SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI W ROKU 2016 Strona 1 z 11
Wprowadzenie W 2016 roku Zarząd wypełniał obowiązki statutowe jak również zadania zawarte w przyjętym przez Radę Nadzorczą planie rzeczowo-finansowy na 2016 r. oraz ramowym programie rozwoju Spółdzielni na lata 2013 2018 zatwierdzonym przez Walne Zgromadzenie Spółdzielni uchwałą nr 7/2012 z dnia 29.05.2012 r. W roku sprawozdawczym nie zaszły żadne inne istotne zmiany prawa wpływające na realizację planów i zadań statutowych oraz przyszłość Spółdzielni. W dniu 24 maja 2016 roku zostało przeprowadzone Walne Zgromadzenie Członków Spółdzielni. Z uprawnionych 381 Członków brało w nim udział 29, co stanowi 7,61 % wszystkich uprawnionych. nieruchomość przy ulicach liczba uprawnionych członków liczba obecnych członków % % obecności na WZCz w 2015 Polna 1-2 67 5 7,46% 7,25% Węgielna 1-2 64 3 4,69% 4,55% Kamienna 2 34 4 11,76% 5,88% Skrajna 2-6 50 2 4,00% 2,00% Skrajna 10-17 86 10 11,63% 6,98% Skrajna 19-25 58 5 8,62% 9,52% Sarkandra 14 22 0 0,00% 4,35% razem 381 29 7,61% 6,14% Tab. 1 udział członków w Walnym Zgromadzeniu Walne Zgromadzenie łącznie podjęło 7 uchwał odnoszących się do oceny działalności Spółdzielni i jej organów w 2015 roku jako roku sprawozdawczego poprzez przyjęcie sprawozdań i udzielenie absolutorium Członkom Zarządu oraz określenia najwyższej sumy zobowiązań, jaką Zarząd może zaciągnąć w związku z GZM. Zasoby spółdzielni Powierzchnia użytkowa i przynależna zarządzanych przez Spółdzielnię w 2016 r. wyniosła 29.910,08 m 2, znajdujących się w 19 budynkach tworzących 7 nieruchomości. Wszystkie lokale posiadają prawną możliwość przenoszenia własności na podstawie uchwał Zarządu o określeniu przedmiotu odrębnej własności. Przenoszenie własności odrębnej na lokatorów powoduje, że zmniejsza się majątek Spółdzielni tj. wartość środków trwałych i kapitałów własnych. W nieruchomościach, gdzie dokonano wyniesień Spółdzielnia działa, jako współwłaściciel i do czasu ustanowienia wspólnoty mieszkaniowej sprawuje zarząd dla całej nieruchomości. Strona 2 z 11
nieruchomości lokalowe w Zarządzie Spółdzielni - ulica użytkowa ogółem w m 2 przynależna ogółem w m 2 ogółem w m 2 własność SM w m 2 wyniesiona w m 2 % powierzchni wyniesionej Polna 1-2 4 966,52 284,87 5 251,39 4 216,33 1 035,06 19,71% Kamienna 2 2 483,26 142,21 2 625,47 2 225,03 400,44 15,25% Węgielna 1-2 4 966,52 280,16 5 246,68 3 970,40 1 276,28 24,33% Skrajna 2-6 3 378,75 296,84 3 675,59 2 843,69 831,90 22,63% Skrajna 10-17 6 618,20 545,24 7 163,44 5 543,09 1 620,35 22,62% Skrajna 19-25 4 201,45 318,94 4 520,39 3 959,68 560,71 12,40% Sarkandra 1 381,14 45,98 1 427,12 1 038,67 388,45 27,22% razem 27 995,84 1 914,24 29 910,08 23 796,89 6 113,19 20,44% ogółem 29 910,08 Tab. 2 Struktura własności zasobów SM "Osiedle Piastowskie" w m 2 na dzień 31.12.2016 r. nieruchomości lokalowe w Zarządzie Spółdzielni - ulica liczba lokali w nieruchomości ogółem własnościowe liczba lokali - własność SM lokatorskie lokal administracji SM najem liczba lokali - wyniesione % lokali - wyniesione Polna 1-2 88 70 70 18 20,45% Kamienna 2 44 38 37 1 6 13,64% Węgielna 1-2 89 68 65 2 1 21 23,60% Skrajna 2-6 60 47 46 1 13 21,67% Skrajna 10-17 120 94 92 2 26 21,67% Skrajna 19-25 75 66 64 2 9 12,00% Sarkandra 37 28 28 9 24,32% razem 513 411 402 6 2 1 102 20,66% Tab. 3 Struktura