Warsaw City Report Q1 2012 Warszawski Rynek Nieruchomości I kwartał 2012
2 On Point Warsaw City Report Q1 2012 Economy/Investment Economy According to Consensus Forecast, the Polish economy should develop at a yearly rate of 2.8% and 3.1% in 2012 and 2013 respectively. Retail sales increased in March 2012 by 10.7% compared to the corresponding period last year. On a monthly basis, growth totalled 15.7%. The unemployment rate dropped to13.2% in March and was lower by 0.2 pp compared to February. This was mainly due to the beginning of seasonal employment. In March, the inflation rate stood at 3.9% and was 0.5 pp higher than in February 2012. This level of inflation is mainly contributable to rising fuel and food prices. GDP, Private Consumption, Inflation Rate PKB, Spożycie indywidualne, Inflacja - Zlote Tarasy complex, taken-over by two General Partners, AXA Real Estate and CBRE Property Fund Central Europe LP(PFCE) in which Unibail Rodamco is a limited partner, from ING Real Estate for a reported value of 475 million, for a 77% stake; - Prologis Portfolio, acquired by Hines at approximately 100 million; - Alfa Centrum shopping centre in Olsztyn, acquired by Rockspring from Arka Fund for approximately 84 million. The retail sector has also seen one more transaction Galeria Tęcza, sold by Rank Progress to Blackstone for approximately 37 million. The office sector has seen two additional deals (both in Warsaw): Prima Court sold by DPGS to Catalyst Capital and Marszałkowska 76 sold by a group of Spanish owners (Varsovia CB I) to Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft, both of smaller volumes. 8,00% 5,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% Throughout Q1 2012, prime office yields remained at 6.25%, retail yields at 6.00% and warehouse yields at around 8.0% plus. We expect prime retail yields to be compressed to 5.75% in Q2. The yield gap between prime and secondary product is 100 to 200 bps and we envisage this spread to continue. 0,00% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 GDP/PKB Private consumption/spożycie indiwidualne Infation/Inflacja 0,00% Poland Investment Volumes: 2002 2012 ( millions) Wolumen inwestycji 2002-2012 (miliony ) Source/Źródło: CSO/GUS; Consensus Economics, Q1 2012 Investment Climate The first quarter of 2012 recorded a very high investment volume totalling 728 million, which is more than double when compared to the corresponding quarter of 2011 ( 312 million). However, it should be noted that very strong results in Q1 2012 were attributable to three large transactions: 6 000 5 500 Hotels Residential Mixed Industrial Retail Office 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 April 2012 Source/Źródło: Jones Lang LaSalle
On Point Warsaw City Report Q1 2012 3 Ekonomia/Rynek Inwestycyjny Ekonomia Według prognoz Consensus Forecast na lata 2012 i 2013 Polska gospodarka wzmocni się rocznie o odpowiednio 2,8% oraz 3,1%. Prime Yields Q1 2012 Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty I kw. 2012 Sprzedaż detaliczna wzrosła w marcu o 10,7% względem tego samego okresu w roku ubiegłym. W ujęciu miesięcznym wzrost wyniósł 15,7%. Stopa bezrobocia zarejestrowana w marcu wyniosła 13,2% i była o 0,2 p.p. niższa w porównaniu z lutym tego roku. Przyczyną lekkiego obniżenia bezrobocia było rozpoczęcie się prac sezonowych. Inflacja w marcu 2012 wyniosła 3.9% i była o 0,5 p.p. wyższa niż w lutym tego roku. Przyczyną takiego poziomu inflacji są przede wszystkim rosnące ceny paliw i żywności. 20,0% 17,5% 15,0% 12,5% 10,0% 7,5% 5,0% 2,5% 0,0% Source/Źródło: GUS Retail Sales Dynamics Dynamika sprzedaży detalicznej VII VIII IX X XI XII I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII I II III 2010 2011 2012 Klimat inwestycyjny W pierwszym kwartale 2012 r. odnotowano bardzo wysokie obroty na rynku inwestycyjnym w Polsce przekraczające 728 milionów. W porównaniu do tego samego okresu w roku ubiegłym, był to poziom ponad dwa razy wyższy (312 milionów ). Należy jednak podkreślić, że tak dobre wyniki w pierwszym kwartale 2012 r. są w głównej mierze zasługą trzech dużych transakcji: - Kompleks Złote Tarasy zakupiony przez dwóch partnerów: AXA Real Estate i CBRE Property Fund Central Europe LP(PFCE), w którym Unibail Rodamco jest partnerem, od ING Real Estate za raportowaną wartość 475 milionów za 77% udziałów; Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q1 2012 - Portfolio firmy Prologis zakupione przez Hines za cenę około 100 milionów ; - Centrum handlowe Alfa w Olsztynie nabyte przez Rockspring od funduszu Arka za około 84 miliony. Na rynku handlowym wydarzyła się jeszcze jedna transakcja Blackstone za około 37 milionów kupił od Rank Progress Galerię Tęcza w Kaliszu. Dodatkowo dwie transakcje miały miejsce na warszawskim rynku biurowym. Pierwszą z nich była sprzedaż przez DPGS budynku Prima Court. Nabywcą został Catalyst Capital. Drugą był zakup biurowca Marszałkowska 76 przez Raiffeisen Immobilien Kapitalanlange-Gesellschaft od hiszpańskich właścicieli (Varsovia CB I). W pierwszym kwartale 2012 stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości nie uległy zmianie. W przypadku centrów handlowych było to 6,00%, biurowców 6,25%, a centrów logistycznych od 8,00% wzwyż. Szacujemy, że w już w II kw. stopy kapitalizacji za nieruchomości handlowe ulegną kompresji do 5,75%, a luka pomiędzy najlepszymi produktami, a nieruchomościami mniej atrakcyjnymi będzie utrzymywała się na poziomie 100-200 punktów bazowych.