KOMENTARZE BECKA Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Polecamy nasze publikacje z serii Komentarze Becka: Zygmunt Niewiadomski (red.) PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE, wyd. 5 Zygmunt Niewiadomski (red.) PRAWO BUDOWLANE, wyd. 3 Marzena Czarnecka, Tomasz Ogłódek PRAWO ENERGETYCZNE Jerzy Pieróg PRAWO ZAMÓWIEŃ PUBLICZNYCH, wyd. 9 Robert Kędziora KODEKS POSTĘPOWANIA ADMINISTRACYJNEGO, wyd. 2 Leszek Mazur PRAWO BANKOWE, wyd. 2 Marcin Uliasz KODEKS POSTĘPOWANIA CYWILNEGO, wyd. 2 Roman Hauser, Zbigniew Leoński, Andrzej Skoczylas POSTĘPOWANIE EGZEKUCYJNE W ADMINISTRACJI, wyd. 4 Marta Litwińska-Werner KODEKS SPÓŁEK HANDLOWYCH, wyd. 3 www.sklep.beck.pl
Ustawa o gospodarce nieruchomościami Komentarz Autorzy dr Jacek Jaworski Arkadiusz Prusaczyk Adam Tułodziecki Marian Wolanin WYDAWNICTWO C. H. BECK WARSZAWA 2009
Propozycja cytowania: Jaworski, Prusaczyk, Tułodziecki, Wolanin, [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, art. 6, Nb 2, Warszawa 2009 Poszczególne artykuły skomentowali: dr Jacek Jaworski: art. 109 111, 149 198 Arkadiusz Prusaczyk: art. 67 91, 143 148b, 199 242 Adam Tułodziecki: art. 10 66 Marian Wolanin: art. 1 9a, 92 108, 112 142 Redakcja: Iwona Duda Wydawnictwo C. H. Beck 2009 Wydawnictwo C. H. Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, 00 203 Warszawa Skład i łamanie: Wydawnictwo C. H. Beck Druk: BZGS.A.,Białystok ISBN 978 83 255 0670 4
Spis treści Przedmowa... Wykazskrótów... Ustawa o gospodarce nieruchomościami Dział I. Przepisy ogólne... 3 Art. 1 9a................................ 3 Dział II. Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego... 121 Rozdział1.Zasadyogólne... 121 Art. 10 19............................... 121 Rozdział2.Zasobynieruchomości... 142 Art. 20 26............................... 142 Rozdział 3. Sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste 161 Art. 27 36............................... 161 Rozdział 4. Przetargi na zbycie nieruchomości.......... 195 Art. 37 42............................... 195 Rozdział5.Oddawaniewtrwałyzarząd... 213 Art. 43 50............................... 213 Rozdział 6. Przekazywanie nieruchomości na cele szczególne 230 Art. 51 61............................... 230 Rozdział 7. Ustalanie sposobu i terminów zagospodarowania nieruchomościgruntowych... 252 Art. 62 66............................... 252 Rozdział 8. Ceny, opłaty i rozliczenia za nieruchomości... 259 Art. 67 91............................... 259 Dział III. Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości... 442 Rozdział1.Podziałynieruchomości... 442 Art. 92 100............................... 442 IX XI V
Spis treści Rozdział 2. Scalanie i podział nieruchomości........... 580 Art. 101 108.............................. 580 Rozdział 3. Prawo pierwokupu nieruchomości........... 648 Art. 109 111.............................. 648 Rozdział 4. Wywłaszczanie nieruchomości............. 676 Art. 112 127.............................. 676 Rozdział 5. Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości 833 Art. 128 135.............................. 833 Rozdział 6. Zwrot wywłaszczonych nieruchomości....... 890 Art. 136 142.............................. 890 Rozdział 7. Udział w kosztach budowy urządzeń infrastrukturytechnicznej... 941 Art. 143 148b............................. 941 Dział IV. Wycena nieruchomości... 973 Rozdział 1. Określanie wartości nieruchomości.......... 973 Art. 149 159.............................. 973 Rozdział 2. Powszechna taksacja nieruchomości......... 1008 Art. 160 173.............................. 1008 Rozdział 3. Badanie rynku nieruchomości.............. 1024 Art. 173a 173c............................ 1024 Dział V. Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami.................................. 1028 Rozdział 1. Rzeczoznawstwo majątkowe............... 1028 Art. 174 178.............................. 1028 Rozdział 2. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.... 1065 Art. 179 183a............................. 1065 Rozdział 3. Zarządzanie nieruchomościami............. 1120 Art. 184 190.............................. 1120 Rozdział 4. Nadawanie uprawnień i licencji zawodowych rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości oraz orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej............. 1184 Art. 191 197.............................. 1184 Dział VI. Przepisy karne............................. 1231 Art. 198................................. 1231 Dział VII. Przepisy przejściowe, zmiany w przepisach obowiązujących i przepisy końcowe........................... 1237 Rozdział 1. Przepisy przejściowe.................... 1237 Art. 199 233.............................. 1237 VI
