Złożenie zastępczego oświadczenia woli w praktyce sądowej i notarialnej (art. 64 Kc.)

dr hab. Aleksander Oleszko docent UMSC w Lublinie Złożenie zastępczego oświadczenia woli w praktyce sądowej i notarialnej (art. 64 Kc.) Unormowanie zawarte w art. 64 Kc., wedle którego prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie, opiera się na fikcji złożenia oświadczenia woli z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia nakazującego złożenie oświadczenia woli. Wydane w tym przedmiocie orzeczenie ma charakter konstytutywny. 1 W piśmiennictwie zwraca się nadto uwagę, że określone czynności procesowe sądu, podjęte w zakresie spraw podlegających jego kompetencji, mają walor dokonywania czynności prawnej przez strony w należytej formie. 2 Podaje się przy tym, że stosowanie art. 64 Kc. jest aktualne w szczególności w przypadkach unormowanych w art. 201, 390 3, art. 397, 968 1, art. 231, 536, 612, 628 1 Kc. 3 O ile nie ulegało wątpliwości, że wydane na podstawie art. 64 Kc. orzeczenie zastępuje wymaganie formy aktu notarialnego dla oświadczenia woli jednej strony, to w praktyce sądowej i notarialnej powstał problem, czy to orzeczenie sądu uchyla konieczność złożenia w należytej formie oświadczenia woli tej tylko strony, czy także drugiej strony umowy, występującej w procesie w charakterze powoda. Kwestię tę w sposób miarodajny dla praktyki rozstrzygnęła uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1967 r., której teza brzmi następująco: "Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 Kc. oraz art. 1047 kpc.). Jeżeli więc oświadczenie to ma stanowić składnik 57

REJENT 1/9 - styczeń 1992 r. umowy, jaka ma być zawarta między stronami, do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę, z zachowaniem wymaganej formy. Nie dotyczy to jednak zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej (art. 390 2 Kc) oraz wypadków, gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy zgodnie z żądaniem powoda: w takim przypadku orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę". Stanowisko Sądu Najwyższego spotkało się z szerokim odzewem piśmiennictwa 5 i budzi nadal zainteresowanie praktyki sądowej oraz notarialnej. Celem dalszych rozważań jest właśnie wskazanie na kształtującą się na tle art. 64 Kc. praktykę i dokonanie próby analizy się z tvm problemów. Sięgnijmy najpierw do najczęściej spotykanych sentencji wyroków orzekających o złożeniu zastępczego oświadczenia woli w trybie art. 64 Kc. 6 Wyrokiem Sądu Rejonowego w Leżajsku, z dnia 27 sierpnia 1991 r. (C 171/90) pozwany... został zobowiązany do złożenia oświadczenia woli zdatnego do przeniesienia własności działki nr..., o pow...., położonej w..., na rzecz powoda..., w terminie 2 tygodni od prawomocności niniejszego wyroku z tym, że niezłożenie powyższego oświadczenia w tym terminie spowoduje, że zastąpi go niniejsze orzeczenie sądowe. Na podstawie wyroku Sądu Rejonowego w Rzeszowie, z dnia 10 stycznia 1991 r. (I C 818/88), pozwany... został zobowiązany do złożenia oświadczenia woli zdatnego do przeniesienia 1/8 części prawa wieczystego użytkowania działki nr..., objętej kw..., prowadzonej przez PBN w..., położonej w..., wraz z 1/8 częścią własności budynku położonego na wyżej określonej działce na rzecz powoda... w terminie 14 dni, gdyż w przeciwnym razie wyrok niniejszy będzie stanowił podstawę do wpisu prawa własności. W czasie obowiązywania ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127), sentencja wyroku Sądu Rejonowego w Rzeszowie, z dnia 12 lipca 1991 r. (I C 1057/90), brzmi następująco: "zobowiązuje pozwany Urząd Miasta Rzeszowa do złożenia w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się orzeczenia 58

