Stan, struktura przestrzenna i kierunki rozwoju mieszkalnictwa w aglomeracji poznańskiej. październik 2015

Stan, struktura przestrzenna i kierunki rozwoju mieszkalnictwa w aglomeracji poznańskiej październik 2015

2 S t r o n a

Stan, struktura przestrzenna i kierunki rozwoju mieszkalnictwa w aglomeracji poznańskiej Opracowanie: Prof. dr hab. Tomasz Kaczmarek dr Łukasz Mikuła dr Lech Kaczmarek dr Urszula Kaczmarek mgr inż. arch. Agata Kubiak mgr Edyta Bąkowska Zleceniodawca: Urząd Miasta Poznania 3 S t r o n a

4 S t r o n a

Spis treści 1. Wprowadzenie 6 2. Stan i dynamika rozwoju mieszkalnictwa w aglomeracji poznańskiej w latach 2005-9 2014 2.1. Dynamika rozwoju budownictwa mieszkaniowego 10 2.2. Warunki mieszkaniowe w aglomeracji poznańskiej 15 2.3. Społeczności lokalne nowych suburbiów 27 3. Rozwój przestrzenny zabudowy mieszkaniowej w aglomeracji poznańskiej 29 3.1. Przemiany przestrzenno-funkcjonalne aglomeracji poznańskiej 29 3.2. Rozmieszczenie nowej zabudowy mieszkaniowej w aglomeracji 31 4. Kierunki rozwoju i chłonność demograficzna terenów mieszkaniowych w aglomeracji 34 poznańskiej w świetle studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania i gmin 4.1. Metodyka badań 34 4.2. Powierzchnia i struktura terenów mieszkaniowych 36 4.3. Chłonność demograficzna 41 5. Tereny predysponowane do rozwoju funkcji mieszkaniowej pożądane kierunki 45 polityki przestrzennej 5.1. Wytyczne strategiczne 45 5.2. Metody analizy i kryteria waloryzacji terenów 46 5.3. Rozmieszczenie rekomendowanych terenów mieszkaniowych i zasady polityki 49 przestrzennej 6. Wnioski i rekomendacje 52 Spis źródeł i literatury 65 Spis tabel 67 Spis rycin 67 Spis map 68 5 S t r o n a

1. Wprowadzenie Niniejsze opracowanie powstało na zlecenie Urzędu Miasta Poznania jako studium stanu i kierunków rozwoju mieszkalnictwa w obszarze miasta Poznania i jego strefy podmiejskiej. Ma ono charakter diagnostyczno-projekcyjny i jest częścią tworzonego dokumentu pt. Polityka mieszkaniowa miasta Poznania, nakreślającego kierunki rozwoju mieszkalnictwa w mieście oraz opisującego działania mające na celu zwiększenie dostępności mieszkań oraz poprawę warunków mieszkaniowych na terenie Poznania. Mieszkalnictwo w Poznaniu jest jedną z najbardziej newralgicznych dziedzin i należy do najtrudniejszych obszarów zaspakajania potrzeb społecznych. Przyczyn niedorozwoju budownictwa mieszkaniowego, nie tylko w Poznaniu, można upatrywać w braku środków materialno-technicznych, czego wyrazem jest deficyt mieszkań w stosunku do liczby gospodarstw domowych, a także w pewnym niedoborze skutecznych instrumentów organizacyjnych. Wśród wielu zadań władz lokalnych w sferze mieszkalnictwa, do najważniejszych należą: utrzymanie, modernizacja i odnawianie posiadanych zasobów mieszkaniowych; budownictwo socjalne, pomoc grupom niedostatku społecznego, walka z bezdomnością; wspieranie towarzystw budownictwa społecznego, współdziałanie z nimi, tworzenie im warunków działania; pomoc i wspieranie budownictwa indywidualnego oraz remontów budynków; dostarczanie terenów pod zabudowę mieszkaniową, ich uzbrojenie, rozbudowa urządzeń komunalnych i infrastruktury społecznej; współpraca samorządu z sąsiadującymi jednostkami terytorialnymi w zakresie polityki mieszkaniowej. Polityka mieszkaniowa ma nie tylko sektorowy charakter, ale co wynika z dwóch ostatnich zadań, także przestrzenny. W planowaniu przestrzennym kluczową rolę odgrywa planowanie terenów pod inwestycje, w tym w szczególności inwestycje mieszkaniowe. Gminna polityka przestrzenna w Polsce oparta jest na obligatoryjnym dokumencie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Poszczególne gminy określają w nim przeznaczenie swoich terenów na konkretne funkcje. Jedną z podstawowych jest funkcja mieszkaniowa. Polityka przestrzenna jest zatem istotnym elementem polityki mieszkaniowej. W obszarach aglomeracji miejskich, tworząc długofalową politykę mieszkaniową miast oraz gmin, należy mieć na uwadze także ich otoczenie, w przypadku Poznania, jego strefę podmiejską. Obecnie znaczna część polskich miast, szczególnie dużych znajduje się w fazie suburbanizacji. Obszar aglomeracji poznańskiej (miasta Poznania i gmin powiatu poznańskiego) uważany jest w świetle wielu badań (m.in. prace z serii Biblioteka Aglomeracji Poznańskiej) za lidera procesów suburbanizacyjnych w Polsce. Tu, najwcześniej z dużych miast (za wyjątkiem Łodzi), zaczął się proces depopulacji miasta centralnego oraz towarzyszący mu lawinowy wzrost liczby mieszkańców w gminach ościennych. Główną tego przyczyną są migracje rezydencjalne mieszkańców Poznania właśnie do strefy podmiejskiej, które nasiliły się szczególnie w ostatnich 10 latach. Rozwój społeczno-gospodarczy na terenie aglomeracji poznańskiej (miasto Poznań i gminy powiatu poznańskiego) zintensyfikował procesy urbanizacyjne. Ich rezultatem jest silny rozwój budownictwa mieszkaniowego. W okresie intensywnej suburbanizacji w latach 2005 2014 w aglomeracji poznańskiej oddano do użytku 67 744 nowych mieszkań, z czego w powiecie poznańskim 36 016 (56 %). Przekłada się to na ponad 4,2 6 S t r o n a

mln metrów kwadratowych nowej zabudowy mieszkaniowej, co stanowi 64% nowych zasobów mieszkaniowych dla całej aglomeracji. Suburbanizacja od dawna przebiegała w bliskiej strefie podmiejskiej Poznania (miejscowości przy granicach miasta), ale od kilku lat, zaczyna obejmować także kolejne, drugie od granic Poznania pasmo gmin powiatu poznańskiego. Poznań jako miejsce zamieszkania konkuruje więc nie tylko z innymi dużymi miastami kraju, ale także z okolicznymi gminami. Formułowaniu polityk mieszkaniowych i społecznych dla miasta Poznania powinna zatem towarzyszyć także diagnoza sytuacji wokół miasta, w gminach stanowiących otoczenie konkurencyjne Poznania na rynku mieszkaniowym. W określaniu zasad polityki mieszkaniowej miasta Poznania ważne jest więc zdiagnozowanie stanu i dynamiki rozwoju mieszkalnictwa nie tylko w samym mieście, ale i jego otoczeniu. Rynek mieszkaniowy aglomeracji poznańskiej należy rozpatrywać zarówno w kontekście konkurencyjności jak i komplementarności. Cechy rynku mieszkaniowego w mieście centralnym, na jego obrzeżach, w miastach satelitarnych oraz na terenach wiejskich są zgoła odmienne, czego najlepszym przejawem jest zróżnicowana cena działek budowlanych, a w ślad za tym budowanych domów i mieszkań. Całościowe ujmowanie aglomeracji poznańskiej jako jednego rynku mieszkaniowego wydaje się koniecznym podejściem, choćby z racji silnych powiązań migracyjnych, usługowych, rynku pracy, transportowych i administracyjnych między Poznaniem a 17 gminami powiatu poznańskiego. Problem zintegrowanych działań w aglomeracji poznańskiej dostrzeżony został już ponad 5 lat temu, czego efektem są zapisy Strategii Rozwoju Aglomeracji Poznańskiej (2010). W osi strategicznej Gospodarka Przestrzenna i Środowisko, wśród koniecznych działań zwraca się uwagę na wypracowanie wspólnej koncepcji rozwoju przestrzennego, w której wskazałoby obszary priorytetowe dla rozwoju funkcji mieszkaniowych. W opublikowanej w 2015 r. Koncepcji Kierunków Rozwoju Przestrzennego Metropolii Poznań, jej autorzy z Centrum Badań Metropolitalnych, wyznaczyli takie obszary predysponowane do rozwoju funkcji mieszkaniowych, zgodnie z zasadą zrównoważonego rozwoju przestrzennego. Ważnym argumentem dla analiz rynku mieszkaniowego w ujęciu aglomeracyjnym jest uregulowanie prawne kwestii metropolitalnej. W końcu września 2015 r. Sejm RP przyjął ustawę o związkach metropolitalnych. W myśl nowej regulacji zadania związku metropolitalnego dotyczyć będą przede wszystkim problematyki zagospodarowania przestrzennego, komunikacji publicznej i wspólnej promocji. Koncentracja działalności organów związku metropolitalnego na zadaniach obejmujących planowanie przestrzenne oraz infrastrukturę transportową powinno wpłynąć pozytywnie także na zintegrowany i zrównoważony przestrzennie rozwój terenów mieszkaniowych. Celem niniejszego opracowania jest rozpoznanie głównych potencjałów oraz problemów rozwojowych mieszkalnictwa w aglomeracji poznańskiej (Poznaniu i 17 gminach powiatu poznańskiego) w aspekcie przestrzennym oraz wskazanie kierunkowych działań w zakresie polityki mieszkaniowej i planowania przestrzennego. Analiza procesu suburbanizacji mieszkaniowej (rezydencjalnej) obejmuje: 1. Dynamikę rozwoju mieszkalnictwa w ujęciu przestrzennym: miasto Poznań i 17 gmin aglomeracji poznańskiej w okresie 10. lat: 2005 2014; 2. Przyrost zabudowy mieszkaniowej na tle przekształceń przestrzenno-funkcjonalnych w aglomeracji poznańskiej; 3. Kierunki rozwoju terenów mieszkaniowych w oparciu o lokalne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania i gmin aglomeracji; 4. Określenie chłonności planowanych terenów mieszkaniowych; 7 S t r o n a

5. Wskazanie pożądanych kierunków rozwoju terenów mieszkaniowych w oparciu o analizę prognoz demograficznych i tendencji migracyjnych; 6. Określenie terenów predysponowanych do rozwoju mieszkalnictwa w oparciu o analizę wielokryterialną, uwzględniającą takie kryteria, jak: rozmieszczenie terenów cennych przyrodniczo i rolniczo, dostępność do infrastruktury technicznej i społecznej oraz dróg i węzłów transportu publicznego. W wyniku przeprowadzonych badań ocenie poddane zostały dotychczasowe tendencje rozwoju mieszkalnictwa w aglomeracji poznańskiej oraz przedstawione priorytety związane z dalszym rozwojem terenów mieszkaniowych. Wskazane zostały kierunki zmian funkcjonalnych i przestrzennych, które są konieczne dla podniesienia konkurencyjności rynku mieszkaniowego całej aglomeracji w skali ogólnopolskiej oraz zwiększenie jego integracji funkcjonalno-przestrzennej. Te dwa podejścia: konkurencyjność i zintegrowane podejście do działań planistycznych są adekwatne do rozwiązań stosowanych w nowoczesnych, integrujących się przestrzennie i funkcjonalnie europejskich regionach miejskich. W szczególności ocenie poddano niekorzystne zjawisko rozpraszania zabudowy ( urban sprawl ) i silnej presji na cenne tereny zielonej infrastruktury aglomeracji. Opracowanie kończy przedstawienie rekomendacji dla miasta Poznania i innych jednostek samorządu terytorialnego w aglomeracji, odpowiedzialnych za politykę przestrzenną na rynku mieszkaniowym. 8 S t r o n a