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012f 4 On Point Warsaw City Report Q1 2012 Office Market Demand The first three months of 2012 were very positive in terms of office space take-up in Warsaw. In Q1, over 125,000 m 2 was leased (compared to 574,000 m 2 in the entire 2011) of which 40,000 m 2 constituted lease renewals. The demand in Warsaw was substantial and is expected to remain positive throughout the entire 2012. The most significant deal signed in Q1 was the pre-let agreement concluded by ING at Plac Unii (over 12,000 m 2 ). Other large pre-let transactions included: Wolters Kluwer (3,400 m 2 in Wola Center) and ZTM (2,450 m 2 in JM Tower). This trend is likely to continue as large pre-lease deals are pending and expected to be signed in Q2. Other large lease agreements included: Societe Generale (4,100 m 2 renewal in Saski Point), GFK Polonia (3,600 m 2 new deal in Ludna 2) and Sage (3,000 m 2 new deal in Airtech). Supply Approximately 47,800 m 2 were delivered to the market in Q1, including Mokotów Nova phase II (15,000 m 2 ), JM Tower (11,900 m 2 ) and Airtech (8,900 m 2 ). Office Market Completions (m 2 ) and Vacancy Rate (%) Nowa podaż biur (m 2 ) i współczynnik pustostanów (%) After a drop in new supply through 2011, with only 120,000 m 2 brought to the market, 2012 will bring a significant increase with an estimated 265,000 m 2 to be delivered during the year, predominantly in City Centre, South-East and South-West regions. This will be followed by 300,000 m 2 in 2013 (completions mainly in the Upper-South and West submarkets). Vacancy At the end of Q1 2012, approximately 7.3% of the modern office stock in Warsaw was vacant (7.1% in the CBD, 7.5% in the City Centre Fringe and 7.2% in Non-Central locations). This equates to a q-o-q vacancy increase of 0.6 b.p. Due to a large volume in the pipeline, the market is expected to see upward pressure on this ratio in 2012 and especially in 2013. Rents Prime headline rents in Warsaw remained stable when compared to the end of 2011. Prime office space in Warsaw City Centre leases at between 22 and 25 m 2 / month. Some triple A buildings are quoting higher headline rents. The best Non-Central locations, such as Mokotów, are being leased at 15 to 15.50 m 2 / month. In South-West region headline rents stand at 16/ m 2 / month. Prime Headline Rents ( / m 2 / month) Najwyższe czynsze transakcyjne ( / m 2 / m-c) 30 25 City Centre Non-Central 20 15 10 Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF, Q1 2012 f-forecast Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q1 2012 f-forecast
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Q1 2012 On Point Warsaw City Report Q1 2012 5 Rynek biurowy Popyt na powierzchnie biurowe Pierwsze trzy miesiące 2012 r. potwierdziły pozytywną sytuację na rynku od strony popytu na powierzchnie biurowe. W I kw. wynajęto ponad 125 000 m 2 (574 000 m 2 w całym 2011 r.), z czego 40 000 m 2 stanowiły przedłużenia umów. Uważamy, że w całym 2012 r. będzie utrzymywało się duże zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie biurowe w Warszawie. Największą umową najmu podpisaną w I kw. był pre-let ING w Placu Unii (ponad 12 000 m 2 ). Wśród innych dużych umów przednajmu można wymienić Wolters Kluwer (3 400 m 2 w Wola Center) oraz ZTM (2 450 m 2 ) w JM Tower. Inne znaczące transakcje zawarły Societe Generale (4 100 m 2 - odnowienie umowy w Saski Point), GFK Polonia (3 600 m 2 -nowa umowa w Ludna 2) oraz Sage (3 000 m 2 nowa umowa w Airtech). 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 Gross Take-up (m 2 ) Popyt brutto (m 2 ) Non-Central City Centre Szacujemy, że w tym roku na rynek trafi około 265 000 m 2 nowej powierzchni biurowej (najwięcej w rejonie Centrum, South-East i South-West), a w 2013 r. aż 300 000 m 2 (większość w regionie Upper-South i West). Współczynnik pustostanów Na koniec I kw. 2012 r. około 7,3% nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie pozostawało bez najemców (7,1% w COB, 7,5% na obrzeżach Centrum i 7,2% poza nim). Oznacza to wzrost o 0,6 p.p. w porównaniu z ostatnim kwartałem 2011 r. Uważamy, że ze względu na wysoką nową podaż, współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wzrośnie w 2012, a w szczególności w 2013 r. Czynsze najmu Najwyższe czynsze transakcyjne w Warszawie pozostały na stabilnym poziomie w porównaniu z końcem 2011 r. Najlepsze powierzchnie biurowe w Centrum można wynająć obecnie za 22-25 / m 2 / m-c, przy czym w niektórych biurowcach klasy AAA stawki wywoławcze są wyższe. Poza Centrum czynsze najmu za najlepsze powierzchnie wynoszą obecnie 15-15,50 / m 2 / m-c. W rejonie South-West kształtują się na poziomie nawet 16 / m 2 / m-c. Short-Term Rental Cycle Krótkoterminowy cykl zmiany czynszów najmu 0 Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF, Q1 2012 Podaż powierzchni biurowej Około 47 800 m 2 zostało oddane do użytku w I kw., wliczając takie budynki jak druga faza Mokotów Nova (15 000 m 2 ), JM Tower (11 900 m 2 ) oraz Airtech (8 900 m 2 ). Po 2011 r., który był okresem bardzo ograniczonej nowej podaży (jedynie 120 000 m 2 ), w 2012 r. nastąpi odbicie po stronie podażowej. Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q1 2012