Złożenie zastępczego oświadczenia woli. oświadczenia woli przenoszącego na rzecz powódki... własność nieruchomości położonej w..., jako działka nr..., o pow...., z tym, że na wypadek nie wykonania powyższego w zakreślonym przez sąd terminie, niniejsze orzeczenie zastąpi oświadczenie woli pozwanego o przeniesienie własności na rzecz powódki. Zasądza od powódki na rzecz pozwanego tytułem rozliczenia się za nieruchomość, będącą przedmiotem zwrotu, kwotę 344.071 zł z ustawowymi odsetkami." Warto przytoczyć jeszcze jedną sentencję: "zobowiązuje pozwanego... do złożenia oświadczenia woli przenoszącego na powodów... na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej działkę nr..., o pow położoną w..., objętą kw w terminie 14 dni od uprawomocnienia się wyroku, gdyż w przeciwnym razie wyrok niniejszy będzie stanowił podstawę do dokonania wpisu prawa własności." Również w praktyce notarialnej można zauważyć powszechny jednolity wzór sporządzania aktów notarialnych, których treścią jest dokumentowanie oświadczeń woli co do przeniesienia własności nieruchomości na podstawie przytoczonych wyżej treści prawomocnych orzeczeń sądowych. Tego typu akty notarialne zatytułowane są "Oświadczenie woli", a jego treść w zakresie postanowień, o których mowa w przepisie art. 92 3 prawa o notariacie z 1991 r. (na gruncie ustawy z dnia 24 maja 1989 r. - art. 62 2) brzmi następująco: " 1 Sąd Rejonowy w..., prawomocnym wyrokiem z dnia..., sygn...., zobowiązał pozwanego... do przeniesienia na rzecz powoda prawo własności działki nr..., o pow...., położonej w..., 2 powodowie... oświadczyli, że przejmują zobowiązanie wynikające z prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego w..., powołanego w 1 umowy". 8 Jednolita powszechność praktyki sądowej oraz notarialnej w przedstawionym zakresie zwalnia od dalszego cytowania stosowanych sformułowań zawartych zarówno w orzeczeniach sądowych, jak i w aktach notarialnych. Można, a nawet należy przejść do próby analizy wskazanej praktyki, która powinna budzić istotne wątpliwości. Przedstawione uwagi przybierają na ostrości, jeżeli zważy się, iż z dniem 1 stycznia 1992 r. następuje prywatyzacja państwowych biur notarialnych (art. 3 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Dz. U. Nr 22, poz. 92), a zgodnie z art. 40 59

REJENT 1/9 - styczeń 1992 r. ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 zm. z 1991 r. Nr 22, poz. 92) wypis aktu notarialnego notariusz przesyła sądowi rejonowemu do prowadzenia księgi wieczystej dla danej nieruchomości, której to wpis będzie dokonywał sąd w ramach dyspozycji przepisów art. 37 w zw. z art. 46 cyt. ustawy. 9 Kontrola sądowa nabierze zatem zupełnie innych wymiarów, a badanie treści umowy z przepisami bezwzględnie obowiązującymi należy do jednych z podstawowych obowiązków sądu. 10 Jej skutkiem może być oczywiście odmowa wpisu do księgi wieczystej, co dla notariusza prowadzącego kancelarię notarialną nie powinno być bez znaczenia dla sprawowanej przez niego funkcji, jako osoby zaufania publicznego (art. 2 pr. o not.). Nie można również zapominać o ponoszonej przez notariusza odpowiedzialności cywilnej za nieprawidłowo dokonaną czynność notarialną (art. 49 pr. o not.). W pierwszym rzędzie trzeba zakwestionować praktykę sądową w zakresie przytoczonych sformułowań sentencji orzeczeń. Przede wszystkim sądy nie rozróżniają dwóch sytuacji, jakie mogą powstać na tle precyzowania sentencji na podstawie art. 64 k.c. Wskazuje na nie cytowana wyżej uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego, według której trzeba mieć zawsze na uwadze, kiedy orzeczenie sądu stanowi składnik umowy, jaka ma być zawarta między stronami oraz sytuację, w której wyrok uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy zgodnie z żądaniem powoda. Tylko w tym ostatnim przypadku orzeczenie sądu zastępuje umowę i stanowi podstawę wpisu prawa do księgi wieczystej. Należy bowiem przypomnieć, że przepis art. 64 Kc. normując skutki orzeczeń stwierdzających obowiązek złożenia oświadczenia woli, nie określa charakteru prawnego oświadczeń woli, jakie mogą być przedmiotem stwierdzenia. Szczególnie notariusz powinien mieć świadomość, że oświadczenie woli jest podstawowym i niezbędnym elementem wszelkich czynności prawnych. 11 O ile jednak przy czynnościach jednostronnych oświadczenie woli z reguły wyczerpuje całkowicie treść czynności prawnej, o tyle przy umowach oświadczenie woli jednej ze stron jest tylko jednym z elementów tej czynności. Czynność prawna dochodzi bowiem do skutku dopiero po złożeniu oświadczeń woli przez obie strony. 60

