RAPORT 2 POŁ. 2013 Plac Unii City Shopping, Warszawa
Spis treści 1. Podaż nowoczesnej powierzchni centrów handlowych* w Polsce.............. 2 2. Wskaźnik nasycenia powierzchnią centrów handlowych na koniec 2013 roku..... 6 3. Nowoczesna powierzchnia centrów handlowych w Polsce w podziale na formaty... 13 4. Projekty otwarte i rozbudowane w drugiej połowie 2013................... 16 5. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w centrach handlowych................. 14 6. Najemcy i struktura najmu w centrach handlowych w Polsce................ 19 7. Podaż powierzchni handlowej a siła nabywcza mieszkańców miast............ 22 8. Transakcje inwestycyjne na rynku handlowym w Polsce.................... 24 9. O PRCH Retail Research Forum..................................... 26 * w tradycyjnych centrach handlowych, parkach handlowych i centrach wyprzedażowych Raport H2.2013 PRCH Retail Research Forum Raport został opracowany i złożony na zlecenie i ze środków Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH), VII-XII.2013. Wszelkie prawa zastrzeżone. Raporty RRF publikowane są regularnie co pół roku i dostępne na zasadach członkowskich Polskiej Rady Centrów Handlowych. Wszelkie kopiowanie lub publikowanie może odbywać sie jedynie za zgodą PRCH. Raport może podlegać szczególnym warunkom w zakresie publikacji informacji, ustanawianym przez osoby trzecie. Zdjęcia centrów handlowych wykorzystano za zgodą. Podziękowania dla: Auchan Polska Sp. z o.o., Oddział Immochan w Piasecznie, Liebrecht & wood Poland Sp. z o.o., Mayland Real Estate Sp. z o.o., Neinver Polska Sp. z o.o., Rank Progress S.A., TriGranit Development Polska Sp. z o.o. Niniejszy raport zawiera informacje, które zostały wykorzystane w jego opracowaniu, przy założeniu, że są one prawdziwe i kompletne. Mimo dołożenia wszelkich starań w celu zapewnienia pełnej zgodności przedstawionych informacji, PRCH ani RRF nie przyjmuje żadnej odpowiedzialności w przypadku, gdyby informacje te okazały się nieprawdziwe lub niekompletne, ani nie składa żadnych oświadczeń ani zapewnień, wyraźnych lub dorozumianych, co do prawdziwości lub kompletności informacji zawartych w niniejszym raporcie. Raport może zawierać błędy lub pominięcia. 1
1. Podaż nowoczesnej powierzchni centrów handlowych w Polsce Rok 2013 był rokiem polaryzacji powstały 23 nowe centra handlowe w największych i najmniejszych miastach, a ich powierzchnia, łącznie z rozbudowami wyniosła 616 000 m kw. GLA. Na koniec roku funkcjonowało 416 obiektów o łącznej powierzchni najmu ponad 9,84 miliona m kw. W roku 2014 aktywność deweloperska zapowiada się podobnie, z głównym akcentem na miasta poniżej 100 tysięcy mieszkańców, choć jej struktura będzie bardziej zróżnicowana. Obserwujemy proces przemiany i rozbudowy wielu starszych obiektów w miastach największych i średniej wielkości. W budowie jest ok. 40 nowych centrów handlowych, co odpowiada dotychczasowemu poziomowi wzrostu rynku. Radosław Knap Deputy General Manager, New Business & Market Research Manager, Polska Rada Centrów Handlowych Na koniec 2013 roku całkowity wolumen powierzchni centrów handlowych w Polsce, do których zaliczane są tradycyjne centra handlowe, parki handlowe i centra wyprzedażowe wyniósł ponad 9,84 miliona metrów kwadratowych powierzchni najmu brutto (GLA). Podaż powierzchni w centrach handlowych w Polsce w latach 1993 2014* największe aglomeracje miasta 200 000-400 000 mieszkańców miasta 100 000-200 000 mieszkańców miasta poniżej 100 000 mieszkańców, (2014* - prognoza) 2
Struktura podaży centrów handlowych w Polsce na koniec 2013 roku 11% 15% 16% Przyrost podaży powierzchni centrów handlowych w Polsce od 2007 roku kształtował się w granicach 550 000 650 000 m kw. GLA rocznie, z wyjątkiem odchyleń w latach 2007 i 2012. Analiza danych wskazuje na wzrost zainteresowania deweloperów w ostatnich sześciu latach miastami małej i średniej wielkości, przy czym większość centrów handlowych w miastach z przedziału 100 000 200 000 mieszkańców została zbudowana w latach 2008-2010. 