Wrzesień 218 r. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r.
Wrzesień 218 r. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. Departament Analiz Ekonomicznych Warszawa, 218 r.
Informacja została przygotowana w Departamencie Analiz Ekonomicznych na potrzeby organów NBP. Opinie wyrażone w niniejszej publikacji są opiniami autorów i nie przedstawiają stanowiska organów Narodowego Banku Polskiego. 2
Opracował zespół pod kierownictwem Jacka Łaszka przy współpracy redakcyjnej: Jarosława Jakubika Piotra Szpunara Departament Analiz Ekonomicznych Departament Analiz Ekonomicznych Departament Analiz Ekonomicznych Zespół autorski: Hanna Augustyniak Jacek Łaszek Krzysztof Olszewski Joanna Waszczuk Marzena Zaczek Departament Analiz Ekonomicznych Departament Analiz Ekonomicznych Departament Analiz Ekonomicznych Departament Analiz Ekonomicznych Departament Analiz Ekonomicznych Grażyna Baldowska Ewa Białach Krystyna Gałaszewska Izabela Hulboj Robert Leszczyński Maciej Misztalski Barbara Myszkowska Zbigniew Opioła Robert Tyszkiewicz Anna Stołecka Oddział Okręgowy NBP Warszawa Oddział Okręgowy NBP Lublin Oddział Okręgowy NBP Gdańsk Oddział Okręgowy NBP Zielona Góra Oddział Okręgowy NBP Białystok Oddział Okręgowy NBP Wrocław Oddział Okręgowy NBP Warszawa Oddział Okręgowy NBP Katowice Oddział Okręgowy NBP Łódź Oddział Okręgowy NBP Rzeszów 3
4
Spis treści Synteza... 6 1. Wprowadzenie... 9 2. Sektor nieruchomości w Polsce... 12 3. Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r.... 22 3.1 Ceny mieszkań... 23 3.2 Podaż mieszkań... 28 Analiza projektu deweloperskiego... 29 Analiza wskaźnikowa firm deweloperskich... 38 Sytuacja firm deweloperskich i budowlanych na podstawie badań ankietowych NBP... 51 3.3 Popyt mieszkaniowy... 59 Analiza wskaźnikowa popytu mieszkaniowego... 59 Popyt mieszkaniowy w badaniach ankietowych NBP... 66 4. Tendencje rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 217 r.... 71 4.1 Transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych, analiza podaży i popytu... 73 4.2 Czynsze transakcyjne nieruchomości komercyjnych... 8 4.3 Szacunkowe stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomość biurową klasy B w Warszawie 82 Słownik pojęć i skrótów... 84 Wykaz skrótów... 89
Synteza Synteza W 217 r. w sektorze nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych zaobserwowano następujące zjawiska i tendencje: W analizowanym okresie średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań na lokalnych rynkach pierwotnych i wtórnych nieznacznie rosły. Ceny w ujęciu nominalnym zbliżały się do poziomów notowanych w okresie napięć (26-28), natomiast ceny deflowane wskaźnikiem CPI, mimo niewielkiego wzrostu, wciąż były niższe od wartości z tych lat. Najwyższe ceny mkw. mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych notowano w Warszawie oraz w 6 największych miastach wojewódzkich (6M), szczególnie w Gdańsku i Gdyni. Wyższe ceny dotyczyły transakcji mieszkaniami małymi (o powierzchni do 4 mkw.) oraz dużymi (o powierzchni powyżej 8 mkw.). Natomiast na rynkach pozostałych 1 miast (1M) najwyższe ceny mkw. notowano dla mieszkań małych metrażowo. Średnie stawki najmu (ofertowe i transakcyjne) mkw. mieszkań wzrosły w porównaniu do 216 r., zwłaszcza w Warszawie i 6M. Stanowiło to czynnik skłaniający zamożniejsze gospodarstwa domowe do inwestycyjnego zakupu mieszkania na wynajem. Przy obecnym poziomie stawek czynszów podmioty inwestujące w mieszkania na wynajem osiągały wyższe stopy zwrotu (liczone jako różnice w poziomach stóp procentowych) niż z obligacji skarbowych lub depozytów bankowych oraz podobne do zyskiwanych z inwestycji w nieruchomości komercyjne. Należy jednak podkreślić duże różnice w płynności, kosztach transakcyjnych, a także poziomie ryzyka lokaty w banku czy obligacji w porównaniu z inwestycją w mieszkanie na wynajem. Obserwowano istotny wzrost popytu oraz podaży na pierwotnym rynku mieszkaniowym analizowanych miast. Wysoki popyt na mieszkania był konsekwencją silnego wzrostu wynagrodzeń gospodarstw domowych, utrzymywania się historycznie niskich nominalnych stóp procentowych (zarówno depozytów, jak i kredytów), a także przyspieszenia zakupów mieszkań deweloperskich dla celów własnych oraz inwestycyjnych, wobec wyczerpywania się środków na dopłaty do nabywania mieszkań w ramach rządowego programu Mieszkanie dla Młodych (MDM). W 217 r. dynamika złotowej akcji kredytowej banków była dodatnia (1,6% r/r) i stabilna, saldo złotowych kredytów mieszkaniowych wzrosło do 257,4 mld zł. Kredyty walutowe są stale spłacane, dodatkowo przez aprecjację złotego wartość zadłużenia walutowego wyrażonego w złotych zmniejszyła się w porównaniu z 216 r. o 18,9% do 131,1 mld zł. Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynkach pierwotnych 7M zmalał w porównaniu do poprzedniego roku i na koniec 217 r. i wyniósł zaledwie ok. 2,7 kwartału. Oznacza to szybką sprzedaż pojawiających się ofert i zmniejszenie możliwości wyboru mieszkań dla nabywców. Natomiast szacowany czas sprzedaży mieszkań na rynkach wtórnych na 6 Narodowy Bank Polski
Synteza koniec omawianego okresu w 6M oscylował wokół 6 miesięcy, w Warszawie nieznacznie wzrósł do ok. 7,5 miesiąca, natomiast w 1M zmniejszył się do ok. 5 miesięcy. W 217 r. oddano do użytkowania ponad 178 tys. mieszkań, (wzrost o 9,1% r/r), rozpoczęto budowę ok. 26 tys. nowych inwestycji mieszkaniowych (wzrost o 18,4% r/r) i wydano ok. 25 tys. pozwoleń na budowę mieszkań (wzrost o 18,3% r/r). Aktywność budownictwa mieszkaniowego kształtowała się na rekordowym poziomie, jednak ze względu na wysoki popyt i sprzedaż nie zaobserwowano nadpodaży mieszkań na rynku. Istotny wzrost popytu na rynku mieszkaniowym w 217 r. wpływał pozytywnie na sytuację ekonomiczną dużych firm deweloperskich oraz nieco słabszą małych deweloperów. Szacowany udział zysku deweloperskiego w cenie nowych mieszkań utrzymywał się na wysokim poziomie. Czynnikiem umożliwiającym firmom deweloperskim osiąganie wysokich stóp zwrotu z kapitału własnego było dobre dopasowanie struktury oferowanych mieszkań do preferencji oraz finansowych możliwości nabywców. Negatywnie na sytuację deweloperów oddziaływały rosnące ceny robót budowlano-montażowych oraz braki kadrowe, zwłaszcza wobec utrzymującej się wysokiej liczby sprzedanych mieszkań. Wyhamowanie produkcji mieszkań w ostatnim okresie 217 r. może wynikać zarówno z braku możliwości dalszego zwiększania mocy produkcyjnych (bariery po stronie wykonawstwa), jak też z ostrożności deweloperów w obawie o przeinwestowanie. Wyniki badania BaRN wskazują, że ceny ziemi pod budownictwo wielorodzinne w największych miastach wzrosły, jednak deweloperzy nie prognozowali, aby w okresie najbliższych lat miało zabraknąć ziemi pod budownictwo mieszkaniowe. Firmy deweloperskie nadal w znacznej części finansowały się kapitałem własnym oraz obligacjami i kredytami, ale także częściowo opóźnionymi spłatami zobowiązań. Wysoka koniunktura na pierwotnym rynku mieszkaniowym oraz w budownictwie infrastrukturalnym nie przyniosła dużym firmom budowlanym znaczących korzyści ekonomicznych. Straty generowane w wyniku wzrostu kosztów materiałów budowlanych i kosztów pracy ograniczyły aktywność części podmiotów na rynku wykonawstwa szeroko rozumianych usług budowlanych. Nowe kontrakty, podpisywane na mniejsze etapy prac i tym samych krótsze okresy, lepiej uwzględniają rosnące ryzyko kosztów budowy. Na większości analizowanych rynków lokalnych odnotowano dalszą poprawę wskaźników sytuacji ekonomicznej i mieszkaniowej gospodarstw domowych. Zwiększyła się liczba mieszkańców największych miast, jednak w mniejszych ośrodkach obserwowano ich wyludnianie się, częściowo na skutek migracji lub suburbanizacji. Dalszemu pogorszeniu uległ wskaźnik obciążenia demograficznego. W grupie miast o największej liczbie ludności notowano wyższy poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, mierzony wskaźnikami nasycenia i zaludnienia. Na większości regionalnych rynków obserwowany był wzrost liczby nowo zawartych małżeństw oraz wzrost liczby urodzeń. Poprawa wskaźników przyrostu naturalnego była jednak zbyt mała, by zniwelować utrzymujące się niekorzystne tendencje dotyczące struktury wiekowej ludności. Kolejny rok w grupie największych miast budowane były mniejsze lokale. Wyjątkiem była Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 7
Synteza Warszawa w której po raz pierwszy od 212 r. odnotowano wzrost powierzchni przeciętnego mieszkania oddanego do użytkowania. Na rynku nieruchomości biurowych zaobserwowano wzrost popytu, przy stale rosnącej podaży. Zmniejszyło to nierównowagi mierzone stopą pustostanów, która spadła w dużych miastach. W środowisku niskich stóp procentowych w strefie euro inwestorzy nadal są zainteresowani nowymi inwestycjami. Na rynku powierzchni handlowych kolejny rok z rzędu obserwowano zmniejszanie się nowo oddanej powierzchni. Może to oznaczać, że zasób rynkowy wystarczająco zaspokaja popyt na tego typu powierzchnie. Rosnąca podaż powierzchni komercyjnych może wywołać spadki czynszów w budynkach starszych lub niekorzystnie położonych, co wpłynie na dochody właścicieli oraz może utrudnić im spłaty zobowiązań. Dominującą rolę inwestorów na rynku wielkich nieruchomości komercyjnych na wynajem wciąż odgrywali inwestorzy zagraniczni, finansujący się poza Polską. W 217 r. czynsze transakcyjne w budynkach biurowych klasy A (notowane w euro/mkw./m-c) w Warszawie i pozostałych miastach pozostawały stabilne. Czynsze dla budynków biurowych klasy B (notowane w euro/mkw./m-c) w Warszawie i Łodzi wykazały lekki wzrost, na pozostałych miastach były stabilne. Czynsze transakcyjne w centrach handlowych zlokalizowanych w ekonomicznie istotnych częściach miasta (mierzone w euro/mkw./m-c) w dużych miastach pozostawały stabilne lub lekko spadały, natomiast w Warszawie lekko wzrosły. 8 Narodowy Bank Polski
1. Wprowadzenie Wprowadzenie Sytuacja na rynku nieruchomości jest istotna z punktu widzenia utrzymania stabilności systemu finansowego i szerzej - stabilności makroekonomicznej. Istotnym źródłem ryzyka systemowego może być nadmierna dynamika kredytu i związane z nią nierównowagi w zakresie cen aktywów, w tym zwłaszcza nieruchomości. Najbardziej kosztowne kryzysy finansowe były najczęściej wynikiem boomu na rynku nieruchomości finansowanego kredytem 1. Sektor nieruchomości mieszkaniowych, na który wpływa sektor finansowy oraz otoczenie regulacyjne, obejmuje budowę nowych mieszkań oraz obroty istniejącym zasobem mieszkań. Natomiast sektor nieruchomości komercyjnych obejmuje budowę nowych budynków, zarządzanie istniejącymi budynkami (w tym przeprowadzanie znacznych modernizacji i rozbudów) i wynajmowanie powierzchni komercyjnych. Rynek nieruchomości i pozostałe sektory gospodarki są ze sobą silnie powiązane, dlatego też wpływają na sytuację makroekonomiczną oraz finansową kraju. Niezwykle ważne dla oceny stabilności systemu finansowego oraz sytuacji makroekonomicznej jest zatem bieżące monitorowanie i ocena sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Celem Raportu jest kompleksowe przedstawienie wyników analizy procesów zachodzących na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w 217 r. oraz dostarczenie informacji zainteresowanym podmiotom, w tym uczestnikom rynku nieruchomości. Raport w głównej mierze koncentruje się na zjawiskach, które miały miejsce w 217 r., jednak niektóre analizy wykraczają poza ten okres. Zaprezentowano główne kierunki zmian sytuacji na rynkach nieruchomości oraz wskazano ich wybrane determinanty. Zwrócono uwagę na możliwości finansowe podmiotów kupujących mieszkania, a także omówiono wpływ na popyt mieszkaniowy kończącego się w 218 r. rządowego programu wsparcia nabywania mieszkań Mieszkanie dla młodych (MDM). Opisano zjawisko istotnie zwiększonego popytu mieszkaniowego oraz wysokiej produkcji mieszkań deweloperskich, przewyższającej skalę z okresu napięć w latach 26-28. Omówiono tendencje kształtowania się cen ofertowych i transakcyjnych na rynkach pierwotnych i wtórnych analizowanych miast oraz wzrost stawek czynszów na rynku najmu. Omówiono również sytuację ekonomiczną i finansową firm deweloperskich. Dodatkowo, w ramce, opisano wyniki badań dotyczące terenów pod budownictwo wielorodzinne oraz zmian w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Przedstawiono także sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych, na którym zaobserwowano zmniejszenie się nierównowag, szczególnie na rynku biurowym, gdzie odnotowano zwiększenie się popytu. W ramkach przedstawiono: potencjalne zagrożenia dla właścicieli nieruchomości komercyjnych na wynajem, 1 Crowe C. i in. [211], Policies for macrofinancial stability: options to deal with real estate booms, IMF Staff Discussion Note, IMF, 25 February 211. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 9
