W Y R O K W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Sygn. akt VI ACa 1153/10 W Y R O K W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 19 maja 2011 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący Sędzia SA Sędzia SA Sędzia SA Małgorzata Manowska (spr.) Marzena Miąskiewicz Ewa Stefańska Protokolant sekr.sąd. Edyta Kaczmarek po rozpoznaniu w dniu 19 maja 2011 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa S. K. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej [ ] w L. o uchylenie uchwał na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa - Praga w Warszawie z dnia 7 lipca 2010 r. sygn. akt III C 95/09 1. uchyla zaskarżony wyrok częściowo, to jest w zakresie uchwał nr 2/2008, 3/2008, 4/2008, 5/2008, 6/2008, 7/2008, 8/2008, 9/2008 oraz 10/2008 oraz w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu i sprawę w tej części przekazuje Sądowi Okręgowemu Warszawa - Praga w Warszawie do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego,

2 2. w pozostałym zakresie oddala apelację. Sygn. akt VI ACa 1153/10 Uzasadnienie Powód S. K. w pozwie z dnia [ ] maja 2008 r. wnosił o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej [ ] w L. nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 z [ ] kwietnia 2008 r. Na rozprawie w dniu 15 stycznia 2010 r. powód rozszerzył powództwo skarżąc dodatkowo uchwałę Nr 13/2009 z dnia [ ] lipca 2009 r. w sprawie potwierdzenia zawarcia umowy o administrowanie z dnia [ ] lutego 2008 r. z [ ] Sp. z.o.o. Oddział w N. D. M. Na rozprawie w dniu 18 marca 2010 r. powód po raz kolejny rozszerzył powództwo, wnosząc o uchylenie uchwały Nr 12/2009 z dnia[ ] sierpnia 2009 r. w sprawie zmiany wysokości zaliczek opłat za energię cieplną. Pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 7 lipca 2010 r. powództwo oddalił. Sąd I instancji ustalił, że powód jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej [ ] w L. W dniu [ ] lutego 2008 r. pomiędzy pozwaną a Zespołem Zarządców Nieruchomości [ ] Sp. z o.o. Oddział N. D. M. została zawarta umowa o administrowanie nieruchomością Wspólnoty [..] w L. Na dzień [ ] marca 2008 r. zarząd Wspólnoty zwołał zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej [ ] w L. w celu zatwierdzenia sprawozdania rocznego za 2007 r. Zebranie to zostało zerwane wskutek działania niektórych właścicieli lokali. Zarząd Wspólnoty nie otrzymał

3 absolutorium do dnia [ ] marca 2008 r. Właściciele nie wystąpili o odwołanie zarządu. Uchwałą nr 9 z dnia [ ] kwietnia 2008 r. właściciele lokali przy 26 głosach za i 2 głosach przeciw podjęli decyzję, aby zebranie ogólne zwołane na dzień [ ] marca 2008 r. dokończyć poddając pod głosowanie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, zgodnie z art. 23 ustęp 1 i 2 ustawy o własności lokali. Głosowaniu w drodze indywidualnego zbierania głosów poddane zostały następujące uchwały: 1. Uchwała nr 2/2008 w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2008, w tym docieplenia ściany głównej budynku od strony balkonowej (uchwała została przyjęta 26 głosami za i 1 przeciw, na 32 właścicieli lokali w głosowaniu wzięło udział 27 właścicieli); 2. Uchwała nr 3/2008 w sprawie ustalenia nowej stawki zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w kwocie 1,70 zł. za 1 m. kw. powierzchni użytkowej + przynależna miesięcznie oraz wysokości wynagrodzenia dla administratora od dnia [ ] maja 2008 r. w kwocie 0.60 zł. za 1 m. kw. powierzchni całkowitej miesięcznie (uchwała przyjęta została 26 głosami za i 1 przeciw, na 32 właścicieli lokali w głosowaniu wzięło udział 27 właścicieli); 3. Uchwała nr 4/2008 w sprawie rozliczania ubytków wody zimnej, to jest rozliczania ich w kosztach zarządu nieruchomością wspólną (uchwała przyjęta została 27 głosami za, bez głosów przeciw; na 32 właścicieli lokali w głosowaniu wzięło udział 27 właścicieli); 4. Uchwała nr 5/2008 w sprawie przyjęcia Regulaminu rozliczania kosztów energii cieplnej oraz kalkulacji stawek opłat (uchwała przyjęta została 26 głosami za i 1 przeciw; na 32 właścicieli lokali w głosowaniu wzięło udział 27 właścicieli);