6 On Point Warsaw City Report Q1 2012 Retail Market Supply The Warsaw agglomeration represents the largest Polish retail market in terms of supply, which currently surpasses 1 million m 2 of shopping centre space. In addition, the spending power of its inhabitants ( 9,101 per person per annum 1 ) exceeds the national average by 58%. However, with respect to shopping centre density per 1,000 inhabitants, Warsaw remains behind other major metropolitan areas such as Wrocław, Poznań, Tri-City, Łódź, Kraków and Szczecin. Looking at the pipeline, this situation in not likely to change in the short term. Four retail schemes are currently under construction in Warsaw. This year, we expect to see the opening of two projects in satellite towns of Warsaw: Galeria Brwinów (6,200 m 2 GLA) in Brwinów, south-west of Warsaw, and Auchan Shopping Centre (33,600 m 2 GLA) in Łomianki, bordering Warsaw from the north. The mixed-use Plac Unii project comprising 16,200 m 2 GLA of retail and 41,300 m 2 of office will open its doors to the public in Q3 2013. Additionally, the development of a third factory outlet in Warsaw started recently, namely Factory Annopol of nearly 20,000 m 2 ; the scheme should arrive on the market next year. Demand The Warsaw retail market is extremely active this spring. Złote Tarasy, the top lifestyle shopping centre, after 5 years of commercial activity is undergoing re-commercialization. As a result, a number of new brands enriched the retail offer of the scheme: Jack Wolfskin, Swiss Café & Chocolate by Lindt, Zara Home, Marc O Polo, and two newcomers to the Polish market, including Brasilian shoe brand Melissa Pop Up Shop and a British Games Workshop. Moreover, Victoria s Secret will shortly open their store in the centre. At the beginning of March, F&F opened its first store in Poland, in Blue City centre. Additionally, the Portuguese Parfois, Egurrola Dance Store and Egurrola Café have enhanced the centre s offer. Centrum Janki also refreshed its tenant mix introducing new tenants: KappAhl, Mohito and Reporter. The first Champagne Bar by Moët & Chandon appeared in Galeria Mokotów. Przedmieście Street. In June 2012, we expect the opening of a new high street project Mysia 3 near Nowy Świat and Plac 3 Krzyży streets, where COS (Collection of Style), a new brand by H&M, will have a 500 m 2 store on two floors. High demand for modern retail space in prime centres in Warsaw has kept the vacancy rate stable at a low level (below 1%).jor r MarknP 600 550 500 450 400 350 Maturity of Major Markets in Poland Dojrzałość rynku centrów handlowych w największych aglomeracjach w Polsce Density (m 2 / 1,000 inhabitants) Nasycenie (m 2 / 1 000 mieszkańców) Łódź Kraków Poznań Katowice Agglomeration Tri-City Szczecin Wrocław Warsaw 300 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q1 2012; PP: GfK Polonia, data as of 2011 Rents Prime shopping centre rents for 100 m 2 unit shops remain stable at a level of 70 to 90 m 2 /month. However, due to the recommercialization of key retail assets, such as Złote Tarasy, we expect an approximate 5% increase on prime rents during 2012. Prime high street rents in Warsaw for centrally located stores at Nowy Świat, Chmielna, Plac 3 Krzyży and Marszałkowska streets are slightly higher and range between 75 and 95 m 2 /month. F&F store in Blue City / Sklep F&F w Blue City Market size Wielkość rynku Purchasing Power ( / capita / year) / Siła nabywcza ( / mieszkańca / rok) Warsaw s high street market is also expanding. The German fashion retailer Wellensteyn marked their debut in the capital on Krakowskie 1 Source: GfK Polonia, data as of 2011
On Point Warsaw City Report Q1 2012 7 Rynek handlowy Podaż Aglomeracja warszawska to największy w kraju rynek pod względem podaży powierzchni nowoczesnych centrów handlowych (ponad 1 mln m 2 ) a także zamożności mieszkańców. Roczna siła nabywcza przypadająca na mieszkańca aglomeracji (9 101 2 ) przekracza średnią krajową o 58%. Jednak pod względem nasycenia powierzchnią handlową na 1 000 mieszkańców, aglomeracja warszawska nadal pozostaje za innymi głównymi regionami kraju jak Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Łódź, Kraków czy nawet Szczecin. Biorąc pod uwagę planowany wzrost podaży, sytuacja ta nie zmieni się w najbliższym czasie. Obecnie w budowie są cztery projekty handlowe. Dwa z nich otworzą się jeszcze w tym roku w miastach satelickich Warszawy: Galeria Brwinów (6 200 m 2 ) w Brwinowie (na południowy-zachód od Warszawy) oraz Auchan (33 600 m 2 ) w Łomiankach (graniczących z Warszawą od północy). Kompleks Plac Unii (część handlowa 16 200 m 2 oraz część biurowa 41 300 m 2 ) otworzy swoje podwoje w III kw. 2013r. Natomiast w przyszłym roku spodziewane jest uruchomienie trzeciego w Warszawie centrum wyprzedażowego Factory Annopol (20 000 m 2 ). 