Złożenie zastępczego oświadczenia woli. Gdy zapadnie prawomocne orzeczenie stwierdzające obowiązek strony do złożenia oświadczenia woli, stanowiącego samodzielną czynność prawną, to skutki takiego orzeczenia nie nasuwają wątpliwości. Uważa się, że czynność prawna została przez stronę dokonana. Przykładem może być orzeczenie stwierdzające obowiązek wierzyciela hipotecznego do złożenia oświadczenia o wyrażeniu zgody na zwolnienie od obciążenia (art. 90 ustawy o ks. w. i hip.). Przepis art. 65 Kc. ma tu zastosowanie zgodnie z literalnym swym brzmieniem. Inaczej należy formułować sentencję orzeczenia, gdy objęte stwierdzeniem oświadczenie woli stanowi element umowy. Jeżeli orzeczenie stwierdza obowiązek strony do złożenia oświadczenia woli oznaczonej treści, skutek polegać będzie na powstaniu fikcji prawnej, że z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia, oświadczenie woli tej treści zostało przez stronę złożone. Tymczasem wbrew temu powszechnemu poglądowi, praktyka sądowa zmierza do przypisywania takiemu orzeczeniu skutku szerszego, obejmującego również inne elementy dwustronnej czynności prawnej, w szczególności złożenie oświadczenia woli przez drugą stronę i prowadzące w ten sposób do powstania tej czynności, jako skutku orzeczenia. Taka praktyka prowadzi do stosowania fikcji prawnej w zakresie nie przewidzianym przez art. 64 Kc. Niedopuszczalne jest zatem formułowanie w tych przypadkach sentencji, iż "wyrok będzie stanowił podstawę do wpisu prawa własności." Jeszcze raz z całym naciskiem należy podkreślić, że wyrok nie może stanowić podstawy wpisu prawa do księgi wieczystej, jeżeli orzeczenie zapadłe na gruncie art. 64 Kc. stanowi tylko (jak przy umowach) składnik czynności prawnej (oświadczenie woli jednej strony umowy). W wyniku powyższych rozważań trzeba dojść do wniosku, że jeżeli orzeczenie stwierdza obowiązek jednej ze stron do złożenia oświadczenia woli stanowiącego składnik umowy, to do zawarcia umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę. Może to nastąpić po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia, a jeżeli charakter umowy na to zezwala, również przed wydaniem orzeczenia. W tym ostatnim przypadku, z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia, umowa dojdzie do skutku, ponieważ złożone już są oświadczenia woli obu stron. 61

REJENT 1/9 - styczeń 1992 r. Złożenie oświadczenia woli przez drugą stronę nastąpić musi z zachowaniem formy wymaganej do zawarcia umowy. 12 Możliwości dochodzenia roszczenia na podstawie art. 64 Kc. nie wyczerpują się tylko do przedstawionych wyżej zakresów. Mają one również wpływ na kształtowanie się praktyki notarialnej oraz co do postępowania wieczysto-księgowego. Takim szczególnym przypadkiem jest roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej na podstawie umowy przedwstępnej (art. 390 2 Kc.). W związku z tym bliższego rozważenia wymaga sytuacja prawna stron, wynikająca z zawarcia umowy przedwstępnej. Charakterystyczną cechą stosunku prawnego łączącego kontrahentów umowy przedwstępnej jest to, że istotne postanowienia umowy przyrzeczonej są ustalone w tejże umowie. Tak więc treść oświadczeń woli, składanych przez strony w zamiarze zawarcia umowy przyrzeczonej, jest z góry określona. To samo dotyczy treści orzeczenia rozstrzygającego powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej. Sąd może powództwo to albo oddalić, albo w całości uwzględnić, orzekając o zawarciu umowy przyrzeczonej. Nie może natomiast bez zgody obu stron nadać zawartej umowie treści innej od ustalonej w umowie przedwstępnej. Zawarcie umowy następuje przez złożenie oświadczeń woli przez obie strony. Orzeczenie zatem, uwzględniające powództwo o zawarcie umowy, zastępuje nie jedno, lecz dwa oświadczenia woli obu stron. Zawiera ono w istocie stwierdzenie obowiązku obu stron do złożenia oznaczonych oświadczeń woli, których treść została w sposób wiążący ustalona w umowie przedwstępnej. Stwierdzenie obowiązku obu stron następuje na wniosek powoda. Obowiązek pozwanego musi wynikać z treści umowy przedwstępnej i jego istnienie stanowi konieczną przesłankę dopuszczalności powództwa o zawarcie umowy (art. 390 1 i 2 w zw. z art. 389 Kc.). Również obowiązek powoda wynikać może z treści umowy przedwstępnej. Jednakże powód w świetle art. 389 Kc. może nie być zobowiązanym z mocy umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jego wola zawarcia umowy przyrzeczonej wynika również z treści samego powództwa. Powód bowiem, domagając się wydania orzeczenia, które ma zastąpić oświadczenie 62