2. Stan i dynamika rozwoju mieszkalnictwa w aglomeracji poznańskiej w latach 2005 2014 Rozwój społeczno-gospodarczy na terenie aglomeracji poznańskiej, obserwowany szczególnie w ostatniej dekadzie, zintensyfikował procesy urbanizacyjne. Ich rezultatem jest silny rozwój budownictwa mieszkaniowego. Suburbanizacja od dawna intensywnie przebiega w bliskiej strefie podmiejskiej Poznania (pierwszy pierścień gmin), ale od kilku lat, szczególnie po 2004 r., zaczyna obejmować także kolejne, drugie od granic Poznania, pasmo gmin powiatu poznańskiego. Powstanie gęsto zaludnionej strefy podmiejskiej wokół Poznania jest rezultatem działania sił dekoncentracji (szerzej m.in. Liszewski 1987, Lisowski, Grochowski 2008, Parysek 2008). Determinują ją czynniki technologiczne, ekonomiczne i społeczne. Czynniki technologiczne umożliwiają łatwy i relatywnie szybki kontakt z odległymi przestrzennie terenami, co wynika z tworzenia nowych układów komunikacyjnych, rozwoju środków transportu, szczególnie motoryzacji indywidualnej i rozwoju środków łączności (telefon, komputer). Czynniki ekonomiczne wyrażają się z jednej strony wysokością renty gruntowej, preferującej lokalizację miejsc zamieszkania poza granicami miasta, z drugiej zaś wyczerpywaniem się terenów pod budownictwo w mieście. Czynniki społeczne przejawiają się we wzroście zamożności i wykształcenia większej grupy mieszkańców, która realizuje potrzebę poprawy warunków zamieszkania, poprzez przenoszenie się poza granice miasta. Fakt ten wzmacniany jest argumentem nowoczesności (nowoczesne, a nawet luksusowo wyposażone domy), statusem społecznym (przynależność do klasy lepiej zarabiających) oraz stylem życia (obcowanie z otwartą przestrzenią). W ostatnich latach zjawisku intensywnej suburbanizacji sprzyjał brak systemowej i skoordynowanej polityki przestrzennej w gminach (co wynika także z uwarunkowań prawnych) oraz dążenie deweloperów i inwestorów do zagospodarowania terenów łatwiej dostępnych oraz umożliwienie swobodnego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, przy dominujących preferencjach dla domu z ogródkiem. Skutkiem silnej suburbanizacji jest relokacja miejsc zamieszkania i rosnąca skala przemieszczeń ludności w zakresie dojazdów do pracy, do szkół i po usługi między Poznaniem a gminami powiatu poznańskiego. Obszar powiatu poznańskiego wraz z miastem Poznań zaczyna tworzyć zwartą przestrzennie aglomerację wielkomiejską. Jest to także poszerzający się rynek mieszkaniowy, który przy rosnącej sile nabywczej mieszkańców daje możliwości realizacji coraz to bardziej wyszukanych potrzeb mieszkaniowych: od kamienic i bloków, po szeregowce, osiedla domków jednorodzinnych i luksusowe rezydencje, odizolowane od zwartej zabudowy. Wylanie się miasta poza granice administracyjne przypomina rozbudowę dużych polskich miast w latach 70. XX w. Wtedy to, za rozwojem osiedli, a nawet całych dzielnic wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego (w Poznaniu: Rataje i Piątkowo) nie nadążały (ze względu na brak środków) inwestycje w infrastrukturę transportową, techniczną, a w szczególności społeczną. Ta swoista hipersuburbanizacja dotyka obecnie także coraz liczniejsze gminy powiatu poznańskiego. W ślad za rozwojem budownictwa mieszkaniowego i rosnącą liczbą mieszkańców nie nadąża realizacja potrzeb komunalnych budowa dróg, sieci wodno-kanalizacyjnej oraz placówek usług publicznych, szczególnie oświatowych. Z tymi problemami zmagają się władze lokalne silnie urbanizujących się gmin powiatu poznańskiego. W podmiejskich gminach Poznania tworzy się nowa klasa tysięcy mieszkańców, która dzięki osiągniętemu statusowi materialnemu, tworzy nie tylko nowy krajobraz urbanistyczny, ale i społeczny poznańskich suburbiów. 9 S t r o n a

2.1. Dynamika rozwoju budownictwa mieszkaniowego W okresie intensywnej suburbanizacji w latach 2005 2014 w powiecie poznańskim oddano do użytku 36 016 nowych mieszkań z ogólnej liczby 67 744 w całej aglomeracji (56%). Przekłada się to na ponad 4,2 mln m 2 nowej zabudowy mieszkaniowej czyli 64% dla całej aglomeracji. W ostatniej dekadzie ujawnił się wyraźny trend wzrostowy w zakresie rozwoju mieszkalnictwa, który wyjątkową dynamikę osiągnął szczególnie w latach 2008 2012. W porównaniu do 2367 nowych mieszkań oddanych w powiecie w 2006 r., liczba 4535 nowych mieszkań w 2008 r. i 4324 w 2011 r. była prawie dwukrotnie wyższa. Dane dla 2011 r. wskazują, iż po lekkim osłabieniu dynamiki w latach 2009 2010, w powiecie ponownie osiągnięty został wynik powyżej 4 tys. nowych mieszkań rocznie (4324). Interesujące wydaje się zestawienie wyżej przytoczonych liczb z ich odpowiednikami dla miasta Poznania. Do 2007 r. w mieście powstawało więcej mieszkań niż w powiecie, jednak od 2008 r. tendencja ta trwale się odwróciła. W 2011 r. zanotowano rekordową przewagę nowo oddanych do użytku mieszkań w powiecie w porównaniu do miasta (4324 do 2512 czyli o 72% więcej). W 2014 r. liczba nowo oddanych mieszkań w mieście 3642 po raz pierwszy od 6 lat przewyższyła liczbę nowych mieszkań w powiecie (3318). Ryc. 1. Liczba nowo oddanych do użytku mieszkań w aglomeracji poznańskiej 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 powiat poznański miasto Poznań Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS W strukturze budownictwa mieszkaniowego w powiecie poznańskim w latach 2005 2014 dominowała forma budownictwa indywidualnego (w zasadzie wyłącznie jednorodzinnego), w ramach której wybudowano 59,8% nowych mieszkań. W systemie deweloperskim (czyli z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem) powstało 36,5% nowych lokali. Pozostała część przypada na budownictwo spółdzielcze, komunalne i czynszowe (TBS). Są to proporcje wyraźnie inne niż w przypadku miasta Poznania, gdzie w tym samym okresie w systemie deweloperskim powstało aż 77,4% mieszkań, a w budownictwie indywidualnym zaledwie 17,2% (tab. 1). 10 S t r o n a

Tab. 1. Liczba nowo oddanych mieszkań według form budownictwa w aglomeracji poznańskiej w latach 2005 2014 Forma budownictwa Aglomeracja ogółem Powiat poznański Poznań Liczba mieszkań % Liczba mieszkań % Liczba mieszkań % Ogółem 67 744 100 36 016 100 31 728 100 Deweloperskie 37 714 55,7 13 151 36,5 24 563 77,4 Indywidualne 26 985 39,8 21 530 59,8 5455 17,2 Pozostałe 3045 4,5 1335 3,7 1710 5,4 Źródło: zestawienie własne na podstawie danych GUS. W ujęciu dynamicznym wyraźnie w powiecie poznańskim uwidacznia się dominująca rola budownictwa indywidualnego. Od 2008 r. dynamika budownictwa indywidualnego i deweloperskiego jest mniej więcej wyrównana, a w 2011 r. ich udział w liczbie nowo oddanych mieszkań na moment nawet się zrównał. Systematycznie w ostatnich latach maleje natomiast znaczenie wszystkich pozostałych form budownictwa (ryc. 2). Ryc. 2. Liczba nowo oddanych do użytku mieszkań według form budownictwa w powiecie poznańskim w latach 2005 2014 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 deweloperskie indywidualne pozostałe Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS. Forma organizacyjna budownictwa w istotny sposób oddziałuje na przeciętną wielkość nowo oddanego do użytku mieszkania. W całym analizowanym okresie średni wskaźnik dla powiatu poznańskiego był zdecydowanie wyższy niż w Poznaniu i przyjął wartość 117 m 2, jednak w przypadku budownictwa deweloperskiego wyniósł on 78 m 2, a indywidualnego 145 m 2. Przeciętna powierzchnia nowego mieszkania w budownictwie indywidualnym, odpowiadająca w zasadzie średniej powierzchni nowego domu jednorodzinnego, wydaje się od kilku lat stosunkowo ustabilizowana. W przypadku budownictwa deweloperskiego, w powiecie poznańskim zauważalny jest powolny wzrost powierzchni oddawanych mieszkań od 2011 r. Ma on związek nie tylko z większą 11 S t r o n a

powierzchnią mieszkań w budynkach wielorodzinnych, ale także z wejściem przedsiębiorców na rynek budownictwa jednorodzinnego (ryc. 4). Ryc. 3. Liczba nowo oddanych do użytku mieszkań według form budownictwa w Poznaniu w latach 2005 2014 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 deweloperskie indywidualne pozostałe Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS. Ryc. 4. Przeciętna powierzchnia (w m 2 ) nowo oddanych do użytku mieszkań według form budownictwa w powiecie poznańskim w latach 2005 2014 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 deweloperskie indywidualne ogółem Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS. 12 S t r o n a

Ryc. 5. Przeciętna powierzchnia (w m 2 ) nowo oddanych do użytku mieszkań według form budownictwa w Poznaniu w latach 2005 2014 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 deweloperskie indywidualne ogółem Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS. W najbardziej intensywnie rozwijających się pod względem mieszkaniowym gminach, takich jak Komorniki, Swarzędz, Dopiewo powstało w latach 2005 2014 ponad 4 tys. nowych mieszkań. Na drugim końcu zestawienia znajdują się Buk i Puszczykowo. Liczba nowych mieszkań nie przekroczyła tam w analizowanym okresie pół tysiąca. Równie istotne są różnice między poszczególnymi gminami w zakresie przeciętnej powierzchni mieszkania oraz formy organizacyjnej budownictwa. Największe mieszkania w analizowanym okresie powstawały w gminach Puszczykowo (średnio 191 m 2 ) i Tarnowo Podgórne (149 m 2 ), najmniejsze w Luboniu (88 m 2 ) i Komornikach (97 m 2 ). Jednakże nawet w tym ostatnim przypadku jest to wskaźnik wyższy od miasta Poznania (76 m 2 ). W zakresie formy organizacyjnej budownictwa, należy zwrócić uwagę na ponadprzeciętny udział lokali deweloperskich w niektórych gminach intensywnie rozwijających się mieszkaniowo (szczególnie Komorniki i Luboń powyżej 60%), choć żadna gmina powiatu nie osiąga takich proporcji jak miasto Poznań (77%). Z kolei w takich gminach jak Buk, Puszczykowo i Pobiedziska zdecydowana większość nowych mieszkań powstaje w systemie indywidualnym (ponad 90%). Z kolei w gminach: Czerwonak i Murowana Goślina, dużą rolę w omawianej dekadzie odegrało budownictwo spółdzielcze i społeczne czynszowe (TBS) (tab.2). Tab. 2. Nowo oddane do użytku mieszkania w aglomeracji poznańskiej w latach 2005-2014 Jednostka terytorialna Liczba mieszkań Powierzchnia użytkowa w m 2 Średnia powierzchnia użytkowa w m 2 % mieszkań w systemie deweloperskim % mieszkań w budownictwie indywidualnym % mieszkań w pozostałych formach budownictwa Poznań 31 728 2 403 293 76 77 17 6 Powiat poznański 36 016 4 208 898 117 37 60 3 Luboń 2845 249 855 88 61 35 4 Puszczykowo 399 76 161 191 5 95 0 13 S t r o n a

Jednostka terytorialna Liczba mieszkań Powierzchnia użytkowa w m 2 Średnia powierzchnia użytkowa w m 2 % mieszkań w systemie deweloperskim % mieszkań w budownictwie indywidualnym % mieszkań w pozostałych formach budownictwa Buk 387 57 043 147 0 100 0 Buk (M) 134 17 795 133 0 100 0 Buk (W) 253 39 248 155 0 100 0 Czerwonak 1848 203 180 110 9 55 36 Dopiewo 4053 486 347 120 39 61 0 Kleszczewo 929 109 901 118 33 60 7 Komorniki 5318 514 386 97 66 34 0 Kostrzyn 997 125 953 126 16 84 0 Kostrzyn (M) 520 58 972 113 27 73 0 Kostrzyn (W) 477 66 981 140 4 96 0 Kórnik 3127 406 057 130 25 73 2 Kórnik (M) 573 58 815 103 36 64 0 Kórnik (W) 2554 347 242 136 22 76 2 Mosina 2747 292 144 106 39 58 3 Mosina (M) 665 80 823 122 31 69 0 Mosina (W) 2082 211 321 101 42 54 4 Murowana Goślina 767 93 557 122 12 65 23 Murowana Goślina (M) Murowana Goślina (W) 480 50 675 106 17 47 36 287 42 882 149 3 97 0 Pobiedziska 1189 165 337 139 6 93 1 Pobiedziska (M) 419 52 783 126 18 82 0 Pobiedziska (W) 770 112 554 146 0 99 1 Rokietnica 2576 295 828 115 26 74 0 Stęszew 610 82 076 135 12 88 0 Stęszew (M) 297 39 172 132 23 77 0 Stęszew (W) 313 42 904 137 1 99 0 Suchy Las 1661 243 335 146 23 77 0 Swarzędz 4086 438 089 107 47 51 2 Swarzędz (M) 1511 132 029 87 59 35 6 Swarzędz (W) 2575 306 060 119 40 60 0 Tarnowo Podgórne 2477 369 649 149 24 73 3 M - miasto W- obszar wiejski Źródło: zestawienie własne na podstawie danych GUS. 14 S t r o n a

Ryc. 6. Liczba oddanych mieszkań na 1000 mieszkańców w gminach aglomeracji poznańskiej w latach 2005-2014 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS. 2.2. Warunki mieszkaniowe w aglomeracji poznańskiej W aglomeracji poznańskiej, według stanu na koniec 2014 r., znajduje się blisko 117,5 tys. budynków mieszkalnych, w których mieści się ponad 365 tys. mieszkań o łącznej powierzchni 27,5 mln m 2. W powiecie poznańskim, według stanu na koniec 2014 r., znajduje się blisko 76 tys. budynków mieszkalnych, w których mieści się ponad 117 tys. mieszkań o łącznej powierzchni 11,5 mln m 2. Powiat skupia 65% ogólnej liczby budynków mieszkalnych w aglomeracji poznańskiej, aczkolwiek posiada mniejszy udział w łącznej liczbie i powierzchni mieszkań w aglomeracji odpowiednio 32% i 42%. Różnice te wynikają z odmiennego charakteru zabudowy w powiecie poznańskim (głównie jednorodzinnej) i w mieście Poznaniu (przewaga zabudowy wielorodzinnej). Średnia liczba mieszkań przypadająca na jeden budynek mieszkalny w powiecie poznańskim wynosi 1,5, podczas gdy w Poznaniu 6,0, a średni wskaźnik dla aglomeracji 3,3. Wartość tego wskaźnika większą niż 2,0 osiągają gminy powiatu ze stosunkowo wyższym udziałem zabudowy wielorodzinnej: Czerwonak, Luboń, Swarzędz i Murowana Goślina. Gminami o największej dominacji zabudowy jednorodzinnej są Tarnowo Podgórne, Puszczykowo, Dopiewo, Rokietnica, Mosina i Stęszew (średnia liczba mieszkań na budynek mieszkalny 1,1 1,3). Przeciętna powierzchnia mieszkania w powiecie poznańskim wynosi 98 m 2 i jest znacząco wyższa od wskaźnika dla miasta Poznania (65 m 2 ), a tym samym także średniej dla aglomeracji poznańskiej (75 m 2 ). Stosunkowo niska przeciętna powierzchnia mieszkania występuje w gminach powiatu z wyższym udziałem zabudowy wielorodzinnej (Czerwonak, Luboń, Swarzędz i Murowana 15 S t r o n a