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Warsaw Shopping Centre Market Vacancy Rate Warszawski rynek centrów handlowych wskaźnik powierzchni niewynajętej Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q1 2012 Popyt Na warszawskim rynku handlowym obserwujemy spore ożywienie. Istotnym wydarzeniem jest rekomercjalizacja centrum Złote Tarasy, w którym to w bieżącym roku wygasają 5-letnie umowy najmu. Wśród najemców pojawiło się już wiele nowych marek, jak np. Jack Wolfskin, Swiss Café & Chocolate by Lindt, Zara Home, Marc O Polo, a także dwie debiutujące na polskim rynku sieci: obuwnicza marka Melissa Pop Up Shop z Brazylii oraz brytyjski Games Workshop. Wkrótce również Victoria s Secret otworzy swój salon w tym centrum. Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2009 2010 2011 2012 Na początku marca firma F&F otworzyła w centrum handlowym Blue City swój pierwszy sklep w Polsce. Ponadto, portugalski Parfois, Dance Store by Egurrola oraz Egurrola Cafe wzbogacili ofertę handlową tego centrum. Centrum Janki także poszerzyło swoją listę najemców o salony sieci KappAhl, Mohito oraz Reporter. Pierwszy Bar Szampański Moët & Chandon zawitał do Galerii Mokotów. Stopniowo rozwija się również sektor ulic handlowych. Niemiecka marka odzieżowa Wellensteyn zadebiutowała na naszym rynku otwierając swój sklep na Krakowskim Przedmieściu. W czerwcu 2012r. spodziewamy się otwarcia nowego projektu handlowego Mysia 3, który z uwagi na charakter jak i lokalizację w pobliżu Nowego Światu i Placu Trzech Krzyży wzbogaci ofertę tego segmentu rynku. W galerii Mysia 3 na 500 m 2 powierzchni handlowej otworzy się np. pierwszy sklep marki COS (Collection of Style) nowego konceptu sieci H&M. W obliczu wysokiego popytu na lokale w wiodących centrach handlowych poziom pustostanów w Warszawie utrzymuje się na niskim poziomie ok. 1%. Czynsze Czynsze za lokale około 100 m 2 w dobrze funkcjonujących centrach handlowych utrzymują się na poziomie 70-90 / m 2 / m-c. Jednak z uwagi na proces rekomercjalizacji m.in. Złotych Tarasów spodziewamy się ok. 5% wzrostu w ciągu 2012r. Stawki czynszowe przy głównych ulicach w centrum Warszawy (Nowy Świat, Chmielna, Plac 3 Krzyży, Marszałkowska) są nieco wyższe i wahają się w przedziale 75-95 / m 2 / m-c. Prime Shopping Centre Rents ( / m 2 / month) Stawki czynszu za najlepsze lokale w centrach handlowych ( / m 2 / miesiąc) Szczecin Tri-City Kraków Poznań Wrocław Katowice Agglomeration Łódź Warsaw Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q1 2012 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2 Źródło: GfK Polonia, dane za rok 2011
8 On Point Warsaw City Report Q1 2012 Industrial Market Demand The Warsaw Region (Warsaw and its suburbs) is among the most developed and attractive warehouse locations in Poland, representing 35% of the country s total warehouse supply. Total warehouse demand reached 72,700 m² in the Warsaw region during Q1 2012, of which, 64,500 m² was in the suburbs (20% of take-up in Poland). Parks outside of the city are attractive due to their competitive rents and relatively fast access to Warsaw and other regions. Logistics operators took the lion s share of demand in the Warsaw region during Q1 2012 with 53,200 m² (73%). Vacancy The Warsaw area (especially the suburbs) is characterised with a high level of vacancy. However, sustained demand and decreasing new supply results in the fact that it becomes more difficult for occupiers to find suitable space. Vacancy rates are at a relatively high level (16.8% for suburbs and 12.1% for warehouses within the city borders) but, warehouses conveniently connected to the A2 motorway are becoming scarce. It is much easier to find vacant space in buildings located further away from the motorway. Supply Construction activity in the Warsaw region was calm during Q1 2012 with 19,500 m² of new built space compared to Poznań (48,800 m²) or Central Poland (41,200 m²). The total pipeline under construction for Poland is 208,000 m² of which, 72% are projects for specific occupiers (pre-lease or BTS). The exception is Warsaw and its suburbs, showing a higher level of speculative pipeline. This demonstrates that developers have become more flexible and confident about this region. Warsaw-Inner City counts one speculative project under construction totalling 16,000 m² (Gate One). Warsaw Suburbs has 62,800 m² under construction (MLP Pruszków II, Prologis Park Janki and BTS Delphi). 39% of the space was built speculatively. Upper Silesia Wroclaw Central Poland Warsaw Inner City Krakow Poznan Tricity Podkarpacie Warsaw Suburbs Construction Activity by Location (m²) Powierzchnia w budowie (m²) Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Magazyny.pl, Q1 2012 U/C (spec) U/C (prelet) 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 PointPark Mszczonów Rents Warsaw is a strongly diversified market which has an impact on rental levels. Locations within the capital city are one of the most expensive throughout Poland ( 3.60 5.30 / m²/month). This is a result of limited supply (often smaller size buildings) and high land prices. Much lower rents are offered in the Warsaw suburbs. One square meter of warehouse space costs between 2.30 and 5.30 per month. Rental levels also differentiate depending on the concrete location whether the warehouse is located close to motorways or not. Also, the access to potential employees has an impact on rental levels. In general, we expect a decreasing vacancy rate to be followed by slow rental growth.