Złożenie zastępczego oświadczenia woli. woli obu stron, a więć zarówno oświadczenie pozwanego, jak i jego własne, wyraża przez to wolę złożenia takiego oświadczenia, koniecznego do wywołania dochodzonego skutku prawnego w postaci zawarcia umowy przyrzeczonej. Samo wniesienie powództwa o zawarcie umowy nie może jednak zastąpić oświadczenia woli powoda, skoro o zawarciu umowy orzeka sąd. Wyrażona przez wniesienie pozwu wola zawarcia umowy pozwala sądowi na przyjęcie, na podstawie art. 64 Kc., że na powodzie również ciąży obowiązek złożenia oświadczenia woli, koniecznego do dojścia do skutku umowy, której zawarcia się domaga. Istnienie po obu stronach obowiązku złożenia oświadczenia woli oznaczonej treści daje podstawę do stwierdzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. Sytuacja prawna, podobna do wyżej rozważonej na gruncie art. 390 Kc., ma miejsce w tych wszystkich przypadkach, gdy powód dochodzi roszczenia o przeniesienie prawa w granicach ściśle określonych i roszczenie to zostaje uwzględnione w całości, zgodnie z żądaniem powoda. Przykładem może być roszczenie zapisobiorcy o przeniesienie własności nieruchomości lub innego prawa, stanowiących przedmiot zapisu (art. 968 Kc.), roszczenie o przeniesienie takich praw, stanowiących przedmiot bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 Kc.) itp. To samo również odnosi się do roszczenia darczyńcy, który odwołał darowiznę o przeniesienie na niego z powrotem własności darowanej nieruchomości. W tych wszystkich wypadkach zobowiązanie pozwanego obejmuje oświadczenie, którego przedmiotem jest złożenie oświadczenia woli, skierowanego na przeniesienie danego prawa na powoda, ale które dopiero łącznie z odpowiednim oświadczeniem woli powoda stanowić będzie umowę przenoszącą to prawo. Gdy więc roszczenie takie jest przedmiotem powództwa i sąd uzna je w całości za uzasadnione, zgodnie z żądaniem powoda, powstanie sytuacja analogiczna do przewidzianej w art. 390 2 Kc., wobec czego sąd władny jest - opierając się na przesłankach wyżej omówionych i stosując w drodze analogii wymieniony przepis - przyjąć istnienie obowiązku zarówno pozwanego jak i powoda do złożenia odpowiedniej treści oświadczeń woli i stwierdzić zawarcie umowy, wskutek czego, z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia, umowa przeniesienia prawa dojdzie do skutku. Trzeba 63

REJENT 1/9 - styczeń 1992 r. jednak pamiętać, że sformułowanie sentencji takiego orzeczenia powinno odpowiadać treści danej czynności prawnej (umowy), która ma być zawarta, ażeby orzeczenie to stanowić mogło podstawę wpisu prawa do księgi wieczystej. Odrębnego omówienia wymaga roszczenie, wynikające z art. 231 Kc., o przeniesienie własności działki gruntu, na które samoistny posiadacz wzniósł budynek lub inne urządzenie. Roszczenie to może przysługiwać zarówno posiadaczowi, który domaga się przeniesienia przez właściciela własności działki na swoją rzecz za wynagrodzeniem, jak i właścicielowi, który może domagać się nabycia działki za wynagrodzeniem przez posiadacza. W obu przypadkach roszczenie jest skierowane na uzyskanie od pozwanego złożenia odpowiedniego oświadczenia woli, co do przeniesienia lub nabycia własności działki gruntu. Jednakże zakres prawa, które ma być przedmiotem przeniesienia lub nabycia nie jest tu ściśle oznaczony, a raczej z reguły jest sporny i wymaga rozstrzygnięcia przez sąd. Jeżeli więc sąd uwzględni powództwo w zakresie innym, niż żądał powód, uznając, że pozwany w takim właśnie zakresie ma obowiązek złożenia oświadczenia woli, to brak byłoby podstawy do przyjęcia, że powód przez wniesienie powództwa taką również wyraził wolę, skoro żądanie jego było odmienne. W takim wypadku sąd ograniczy się do stwierdzenia w orzeczeniu obowiązku pozwanego do złożenia oświadczenia woli o treści ustalonej, a umowa o przeniesieniu własności działki dojdzie do skutku dopiero z chwilą złożenia odpowiedniego oświadczenia woli przez powoda z zachowaniem przepisanej formy. Jedynie w razie uwzględnienia powództwa całkowicie zgodnie z żądaniem powoda, orzeczenie może stwierdzić obowiązek złożenia oświadczenia woli w stosunku do obu stron, to znaczy ze skutkiem równoznacznym z zawarciem umowy. Nasuwa się jeszcze pytanie, czy w razie, gdy orzeczenie ma zawierać stwierdzenie obowiązku złożenia oświadczenia woli - stanowiącego element umowy - przez jedną tylko stronę, sąd nie powinien na podstawie przepisu art. 1047 2 Kpc. w zw. z art. 786 Kpc. uzależnić złożenie oświadczenia przez pozwanego od równoczesnego złożenia odpowiedniego oświadczenia woli przez powoda. Skuteczność takiego orzeczenia zostałaby odroczona do 64