Goślina), gdzie mieści się w przedziale 77 85 m 2. Najwyższa przeciętna powierzchnia mieszkania charakteryzuje zamożniejsze gminy powiatu z wysokim udziałem zabudowy jednorodzinnej, takie jak Tarnowo Podgórne (129 m 2 ), Puszczykowo, Dopiewo, Suchy Las, Rokietnica, Kórnik, Komorniki (wszystkie w przedziale 102 120 m 2 ). Liczba osób przypadających na jedno mieszkanie w powiecie wynosi 3,05 i jest istotnie wyższa niż w przypadku miasta Poznania (2,2). Tłumaczyć ten fakt można dwojako. Po pierwsze, znaczenie ma struktura demograficzna miasta w porównaniu do struktury ludności powiatu. W mieście wyższy jest udział osób starszych oraz młodych osób bezdzietnych, a tym samym gospodarstw domowych jedno- i dwuosobowych. Ponadto, istotna część mieszkań w Poznaniu może być zajmowana przez osoby bez meldunku w mieście (np. studentów), nie wykazywanych w statystykach GUS. W większości gmin powiatu liczba osób przypadających na jedno mieszkanie przekracza 3, z wyjątkiem typowo miejskiego Lubonia (2,7) i Komornik (2,8), a także Swarzędza, Kórnika, Dopiewa i Suchego Lasu (2,9). Jednym z bardziej rozpowszechnionych wskaźników warunków mieszkaniowych jest przeciętna powierzchnia mieszkalna przypadająca na jednego mieszkańca. Wskaźnik ten wynosi dla powiatu 32,2 m 2 na mieszkańca, co jest wartością wyższą od miasta Poznania (29,3 m 2 ), wartości te są jednak prawdopodobnie statystycznie nieco zawyżone (w mieszkaniach - tak w gminach, jak i w Poznaniu - mieszka więcej osób niż liczba zameldowanych). W przypadku samego powiatu poznańskiego najniższą wartość wskaźnik przyjmuje dla gminy Czerwonak (poniżej 25 m 2 na mieszkańca), a najwyższą dla gmin Tarnowo Podgórne, Dopiewo, Puszczykowo i Suchy Las (powyżej 39 m 2 na mieszkańca). Tab. 3. Zasoby mieszkaniowe aglomeracji poznańskiej (2014 r.) Jednostka terytorialna Budynki mieszkalne Mieszkania Powierzchnia użytkowa mieszkań w m 2 Średnia liczba mieszkań w budynku Średnia liczba osób na mieszkanie Średnia powierzchnia mieszkania w m 2 Średnia powierzchnia mieszkalna na osobę w m 2 Aglomeracja 117 533 365 291 27 559 022 3,1 2,5 75,4 30,5 Poznań 41 630 247 741 16 015 178 6,0 2,2 64,6 29,3 Powiat poznański 75 903 117 550 11 543 844 1,5 3,1 98,2 32,2 Buk 2309 3663 350 307 1,6 3,4 95,6 28,3 Czerwonak 3228 8261 662 406 2,6 3,3 80,2 24,7 Dopiewo 5903 7520 884 201 1,3 3,0 117,6 39,4 Kleszczewo 1512 2390 238 563 1,6 3,0 99,8 33,0 Komorniki 6156 8585 872 481 1,4 2,8 101,6 35,7 Kostrzyn 3372 4963 464 965 1,5 3,5 93,7 26,4 Kórnik 5744 8119 854 160 1,4 2,9 105,2 35,9 Luboń 5210 11 263 875 346 2,2 2,7 77,7 28,4 Mosina 7292 9513 933 446 1,3 3,2 98,1 30,6 Murowana Goślina 2526 5172 424 351 2,0 3,2 82,0 25,4 Pobiedziska 4449 6286 609 472 1,4 3,0 97,0 32,1 Puszczykowo 2766 3204 385 538 1,2 3,1 120,3 39,3 Rokietnica 3810 4914 540 826 1,3 3,1 110,1 35,9 16 S t r o n a

Jednostka terytorialna Budynki mieszkalne Mieszkania Powierzchnia użytkowa mieszkań w m 2 Średnia liczba mieszkań w budynku Średnia liczba osób na mieszkanie Średnia powierzchnia mieszkania w m 2 Średnia powierzchnia mieszkalna na osobę w m 2 Stęszew 3364 4539 446 735 1,3 3,3 98,4 30,0 Suchy Las 3959 5563 632 808 1,4 2,9 113,8 39,0 Swarzędz 7762 16 130 1 405 394 2,1 2,9 87,1 29,8 Tarnowo Podgórne 6541 7465 962 845 1,1 3,2 129,0 40,1 Źródło: zestawienie własne na podstawie danych GUS. Ryc. 7. Średnia powierzchnia mieszkania w m 2 na osobę w gminach aglomeracji poznańskiej w 2014 r. Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS. Rozwój mieszkalnictwa a zmiany demograficzne W przypadku aglomeracji poznańskiej procesy demograficzne, z uwagi na ich tempo, szczególnie w ostatnich 10 latach, są ważnym czynnikiem zmian społeczno-gospodarczych. Powodują zmiany w dystrybucji ludności oraz istotne przekształcenia struktur wieku, prowadzące do odmładzania populacji gmin podmiejskich i starzenia się populacji Poznania. Procesy te należy mieć na uwadze w planowaniu przestrzennym rozwoju mieszkalnictwa. 17 S t r o n a

Ryc. 8. Rozmieszczenie ludności w aglomeracji poznańskiej Źródło: Studium uwarunkowań rozwoju przestrzennego Aglomeracji Poznańskiej, 2012. Redystrybucja i zmiany w liczbie ludności determinują zapotrzebowanie na tereny mieszkaniowe oraz potrzeby w zakresie rozwoju transportu i rozbudowy infrastruktury technicznej. Sytuacja demograficzna szczególnie wpływa na zaspokojenie potrzeb ludności w odniesieniu do usług społecznych, jakże zróżnicowanych w poszczególnych grupach wieku. Dobrze rozwinięta sieć placówek usługowych dostosowana do aktualnych i przyszłych trendów demograficznych, wpływa na stopień zadowolenia z miejsca zamieszkania, a dogodny dostęp do usług społecznych takich, jak: wychowanie i edukacja, ochrona zdrowia, pomoc społeczna, kultura i turystyka, warunkuje wysoki poziom życia. Miernikiem dynamiki procesów suburbanizacji rezydencjalnej (mieszkaniowej) w aglomeracji jest redystrybucja ludności między miastem centralnym a gminami powiatu poznańskiego. W 1990 r. Poznań liczył 590 tys., a powiat poznański 225 tys. stałych mieszkańców. W 2014 r. odpowiednie liczby wynosiły 545,7 tys. i 358,9 tys. mieszkańców. Ubytek ludności w mieście o 45 tys. został w skali aglomeracji zrekompensowany (z dużą nadwyżką), przez przyrost ponad 130 tys. zameldowanych w powiecie. Skala redystrybucji ludności jest zapewne jeszcze większa, gdyby uwzględnić rezydujących, ale wciąż nie zameldowanych w gminach mieszkańców 1. Przyciąganie mieszkańców, starania o ich zameldowanie w gminie stały się elementem akcji promocyjnych 2. 1 Problem zameldowania rzeczywistych rezydentów, przysparza troski przede wszystkim włodarzom podpoznańskich gmin. Wpływy z podatku dochodowego od mieszkańców (CIT), w sytuacji kiedy rezydentami są przedstawiciele klasy średniej a nawet wysoko zarabiającej, stanowią znaczące źródło dochodów gmin. 40% podatku odprowadzanego przez osoby zameldowane w gminie zasila jej budżet, co w efekcie pozwala na realizację wielu gminnych inwestycji infrastrukturalnych. 2 W gminie Tarnowo Podgórne liczba niezameldowanych rezydentów w 2010 r. szacowana była na ok. 2 tys. osób (ok. 9% stałych mieszkańców). Celem przeprowadzonych w ostatnich latach akcji Zameldowani uprzywilejowani było zachęcenie mieszkańców do 18 S t r o n a

W latach 2005 2014 tylko w śródmieściu Poznania ubyło tyle mieszkańców, ilu przybyło w dwóch gminach podmiejskich: Dopiewo i Komorniki. Wzrost liczby mieszkańców następuje we wszystkich gminach powiatu, ale zdecydowanie większa dynamika wzrostu zaludnienia ma miejsce w gminach pierwszego pierścienia (zob. Kaczmarek, Łodyga 2012). W ciągu dziesięciu lat w trzech gminach powiatu: Komornikach, Dopiewie i Rokietnicy przybyło ponad 60% mieszkańców. W kolejnych pięciu gminach wzrost zaludnienia wynosił ponad 20%, a w każdej z pozostałych gmin powiatu zanotowano dodatni przyrost ludności powyżej 4% (tab. 4.). Tab. 4. Zmiany liczby ludności w aglomeracji poznańskiej w latach 2005-2014 Liczba ludności Liczba ludności Dynamika zmian Jednostka terytorialna w 2005 r. w 2014 r. w % Aglomeracja 855 894 904 574 5,7 Poznań 567 882 545 680-3,9 Powiat poznański 28 8012 358 894 24,6 Komorniki 13 992 24 433 74,6 Dopiewo 13 460 22 447 66,7 Rokietnica 9218 15 078 63,5 Kórnik 17 196 23 817 38,5 Kleszczewo 5276 7221 36,8 Tarnowo Podgórne 18 441 23 985 30,1 Suchy Las 12 907 16 209 25,6 Mosina 24 954 30 500 22,2 Swarzędz 40 166 47 160 17,4 Pobiedziska 16 214 18 969 17,0 Luboń 26 655 30 813 15,6 Czerwonak 23 481 26 861 14,4 Kostrzyn 15 398 17 593 14,2 Stęszew 13 845 14 899 7,6 Murowana Goślina 15 693 16 732 6,6 Puszczykowo 9248 9802 6,0 Buk 11 868 12 375 4,3 Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS. Czynnik migracji w ostatniej dekadzie stał się kluczowym w kształtowaniu trendów demograficznych w całej strefie podmiejskiej Poznania. Wzrost liczby ludności napływowej spowodowany był, jak już wykazano, rozwojem budownictwa mieszkaniowego na obszarze gmin aglomeracji. Niewątpliwie dominującym kierunkiem migracji do gminy były przemieszczenia ludności z miasta Poznania. Dla przykładu spośród 6297 osób, które zameldowały się w latach 2004 2014 w gminie Rokietnica, 4054, czyli 64%, pochodziło z Poznania (tab. 5.). Blisko 800 imigrantów (13%) przeprowadziło się do tej gminy z innych gmin powiatu poznańskiego. Znaczny odsetek (kolejne 13%) migrantów stanowili dawni mieszkańcy powiatów ościennych, głównie szamotulskiego, obornickiego i wągrowieckiego. Wśród osiedlających się w strefie podmiejskiej Poznania są także osoby pochodzące z innych terenów Wielkopolski, głownie ze średnich miast regionu takich jak: Konin, sformalizowania zameldowania w gminie. Magnesem były nagrody rzeczowe w loterii dla meldujących się osób. Wzięło w niej udział 1250 osób. 19 S t r o n a

Kalisz, Leszno, Gniezno a także dużych miast na terenie kraju takich, jak: Warszawa, Łódź czy Szczecin. Zlewnia migracyjna gmin powiatu poznańskiego obejmuje jednak przede wszystkim miasto Poznań i gminy powiatu oraz bliżej położone gminy z terenu województwa wielkopolskiego. Ryc. 9. Dynamika zmian zaludnienia w aglomeracji poznańskiej w latach 2005-2014 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS. Tab. 5. Kierunki migracji do gminy Rokietnica w latach 2005 2014 o intensywności powyżej 10 osób Liczba migrantów Liczba migrantów L.p. Jednostka terytorialna w osobach w % 1. Poznań 4054 64,38 2. Tarnowo Podgórne 291 4,62 3. Powiat szamotulski 259 4,11 4. Gmina Suchy Las 185 2,94 5. Miasto i gmina Swarzędz 90 1,43 6. Luboń 85 1,35 7. Powiat obornicki 84 1,33 8. Gmina Czerwonak 82 1,30 9. Powiat pilski 70 1,11 10. Gmina Komorniki 66 1,05 11. Powiat czarnkowski 52 0,83 12. Powiat gnieźnieński 48 0,76 13. Powiat wągrowiecki 47 0,75 14. Powiat międzychodzki 41 0,65 20 S t r o n a