On Point Warsaw City Report Q1 2012 9 Powierzchnie magazynowe Firmy logistyczne napędzają popyt Region Warszawy i jej okolic to jedna z najbardziej rozwiniętych i atrakcyjnych lokalizacji magazynowych w Polsce. Na tym obszarze zlokalizowane jest 35% powierzchni dystrybucyjnej w kraju. W I kw. 2012 r. w całym regionie warszawskim wynajęto 72 700 m², z czego na okolice Warszawy przypadło 64 500 m² (20% powierzchni wynajętej w Polsce w I kw.). Parki poza granicami stolicy cieszą się zainteresowaniem najemców, ponieważ są stosunkowo niedrogie i umożliwiają szybki dojazd do miasta i innych części kraju. Zdecydowanymi liderami pod względem popytu podobnie jak w cały kraju - byli operatorzy logistyczni, którzy podpisali umowy na 53 200 m² (73% powierzchni wynajętej w I kw. 2012 r. w regionie Warszawy). Gross Take-up by Sectors in Warsaw Popyt brutto wg sektorów w Warszawie Zaczyna brakować wolnych powierzchni Region Warszawy (zwłaszcza jej okolic) był tradycyjnie rynkiem charakteryzującym się wysokim wskaźnikami wolnej powierzchni. Rosnący popyt i mniejsza niż wcześniej podaż nowych obiektów powodują, że region Warszawy nie jest już tak łatwym rynkiem dla najemcy.wskaźniki pustostanów pozostają wprawdzie na stosunkowo wysokim poziomie (16,8% dla okolic Warszawy oraz 12,1% dla magazynów w obrębie granic stolicy), ale zaczyna brakować powierzchni w parkach dogodnie skomunikowanych z autostradą A2. Łatwiej jest znaleźć magazyn w obiektach zlokalizowanych w dalszej odległości od autostrady (np. w Błoniu). Vacancy Rate by Location Wskaźnik dostępnej powierzchni wg lokalizacji Farmaceutyki/ Pharmaceutical 5% Papier i książki / Paper or books 9% Motoryzacyjne / Automotive 2% Budowlane / Construction 2% Inne / Other 9% Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Magazyny.pl, Q1 2012 Operatorzy logistyczni / Logistic operators 73% Średnia Trójmiasto Kraków Górny Śląsk Poznań Wrocław Polska Centralna Warszawa Miasto Warszawa Okolice Szczecin 3,3% 5,2% 5,4% 5,7% 9,0% 10,4% 11,8% 12,1% Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Magazyny.pl, Q1 2012 16,8% 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 19,7% Duży udział inwestycji spekulacyjnych Początek roku przyniósł na rynku warszawskim pewne uspokojenie. Wybudowano 19 500 m² nowej powierzchni. Było to stosunkowo niewiele, jeśli porówna się ze wskaźnikami zanotowanymi np. w Poznaniu (48 800 m²) lub Polsce Centralnej (41 200 m²). Na koniec I kw. 2012 w całej Polsce budowano 208 000 m² magazynów, z czego 72% stanowiły projekty realizowane dla konkretnego najemcy (pre-lease lub BTS). Wyjątkiem była Warszawa i jej okolice, gdzie dużą część inwestycji magazynowych stanowiły projekty spekulacyjne. Świadczy to o nieco liberalniejszej polityce inwestorów i ich zaufaniu do tego regionu. W Warszawie-Mieście realizowano jeden spekulacyjny projekt o powierzchni 16 000 m² (Gate One) Natomiast w okolicach Warszawy budowano trzy obiekty (MLP Pruszków II, Prologis Park Janki and BTS Delphi) o łącznej powierzchni 62 800 m². 39% tej powierzchni budowano spekulacyjnie. Zróżnicowane stawki czynszów Rynek warszawski jest mocno zróżnicowany, co przekłada się na stawki czynszowe. Przede wszystkim trzeba wyróżnić lokalizacje w obrębie granic Warszawy. Ze względu na ograniczoną podaż i wysokie ceny gruntów, stolica należy do najdroższych lokalizacji w kraju (3,60-5,30 / m²/ m-c.). Sporo niższe stawki oferowane są w okolicach Warszawy. Za metr kwadratowy magazynu najemcy muszą tu zapłacić od 2,30 do 2,90 / m-c. Stawki będą się jednak różnić w zależności od tego, czy lokalizacja jest położona blisko autostrady, czy też bardziej od niej oddalona. Na wysokość czynszu wpływa również dostęp do potencjalnych pracowników. Ogólnie rzecz biorąc, wraz z malejącym wskaźnikiem wolnej powierzchni, należy spodziewać się powolnego wzrostu czynszów.
Q1 2007 Q3 2007 Q1 2008 Q3 2008 Q1 2009 Q3 2009 Q1 2010 Q3 2010 Q1 2011 Q3 2011 Q1 2012 10 On Point Warsaw City Report Q1 2012 Residential market Supply The current situation in the Warsaw residential market is characterized by a stable but, not growing demand and by a high volume of units on sale. In Q1 2012, nearly 4,000 residential units were launched to the market by developers. At the end of Q1 the number of units on offer grew to 18,900. With the current number of transactions, this means that an equivalent of over seven-quarter sales is now in the market. In March 2012, the market offered nearly 4,100 ready units (in completed projects), i.e. some 100 units less than a quarter ago. These constituted 22% of units present in the current offer. For over a year, the number of completed unsold units has been stable at 4,000. Demand In Q1 2012, some 3,300 units were sold in Warsaw. By comparison, in Q4 2011 the figure reached 2,700 units. Data from REAS Q1 2011 market monitoring confirms that the sales situation remains rather stable in terms of quarterly sales, although the results of sales in January were very weak. The number of units sold in Q1 2012 constituted about 18% of the initial offer in this quarter, while 25% is the theoretical market balance. This index surged when compared with the previous quarter, yet its level still indicates a surplus of supply over demand. Among units scheduled for delivery in 2012, 57% has already been sold (8% more than in the previous quarter), and 43% has remained in the market. Among completions planned for 2013, units sold constitute 28%, while 63% remain in the market offering. With new mortgage loan regulations imposed since January 2012 and lower credit worthiness, buyers demand focuses on apartments of smaller floor spaces and smaller total price per unit. Pricing At the end of Q1 2012, nearly 7,000 units, i.e. 37% of the current offer was available at 7,000-8,000 PLN/m 2. This figure grew by 812 units compared to Q4 2011, as a result of the surplus of new units over sold units in this price bracket, as well as price changes in some projects. Units from the price brackets 6,000-7,000 PLN/ m 2 and 7,000-8,000 PLN/ m 2 made the majority of units launched for sale in Q1 2012 and, in total, constituted 71% of all units whose sales were launched in this period. Units sold, launched and offered in Warsaw Mieszkania sprzedane, wprowadzone oraz wielkość oferty 20 000 15 000 10 000 5 000 0 launched per quarter offering at quarter's end Source/Źródło: REAS The average price calculated for all units introduced to the market in Q1 2012 was marginally lower than in the preceding quarter and amounted to 7,106 PLN/ m 2. The first quarter of 2012 again recorded a 2 to 5% difference between asking and transaction prices. Yet, after poor sales results noted in January and February, developers decided to offer their clients higher discounts of up to 8%. gross sales Forecast According to developer declarations acquired through REAS monitoring study conducted in Q1 2012, developers and housing cooperatives planned to complete a total of over 15,200 residential units in Warsaw in 2012 and over 11,700 in 2013. By 29 th April 2012 the so called Developers Act will take effect and is likely to exert great influence on the market. The act obliges developers to sign notarial acts for presale agreements, to provide an information prospectus for each project and for newly launched investments, and to provide escrow accounts for buyers. At the same time, the gradual slowdown of the economy may impact negatively on housing demand. It is probable that new supply will drop in H2 2012 while sales are expected to fluctuate between quarters. The level of market competition is predicted to rise and the situation of individual companies may vary greatly. Over the course of the year, prices will most likely decline. Market improvement can be expected along with faster growth rates of the Polish economy by H2 2013..