Złożenie zastępczego oświadczenia woli. chwili prawnomocnego nadania mu klauzuli wykonalności po dostarczeniu przez powoda dowodu, że złożył wymagane oświadczenie woli. Rozważając powyższe zagadnienie, należy mieć na uwadze, że stosownie do brzmienia art. 1047 2 Kpc. przewidziane w nim odroczenie skutków orzeczenia może mieć miejsce wówczas, gdy złożenie oświadczenia woli zostanie uzależnione od wzajemnego świadczenia wierzyciela (art. 488 w zw. z art. 497 Kc.). Sytuacje, w któiych czynności złożenia oświadczeń woli, będące przedmiotem zobowiązań obu stron, miałaby charakter świadczeń wzajemnych (wynikających z umowy wzajemnej) w rozumieniu cytowanych przepisów, są w praktyce bardzo mało spotykane. Mogą one mieć miejsce, gdy chodzi o wykonanie umów przedwstępnych, jednakże w tych wypadkach, jak to już wyżej wskazano, orzeczenie samo zastępuje zawarcie umowy przyrzeczonej. W tych warunkach przepis art. 1047 2 k.p.c., w rozważanych tu sytuacjach, z reguły nie będzie miał zastosowania. Jeśliby jednak w konkretnym przypadku obowiązki stron do złożenia oznaczonych oświadczeń woli wynikały z umowy wzajemnej, w rozumieniu art. 497 i 498 Kc., to sąd powinien postąpić w myśl wskazań zawartych w art. 1047 2 Kpc. W dalszej części wywodów należy stwierdzić, że nie są to jedyne wadliwości praktyki sądowej dostrzeżone w sformułowanych wyżej sentencjach. Z wszystkich przytoczonych sentencji orzeczeń sądowych wynika, że na podstawie art. 64 Kc. sąd zobowiązuje stronę pozwaną do "złożenia oświadczenia woli przenoszącego na rzecz powoda własność nieruchomości" (współwłasności nieruchomości) bądź przeniesienia wieczystego użytkowania, gdyż w przeciwnym razie orzeczenie zastępuje to oświadczenie woli. Chodzi zatem o umowy, z którymi możemy mieć do czynienia w procesie przeniesienia własności nieruchomości (użytkowania wieczystego), a więc o umowy zobowiązujące do przeniesienia własności, umowy zobowiązująco-rozporządzające oraz umowy rzeczowe. Wszystkie te umowy są czynnościami prawnymi przysparzającymi. 1 Charakter tych umów sprawia, że są to umowy określane jako czynności prawne kauzalne. 14 Skoro zatem orzeczenie wydane w trybie art. 64 Kc. spełnia funkcję zastępczego oświadcze- 65

REJENT 1/9 - styczeń 1992 r. nia woli, 15 to powinno ujawniać (wskazywać) causę danej umowy nazwanej, które to pojęcie najczęściej identyfikuje się z elementem przedmiotowo istotnym danej umowy i formułować je należy w taki sposób, jak czyni to notariusz dokumentując w akcie notarialnym żądaną przez strony treść umowy nazwanej. Jakie zatem przypisać skutki prawne orzeczeniom wydanym w trybie art. 64 Kc., które nie wskazują (nie ujawniają) przyczyny (causa) umowy, której skutkiem jest przeniesienie własności nieruchomości, bądź przeniesienie użytkowania wieczystego. Wszystkie nazwane umowy zobowiązujące do przeniesienia własności są kauzalne, ponieważ wprost z ustawy potrafimy wyczytać, czy zawierający daną umowę zobowiązuje się "causa obligandi" czy "causa donandi". Brak porozumienia, co do essentialia negotii danej umowy, powoduje niedojście jej do skutku. Umowę taką należy ocenić przez pryzmat przepisu art. 58 Kc. Umowa przenosząca własność nieruchomości (rzeczowa) z mocy art. 158 zd. 2 w zw. z art. 156 Kc. jest kauzalna nie tylko materialnie (tzn., że ważność jej uzależniona jest od istnienia zobowiązania), ale także formalnie (tzn., że zobowiązanie powinno być w jej treści wymienione). W związku z tym jedyną konsekwencją niewymienienia w akcie notarialnym zobowiązania, w wyniku którego zawarto umowę przenoszącą własność, może być nieważność umowy. Przez pominięcie zobowiązania narusza się zarówno przepis art. 158 Kc., jak i art. 58 Kc. Umowa taka nie może więc wywołać zamierzonych skutków prawnych. 16 Jeżeli zatem orzeczenie stanowi składnik umowy (a są to przypadki najczęściej spotykane w praktyce), która dochodzi do skutku przez sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego określony typ umowy nazwanej, to w akcie tym co do przeniesienia własności nieruchomości należy wskazać przyczynę (causa), czyli wymienić zobowiązanie do przeniesienia własności (art. 158 Kc.). Orzeczenie sądu zastępuje jedynie oświadczenie woli co do samego przedmiotu przeniesienia własności. Podstawą zaś wydania takiego orzeczenia jest określona przyczyna (causa), na podstawie której zobowiązuje się daną osobę do przeniesienia własności nieruchomości czy innego prawa. Oznacza to: - po pierwsze, że w omawianych sytuacjach orzeczenie wydane na podstawie art. 64 Kc. nie stanowi - jak to 66