L.p. Jednostka terytorialna Liczba migrantów w osobach Liczba migrantów w % 15. Gmina Dopiewo 41 0,65 16. Powiat wrzesiński 34 0,54 17. Szczecin 34 0,54 18. Włocławek 32 0,51 19. Powiat słupecki 29 0,46 20. Zielona Góra 28 0,44 21. Powiat chodzieski 24 0,38 22. Powiat ostrowski 21 0,33 23. Powiat kolski 20 0,32 24. Powiat koniński 20 0,32 25. Powiat kościański 20 0,32 26. Powiat nowotomyski 20 0,32 27. Gmina Mosina 20 0,32 28. Gmina Kórnik 19 0,30 29. Gmina Murowana Goślina 17 0,27 30. Konin 17 0,27 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych meldunkowych gminy Rokietnica. Z uwagi na przyszły rozwój demograficzny strefy podmiejskiej Poznania, istotna jest informacja na temat struktury wieku osiedlających się migrantów. Dobrym przykładem ilustrującym to zjawisko jest gmina Rokietnica, jedna z najdynamiczniej rozwijających się gmin aglomeracji. Jak pokazano na rycinie 10., największy udział w migracjach rezydencjalnych do strefy podmiejskiej mają ludzie młodzi w tzw. wieku produkcyjnym mobilnym 24 39 lat. Są to osoby wchodzące w wiek matrymonialny i wiek zakładania rodzin. To także osoby w wieku wczesnej aktywności zawodowej, usamodzielniające się pod względem zarobkowania i mieszkania. Wraz z młodymi rodzicami przeprowadzają się do gminy także ich dzieci, o czym świadczy druga pod względem liczebności grupa migrantów w wieku 0-9 lat. Wśród migrujących w ostatnich 10 latach stosunkowo niewielki był odsetek młodzieży (15 24 lata) oraz osób w wieku późno produkcyjnym powyżej 50 lat oraz osób w wieku emerytalnym (65 lat i więcej). 21 S t r o n a

Ryc. 10. Profil wieku osób osiedlających się w gminie Rokietnica w latach 2005 2014 92 90 88 86 84 82 80 78 76 74 72 70 68 66 64 62 60 58 56 54 52 50 48 46 44 42 40 38 36 34 32 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 0 50 100 150 200 250 300 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych Urzędu Gminy w Rokietnicy. 22 S t r o n a

Mimo odpływu mieszkańców do strefy podmiejskiej Poznań cały czas przyciąga nowych mieszkańców z bliższych i dalszych regionów kraju. W 2013 r. z gmin metropolii napłynęło do miasta tyle samo nowych mieszkańców (po około 1300 osób - 28% zameldowań), co z pozostałych gmin województwa wielkopolskiego (tab. 6.). Spośród gmin podmiejskich najwięcej zameldowań do Poznania zanotowano ze Swarzędza, Lubonia, Suchego Lasu, Czerwonaka, Dopiewa i Kórnika (łącznie 660 mieszkańców). Z miast Wielkopolski przybywają do Poznania głównie mieszkańcy innych miast regionu, takich jak: Piła, Kalisz, Ostrów Wlkp., Konin, Jarocin, Gniezno, Września. Blisko połowa meldujących się w Poznaniu (45%) pochodzi z innych województw, szczególnie średnich i dużych miast, takich jak: Gorzów Wlkp., Toruń, Bydgoszcz, Inowrocław, Koszalin, Lublin, Wrocław, Łódź, Warszawa. Jak należy sadzić są to migracje zarówno o charakterze mieszkaniowym, zawodowym, jak i matrymonialnym. Dla porównania, taka sama liczba zameldowań do Poznania miała miejsce w 2013 r. z Warszawy, co z podpoznańskiej gminy Rokietnica (po 60 osób.). Miasto Poznań jest miejscem nauki dla tysięcy studentów, którzy po ukończeniu studiów, często pozostają w Poznaniu, podejmują tu pracę i zakładają rodziny. Tab. 6. Wielkość i kierunki imigracji (napływu) do Poznania w 2013 r. (migracje krajowe) Kierunki imigracji do Poznania Liczba zameldowań w osobach w % Gminy aglomeracji 1255 26,9 Pozostałe gminy Wielkopolski 1323 28,3 Reszta kraju 2095 44,8 Razem zameldowania 4673 100 % Źródło: obliczenia własne na podstawie danych Urzędu Miasta Poznania Źródłem rozwoju demograficznego gmin aglomeracji poznańskiej są nie tylko migracje. Wraz z napływem mieszkańców, w strefie podmiejskiej zachodzą pozytywne zmiany w rozrodczości, wzrasta poziom urodzeń, który od kilku lat jest wyższy w powiecie niż przeciętnie w całym województwie wielkopolskim. Od 2005 r. rosną wartości dodatniego przyrostu naturalnego, wzrasta też dzietność kobiet mierzona liczbą dzieci przypadających na jedną kobietę w wieku prokreacyjnym (15 49 lat). Choć nadal nie gwarantuje ona prostej zastępowalności pokoleń (co najmniej 2 dzieci na 1 kobietę), jest to obok migracji kolejny ważny czynnik rozwoju demograficznego gmin powiatu i dobry prognostyk dla jego rozwoju w przyszłości. Tab. 7. Stan i struktura ludności w gminach aglomeracji poznańskiej w 2014 r. Jednostka terytorialna Liczba ludności (według faktycznego miejsca zamieszkania) Gęstość zalud-nienia w os./km 2 Liczbamęż-czyzn Liczba kobiet Liczba kobiet na 100 męż-czyzn Udział lud-ności w wieku 0-17 lat (w %) Udział lud-ności w wieku 60(K) i 65 (M) lat i Ludność więcej(w w wieku %) niepro-dukcyj-nym na 100 osób w wieku produkcyjnym w wieku Ludność popro-dukcyj-nym na 100 osób w wieku produkcyjnym Aglomeracja 904 574 418 429 054 475 520 111 18,16 18,92 58,7 28,8 Poznań 545 680 2083 254 316 291 364 115 15,70 22,05 60,7 35,4 23 S t r o n a

Jednostka terytorialna Liczba ludności (według faktycznego miejsca zamieszkania) Gęstość zalud-nienia w os./km 2 Liczbamęż-czyzn Liczba kobiet Liczba kobiet na 100 męż-czyzn Udział lud-ności w wieku 0-17 lat (w %) Udział lud-ności w wieku 60(K) i 65 (M) lat i Ludność więcej(w w wieku %) niepro-dukcyj-nym na 100 osób w wieku produkcyjnym w wieku Ludność popro-dukcyj-nym na 100 osób w wieku produkcyjnym Powiat poznański 358 894 189 174 738 184 156 105 21,89 14,15 56,6 22,2 Buk 12 375 137 5981 6394 107 20,30 16,01 57,0 25,1 Czerwonak 26 861 326 13 100 13 761 105 20,41 13,33 50,9 20,1 Dopiewo 22 447 208 10 994 11 453 104 26,04 11,00 58,8 17,5 Kleszczewo 7221 97 3523 3698 105 25,65 10,82 57,4 17,0 Komorniki 24 433 368 11 892 12 541 105 25,35 10,80 56,6 16,9 Kostrzyn 17 593 114 8614 8979 104 20,91 14,59 55,0 22,6 Kórnik 23 817 128 11 744 12 073 103 23,46 13,10 57,6 20,6 Luboń 30 813 2281 14 666 16 147 110 20,57 16,57 59,1 26,4 Mosina 30 500 178 14 827 15 673 106 20,92 15,42 57,1 24,2 Murowana Goślina 16 732 97 8333 8399 101 19,43 12,68 47,3 18,7 Pobiedziska 18 969 100 9324 9645 103 20,60 15,45 56,4 24,2 Puszczykowo 9802 598 4625 5177 112 17,82 20,32 61,7 32,9 Rokietnica 15 078 190 7351 7727 105 24,84 11,68 57,5 18,4 Stęszew 14 899 85 7342 7557 103 20,14 15,24 54,7 23,6 Suchy Las 16 209 140 7928 8281 104 23,76 14,42 61,8 23,3 Swarzędz 47 160 463 22 901 24 259 106 20,89 14,62 55,1 22,7 Tarnowo Podgórne 23 985 236 11 593 12 392 107 22,33 14,76 58,9 23,5 Źródło: Opracowanie własne na podstawie Banku Danych Lokalnych, GUS. Tab. 8. Ruch naturalny i migracje w gminach aglomeracji poznańskiej w 2014 r. Jednostka terytorialna Urodzenia żywe na 1000 ludności Zgony na 1000 ludności Małżeństwa na 1000 ludności Przyrost naturalny na 1000 ludności Napływ na 1000 ludności Odpływ na 1000 ludności Saldo migracji na 1000 ludności Przyrost rzeczywisty na 1000 ludności Aglomeracja 11,1 8,6 4,7 2,6 16,99 14,73 3,45 6,02 Poznań 10,4 10,2 4,6 0,2 10,48 13,93-3,45-3,25 Powiat poznański 11,9 6,9 4,7 4,9 26,90 12,95 13,95 18,88 Buk 10,1 7,45 5,6 2,7 10,42 11,80-1,37 1,33 Czerwonak 11,2 6,89 5,1 4,3 14,78 13,92 0,86 5,16 Dopiewo 13,9 5,31 3,7 8,6 47,36 9,71 37,64 46,24 Kleszczewo 12,1 6,77 2,7 5,4 43,48 8,72 34,76 40,16 24 S t r o n a

Jednostka terytorialna Urodzenia żywe na 1000 ludności Zgony na 1000 ludności Małżeństwa na 1000 ludności Przyrost naturalny na 1000 ludności Napływ na 1000 ludności Odpływ na 1000 ludności Saldo migracji na 1000 ludności Przyrost rzeczywisty na 1000 ludności Komorniki 16,8 5,17 4,6 11,7 50,63 12,85 37,78 49,48 Kostrzyn 10,9 6,95 4,9 3,9 17,73 11,60 6,14 10,04 Kórnik 14,1 6,43 5,1 7,6 36,99 13,27 23,72 31,32 Luboń 12,2 7,67 4,4 4,5 19,80 17,33 2,47 6,97 Mosina 11,8 6,98 4,7 4,8 29,70 10,23 19,48 24,28 Murowana Goślina 11,3 6,95 5,5 4,3 13,81 15,24-1,43 2,87 Pobiedziska 11,1 9,21 4,5 1,9 19,93 11,97 7,96 9,86 Puszczykowo 8,9 8,03 4,1 0,9 14,69 11,63 3,06 3,96 Rokietnica 13,3 6,35 4,1 7,0 34,82 9,35 25,47 32,47 Stęszew 12,4 8,91 4,7 3,4 11,88 9,93 1,95 5,35 Suchy Las 9,9 6,26 4,3 3,7 28,26 14,07 14,19 17,89 Swarzędz 10,9 7,00 5,2 3,9 26,57 17,26 9,31 13,21 Tarnowo Podgórne 10,8 5,6 5,1 5,3 26,60 9,96 16,64 21,94 Źródło: Opracowanie własne na podstawie Banku Danych Lokalnych, GUS. Ryc. 11. Saldo migracji na 1000 mieszkańców w gminach aglomeracji poznańskiej w 2014 r. Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS. 25 S t r o n a

Wysoki udział ludności młodej i niski na tle kraju udział osób starszych zapewniają gminom powiatu poznańskiego wciąż korzystne trendy demograficzne na przyszłość. Prognozowanie liczby ludności stanowi podstawę dla planowania przyszłego rozwoju aglomeracji poznańskiej, w tym zapotrzebowania na mieszkania. Prognoza demograficzna opracowana przez GUS przewiduje dalszy ubytek liczby ludności w mieście Poznaniu, jednakże liczba ludności do 2030 r. na całym obszarze aglomeracji będzie nadal wzrastać (o ok. 7%). W ciągu najbliższych 15 lat liczba ludności Poznania ma zmniejszyć się o blisko 44 tys. (tj. o 8%), a gmin powiatu poznańskiego wzrosnąć o 29%. Utrzymanie się obecnych tendencji demograficznych, zwłaszcza dużego napływu mieszkańców do gmin podmiejskich, spowoduje, że już za około 25 lat proporcje liczby ludności między Poznaniem a jego strefą podmiejską zostaną wyrównane. Tab. 9. Prognoza liczby ludności w 2030 r. według GUS Jednostka terytorialna Liczba ludności (2013) Liczba ludności 2030 (prognoza) Dynamika zmian (w %) 2013 r. = 100% Poznań 548 028 504 514 92,5 Powiat poznański 352 395 455 683 129,3 Razem 900 423 960 197 106,6 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych i prognozy GUS, 2014. Ryc. 12. Prognoza zmian zaludnienia w aglomeracji poznańskiej (Poznań i powiat poznański) do 2035 r. 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 Poznań Powiat poznański Aglomeracja poznańska Źródło: Opracowanie własne na podstawie prognozy GUS. 26 S t r o n a