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 On Point Warsaw City Report Q1 2012 11 Rynek mieszkaniowy Podaż Obecną sytuację na warszawskim rynku mieszkaniowym kształtuje z jednej strony dość stabilny, ale nie powiększający się popyt, a z drugiej, duża i wciąż rosnąca oferta mieszkań na sprzedaż. W I kwartale 2012 deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w Warszawie prawie 4 tysiące mieszkań. Na koniec marca liczba mieszkań w ofercie wzrosła do 18,9 tysiąca. Oznacza to, że przy tempie sprzedaży z ostatnich 12 miesięcy obecna oferta sprzedawałaby się przez ponad siedem kwartałów. W ofercie znajdowało się blisko 4,1 tysiąca gotowych mieszkań, czyli o około 100 nieco mniej niż kwartał wcześniej. Stanowiło to 22% całej oferty. Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań utrzymuje się na poziomie około 4 tysięcy od ponad roku. Units sold vs. units launched to the Warsaw market in 1994-2013 Mieskzania sprzedane, a wprowadzone na rynek 1994-2013 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 launched for sale sold (or potential demand) Popyt W ciągu I kwartału 2012 roku deweloperzy sprzedali w Warszawie ok. 3,3 tysiąca mieszkań. Dla porównania, w poprzednim kwartale było to ok. 2,7 tysiąca. Dane z monitoringu przeprowadzonego na koniec marca potwierdzają, że sprzedaż pozostaje dość stabilna w skali kwartalnej, choć wyniki sprzedaży w styczniu były bardzo słabe. Liczba sprzedanych w I kwartale mieszkań stanowiła około 18% oferty z początku kwartału podczas gdy 25% wyznacza poziom teoretycznej równowagi. Choć wskaźnik ten wyraźnie wzrósł w porównaniu z poprzednim kwartałem, to jednak nadal wskazuje na nadwyżkę podaży nad popytem. Wśród mieszkań planowanych do oddania w 2012 roku, 57% stanowią mieszkania już sprzedane (o 8 punktów procentowych więcej niż w poprzednim kwartale), natomiast 43% to mieszkania znajdujące się nadal w ofercie; podczas gdy wśród mieszkań planowanych do realizacji w 2013 roku mieszkania sprzedane stanowią 28%, a 63% te, które pozostają w ofercie rynkowej. Wobec nowych, bardziej restrykcyjnych zasad określania zdolności kredytowej obowiązujących od stycznia 2012 roku popyt koncentruje się na mieszkaniach o mniejszej powierzchni i mniejszej łącznej cenie zakupu. Ceny Na koniec I kwartału 2012 roku blisko 7 tys. mieszkań, czyli 37% bieżącej oferty, można było nabyć za cenę z przedziału 7-8 tys. PLN/m². Liczba ta jest o 812 lokali większa w stosunku do wyników z IV kwartału 2011 roku, w wyniku przewagi mieszkań nowo wprowadzonych do sprzedaży nad sprzedanymi w tym przedziale cenowym, jak również dzięki zmianom cen w niektórych projektach. Lokale z tych przedziałów cenowych: 6-7 i 7-8 tys. PLN/m², były najliczniej reprezentowane wśród mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w I kwartale 2012 roku, stanowiąc łącznie 71% wszystkich lokali, których sprzedaż została uruchomiona w tym okresie. Source/ Źródło: REAS Przeciętna cena liczona dla wszystkich jednostek mieszkalnych wprowadzonych na rynek w I kwartale 2012 roku była nieznacznie niższa niż w poprzednim kwartale i wyniosła 7 106 PLN/m². W pierwszym kwartale 2012 roku poziom różnicy między cenami ofertowymi a transakcyjnymi był ponownie bliższy 2-5%. Jednak po słabych wynikach sprzedażowych w styczniu i lutym część deweloperów zdecydowała się na większe upusty, sięgające nawet 8%. Prognoza Zgodnie z deklaracjami deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych z końca I kwartału 2012 roku planują oni oddanie w Warszawie ponad 15,2 tysiąca mieszkań w 2012 roku i ponad 11,7 tysiąca w roku kolejnym. W najbliższym czasie najważniejszym wydarzeniem na polskim rynku mieszkaniowym będzie wejście w życie ustawy o ochronie nabywców mieszkań. Od 29 kwietnia 2012 roku deweloperzy będą musieli podpisywać nowe umowy w formie aktu notarialnego, zapewnić prospekty informacyjne, a dla nowo rozpoczynanych inwestycji także rachunki powiernicze dla nabywców. Jednocześnie można spodziewać się negatywnego wpływu stopniowo zwalniającej gospodarki na popyt mieszkaniowy. Najprawdopodobniej w II połowie roku liczba wprowadzanych na rynek inwestycji zmniejszy się wyraźnie, podczas gdy sprzedaż będzie się wahać w poszczególnych kwartałach. Konkurencyjność rynku znacznie wzrośnie, także sytuacja poszczególnych firm może się silnie zróżnicować. Prawdopodobnie w skali roku spadną także ceny. Poprawy koniunktury można oczekiwać wraz z przyspieszeniem gospodarki, spodziewanym w II połowie 2013 roku.