58% W roku 2013 odnotowano znaczny przyrost powierzchni centrów handlowych największe aglomeracje miasta 200 000-400 000 mieszkańców miasta 100 000-200 000 mieszkańców miasta poniżej 100 000 mieszkańców w największych ośmiu aglomeracjach, z jednoczesnym stałym trendem wzrostowym dla miast najmniejszych poniżej 100 000 mieszkańców. Z kolei rok 2014 zapowiada się jako rok otwarć nowych centrów w najmniejszych miastach (ok. 40% budowanych projektów) oraz w miastach regionalnych między 200 000 a 400 000 mieszkańców. Najmniej centrów będzie otwartych w dużych aglomeracjach i miastach między 100 000 a 200 000 mieszkańców. Na koniec roku 2013 w budowie pozostawało blisko 40 obiektów i o ile nie nastąpią opóźnienia w zapowiadanych otwarciach, jest szansa na utrzymanie podobnego jak w ostatnich latach tempa przyrostu nowej powierzchni handlowej. Wolumen powierzchni centrów handlowych wynosi 5,74 miliona m kw. GLA (58% całkowitej podaży) w największych aglomeracjach (Warszawa, Katowice, Kraków, Poznań, Wrocław, Trójmiasto, Łódź oraz Szczecin). W miastach regionalnych o liczbie ludności od 200 000 do 400 000 mieszkańców podaż nowoczesnej powierzchni centrów handlowych wyniosła na koniec 2013 roku 1,07 miliona m kw. GLA (11% całkowitej podaży). Miasta o liczbie ludności od 100 000 do 200 000 mieszkańców oferowały na koniec roku 1,55 miliona m kw. GLA (15% podaży). Podaż powierzchni centrów handlowych w miastach do 100 000 mieszkańców osiągnęła 1 552 600 m kw. GLA (16% całkowitej podaży). Na koniec 2013 roku na rynku funkcjonowało 416 centrów handlowych; w ciągu roku 2013 przybyło ich 23, z czego 14 w drugiej połowie roku. Wśród Wśród ośmiu głównych rynków handlowych w Polsce, największe to: Struktura podaży centrów handlowych w Polsce na koniec 2013 roku według miast 3
Aglomeracja Warszawska z ponad 1,4 miliona m kw. GLA (15% podaży) oraz Konurbacja Katowicka z blisko 1,1 mln m kw. GLA (10% podaży). Aglomeracje Krakowa i Łodzi oferują odpowiednio 549 400 m kw. GLA oraz 504 700 m kw. GLA, natomiast w Aglomeracjach Poznania i Wrocławia odpowiednio 617 800 m kw. GLA i 593 100 m kw. GLA, posiadając po ok. 5-6% udziału w całkowitej podaży powierzchni centrów handlowych. Aglomeracja Trójmiejska oferuje ponad 685 630 m kw. GLA, co stanowi 7% całkowitej podaży. Podaż centrów handlowych w Aglomeracji Szczecińskiej wynosi 275 320 m kw. GLA. W grupie dużych miast regionalnych (200 000-400 000 mieszkańców) największą ilość powierzchni oferują rynki Bydgoszczy (197 200 m kw. GLA), Lublina (179 700 m kw. GLA) oraz Białegostoku (161 600 m kw. GLA). Rzeszów (242 000 m kw. GLA), Opole (173 200 m kw. GLA) i Bielsko-Biała (157 800 m kw. GLA) mają najwięcej powierzchni handlowej wśród miast o wielkości 100 000 200 000 mieszkańców. Wśród miast najmniejszych do najbardziej rozwiniętych rynków należą Nowy Sącz (95 200 m kw. GLA), Słupsk (93 200 m kw. GLA) oraz Lubin (61 650 m kw. GLA). Rok 2013 przyniósł wzrost podaży powierzchni centrów handlowych, która łącznie z rozbudowami wyniosła 616 000 m kw. GLA. W całym roku oddano do użytku ok. 472 000 m kw. powierzchni nowych centrów handlowych, z czego ok. 175 000 m kw. GLA otwarto w pierwszej połowie roku, a 297 100 m kw. GLA w drugiej połowie roku. Do największych centrów handlowych ukończonych w trzecim i czwartym kwartale 2013 roku należą Galeria Bronowice w Krakowie (60 000 m kw. GLA), Poznań City Center (58 000 m kw. GLA), Galeria Katowicka (42 000 m kw. GLA) oraz Trzy Korony w Nowym Sączu (32 000 m kw. GLA). Obserwowany jest dalszy znaczący udział rozbudów; łącznie 11 istniejących centrów handlowych zostało rozbudowanych o 108 000 m kw. GLA w drugiej połowie 2013 roku. Główne obiekty, które zostały rozbudowane w tym okresie to: Centrum Riviera (d. Wzgórze) w Gdyni o 48 900 m kw. GLA oraz Galeria Olimp w Lublinie o 15 000 m kw. GLA. Na koniec 2013 roku w budowie pozostawało blisko 700 000 m kw. GLA powierzchni centrów handlowych, z czego 16% w największych aglomeracjach i 40% w miastach poniżej 100 000 mieszkańców. Natomiast 26% buduje się obecnie w miastach o liczbie ludności pomiędzy 200 000-400 000 mieszkańców, kolejne 18% w miastach zamieszkałych przez 100 000-200 000 mieszkańców. Największe centra handlowe w budowie to: Atrium Felicity w Lublinie (73 000 