Spis treści Rozdział 2. Zmiany w przepisach obowiązujących........ 1446 Art. 234 239.............................. 1446 Rozdział 3. Przepisy końcowe...................... 1446 Art. 240 242.............................. 1446 Indeks rzeczowy.................................... 1449 VII
Przedmowa Oddajemy w państwa ręce pierwsze w serii Komentarze Becka wydanie poświęcone ustawie z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Powyższa ustawa weszła w życie z początkiem 1998 r. Jej ponaddziesięcioletni okres obowiązywania uzasadnia potrzebę wprowadzenia na rynek obszernego, liczącego blisko 1500 stron komentarza. Nie jest to oczywiście jedyna tego rodzaju pozycja w Wydawnictwie C. H. Beck. Przy tej okazji wypada przypomnieć, mając na względzie osobę autora Mariana Wolanina iż pierwszy komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami został wydany przez C. H. Beck jeszcze w 1998 r. W ciągu ostatniej dekady ustawa o gospodarce nieruchomościami uległa wielokrotnym nowelizacjom. Na jej podwalinach powstało także bogate, choć nie zawsze jednolite, orzecznictwo, zarówno sądów powszechnych, jak i administracyjnych. To właśnie te elementy oraz fakt, iż w sposób kompleksowy skomentowano wszystkie artykuły w obszernej, liczącej ponad 240 jednostek redakcyjnych ustawie wpłynęły na wielkość komentarza. Komentarz ma za zadanie odnieść się do praktycznych zagadnień gospodarowania nieruchomościami, nie przemilczając przy tym kwestii trudnych i spornych, z którymi na co dzień stykają się prawnicy, urzędnicy czy uczestnicy rynku nieruchomości. Nowością jest także kompleksowe omówienie mających duże znaczenie, a niejednokrotnie pomijanych, przepisów przejściowych oraz szczegółowe odniesienie się do aktów wykonawczych. Treść przedmiotowej ustawy jest obszerna i nie ogranicza się wyłącznie do kwestii gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Dlatego nie tylko sprzedaż, oddawanie w użytkowanie wieczyste czy zasady wykonywania pierwokupu i procedury wywłaszczania, ale też kwestie podziałów nieruchomości czy ustalania opłat adiacenckich były przedmiotem szczegółowej analizy. Powyższe zagadnienia bez wątpienia zainteresują pełnomocników procesowych i samych urzędników. Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi ponadto, wraz z wydanymi na jej podstawie aktami wykonawczymi, podstawę do IX
Przedmowa prawidłowego oszacowania nieruchomości. Tak więc komentarz jest także adresowany do grona rzeczoznawców majątkowych uprawnionych do sporządzania w formie operatu majątkowego opinii o wartości nieruchomości. Ze względu na licencjonowanie zawodów rynku nieruchomości oraz prowadzenie postępowań dyscyplinarnych także pośrednicy w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości stanowią grupę adresatów niniejszej publikacji. Współautorzy a mam tu na myśli Arkadiusza Prusaczyka, Adama Tułodzieckiego oraz Mariana Wolanina to wybitni prawnicy, ale także, co nie mniej istotne, doświadczeni praktycy w zakresie tzw. prawa nieruchomości. Komentarz zawiera stan prawny na dzień 17.4.2009 r. Uzupełniony został o najnowsze orzecznictwo i literaturę w przedmiotowym zakresie. Warszawa, maj 2009 r. Jacek Jaworski X
Wykaz skrótów 1. Źródła prawa BrPlZagospR...rozporządzenie MI z 26.8.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) DrogPublU........ ustawa z 21.3.1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) DziałAdmRzU..... ustawa z 4.9.1997 r. o działach administracji rządowej (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 65, poz. 437 ze zm.) EURO2012U...... ustawa z 7.9.2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz.U. Nr 173, poz. 1219 ze zm.) EwGrBudR...rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29.3.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38, poz. 454) GospGruntU...ustawa z 29.4.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) GospNierSPU...ustawa z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 231, poz. 1700 ze zm.) GospNierU...ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) GospTerU...ustawa z 14.7.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach( t.j. Dz.U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.) InwDrPublU....... ustawa z 10.4.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie XI