Wprowadzenie wynikające ze zjawisk e-commerce i współdzielenia powierzchni biurowych oraz uproszczoną analizę inwestycji w nieruchomości biurowe. Ze względu na lokalny charakter rynków mieszkaniowych i komercyjnych, przedmiotem pogłębionej analizy w niniejszym raporcie, jest szesnaście miast - stolic województw oraz Gdynia. Dane dotyczące rynków mieszkaniowych w większości przeprowadzanych analiz zaprezentowano w podziale na: Warszawę, 6 miast (dalej 6M - Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) oraz 1 miast (dalej 1M - Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). Zastosowany podział wynika z porównywalnej wielkości oraz stopnia rozwoju rynków nieruchomości. Analizy cen metra kwadratowego (mkw.) przeciętnych mieszkań na rynku pierwotnym (RP) i wtórnym (RW), ofertowych (O), transakcyjnych (T) i hedonicznych (hed.) oraz analiza rynku nieruchomości komercyjnych (NK) bazują na danych pozyskiwanych przez analityków z Oddziałów Okręgowych Narodowego Banku Polskiego (OO NBP) w ramach badań ankietowych rynku mieszkaniowego (Baza Rynku Nieruchomości BaRN) 2 oraz nieruchomości komercyjnych (Baza Nieruchomości Komercyjnych BaNK). Udział w badaniu różnorodnych podmiotów operujących na rynku (tj. pośredników, deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych, urzędów miast, urzędów skarbowych, firm doradczych) pozwala pozyskiwać szeroki zakres informacji. W analizach wykorzystano także dane z bazy firmy PONT Info Nieruchomości (PONT) zawierające dane o cenach ofertowych mieszkań w Polsce, dane z baz SARFIN (dane o finansowaniu rynku nieruchomości w Polsce) i AMRON (wyceny i ceny transakcyjne mieszkań finansowanych kredytami mieszkaniowymi) należących do Związku Banków Polskich (ZBP), dane firmy REAS dotyczące mieszkaniowego rynku pierwotnego. Korzystano również z analiz i raportów Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) oraz ze zbiorczych danych kredytowych Biura Informacji Kredytowej (BIK). Do analizy strukturalnej rynków wykorzystano dane statystyczne Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) oraz wiele opracowań zawierających dane sektorowe 3. Wykorzystano też wyniki badań CBOS oraz TNS Polska. Informacja o rynku nieruchomości komercyjnych bazuje na danych przekazywanych przez pośredników w obrocie nieruchomościami komercyjnymi i firmy zarządzające nieruchomościami oraz zajmujące się doradztwem na tymże rynku. Analiza została wsparta danymi i informacjami agencji 4 doradczych. 2 Por. Program badań statystycznych statystyki publicznej na rok 218. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 19 grudnia 217 r. w sprawie programu badań statystycznych statystyki publicznej na rok 218 (Dz.U. 217 poz. 2471). Badanie cen nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, symbol badania 1.26.9(8) prowadzone jest przez Prezesa Narodowego Banku Polskiego. Zob. Monografie, NBP, 218. 3 W szczególności dotyczy to badań Sekocenbud nt. struktury i wysokości kosztów budownictwa, Polskiej Agencji Badawczej Budownictwa (PAB) dotyczących sektora budowlanego oraz wielu innych podmiotów i stowarzyszeń działających na tym rynku, m.in. Polska Federacja Rynku Nieruchomości, Związek Pracodawców-Producentów Materiałów dla Budownictwa. 4 Skorzystano z danych oraz informacji następujących agencji: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank oraz stowarzyszeń Retail Research Forum Polskiej Rady Centrów Handlowych, Polish Office Research Forum. Dane o transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych pochodzą z bazy NBP i Comparables.pl. 1 Narodowy Bank Polski
Wprowadzenie Terminy specjalistyczne oznaczono symbolem # oraz wyjaśniono w słowniku pojęć i wykazie skrótów. W sytuacjach braku danych lub niedostatecznej ich jakości stosowano szacunki, które weryfikowano wykorzystując opinie ekspertów. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 11
25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 Sektor nieruchomości w Polsce 2. Sektor nieruchomości w Polsce W Polsce od okresu transformacji cały czas następuje przyrost majątku mieszkaniowego. Pierwsze przyśpieszenie tempa wzrostu zasobu mieszkaniowego nastąpiło w okresie wokół akcesyjnym, natomiast ostatnie przyśpieszenie rozpoczęło się w 215 r. w środowisku historycznie niskiego poziomu nominalnych stóp procentowych. Majątek nieruchomości komercyjnych rośnie od 212 r., w tym zwłaszcza w sektorze biur i magazynów. Szacowana wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 217 r. wyniosła ok. 3,25 bln zł (wobec 3,15 bln zł w 216 r., por. wykres 2.1). Wartość nieruchomości komercyjnych to ok.,24 bln zł, co oznacza wzrost r/r o ok. 14%, wynikający ze zwiększonej podaży biur oraz wzrostu wyceny powierzchni handlowych względem 216 r. (por. wykres 2.3). Wykres 2.1 Szacunek wartości zasobu mieszkaniowego w Polsce (mld zł) Wykres 2.2 Powierzchnia zasobu mieszkaniowego w Polsce (mln mkw.) 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 1 1 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Warszawa 6M 1M PP Warszawa 6M 1M PP Uwaga: 6M# Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław; 1M# Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; PP# pozostała Polska. Szacunek powstał na podstawie danych GUS o powierzchni użytkowej zasobu mieszkaniowego w wyszczególnionych jednostkach. Zasób ten został przemnożony przez ceny transakcyjne mieszkań (średnie z rynku pierwotnego i wtórnego) w 16 miastach (baza NBP), w pozostałej Polsce przez ceny odtworzeniowe. Wykresy pokazują wartości skumulowane. Źródło: szacunki NBP na podst. GUS, PONT Info Źródło: szacunki NBP na podst. GUS 12 Narodowy Bank Polski
25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 Sektor nieruchomości w Polsce Wykres 2.3 Szacunek wartości zasobu komercyjnego w Polsce (mld zł, L oś) oraz kurs PLN/EUR (P oś) Wykres 2.4 Szacunek powierzchni zasobu komercyjnego w Polsce (mln mkw.) 3 25 2 15 1 5 5 4,8 4,6 4,4 4,2 4 3,8 3,6 3,4 3,2 3 4 35 3 25 2 15 1 5 - Handel Biura, Warszawa Kurs PLN/EUR (P oś) Magazyny Biura, pozostałe miasta Handel Magazyny Biura, Warszawa Biura, pozostałe miasta Uwaga do wykresu 2.3 i 2.4: Szacunek powstał na podstawie publicznie dostępnych danych o zasobach nieruchomości komercyjnych. Biura to nowoczesne powierzchnie biurowe, handel to centra handlowe, a magazyny to nowoczesne, wielkopowierzchniowe magazyny. Zasób został przemnożony przez hedoniczne ceny transakcyjne nieruchomości komercyjnych. Ceny podawane w euro zostały przewalutowane na zł. Wykresy pokazują wartości skumulowane. Źródło: szacunki NBP na podst. bazy NBP BaNK i danych firm doradczych; ceny transakcyjne z Comparables.pl Szacowany majątek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce na koniec 217 r., podobnie jak w poprzednim roku, wartościowo stanowił ok. 182% PKB oraz ok. 54% majątku trwałego w gospodarce. Nieruchomości mieszkaniowe to 17%, a komercyjne ok. 12% PKB (por. wykres 2.5 i 2.6 ). Pomimo ok. 1,4% wzrostu r/r powierzchni zasobu mieszkaniowego (por. wykres 2.2 ), relacja jego szacowanej wartości do PKB w 217 r. zmniejszyła się nieznacznie wobec obserwowanej w 216 r. Wynika to z wysokiego wzrostu nominalnego PKB (6,7%) przy ok. 5,8% wzroście wartości zasobu mieszkaniowego. Dostosowania całkowitej podaży istniejącego zasobu nieruchomości do popytu odbywają się głównie poprzez budowę nowych obiektów. W Polsce jak dotąd, podaż mieszkań dostosowuje się do wzrostu popytu z opóźnieniem wynoszącym ok. 8 kwartałów, co oznacza, że na tle doświadczeń międzynarodowych podaż w Polsce jest dość elastyczna. W zasobie powierzchni nieruchomości komercyjnych ok. jedną trzecią stanowią powierzchnie magazynowe, które mają najmniejszą cenę mkw., zatem mają mały udział w majątku komercyjnym (por. wykresy 2.3 i 2.4). Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 13
25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 Sektor nieruchomości w Polsce Wykres 2.5 Relacja szacunku wartości bieżącej majątku mieszkaniowego (MM) do PKB i do środków trwałych (ŚT) w Polsce Wykres 2.6 Relacja szacunku wartości bieżącej majątku komercyjnego (NK) do PKB i do środków trwałych (ŚT) w Polsce 22% 7% 14% 5,% 2% 18% 16% 14% 12% 65% 6% 55% 5% 12% 1% 8% 6% 4% 2% 4,% 3,% 2,% 1,% 1% 45% %,% MM / PKB (L oś) MM / ŚT (P oś) NK / PKB (L oś) NK / ŚT (P oś) Źródło: szacunki NBP na podst. GUS, PONT Info Uwaga: por. uwagę do wykresu 2.3 i 2.4 Źródło: szacunki NBP na podst. bazy NBP i danych firm doradczych, ceny transakcyjne z Comparables.pl. Inwestycje mieszkaniowe brutto wzrosły w 217 r. i w relacji do PKB wyniosły ok. 1,5%. Inwestycje deweloperskie stanowiły ok. 5% tej wartości. Udział inwestycji mieszkaniowych w nakładach inwestycyjnych (ok. 4%) jest wysoki w skali międzynarodowej, co jest wynikiem relatywnie niskiego obecnie poziomu inwestycji w Polsce. Oznacza to jednak, że popyt mieszkaniowy jest istotnym elementem zagregowanego popytu i PKB. Udział produkcji budowlano-montażowej (obejmującej roboty o charakterze inwestycyjnym i remontowym) w PKB zwiększył się w 217 r. o ok.,3 p.p. i wyniósł ok. 5,1% (por. wykres 2.7 i 2.8) 5, podczas gdy udział nakładów na produkcję mieszkaniową w produkcji ogółem wzrósł do ok. 1,5% i wynosił 3% całej produkcji. Udział pracujących w sektorze nieruchomości w ogóle pracujących w gospodarce narodowej w 217 r. wyniósł ok. 7,%, i nieznacznie wzrósł względem obserwowanego w poprzednich latach. Długowieczność zasobu mieszkaniowego powoduje, że rejestrowane ubytki mieszkań w Polsce to tylko,2% zasobu mieszkaniowego (średnia dla lat 25-217), podczas gdy jego faktyczną długookresową stopę deprecjacji można szacować na ok.,3-,5% rocznie. Biorąc pod uwagę powyższe dane szacujemy, że inwestycje mieszkaniowe netto stanowią ok. 1% PKB, a deweloperskie,3,4% PKB. 5 Zgodnie z wynikami analizy The Economist Intelligence Unit Limited 217 w całej Europie obserwowano ożywienie działalności budowlanej, co jest zgodne ze wzrostową fazą cyklu koniunkturalnego następującą po okresie dekoniunktury po światowym kryzysie finansowym. Kraje Europy Środkowo-Wschodniej w 217 r. również odnotowały wzrost inwestycji w budownictwie. Projekty finansowane przez UE wspierają inwestycje publiczne w regionie, a prywatnej działalności budowlanej sprzyjają rosnące dochody gospodarstw domowych i niski koszt kredytu. 14 Narodowy Bank Polski
25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 Sektor nieruchomości w Polsce Wykres 2.7 Struktura produkcji budowlanomontażowej w Polsce według rodzajów obiektów (% PKB) Wykres 2.8 Relacje inwestycji w budownictwie mieszkaniowym w Polsce (%) 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 5% 45% 4% 35% 3% 25% 8,% 7,5% 7,% 6,5% 6,% 5,5% 5,% 4,5% 4,% obiekty inżynierii lądowej i wodnej budownictwo niemieszkaniowe budownictwo mieszkaniowe do nakładów inwestycyjnych do nakładów brutto na środki trwałe do PKB (P.oś) Źródło: GUS Źródło: GUS W Polsce po roku 2 miała miejsce stopniowa poprawa sytuacji mieszkaniowej, która była związana z budową nowych mieszkań, remontami istniejącej substancji mieszkaniowej oraz procesami demograficznymi ograniczającymi zapotrzebowanie na nowe mieszkania (por. wykres 2.12). Poprawa ta dokonała się w wyniku dużej liczby nowo wybudowanych mieszkań, niewielka skala rozbiórek starych jednostek oraz ubytek liczby ludności w części miast wskutek migracji. Zgodnie z danymi GUS 6 zwiększyła się w Polsce liczba mieszkań na 1 ludności (z 371 w 216 r. do 376 w 217 r.) i przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę (z 27,4 w 216 r. do 27,8 w 217 r.), nieznacznie zmalała natomiast przeciętna liczba osób przypadająca na mieszkanie (por. wykresy 2.9-2.11). W 217 r. przeciętna powierzchnia domu jednorodzinnego (zazwyczaj budowanych przez inwestorów indywidualnych) w Polsce zwiększyła się z 134,6 mkw. w 216 r. do 145,1 mkw. Przeciętna wielkość mieszkania przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem zwiększyła się z 58,2 mkw. w 216 do 61,2 w 217 r., przy czym mieszkania z najmniejszą powierzchnią użytkową były oddawane w Warszawie. Wykres 2.9 Liczba mieszkań w zasobie na 1 ludności w Polsce Wykres 2.1 Przeciętna liczba osób w mieszkaniu w Polsce 55 525 5 475 45 425 4 375 35 325 3 3,1 2,9 2,7 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 Warszawa 6M 1M Polska Źródło: szacunki NBP na podst. GUS Warszawa 1M Polska Źródło: szacunki NBP na podst. GUS 6 W 218 r. GUS wprowadził zmianę obowiązujących definicji mieszkań: których budowę rozpoczęto, na których realizację wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia i oddanych do użytkowania. Szczegółowe informacje na stronie GUS w Banku Danych Lokalnych: https://bdl.stat.gov.pl/bdl/metadane/metryka/3747?back=true#. W 217 r. zmieniły się granice administracyjne Opola. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 15