Złożenie zastępczego oświadczenia woli. najczęściej błędnie formułują sentencje - podstawy wpisu prawa do księgi wieczystej, - po drugie, zastępuje oświadczenie woli co do samego przedmiotu przeniesienia własności, względnie innego prawa (np. użytkowania wieczystego), - po trzecie, treść sentencji należy formułować po stronie osoby zobowiązanej w taki sposób, jak ją dokumentuje notariusz w akcie notarialnym. Chodzi zwłaszcza o sformułowanie dotyczące wszystkich istotnych postanowień umowy, a nie tylko ograniczanie się - jak w przytocznych przykładach - do "zobowiązania pozwanego do przeniesienia własności nieruchomości...". Można zatem zaproponować następujące przykłady sentencji orzeczeń wydawanych na podstawie art. 64 Kc.: - na podstawie: 1) zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości położonej w..., o pow w dniu..., w kancelarii notarialnej, mającej siedzibę w... prowadzonej przez, notariusza... (sygn....); 2) zapisu uczynionego w testamencie z dnia..., sporządzonego przez...; 3) zobowiązania wynikającego z decyzji administracyjnej z dnia... wydanej przez..., nr...; 4) zobowiązania wynikającego z ustawy z dnia..., (Dz. U. Nr... poz....); 5) przepisu art. 231 Kc.; 6) przepisu art. 232 Kc. w związku z ustawą z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127) zobowiązuje pozwanego... do złożenia oświadczenia woli przenoszącego własność nieruchomości (użytkowania wieczystego) działki nr..., o pow...., położonej..., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr..., w Sądzie Rejonowym w..., na rzecz powoda..., w terminie... od uprawomocnienia się wyroku, gdyż w przeciwnym razie orzeczenie to zastępuje oświadczenie woli pozwanego." Przedstawione propozycje wymagają krótkiego komentarza. 67

REJENT 1/9 - styczeń 1992 r. Jeżeli obowiązek zawarcia umowy sprzedaży nie wynika z umowy przedwstępnej (art. 389 w zw. z art. 390 2 Kc.), w sentencji orzeczenia zobowiązującego stronę pozwaną do złożenia oświadczenia woli przenoszącego własność nieruchomości nie należy określać wysokości ceny, ponieważ nie jest wykluczone, że strony zawierając tę umowę w formie aktu notarialnego dojdą do zgodnego przekonania, co do innej wysokości ceny. Więcej uwag trzeba odnieść do określenia w sentencji orzeczenia zobowiązania w zakresie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego wraz z odrębną własnością budynku wybudowanego na tej działce. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego, przepis art. 231 1 Kc. ma odpowiednie zastosowanie także w stosunkach miedzy samoistnym posiadaczem, a wieczystym użytkownikiem. 17 Ażeby jednak roszczenie takie powstało i powód na podstawie art. 64 Kc. mógł dochodzić złożenia zastępczego oświadczenia woli przez pozwanego, któremu przysługiwało prawo użytkowania wieczystego działki, powinny być spełnione po stronie występującej z takim roszczeniem następujące łączne przesłanki: 1) powód musi wykazać posiadanie działki w zakresie użytkowania wieczystego, 2) musi nastąpić wzniesienie przez powoda budynku na cudzym gruncie, 3) powód musi wykazać dobrą wiarę posiadania działki, gdyby działkę, na której wybudował dom (inne urządzenie) przekazała mu osoba uprawniona z tytułu użytkowania wieczystego, 4) wartość budowli musi znacznie przekraczać wartość użytkowania wieczystego. 18 Trzeba nadto pamiętać, że zawarcie umowy co do ustanowienia użytkowania wieczystego wraz z odrębną własnością budowli bądź wydanie analogicznej treści orzeczenia w ramach art. 64 Kc. odbywa się nie tylko na podstawie art. 231 w zw. z art. 232 Kc., ale również ustanowienie tych praw wynika z cytowanej już ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami. Sentencja orzeczenia nie może zatem ograniczać się tylko do sformułowania przenoszącego na rzecz powoda prawa użytkowania wieczystego działki i własności budowli. Zgodnie z treścią art. 19 i n. cyt. ustawy, w sentencji orzeczenia należy określić nadto sposób korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego oraz określić roczną opłatę. Wskazane postanowienia sentencji orze- 68