Wykaz skrótów dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) KC............. ustawa z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) KomPrywU....... ustawa z 30.8.1996 r. o komercjalizacji prywatyzacji (t.j. Dz.U. z 2002 r. Nr 171, poz. 1397 ze zm.) Konstytucja RP.... ustawa z 2.4.1997 r. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i ze zm.) KPA............ ustawa z 14.6.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) KPC............ ustawa z 17.11.1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) KPK............ ustawa z 6.6.1997 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 89, poz. 555 ze zm.) KRO............ ustawa z 25.2.1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) KSCU........... ustawa z 28.7.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. Nr 167, poz. 1398 KSH ze zm.)............ ustawa z 15.9.2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.) KWU............ ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) LeczUzdrU........ ustawa z 28.7.2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych (Dz.U. Nr 167, poz. 1399 ze zm.) ListyZastU........ ustawa z 29.8.1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 99, poz. 919 ze zm.) NadLicR......... rozporządzenie MI z 15.2.2008 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami (Dz.U. Nr 31, poz. 189 ze zm.) OchrLokU........ ustawa z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) XII
Wykaz skrótów OchrObZagłU......ustawa z 7.5.1999 r. o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady (Dz.U. Nr 41, poz. 412 ze zm.) OchrPrzyrU... ustawa z 16.4.2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. Nr 92, poz. 880 ze zm.) OchrZabU... ustawa z 23.7.2003 r. o ochronie zabytków (Dz.U. Nr 162, poz. 1568 ze zm.) OrdPodU...ustawa z 29.8.1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) PartPublPrywU..... ustawa z 19.12.2008 r. o partnerstwie publiczno- -prywatnym (Dz.U. z 2009 r. Nr 19, poz. 100) PodzNierR...rozporządzenie RM z 7.12.2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. Nr 268, poz. 2663) PomocSpołU...ustawa z 12.3.2004 r. o pomocy społecznej (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 115, poz. 728 ze zm.) PostEgzAdmU...ustawa z 17.6.1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 ze zm.) PrBud...ustawa z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) PrGeod... ustawa z 17.5.1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 ze zm.) PrGeol...ustawa z 4.2.1994 r. Prawo geologiczne i górnicze (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 228, poz. 1947 ze zm.) PrLot............ ustawa z 3.7.2002 r. Prawo lotnicze (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 100, poz. 696 ze zm.) PrOchrŚrod... ustawa z 27.4.2001 r. Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 25, poz. 150 ze zm.) ProjPlZagospR..... rozporządzenie MI z 26.8.2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1587) PrPoczt... ustawa z 12.6.2003 r. Prawo pocztowe (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1159 ze zm.) PrPostAdm...ustawa z 30.8.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) PrRDrog......... ustawa z 20.6.1997 r. Prawo o ruchu drogowym (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 108, poz. 908 ze zm.) XIII
Wykaz skrótów PrSzkolWyższ..... ustawa z 27.7.2005 r. Prawo o szkolnictwie wyższym (Dz.U. Nr 164, poz. 1365 ze zm.) PrTelekom... ustawa z 16.7.2004 r. Prawo telekomunikacyjne (Dz.U. Nr 171, poz. 1800 ze zm.) PrWod........... ustawa 18.7.2001 r. Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019 ze zm.) PrZamPubl... ustawa z 29.1.2004 r. Prawo zamówień publicznych (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 223, poz. 1655 ze zm.) PrzeksztUżWU..... ustawa z 29.7.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.) SamGminU...ustawa z 8.3.1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.) SamPowU...ustawa z 5.6.1998 r. o samorządzie powiatowym SamWojU (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1592 ze zm.)