27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 Sektor nieruchomości w Polsce Wykres 2.11 Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę (mkw.) w Polsce 34, 32, 3, 28, 26, 24, Wykres 2.12 Dynamika zmiany liczby mieszkań w zasobie oraz liczby ludności w roku 217 względem 26 r. w wybranych miastach w Polsce 5% 4% 3% 2% 1% % 22, 2, -1% Warszawa 6M 1M Polska dyn.zmiany zasobu mieszkaniowego dyn.zmiany liczby ludności Źródło: szacunki NBP na podst. GUS Uwaga do wykresu 2.12: w Rzeszowie, Zielonej Górze i Opolu rozszerzano granice administracyjne miast. Źródło: szacunki NBP na podst. GUS Wartość strumienia usług mieszkaniowych w Polsce (por. wykres 2.13), szacowana na podstawie wysokości rynkowych stawek transakcyjnych czynszów najmu wyniosła w 217 r. ok. 12% PKB, tj. nie uległa zmianie względem ostatnich czterech lat 7. Dynamika wartości tych usług wzrosła r/r o 11% w 6M, w 1M o 9%, natomiast w Warszawie o 4%. Również wartość usług generowana przez nieruchomości komercyjne (por. wykres 2.14) z dochodów czynszowych dla ich właścicieli nie zmieniła się znacznie w porównaniu z 216 r., można ją szacować na około,7% PKB. Jest to wartość mniejsza niż w rozwiniętych krajach UE, gdzie zasób nieruchomości komercyjnych na wynajem jest znacznie większy. Wykres 2.13 Szacunek wartości usług mieszkaniowych (czynsze imputowane) w Polsce w relacji do PKB (%) Wykres 2.14 Szacunek wartości usług komercyjnych w Polsce w relacji do PKB (L. oś, %) 14,% 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,%,8%,7%,6%,5%,4%,3%,2%,1%,% 5, 4,8 4,6 4,4 4,2 4, 3,8 3,6 3,4 3,2 3, Warszawa 6M 1M PP Magazyny Biura, pozostałe miasta Kurs PLN/EUR (P oś) Biura, Warszawa Handel Uwaga: Powierzchnia użytkowa nieruchomości mieszkaniowych została przemnożona przez średnie transakcyjne stawki najmu na koniec roku na poszczególnych 16 rynkach według bazy NBP. Dla pozostałej Polski stawkę najmu oszacowano jako 5% średniej stawki najmu wyznaczonej dla 1M. Uwaga: Wartość nieruchomości komercyjnych została przemnożona przez stopy kapitalizacji podawane przez firmy doradcze. Źródło: szacunki NBP na podstawie bazy NBP, danych firm doradczych, cen transakcyjnych z Comparables Źródło: szacunki NBP na podst. GUS. 7 W 217 r. obserwowano wzrost zarówno poziomu stawek czynszów (wartości usług mieszkaniowych), jak i PKB. 16 Narodowy Bank Polski
26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 Sektor nieruchomości w Polsce Dochody z tytułu umowy najmu nieruchomości mieszkaniowych opodatkowane są w Polsce ryczałtem lub według skali podatkowej 8. Zgodnie z danymi Ministerstwa Finansów zarówno liczba podatników płacących ryczałt od najmu, jak i dochody z tego tytułu stale rosną. Na koniec 217 r. liczba podatników wykazujących wyłącznie ryczałt należny wyniosła ponad 575 tys. osób, tj. wzrosła r/r o ok. 7 tys. osób, czyli o 13,9%. Kwota ryczałtu należnego wyniosła ok. 927 mln zł (por. wykres 2.15 i 2.16). Kwota przeciętnego rocznego ryczałtu wyłącznie z tytułu najmu nieruchomości wyniosła ponad 1,6 tys. zł (tj. wzrosła o ok. 3,% r/r). W 217 r. ok. 14,9 tys. podatników dokonało zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego (tj. o ok. 5 tys. więcej niż w 216 r.). Stale rosną także dochody jednostek samorządu terytorialnego z tytułu podatku od nieruchomości, które z poziomu ok. 12,1 mld zł w 26 r. osiągnęły w 217 r. wartość ok. 21,8 mld zł, tj. o 5,3% więcej niż w 216 r. Szacowany udział podatków od nieruchomości w 217 r. liczonych w relacji zarówno do PKB, jak i do wartości majątku nieruchomości (czyli jako podatków od kapitału mieszkaniowego i komercyjnego) wyniósł ok. 1,2% PKB oraz ok.,7% ich majątku. Wielkości te nie zmieniły się istotnie w porównaniu do ub.r. Podatki od nieruchomości stanowią w Polsce ok. 11% wartości brutto usług produkowanych przez zasób nieruchomości mieszkaniowych (por. wykres 2.17). Pokazuje to, że nieruchomości nie są więc w Polsce traktowane w sposób szczególnie uprzywilejowany. Oszacowana wartość podatków jest równoznaczna z opodatkowaniem tych usług stawką podatkową ok. 12% od ich wartości netto (przychody razem z kosztami), czyli są to wartości zbliżone do stawki CIT (19%). 9 Wykres 2.15 Przychody ryczałtowe z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy (tys. osób, l. oś) oraz dochody jst# z tytułu podatku od nieruchomości (tys. zł, P. oś) Wykres 2.16 Liczba podatników wykazujących przychody z tytułu najmu (tys. osób) 1 8 6 4 2 25 2 15 1 5 7 6 5 4 3 2 1 Ryczałt należny (L.oś) Liczba podatników wykazujących ryczałt należny (L.oś) Przeciętna kwota ryczałtu należnego * 1 (P.oś) Dochody jednostek samorządu terytorialnego z tytułu podatku od nieruchomości (P.oś) Źródło: MF Źródło: MF Liczba podatników wykazujących ryczałt należny Liczba podatników wykazujących przychody z najmu opodatkowane przy zastosowaniu skali podatkowej 8 Stawki podatku od nieruchomości określa Rada gminy w drodze uchwały. Szczegółowe informacje o podatkach od nieruchomości: http://www.finanse.mf.gov.pl/podatki-i-oplaty-lokalne/podatki-od-nieruchomosci. 9 W analizie odniesiono płacone w 217 r. przez gospodarstwa domowe podatki (podatek od nieruchomości - w części dot. nieruchomości mieszkaniowych, wartość ryczałtu, oszacowaną wartość podatku najmu przy zastosowaniu skali podatkowej i dodatkowo doszacowaną szarą strefę 5% ryczałtu i podatku przy zastosowaniu skali podatkowej) do oszacowanej wartości usług mieszkaniowych brutto (por. wykres 2.13) oraz wartości usług mieszkaniowych netto (od oszacowanej wartości usług mieszkaniowych brutto odjęto koszty utrzymania nieruchomości ok. 1 zł./mkw. oraz 3% amortyzację). Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 17
27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 Sektor nieruchomości w Polsce Wykres 2.17 Relacje dochodów podatkowych z nieruchomości (%) 1,3% 1,2% 1,1% 1,%,9%,8%,7%,6%,5%,4% 11,% 1,5% 1,% 9,5% 9,% 8,5% 8,% 7,5% 7,% Uwaga do wykresu 2.17: podatki obejmują dochody jednostek samorządu terytorialnego z tytułu podatku od nieruchomości oraz ryczałt należny; MMiK = wartość majątku mieszkaniowego i komercyjnego; UMiK = wartość usług mieszkaniowych i komercyjnych; podatki z nieruchomości / PKB (L.oś) podatki z nieruchomości / MMiK (L.oś) podatki z nieruchomości / UMiK (P.oś) Źródło: MF Sektor finansowy ma kluczowe znaczenie dla sektora nieruchomości, gdyż zapewnia płynność tego rynku oraz wycenę wartości nieruchomości. Sektor nieruchomości jest też ważnym klientem sektora finansowego, który oferuje jego finansowanie oraz szereg innych usług. Na koniec 217 r. aktywa sektora bankowego w postaci kredytów dla gospodarstw domowych na nieruchomości mieszkaniowe stanowiły 35,1% kredytów ogółem 1 oraz ok. 21,9% wszystkich aktywów banków. Sektor nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza tych największych, opierał swój rozwój na kapitale zagranicznym. Wartość kredytów udzielonych przedsiębiorstwom na nieruchomości, w tym na nieruchomości mieszkaniowe, biurowe oraz pozostałe wynosiła na koniec 217 r. 54 mld zł. Udział tych kredytów wyniósł ok. 5,2% portfela sektora bankowego oraz ok. 3% aktywów banków. Wartość kredytów udzielonych przedsiębiorstwom, zabezpieczonych nieruchomościami wyniosła na koniec 217 r. 132 mld złotych, to znaczy ok. 12,7% portfela oraz ok. 7,4% aktywów banków. Pomimo, że portfele kredytów na nieruchomości dla przedsiębiorstw są jeszcze znacząco niższe od przeciętnie obserwowanej wielkości notowanej w UE (gdzie stanowią przeciętnie 17% PKB 11 ), to stanowią już istotny czynnik wpływający na bezpieczeństwo sektora finansowego. Jakość kredytów na nieruchomości mieszkaniowe dla gospodarstw domowych, mierzona udziałem kredytów zagrożonych, była dobra i pozostaje stabilna od dłuższego czasu. Udział kredytów zagrożonych do kredytów ogółem to 2,9%, w tym złotowych 2,5%, zaś walutowych 3,5%. Natomiast udział kredytów zagrożonych wśród kredytów dla przedsiębiorstw na poziomie 9% utrzymuje się od początku 216 r. Długookresowy stan zadłużenia gospodarstw domowych w Polsce związany z kredytami mieszkaniowymi rósł w miarę rozwoju rynku mieszkaniowego i sektora finansowego. W końcu 217 r. osiągnął ok. 388,5 mld zł i był niższy niż w poprzednim roku, na co złożył się wzrost stanu 1 Kredyty i inne należności banków od pozostałych sektorów krajowych (Instytucje niemonetarne bez instytucji rządowych szczebla centralnego) składające się z kredytów dla gospodarstw domowych, przedsiębiorstw i instytucji działających na rzecz gospodarstw domowych na koniec 217 r. wyniosły ok. 115,2 mld zł., http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/pieniezna_i_bankowa/nal_zobow.html. 11 Por. ESRB (215) Report on commercial real estate and financial stability in the EU. Wykres 14. Total direct exposure of the financial system to CRE relative to GDP (213). 18 Narodowy Bank Polski
I 23 I 24 I 25 I 26 I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 I 24 I 25 I 26 I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 zmiany kwartalne w mld zł stan w mld zł Sektor nieruchomości w Polsce kredytów złotowych (o 24,6 mld zł) oraz spadek stanu kredytów walutowych (o 3,5 mld zł) 12. Stan należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych stanowił na koniec 217 r. ok. 21,9% aktywów sektora finansowego oraz ok. 11,5% szacowanej wartości zasobu mieszkaniowego. Mimo wzrostu zadłużenia zasobu mieszkaniowego w Polsce, nadal jest ono niewielkie w relacji do spożycia gospodarstw domowych (ok. 34%), a także w porównaniu do poziomu tego zadłużenia w innych krajach UE. W końcu 217 r. kredyty mieszkaniowe w Polsce stanowiły ok. 217% kapitałów własnych banków. Wykres 2.18 Kredyt mieszkaniowy w Polsce, zmiany kwartalne w mld zł (L. oś) oraz stan w mld zł (P. oś) Wykres 2.19 Struktura walutowa portfela kredytu mieszkaniowego w Polsce 14 12 1 8 6 4 2-2 -4 mieszkaniowe kredyty walutowe po korektach (zm.kw.) (L oś) mieszkaniowe kredyty złotowe (zm.kw) (L oś) stan kredytu mieszkaniowego (P oś) w tym stan kredytu walutowego (P oś) 5 4 3 2 1-1 kredyty walutowe kredyty złotowe 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 12 Od 212 r. systematycznie maleje udział kredytów nominowanych w walutach obcych w strukturze walutowej kredytów mieszkaniowych w bankach, co jest korzystne dla stabilności finansowej i makroekonomicznej. Zmniejszanie się udziału mieszkaniowych kredytów walutowych jest wynikiem zaprzestania udzielania tych kredytów osobom nie otrzymującym regularnych dochodów w tej walucie, kursu walutowego niższego względem 216 r. oraz regularnej amortyzacji, wcześniejszych spłat i refinansowania kredytów walutowych kredytami złotowymi. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 19