m kw. GLA), Galeria Warmińska w Olsztynie (41 300 m kw. GLA), Tarasy Zamkowe w Lublinie (38 000 m kw. GLA), Galeria Amber w Kaliszu (33 500 m kw. GLA), Galeria Bursztynowa w Ostrołęce (27 000 m kw. GLA), Galeria S w Siedlcach (26 000 m kw. GLA), Galeria Jurowiecka w Białymstoku (25 400 m kw. GLA), Galeria Neptun w Starogardzie Gdańskim (25 000 m kw. GLA), Galeria Piła w Pile (23 800 m kw. GLA) oraz rozbudowy takich projektów jak: Galeria Sudecka w Jeleniej Górze, CH Ogrody w Elblągu czy Magnolii Park we Wrocławiu. Ponad 168 000 m kw. GLA powierzchni centrów handlowych pozostaje nadal w fazie wstrzymania, z czego około 60% (100 000 m kw. GLA) przypada na miasta poniżej 100 000 mieszkańców. 4
Rozmieszczenie powierzchni centrów handlowych w miastach powyżej 100 000 mieszkańców Rozmieszczenie powierzchni centrów handlowych w miastach poniżej 100 000 mieszkańców 5
2. Wskaźnik nasycenia powierzchnią centrów handlowych na koniec 2013 roku Na koniec 2013 r. średni wskaźnik nasycenia powierzchnią najmu nowoczesnych centrów handlowych wyniósł w Polsce 256 m kw. / 1 000 mieszkańców. Druga połowa ubiegłego roku przyniosła znaczący wzrost statystyk w grupie ośmiu największych polskich metropolii, co jest głównie efektem otwarcia dużych i ważnych w skali swoich regionów obiektów handlowych, jak np. Poznań City Centre, Galeria Katowicka, Galeria Bronowice w Krakowie, Centrum Riviera czyli rozbudowany obiekt Wzgórze w Gdyni, Plac Unii City Shopping w Warszawie. Agnieszka Tarajko-Bąk Senior Research Analyst, Research and Consultancy, JLL Na koniec 2013 roku średni wskaźnik nasycenia powierzchnią najmu nowoczesnych obiektów handlowych wyniósł w Polsce 256 m kw. / 1 000 mieszkańców, co oznacza wzrost o 11 m kw. w porównaniu z końcem pierwszej połowy ubiegłego roku. Dla ośmiu największych aglomeracji średni wskaźnik nasycenia wzrósł znacząco (z poziomu 550 m kw. / 1 000 mieszkańców) i na koniec 2013 roku wyniósł 580 m kw. Ta zmiana jest efektem zarówno otwarcia kilku dużych i ważnych w skali regionu projektów handlowych, (jak np. Poznań City Center w Poznaniu, Galeria Katowicka w Katowicach, Galeria Bronowice w Krakowie, Centrum Riviera czyli rozbudowany obiekt Wzgórze w Gdyni, Plac Unii City Shopping w Warszawie), jak i mniejszych inwestycji o charakterze zakupy codzienne (np. Park Handlowy Szombierki w Bytomiu czy Marcredo Center w Szczecinie) oraz rozbudowy istniejących już obiektów. Niezmiennie liderami pod względem nasycenia pozostają Wrocław (762 m kw./ 1 000 mieszkańców) i Poznań (duży wzrost z poziomu 670 m kw. do 757 m kw./ 1 000 mieszkańców po otwarciu Poznań City Center). Natomiast Aglomeracje Szczecina, Łodzi i Konurbacja Katowicka odnotowują najniższe statystyki. Ten ostatni region, pomimo otwarcia Galerii Katowickiej i wzrostu wskaźnika nasycenia do 494 m kw. z uprzednich 467 m kw., niezmiennie posiada najniższy wskaźnik nasycenia wśród głównych aglomeracji. Spodziewany jest wzrost wskaźnika nasycenia w głównych aglomeracjach do 591 m kw./1 000 mieszkańców po oddaniu do użytku powierzchni centrów handlowych będących obecnie w budowie. Główne inwestycje są obecnie prowadzone m.in we Wrocławiu (rozbudowa Magnolia Park), Łodzi (centrum Sukcesja) i Konurbacji Katowickiej (Supersam w Katowicach, Marcredo Center w Piekarach Śląskich). Na koniec 2013 roku średni wskaźnik nasycenia dla największych miast regionalnych (o populacji pomiędzy 200 000 a 400 000) wyniósł 575 m kw. / 1 000 mieszkańców. W II poł. 2013 roku sytuacja zmieniła się jedynie w Lublinie, gdzie po otwarciu nowej części centrum Olimp wskaźnik wzrósł do 517 m kw. / 1 000 mieszkańców (z poprzednio odnotowanego 474 m kw.). 6
Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w m kw. na 1 000 mieszkańców w miastach powyżej 100 000 mieszkańców Najwyższa aktywność deweloperów obserwowana jest obecnie w Lublinie i Białymstoku. W Lublinie powstają równocześnie aż trzy inwestycje (Atrium Felicity, Tarasy Zamkowe oraz centrum wyprzedażowe Outlet Center). W Białymstoku w budowie jest natomiast kolejne centrum handlowe - Galeria Jurowiecka. W Toruniu i Bydgoszczy trwają rozbudowy kluczowych na tych rynkach centrów handlowo rozrywkowych: Galerii Pomorskiej w Bydgoszczy i Galerii Copernicus w Toruniu. Średnie nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową dla kategorii miast o wielkości populacji pomiędzy 100 000 a 200 000 wynosi obecnie 764 m kw. / 1 000 mieszkańców. Wskaźnik ten wzrósł jedynie w Bielsku Białej (do poziomu 905 m.kw.) ze względu na oddanie do użytku I fazy rozbudowy centrum handlowo - rozrywkowego Gemini Park. Duże zmiany nastąpią w kilku miastach, gdzie obecnie rejestrowana jest wysoka aktywność budowlana. Są to rynki m.in. w Olsztynie 7
Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w m kw. na 1 000 mieszkańców dla 8 największych aglomeracji Aglomeracje Obiekty istniejące Obiekty istniejące i w budowie Wrocław 762 792 Poznań 757 777 Trójmiasto 671 671 Warszawa 567 567 Średnia dla aglomeracji 580 591 Kraków 536 536 Łódź 512 548 Szczecin 495 495 Katowice 494 509 (budowa Galerii Warmińskiej), Kaliszu (budowa Galerii Amber), Elblągu (rozbudowa centrum Ogrody), Płocku (budowa parku handlowego Graniczna) oraz w Bielsku-Białej (zakończenie głównej fazy rozbudowy Gemini Park). Średni wskaźnik nasycenia dla tej grupy wielkości miast wzrośnie do 827 m kw. / 1 000 mieszkańców po otwarciu obiektów będących obecnie w budowie W grupie miast o liczbie mieszkańców poniżej 100 000 wskaźnik nasycenia oscyluje pomiędzy 68 m kw. / 1 000 mieszkańców a 1 617 m kw. (analizie poddano tylko rynki, na których istnieją bądź są w trakcie budowy nowoczesne formaty handlowe). W drugiej połowie 2013 roku sytuacja na rynku nowoczesnych obiektów handlowych uległa znacznym zmianom w przypadku kilku miast, gdzie otwarto ważne w lokalnej skali projekty handlowe. Za przykład mogą posłużyć: Nowy Sącz, gdzie otwarto czwartą w tym mieście galerię handlową Trzy Korony; wskaźnik nasycenia wzrósł do bardzo wysokiego poziomu Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w m kw. na 1 000 mieszkańców w miastach o populacji 200 000 400 000 mieszkańców Miasta Obiekty istniejące Obiekty istniejące i w budowie Kielce 768 768 Częstochowa 587 587 Radom 568 568 Średnia dla miast 200 000-400 000 mieszkańców 575 670 Toruń 567 650 Bydgoszcz 546 582 Lublin 517 871 Białystok 548 634 8
1 132 m kw. na 1 000 mieszkańców; Chojnice wzrost do 628 m kw. / 1 000 mieszkańców po otwarciu jesienią 2013 roku centrum handlowego Brama Pomorza; Czechowice Dziedzice wskaźnik nasycenia osiągnął 411 m kw. / 1 000 mieszkańców po otwarciu pierwszego w tym mieście centrum handlowego Stara Kablownia; Sochaczew obecnie 570 m kw. po otwarciu Tesco i przyległego parku handlowego Multishop. Wyraźny trend to realizacja mniejszych obiektów handlowych o charakterze zakupy codzienne. Takie projekty zrealizowano w drugiej połowie 2013 roku np. w Grójcu (Dekada), Nysie (Vendo Park), Wodzisławiu Śląskim (Galeria Karuzela) i Ełku (park handlowy Tu i Teraz). Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w m kw. na 1 000 mieszkańców w miastach o populacji 100 000 200 000 Miasta Obiekty istniejące Obiekty istniejące i w budowie Opole 1 425 1 425 Rzeszów 1 329 1 329 Bielsko-Biała 905 980 Legnica 889 889 Wałbrzych 811 811 Płock 805 902 Średnia dla miast 100 000-200 000 mieszkańców 764 827 Tarnów 709 709 Gorzów Wielkopolski 700 700 Koszalin 679 679 Zielona Góra 675 675 Rybnik 569 569 Kalisz 536 856 Włocławek 536 536 Olsztyn 444 681 Elbląg 256 442 Obecnie największa aktywność budowlana odnotowywana jest w miastach takich jak np.: Ostrołęka Galeria Bursztynowa pierwsze nowoczesne centrum handlowe w tym mieście; Siedlce powstaje centrum handlowo rozrywkowe Galeria Siedlce; Jelenia Góra - Galeria Sudecka gruntowna przebudowa i rozbudowa istniejącego centrum Echo; Starogard Gdański powstaje pierwsze centrum handlowe w tym mieście Galeria Neptun; Piła rozpoczęto budowę Galerii Piła; Ełk Brama Mazur, która będzie pierwszym nowoczesnym centrum handlowym w tym mieście; Starachowice w budowie jest kolejny obiekt w tym mieście - centrum handlowo rozrywkowe Galardia; 9