2.3. Społeczności lokalne nowych suburbiów Wraz ze zmianami ilościowymi ludności w strefie podmiejskiej Poznania następują także zmiany jakościowe w obrębie społeczności lokalnych. Nowe osiedla zamieszkuje ludność o specyficznej strukturze demograficznej (struktura płci i wieku, wielkość rodzin) i społecznozawodowej (struktura wykształcenia i zatrudnienia). W związku z tym w podmiejskich gminach przeorientowaniu ulega dotychczasowe zapotrzebowanie na dobra konsumpcyjne oraz usługi społeczne. W odpowiednich przedziałach wieku artykułowane są różne potrzeby, rozszerza się także paleta sposobów ich zaspokajania (zob. Więcław-Michniewska, 2006). Stawia to przed władzami lokalnymi nowe wyzwania w zakresie zaspokajania potrzeb rosnącej liczby mieszkańców, od infrastruktury technicznej i drogowej poczynając a na usługach edukacyjnych, zdrowotnych, kulturalnych i sportowo-rekreacyjnych kończąc. Z badań nad mieszkańcami nowych osiedli wynikają następujące charakterystyki zamieszkujących je społeczności lokalnych (Barczak, 2009) 3 : wśród rezydentów nowych osiedli dominują osoby w wieku wczesnoprodukcyjnym, określanym często także jako wiek matrymonialny (21 40 lat). Stanowią one blisko 44% ogółu mieszkańców, znaczną grupę populacji nowych osiedli (15%) stanowią dzieci w wieku 0 6 lat, struktura płci nowych mieszkańców jest zrównoważona, z niewielką przewagą mężczyzn (współczynnik feminizacji 96 przy średniej dla Polski 105), co jest wynikiem młodości populacji, i braku wyraźnej nadwyżki kobiet, charakterystycznej dla społeczeństw starzejących się, niewielki jest odsetek osób w wieku emerytalnym (3,7% na osiedlach przy średniej dla Polski 16,8%), przeważają gospodarstwa domowe 3-osobowe (model 2+1-38%) i 2-osobowe (model 2+0-26,0%), niemal całkowity jest brak osób samotnych (gospodarstw jednoosobowych), szczególnie w starszym wieku, występuje zdecydowana przewaga osób z wyższym wykształceniem, stanowią oni 63% populacji nowych osiedli, przy średniej krajowej 16,5%, wśród dorosłych nowych osiedleńców brak osób z wykształceniem podstawowym (w kraju 20,2%), mimo, że osiedla znajdują się na terenie wsi, żaden z rezydentów nie jest zawodowo związany z sektorem rolnictwa, większość rezydentów zatrudniona jest w usługach (93%), z czego 2/3 w usługach rynkowych, dla 79% mieszkańców nowych osiedli podstawowym miejscem pracy jest Poznań, tylko 16% ankietowanych mieszkańców posiada miejsca pracy w gminie w której rezyduje, pozostali dojeżdżają do innych gmin w powiecie lub jego otoczeniu. Zdaniem Paryska (2008) z ogólnospołecznego punktu widzenia suburbanizacja prowadzi do uszczuplenia terenów otwartych wokół miast, zarówno rolniczych, jak i cennych przyrodniczo czy krajobrazowo. Ekstensywne wykorzystanie terenów, skutkuje wzrostem kosztów budowy i utrzymania sieci infrastruktury drogowej i technicznej. Generowany jest ruch drogowy, wzrasta jego 3 W badaniach wzięło udział 150 gospodarstw domowych czterech nowych osiedli w gminach powiatu poznańskiego (Osiedle Grzybowe w gminie Suchy Las, Osada Leśna w gminie Dopiewo, Osiedle przy Parku w gminie Komorniki, oraz Osiedle Długie, w gminie Kórnik). Ankietyzacją objęto łącznie 438 osób. 27 S t r o n a

natężenie i kongestia transportowa. Z punktu widzenia indywidualnego mieszkańca, życie poza miastem oznacza bliskość przyrody, lepszy standard mieszkań, często niższe obciążenie podatkowe. To także jednak uciążliwości dnia codziennego: wzrost kosztów transportu, konieczność dowozu dzieci do szkół, trwonienie czasu w środkach transportu, ograniczone możliwości korzystania z usług wyższego rzędu, skoncentrowanych w większości w Poznaniu. Z badań nad społecznościami podpoznańskich nowych osiedli (op. cit.) wynika, że w dojazdach do pracy 98% ich mieszkańców wykorzystuje samochód, a jedynie 2% komunikację publiczną. Znacznej części mieszkańców (39,1%) czas dojazdu do pracy w jedną stronę zajmuje powyżej 45 min. Dojazdy do szkół do Poznania są udziałem 30,2% dzieci w wieku szkoły podstawowej, 77,8% w wieku gimnazjalnym oraz 80,1% uczęszczających do szkoły średniej. Mobilność przestrzenna mieszkańców suburbiów jest więc kolosalnym wyzwaniem dla rozwoju systemów transportowych w aglomeracji, szczególnie integracji transportu publicznego i rozwoju kolei metropolitalnej. Wnioski Aglomeracja poznańska należy do najbardziej suburbanizujących się obszarów w kraju, o największej dynamice zmian miejsca zamieszkania. Dzięki rosnącej zamożności, postępującej lawinowo motoryzacji, realizacji marzeń o własnym domu, hasło uciec z miasta (dodać należy uciec jak najbliżej ), poznaniacy realizują najskuteczniej w Polsce. W ciągu ostatnich 15-20 lat powstała wokół miasta specyficzna strefa suburbiów, zamieszkała głównie przez młode rodziny. Związki funkcjonalne coraz gęściej zaludnionych obszarów podmiejskich z Poznaniem są bardzo silne i wieloaspektowe. Ukształtowanie aglomeracji poznańskiej, obejmującej Poznań i strefę gmin wokół miasta, jest już niezaprzeczalnym faktem. Jest to jeden rynek mieszkaniowy, gdzie w dystrybucji mieszkań na równi uczestniczą zarówno miasto Poznań, jak i gminy powiatu poznańskiego. Jest to rynek konkurencyjny zarówno dla mieszkańców aglomeracji, jak i osób przyjezdnych. Do Poznania napływają wciąż mieszkańcy gmin ościennych, które jednocześnie są miejscem osiedlania się poznaniaków. Dla osób spoza aglomeracji, zarówno Poznań, jak i gminy wokół Poznania są jednakowo atrakcyjne. Podstawowym elementem różnicującym ten coraz bardziej spójny rynek mieszkaniowy jest, przy podobnej ofercie ilościowej oddawanych mieszkań, ich zróżnicowanie co do formy budownictwa oraz powierzchni. W mieście jest to głównie rynek deweloperski budynków wielorodzinnych, w których wśród nowo budowanych dominują mieszkania o mniejszej powierzchni (średnio 60 m 2 ). W gminach powiatu jest to głownie rynek indywidualnych domów mieszkalnych, co determinuje wysoką średnią powierzchnię mieszkań budowanych w tym systemie (120 m 2 ). Ta swoista komplementarność jest charakterystyczna dla aglomeracji miejskich i ich wyraźnych dwóch stref: miasta centralnego i strefy podmiejskiej. Strefy te dotykają zgoła odmienne procesy demograficzne, których główną determinantą są migracje ludzi młodych, w wieku mobilnym (24 39 lat). Wyznacznikiem migracji rezydencjalnych są ceny gruntów i mieszkań oraz chęć zamieszkania z dala od zgiełku wielkiego miasta. Aglomeracja poznańska jest ewidentnym przykładem zdywersyfikowanego rynku mieszkaniowego, w którym renta gruntowa wyznacza zróżnicowanie terytorialne cen mieszkań, a w ślad za tym różną ofertę mieszkaniową. O ile trudno zmienić prawidła rynkowe dotyczące cen mieszkań (w czym przede wszystkim upatrywać należy polityki państwa), o tyle w pewnym stopniu można rynek ten regulować polityką przestrzenną. Oferta inwestycyjna pod tereny mieszkaniowe gmin aglomeracji poznańskiej stanowi treść kolejnych rozdziałów. 28 S t r o n a

3. Rozwój przestrzenny zabudowy mieszkaniowej w aglomeracji poznańskiej 3.1. Przemiany przestrzenno-funkcjonalne aglomeracji poznańskiej Dynamiczne przekształcenia struktury funkcjonalno-przestrzennej obszaru aglomeracji poznańskiej, podobnie jak i analogiczne procesy zachodzące w otoczeniu innych dużych miast w Polsce, zostały wielokrotnie zdiagnozowane w dotychczasowych opracowaniach naukowych i eksperckich (por. Bański, 2005; Grochowski, 2011; Gutry-Korycka, 2005; Lisowski, Grochowski, 2007; Kajdanek, 2012; Kacprzak, Maćkiewicz, 2013; Kacprzak, Staszewska, 2009; KPZK, 2011; Maćkiewicz, Świderski, 2004; Mantey, 2011, Studium uwarunkowań rozwoju przestrzennego Aglomeracji Poznańskiej, 2012; Wójcik, 2008). Przestrzeń aglomeracji w znacznym stopniu dotknięta jest niekontrolowaną suburbanizacją, charakteryzującą się nadmiernym rozpraszaniem zabudowy na obszary wiejskie, powstawaniem niejednolitych i nieciągłych (tzw. leap-frog development) układów zabudowy, wyłączaniem gruntów rolnych, w tym także tych o wysokich klasach bonitacyjnych z produkcji rolnej, niską jakością przestrzeni publicznej, chaosem w formach zabudowy i architekturze zespołów urbanistycznych oraz brakami w wyposażeniu terenów urbanizowanych i wiejskich w infrastrukturę techniczną i społeczną. W celu analizy przyrostu terenów zabudowy mieszkaniowej w aglomeracji poznańskiej wykorzystane zostały informacje z wojskowych map topograficznych w skali 1:10 000, opartych na stanie zabudowy z 1997 r. oraz baza danych o budynkach mieszkalnych, wykorzystująca ostatnie dostępne dane ewidencyjne z 2010 r. Opracowana w ten sposób mapa pt. Przyrost zabudowy mieszkaniowej w latach 1997 2010 pokazuje przyrost terenów mieszkaniowych w okresie intensywnej suburbanizacji pomiędzy tymi latami. Do połowy lat dziewięćdziesiątych XX w. przy lokalizacji nowych inwestycji mieszkaniowych w polskich miastach nie dążono do intensywnego wykorzystania terenów wewnątrzmiejskich przy jednoczesnym rozpraszaniu zainwestowania w strefie peryferyjnej miast (zob. Milewska-Osiecka, 2014). W efekcie zasoby wolnych terenów zlokalizowanych w granicach Poznania uległy znacznemu zubożeniu, co z czasem zaowocowało wzrostem cen ziemi. Zjawisko to spowodowało wypieranie popytu na tereny mieszkaniowe z obrębu Poznania na tereny gmin sąsiadujących z nimi. W efekcie coraz częściej i na coraz większą skalę następował rozwój budownictwa mieszkaniowego o niskiej intensywności na terenach nie zawsze do tego przygotowanych. Zjawisku temu sprzyja polityka prowadzona przez gminy podmiejskie, mająca na celu ściągnięcie na swój teren jak największej liczby mieszkańców, niekoniecznie poparta odpowiednimi działaniami, chociażby w zakresie przygotowania terenów (wyposażenie w infrastrukturę techniczna, drogową i społeczną). Zjawisko rozpraszania zabudowy jest niestety mocno zakorzenione i rodzi trwałe skutki w sferze społecznej, przestrzennej i ekonomicznej. Na problem ten należy patrzeć przede wszystkim ze strony miasta, z którego odpływają mieszkańcy, a dotychczasowe koszty utrzymania miejskiej infrastruktury i usług publicznych z reguły nie tylko nie maleją, ale w większości przypadków rosną. 29 S t r o n a

Stan, struktura przestr zenna i kieru nki rozwoju mieszkaln ictwa w aglomeracji pozn ańskiej MAPA 1. PRZYROST ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ W LATACH 1997-2010 Źródło: Studium uwarunkowań rozwoju przestrzennego Aglomeracji Poznańskiej, 2012. 30 S t r o n a

3.2. Rozmieszczenie nowej zabudowy mieszkaniowej w aglomeracji Mapa Przyrost zabudowy mieszkaniowej w latach 1997 2010 pozwala wskazać strefy najbardziej intensywnego rozwoju zabudowy mieszkaniowej w aglomeracji poznańskiej w badanym okresie. Wśród nich wyróżnić należy: obszar po zachodniej stronie miasta Poznania w gminach Dopiewo i Komorniki (Skórzewo, Plewiska, Dąbrówka, Palędzie, Dąbrowa), tereny w południowej części aglomeracji w gminach Komorniki (wschodnia część Komornik, Wiry) i Luboń (Lasek, Żabikowo, centrum miasta), północno-zachodnią część gminy Kórnik (Borówiec, Kamionki, Szczytniki), obszary w gminie Swarzędz na północ i południe od centralnej części miasta (Kobylnica, Gruszczyn, Zalasewo, Kruszewnia, część Swarzędza na południe od linii kolejowej), tereny w bezpośrednim sąsiedztwie miejscowości gminnych Rokietnica i Suchy Las, obszary na obrzeżu miast Mosina, Buk, Stęszew, Kostrzyn i Pobiedziska oraz miejscowości Przeźmierowo i Biskupice, obszary mniejszych miejscowości i wsi aglomeracji: Siekierki, Gowarzewo, Tulce, Czapury, Więckowice, Niepruszewo, Lusowo, Lusówko, Chyby, Kiekrz, tereny w granicach miasta Poznania: Strzeszyn, Podolany, Morasko, Umultowo, Piątkowo (nowa część os. Batorego i zachodnie obrzeża), Naramowice, Polanka, Kobylepole (os. Przemysława), Szczepankowo, Junikowo, Smochowice. Obszary najintensywniejszego rozwoju mieszkaniowego zostały przybliżone do większej skali (ryc. 13.), co pozwala dostrzec charakterystyczne aspekty rozwoju przestrzennego w poszczególnych strefach. W zachodniej części aglomeracji wyraźnie widoczna jest różnica pomiędzy mieszanym (dewelopersko-indywidualnym) i bardziej zwartym charakterem nowej zabudowy Dąbrówki, Plewisk i Skórzewa, a rozproszonym i oderwanym od istniejącego zagospodarowania indywidualnym osadnictwem w Dąbrowie i Palędziu. Zabudowa w północno-zachodniej części gminy Kórnik ma również charakter nieskoordynowany, składając się z rozproszonych i słabo powiązanych zespołów mieszkaniowych w Borówcu, Kamionkach i Szczytnikach. Podobny charakter ma nowe osadnictwo w gminie Rokietnica, rozrzucone wokół miejscowości gminnej oraz na terenach wiejskich Kiekrza. W sposób nieco bardziej uporządkowany rozwija się zabudowa mieszkaniowa w północnej części aglomeracji. Nowe budynki w Suchym Lesie, na Podolanach i Strzeszynie powstają w ramach względnie ukształtowanej sieci ulicznej, choć z drugiej strony chaotyczna urbanizacja Moraska i Nowej Wsi Górnej nawiązuje do niekorzystnych wzorców rozwoju przestrzennego, obserwowanych w innych częściach aglomeracji. W zakresie zabudowy wielorodzinnej interesujący jest kontrast między Piątkowem a Naramowicami. Na Piątkowie duża część nowej zabudowy powstała w bezpośrednim sąsiedztwie wysoce wydajnego systemu transportu publicznego, jakim jest Poznański Szybki Tramwaj. Sieć drogowa Piątkowa jest również stosunkowo dobrze rozwinięta. Nowe osiedla na Naramowicach powstały w całkowitym oderwaniu od transportu szynowego, a zasadniczą komunikację z centrum miasta zapewnia wąska i nieprzystosowana do prowadzenia ruchu w aktualnej skali ulica Naramowicka. Plany doprowadzenia do dzielnicy linii tramwajowej oraz budowy ulicy Nowej Naramowickiej pozostają na razie w zawieszeniu. Kontrast zauważalny jest również w południowej części gminy Swarzędz. O ile na terenie samego miasta nowa zabudowa powstała w sposób powiązany z dotychczasowym obszarem zainwestowania, to już w miejscowości Zalasewo uwidacznia się rozproszony i przypadkowy model rozwoju przestrzennego. 31 S t r o n a