24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 I 25 I 26 I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 Sektor nieruchomości w Polsce Wykres 2.2 Jakość portfela kredytu mieszkaniowego dla gospodarstw domowych w Polsce Wykres 2.21 Kredyty przedsiębiorstw na nieruchomości (w mld zł, L. oś) i wskaźnik kredytów uznanych za zagrożone (w %, P. oś) 4 1% 6 5% 35 3 25 9% 8% 7% 6% 5 4 45% 4% 35% 3% 2 5% 3 25% 15 1 5 4% 3% 2% 1% 2 1 2% 15% 1% 5% % % Kredyty hipoteczne mieszkaniowe (L. oś) Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. (P oś) Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. złotowych (P oś) Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. walutowych (P oś) Kredyty na powierzchnię biurową Kredyty na nieruchomości mieszkaniowe Kredyty na nieruchomości pozostałe Wskaźnik kredytów zagrożonych na nieruchomości mieszkaniowe Wskaźnik kredytów zagrożonych na powierzchnię biurową Wskaźnik kredytów zagrożonych na pozostałe nieruchomości Uwaga: dane bez BGK. Wykres 2.22 Relacje kredytu mieszkaniowego (KM) w Polsce do PKB, majątku mieszkaniowego, aktywów bankowych (L. oś) i kapitałów własnych banków (P. oś) Wykres 2.23 Spłaty kredytów mieszkaniowych (L. oś) i ich relacja do spożycia (P. oś) 3% 3% 25 25% 2% 15% 25% 2% 15% 2 15 2,% 1,5% 1% 5% % 1% 5% % 1 5 1,%,5%,% KM / PKB KM / Aktywa banków KM / Majątek mieszkaniowy KM / Kapitały własne banków (P oś) GD obsł.kr.m GD obsł.kr.m / Spożycie, GUS Uwaga: kredyt udzielony na 25 lat., GUS Relacja szacunkowych kosztów obsługi zadłużenia mieszkaniowego (rata kapitałowo-odsetkowa) do spożycia w gospodarce narodowej na koniec 217 r. zmniejszyła się nieznacznie i wyniosła ok. 1,5% (por. wykres 2.23) 13. 13 Przeprowadzenie dokładnej analizy sytuacji kredytobiorców uniemożliwia brak szczegółowych danych dotyczących kredytobiorców. Z tego powodu stosujemy przybliżenia, w tym odniesienie do spożycia w gospodarce narodowej. 2 Narodowy Bank Polski
Sektor nieruchomości w Polsce W 217 r. odnotowano poprawę struktury portfela kredytowego stosunku do końca 216 r., wyrażającą się zmniejszeniem liczby i wartości kredytów o wysokich LTV (liczba kredytów o LTV 1% zmniejszyła się o ponad 3%, a ich wartość o ponad 4%), co wynikało m.in. z umocnienia PLN względem walut głównych oraz wzrostu cen na rynku nieruchomości. 14 Pomimo słabego oddziaływania na popyt w ujęciu globalnym, kredyty mieszkaniowe silnie oddziaływały na wydatki gospodarstw domowych kupujących mieszkanie. Przeciętne wartości DSTI dla lat 213-217 kształtowało się na poziomie ok. 38%. Oznacza to, że zmiany stóp procentowych silniej przekładają się na ryzyko kredytowe kredytobiorców niż na globalne spadki popytu 15. Wykres 2.24 Rozkład wartości stanu kredytów mieszkaniowych według wskaźnika LTV 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 213 214 215 216 217 Wykres 2.25 Średnia wartość wskaźnika DSTI kredytów mieszkaniowych (stany) 41% 4% 39% 38% LtV do 5% LtV powyżej 5% do 8% LtV powyżej 8% do 9% LtV powyżej 9% do 1% LtV powyżej 1% do 11% LtV powyżej 11% do 12% LtV powyżej 12% do 13% LtV powyżej 13% 37% 213 214 215 216 217 Źródło: szacunki NBP na podstawie danych ankietowych UKNF Źródło: szacunki NBP na podstawie danych ankietowych UKNF 14 Zob. Wyniki badania portfela kredytów mieszkaniowych i konsumpcyjnych gospodarstw domowych według stanu na koniec 217 r., KNF. 15 Wzrost stóp procentowych o 1 p.p. powoduje wzrost obciążenia budżetów gospodarstw domowych (DSTI) z 38% do 43%, tj. o 8%. Jednocześnie spadek globalnego popytu w gospodarce z tego tytułu wyniesie ok.,2%. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 21
26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. 3. Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Cykliczność jest strukturalną cechą rynku mieszkaniowego. Ważnym czynnikiem oceny zjawisk na rynku jest faza cyklu, a jednym z podstawowych mierników fazy cyklu w sektorze jest liczba sprzedanych mieszkań. Do monitorowania cykli, diagnozy zachowań spekulacyjnych i napięć na rynku kredytowym używane są również wskaźniki bazujące na cenach mieszkań 16. Na rynkach mieszkaniowych największych miast w Polsce od 213 r. obserwujemy ożywienie, które w 215 r. przerodziło się w ekspansję, czemu towarzyszyła bardzo wysoka aktywność budowlana przekroczone zostały poziomy produkcji z poprzedniego cyklu (por. wykresy 3.1 i 3.2). W 217 r. podaż dość elastycznie reagowała na wysoki popyt, co można stwierdzić na podstawie znacznego przyrostu nowych projektów mieszkaniowych, przekraczających wielkości z lat 26-28. Jednocześnie, w odróżnieniu od poprzedniego okresu napięć, akcja kredytowa jedynie nieznacznie wzrosła względem poprzedniego roku. Istotny wzrost sprzedaży mieszkań przy względnie stabilnym wzroście kredytu potwierdza większe zaangażowanie środków własnych gospodarstw domowych, m.in na skutek wyższych stóp zwrotu z czynszów niż lokat bankowych. Dynamiczne procesy notowano zwłaszcza na rynkach mieszkaniowych 6M, natomiast w Warszawie wystąpiła stabilizacja niektórych zjawisk po wysokich wcześniejszych wzrostach. Istotnym czynnikiem popytu obok mieszkań kupowanych na własne potrzeby stały się mieszkania kupowane z przeznaczeniem na rynkowy wynajem. Wykres 3.1 Cykl mieszkaniowy w Warszawie Wykres 3.2 Cykl mieszkaniowy w 6M 35 3 25 2 15 1 5 ekspan sja załama nie stagnacja ożywie nie ekspan sja 1 5-5 -1 5 4 3 2 1 eksp ansja załama nie stagnacja ożywie nie ekspan sja 2 15 1 5-5 -1-15 -2 M.sprzedane Liczba kredytów M.rozpoczęte dew. Prod.M.w toku(p.oś) M.wprowadzone do sprzedaży Wartość kredytów (mln zł) M.oddane dew. M.sprzedane Liczba kredytów M.rozpoczęte dew. Wsk.prod.M.(P oś) M.wprowadzone do sprzedaży Wartość kredytów (mln zł) M.oddane dew., GUS, REAS, BIK, GUS, REAS, BIK 16 Por. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 216 r. 22 Narodowy Bank Polski
III 26 III 27 III 28 III 29 III 21 III 211 III 212 III 213 III 214 III 215 III 216 III 217 III 26 III 27 III 28 III 29 III 21 III 211 III 212 III 213 III 214 III 215 III 216 III 217 III 26 III 27 III 28 III 29 III 21 III 211 III 212 III 213 III 214 III 215 III 216 III 217 III 26 III 27 III 28 III 29 III 21 III 211 III 212 III 213 III 214 III 215 III 216 III 217 Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. 3.1 Ceny mieszkań W 217 r. średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań 17 na rynkach pierwotnych i wtórnych w badanych miastach w Polsce wzrastały. Cena korygowana indeksem hedonicznym#, czyli uwzględniająca różnice jakościowe badanych dóbr oraz zmieniającą się strukturę próby mieszkań podlegających analizie w kolejnych kwartałach również wzrosła na wszystkich analizowanych rynkach. Wykres 3.3 Średnie ceny mieszkań w wybranych miastach w Polsce na rynku pierwotnym, ofertowe, transakcyjne (zł/mkw.) Wykres 3.4 Średnie ceny mieszkań w wybranych miastach w Polsce na rynku wtórnym, ofertowe, trans., hedoniczne (zł/mkw.) 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 9 8 7 6 5 4 3 2 Warszawa RPT 6M RPT 1M RPT Warszawa RPO 6M RPO 1M RPO Wykres 3.5 Relacja cen mkw. mieszkań na TRP do TRW Warszawa RWT 6M RWT 1M RWT Warszawa RWO 6M RWO 1M RWO Warszawa hed. 5M hed. 1M hed. Wykres 3.6 Relacja cen mkw. ofertowych do transakcyjnych mieszkań na RP, RW oraz ich średnia z RP i RW 1,25 1,2 1,15 1,1 1,5 1,,95,9,85,8 1,35 1,3 1,25 1,2 1,15 1,1 1,5 1,,95 1,4 1,2 1,,8,6,4,2 Warszawa 6M 1M O/T Warszawa RP O/T 6M RP O/T 1M RP O/T Warszawa RW O/T 6M RW O/T 1M RW Śr.O/T Warszawa (P.oś) Śr.O/T 6M (P.oś) Śr.O/T 1M (P.oś) Analiza cen mkw. mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych wskazuje na to, że ceny w ujęciu nominalnym zbliżają się do poziomów notowanych w okresie napięć, tj. w latach 26-28, natomiast ceny deflowane wskaźnikiem CPI, mimo niewielkiego wzrostu wciąż plasują się poniżej wartości z lat 26-28. Również ceny realne względem dynamiki przeciętnego wynagrodzenia 17 Dane o cenach mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym pochodzą z bazy cen nieruchomości BaRN prowadzonej przez Narodowy Bank Polski. Więcej informacji o badaniu na stronie internetowej NBP: http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/ankieta.html. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 23
III 26 III 27 III 28 III 29 III 21 III 211 III 212 III 213 III 214 III 215 III 216 III 217 III 26 III 27 III 28 III 29 III 21 III 211 III 212 III 213 III 214 III 215 III 216 III 217 Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. w sektorze przedsiębiorstw były we wszystkich analizowanych miastach istotnie niższe od tych obserwowanych w okresie napięć, co oznacza że dochody rosły szybciej niż ceny. W 6M oraz 1M średnie ceny mkw. mieszkań na rynku pierwotnym przewyższały ceny na rynku wtórnym, co można uznać za zjawisko typowe dla tych rynków, gdyż charakteryzuje te dane od początku prowadzenia badania. Natomiast w Warszawie średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym kształtują się obecnie na porównywalnym poziomie 18. W Warszawie, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, najwyższe ceny mkw. odnotowano w przypadku transakcji mieszkaniami małymi (o powierzchni do 4 mkw.) oraz dużymi (o powierzchni od 8 mkw.). Również na rynku pierwotnym 6 największych miast najwyższe ceny obserwowano w segmentach mieszkań o powierzchni do 4 mkw. oraz powyżej 8 mkw., zaś na rynku wtórnym na tle pozostałych segmentów wyższa średnia cena charakteryzuje mieszkania małe (do 4 mkw.). Natomiast na rynkach pierwotnych pozostałych 1 miast najwyższe ceny mkw. odnotowano dla mieszkań małych i dużych metrażowo (do 4 mkw. oraz powyżej 8 mkw.), zaś na rynkach wtórnych najwyższe ceny notowane są dla mieszkań małych (do 4 mkw.), a najniższe dla mieszkań dużych (powyżej 8 mkw.). Wykres 3.7 Indeks średniej ważonej ceny TRP mkw. mieszkania oraz realnej względem CPI (III kw. 26 r. = 1) Wykres 3.8 Indeks średniej ważonej ceny TRW mkw. mieszkania oraz realnej względem CPI (III kw. 26 r. = 1) 2 19 18 17 16 15 14 13 12 11 1 9 8 2 19 18 17 16 15 14 13 12 11 1 9 8 Warszawa RPT 6M RPT 1M RPT Warszawa RPT defl. CPI 6M RPT defl. CPI 1M RPT defl. CPI Warszawa RW T 6M RW T 1M RW T Warszawa RW T defl. CPI 6M RW T defl. CPI. 1M RW T defl. CPI, GUS, GUS 18 Analiza nie bierze pod uwagę różnic jakościowych i lokalizacyjnych mieszkań na rynkach pierwotnym i wtórnym. 24 Narodowy Bank Polski
III 26 I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 III 26 I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 III 26 I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 III 26 I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 III 26 III 27 III 28 III 29 III 21 III 211 III 212 III 213 III 214 III 215 III 216 III 217 III 26 III 27 III 28 III 29 III 21 III 211 III 212 III 213 III 214 III 215 III 216 III 217 Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Wykres 3.9 Indeks średniej ważonej ceny TRP mkw. mieszkania oraz realnej względem przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (III kw. 26 r. = 1) Wykres 3.1 Indeks średniej ważonej ceny TRW mkw. mieszkania oraz realnej względem przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (III kw. 26 r. = 1) 2 19 18 17 16 15 14 13 12 11 1 9 8 7 6 2 19 18 17 16 15 14 13 12 11 1 9 8 7 6 Warszawa RPT. 6M RPT 1M RPT Warszawa RPT defl. WYN 6M RPT defl. WYN. 1M RPT defl. WYN Warszawa RWT 6M RWT 1M RWT Warszawa RWT defl. WYN 6M RWT defl. WYN. 1M RWT defl. WYN, GUS, GUS Wykres 3.11 Średnie ceny mieszkań w Warszawie na RP, ofertowe, transakcyjne wg powierzchni (zł/mkw.; oferta < 4 P. oś) Wykres 3.12 Średnie ceny mieszkań w Warszawie na RW, ofertowe, transakcyjne wg powierzchni (zł/mkw.) 12 11 1 9 8 7 6 5 15 1 5 12 11 1 9 8 7 6 5 Warszawa RPT <4 Warszawa RPO (4; 6] Warszawa RPT (4; 6] Warszawa RPO (6; 8] Warszawa RPT (6; 8] Warszawa RPO >8 Warszawa RPT >8 Warszawa RPO <4 Wykres 3.13 Średnie ceny mieszkań w 6M na RP, ofertowe, transakcyjne wg powierzchni (zł/mkw.) 1 9 8 7 6 5 4 3 Warszawa RWO <4 Warszawa RWT <4 Warszawa RWO (4; 6] Warszawa RWT (4; 6] Warszawa RWO (6; 8] Warszawa RWT (6; 8] Warszawa RWO >8 Warszawa RWT >8 Wykres 3.14 Średnie ceny mieszkań w 6M na RW, ofertowe, transakcyjne wg powierzchni (zł/mkw.) 1 9 8 7 6 5 4 3 6M RPO <4 6M RPT <4 6M RPO (4; 6] 6M RPT (4; 6] 6M RPO (6; 8] 6T RPT (6; 8] 6M RPO >8 6M RPT >8 6M RWO <4 6M RWT <4 6M RWO (4; 6] 6M RWT (4; 6] 6M RWO (6; 8] 6M RWT (6; 8] 6M RWO >8 6M RWT >8 Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 25