Kutno trwa realizacja Marcredo Center - pierwszego centrum handlowego w tym mieście; Chojnice powstaje Multicentrum Victoria, kolejny obiekt handlowy w tym mieście. Warto nadmienić, że powstają również mniejsze formaty jak np. Stara Kopalnia w Wodzisławiu Śląskim, Karuzela Park w Turku, Stop Shop w Kętrzynie, Pogodne Centrum w Oleśnicy, Era Park w Radomsku czy park handlowy Karuzela w Lublińcu. Powyższe wybrane przykłady potwierdzają zainteresowanie deweloperów rynkami małych miast oraz realizacją małych formatów handlowych odpowiadających na potrzeby lokalnych społeczności. Poniższa tabela przedstawia sytuację w miastach z liczbą mieszkańców poniżej 100 000 Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w m kw. na 1 000 mieszkańców w wybranych miastach o populacji poniżej 100 000 Miasta Obiekty istniejące Obiekty istniejące i w budowie Zgorzelec 1 617 1 617 Nowy Sącz 1 132 1 132 Słupsk 983 983 Lubin 826 826 Kłodzko 815 815 Zamość 796 796 Przemyśl 758 758 Piotrków Trybunalski 691 691 Dębica 689 689 Konin 667 667 Leszno 634 634 Chojnice 628 975 Świdnica 604 604 Grudziądz 580 580 Sochaczew 570 570 Sieradz 554 554 Jelenia Góra 538 852 Ciechanów 534 534 Bełchatów 508 508 Ostrów Wielkopolski 494 494 Nowy Targ 473 473 Kędzierzyn Koźle 456 456 10
cd. tabeli ze str. 10 Miasta Obiekty istniejące Obiekty istniejące i w budowie Kluczbork 445 445 Stargard Szczeciński 431 431 Krasnystaw 429 429 Piła 422 740 Bochnia 416 416 Czechowice - Dziedzice 411 411 Żory 411 492 Wyszków 403 403 Inowrocław 397 397 Suwałki 375 375 Iława 369 369 Puławy 366 366 Łomża 361 361 Żywiec 345 345 Jastrzębie Zdrój 345 345 Gniezno 342 562 Oświęcim 338 338 Grójec 331 331 Tomaszów Lubelski 322 322 Tczew 321 321 Ostróda 294 294 Chrzanów 289 289 Sandomierz 283 283 Świebodzin 274 274 Racibórz 268 268 Biała Podlaska 233 302 Nowy Dwór Mazowiecki 227 227 Stalowa Wola 224 224 Świdnik 211 211 Ostrowiec Świętokrzyski 206 206 11
cd. tabeli ze str. 11 Miasta Obiekty istniejące Obiekty istniejące i w budowie Olkusz 200 200 Nysa 199 199 Wejherowo 199 199 Świecie 189 189 Głogów 188 188 Skarżysko-Kamienna 177 177 Jasło 164 164 Malbork 162 162 Starachowice 155 495 Mielec 152 152 Jarosław 145 145 Żyrardów 136 136 Krosno 131 131 Wodzisław Śląski 128 331 Bolesławiec 126 126 Szczecinek 123 123 Zduńska Wola 114 114 Ełk 84 460 Siedlce 68 490 Starogard Gdański 0 512 Kętrzyn 0 190 Kutno 0 348 Nowa Sól 0 140 Oleśnica 0 206 Ostrołęka 0 507 Radomsko 0 177 Turek 0 182 Lubliniec 0 221 12
Wskaźnik nowoczesnej powierzchni centrów handlowych na 1 000 mieszkańców w miastach poniżej 100 000 mieszkańców 3. Nowoczesna powierzchnia centrów handlowych w Polsce w podziale na formaty Tradycyjne centra handlowe są najpopularniejszym formatem handlowym w Polsce i stanowią 90% całkowitej podaży. Parki handlowe z łączną powierzchnią na poziomie około 794 000 m kw. stanowią 8% całkowitych zasobów. Pozostała powierzchnia znajduje się w dziesięciu centrach wyprzedażowych zlokalizowanych w ośmiu największych aglomeracjach. Najbardziej zróżnicowana oferta handlowa charakteryzuje rynki takie jak Warszawa, 13
Wrocław, Kraków czy Trójmiasto. Największe aglomeracje to główne lokalizacje dla relatywnie nowszych formatów handlowych, jakimi są centra wyprzedażowe czy parki handlowe. Zauważalnym trendem jest wzrastająca liczba parków handlowych powstających w miastach poniżej 100 tysięcy mieszkańców. Niespełna 53 500 m kw. (10%) powierzchni handlowej będącej obecnie w budowie powstaje w ramach parków handlowych, z czego ponad 90% będzie zlokalizowane w miastach poniżej 100 000 mieszkańców (Ełk, Kętrzyn, Lubliniec, Nowa Sól, Radomsko, Siedlce, Turek, Zgorzelec). Kamila Wykrota - Director, Consulting & Research, DTZ Na koniec 2013 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni wyniosły 9,8 miliona m kw. zlokalizowanych w 416 centrach handlowych. Zdecydowana większość podaży prezentuje tradycyjny format centrum handlowego (90%). Wraz z oddaniem do użytkowania 327 000 m kw. w drugiej połowie 2013 roku, zasoby tradycyjnych centrów handlowych wzrosły do poziomu 8,9 miliona m kw. Na koniec grudnia 2013 parki handlowe stanowiły około 8% całkowitej podaży tj. około 794 000 m kw. W drugiej połowie 2013 do użytkowania oddano dziewięć nowych parków handlowych. Powierzchnia większości obiektów nie przekroczyła 6 000 m kw., natomiast