznik nr 7. 6. Pisma z dnia 25 IV 2014 r. będące odpowiedzią na wniosek o udzielenie informacji w sprawie dokumentacji skierowane do Napiórkowskiego Wojciecha. Pisma te, podpisane przez Pelawską Emilię i Napiórkowskiego Wojciecha jest dowodem, że osoby te kompletnie nie mają wiedzy prawnej dotyczącej funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Nie potrafią nawet prawidłowo wymienić nazwy podstawowego aktu prawnego regulującego funkcjonowanie wspólnoty: Uchwały o właścicieli lokali zamiast Ustawy o własności lokali! Załącznik nr 8. 7. Pismo z dnia 28 IV 2014 r. o udostępnienie dokumentacji wspólnoty. Pismo skierowane zostało do administratora ZBK I Sp. z o.o. w Olsztynie. W piśmie tym powód wyraził nawet gotowość dokonania kopii dokumentów własnym sprzętem, na własnym materiale i zapłaty za pobraną energię elektryczną. Administrator również nie odpowiedział na pismo. Załącznik nr 9. 8. W dniu 23 maja 2014 r. powód osobiście próbował uzyskać dostęp do dokumentacji u administratora, tj. ZBK I Sp. z o.o. w Olsztynie w dziale Księgowość, pokój 8 od pani Koziorowskiej Martyny, która zajmuje się wspólnotą. Pani Koziorowska po konsultacji z główną księgową odmówiła mi udzielenia jakiejkolwiek informacji oraz dostępu do dokumentacji wspólnoty. 9. W dniu 17 IV 2014 r. na rocznym zebraniu właścicieli prezes ZBK Sawicki Zenon przekazał na piśmie właścicielom informację o zadłużeniu wspólnoty mieszkaniowej na łączną kwotę 38 250 zł (bez odsetek) słownie: trzydzieści osiem tysięcy dwieście pięćdziesiąt złotych. Jest to pierwsza, oficjalna, na piśmie sporządzona informacja podpisana przez niego i główną księgową. Załącznik nr 10. W świetle powyższego oraz w nawiązaniu do art. 21 ust 1 (Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej [...]) pozew o nakazanie udostępnienia dokumentacji i sporządzenia kopii w formie wyżej wskazanej jest zasadny. Załączników: 1. Odpis pozwu z załącznikami. 2. Załączników 10 Pozew o udostępnienie dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej Sygn. akt X C 2336/14 Strona 3 z 3