Złożenie zastępczego oświadczenia woli. czenia podlegają bowiem ujawnieniu w księdze wieczystej (art. 19 ust. 2 cyt. ustawy). Szczególnym przypadkiem orzeczenia, wydanego na podstawie art. 64 Kc., jest zobowiązanie pozwanego do przeniesienia własności nieruchomości w sytuacjach, w których nastąpiło wywłaszczenie nieruchomości w trybie ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (jedn. tekst Dz. U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64), a roszczenie dotyczy jej zwrotu na rzecz wywłaszczonego właściciela lub jego następcy prawnego, jeżeli nieruchomość ta nie została użyta i jest zbędna na cele, dla których orzeczono jej wywłaszczenie. Stosunkowo proste są sytuacje, w których wydanie decyzji organu administracji państwowej orzekającej, że nieruchomość nie została użyta i jest zbędna na cele, dla których nastąpiło jej nabycie, miało miejsce przed wejściem w życie, ustawy z dnia 25 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami... Jeżeli organ administracji odmówił zwrotu takiej nieruchomości (po wydaniu decyzji), wówczas sprawa o zwrot wymienionej działki (i o spowodowane nim rozliczenie) podlega rozpoznaniu na drodze sądowej. 19 Rozpoznanie takiej sprawy po wejściu w życie wspomnianej ustawy o gospodarce gruntami wyłania problem właściwej reprezentacji strony pozwanej po dniu 27 maja 1990 r. W przytoczonej wyżej sprawie sąd nieprawidłowo określił stronę pozwaną, jako Urząd Miasta Rzeszowa, gdyż w chwili wydania orzeczenia (12 lipca 1991 r.) urząd taki nie istniał. Trzeba mieć w tym wypadku na uwadze treść art. 36 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz. 191 z późn. zm.), według którego zobowiązania dotychczasowych terenowych organów administracji państwowej z dniem 27 maja 1990 r. stały się zobowiązaniami właściwych gmin. Z mocy ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym (Dz. U. Nr 16, poz. 95 z późn. zm.), stronę pozwaną powinien reprezentować prezydent m. Rzeszowa. Decyzja o zwrocie nieruchomości wydana przed dniem 27 maja 1990 r. dotyczyć będzie zawsze zwrotu działki, stanowiącej część dotychczasowego mienia państwowego. Jeżeli sprawa toczy 69

REJENT 1/9 - styczeń 1992 r. się w sądzie po dniu 27 maja 1990 r., po stronie pozwanej z mocy prawa skutkuje następstwo procesowe gminy, jako osoby prawnej co do nieruchomości objętej przepisem art. 5 ust. 1, wspomnianej ustawy z dnia 10 maja 1990 r. 20 Również po wejściu w życie ustawy o gospodarce gruntami z 1985 r., sprawa o zwrot takiej nieruchomości (art. 74 cyt. ustawy) podlegała rozpoznaniu w drodze sądowej. 21 Jednakże po nowelizacji tej ustawy przez ustawę z dnia 29 września 1990 r. (jedn. tekst Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127), stosownie do art. 48 ust. 1 w zw. z art. 69 ust. 1 i 2 cyt. ustawy o zwrocie nieruchomości nabytej na podstawie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości orzeka sąd rejonowy organ rządowej administracji ogólnej. 22 Dla praktyki notarialnej istotna jest treść uchwały SN z dnia 30 kwietnia 1987 r., której teza brzmi: "umowa, na podstawie której Skarb Państwa oddał wywłaszczony grunt osobie fizycznej w użytkowanie wieczyste z naruszeniem powinności zwrotu tego gruntu na rzecz poprzedniego właściciela albo jego następcy prawnego, nie jest - sama przez się - nieważna (art. 58 1 Kc.)." Jeden ze wzorów aktu notarialnego, dokumentującego czynność prawną w wykonaniu orzeczenia sądowego wydanego w trybie art. 64 Kc., mógłby przedstawiać się następująco: Rep.... Akt notarialny Dnia trzeciego stycznia tysiąc dziewięćset dziewięćdziesiątego drugiego roku (3.01.1992 r.) w Warszawie, przed mgrem Adamem Kowalskim, notariuszem, mającym siedzibę kancelarii notarialnej w Warszawie, stawił się Wacław Kucharski, s. Józefa i Stanisławy, zamieszkały w Warszawie, ul. Kręta 1, którego tożsamość notariusz ustalił na podstawie dowodu osobistego AB 3333333. Umowa przeniesienia własności nieruchomości. 1. Wacław Kucharski przedkłada wydany na podstawie art. 231 Kc. prawomocny wyrok Sądu Rejonowego w Warszawie, z dnia 70

Złożenie zastępczego oświadczenia woli. 10 grudnia 1990 r. (I C 1241/89) zobowiązujący Tadeusza Knapika, syna Józefa i Janiny, do złożenia oświadczenia woli przenoszącego własność nieruchomości położonej w Warszawie, oznaczonej jako działka 124/7 o pow. 4 arów, dla której prowadzone jest w Sądzie Rejonowym w Warszawie księga wieczysta nr 13452 na rzecz Wacława Kucharskiego, syna Józefa i Stanisławy, który to wyrok z mocy art. 64 Kc. zastępuje oświadczenie woli Tadeusza Knapika. 2. Wacław Kucharski oświadcza, że wyraża zgodę na przeniesienie na swoją rzecz własności nieruchomości opisanej w 1 umowy. 3. Wacław Kucharski wnosi o wpisanie, w dziale II księgi wieczystej nr 13452 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Warszawie, prawo własności na swoją rzecz. 4. Wartość przedmiotu przeniesienia własności Wacław Kucharski określa na kwotę 4.000.000 zł (cztery miliony złotych). 5. Koszty sporządzenia aktu ponosi Wacław Kucharski. Opłaty. 6. 7. Klauzule wypisowe. Akt ten odczytano, przyjęto i podpisano. Wacław Kucharski /-/ mgr Adam Kowalski notariusz /-/ 71