średnia wielkość projektu wyniosła 8 100 m kw. Projekty oddane do użytkowania w drugiej połowie 2013 obejmują także rozbudowy dwóch parków handlowych: Multishop w Sochaczewie (o 11 800 m kw.) oraz Park Handlowy Franowo w Poznaniu (o 11 300 m kw.) Podaż centrów wyprzedażowych nie zmieniła się w porównaniu z pierwszą połową 2013 i wyniosła łącznie 166 000 m kw. W Polsce działa obecnie dziesięć centów wyprzedażowych, wszystkie zlokalizowane w ramach ośmiu największych aglomeracji. Ta sytuacja ulegnie zmianie wraz z oddaniem do użytkowania Outlet Center Lublin (12 100 m kw.), który jest obecnie w trakcie budowy. Będzie to pierwsze centrum wyprzedażowe zlokalizowane w mieście nieprzekraczającym 400 000 mieszkańców. Wśród nowych projektów handlowych będących obecnie w budowie nadal dominują tradycyjne centra handlowe z 88-procentowym udziałem w rynku. Jednocześnie blisko 53 500 m kw. (10%) powierzchni w budowie to parki handlowe. 90% tej powierzchni znajduje się w miastach poniżej 100 000 mieszkańców (Ełk, Kętrzyn, Lubliniec, Nowa Sól, Radomsko, Siedlce, Turek, Zgorzelec). Największe aglomeracje nadal mają dominującą pozycję na rynku i obejmują 56% podaży tradycyjnych centrów handlowych. W tej grupie miast znajduje się 162 z 376 tradycyjnych centrów handlowych. Stanowi to blisko 39% Nowoczesna powierzchnia handlowa w podziale na formaty 8% 2% 90% Tradycyjne centra handlowe Parki handlowe Centra wyprzedażowe 14
12% RAPORT 2 POŁ. 2013 86% 2% 84% 10% 82% 88% 1% 2% 1% 3% 100% 1% 2% 1% 98% 100% 3% 1% 2% 1% 96% 98% 3% 10% 94% 96% Zróżnicowanie formatów centrów 99% 10% 99% 92% 94% Centra wyprzedażowe 97% 10% handlowych 90% 92% 99% Parki 99% handlowe Centra wyprzedażowe 97% 99% 88% 90% Centra handlowe Parki 99% handlowe Centra wyprzedażowe 88% 97% 86% 88% Centra handlowe Parki handlowe 88% 84% 86% Centra handlowe 88% 8 największych 82% miasta 200 - miasta 84% 100 - miasta poniżej aglomeracji 400 tys. 200 tys. 100 tys. 8 mieszkańców Tradycyjne największych centra mieszkańców 82% miasta handlowe 200 - miasta 100 - miasta poniżej mieszkańców aglomeracji 400 Parki handlowe 8 największych tys. 200 miasta tys. 200-100 miasta tys. 100 - miasta poniżej mieszkańców aglomeracji mieszkańców 400 tys. mieszkańców 200 tys. 100 tys. Centra wyprzedażowe mieszkańców mieszkańców mieszkańców 7% 1% Nowoczesna powierzchnia handlowa będąca 90% w budowie w podziale na formaty 16% 12% Rozmieszczenie powierzchni tradycyjnych centrów handlowych według wielkości miast 16% 100% 98% 96% 94% 92% 88% 17% 56% 12% 14% 17% 12% 14% 57% powierzchnię najmu w porównaniu 92% z centrami 8 największych aglomeracji miasta 200 000-400 000 mieszkańców miasta 100 000-200 000 mieszkańców miasta poniżej 100 000 mieszkańców 8 największych aglomeracji 8 największych aglomeracji miasta 200-400 tys. mieszkańców 14% miasta 200-400 tys. mieszkańców miasta 200-400 tys. miasta 100-200 tys. 17% mieszkańców mieszkańców 57% miasta 100-200 tys. mieszkańców 57% miasta 100-200 tys. miasta poniżej 100 tys. mieszkańców mieszkańców miasta poniżej 100 tys. mieszkańców miasta poniżej 100 tys. mieszkańców 7% 1% wszystkich nowoczesnych centrów handlowych w kraju, przy czym obiekty te oferują większą zlokalizowanymi w mniejszych miastach. 92% Należy zaznaczyć, że w ciągu ostatnich lat średnie i małe miasta zyskiwały na znaczeniu, wyraźnie zwiększając swój udział w rynku. Podaż w miastach o populacji 200 000 400 000 mieszkańców przekracza 1 milion m kw., co przekłada się na około 12% całkowitych zasobów tradycyjnych centrów handlowych. Miasta z liczbą mieszkańców pomiędzy 100 000 a 200 7% 1% Centra handlowe Parki handlowe 8 największych aglomeracji Centra handlowe Centra wyprzedażoweparki handlowe Centra wyprzedażowe Parki handlowe Centra wyprzedażowe 000 mieszkańców oraz miasta nieprzekraczające 100 000 92% mieszkańców posiadają podobny udział w wolumenie tradycyjnych centrów handlowych, który dla każdej z tych grup wynosi 16% (około 1,4 miliona m kw.). Najbardziej dojrzałymi i zróżnicowanymi rynkami handlowymi są rynki w 8 największych aglomeracjach. Są to główne lokalizacje centrów wyprzedażowych oraz największych parków handlowych w kraju. Udział tradycyjnych centrów handlowych maleje proporcjonalnie do przybywającej co roku powierzchni w innych formatach. Proces dywersyfikacji formatów handlowych przechodzą także rynku mniejszych miast, do tej pory zdominowane przez tradycyjne centra handlowe. Zauważalnym trendem jest wzrastająca liczba budowanych parków handlowych w miastach o populacji poniżej 100 000 mieszkańców. Centra handlowe 15