własności lokali w zasobach SM "Osiedle Piastowskie" wg ilości na dzień 31.12.2016 r. Ogólna nieruchomości gruntowych pozostających w zarządzie Spółdzielni wynosi 46.428,00 m 2, z tego dla 36.951,74 m 2 istnieje docelowo możliwość przenoszenia własności, a wielkość gruntów wyniesionych wynosi 9.476,26m 2, co stanowi niewiele ponad 20%. nieruchomości w Zarządzie Spółdzielni - ulica gruntów ogółem w m 2 własność SM w m 2 wyniesiona w m 2 % powierzchni wyniesionej Polna 1-2 6 897,00 5 537,58 1 359,42 19,71% Kamienna 2 2 870,00 2 432,25 437,75 15,25% Węgielna 1-2 3 980,00 3 011,84 968,16 24,33% Skrajna 2-6 8 503,00 6 578,51 1 924,49 22,63% Skrajna 10-17 8 740,00 6 762,99 1 977,01 22,62% Skrajna 19-25 8 660,00 7 585,81 1 074,19 12,40% Sarkandra 6 141,00 4 469,46 1 671,54 27,22% Sarkandra 487,00 438,30 48,70 10,00% Sarkandra 150,00 135,00 15,00 10,00% razem 46 428,00 36 951,74 9 476,26 20,41% Tab. 4 Struktura własności nieruchomości gruntowych SM "Osiedle Piastowskie" na dzień 31.12.2016 r. Strona 3 z 11
Członkowie spółdzielni i prawa do lokali Wg stanu na dzień 31.12.2016 r. struktura lokali pod względem tytułów prawnych do lokali i członkostwa kształtowała się następująco: liczba lokali - własność SM liczba lokali - wyniesione nieruchomości w Zarządzie Spółdzielni - ulica liczba lokali w nieruchomości ogółem lokali zarejestrowanych członków SM ogółem lokali zarejestrowanych członków SM razem członków SM Polna 1-2 88 70 51 18 13 64 Kamienna 2 44 38 29 6 5 34 Węgielna 1-2 87 66 46 72% 21 18 77% 64 Skrajna 2-6 60 47 42 13 7 49 Skrajna 10-17 120 94 64 26 21 85 Skrajna 19-25 75 66 48 9 8 56 Sarkandra 37 28 15 9 7 22 razem 511 409 295 102 79 374 Tab. 5 Struktura członkostwa na dzień 31.12.2016 r. W ramach realizacji żądania przeniesienia własności lokalu w 2016 roku nie zawarto żadnej umowy z uwagi na brak wniosków w tej sprawie. Organizacja pracy spółdzielni W 2016 roku Zarząd działał w niezmienionym składzie tj. Prezes Zarządu - Zbigniew Cichomski Z-ca Prezesa Zarządu - Bożena Lubańska - Podstawny W 2016 r. odbyły się 23 posiedzenia Zarządu, na których podejmowano uchwały w istotnych sprawach dla prawidłowego i efektywnego zarządzania Spółdzielnią. Zatrudnienie pracowników SM Osiedle Piastowski zgodne jest z obowiązującym schematem organizacyjnym kształtowało się następująco: 1 etat Główna księgowa 1 etat inspektor ds. administracyjnych 2 etaty - konserwator 2 etaty- pracownik gospodarczy Razem na dzień 31.12.2016 r. zatrudnionych było sześciu pracowników. Łączny koszt brutto wraz z narzutami na wynagrodzenia, których płatnikiem jest SM wyniósł: dwuosobowego Zarządu - 118.000 zł. siedmioosobowej Rady Nadzorczej - 36.464,18 zł. Strona 4 z 11
Realizacja Celów Gospodarczych Założeniem Zarządu Spółdzielni jest minimalizacja kosztów eksploatacji nieruchomości poprzez wykonywanie większości prac własnym staraniem ponosząc jedynie koszty materiałowe. Firmy zewnętrzne zatrudniane są do prac skomplikowanych, wymagających wykorzystania specjalistycznego sprzętu oraz wiedzy fachowej. Przyjęta polityka pozwala na szybkie i elastyczne reagowanie na zdarzenia awaryjne, co przekłada się na podnoszenie ogólnego komfortu i bezpieczeństwa ców. W 2016 roku Spółdzielnia realizowała plan gospodarczy, który zakładał wysokość bezpośrednich kosztów utrzymania nieruchomości na poziome roku poprzedniego. Koszt