I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 III 26 I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 III 26 I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Wykres 3.15 Średnie ceny mieszkań w 1M na RP, ofertowe, transakcyjne wg powierzchni (zł/mkw.) 65 6 55 5 45 4 35 3 25 Wykres 3.16 Średnie ceny mieszkań w 1M na RW, ofertowe, transakcyjne wg powierzchni (zł/mkw.) 6 55 5 45 4 35 3 25 1M RPO <4 1M RPT <4 1M RPO (4; 6] 1M RPT (4; 6] 1M RPO (6; 8] 1M RPT (6; 8] 1M RPO >8 1M RPT >8 1M RWO <4 1M RWT <4 1M RWO (4; 6] 1M RWT (4; 6] 1M RWO (6; 8] 1M RWT (6; 8] 1M RWO >8 1M RWT >8 Zestawienie struktury ceny mkw. mieszkań na wybranych rynkach pierwotnych pokazuje relatywnie wysoki i stabilny udział zysku deweloperskiego, co związane jest z typową dla tego rynku ograniczoną konkurencją i różnicowaniem cen przez sprzedawców 19. Udział zysku 2. jest przy tym zróżnicowany dla poszczególnych rynków oraz w poszczególnych latach, w IV kw. 217 r wahał się w przedziale 2-3%. Wykres 3.17 Gdańsk, szacunek struktury ceny TRP mkw. pow.uż.mieszk. (ob.1122-32#) Wykres 3.18 Kraków, szacunek struktury ceny TRP mkw. pow.uż.mieszk. (ob.1122-32) 7 6 5 4 3 2 1 8 7 6 5 4 3 2 1 ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski Wykres 3.19 Łódź, szacunek struktury ceny TRP mkw. pow.uż.mieszk. (ob.1122-32) ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski Wykres 3.2 Poznań, szacunek struktury ceny TRP mkw. pow.uż.mieszk. (ob.1122-32) 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 7 6 5 4 3 2 1 ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski 19 Por. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 215 r. 2 Szerszy opis podaży na rynku nieruchomości mieszkaniowych w rozdziale 3.2 Podaż mieszkań. 26 Narodowy Bank Polski
III 26 III 27 III 28 III 29 III 21 III 211 III 212 III 213 III 214 III 215 III 216 III 217 I 26 I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Wykres 3.21 Warszawa, szacunek struktury ceny TRP mkw. pow.uż.mieszk. (ob.1122-32) Wykres 3.22 Wrocław, szacunek struktury ceny TRP mkw. pow.uż.mieszk. (ob.1122-32) 8 7 6 5 4 3 2 1 6 5 4 3 2 1 ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski Uwaga do wykresów 3.17-3.22: cena transakcyjna netto (bez VAT) Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki czynszów najmu w badanych grupach miast w Polsce wzrastają od 215 r. (por. wykresy 3.23-3.24 ). W IV kwartale 217 r. wzrosty r/r czynszu najmu wynosiły odpowiednio: 1,9% w Warszawie, 9,1% w 6 miastach oraz 4,5% w 1 miastach. Według danych Ministerstwa Finansów rośnie liczba zeznań podatkowych osób wynajmujących mieszkania, co świadczy o tym, że rynek w coraz większym stopniu przestaje być częścią szarej strefy i staje się bardziej przejrzysty 21. Wykres 3.23 Średnie miesięczne (oferta i transakcja) stawki najmu mieszkań na RW w Polsce (zł/mkw.) Wykres 3.24 Średnie miesięczne (oferta i transakcja) stawki najmu mieszkań na RW w największych miastach w Polsce (zł/mkw.) 55 5 45 4 35 3 25 2 55 5 45 4 35 3 25 2 15 15 Warszawa 6M 1M Gdańsk Gdynia Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław 6M śr.waż.zasobem 21 Ministerstwo Finansów podaje w Informacji dotyczącej ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, że w 23 r. było ok. 39 tys., 26 r. ok. 18,1 tys., w 216 r. ok. 59 tys., a w 217 r. ok. 563 tys. podatników osiągających przychody wyłącznie z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, niezawieranych w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W 217 r. 14 886 podatników (o 52 więcej niż w 215 r.) dokonało zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Trudno jest oszacować jaką cześć rynku stanowi najem niebędący oficjalnie zarejestrowany. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 27
indywidualne deweloperskie spółdzielcze pozostałe indywidualne deweloperskie spółdzielcze pozostałe indywidualne deweloperskie spółdzielcze pozostałe Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. 3.2 Podaż mieszkań Podaż mieszkań tworzą mieszkania wystawione na sprzedaż i wynajem, pochodzące zarówno z istniejącego zasobu (rynek wtórny), jak też nowo budowane (rynek pierwotny), skorygowane o ubytki oraz zmiany przeznaczenia obiektów 22. W warunkach wzrostu popytu mieszkaniowego oraz relatywnie rzadkiej zamiany mieszkań podstawowym czynnikiem decydującym o równowadze na tym rynku staje się budownictwo mieszkaniowe. Struktura podaży budownictwa mieszkaniowego w Polsce jest stabilna od końca lat 9. W największych miastach dominuje budownictwo deweloperskie. Inwestycje spółdzielni mieszkaniowych mają w tych miastach marginalne znaczenie, choć ostatnio rośnie zainteresowanie nimi. W średnich i mniejszych miastach oraz na obszarach wiejskich dominuje budownictwo jednorodzinne, wykonywane częściowo systemem gospodarczym (por. wykres 3.25). Szacunki NBP wskazują, że około 3% transakcji zakupu mieszkań deweloperskich finansowane jest kredytem, co przekłada się na stały wzrost portfela kredytów mieszkaniowych. Budownictwo jednorodzinne jest realizowane w dużym stopniu ze środków własnych, a kredyt ma jedynie charakter uzupełniający. Wykres 3.25 Struktura form budownictwa mieszkaniowego w Polsce 12 1 8 6 4 2 Źródło: GUS mieszkania oddane mieszkania rozpoczęte pozwolenia na budowę IV 214 IV 215 IV 216 IV 217 Silny wzrost popytu na rynku mieszkaniowym w 217 r. wpływał pozytywnie na sytuację firm deweloperskich. Liczba oddanych i nowo rozpoczętych mieszkań kształtowały się na rekordowym poziomie. Od roku 213 obserwujemy spadek wskaźnika ofert mieszkań na rynku (por. wykres 3.28), co wynika z wysokiego popytu. Podaż nowych mieszkań w Polsce w 217 r. dosyć elastycznie reagowała na wysoki popyt (por. wykres 43). Oddano do użytkowania 178,3 tys. mieszkań, tj. 14,9 tys. więcej niż w 216 r. (wzrost r/r o 9,1%). Rozpoczęto budowę 26, tys. mieszkań, tj. 32,1 tys. więcej niż w 216 r. (wzrost r/r o 18,4%). W 217 r. wydano 25,2 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, tj. 38,7 tys. więcej niż w 216 r. (wzrost r/r o 18,3%). 22 W Polsce dostępne są dane dotyczące rozmiarów budownictwa mieszkaniowego. Nie są natomiast dostępne informacje o rynku kontraktów deweloperskich na budowę mieszkań oraz sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. 28 Narodowy Bank Polski
I 26 I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Przy analizie ryzyka wystąpienia gwałtownego szoku na rynku mieszkaniowym szczególne znaczenie ma elastyczność podaży nowych mieszkań względem szoków popytowych. Informuje ona, jak szybko sektor deweloperski może dostosować się do zwiększonego popytu, a rynek uniknąć ryzyka nadmiernego wzrostu cen. Miernikiem napięć może być porównanie liczby pozwoleń na budowę i mieszkań w trakcie realizacji z wielkością sprzedaży mieszkań. Z porównania tego wynika, że jeżeli sprzedaż mieszkań w przyszłości utrzyma się na obecnym poziomie, to przewidywana produkcja mieszkań może nie być wystarczająca, żeby zaspokoić popyt. Zarówno liczba pozwoleń na budowę, mieszkań noworozpoczynanych, jak też produkcja w toku, powinna z pewnym opóźnieniem podążać za rosnąca sprzedażą. Wykresy 3.26 i 3.27 pokazują, że w 217 r. podaż mieszkań zazwyczaj dopasowywała się do popytu. W drugiej połowie 217 r. wystąpiły jednak zjawiska sygnalizujące jej usztywnianie się. Były to: utrzymywanie się niskiego udziału mieszkań gotowych w ofercie na rynku w relacji do sprzedaży oraz spadek liczby mieszkań w toku w odniesieniu do wysokiej bieżącej sprzedaży mieszkań. Wykres 3.26 Budownictwo mieszkaniowe w Polsce (liczba mieszkań, 4 kwartały kroczące) Wykres 3.27 Wskaźniki projektów mieszkaniowych i budowy mieszkań w toku oraz oferta mieszkań w 7M odniesione do sprzedaży w 7M 3 25 2 15 1 5 3 2 1-1 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, - 2, - 4, 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% Mieszkania rozpoczęte Mieszkania oddane Pozwolenia na budowę mieszkań Wskaźnik budowy mieszk.w toku (P.oś) Wskaźnik projektów w toku (P.oś) M.sprzedane w kwartale / 1 Projekty budowy M. w toku / sprzedaż Budowa mieszkań w toku 7M*1 Oferta M.na rynku / sprzedaż M.gotowe w ofercie / sprzedaż (P.oś) Uwaga do wykresów: Projekty w toku to pozwolenia na budowę mieszkań minus mieszkania oddane; budowa mieszkań w toku to mieszkania, których budowę rozpoczęto minus mieszkania oddane; obydwa wskaźniki są sumowane w 4 kwartałach. W wykresie 3.28 zostały podzielone przez sprzedaż w danym okresie. na podstawie GUS na podstawie GUS, REAS Analiza projektu deweloperskiego Podstawą analizy sektora deweloperskiego jest analiza opłacalności produkcji. Opiera się ona na analizie procesu deweloperskiego, cen sprzedawanych obiektów oraz kosztów czynników produkcji. Z kosztów produkcji dodatkowo wyodrębniono koszty pracy, kapitału i ziemi, a następnie zbadano ich udział w kosztach produkcji konkretnych obiektów. W ramach monitoringu cen czynników produkcji analizowane są przeciętne stawki kosztorysowe robocizny (według rodzajów prac por. wykres 3.28) oraz przeciętne ceny i zmiany stawek materiałów i najmu sprzętu budowlanego (por. wykres 3.29 ) oraz ceny działek budowlanych. Analiza procesu deweloperskiego prowadzona przez NBP od 26 r. opiera się na specjalnie przygotowanych kosztorysach firmy Sekocenbud z okresu 27-218 oraz na modelu budynku wielorodzinnego typu 1122-32# obejmującym elementy zagospodarowania terenu wraz Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 29
I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 IV 24 IV 25 IV 26 IV 27 IV 28 IV 29 IV 21 IV 211 IV 212 IV 213 IV 214 IV 215 IV 216 IV 217 II 218 Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. z przyłączami. Założenia dotyczące budynku są podstawą obliczania wpływu zmian cen czynników produkcji na koszty budowy. Monitoring cen terenów budowlanych od 214 r. prowadzony jest przez analityków lokalnych z Oddziałów Okręgowych NBP metodami statystycznymi, porównania parami, średniej korygowanej oraz metodą mieszaną. Szacunki cen mkw. terenów budowlanych stosowane są przy analizie struktury ceny mkw. przeciętnego mieszkania w analizowanych miastach. Zestawienie kosztów budowy z cenami mieszkań pozyskiwanymi na podstawie własnych badań wraz z kosztami terenów budowlanych daje możliwość kwantyfikacji struktury ceny mieszkania i osiąganego zysku deweloperskiego. Znajomość typowych projektów inwestycyjnych stosowanych przez deweloperów umożliwia oszacowanie uzyskiwanych przez nich stóp zwrotu z projektów, co jest podstawowym czynnikiem umożliwiającym ocenę ich aktywności. Podstawową zaletą tego podejścia jest to, że opiera się na względnie twardych danych oraz zależnościach i nie jest podatne na zmiany reprezentatywności próby czy efekt optymalizacji podatkowej, czym obciążona jest metoda wskaźnikowej analizy finansowej. Wykres 3.28 Stawki kosztorysowe średnie brutto (zł/roboczogodzinę) w budownictwie deweloperskim w drugich kwartałach Wykres 3.29 Dynamika (r/r) cen materiałów budowlanych i stawek najmu sprzętu w budownictwie deweloperskim 32 31 3 29 28 27 26 25 24 II 212 II 213 II 214 II 215 II 216 II 217 II 218 roboty okołobudowlane inwestycyjne roboty okołobudowlane remontowe roboty instalacji sanitarnych roboty instalacji elektrycznych roboty inżynieryjne roboty wykończeniowe (wysoki standard) średnia 2% 15% 1% 5% % -5% Zmiany (r/r) cen materiałów budowlanych ogółem Zmiany (r/r) cen najmu i sprzętu budowlanego, Sekocenbud, Sekocenbud Wykres 3.3 Struktura kosztów budowy połowy obiektu 1122-32 (mln zł) Wykres 3.31 Dynamika (kw./kw.) kosztów budowy mkw. pow. użyt. bud. mieszk. (typ 1122-32) 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 11% 18% 16% 14% 12% 1% 98% 96% 94% 92% 9% robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany, Sekocenbud robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany ziemia+zag.ter. RAZEM, Sekocenbud Uwaga do wykresu 3.31: szacunek jest ważony powierzchnią oddanego do użytkowania budownictwa deweloperskiego w 6M. 3 Narodowy Bank Polski
I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. W 217 r. dynamiki kosztów budowy i cen materiałów budowlanych pozostawały stabilne, natomiast istotny wzrost stawek pracowników zanotowano w połowie 218 r. Dużą zmienność wykazuje dynamika cen ziemi, co jest charakterystyczne dla czynnika produkcji, którego cena w warunkach wzrostu popytu jest kształtowana przez koszty krańcowe, a nie przeciętne (por. wykres 3.31). Wykres 3.32 Przewidywane zmiany cen robót bud.-mont.(+3m) oraz dynamika kosztów budowy pow. użytk. bud. mieszk. (typ 1122-32#) Wykres 3.33 Przeciętny koszt budowy mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (typ 1122-32; zł) 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% 36 35 34 33 32 31 3 29 28 27 26 25 24 Przewid. zmiany cen robót bud.-montaż. (+3M) wg ankiety GUS (L.oś) Dynamika kw/kw faktycznych kosztów budowy wg Sekocenbud (P.oś) Warszawa 6M 1M Polska na podst. GUS, Sekocenbud na podst. Sekocenbud Na sytuację firm deweloperskich pozytywnie wpływało również dobre dopasowanie struktury oferowanych mieszkań do struktury popytu. Na rynku nadal dominuje popyt na niewielkie metrażowo mieszkania gdyż są one bardziej płynne jako inwestycja i dostępne dla klientów konsumpcyjnych z racji na niską całkowitą cenę. Lokale te przeznaczone są często dla małych gospodarstw domowych, na inwestycje (na wynajem), jak też mieszkania dla osób starszych. Dlatego mieszkania 5 mkw. dominowały w transakcjach na rynku pierwotnym, a ich oferta była bardziej dopasowana do popytu niż mieszkań >5 mkw. (por. wykresy 3.34 3.35). Na rynku wtórnym utrzymywało się większe niedopasowanie oferty mieszkań do popytu względem powierzchni użytkowej (por. wykresy 3.36 3.37), stąd niższe ceny w mniej dostosowanych do klienta segmentach, zwłaszcza na rynku wtórnym. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 31