12 On Point Warsaw City Report Q1 2012 Market Practice Purchasing Cost Summary VAT Court registration fees asset sale: 23% VAT on buildings and land (commercial properties) or in exceptional cases (if transaction classified as sale of enterprise) civil-transaction tax in the amount of 2% of the transaction price. Buyers more frequently apply now for tax rulings confirming that VAT can be charged on asset sales and refunded by the tax office thereafter. Rulings take up to 3 months to obtain but guarantee no tax office interpretation risks on real estate transactions; shares sale: 1% of the net shares price. real estate transactions are subject to fixed court registration fees, not linked to the volume of the contract, e.g. PLN 200 for the entrance of the right of freehold or perpetual usufruct to the Perpetual Book; vary according to transaction price but no more than 6 months average salary in the domestic economy for the previous year; Notarial fees Agency fees typically 1%-3% of purchase price plus VAT at 23%; Leasing Practice Office Lease length Rental basis Lease agreement collateral Rent increases Repairs Insurance Agency fees Reinstatement: Other developers incentives 5 years; 3-year rarely; not applicable in new buildings; paid monthly in advance with rents denominated in but paid in Polish Zloty (currently acceptable also in ); full rent is typically payable for common areas; bank guarantee or cash deposit equivalent of 3 months rent and service charges, all increased by VAT; annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); internal tenant; external/structural by landlord, not recovered through service charge; common areas landlord, although recovered through service charge (with the exception of major repairs); landlord covers costs of building insurance (recovered through service charge), tenant covers insurance of own premises, contents and civil liability; 10% - 20% of the annual rent, increased by VAT. Fees are paid by either the landlord or tenant. Remuneration may be also calculated as a percentage from the total value of a lease contact. In case of negotiations on behalf of tenant remuneration paid by tenant may be based on the percentage of the savings secured for the tenant; not common practice - negotiable by lease; partial or full fit-out (depending on the transactional volume and lease length) rent free periods: common practice on the market usually in the range of 4 6 months rent (in case of 60 months lease, the length of the rent free period depends on the transactional volume, status of the development and lease length ); Leasing Practice Industrial Lease length Rental basis Lease agreement collateral Rent increases Repairs Insurance Agency fees Reinstatement: Other developers incentives 3-5 years for logistic companies; 7-10 years more common for production or warehouse built to suit projects; paid monthly in advance with rents denominated in but paid in Polish Zloty; bank guarantee or cash deposit equivalent of 3-6 months rent and service charges all increased by VAT; annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); internal - tenant; external/structural and common areas landlord although recovered through service charges; landlord covers costs of building insurance (included in service charges), tenant covers insurance of own premises, contents and civil liability; 15% - 25% of the annual rent, increased by VAT, depending on the lease length. Fees are paid by the landlord. Remuneration may be also calculated as a percentage from monthly rent or percentage of the total value of a lease contact. In case of renegotiations on behalf of tenant remuneration paid by tenant may be based on the percentage of the savings secured for the tenant; negotiable by lease; partial or full fit-out (depending on the transactional volume and lease length), or rent free periods: common practice on the market - usually in the range of 4 8 months rent (in case of 60 month lease). Rent free periods depend on the transactional volume and lease length; Leasing Practice Retail Lease length Base rent Turnover rent Lease agreement collateral Key money or premiums Rent increases Leasing fees Other developers incentives 5, 7 or 10 years with an option to extend, but possible for max. 30 years; paid monthly in advance, denominated in but paid in PLN; 6%-8% of the turnover, adjusted monthly, quarterly or yearly, applicable when higher than the base rent; bank guarantee or cash deposit equivalent of 3-6 months base rent plus service charges and marketing fees plus VAT; common for high street retail as well as in existing shopping centres equal to fit out cost or even exceeding in case of best locations; indexed annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); 10%-16% of the annual rent, increased by VAT; participation in fit-out costs of the rented space applicable only in case of anchor tenants;
On Point Warsaw City Report Q1 2012 13 Praktyka rynkowa Warunki kupna-sprzedaży nieruchomości Podatek VAT sprzedaż nieruchomości: 23% VAT na budynki i grunt (w przypadku transakcji nieruchomościami komercyjnymi) lub w wyjątkowych przypadkach, (jeżeli sprzedaż zostaje zakwalifikowana jako sprzedaż przedsiębiorstwa) podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od ceny transakcyjnej. Kupujący częściej obecnie występują o oficjalną interpretację podatkową potwierdzającą, że transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, który zostanie następnie zwrócony kupującemu. Otrzymanie interpretacji podatkowej trwa do 3 miesięcy, ale eliminuje ryzyko innej k walifikacji przez Urząd Skarbowy; sprzedaż udziałów: podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1% ceny zakupu udziałów netto; Kosztysądowe stałe opłaty sądowe związane z księgami wieczystymi, przykładowo wpis prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego do Księgi Wieczystej podlega opłacie w