REJENT 1/9 - styczeń 1992 r. Przypisy 1. K. Piasecki (w:) Kodeka cywilny z komentarzem (oprać, zbiorowe pod red. J. Winiarza), Warszawa 1989, s. 78. 2. System prawa cywilnego, T. I, część ogólna, Ossolineum 1985, s. 628. 3. K. Piasecki: j.w. 4. III CZP 32/66, OSN CP 1968, nr 12, poz. 199. 5. Glosa do cyt. wyżej uchwały B. Dobrzańskiego: OSPiKA 1969, poz. 123 oraz M. Kępińskiego: NP 1970, nr 1, s. 107; Tenże: Przeniesienie własności nieruchomości rolnych, Poznań 1970, s. 75; S. Breyer: Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s. 175; A. Kubas: Budowa na cudzym gruncie, Warszawa 1972, s. 141; K. Korzan: Orzeczenie zastępujące oświadczenia woli w sądowym postępowaniu cywilnym, Warszawa 1977, s. 158 i n.; Z. Radwański: Zarys części ogólnej prawa cywilnego, Warszawa 1979, s. 239. 6. Wyuor sentencji orzeczeń dokonano w sądach rejonowych woj. rzeszowskiego, które uprawomocniły się w 1991 r. 7. Dalsze wnioski z praktyki notarialnej wynikają z lustracji prowadzonej w państwowych biurach notarialnych woj. rzeszowskiego w 1991 r. 8. Pozostałe części składowe aktu notarialnego wraz z klauzulą wypisową zostały zachowane, ale z omawianego punktu widzenia przedmiotem analizy jest sposób dokumentowania w akcie treści czynności prawnej i dołączonego wyroku. 9. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 maja 1991 r. w sprawie określenia sądów prowadzących księgi wieczyste oraz obszarów ich właściwości miejscowej (Dz. U. Nr 53, poz. 230). 10. Uchwała SN z 12 IV 1990 r. III CZP 14/90, "Wokanda" 1990, nr 13, s. 8. 11. Przez czynność prawną rozumiem stan faktyczny, w skład którego wchodzi co najmniej jedno oświadczenie woli, z którym ustawa wiąże powstanie, zmianę, względnie ustanie stosunku cywilnoprawnego. Por. A. Wolter: Prawo cywilne, zarys części ogólnej, Warszawa, 1986, s. 274; Z. Radwański: Zarys części ogólnej prawa cywilnego, Warszawa 1979, s. 160. 12. Wydane na podstawie art. 64 Kc. orzeczenie zastępuje wymaganie formy aktu notarialnego, K Piasecki [w:] Kodeks cywilny..., s. 78 teza 3. 13. E. Drozd: Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa - Kraków 1974, s. 98. 14. System prawa cywilnego, T. I, część ogólna, Ossolineum 1985, s. 503 i n.; co do pojęcia causa zob. E. Drozd: Przeniesienie... s. 98 i n. 15. Dotyczy to zarówno przypadków, gdy orzeczenie jest składnikiem umowy, jak i gdy stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę. 72

Złożenie zastępczego oświadczenia woli. 16. E. Drozd: Przeniesienie... s. 112. 17. Wyrok SN z 24 II 1971 r. I CR 540/70, OSPiKA 1972, nr 5, poz. 79. 18. Wyrok SN z 28 VI 1973 r. III CRN 154/73 oraz glosa K. Kruczalaka: OSPiKA 1976, nr 4, poz. 87. W praktyce chodziło o przypadki, w których budowla została wzniesiona na nieruchomości, co do której ustanowione było użytkowanie wieczyste i budynek stanowił odrębny przedmiot własności (zob. wyrok SN z 4.V.1970 r. II CR 264/70 oraz glosa J. Winiarza: OSPiKA nr 9, poz. 161. 19. Uchwała składu 7 sędziów SN z 20 II 1985 r. III AZP 8/84, OSN CP 1985, nr 10, poz. 145. 20. Uchwała SN z 8 I 1991 r. III CZP 70/90, OSN CP 1991 r. nr 7, poz. 81. 21. Uchwała SN z 2.IX.1986 r. III CZP 54/86, OSN CP 1987, nr 9, poz. 130. Chodzi o ustawę w brzmieniu określonym w Dz. U. z 1985 r. Nr 22, poz. 99 oraz w Dz. U. z 1989 r. Nr 14, poz. 74. 22. Nie publikowana uchwała SN z 19 IX 1991 r. III CZP 82/91. 23. III CZP 19/87, OSN CP 1988, nr 7-8, poz. 96. 73