4 5. Uchwała nr 6/2008 w sprawie sposobu zapłaty za docieplenie ściany od strony balkonowej budynku, zgodnie z którą zapłata nastąpi w połowie jednorazowo i w połowie w ratach miesięcznych nie mniejszych niż 4.000 zł. i ich wysokość zależeć będzie od możliwości finansowych Wspólnoty w danym miesiącu przy zachowaniu płynności finansowej (uchwała przyjęta została 26 głosami za i 1 przeciw; na 32 właścicieli lokali w głosowaniu wzięło udział 27 właścicieli); 6. Uchwała nr 7/2008 w sprawie rozliczenia zaliczek oraz innych płatności właścicieli lokali: a. Pozostałą z 2007 r. kwotę 7.644,22 zł. z funduszu eksploatacyjnego przeniesiono do funduszu remontowego; b. Nadpłatę za energię cieplną w kwocie 1.018,91 zł. zwrócono właścicielom lokali proporcjonalnie do posiadanej powierzchni użytkowej lokalu; c. O nadpłatach lub niedopłatach administrator miał zawiadamiać każdego właściciela, podając ile i za co powstała u niego należność (uchwała przyjęta została 27 głosami za, bez głosów przeciw; na 32 właścicieli lokali w głosowaniu wzięło udział 27 właścicieli); 7. Uchwała nr 8/2008 w sprawie wyrażenia zgody na wycięcie drzewa i krzewów posadzonych na linii kanalizacyjnej przy budynku Wspólnoty (uchwała przyjęta została 26 głosami za i 1 przeciw; na 32 właścicieli lokali w głosowaniu wzięło udział 27 właścicieli); 8. Uchwała nr 10/2008 w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi (uchwała przyjęta została 27 głosami za, bez głosów sprzeciwu; na 32 właścicieli lokali w głosowaniu wzięło udział 27 właścicieli).

5 Powód nie brał udziału w głosowaniu. O podjęciu uchwał poinformowany został w dniu [ ] kwietnia 2009 r. W dniu [ ] lipca 2009 r. podjęto uchwałę nr 13/2009 w sprawie potwierdzenia zawarcia umowy o administrowanie z dnia [ ] lutego 2008 r. z [ ] Sp. z o.o. Oddział w N. D. M., o podjęciu której powód został poinformowany w dniu [ ] listopada 2009 r. Za przyjęciem uchwały głosowało 73,92895 % udziałów właścicieli w trybie indywidualnego zbierania głosów. W dniu [ ] sierpnia 2009 r. podjęto uchwałę nr 12/2009 w sprawie zmiany wysokości zaliczek opłat za energię cieplną na potrzeby centralnego ogrzewania (c.o.) i podgrzewania zimnej wody. Powód został o niej powiadomiony [ ] listopada 2009 r. Wcześniej, to jest uchwałą nr 11/2009 właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej [ ] w L. z dnia [ ] lutego 2009 r. zmienił się zarząd pozwanej. Sąd I instancji wskazał, że S. K. o podjęciu uchwał został powiadomiony listownie i powództwo wniósł w terminie, o jakim mowa w art. 25 ustęp 1a ustawy o własności lokali. Sąd Okręgowy uznał jednak, że powód nie udowodnił, iż zaskarżone uchwały są niezgodne z prawem lub umową współwłaścicieli, albo że naruszają one zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszają interesy właściciela. Zdecydowana większość właścicieli poparła uchwały, a powód nie podnosił, że uchwały podjęto z naruszeniem przepisów proceduralnych, mających wpływ na ich treść. Właściciele lokali oddający głosy w trybie indywidualnego ich zbierania znali pełną treść uchwał. Sąd Okręgowy wskazał, że art. 23 ustęp 1 ustawy o własności lokali dopuszcza podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów oraz podjęcie uchwały częściowo na zebraniu właścicieli, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą. W sytuacji więc, gdy

6 głosów oddanych za uchwałą na zebraniu jest zbyt mało, aby uchwała została podjęta, ale pewna liczba właścicieli nie miała okazji głosować w tej sprawie, po zakończeniu zebrania można zbierać głosy za tą uchwałą od osób, które były nieobecne na zebraniu. Jeśli w wyniku tego zbierania głosów, po jakimś czasie okaże się, że już większość właścicieli oddała głos za uchwałą, uchwała zostaje podjęta. Zgodnie przy tym z art. 23 ustęp 1 i 3 zbierania głosów może dokonywać wyłącznie zarząd i zarząd zobowiązany jest do powiadomienia na piśmie wszystkich właścicieli lokali o treści uchwały. Powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, Sąd I instancji wskazał, że jeżeli właściciele lokali powierzyli zarząd zarządcy na podstawie art. 18 ustęp 1 ustawy o własności lokali, to zgodnie z art. 33 u.w.l. głosy te może zbierać także zarządca. Powód nie podnosił, by o treści uchwał nie zostali poinformowani wszyscy właściciele, czy też, że zbierała głosy pod uchwałami osoba nieuprawniona. Zaskarżone uchwały były wyrazem woli zdecydowanej większości, a ich niepodjęcie mogło prowadzić do naruszenia prawidłowych zasad zarządu nieruchomością wspólną. W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał, że nie zachodzą wskazane w art. 25 u.w.l. przesłanki i uzasadniające żądanie uchylenia zaskarżonych uchwał. Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wniósł powód. W apelacji zarzucił, że Sąd I instancji nie rozpatrzył najistotniejszych zaskarżonych przez niego uchwał i wyłączył do osobnego postępowania roszczenia dotyczące umów zawieranych przez zarząd. Podniósł także, że Sąd Okręgowy nie wziął pod uwagę, iż zaskarżone przez niego uchwały sprzeczne są z ustawą o własności lokali. Zarzucił, że przeznaczenie nadwyżek z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości na fundusz remontowy jest niezgodne z prawem. Wskazał także nie był powiadomiony o ostatnim terminie rozprawy w dniu 24 czerwca 2010 r.