I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Wykres 3.34 Miernik dopasowania oferowanych mieszkań do popytu* względem powierzchni 5 mkw., RP w wybranych miastach Polski Wykres 3.35 Miernik dopasowania oferowanych mieszkań do popytu* względem powierzchni >5 mkw., RP w wybranych miastach Polski 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% Warszawa 6M 1M Warszawa 6M 1M *Uwaga: wykres 3.34 przedstawia procentowe, krótkookresowe niedopasowanie podaży (oferty deweloperskie mieszkań) i szacunkowego popytu (transakcje) względem wielkości mieszkania na RP, według danych z bazy BaRN. Niedopasowanie liczone jest jako relacja udziału liczby mieszkań o powierzchni użytkowej do 5 mkw., będących w ofercie, do udziału liczby transakcji, których przedmiotem są mieszkania o powierzchni do 5 mkw. (średnia z 4 ostatnich kwartałów). Wynik dodatni (powyżej czarnej linii) świadczy o nadmiarze mieszkań o danej wielkości, ujemny natomiast o niedoborze. Wykres 3.35 jest analogiczny dla RP dla mieszkań o powierzchni powyżej 5 mkw., wykresy 3.36 3.37 są analogiczne, tylko dla RW. Wykres 3.36 Miernik dopasowania oferowanych mieszkań do popytu* względem powierzchni 5 mkw., RW w wybranych miastach Polski Wykres 3.37 Miernik dopasowania oferowanych mieszkań do popytu* względem powierzchni >5 mkw., RW w wybranych miastach Polski % -1% -2% -3% 8% 7% 6% 5% 4% -4% -5% -6% 3% 2% 1% % Warszawa 6M 1M Warszawa 6M 1M Odnotowany wysoki poziom sprzedaży na koniec 217 r. sprawił, że szacowany czas wyprzedaży mieszkania na rynku pierwotnym uległ dalszemu skróceniu (por. wykres 3.38). Na rynku wtórnym czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym na koniec omawianego okresu w 6M oscylował wokół 6 miesięcy, w Warszawie nieznacznie wzrósł do ok. 7,5 miesiąca, natomiast w 1M zmniejszył się do ok. 5 miesięcy (por. wykres 3.39). W okresie II kw. 212 - II kw. 215 w Warszawie obserwowano zwiększenie czasu sprzedaży, co można wiązać z brakiem akceptacji ceny oferowanych mieszkań przez kupujących i odrzucaniem ofert. 32 Narodowy Bank Polski
I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Wykres 3.38 Czas wyprzedaży mieszkań będących w ofercie na RP w wybranych miastach (liczba kwartałów) Wykres 3.39 Czas sprzedaży mieszkań na RW w wybranych miastach (liczba kwartałów) 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Łódź 6M Uwaga: czas sprzedaży to relacja liczby mieszkań będących w ofercie na koniec bieżącego kwartału do liczby sprzedanych mieszkań w ostatnich czterech kwartałach. Źródło: REAS Warszawa śr. 6M śr. 1M Uwaga: rzeczywisty czas sprzedaży mieszkań uśredniony z czterech ostatnich kwartałów; dane nieporównywalne z wykresem 3.38. Czas sprzedaży mieszkań na wtórnych rynkach nieruchomości uwzględnia tylko transakcje zakończone sprzedażą. Dane te są zaniżone, gdyż nie zawierają ofert wprowadzonych i jeszcze nie sprzedanych. Ramka A. Wyniki analizy podaży i cen gruntów w 217 r. (na podstawie bazy NBP) Planowanie przestrzenne w Polsce Powierzchnia Polski objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) na koniec 217 r. wynosiła 3,5% powierzchni kraju, wobec 3,2% w poprzednim roku. Największym pokryciem planistycznym charakteryzują się województwa: śląskie (69,4%), małopolskie (66,9%) oraz dolnośląskie (63,3%). Najmniejszym województwa: kujawsko-pomorskie (6,5%), podkarpackie (8,9%) i lubuskie (9,2%). W głównych miastach Polski w 217 r. najwyższy udział powierzchni objętej obowiązującymi MPZP w powierzchni terenów wskazanych do sporządzenia planów odnotowano w Sopocie (66,1%), Gdańsku (65,6%), Wrocławiu (57,4%), Olsztyn (54,8%) oraz Lublin (51,4%). Najniższy wykazano w: Zielonej Górze (16,%), Rzeszowie (17,3%), Kielcach (17,6%) oraz Łodzi (18,1%). Tereny objęte MPZP stanowiły średnio 4% gruntów przeznaczonych do objęcia planami. Na koniec 217 r. w trakcie sporządzania MPZP (w 18 głównych miastach Polski) było 82 tys. ha powierzchni, co stanowiło 22,2% terenów dla których przewidziano sporządzenie MPZP. Główną barierą spowalniającą tempo sporządzania planów zagospodarowania przestrzennego są wysokie koszty finansowe oraz złożoność procedur. Z uwagi na relatywnie niskie pokrycie MPZP, jak też niespełnianie przez te tereny oczekiwań deweloperów powszechną stała się praktyka budowy w oparciu o Warunki Zabudowy (WZ). Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 33
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Wykres A1 Udział powierzchni objętej obowiązującymi MPZP w powierzchni wskazanej do sporządzenia MPZP w wybranych miastach 7% 6% 5% 216 217 4% 3% 2% 1% % Źródło: GUS Problem kompromisu pomiędzy restrykcyjnością planowania a podażą mieszkań deweloperskich i tego typu działalności gospodarczej próbowano rozstrzygnąć już wielokrotnie. Obecnie w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa trwają konsultuje społeczne dot. projektu zmian kodeksu urbanistyczno-budowlanego. W założeniach ustawa ma uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany. Główne zmiany dotyczą możliwości uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, które były dotąd powszechnie stosowane jako narzędzie umożliwiające planowanie inwestycji na terenach, dla których nie został uchwalony MPZP, w tym określenia funkcji zabudowy i zagospodarowania działki, która musi być zgodna z funkcją dominującą na tym obszarze, dostępu do drogi publicznej i uzbrojenia terenu. Planuje się również wprowadzenie przepisu, zgodnie z którym decyzja dotycząca WZ będzie wygasać po 3 latach, licząc od dnia, kiedy decyzja stała się ostateczna (obecnie bezterminowo). Nowelizacja mająca na celu ułatwienie procesu inwestycyjno-budowlanego może wpłynąć na działania deweloperów. W sytuacji szybkiego wygasania obowiązywania WZ wielu inwestorów zacznie budowę znacznie wcześniej niż planowało. Projekt może mieć istotny wpływ na ograniczenie dostępności do gruntów, wzrost ich cen oraz cen mieszkań ponieważ będzie można budować tylko na terenach objętych MPZP. W 217 r. w miastach na prawach powiatu wydano ok. 18,6 tys. pozytywnych decyzji o WZ, w tym dotyczących: zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (8,5 tys.), zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (1,8 tys.), zabudowy usługowej (3,2 tys.), lokalizacji inwestycji celu publicznego (5,1 tys.). W sierpniu 218 r. weszła w życie Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z dnia 7 sierpnia 218 r., poz. 1496), która zgodnie z intencją ustawodawcy powinna przyśpieszyć i uprościć proces inwestycyjny. Określone w ustawie inwestycje mieszkaniowe (co najmniej 25 lokali mieszkalnych lub 1 domów jednorodzinnych) będzie można realizować niezależnie od ustaleń MPZP, ale zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Szczególne ułatwienia mają dotyczyć terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane. 34 Narodowy Bank Polski
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Zgodnie z zapisem w ustawie, na tych terenach, najczęściej należących do Skarbu Państwa, będzie można zrealizować inwestycję mieszkaniową niezgodną ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W przypadku gdy nie uchwalono MPZP, inwestor, który zdecyduje się na skorzystanie z ustawy, będzie mógł uzyskać pozwolenie na budowę na podstawie gminnej uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a nie jak dotąd decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inwestycje mieszkaniowe mają być realizowane na podstawie koncepcji urbanistycznoarchitektonicznej, która będzie przyjmowana uchwałą przez radę gminy. Inwestycje muszą spełniać określone standardy, np. w zakresie dostępu do drogi publicznej, sieci uzbrojenia terenu czy odległości od komunikacji, placówek oświatowych lub rekreacyjnych. Niektóre z nich mogą być modyfikowane przez radę gminy w uchwale o ustaleniu lokalnych standardów urbanistycznych. W standardach gmina może dodatkowo określić obowiązek dostępu do sieci ciepłowniczej oraz odpowiednią liczbę miejsc parkingowych. Przepisy wspomnianej ustawy mają ułatwić m. in. budowę mieszkań na wynajem, ale skorzystać z nich mogą również deweloperzy. Ustawa umożliwi również obrót gruntami rolnymi w granicach miast i łatwiejsze przekształcenie ich na tereny budowlane (zwolnienie z opłat). Pewnym niebezpieczeństwem płynącym z ułatwień inwestycji budowlanych może być intensywna zabudowa terenów bez odpowiedniej infrastruktury i dostępu do komunikacji zbiorowej. Ustawa ma obowiązywać 1 lat. Grunty rolne W dniu 1 maja 216 r. przestał obowiązywać w Polsce 12-letni okres ochronny na zakup ziemi rolnej przez cudzoziemców z państw stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym (głównie państwa UE) oraz Konfederacji Szwajcarskiej. Wprowadzono przepisy ograniczające obrót ziemią rolną od 3 kwietnia 216 r. uzasadniając je obawą przed spekulacją gruntami. Zgodnie z nowymi przepisami właścicielami ziemi rolnej mogą zostać tylko rolnicy, którzy będą ją uprawiać oraz kościoły, związki wyznaniowe, parki narodowe, jednostki samorządu terytorialnego (np. gmina) i Skarb Państwa. Wolny obrót ziemią jest dozwolony dla nieruchomości o powierzchni do,3 ha. Pozostali muszą uzyskać zgodę dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa następcy Agencji Nieruchomości Rolnych zlikwidowanej w 217 r. Przeciętne ceny gruntów rolnych (za 1 ha) w obrocie prywatnym w Polsce w latach 1999-217 wzrosły ponad dziewięciokrotnie. Ceny ziemi rolnej zanotowane w obrocie przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa w 217 r. były przeciętnie o 4% wyższe od obserwowanych w 216 r. wobec wzrostu ok. 2% w 215 r. Ceny hektara ziemi rolnej mieściły się w przedziale 24-57 zł, i wzrosły w większości województw, z wyjątkiem łódzkiego. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 35
1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Wykres A2 Przeciętne ceny gruntów ornych (za 1 ha) w obrocie prywatnym w wybranych województwach w latach 1999-217 6 45 5 4 4 35 3 3 2 25 2 15 1-1 5 - Wielkopolskie Kujawsko-Pomorskie Opolskie Warmińsko-Mazurskie Pomorskie Mazowieckie Podlaskie Dolnośląskie Źródło: GUS Źródło: GUS Łódzkie Śląskie Małopolskie Lubelskie Lubuskie Zachodniopomorskie Świętokrzyskie Podkarpackie Polska Z danych uzyskanych w Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa 23 wynika, że w 217 r. o zgody na przeniesienie własności nieruchomości rolnych wystąpiono 17 716 razy. Łącznie wydano 15 176 decyzji administracyjnych, które dotyczyły nieruchomości rolnych o powierzchni 44,4 tys. ha. W 13 975 sprawach wydano decyzje pozytywne na łączną powierzchnię 38,1 tys. ha, w 246 negatywne (2,5 tys. ha), umorzono 955 wniosków (3,7 tys. ha). Można prognozować, że problem wzrostu cen terenów budowlanych będzie narastał, ale raczej powoli. Można też przypuszczać, że próbą jego ograniczenia jest uchwalona w 218 r. ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących 24, która umożliwia (w określonych przypadkach na obszarach dużych miast) stosowanie uproszczonych przepisów związanych z odrolnieniem gruntów ornych i przeznaczeniem ich pod budownictwo mieszkaniowe. Transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną Udział budownictwa indywidulanego w ogólnej liczbie oddanych mieszkań w 217 r, według danych GUS, kształtuje się na poziomie 37,9% i jest o 9,9 p.p. mniejszy niż w 216 r. W 217 r. w bazie BaRN zgromadzono ok. 2 tys. transakcji gruntami przeznaczonymi pod budownictwo jednorodzinne. Prowadzenie analizy tych gruntów utrudnia fakt istotnego zróżnicowania ich cech, w tym ich uzbrojenia technicznego oraz brak uchwalanych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Do analizy przyjęto działki o powierzchni 25-25 mkw. Około 27% wszystkich transakcji dotyczyło gruntów położonych w granicach miast wojewódzkich oraz Gdyni. Spośród tych transakcji przeciętnie najwyższą cenę mkw. powierzchni użytkowej działki pod zabudowę jednorodzinną odnotowano w Gdyni (598 zł/mkw.), Warszawie (564 zł/mkw.) oraz Poznaniu (424 zł/mkw.). Najniższą cenę odnotowano w Rzeszowie (157 zł/mkw.), Zielonej Górze (191 zł/mkw.) i Bydgoszczy (194 zł/mkw.). 23 Do 31 sierpnia 217 r. działała Agencja Nieruchomości Rolnych, a od 1 września 217 r. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. 24 Dz. U. z dnia 7.8.218 r. poz. 1496 36 Narodowy Bank Polski