Stan, str u ktu r a p r ze str z en n a i k ier u n k i r oz wo ju m ie sz ka ln ict wa w ag lo m er ac ji p ozn ań s k ie j Ryc. 13. Przyrost zabudowy mieszkaniowej w aglomeracji poznańskiej Źródło: Studium uwarunkowań rozwoju przestrzennego Aglomeracji Poznańskiej, 2012. 32 S t r o n a

Intensywność procesów rozwoju zabudowy mieszkaniowej może zostać przedstawiona za pomocą wskaźnika przyrostu liczby budynków na 1 ha, obliczanego na podstawie obrębów geodezyjnych. Najwyższe wskaźniki dla badanego okresu (pow. 0,9 nowego budynku na 1 ha) zanotowano dla obrębów: Skórzewo (gm. Dopiewo), Plewiska (gm. Komorniki), Żabikowo (m. Luboń), Szczytniki (gm. Kórnik), Zalasewo (gm. Swarzędz), Podolany (m. Poznań). Wysoka intensywność procesów urbanizacyjnych (wskaźnik 0,6-0,9 nowego budynku na 1 ha) dotyczy także obrębów Rokietnica, Chyby i Przeźmierowo (gm. Tarnowo Podgórne), Palędzie i Dąbrówka (gm. Dopiewo), Komorniki, Lasek (m. Luboń), Czapury (gm. Mosina), Swarzędz, Gruszczyn i Kobylnica (gm. Swarzędz) oraz Suchy Las. Interesujące wyniki przynosi analiza wartości tego samego wskaźnika dla stref pierścieniowych (co 5 km) i kierunkowych (8 kierunków świata) wyznaczonych wokół centrum Poznania. Najintensywniejszy przyrost zabudowy mieszkaniowej (0,25 nowego budynku na 1 ha) nastąpił w strefie pierścieniowej 5-10 km od centrum. W kolejnych strefach następuje systematyczny spadek wskaźnika. Poza promieniem 20 km od centrum miasta aktywność budowlana spada już do niskich wartości. W zakresie stref kierunkowych uwidacznia się dominacja kierunków zachodnich (z najwyższymi wartościami dla kierunku północno-zachodniego). Można więc stwierdzić, iż najwyższa koncentracja procesów rozwojowych w zakresie ekspansji terenów budownictwa mieszkaniowego następuje po zachodniej stronie miasta w strefie położonej tuż za jego granicą administracyjną. 33 S t r o n a

4. Kierunki rozwoju i chłonność demograficzna terenów mieszkaniowych w aglomeracji poznańskiej w świetle studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania i gmin 4.1. Metodyka badań Podstawowym dokumentem określającym politykę przestrzenną miasta i gminy jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Sporządza się go dla obszaru w granicach administracyjnych jednostki, natomiast praktyka prawna i planistyczna dopuszcza możliwość jego punktowych zmian. Studium nie jest aktem prawa miejscowego, ale jego ustalenia są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie miasta i gminy aglomeracji poznańskiej posiadają obowiązujące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, sporządzone w technice cyfrowej, które jednak różnią się od siebie stopniem szczegółowości ustaleń, sposobem zapisu i stosowanymi oznaczeniami planistycznymi oraz techniką wykonania. Różnorodność konwencji studiów jest związana przede wszystkim z różną metodyką pracy zespołów planistycznych, specyfiką konkretnych uwarunkowań oraz okresem wykonania. Punktem wyjścia dla dalszych analiz było oszacowanie aktualnego zasobu terenów inwestycyjnych o kierunkowym przeznaczeniu mieszkaniowym. Z uwagi na różną metodologię oraz różną szczegółowość ustaleń poszczególnych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, niezbędne było ujednolicenie nie tylko ich grafiki, ale również zapisów merytorycznych. W wyniku ujednolicenia i standaryzacji ustaleń studiów powstała baza danych przestrzennych zawierająca, dla każdego terenu o danym przeznaczeniu i sposobie zagospodarowania, identyfikator w skali obszaru opracowania, informację o przeznaczeniu kierunkowym (ustandaryzowanym) wraz z możliwie bezstratną, szczegółową informacją o przeznaczeniu wskazanym w studium, a także parametry zabudowy niezbędne do obliczenia prognozowanej chłonności terenu. Na potrzeby niniejszego opracowania tereny, na których możliwa jest realizacja funkcji mieszkaniowej w studium podzielono na 6 zasadniczych grup: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub wielorodzinnej, tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub wielorodzinnej lub usługowej, tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usługowej, tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej. Podział ten jest próbą usystematyzowania i klasyfikacji kilkunastu różnych wariantów oznaczeń stosowanych w oryginalnych studiach gminnych. Schemat translacji zapisu przedstawiono poniżej w tabeli 10. Należy zauważyć, iż przy obliczaniu chłonności demograficznej nie nastąpiła utrata informacji w wyniku standaryzacji, gdyż parametry zabudowy i algorytmy wyliczeń oparte były na pierwotnym zapisie studium. 34 S t r o n a

Tab. 10. Katalog przeznaczeń ustalonych w studiach, wchodzących w skład przeznaczeń kierunkowych dla funkcji mieszkaniowej Przeznaczenie kierunkowe ustandaryzowane tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub wielorodzinnej Przeznaczenie terenu w studium (symbol) tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN) tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (MW) tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub/i wielorodzinnej (MN/MW) tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub/i wielorodzinnej lub/i usług podstawowych (MN/MW/U) tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub wielorodzinnej lub usługowej tereny zabudowy mieszkaniowej lub/i usług (podstawowych i ogólnomiejskich) (MN/MW/U*) tereny zabudowy mieszkaniowej lub/i usług lub/i produkcji (MN/MW/U/P) tereny zabudowy mieszkaniowej lub/i produkcji (MN/MW/P) tereny zabudowy mieszkaniowej lub/i usług lub/i produkcji lub/i zieleni (MN/MW/U/P/Z) tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usługowej tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub/i/oraz usługowej (MN/U) tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub/i usług (podstawowych i ogólnomiejskich) (MN/U*) tereny zabudowy zagrodowej w gosp. rolnych, hodowlanych i ogrodniczych i innych (RM*) tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub/i/oraz usługowej (MW/U) tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub/i usług (podstawowych i ogólnomiejskich) (MW/U*) Źródło: opracowanie własne. 35 S t r o n a

4.2. Powierzchnia i struktura terenów mieszkaniowych Wyniki obliczeń dotyczących terenów z funkcją mieszkaniową w studiach przedstawia tabela 11. oraz ryciny 14. i 15. Tab. 11. Tereny mieszkaniowe w miastach i gminach aglomeracji poznańskiej na podstawie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin Powierzchnia [ha] Odsetek powierzchni gminy [%] Prognozowana chłonność demograficzna [os.] Aglomeracja 38 878 18 1 658 381 Poznań 9446 36 677 732 Powiat poznański 29 432 15 980 649 Buk 970 11 40 639 Czerwonak 1995 24 53 262 Dopiewo 3084 29 93 306 Kleszczewo 798 11 29 535 Komorniki 1951 29 51 377 Kostrzyn 1364 16 44 086 Kórnik 2953 9 66 807 Luboń 764 57 49 951 Mosina 2304 13 58 529 Murowana Goślina 1164 7 51 662 Pobiedziska 1784 9 111 234 Puszczykowo 603 37 14 389 Rokietnica 1683 21 47 936 Stęszew 1096 6 45 248 Suchy Las 1239 11 48 759 Swarzędz 3063 30 91 694 Tarnowo Podgórne 2619 26 82 235 Źródło: opracowanie własne. 36 S t r o n a

Ryc. 14. Powierzchnia terenów mieszkaniowych w miastach i gminach aglomeracji poznańskiej na podstawie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin Źródło: opracowanie własne Ryc. 15. Udział terenów mieszkaniowych w powierzchni miast i gmin aglomeracji poznańskiej na podstawie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin Źródło: opracowanie własne na podstawie. 37 S t r o n a

W skali całej aglomeracji poznańskiej do terenów, na których może być realizowana funkcja mieszkaniowa zaliczono blisko 39 tys. ha. Pod względem bezwzględnej powierzchni zdecydowane pierwszeństwo przypada Poznaniowi (9,5 tys. ha), jednak należy zauważyć, iż w niektórych gminach podmiejskich, mieszczących się w tej chwil pod względem liczby mieszkańców w przedziale 20-50 tys. osób, zasób planowanych terenów mieszkaniowych dochodzi do 3 tys. ha (Dopiewo, Swarzędz, Kórnik). Większość pozostałych gmin pierwszego pierścienia wyznaczyło około 2 tys. ha terenów z funkcją mieszkaniową, nierzadko tę granicę istotnie przekraczając (Tarnowo Podgórne, Mosina, Komorniki, Czerwonak, Rokietnica). Do grupy tej zaliczyć można też jedną z gmin nie sąsiadujących z Poznaniem Pobiedziska, co wskazuje na to, iż procesy suburbanizacji w przyszłości mogą rozszerzyć swój zasięg przestrzenny. Pozostałe gminy drugiego pierścienia (Kostrzyn, Murowana Goślina, Stęszew, Buk) przeznaczają na cele mieszkaniowe w studiach powierzchnię około 1 tys. ha., mając nieco mniejsze ambicje przejęcia strumienia migracyjnego z Poznania w swoje granice. Do grupy tej można zaliczyć także gminy sąsiadujące z miastem centralnym - Suchy Las i Kleszczewo, przy czym w przypadku pierwszej, istotną rolę odgrywa specyfika struktury przestrzennej (większość obszaru gminy zajmuje poligon wojskowy), która nie przeszkadza jednak zaliczać się gminie do najdynamiczniej rozwijających się w aglomeracji pod względem demograficznym. Gmina Kleszczewo ma natomiast w przeważającej części charakter rolniczy, uwarunkowany także dobrą jakością występujących tam gleb. Zestawienie zamykają niewielkie powierzchniowo gminy miejskie Luboń i Puszczykowo, gdzie szczególnie w przypadku Lubonia ograniczony zasób terenów jest w pewnej mierze rekompensowany intensywnością jego wykorzystania. Pod względem udziału terenów mieszkaniowych w docelowej strukturze powierzchni gminy, miasta Luboń i Puszczykowo znajdują się, odwrotnie niż w poprzednim przypadku, na czele zestawienia (odpowiednio 57% i 37%). Miasto Poznań ze wskaźnikiem 36% góruje nad pozostałymi gminami powiatu, ale należy zauważyć, iż kilka gmin planuje udział terenów mieszkaniowych na poziomie bliskim 30% (Swarzędz, Dopiewo, Komorniki, Tarnowo Podgórne), co w przypadku realizacji tych zamierzeń nadałoby im charakter wysoce zurbanizowany, niewiele w zasadzie różniący się pod tym względem od miasta centralnego. W tym kontekście uwidaczniają się bardziej zachowawcze polityki gmin drugiego pierścienia, gdzie docelowy udział terenów mieszkaniowych z reguły oscyluje wokół 10%, choć w niektórych przypadkach może to wynikać także z uwarunkowań przyrodniczych i obecności obszarów prawnie chronionych (m.in. Mosina, Murowana Goślina). Należy zauważyć, iż całościowo powiat poznański posiada w swoich granicach trzykrotnie więcej terenów o funkcji mieszkaniowej wyznaczonej w studiach gminnych niż samo miasto Poznań. Zagospodarowanie w ten sposób całego zasobu liczącego blisko 30 tys. ha nie wydaje się możliwe w perspektywie jednego czy nawet dwóch pokoleń. Sytuacja ta wpływa jednak w istotny sposób na kształtowanie się rynku nieruchomości w aglomeracji. Z perspektywy studiów gminnych podaż terenów o funkcji mieszkaniowej w strefie podmiejskiej jest praktycznie nieograniczona, biorąc pod uwagę możliwości prokreacyjne i ekonomiczne społeczeństwa. W zasadniczy sposób wpływa to na kształtowanie się cen gruntów w aglomeracji i decyzje inwestycyjne, zarówno profesjonalnych deweloperów, jak i indywidualnych gospodarstw domowych. Bezpośrednią lokalizację terenów mieszkaniowych w aglomeracji, wyznaczonych w studiach gminnych, a także ich klasyfikację, przedstawia mapa: Tereny mieszkaniowe w miastach i gminach aglomeracji poznańskiej na podstawie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Opracowana mapa pozwala na bardziej dokładną analizę kierunków rozwoju terenów mieszkaniowych w aglomeracji niż byłoby to możliwe na poziomie samych zestawień ilościowych według gmin. 38 S t r o n a