eksploatacyjny wszystkich nieruchomości w 2016 roku wyniósł 781 tys. zł. i był większy od roku poprzedniego o niespełna 2%. Struktura kosztów eksploatacji podstawowej w 2016 r. koszty wg źródeł powstawania 2016 2015 % zmian utrzymanie nieruchomości wspólnej 622 321,90 zł 612 138,30 zł 1,66% ubytki zimnej wody i zaok. rozliczeń 6 016,06 zł 577,36 zł 941,99% domofony 5 184,00 zł 5 198,00 zł -0,27% antena zbiorcza AZART 35 221,21 zł 32 391,20 zł 8,74% dźwigi 12 312,00 zł 12 312,00 zł 0,00% energia wspólna 43 800,00 zł 48 779,92 zł -10,21% podatki i ubezpieczenia 56 372,72 zł 56 526,68 zł -0,27% razem 781 227,89 zł 767 923,46 zł 1,73% średniomiesięcznie na 1m 2 2,33 zł 2,29 zł Tab. 6 struktura głównych kosztów GZM Strona 5 z 11
rodzaj kosztu GZM - koszty zależne od SM Tab. 7 struktura kosztów wg rodzaju 2016 r. 2016 2015 % struktura zmian koszty niezależne od SM GZM - zależne od SM koszty niezależne od SM GZM - koszty zależne od SM koszty niezależne od SM amortyzacja 1 658,69 zł 3 874,74 zł -57,19% zużycie materiałów i energii 32 309,03 zł 27 004,53 zł 19,64% zakup mediów ZW, kanalizacja, CO, CW rozliczonych z cami 1 413 137,43 zł 1 392 009,53 zł 1,52% ubytki ZW + zaokr. rozliczeń 6 016,06 zł 577,36 zł 941,99% wywóz nieczystości 136 145,40 zł 134 658,20 zł 1,10% energia wspólna 43 800,00 zł 48 925,13 zł -10,48% konserwacje i przeglądy 55 967,21 zł 53 137,20 zł 5,33% usługi bankowe - polecenia 630,00 zł 610,50 zł 3,19% zapłaty podatki od nieruchomości i wieczyste użytkowanie 38 751,04 zł 38 702,68 zł 0,12% pozostałe usługi obce w tym ubezpieczenia 185 548,06 zł 132 957,05 zł 39,55% opłaty administracyjne, koszty sądowe 3 705,83 zł 4 491,93 zł -17,50% wynagrodzenia z narzutami 323 304,59 zł 315 555,04 zł 2,46% odpis na fundusz remontowy 738 125,40 zł 738 125,39 zł 0,00% Zarząd + RN 154 464,18 zł 139 489,08 zł 10,74% koszty pozostałe 2 712,55 zł 3 208,72 zł -15,46% 1 497 795,54 zł 1 638 479,93 zł 1 417 843,68 zł 1 615 483,40 zł 5,64% 1,42% 47,8% 52,2% 46,7% 53,3% 3 136 275,47 zł 3 033 327,08 zł Koszty GZM ewidencjonowane są dla każdej nieruchomości oddzielnie. Podział wydatków dokonywany jest w sposób następujący: proporcjonalnie do powierzchni w nieruchomości wydatki, których w sposób jednoznaczny nie można przypisać konkretnej nieruchomości; wg kwot faktycznie poniesionych dla wydatków, które związane są z daną nieruchomością. W analizie kosztów GZM wyróżniono wartość wydatków, na które Zarząd podejmując decyzje gospodarcze ma wpływ za 2016 rok stanowią one niespełna 48 % oraz grupę kosztów, na wysokość których Zarząd nie ma żadnego wpływu, co w ogólnym rozrachunku stanowi ponad 52 %. W grupie kosztów, na które Zarząd może mieć wpływ należy wyłączyć tworzony fundusz remontowy, który w sumie kosztów kontrolowanych stanowi prawie 50%. Wobec tego Zarząd w sposób bezpośredni podejmował decyzje gospodarcze w odniesieniu do 760 tys. zł, co w przeliczeniu na 1m 2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych daje wartość 2,26 zł. Strona 6 z 11