4. Projekty otwarte i rozbudowane w drugiej połowie 2013 Nazwa projektu Miasto Powierzchnia najmu Nowe projekty Galeria Bronowice Kraków 60 000 Poznań City Center Poznań 58 000 Galeria Katowicka Katowice 42 000 Trzy Korony Nowy Sącz 32 000 Brama Pomorza Chojnice 25 300 Plac Unii City Shopping Warszawa 15 500 Stara Kablownia Czechowice-Dziedzice 14 600 Marcredo Center Szczecin 14 000 Vendo Park Nysa 9 000 Park Handlowy Szombierki Bytom 6 500 Galeria Karuzela Wodzisław Śląski 6 300 Dekada Grójec Grójec 5 400 Tu i Teraz Ełk 5 000 Centrum Graniczna Płock 3 500 Suma 297 100 Rozbudowy Centrum Riviera Gdynia 48 900 Galeria Olimp Lublin 15 000 Multishop (faza 2 i 3) Sochaczew 11 800 Park Handlowy Franowo Poznań 11 300 Galeria Mokotów Warszawa 5 000 Galeria NDM (faza 2) Nowy Dwór Mazowiecki 4 000 Gemini Park Bielsko-Biała 3 500 Auchan (Decathlon) Katowice 3 200 Ferio Konin 2 500 Auchan Komorniki (Decathlon) Poznań Komorniki 2 000 Aura (d. Alfa Centrum) Olsztyn 1 200 Suma 108 300 16
5. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w centrach handlowych Całkowity wskaźnik powierzchni niewynajętej dla centrów handlowych w piętnastu miastach utrzymuje się na porównywalnym poziomie do odnotowanego w połowie 2013 r. i wynosi około 3,5%. Z badania wynika, że 227 centrów handlowych w największych 15 miastach Polski dysponuje liczbą około 1450 lokali do wynajęcia. Sytuacja jest bardzo zróżnicowana w skali poszczególnych rynków jak i pojedynczych projektów. Obserwowane jest rozwarstwienie pomiędzy projektami, które zostały niedawno otwarte i wciąż uzupełniają swoją ofertę, oraz starszymi, których poziom wynajmu należy analizować wieloczynnikowo, a które coraz częściej są poddawane zabiegom remodelingu i przebudowy. Agata Czarnecka Associate Director, Research & Consultancy, CBRE Na koniec 2013 roku zbadano wielkość pustostanów w 227 centrach handlowych, zlokalizowanych w piętnastu największych miastach i aglomeracjach Polski, które łącznie oferują 6,8 mln m kw. powierzchni handlowej i stanowią niemal 70% nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce. Poza ośmioma największymi rynkami Warszawą, Konurbacją Katowicką, Trójmiastem, Wrocławiem, Poznaniem, Krakowem, Łodzią i Szczecinem, badaniem zostały objęte miasta o liczbę mieszkańców pomiędzy 200 000 a 400 000, takie jak Bydgoszcz, Białystok, Kielce, Lublin, Częstochowa, Radom i Toruń. Wskaźnik pustostanów w centrach handlowych pozostaje jednym z najlepszych pośród dostępnych wyznaczników popytu na rynku nieruchomości handlowych. Na koniec 2013 roku wskaźnik powierzchni niewynajętych na najniższym poziomie (poniżej 2%) zarejestrowano w czterech ośrodkach miejskich: Łodzi, Warszawie oraz w Szczecinie. Wielkość pustostanów w aglomeracji łódzkiej oraz szczecińskiej jest nieznacznie niższa niż zarejestrowana w trakcie ostatniego badania. W przypadku Białegostoku, na oscylującym wokół 5% przez ostatnie okresy badań wskaźnik, wpływa przede wszystkim wysoki odsetek pustostanów w Galerii Podlaskiej. W przyszłości planowana jest przebudowa centrum i zmiana jego konceptu, natomiast obecnie wciąż jeszcze funkcjonuje, jako tradycyjne centrum. W Warszawie współczynnik powierzchni niewynajętej spadł z poziomu około 2,6% do poniżej 1,8%, co znalazło m. in. potwierdzenie w centrach handlowych, które weszły na rynek nie w pełni wynajęte w pierwszej połowie roku (Auchan Łomianki, Factory Annopol czy Galeria Podkowa), gdzie wyraźnie wzrósł wskaźnik wynajęcia powierzchni. W porównaniu z badaniem przeprowadzonym w połowie 2013 r., największy wzrost wskaźnika pustostanów odnotowano w aglomeracji krakowskiej i w Kielcach. W Krakowie wskaźnik powierzchni niewynajętych jest obecnie na poziomie 4,9%, podczas gdy pół roku wcześniej oscylował na poziomie około 3,8%. Na wzrost wskaźnika wpłynęło przede wszystkim oddanie do użytkowania Galerii Bronowice, która nie jest jeszcze w pełni skomercjalizowana. Główną przyczyną znacznego wzrostu wielkości pustostanów w Kielcach (z 4,7% do 17