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną Dane zgromadzone w bazie BaRN obejmują transakcje zakupu gruntów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne dokonane przez firmy deweloperskie w miastach wojewódzkich. Ceny działek były bardzo zróżnicowane, w największych miastach były działki zarówno po kilka tysięcy zł/mkw. (w centrach miast pod zabudowę plombową o wysokim standardzie), jak i grunty na obrzeżach w cenach 1-2 zł/mkw. Porównanie cen działek utrudnia brak informacji o planowanej zabudowie. Czynnikiem determinującym cenę gruntu jest powierzchnia przyszłego budynku oraz cena sprzedaży mieszkań. Stąd optymalnym wskaźnikiem do porównań byłaby cena mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM). Dzięki szczegółowym informacjom o inwestycjach na rynku pierwotnym w BaRN oraz danym o transakcjach zakupu gruntów można było przeanalizować cenę mkw. PUM w wybranych miastach. Analizie poddano 35 inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych z 8 miast wojewódzkich, wprowadzonych do oferty w 217 r. Średni czas pomiędzy zakupem gruntu a rozpoczęciem sprzedaży mieszkań wyniósł 5 kwartałów. Najwyższe ceny transakcyjne gruntów z obserwowanych inwestycji, zanotowano w Krakowie (1761 zł/mkw.), Poznaniu (1718 zł/mkw.) i Warszawie (1646 zł/mkw.). Gdy uwzględnimy powierzchnię użytkową mieszkań to najwyższe ceny na mkw. PUM zanotowano w Krakowie (145 zł/mkw.), Gdańsku (1439 zł/mkw.) i w Poznaniu (1364 zł/mkw.). Porównując ceny PUM z cenami mieszkań w konkretnych inwestycjach na rynku pierwotnym, zgromadzonymi w BaRN w 217 r., można stwierdzić, że udział ceny gruntu w cenie mkw. mieszkania wyniósł od 25% w Łodzi, przez 17% w Warszawie i Poznaniu, 15% w Gdańsku do 13% we Wrocławiu. Średni udział ceny gruntu w cenie mkw. mieszkania wyniósł 15%, tj. był na zbliżonym poziomie do 216 r. Tabela A1 Statystyki dotyczące transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną Miasto Cena mkw. gruntu brutto w zł Cena mkw. mieszkania brutto w zł Cena gruntu w cenie mkw. PUM w zł Udział ceny gruntu w cenie PUM Bydgoszcz 473 5 812 354 6% Gdańsk 1 619 9 243 1 439 15% Kraków 1 761 1 349 1 45 14% Łódź 812 4 719 1 158 25% Opole 28 4 951 343 7% Poznań 1 718 7 79 1 364 17% Warszawa 1 646 7 686 1 318 17% Wrocław 1 96 6 65 777 13% Średnia 1 379 x 1 94 15% Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 37
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Analiza wskaźnikowa firm deweloperskich W celu oceny strony podażowej na rynku nieruchomości 25 przeanalizowano kondycję ekonomiczno-finansową deweloperów 26 oraz podmiotów z nimi powiązanych. Uzupełnieniem informacji o rentowności działalności deweloperskiej jest prowadzona od wielu lat przez oddziały okręgowe NBP analiza pojedynczych projektów mieszkaniowych realizowanych na szesnastu rynkach lokalnych (cena terenów pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, bezpośrednie i pośrednie koszty budowy, stopy zwrotu z projektów deweloperskich). Uwzględniono też informację o podmiotach zajmujących się wykonawstwem robót budowlanych w budownictwie mieszkaniowym i pozostałym za I i II kwartał 218 r. z elementami prognozy na III kwartał 218 r. zebrana w badaniu NBP Szybki Monitoring. Według danych publikowanych w kwartalnych Biuletynach Statystycznych Głównego Urzędu Statystycznego podmioty (powyżej 49 pracujących) zajmujące się realizacją projektów oraz robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41) w 217 r. odnotowały wartość podstawowych wskaźników ekonomicznych na poziomie znacznie wyższym niż w 216 r. i zbliżonym do notowanego w 215 r. W 217 r. w porównaniu z 216 r. wzrosła wartość zysku netto o ponad 51%, przychodów ze sprzedaży o około 12% i kosztów własnych sprzedaży o ponad 1%. Średnia rentowność sprzedaży w 217 r. ukształtowała się na poziomie 4% i była o 1 p.p. wyższa od notowanej przed rokiem. W ogólnej liczbie badanych z 15% w 216 r. do około 17% w 217 r. zwiększył się udział liczby przedsiębiorstw wykazujących ujemny wynik finansowy netto. W I kwartale 218 r. podobnie jak w analogicznych okresach poprzednich lat z uwagi na sezonowość prac w budownictwie udział przedsiębiorstw z ujemnym wynikiem netto sięgał ponad 33%. Rentowność sprzedaży odnotowana w I kwartale 218 r. sięgała 1,2% i była znacznie niższa niż w którymkolwiek z kwartałów od 213 r. 25 Do analizy wykorzystano dane ze sprawozdań F-1 przekazywanych do GUS w latach 27 217 przez podmioty z PKD 41.1#. Wyniki przedstawiono w podziale na dwie grupy firm (mniejsze z liczbą pracujących od 9 do 49, oraz duże zatrudniające powyżej 49 osób). Istotnym uzupełnieniem jest analiza danych finansowych siedemnastu deweloperów wchodzących w skład indeksu sektorowego WIG-nieruchomości (poprzednio WIG-deweloperzy), których obecna działalność jest skoncentrowana w całości lub w zdecydowanej większości na budownictwie mieszkaniowym wielorodzinnym. Dodatkowo NBP przeprowadził własne badanie ankietowe podaży mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce w okresie listopad grudzień 217 r. oraz badanie ankietowe popytu na mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym w budownictwie wielorodzinnym w maju 218 r. 26 Deweloper - inwestor, czyli osoba fizyczna lub prawna, która inwestuje w budowę nieruchomości budynkowych (domów mieszkalnych, obiektów biurowych, handlowych, przemysłowych) z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Zwyczajowo deweloper kupuje nieruchomość, nadzoruje pełny proces inwestycyjny od fazy projektowania do zakończenia budowy (również rozbudowy lub renowacji), aż po jej sprzedaż bądź wynajem (https://pl.wikipedia.org/wiki/deweloper_budowlany) 38 Narodowy Bank Polski
I 27 I 28 I 29 I 21 I 211 I 212 I 213 I 214 I 215 I 216 I 217 I 218 II 27 II 28 II 29 II 21 II 211 II 212 II 213 II 214 II 215 II 216 II 217 liczba pracujących liczba firm liczba pracujących liczba firm I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 I 211 I-III 211 I 212 I-III 212 I 213 I-III 213 I 214 I-III 214 I 215 I-III 215 I 216 I-III 216 I 217 I-III 217 I 218 mln zł mln zł % Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Wykres 3.4 Wskaźniki ekonomiczne przedsiębiorstw w poszczególnych kwartałach (PKD 41) Wykres 3.41 Udział liczby przedsiębiorstw wykazujących zysk/stratę netto w ogólnej liczbie przedsiębiorstw (PKD 41) narastająco w kwartałach 18 15 12 9 6 3 12 9 6 3-3 1 8 6 4 2 przychody ze sprzedaży koszt własny sprzedaży wynik finansowy netto ze sprzedaży na podstawie GUS przedsiębiorstwa wykazujące stratę netto przedsiębiorstwa wykazujące zysk netto na podstawie GUS Według analizy zapisów księgowych w sprawozdaniach F-1 przekazanych do GUS przez podmioty zajmujące się realizacją projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.1) w podziale na grupy podmiotów mniejszych i dużych widoczna jest utrzymująca się dobra sytuacja dużych firm deweloperskich i słabsza kondycja finansowa mniejszych podmiotów w branży. W 217 r. swoją pozycję wzmocniły duże firmy deweloperskie, stanowiące około 18% ogółem badanych spółek. Podmioty te wygenerowały 64% przychodów oraz 7% wyniku netto w branży (w 216 r. odpowiednio 48% i 39%). Według stanu na koniec 217 r. w porównaniu ze stanem na koniec 216 r. firmy z PKD 41.1 zwiększyły zatrudnienie o około 8%. Poprawiła się także średnia wydajność pracy. Wykres 3.42 Liczba firm deweloperskich zatrudniających powyżej 49 osób Wykres 3.43 Liczba firm deweloperskich zatrudniających 9-49 osób 2 15 1 5 6 5 4 3 2 1 25 2 15 1 5 25 2 15 1 5 średnia liczba pracujących liczba firm (P oś) liczba rentownych firm (P oś) na podstawie GUS (F-1) średnia liczba pracujących liczba firm (P oś) liczba rentownych firm (P oś) na podstawie GUS (F-1) */ Liczba rentownych firm oznacza liczbę przedsiębiorstw z dodatnim wynikiem netto W 217 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych charakteryzował się wysoką aktywnością głównie dużych firm deweloperskich realizujących projekty mieszkaniowe oraz wysokim poziomem podaży i popytu na nowe mieszkania. Pomimo rosnącej liczby sprzedanych mieszkań zapisy księgowe w sprawozdaniach finansowych dużych i mniejszych firm deweloperskich nie potwierdziły proporcjonalnej dynamiki wzrostu realizowanych projektów. W 217 r. wartość Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 39
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. projektów w toku utrzymywała się na wysokim, ale stabilnym poziomie. Zapasy mieszkań gotowych do zamieszkania w ofercie sprzedaży większości deweloperów utrzymywały się na niskim poziomie. Wyższe wartości przychodów i kosztów w końcówce roku mogą potwierdzać dążenie deweloperów do oddawania mieszkań do użytkowania i przenoszenia praw własności na nabywców przed zakończeniem roku kalendarzowego w celu wykazania w sprawozdaniach finansowych wyższego wyniku finansowego. Według danych raportowanych w sprawozdaniu F-1 za 217 r. w porównaniu z 216 r. na podobnym poziomie (75% udziału) utrzymała się liczba dużych deweloperów generujących dodatni wynik finansowy netto. W tej grupie podmiotów w poszczególnych kwartałach 217 r. na wyższych poziomach niż w analogicznych okresach 216 r. ukształtowały się wskaźniki rentowności sprzedaży, kapitałów własnych oraz aktywów, co świadczy o opłacalności prowadzonej działalności, efektywnym gospodarowaniu majątkiem i dobrej kondycji finansowej podmiotów. W I kwartale 218 r. wartość projektów realizowanych przez grupę dużych, wiodących na rynku deweloperów zmniejszyła się o około 19% w stosunku do analogicznego kwartału 217 r. i o ponad 2% w porównaniu z kwartałem poprzednim. Znacznie zmniejszyła się podaż mieszkań wybudowanych. W I kwartale 218 r. w porównaniu z IV kwartałem 217 r. w grupie dużych firm deweloperskich zmniejszyła się o ponad 48% raportowana wartość przychodów ze sprzedaży (przed rokiem spadek był mniejszy i sięgał około 22%). Koszty z działalności operacyjnej osiągnęły wartość niższą o około 47% (przed rokiem były niższe zaledwie o ponad 7%). Może to wskazywać na wyhamowanie produkcji mieszkań wynikające z ostrożności deweloperów w obawie o przeinwestowanie lub z powodu braku możliwości dalszego zwiększania mocy produkcyjnych z uwagi na bariery po stronie wykonawstwa. W strukturze kosztów działalności operacyjnej dużych deweloperów przeważały usługi obce (ponad 56% udziału), koszty zużytych materiałów i energii elektrycznej (ponad 14% udziału) oraz wynagrodzeń (ponad 11% udziału). Pogorszył się wskaźnik poziomu kosztów działalności operacyjnej w I kwartale 218 r. i w IV kwartale 217 r. (odpowiednio wynosił,93 i,91) w stosunku do notowanego w III i w II kwartale 217 r. (odpowiednio wynosił,89 i,84) z uwagi na wyższy wzrost kosztów z działalności podstawowej w stosunku do osiągniętych przychodów ze sprzedaży. W 217 r. uruchomienie znacznej liczby nowych inwestycji spowodowało zmniejszenie posiadanych zasobów działek budowlanych, które następnie deweloperzy systematycznie uzupełniali. W przeprowadzonym przez NBP badaniu ankietowym przy obecnym tempie produkcji deweloperzy swoje zasoby banku ziemi oszacowali średnio na okres do 3 lat. W finansowaniu działalności dużych firm deweloperskich istotną rolę odgrywa kapitał własny, którego średnia wartość zmniejszyła się w skali roku o około 23%. Według stanu na koniec 217 r. jego udział w łącznej grupie pasywów zmniejszył się do około 39% z ponad 43% notowanych przed rokiem. Wysokość kapitałów własnych nadal utrzymuje się na bezpiecznym poziomie i pozwala na ewentualne pokrycie wkładu wierzycieli. W skali roku zwraca też uwagę zmniejszenie się stanu wartości zobowiązań z tytułu kredytów bankowych (o ponad 27%) i dłużnych papierów wartościowych (o około 4%). Znacznie (o ok. 65%) wzrósł natomiast wolumen przedpłat nabywców mieszkań, które stanowią istotne źródło finansowania działalności deweloperskiej. 4 Narodowy Bank Polski