koszty GZM ogólne 759 670,14 zł 50,72% koszty GZM F. remontowy 738 125,40 zł 49,28% GZM - koszty zależne od SM 1 497 795,54 zł 100,00% 1 650 000,00 zł 1 600 000,00 zł 1 550 000,00 zł 1 500 000,00 zł Serie1 1 450 000,00 zł 1 400 000,00 zł GZM - koszty zależne od SM koszty niezależne od SM 3 500 000,00 zł 3 000 000,00 zł 2 500 000,00 zł 2 000 000,00 zł 1 500 000,00 zł 1 000 000,00 zł 500 000,00 zł 0,00 zł koszty GZM łącznie koszty GZM kntrolowane przez SM Realizacja celów remontowych W 2016 roku prace remontowe realizowano następujących obszarach: ul. Polna 1-2 - główne prace to: remont instalacji kanalizacyjnej, instalacja i remont klap oddymiających w ramach ochrony przeciw pożarowej, drobne remonty dźwigów; ul. Węgielna 1-2 - główne prace to: instalacja i remont klap oddymiających w ramach ochrony przeciw pożarowej, remont jednej klatki schodowej ul. Kamienna 2 - główne prace to: ukończono remont drogi osiedlowej, przeprowadzono remont instalacji kanalizacyjnej ul. Skrajna 2-6 - główne prace to: dokończenie remontu klatek schodowych, remont kanalizacji, remont oświetlenia ulic; Strona 7 z 11
ul. Skrajna 10-17 - główne prace to: dokończenie remontu klatek schodowych i wejść do budynku, remont kanalizacji i instalacji c.o., remont instalacji domofonowej i elektrycznej na klatkach; ul. Skrajna 19-25 - główne prace to: remont instalacji c.o. ul. Sarkandra 14 - nie prowadzono rozległych prac oprócz drobnych konserwacji instalacji TV oraz odgromowej z uwagi na planowaną dużą inwestycję w postaci remontu terenu wokół budynku. Oprócz wyżej wymienionych kontynuowaliśmy rozbudowę instalacji monitoringu osiedlowego oraz modernizowaliśmy instalację telewizji AZART, wybudowaliśmy nowy mini plac rekreacyjny tzw. kącik seniora oraz prowadziliśmy bieżące prace konserwatorskie w ramach utrzymania dobrego stanu technicznego zasobów mieszkaniowych. nieruchomości w Zarządzie Spółdzielni - ulica FR wydatki łącznie 2016 FR wydatki łącznie 2015 Polna 1-2 44 637,79 zł 276 222,79 zł Kamienna 2 66 847,57 zł 6 562,82 zł Węgielna 1-2 67 791,53 zł 331 428,01 zł Skrajna 2-6 74 853,41 zł 1 839,10 zł Skrajna 10-17 244 464,74 zł 197 528,64 zł Skrajna 19-25 24 924,87 zł 11 814,23 zł Sarkandra 2 715,77 zł 114 841,60 zł razem 526 235,68 zł 940 237,19 zł Tab. 8 struktura wydatków z Funduszu remontowego 2016 r. Wskaźniki ekonomiczne i struktura należności i zobowiązań Dla oceny kondycji Spółdzielni, efektów działania i zabezpieczenia jej działalności w najbliższej przyszłości prezentujemy dane w zakresie płynności finansowej. Płynność finansowa I i III stopnia: środki pieniężne zobowiązania bieżące 775 978,53 zł 254 185,15 zł = 3,05 aktywa obrotowe 886 467,96 zł zobowiązania bieżące 254 185,15 zł = 3,49 Obliczone wskaźniki płynności informują, że Spółdzielni występuje wystarczająca płynność finansowa i jest w stanie pokrywać terminowo swoje zobowiązania. Strona 8 z 11
Utrzymanie prawidłowej płynności finansowej wymaga ciągłej, bardzo intensywnej i zdecydowanej pracy nad utrzymaniem możliwie najmniejszego salda należności czynszowych. Na dzień 31.12.2016 roku łączne saldo należności wynosiło 88 907,81 zł. 2016 2015 % zmian należności ogółem 88 907,81 zł 120 831,91 zł -26% czynszowe (persaldem) 82 092,36 zł 119 825,20 zł -31% czynszowe z tytułu rozliczenia mediów 0,00 zł 34,89 zł najmu powierzchni reklamowych i in. 6 812,33 zł 900,00 zł 657% publiczno - prawne 0,00 zł inne 3,12 zł 71,82 zł Tab. 9 struktura należności w ujęciu ogólnym Jak wynika z powyższego największą kwotę należności stanowią niezapłacone czynsze przez lokatorów, wobec tego składnik ten podlega szczegółowej analizie, którą prezentuje tabela nr 10. W ogólnym rozrachunku wartość należności czynszowych na koniec okresu sprawozdawczego w porównaniu z rokiem poprzednim zmalała o 31%. Zmniejszyła się również liczba ze 125 na 112. Strona 9 z 11