Stan, str u ktu r a p r ze str z en n a i k ier u n k i r oz wo ju m ie sz ka ln ict wa w ag lo m er ac ji p ozn ań s k ie j MAPA 2. TERENY MIESZKANIOWE W MIASTACH I GMINACH AGLOMERACJI POZNAŃSKIEJ NA PODSTAWIE STUDIÓW UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO GMIN 39 S t r o n a

Śródmieście Poznania (osiedla Stare Miasto, Jeżyce, Św. Łazarz, Wilda, Ostrów Tumski- Śródka-Zawady-Komandoria) jest największym w skali aglomeracji obszarem rozwoju funkcji mieszkalnictwa wielorodzinnego i usług. Tereny te w dużej części posiadają już ustabilizowaną strukturę przestrzenną i zabudowę, co nie wyklucza oczywiście dalszych przekształceń o charakterze jakościowym. W ramach śródmieścia znajdują się jednak również obszary możliwej ekspansji funkcji mieszkaniowo-usługowej, szczególnie na terenach poprzemysłowych (Wolne Tory, północna część Jeżyc, Stara Rzeźnia, północna część Ostrowa Tumskiego, Stara Gazownia). Funkcja mieszkalnictwa wielorodzinnego z usługami ogólnomiejskimi wyznaczona jest w Poznaniu również na obszarach poza śródmieściem, często także na terenach poprzemysłowych lub powojskowych. Dotyczy to obszarów takich jak m.in. Łacina, Starołęka, Kobylepole, Junikowo, Fabianowo, Marcelin, Golęcin, Podolany i Wilczak. Poza samym Poznaniem największym obszarem o podobnie określonej funkcji jest centralna część Swarzędza oraz Koziegłowy. Obszary o ściśle określonej funkcji mieszkalnictwa wielorodzinnego również w przeważającej części rozmieszczone są w granicach miasta Poznania. W dużej mierze pokrywają się z już istniejącymi dużymi zespołami mieszkaniowymi z okresu PRL (Winogrady, Piątkowo, Rataje, Grunwald, Górczyn, Dębiec). Choć w ich obrębie możliwe są pewne nowe przedsięwzięcia budowlane o charakterze dogęszczającym, z uwagi na duże kontrowersje społeczne, nie powinien to być pierwszoplanowy sposób rozwoju funkcji mieszkaniowej. Niezagospodarowane tereny pod rozwój budownictwa wielorodzinnego (poza wspomnianymi wcześniej obszarami mieszkaniowo-usługowymi) znajdują się, zgodnie z ustaleniami studium miasta Poznania, w praktyce wyłącznie na Naramowicach. Poza Poznaniem wąsko zdefiniowana funkcja mieszkalnictwa wielorodzinnego dotyczy stosunkowo niewielkiej liczby obszarów, na większości z nich została ona już zresztą zrealizowana (południowa część miasta Swarzędza, centralna część Lubonia, osiedla w Mosinie i Murowanej Goślinie, Biedrusko). Powyższe stwierdzenie nie oznacza jednak, iż w gminach podmiejskich nie istnieje możliwość realizacji zabudowy wielorodzinnej. Jest wręcz przeciwnie większość gmin wyznaczając tereny mieszkaniowe dopuszcza na wielu z nich w studium pełną alternatywę między formą jedno- i wielorodzinną, pozostawiając ostateczne rozstrzygnięcie na poziomie planu miejscowego (w praktyce i tak często uprzedzonego decyzją o warunkach zabudowy wydaną na wniosek inwestora). W niektórych przypadkach drugą lub trzecią dopuszczoną możliwością jest także funkcja usługowa. Wszystko to sprawia, iż wszelkie obliczenia dotyczące zasobu terenów stricte mieszkaniowych oraz ich chłonności demograficznej są, przy tak dużej otwartości zapisów w studiach, obarczone dużą niepewnością i ryzykiem. Różnica intensywności pomiędzy zabudową jednorodzinną i wielorodzinną może być w praktyce ogromna, a zróżnicowany udział usług w ostatecznym zagospodarowaniu danego terenu także istotnie wpływa na wielkość zasobu terenów mieszkaniowych. Tego rodzaju alternatywne określenia funkcji terenów w studiach mają dominującą rolę w wielu gminach. Do sztandarowych przykładów zaliczyć należy Dopiewo, Komorniki, Buk, Czerwonak, Suchy Las i Pobiedziska, w pewnym stopniu także Kórnik i Mosina. Wydaje się, iż w wielu z tych przypadków ostateczna rola funkcji usługowej pozostanie niewielka, a główna działalność inwestycyjna dotyczyć będzie budownictwa mieszkaniowego, szczególnie w obliczu potężnego zasobu terenów w aglomeracji o charakterze ściśle usługowo-produkcyjnym. Znacznie bardziej niejednoznaczne jest alternatywne dopuszczenie mieszkalnictwa jedno- i wielorodzinnego, tym bardziej, że w niektórych przypadkach w praktyce granica ta czasami się zaciera (np. niskie bloki z prywatnymi ogródkami na parterach niewiele różniące się od klasycznych szeregowców). Niektóre gminy stosują zapisy o alternatywności funkcji mieszkaniowych i usługowych w sposób, jak się 40 S t r o n a

wydaje, znacznie bardziej przemyślany, ograniczając ten kierunek głównie do centralnych części miejscowości gminnych (np. Murowana Goślina, Rokietnica, Tarnowo Podgórne, Stęszew, Kostrzyn, Kleszczewo), co zresztą odpowiada z reguły dotychczasowemu charakterowi takich obszarów. W przypadku miasta Poznania mieszana funkcja zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej dotyczy z reguły terenów, na których ukształtowała się już do tej pory tego rodzaju, niezbyt korzystna urbanistycznie, struktura (Winiary, Sołacz, części Grunwaldu, Piątkowa, Winograd i Naramowic). Terenem, na którym możliwy jest wybór jednej z form budownictwa mieszkaniowego dopiero na poziomie planu miejscowego jest obszar przy granicy z gminą Komorniki, na zachód od osiedla Kwiatowego. Alternatywa pomiędzy funkcją mieszkalnictwa jednorodzinnego i usługami dopuszczona jest zasadniczo tylko na kilku terenach w południowej części miasta, głównie w okolicy węzłów autostradowych Krzesiny i Komorniki. Ostatnim z analizowanych kierunków rozwoju terenów mieszkaniowych jest typowe budownictwo jednorodzinne. W przypadku Poznania tego rodzaju przeznaczenie w studium odnosi się zarówno do ukształtowanych już dzielnic o tym charakterze (m.in. Świerczewo, Junikowo, Ławica, Smochowice, Podolany, Stare Winogrady, Osiedle Warszawskie, Antoninek, Zieliniec, Starołęka), jak i obszarów, gdzie istnieją duże jeszcze zasoby wolnych terenów mogących zostać przeznaczone na ten cel (Strzeszyn, Kiekrz, Morasko, Radojewo, Umultowo, Szczepankowo-Spławie, Michałowo- Sowice, Garaszewo-Pokrzywno). Równie duże powierzchnie dla typowego budownictwa jednorodzinnego wyznaczyły gminy Rokietnica, Tarnowo Podgórne, Kórnik i Swarzędz, w mniejszym stopniu Kostrzyn, Kleszczewo i Murowana Goślina. Zważywszy, iż tereny o funkcji mieszkaniowej z niedookreśloną formą zabudowy, o których wspomniano wyżej, w przeważającej części również zostaną zagospodarowane przez budownictwo jednorodzinne, można stwierdzić, iż zasoby gruntów przeznaczonych pod ten cel w studiach są w skali aglomeracji poznańskiej ogromne. Natomiast, pomimo zapisów w studium, realna podaż tego rodzaju terenów w granicach Poznania jest dość ograniczona. Obszary z funkcją budownictwa jednorodzinnego nie są przygotowane pod uruchomienie inwestycyjne, zarówno pod względem planistycznym (miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego), jak i infrastrukturalnym. Stosunkowo niewielki, w porównaniu z powiatem, zasób działek pod budownictwo jednorodzinne w mieście powoduje bardzo duże różnice cenowe na rynku nieruchomości i jest jednym z podstawowych czynników napędzających suburbanizację w aglomeracji poznańskiej. Z drugiej strony należy pamiętać, iż w obecnych warunkach prawnych, uchwalenie planu miejscowego dla obszaru o niskiej intensywności zabudowy, ale dużych potrzebach infrastrukturalnych, generuje dla samorządu potężne koszty, pojawiające się już na etapie wykupów gruntów pod przyszłe cele publiczne. 4.3. Chłonność demograficzna W zgromadzonej bazie danych dla terenów zabudowy mieszkaniowej wyznaczonych w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin umieszczono również informację o podstawowych parametrach zabudowy. Zostały one przyjęte w pierwszej kolejności na podstawie bezpośrednich ustaleń studiów, natomiast w przypadku ich braku, na podstawie aktualnego sposobu zagospodarowania lub w odniesieniu do terenów niezainwestowanych standardowych wskaźników dla aglomeracji. Dzięki tym parametrom oraz stworzonemu algorytmowi możliwe było oszacowanie prognozowanej chłonności terenów (liczby osób mogących zamieszkać na danym obszarze). 41 S t r o n a

Przyjęto algorytm uwzględniający inny wzór obliczeń dla zabudowy mieszkaniowej jednoi wielorodzinnej (ryc.16. i 17.). Dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej brana jest pod uwagę wielkość działki budowlanej zakładając, że na jednej działce może zostać zlokalizowany jeden budynek o funkcji mieszkaniowej. Dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej uwzględnia się maksymalny procent powierzchni zabudowy działki budowlanej. Dla terenów o funkcji mieszanej, np. z zabudową usługową, przyjęto, że 50% powierzchni terenu zostanie zrealizowane pod funkcję mieszkaniową. Ponadto, dla obu rodzajów zabudowy przyjęto, że 30% powierzchni terenów zostanie przeznaczone pod lokalny układ komunikacji oraz zieleń towarzyszącą stąd współczynnik zmniejszający 0,7. Do algorytmu dodano również drugi współczynnik zmniejszający 0,8 który odzwierciedla zmniejszenie realnej wielkości gruntów pozostających do dyspozycji inwestorów z uwagi na uwzględnienie geometrii terenów. Poniżej podano schemat obu wzorów. Ryc. 16. Algorytm obliczania chłonności demograficznej dla terenów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej Źródło: Opracowanie własne. Ryc. 17. Algorytm obliczania chłonności demograficznej dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej Źródło: Opracowanie własne. 42 S t r o n a

W zakresie przeciętnej liczby osób na 1 mieszkanie przyjęto wartości 2,29 dla Poznania i 3,06 dla powiatu, natomiast przeciętna powierzchnia użytkowa 1 mieszkania została ustalona w wielkości 64,8 m 2 dla Poznania i 97 m 2 dla powiatu. Obie pary wskaźników zaczerpnięto z Banku Danych Lokalnych GUS. Dane dotyczące prognozowanej chłonności w poszczególnych miastach i gminach przedstawiono w tab. 12. i na ryc. 18. Otrzymane wyliczenia należy traktować w sposób szacunkowy, co wynika ze wspomnianych już w rozdziale 4.2 niejednoznacznych zapisów dotyczących funkcji terenu w niektórych studiach, a także uwarunkowane jest brakiem określenia niektórych parametrów zabudowy w samych studiach, w związku z czym przyjmowano w takich przypadkach wartości ustandaryzowane. Tab. 12. Chłonność demograficzna terenów przeznaczonych pod funkcję mieszkaniową na podstawie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin Prognozowana chłonność demograficzna wszystkich terenów mieszkaniowych w studium [os.] Aktualna liczba mieszkańców Prognozowana chłonność demograficzna wskazanych w studium nowych terenów mieszkaniowych do zainwestowania Stosunek prognozowanej chłonności do aktualnej liczby mieszkańców Aglomeracja 1 658 381 904 574 753 807 1,8 Poznań 677 732 545 680 132 052 1,2 Powiat poznański 980 649 358 894 621 755 2,7 Buk 40 639 12 375 28 264 3,3 Czerwonak 53 262 26 861 26 401 2,0 Dopiewo 93 306 22 447 70 859 4,2 Kleszczewo 29 535 7221 22 314 4,1 Komorniki 51 377 24 433 26 944 2,1 Kostrzyn 44 086 17 593 26 493 2,5 Kórnik 66 807 23 817 42 990 2,8 Luboń 49 951 30 813 19 138 1,6 Mosina 58 529 30 500 28 029 1,9 Murowana Goślina 51 662 16 732 34 930 3,1 Pobiedziska 111 234 18 969 92 265 5,9 Puszczykowo 14 389 9802 4 587 1,5 Rokietnica 47 936 15 078 32 858 3,2 Stęszew 45 248 14 899 30 349 3,0 Suchy Las 48 759 16 209 32 550 3,0 Swarzędz 91 694 47 160 44 534 1,9 Tarnowo Podgórne 82 235 23 985 58 250 3,4 Źródło: Opracowanie własne. 43 S t r o n a