8,4%) jest rozwiązanie umów najmu z wielkopowierzchniowymi najemcami w jednym z obiektów. W porównaniu z badaniem przeprowadzonym na koniec 2012 r., w Lublinie zarejestrowano wzrost wskaźnika z niespełna 1% do około 3%. Wzrost ten jest przede wszystkim spowodowany wejściem na rynek nie w pełni skomercjalizowanej kolejnej fazy Galerii Olimp. Wpływ na wielkość wskaźnika pustostanów będą też mieć dwa duże połowie i na koniec 2013 r. W Bydgoszczy oraz w Toruniu wskaźnik powierzchni niewynajętej mieści się w przedziale pomiędzy 5 a 6%, jednakże w stosunku do ostatniego badania, przeprowadzonego w połowie 2013 r. współczynnik ten jest niższy. W Bydgoszczy plasuje się na poziomie 5,2% (w porównaniu do 6% w pierwszym półroczu), natomiast w Toruniu: 5,7% wobec 6,2% na koniec czerwca 2013 r. centra handlowe pozostające obecnie w budowie: W przypadku obiektów handlowych zlokalizowanych Atrium Felicity oraz Tarasy Zamkowe. w Poznaniu, na wzrost wielkości Rynek trójmiejski charakteryzuje się równowagą pustostanów miały wpływ otwarcia nowych od roku wskaźnik powierzchni niewynajętej projektów (Galeria Mallwowa w pierwszej połowie utrzymuje się na porównywalnym poziomie od 3,5% na koniec 2012 r., poprzez 3,4% w roku oraz Poznań City Center w drugiej), których komercjalizacja wciąż jest prowadzona a Wskaźnik pustostanów w centrach handlowych w 15 największych miastach Polski 18
także poziom wolnych lokali w starszych, mniej popularnych centrach. Podobna sytuacja jest obserwowana we Wrocławiu, gdzie rysuje się dysproporcja pomiędzy najatrakcyjniejszymi obiektami handlowymi, a mniej popularnymi nie w pełni skomercjalizowanym centrami. Jedynie pięć z dziewiętnastu badanych obiektów posiada poziom wakatów wyższy niż średnia 4,5% dla tego miasta. Całkowity wskaźnik pustostanów dla piętnastu badanych największych miast w Polsce utrzymuje się na porównywalnym poziomie do odnotowanego w połowie 2013 r. i wynosi około 3,5%. W przypadku największych ośmiu aglomeracji, wskaźnik pustostanów nieznacznie spadł z 3,34% zarejestrowanych w połowie 2013 r do około 3,28% na koniec 2013 r., natomiast pomimo tego faktu dostępność powierzchni handlowych jest ograniczona do powierzchni w mniej popularnych, zlokalizowanych w starszych centrach. Należy podkreślić, że sytuacja jest mocno zróżnicowana zarówno w skali poszczególnych rynków, jak i pojedynczych projektów. Z punktu widzenia poziomu wakatów obserwujemy podział na centra atrakcyjne o stabilnej pozycji i poziomem wynajmu powyżej 97%, oraz starsze lub mniej popularne, które borykają się z trudnościami w wynajęciu powierzchni po zakończeniu poprzednich umów najmu jak i stosunkowo niedawno otwarte, w których wciąż trwa proces komercjalizacji. Coraz więcej właścicieli centrów handlowych podejmuje próby zatrzymania dotychczasowych i przyciągnięcia nowych klientów w swoich centrach decydując się na przebudowę lub modernizację obiektu. Konsekwencją tych procesów są, z reguły tymczasowe, ale znaczące zmiany w układzie najemców i poziomie pustostanów. Odpowiednie zaplanowanie i przeprowadzenie takiego procesu daje szanse na podniesienie atrakcyjności centrum handlowego i zmianę jego pozycji na rynku. 6. Najemcy i struktura najmu w centrach handlowych w Polsce W 2013 r. Polska cieszyła się dużym zainteresowaniem ze strony zagranicznych sieci handlowych. Swój debiut miało blisko 40 nowych marek, w tym luksusowych, takich jak Louis Vuitton, Karl Lagerfeld Woman, czy Armani Jeans. Sklepy z branży mody stanowiły najliczniejszą grupę najemców tradycyjnych centrów handlowych oraz centrów wyprzedażowych, podczas gdy parki handlowe zdominowane były niezmiennie przez sklepy z ofertą wyposażenia wnętrz. Agnieszka Winkler - Senior Associate, Development Advisory Services, Colliers International Miniony rok potwierdził, że Polska wciąż cieszy się dużym zainteresowaniem ze strony międzynarodowych sieci. W 2013 r. zadebiutowało 19