7 W konkluzji skarżący wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa. Sąd Apelacyjny zważył co następuje: Apelacja zasługuje na uwzględnienie w zakresie w jakim zmierza do uchylenia zaskarżonego wyroku co do uchwał nr 2/2008, 3/2008, 4/2008, 5/2008, 6/2008, 7/2008, 8/2008, 9/2008 i 10/2008 podjętych w dniu[ ] kwietnia 2008 r., chociaż nie wszystkie jej zarzuty zasługują na uwzględnienie. Nie jest zasadny najdalej idący zarzut powoda, że nie był powiadomiony o terminie ostatniej rozprawy, to jest w dniu 24 czerwca 2010 r. O tym posiedzeniu S. K. powiadomiony został na poprzedzającym go posiedzeniu w dniu 18 marca 2010 r., stosownie do art. 149 par. 2 k.p.c. Powód wziął udział w rozprawie w dniu 24 czerwca 2010 r. i został przesłuchany w charakterze strony. Nie zasługuje na uwzględnienie również zarzut nie rozpoznania przez Sąd Okręgowy roszczenia w zakresie zakwestionowanych przez niego umów. Powód w pozwie zgłosił roszczenia o: 1. ustanowienie zarządcy przymusowego, 2. uchylenie uchwał nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 z dnia [ ] kwietnia 2008r., 3. anulowanie umowy na docieplenie ściany budynku frontu wschodniego od strony balkonowej; 4. anulowanie umowy na administrowanie nieruchomością, zawartej przez nieupoważniony zarząd w dniu [ ] marca 2007 r.

8 5. anulowanie umowy z dnia [ ] stycznia 2008 r. na administrowanie nieruchomością zawartej przez nieupoważniony zarząd z [ ] Spółką z o.o. Oddział w N. D. M.; Zarządzeniem z dnia 18 czerwca 2008 r. wyłączono do osobnego postępowania w trybie nieprocesowym wniosek powoda o ustanowienie zarządcy. Zarządzenie to było zgodne z art. 201 par. 1 k.p.c. Zarządzeniem z dnia 24 września 2009 r. wyłączono do osobnego postępowania roszczenia w zakresie, w jakim powód kwestionował umowy zawarte przez zarząd pozwanej Wspólnoty. Roszczenia te nie były rozpoznawane w niniejszej sprawie. Postępowanie w tym zakresie powinno toczyć się w dalszym ciągu. Na skutek zarządzenia wydanego w dniu 24 września 2009 r. żadne prawa powoda nie zostały naruszone, gdyż będzie mu przysługiwało prawo zaskarżenia wyroków, jakie ewentualnie w wyłączonych do osobnego rozpoznania sprawach zapadną. Zarządzenie z dnia 24 września 2009 r. zgodne było przy tym z art. 201 par. 1 w związku z art. 191 k.p.c. Sprawy o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej należą do właściwości rzeczowej Sądu Okręgowego bez względu na wartość przedmiotu sporu (art. 17 pkt. 4 [2] k.p.c.). Dotyczą one zatem roszczeń różnorodzajowych w rozumieniu art. 191 k.p.c. Wartość przedmiotu sporu roszczeń dotyczących kwestionowanych przez powoda umów obligowała natomiast do ich rozpoznania przez sąd rejonowy. Stąd ich połączenie w jednym pozwie nie było dopuszczalne. Odnośnie do uchwał nr 12/2009 oraz 13/2009, to apelacja jest bezzasadna. Powództwo o ich uchylenie wytoczone zostało przez S. K. z uchybieniem terminu określonego w art. 25 ustęp 1a u.w.l. Uchwałę nr 13/2009 z dnia [ ] lipca 2009 r. powód otrzymał w dniu [ ] listopada 2009 r. Powództwo o jej uchylenie zgłoszone zostało na rozprawie w