wysokości 200 PLN; Opłatynotarialne zmienne w zależności od ceny transakcyjnej, nie wyższe niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku; Prowizja agencji nieruchomości zazwyczaj 1%-3% ceny transakcyjnej plus 23% VAT; Warunki najmu powierzchni biurowych Długośćnajmu 5 lat; 3-letni okres najmu występuje sporadycznie i nie dotyczy nowych obiektów; Czynsz płatny z góry miesięcznie; czynsze ustalane w, ale płatne w PLN (obecnie dopuszczalne również w ); pełen czynsz za powierzchnie wspólne - dodawany do opłat głównych; Zabezpieczenieumowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości 3-miesięcznego czynszu oraz opłat eksploatacyjnych plus VAT; Wzrostczynszu coroczna indeksacja wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); Naprawy wewnętrzne najemca; zewnętrzne/strukturalne - właściciel, bez odzyskiwania poprzez opłatę eksploatacyjną; powierzchnia wspólna właściciel, jednak koszt ten jest odzyskiwany poprzez opłatę eksploatacyjną (za wyjątkiem napraw głównych); Ubezpieczenie właściciel - ubezpieczenie budynku, (koszt ten jest odzyskany poprzez opłatę eksploatacyjną), najemca - OC, NW, majątek ruchomy; Prowizjaagencjinieruchomości 10% 20% rocznego czynszu plus VAT, płatna przez właściciela lub najemcę. Wynagrodzenie może być także zdefiniowane w oparciu o całkowitą wartość zawartej umowy najmy. W przypadku negocjacji, wynagrodzenie płacone przez najemcę może być zależne od oszczędności wynegocjowanych przez agencję; Przywrócenie przedmiotu najmu do stanu nie praktykowane - negocjowane przy wynajmie; pierwotnego Dodatkowy pakietoferowany najemcom częściowa lub pełna aranżacja wynajmowanej powierzchni (zależnie od wielkości kontraktu i czasu jego trwania); okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 4-6 miesięcy wolnych od płatności (w przypadku umów zawieranych na 5 lat, długość okresu wolnego od płatności czynszu najmu zależy od wartości umowy, statustu realizacji inwestycji biurowej i długości umowy); Warunki najmu powierzchni magazynowych Dłuogośćnajmu 3-5 lat dla firm logistycznych, 7-10 lat bardziej typowe dla firm produkcyjnych lub najemców magazynów budowanych na konkretne zamówienie, tzw. built to suit; Czynsz płatny z góry miesięcznie; czynsze ustalane w, ale płatne w PLN; Zabezpieczenieumowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości 3-6 - miesięcznych czynszów oraz opłat eksploatacyjnych powiększone o podatek VAT; Wzrostczynszu coroczna indeksacja według wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); Naprawy wewnętrzne najemca, zewnętrzne/strukturalne oraz powierzchnia wspólna właściciel, jednak koszt ten jest odzyskiwany poprzez opłatę eksploatacyjną; Ubezpieczenie właściciel - ubezpieczenie budynku, (koszt ten stanowi część opłat eksploatacyjnych), najemca - OC, NW, majątek ruchomy; Prowizja agencji nieruchomości 15% 25% rocznego czynszu plus VAT, w zależności od długości najmu, płatna przez właściciela. Wynagrodzenie może być także zdefiniowane w oparciu o czynsz miesięczny lub o całkowitą wartość zawartej umowy najmy. W przypadku renegocjacji prowadzonych w imieniu najemcy, wynagrodzenie płacone jest przez najemcę i może być zależne od oszczędności wynegocjowanych przez agencję; Przywrócenie przedmiotu najmu do stanu negocjowaneprzywynajmie; pierwotnego Dodatkowy pakietoferowany najemcom częściowa lub pełna aranżacja wynajmowanej powierzchni (zależnie od wielkości kontraktu i czasu jego trwania); okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 4-8 miesięcy wolnych od płatności (w zależności od wielkości transakcji i długości okresu najmu); Warunki najmu powierzchni handlowych Długośćnajmu 5, 7 lub 10 lat, z możliwością przedłużenia, ale nie dłużej niż 30 lat Czynszpodstawowy płatny z góry miesięcznie; ustalany w, ale płatny w PLN; Czynsz od obrotu 6%-8% od obrotu, rozliczany miesięcznie, kwartalnie lub rocznie, należny w przypadku, gdy wyższy od czynszu podstawowego; Zabezpieczenieumowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy równe 3-6 miesięcznemu czynszowi podstawowemu wraz z opłatami eksploatacyjnymi i marketingowymi (plus VAT); Odstępne praktykowane w przypadku sklepów przy głównych ulicach handlowych jak również w istniejących centrach handlowych, równe zwrotowi nakładów na adaptację sklepu lub znacznie je przewyższające dla najlepszych lokalizacji; Wzrost czynszu coroczna indeksacja według wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); Prowizja agencji nieruchomości 10%-16% rocznego czynszu plus VAT; Dodatkowy pakiet oferowany najemcom dofinansowanie kosztów aranżacji wynajmowanej powierzchni stosowane tylko w przypadku kluczowych najemców;
14 On Point Warsaw City Report Q1 2012 Warsaw Map of New Office and Warehouse Provision
Warsaw Agglomeration Map of Retail Provision On Point Warsaw City Report Q1 2012 15
Contacts John Duckworth Managing Director CEE Jones Lang LaSalle +48 22 318 0000 john.duckworth@eu.jll.com www.joneslanglasalle.pl Patricia Lannoije Associate Director Head of Research Poland Jones Lang LaSalle +48 22 318 0000 patricia.lannoije@eu.jll.com www.joneslanglasalle.pl Paweł Sztejter Partner REAS Residential Advisors Poland +48 22 380 2100 pawel.sztejter@reas.pl www.reas.pl Warsaw City Report Q1 2012 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. www.joneslanglasalle.com The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects in Poland. In January 2007 Jones Lang LaSalle and REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors in Poland. Część raportu poświęcona rynkowi mieszkaniowemu została przygotowana przez firmę REAS - eksperta i doradcę w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce. W wyniku umowy o współpracy podpisanej w styczniu 2007 roku, Jones Lang LaSalle i REAS wspólnie oferują zintegrowane usługi w sektorze nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w Polsce. www.reas.pl COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.