...ustawa z 5.6.1998 r. o samorządzie województwa (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1590 ze zm.) ScalGrU...ustawa z 26.3.1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 178, poz. 1749 ze zm.) ScalPodzNierR..... rozporządzenie RM z 4.5.2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz.U. Nr 86, poz. 736) SpółdzMieszkU.... ustawa 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) SwobDziałGospU... ustawa z 2.7.2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.) SystOśwU........ ustawa z 7.9.1991 r. o systemie oświaty (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 256, poz. 2572 ze zm.) TranspKolU...ustawa z 28.3.2003 r. o transporcie kolejowym (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 16, poz. 94 ze zm.) TWE... Traktat ustanawiający Wspólnotę Europejską, sporządzony w Rzymie 25.3.1957 r. (Dz.U. z 2004 r. Nr 90, poz. 864/2 ze zm.) VATU...ustawa z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) WłLokU.......... ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) XIV
Wykaz skrótów WycenaNierR...rozporządzenie RM z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) WywłaszczNierU...ustawa z 12.3.1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64 ze zm.) ZagospPrzestrzU 1994...ustawa z 7.7.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) ZagospPrzestrzU.... ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ZaopWodU...ustawa z 7.6.2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 ze zm.) ZOZU... ustawa z 30.8.1991 r. o zakładach opieki zdrowotnej (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 14, poz. 89 ze zm.) ŻeglŚrodU...ustawa z 21.12.2000 r. o żegludze śródlądowej (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 123, poz. 857 ze zm.) 2. Organy, organizacje i instytucje ANR...Agencja Nieruchomości Rolnych ETS...Europejski Trybunał Sprawiedliwości GUS...Główny Urząd Statystyczny MB...Minister Budownictwa MI...Minister Infrastruktury MTiGM...Minister Transportu i Gospodarki Morskiej NBP...Narodowy Bank Polski NSA...Naczelny Sąd Administracyjny NSA(5)...Naczelny Sąd Administracyjny w składzie pięciu sędziów NSA(7)...Naczelny Sąd Administracyjny w składzie siedmiu sędziów SA...Sąd Apelacyjny SKO...Samorządowe Kolegium Odwoławcze SN...Sąd Najwyższy SN(7)...Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów TK...Trybunał Konstytucyjny WSA...Wojewódzki Sąd Administracyjny XV
Wykaz skrótów 3. Czasopisma Biul. SN......... Biuletyn Sądu Najwyższego Dz.U....Dziennik Ustaw Dz.Urz....DziennikUrzędowy M.P....MonitorPolski MoP...Monitor Prawniczy ONSA........... Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego ONSAiWSA....... Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych OSA............ Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych OSNAPiUS...Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych OSNC...Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna OSNP........... Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Pracy OSP............. Orzecznictwo Sądów Polskich OSPiKA...Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych OTK...Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego OTK-A.......... Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego seria A Wok....Wokanda ZNSA...Zeszyty Naukowe Sądownictwa Administracyjnego 4. Inne skróty art....artykuł lit.............. litera nast....następny(-a,-e) Nb...numerbrzegowy niepubl........... niepublikowany (-a, -e) Nr...numer por....porównaj post....postanowienie poz....pozycja red....redakcja RM...RadaMinistrów rozp....rozporządzenie s....strona t....tom t.j....tekst jednolity tj....tojest uchw....uchwała XVI
Wykaz skrótów UE...UniaEuropejska wzw....wzwiązku WE............. Wspólnota Europejska wyr....wyrok zezm....zezmianami zob....zobacz XVII
Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. Nr 115, poz. 741) Tekst jednolity z dnia 30 listopada 2004 r. (Dz.U. Nr 261, poz. 2603) 1 (zm.: Dz.U. 2004, Nr 281, poz. 2782; 2005, Nr 130, poz. 1087, Nr 169, poz. 1420, Nr 175, poz. 1459; 2006, Nr 104, poz. 708, Nr 220, poz. 1600 i 1601; 2007, Nr 173, poz. 1218; 2008, Nr 59, poz. 369, Nr 220, poz. 1412; 2009, Nr 19, poz. 100, Nr 42, poz. 335 i 340) 1 Tekst jednolity ogłoszono dnia 9.12.2004 r.