9 dniu 15 stycznia 2010 r., a więc po upływie 6 tygodniowego terminu. Uchwałę nr 12/2009 z dnia [ ] sierpnia 2009 r. powód otrzymał w dniu [ ] listopada 2009 r. Powództwo o jej uchylenie zgłoszone zostało na rozprawie w dniu 18 marca 2010 r., a więc również po upływie 6 tygodniowego terminu. Termin określony w art. 25 ustęp 1a u.w.l. jest terminem zawitym prawa materialnego, który nie może zostać przywrócony ani przedłużony. Stąd zarzuty dotyczące tych uchwał uchylają się spod kontroli Sądu. Odnośnie do uchwał nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 z dnia[ ] kwietnia 2008 r., to powód zarzucał, że zarząd Wspólnoty samowolnie podjął w dniu [ ] kwietnia 2008 r. decyzję o indywidualnym zbieraniu głosów. Uchwały te zostały podjęte w czasie, gdy zarząd Wspólnoty utracił już prawo zarządu z dniem [ ] marca 2008 r., gdyż nie uzyskał absolutorium. S. K. wskazał ponadto, że uchwała nr 2 jest sprzeczna z art. 21 ustęp 3a i art. 22 ustęp 3 pkt. 5 ustawy o własności lokali, uchwała nr 7 bezprawnie decyduje o sposobie rozdysponowania nadpłatą zaliczki właściciela lokalu, a uchwała nr 10 bezpodstawnie udzieliła zarządowi Wspólnoty absolutorium. Ponadto skarżący wskazywał, że zarząd w dniu [ ] marca 2008 r. nie otrzymał absolutorium i stracił prawo podejmowania uchwał i nie mógł w związku z tym przeprowadzić czynności indywidualnego zbierania głosów. Twierdził, że uniemożliwiono mu wzięcia udziału w głosowaniu, a także kwestionował sam sposób głosowania. Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku odniósł się ogólnikowo do zakresu zastosowania art. 23 ustęp 1 u.w.l. wskazując, że pozwala on na odbycie głosowania częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Sąd I instancji w ogóle nie odniósł się do kwestii pozbawienia S. K. możliwości głosowania nad

10 uchwałą, poprzestając na informacji zamieszczonej w protokołach, że nie można było skontaktować się z lokatorem telefonicznie. Sąd Okręgowy nie wyjaśnił również (a przynajmniej nie zawarł tego w uzasadnieniu) jaki charakter ma podmiot administrujący, zatrudniony przez zarząd Wspólnoty i kto w rzeczywistości zbierał głosy przy podjęciu zaskarżonych uchwał. Nie wyjaśnił, czy administrator jest podmiotem wykonującym tylko czynności techniczne, czy też Wspólnota przyznała mu uprawnienia zarządcy, jaki powinien być ustanowiony przy zachowaniu trybu określonego w art. 18 u.w.l. Powołany w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, wyrok Sądu Najwyższego z 16 stycznia 2009 r. (V CSK 258/08, LEX nr 490428) zdaje się wskazywać, że albo Sąd Okręgowy uznał administratora za zarząd Wspólnoty, albo nie dostrzega różnicy pomiędzy tymi pojęciami. Sąd I instancji nie wyjaśnił wreszcie najistotniejszej kwestii, a mianowicie, czy uchwały podjęte w dniu [ ] kwietnia 2008 r. przez głosowanie większością właścicieli lokali, a nie większością udziałów miała umocowanie w art. 23 ustęp 2 u.w.l., a jeśli nie to jaki to ma wpływ na ich skuteczność. Z jednolitego orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że norma powołanego przepisu powinna być przestrzegana rygorystycznie. Sąd I instancji nie odniósł się również do szczegółowych zarzutów podnoszonych przez powoda w odniesieniu do poszczególnych uchwał, poprzestając na ogólnym stwierdzeniu dotyczącym woli większości członków Wspólnoty. Fakt, że pisma procesowe S. K., występującego bez profesjonalnego pełnomocnika są sformułowane w sposób mało czytelny nie zwalniało Sądu Okręgowego od wyjaśnienia kwestii spornych pomiędzy stronami w trybie art. 212 k.p.c.

11 Przedstawione zagadnienia powinny zostać przez Sąd I instancji wyjaśnione przy ponownym rozpoznaniu sprawy, a dopiero w świetle poczynionych ustaleń, zaskarżone uchwały poddane ocenie w świetle przesłanek określonych w art. 25 ustęp 1 u.w.l. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie wskazuje na to, aby Sąd Okręgowy rozpoznał istotę sprawy, przez co wyrok tego Sądu nie poddaje się w zasadzie kontroli instancyjnej. Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 par. 4 i art. 385 k.p.c. orzekł jak na wstępie.