nieruchomości w Zarządzie Spółdzielni - ulica liczba lokali w nierucho mości zadłużenie ogółem na dzień 31.12.2015 zadłużenie ogółem na dzień 31.12.2016 dynami ka 2015-2016 2015 2016 0-3 m-c 3-6 m-c 6-12 m-c pow. 12 m-c Polna 1-2 88 8 694,18 zł 2 296,48 zł -74% 21 27 2 296,48 zł 27 Kamienna 2 44 9 472,40 zł 5 826,67 zł -38% 15 12 3 483,59 zł 11 2 343,08 zł 1 Węgielna 1-2 87 6 392,06 zł 1 369,45 zł -79% 14 16 1 369,45 zł 16 Skrajna 2-6 60 21 370,76 zł 15 289,10 zł -28% 10 12 238,12 zł 9 3 807,14 zł 1 3 956,28 zł 1 7 287,56 zł 1 Skrajna 10-17 120 57 946,40 zł 52 173,70 zł -10% 35 25 1 982,09 zł 20 2 852,56 zł 1 2 724,75 zł 1 44 614,30 zł 3 Skrajna 19-25 75 6 353,14 zł 233,51 zł -96% 19 14 77,76 zł 13 155,75 zł 1 Sarkandra 14 37 9 596,26 zł 4 903,45 zł -49% 11 6 1 368,95 zł 5 3 534,50 zł 1 razem 511 119 825,20 zł 82 092,36 zł -31% 125 112 10 816,44 zł 101 6 815,45 zł 3 12 558,61 zł 4 51 901,86 zł 4 windykacja wewnętrzna SM w postępowaniu sądowy z tego: 75 967,23 zł 26 656,00 zł 43 857,97 zł 55 436,36 zł Tab. 10 Struktura zadłużenia na nieruchomościach 2016 r. Strona 10 z 11
Analiza wartości zobowiązań wskazuje, że w stosunku do roku poprzedniego wartość ogólna spadła o 7%. Na uwagę zasługuje fakt, iż zobowiązania wobec ców z tytułu rozliczeń mediów zmniejszyły sie o prawie 30%. Niewątpliwie jest to wynikiem bieżącego korygowania i ustalania na optymalnym poziomie wysokości zaliczek tytułem zużycia poszczególnych rodzajów mediów. 2016 2015 % zmian zobowiązania ogółem 254 185,15 zł 272 556,49 zł -7% czynszowe z tytułu rozliczenia mediów 67 814,47 zł 96 074,43 zł -29% z tyt. dostaw usług 165 711,16 zł 157 759,45 zł 5% kaucje 6 000,00 zł 6 000,00 zł 0% publiczno - prawne 14 659,52 zł 12 722,61 zł 15% inne 0,00 zł 0,00 zł Tab. 11 struktura zobowiązań Podsumowanie Prezentowane w sprawozdaniu informacje, kwoty i wskaźniki potwierdzają utrzymującą się od wielu lat bardzo dobrą kondycję Spółdzielni, brak zagrożeń dla realizacji kolejnych planów gospodarczych. Plany te tworzone są w oparciu o przyjętą politykę podnoszenia standardu poszczególnych nieruchomości oraz zapewnienie com przyjaznego otoczenia. Głównym zadaniem pozostaje jednak utrzymanie zasobów w stanie gwarantującym bezpieczeństwo i komfort w powiązaniu z optymalizacją kosztów utrzymania. Jednakże wszystkie zadania, które stawia sobie Zarząd mogą być realizowane przy współudziale ców, ich zrozumieniu oraz zaangażowaniu w ochronę wspólnych wartości. Oprócz działań gospodarczych związanych z realizacją zadań w ramach GZM, Zarząd podejmuje szereg działań w kierunku uatrakcyjnienia i zagospodarowania przestrzeni wokół Osiedla. W 2016 roku kontynuowano zagospodarowanie terenów rekreacyjnych, poprzez ich dalszą rozbudowę wraz z montażem oświetlenia i monitoringu, który z jednej strony zabezpiecza mienie, a z drugiej poprawia bezpieczeństwo osób korzystających z obiektu. Bezpieczeństwo ców oraz ich mienie jest dla Zarządu jednym z wiodących celów, stąd podejmowane są liczne działania związane miedzy innymi z budową monitoringu na całym Osiedlu wraz z możliwością podjęcia współpracy z miejskimi organami bezpieczeństwa. Cieszyn, 20 kwietnia 2017 roku Strona 11 z 11