Ryc. 18. Chłonność demograficzna terenów przeznaczonych pod funkcję mieszkaniową na podstawie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin Źródło: Opracowanie własne. 677 732 (Poznań) Z przedstawionych danych wynika, iż całkowita liczba ludności, która mogłaby zamieszkać na terenach ze wskazaną w studiach gminnych funkcją mieszkaniową wynosi w przybliżeniu 1 654 tys. osób, co oznaczałoby wzrost w stosunku do stanu aktualnego o około 84%. Niezainwestowane dotąd tereny mieszkaniowe charakteryzują się chłonnością 754 tys. osób, z czego tylko 132 tys. (17,5%) przypada na miasto Poznań. W przypadku zagospodarowania całości zasobu terenów mieszkaniowych wskazanych w studiach gminnych, ludność Poznania stanowiłaby zaledwie 41% mieszkańców aglomeracji (obecnie około 61%). W świetle aktualnych trendów demograficznych możliwość wykorzystania całego zasobu terenów mieszkaniowych wyznaczonych w studiach gminnych w perspektywie nawet 20-30 lat wydaje się iluzoryczna. Przeszacowanie zapotrzebowania na nowe grunty pod budownictwo mieszkaniowe staje się jeszcze bardziej ewidentne, gdy zejdzie się z analizą na poziom gminny. Wszystkie gminy aglomeracji poza Poznaniem, Luboniem i Puszczykowem dysponują w swoich studiach potencjałem pozwalającym co najmniej na podwojenie aktualnej liczby mieszkańców. W przypadku ponad połowy gmin istnieje możliwość 3-4 krotnego powiększenia obecnej populacji, a w skrajnym przypadku gminy Pobiedziska wskaźnik ten dochodzi do 6-krotności. Do wykorzystania całego potencjału terenów mieszkaniowych wyznaczonych w studiach gminnych potrzebny byłby w praktyce lawinowy napływ migrantów spoza obszaru aglomeracji poznańskiej lub niewiarygodny wzrost stopy życiowej społeczeństwa, który przełożyłby się na kilkudziesięcioprocentowe zwiększenie przeciętnej powierzchni mieszkaniowej na osobę. 44 S t r o n a

5. Tereny predysponowane do rozwoju funkcji mieszkaniowej pożądane kierunki polityki przestrzennej 5.1. Wytyczne strategiczne Problem racjonalizacji polityki przestrzennej w odniesieniu do obszarów rozwoju funkcji mieszkaniowej jest bez wątpienia jednym z centralnych zagadnień koordynacji planistycznej na poziomie metropolitalnym. Konieczność przyjęcia podejścia zintegrowanego w sferze planowania obszarów rozwoju funkcji mieszkaniowej, wynika nie tylko z samych zdiagnozowanych problemów, ale także bezpośrednio z zapisów obowiązujących dokumentów strategicznych, w tym m.in. Koncepcji Przestrzennego Zagospodarowania Kraju 2030 (KPZK) oraz Strategii rozwoju Aglomeracji Poznańskiej. Metropolia Poznań 2020. Koncepcja Przestrzennego Zagospodarowania Kraju 2030 wskazuje, iż problemem polskiego systemu osadniczego jest nieskoordynowany rozwój obszarów funkcjonalnych głównych ośrodków miejskich. W strefach podmiejskich tych ośrodków nasila się zjawisko żywiołowej urbanizacji i rosnącego chaosu przestrzennego. Skutkuje to degradacją krajobrazu i rosnącymi kosztami ekonomicznymi i społecznymi ponoszonymi przez poszczególne obszary funkcjonalne. Niekontrolowana suburbanizacja może doprowadzić do degradacji środowiska przyrodniczego, utraty atrakcyjności miejsc rekreacyjnych oraz inwestycyjnych, czego skutkiem będzie pogorszenie wizerunku i atrakcyjności inwestycyjnej. Koncepcja w sposób jednoznaczny formułuje zasadę pierwszeństwa regeneracji (odnowy) zabudowy nad zajmowaniem nowych terenów pod zabudowę, co oznacza intensyfikację procesów urbanizacyjnych na obszarach już zagospodarowanych, tak aby minimalizować ekspansję na nowe tereny. Ponadto KPZK wskazuje, iż plany i strategie obszarów metropolitalnych powinny uwzględniać przede wszystkim: koncepcję zrównoważonej mobilności, potrzebę ochrony obszarów cennych przyrodniczo, potrzebę ograniczania zagospodarowania terenów dotychczas niezurbanizowanych i zapobiegania temu zagospodarowaniu. Również w Strategii rozwoju Aglomeracji Poznańskiej. Metropolia Poznań 2020 przedstawiona została diagnoza, iż zestawienie aktualnie istniejących w gminach dokumentów planistycznych nie pozwala na stwierdzenie, że na ich podstawie możliwe jest prowadzenie spójnej polityki przestrzennej w skali całej aglomeracji. Stąd też w ramach działania 1.1.2. przewiduje się w Strategii opracowanie koncepcji kierunków rozwoju przestrzennego Metropolii, w której jednym z podstawowych ustaleń powinny być wskazania obszarów priorytetowych dla rozwoju funkcji mieszkaniowych, usługowych i produkcyjnych. Ponadto, w Studium uwarunkowań rozwoju przestrzennego Aglomeracji Poznańskiej wskazano, iż proces integracji planowania przestrzennego w aglomeracji powinien prowadzić do wykształcenia mechanizmów rozwiązywania problemów dotyczących prognozowania i bilansowania potrzeb i terenów inwestycyjnych w skali całej aglomeracji, przed skonsumowaniem obecnych studiów gminnych przez plany miejscowe i powstaniem nieodwracalnych skutków finansowych dla samorządów. Studium postuluje także powiązanie planowania przeznaczenia terenów w gminach z ponadlokalną infrastrukturą transportową. 45 S t r o n a

5.2. Metody analizy i kryteria waloryzacji terenów Na podstawie wytycznych wynikających z przywołanych wyżej dokumentów strategicznych (KPZK 2030, Strategia Metropolia Poznań 2020, Studium uwarunkowań rozwoju przestrzennego Aglomeracji Poznańskiej) przyjęto założenie, iż dla wskazania obszarów najbardziej predysponowanych do zagospodarowania pod funkcje mieszkaniowe na podstawie obiektywnych kryteriów dla całej aglomeracji należy: 1. wykorzystać dane przedstawione w rozdziale 4., czyli a. uspójnione w oparciu o jednolitą metodykę standaryzacji zapisy studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, b. bilanse powierzchni i chłonności demograficznej dla terenów inwestycyjnych wyznaczonych w studiach gminnych; 2. oszacować zapotrzebowanie na tereny inwestycyjne w perspektywie 20 lat w oparciu o trendy demograficzne; 3. wskazać obszary priorytetowe dla rozwoju funkcji mieszkaniowych w oparciu o analizę uwarunkowań przyrodniczych i infrastrukturalnych, a także zasięg istniejącego zagospodarowania oraz obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Przyjęcie powyższego schematu postępowania oraz aglomeracyjnego punktu widzenia oznacza, iż w wielu przypadkach rekomendacje wynikające z niniejszego opracowania mogą istotnie modyfikować dotychczas formułowane polityki gminne. Jako naczelny priorytet działań kierunkowych w zakresie terenów mieszkaniowych w aglomeracji poznańskiej przyjęto jednoczesne osiągnięcie dwóch celów: 1. minimalizacja negatywnego oddziaływania rozwoju przestrzennego na sferę przyrodniczą (głównie kolizje z obszarowymi formami ochrony przyrody i występowaniem gleb wysokiej jakości) i społeczno-ekonomiczną (głównie koszty infrastruktury technicznej i dojazdów mieszkańców); 2. pełne zabezpieczenie terenów mieszkaniowych pod kątem potrzeb demograficznych i społecznych. W kontekście drugiego z powyższych punktów, na potrzeby opracowania przyjęto następujące uproszczone założenia prognostyczne w perspektywie 20 lat w skali całej aglomeracji: 1. przyrost rzeczywisty: +120 tys. osób; 2. wzrost powierzchni mieszkalnej na 1 osobę o około 20% do aktualnej średniej europejskiej 36 m 2 / os., co wymaga dodatkowej chłonności + 180 tys. osób. Trendy demograficzne zostały oszacowane na podstawie ekstrapolacji trendów z ostatnich 5 i 10 lat (przyrost rzeczywisty odpowiednio o 31 i 53 tys. mieszkańców). Przyjęcie dodatkowego zapotrzebowania na tereny mieszkaniowe o chłonności aż 180 tys. osób w związku z rozgęszczeniem ludności i przewidywanym wzrostem poziomu zaspokojenia potrzeb może wydawać się w pierwszej chwili nadmiernie ambitne, natomiast należy wskazać, iż przez ostatnie 15 lat (1999 2014) wskaźnik ten wzrósł o 54%, z 19,8 do 30,5 m 2 / os. Założenie, iż w ciągu kolejnych 20 lat wzrośnie jeszcze o 20 %, do ok. 36 m 2 / os. nie jest więc wcale nierealistyczne. Należy zauważyć, że najbardziej rozwinięte kraje UE charakteryzują się przedmiotowym wskaźnikiem na poziomie powyżej 40 m 2, a nawet 50 m 2. Wzrost do 36 m 2 /os. w perspektywie 20 lat w relatywnie zamożnej, jak na krajowe warunki, aglomeracji poznańskiej jest więc realny także w tym kontekście. 46 S t r o n a

Zgodnie z powyższymi założeniami, pełne zaspokojenie popytu na tereny mieszkaniowe w perspektywie 20 lat wymaga wskazania jako predysponowanych do rozwoju tej funkcji obszarów o łącznej chłonności około 300 tys. osób. Waloryzacji terenów pod tym kątem dokonano za pomocą następujących kroków: 1. Z zasobu terenów mieszkaniowych wyznaczonych w studiach uwarunkowań i kierunków rozwoju przestrzennego gmin wyłączono tereny kolizyjne z formami ochrony przyrody oraz ich otulinami, a także położone na glebach II i III klasy bonitacyjnej. W przypadku gleb wyłączenie nie miało charakteru automatycznego, z uwagi na dużą fragmentację tych obszarów. Każdorazowo analizowano indywidualne przypadki i wyłączenia dokonywano tylko wtedy, gdy przeważająca część pola inwestycyjnego położona była na glebach wyższych klas, a proces jego zagospodarowania jeszcze się nie rozpoczął. 2. Na mapę zasobu terenów mieszkaniowych wyznaczonych w studiach uwarunkowań i kierunków rozwoju przestrzennego gmin nałożono aktualną warstwę z granicami aglomeracji kanalizacyjnych. Kryterium to wykorzystano opierając się na następujących przesłankach: a. planowane przez gminę zagospodarowanie danego terenu ma wystarczającą intensywność, aby wyposażenie go w infrastrukturę kanalizacyjną miało uzasadnienie ekonomiczne, b. gmina posiada możliwości finansowe (samodzielnie lub poprzez przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjne), aby w ciągu najbliższych kilkunastu lat realnie wykonać uzbrojenie terenu, gdyż w przeciwnym przypadku naraża się na potencjalne koszty wynikające z niespełnienia odpowiednich wymogów dotyczących obsługi kanalizacyjnej w aglomeracjach. Zdając sobie w pełni sprawę z uproszczeń i ograniczeń, jakie wiążą się z przyjęciem powyższych założeń należy zwrócić uwagę, iż kryterium położenia w granicach aglomeracji kanalizacyjnej w praktyczny i obiektywny sposób racjonalizuje rozmieszczenie terenów inwestycyjnych w zgodzie z zasadą intensyfikacji zagospodarowania w istniejących jednostkach osadniczych oraz zapobiega rozlewaniu się ekstensywnej zabudowy z dala od istniejącej infrastruktury. 3. Na wygenerowane we wcześniejszych etapach warstwy terenów inwestycyjnych nałożono zasięgi obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, opierając się na założeniu, iż wyłączenie możliwości zabudowy na terenach objętych planami miejscowymi może powodować negatywne skutki finansowe dla gmin. W ten sposób pewne tereny wykluczone w poprzednich etapach przywrócono do zasobu terenów inwestycyjnych. 4. W ostatnim etapie poprzez indywidualną analizę poszczególnych przypadków wykonano czynności końcowe polegające na: a. usunięciu błędów i niespójności wynikających z automatycznego nakładania warstw tematycznych na mapie, b. wyłączeniu terenów o bardzo niewielkiej powierzchni jako nieistotnych z metropolitalnego punktu widzenia, a zaciemniających odbiór mapy. W efekcie, wszystkich przeprowadzonych czynności powstała syntetyczna mapa Tereny predysponowane do rozwoju mieszkalnictwa w aglomeracji poznańskiej w perspektywie najbliższych 20 lat. 47 S t r o n a

Stan, str u ktu r a p r ze str z en n a i k ier u n k i r oz wo ju m ie sz ka ln ict wa w ag lo m er ac ji p ozn ań s k ie j MAPA 3. TERENY PREDYSPONOWANE DO ROZWOJU MIESZKALNICTWA W AGLOMERACJI POZNAŃSKIEJ W PERSPEKTYWIE NAJBLIŻSZYCH 20 LAT 48 S t r o n a