I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 mln zł mln zł Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Jak pokazują dane księgowe deweloperzy po otrzymaniu całości należności za lokale oddane do użytkowania w IV kwartale 217 r. uregulowali część swoich zobowiązań handlowych wobec wykonawców. W 217 r. w grupie dużych firm deweloperskich wraz ze spłatą części zobowiązań poprawiły się wskaźniki płynności i zwiększyła się samodzielność finansowa podmiotów. Na wysokim poziomie znajduje się wskaźnik płynności bieżącej, który oznacza zdolność do regulowania bieżących zobowiązań aktywami obrotowymi, uznawanymi za szybko zbywalne. Na niższym, ale nadal korzystnym poziomie kształtuje się wskaźnik płynności szybkiej, który uwzględnia pozostałe aktywa obrotowe z pominięciem zapasu lokali wybudowanych i w trakcie budowy, które w większości są już sprzedane. Poprawiło się też przeciętne pokrycie majątku oraz zabezpieczenie zobowiązań finansowych kapitałem własnym. Na nieznacznie słabszym lecz nadal korzystnym poziomie kształtował się wskaźnik ogólnego zadłużenia oraz zadłużenia kapitału własnego, co potwierdza utrzymanie bezpieczeństwa wierzycieli spółek, w tym instytucji finansowych. Poprawiły się wskaźniki rotacji zapasów, należności i zobowiązań wobec dostawców. W IV kwartale 217 r. skrócił się do około 57 dni średni czas ściągania należności, do 125 dni średni okres regulacji zobowiązań oraz do 246 dni okres rotacji zapasów. Oznacza to jednak, że firmy deweloperskie finansują swoją działalność opóźnionymi spłatami zobowiązań. Na umiarkowane zróżnicowanie sytuacji w branży wskazuje odsetek firm o niesatysfakcjonującym poziomie wybranych wskaźników. W grupie dużych deweloperów zaobserwowano tutaj poprawę. W skali roku zmniejszył się z 2% do 1% odsetek przedsiębiorstw, u których wystąpiło zagrożenie bieżącej zdolności firmy do terminowego regulowania zobowiązań, deweloperów ze zbyt wysokim poziomem kosztów z działalności operacyjnej w stosunku do osiąganych przychodów oraz ze zbyt długim okresem rotacji zapasów. W przypadku 3% deweloperów na niekorzystnym poziomie utrzymała się płynność finansowa. Nadal blisko połowa dużych podmiotów miała problemy ze ściągnięciem należności w okresie do dwóch miesięcy. Na poziomie 2% utrzymał się odsetek deweloperów z ujemnym wynikiem finansowym netto oraz z ujemnym wynikiem ze sprzedaży, rentowności kapitału własnego i rentowności majątku przedsiębiorstwa. Wykres 3.44 Wskaźniki ekonomiczne deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 6 5 4 3 2 1 1 8 6 4 2 Wykres 3.45 Struktura aktywów deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % przychody ogółem koszty ogółem wynik finansowy netto na podstawie GUS (F-1) aktywa trwałe zapasy materiałów mieszkania gotowe projekty w toku bank ziemi gotówka należ. od odbiorców na podstawie GUS (F-1) Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 41
I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 mln zł lata mln zł mln zł I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 % mln zł Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Wykres 3.46 Struktura pasywów deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 kapitał własny kredyty dłużne pap. wart. przedpłaty inne zobow. na podstawie GUS (F-1) Wykres 3.47 Źródła finansowania zewnętrznego deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 45 4 35 3 25 2 15 1 5 długoterminowe kredyty długoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe krótkoterminowe kredyty krótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe na podstawie GUS (F-1) Wykres 3.48 Sytuacja deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób Wykres 3.49 Koszty działalności operacyjnej deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 12 1 8 6 4 2 6 5 4 3 2 1 3 25 2 15 1 5 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, mieszkania bank ziemi projekty w toku bank ziemi w latach prod. (P oś) zuż mater i energii inne koszty dz. oper. usługi obce wynagrodzenia (P oś) na podstawie GUS (F-1) na podstawie GUS (F-1) Wykres 3.5 Struktura kosztów działalności operacyjnej deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 1% 8% 6% 4% 2% % Wykres 3.51 Wskaźnik poziomu kosztów działalności operacyjnej według grup deweloperów 1,9,8,7,6 amortyzacja usługi obce ZUS poz. koszty rodz. zuż mater i energii podatki i opłaty wynagrodzenia wartość sprzed. tow. i mat. notowani na GPW zatrudniający powyżej 49 osób zatrudniający 9-49 osób na podstawie GUS (F-1) Poziom niekorzystny wskaźnika poziomu kosztów działalności operacyjnej - powyżej 1 (1%) na podstawie GUS (F-1) 42 Narodowy Bank Polski
I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 mln zł I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 mln zł I 27 IV 27 III 28 II 29 I 21 IV 21 III 211 II 212 I 213 IV 213 III 214 II 215 I 216 IV 216 III 217 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 mln zł liczba dni mln zł Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Wykres 3.52 Rotacja zapasów, należności i zobowiązań deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób Wykres 3.53 Rentowność działalności deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 6 5 4 3 2 1 6 5 4 3 2 1 5 4 3 2 1 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % przychody ze sprzedaży okres ściągania należności w dniach (P oś) okres regulacji zobowiązań krótkoterm. w dniach (P oś) okres pokrycia zapasów w dniach (P oś) Poziom niekorzystny wskaźnika ściągania należności pow. 6 dni, pokrycia zapasów pow. 2 dni Wynik finansowy netto ROS (Poś) ROE (Poś) ROA (Poś) Poziom niekorzystny wskaźnika ROS, ROE, ROA pon. na podstawie GUS (F-1) Wykres 3.54 Aktywność inwestycyjna deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób na podstawie GUS (F-1) Wykres 3.55 Wskaźniki zadłużenia oraz zabezpieczenia zobowiązań deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób 9 8 7 6 5 4 3 2 1 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5,, 2% 16% 12% 8% 4% % zobow. finansowe z tyt kredytów i papierów dłużnych wartość nakładów inwestycyjnych (P oś - mln zł) udział nakładów inwestycyjnych w amortyzacji (P oś - %) wsk. ogólnego zadłużenia wsk. pokrycia majątku kapitałem własnym wsk. zabezpieczenia zob. finansowych kapitałem własnym wsk. zadłużenia kapitału własnego Uwaga do wykresu 3.55: Poziomy niekorzystne wskaźników: ogólnego zadłużenia pow. 8%, pokrycia majątku kapitałem własnym pon. 1%, zabezpieczenie zobowiązań finansowych kapitałem własnym pow. 125%, zadłużenia kapitału własnego pow. 22% na podstawie GUS (F-1) na podstawie GUS (F-1) Wykres 3.56 Wskaźniki płynności deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób Wykres 3.57 Odsetek firm deweloperskich zatrudniających powyżej 49 osób o poziomie wybranych wskaźników na poziomie niesatysfakcjonującym 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 aktywa obrotowe zob. krókoterminowe wsk. płynności bieżącej (P oś) zapasy wsk. szyb. płynnności (P oś) 4 3 2 1 szybka płynność poniżej 1 wsp. długu powyżej,8 rotacja zapasów powyżej 2 dni inkaso należności powyżej 6 dni ROS ujemny wynik ze sprzedaży ROE ujemna rentowność kapitału ROA ujemna rentowność majątku firmy z ujemnym wynikiem poziom kosztów działaln. oper. powyżej 1 Poziom niekorzystny wskaźnika płynności bieżącej pon. 1,2, płynności szybkiej pon. 1 w % 1 2 3 4 5 217 216 215 214 na podstawie GUS (F-1) na podstawie GUS (F-1) Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 43
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. W 217 r. odnotowano gorszą sytuację w grupie mniejszych deweloperów (tj. zatrudniających 9-49 pracowników). Zaobserwowano pogorszenie się wydajności pracy oraz wzrost kosztów z tytułu wynagrodzeń mimo utrzymania się zatrudnienia na poziomie zbliżonym do notowanego przed rokiem. Według stanu na koniec 217 r. wartość projektów w trakcie realizacji była zbliżona (wzrost o około 3%) do prowadzonych w 216 r., natomiast o około 1% zwiększyła się liczba mieszkań gotowych do zamieszkania, których zapas pozostaje na stosunkowo niskim poziomie. Zwiększył się natomiast bank ziemi pod budownictwo wielorodzinne. Nieznacznie wzrosła też liczba rentownych podmiotów (do poziomu 79% udziału deweloperów z dodatnim wynikiem finansowym). Zyskowność mniejszych firm deweloperskich jest niższa niż dużych spółek w branży pozostając jednak na bezpiecznych poziomach. W II połowie 217 r. w porównaniu z I półroczem 217 r. oraz z II półroczem 216 r. pogorszyła się przeciętna rentowność sprzedaży netto (ROS 3,8%), rentowność kapitałów własnych (ROE 2,1%) oraz majątku (ROA,9%). Ponad dwukrotnie wyższa rentowność kapitału własnego od rentowności majątku oznacza, że zyskowność spółek jest wynikiem znacznego uzależnienia od finansowania zewnętrznego. Mniejsze podmioty według danych wykazanych w sprawozdaniu F-1 w II półroczu 217 r. w porównaniu z I półroczem oraz z analogicznym okresem w 216 r. wypracowały łącznie niższą wartość przeciętnego poziomu wyniku finansowego netto (odpowiednio o ponad 62% i o ponad 75%), przychodów z działalności (odpowiednio o około 9% i o około 42%) i poniesionych kosztów (odpowiednio o ponad 6% i o ponad 4%). Do niekorzystnego zbliżył się poziom kosztów działalności operacyjnej, ponieważ zwiększyła się proporcja poniesionych kosztów z działalności podstawowej w stosunku do osiągniętych przychodów ze sprzedaży. Głównymi źródłami finansowania mniejszych deweloperów był kapitał własny, którego udział zmniejszył się w niewielkim stopniu po roku (z około 48% do około 42%) i był wyższy niż w grupie dużych spółek w branży. Zwiększył się też udział zewnętrznych źródeł finansowania - do ponad 17% udziału z tytułu kredytów bankowych, ponad 4% z tytułu pożyczek i papierów wartościowych oraz do około 28% z tytułu zobowiązań wobec innych podmiotów. Finansowanie działalności deweloperskiej z niepłaconych zobowiązań dotyka głównie wykonawców usług budowlanych. Wraz ze wzrostem wartości zewnętrznych źródeł finansowania i niewielkim zmniejszeniem wartości kapitałów własnych pogorszyło się zabezpieczenie zobowiązań finansowych kapitałem własnym oraz zadłużenie kapitału własnego. Mimo to wskaźniki ogólnego zadłużenia i zabezpieczenia zobowiązań mniejszych deweloperów nadal utrzymują się poziomie na uważanym za bezpieczny. W tej grupie podmiotów przedpłaty klientów na mieszkania są mniej istotnym źródłem finansowania, a ich udział na koniec 217 r. w strukturze zobowiązań sięgał nieco ponad 9%, podczas gdy w przypadku dużych deweloperów było to ponad 2%. Wartość nakładów inwestycyjnych utrzymała się na poziomie z 216 r. Płynność finansowa mniejszych podmiotów z branży utrzymuje się na znacznie mniej korzystnym poziomie niż dużych i na tyle niskim, że może to powodować trudności płatnicze przedsiębiorstw i problemy z pozyskaniem kredytów bankowych. Okres regulacji zobowiązań, ściągania należności i pokrycia zapasów w dniach utrzymuje się jak dotąd na bezpiecznym poziomie. O zróżnicowaniu sytuacji w tej grupie podmiotów świadczy odsetek firm deweloperskich o poziomie wybranych wskaźników poniżej satysfakcjonującego. Z 2% do 3% zwiększył się 44 Narodowy Bank Polski
II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 II 21 IV 21 II 211 IV 211 II 212 IV 212 II 213 IV 213 II 214 IV 214 II 215 IV 215 II 216 IV 216 II 217 IV 217 II 21 IV 21 II 211 IV 211 II 212 IV 212 II 213 IV 213 II 214 IV 214 II 215 IV 215 II 216 IV 216 II 217 IV 217 mln zł lata mln zł mln zł II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 II 21 IV 21 II 211 IV 211 II 212 IV 212 II 213 IV 213 II 214 IV 214 II 215 IV 215 II 216 IV 216 II 217 IV 217 II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 II 21 IV 21 II 211 IV 211 II 212 IV 212 II 213 IV 213 II 214 IV 214 II 215 IV 215 II 216 IV 216 II 217 IV 217 % mln zł II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 II 21 IV 21 II 211 IV 211 II 212 IV 212 II 213 IV 213 II 214 IV 214 II 215 IV 215 II 216 IV 216 II 217 IV 217 II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 II 21 IV 21 II 211 IV 211 II 212 IV 212 II 213 IV 213 II 214 IV 214 II 215 IV 215 II 216 IV 216 II 217 IV 217 mln zł mln zł Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. odsetek firm, które utraciły płynność finansową i tym samym zdolność do terminowego regulowania zaciągniętych zobowiązań. Nadal połowa mniejszych deweloperów ma trudności z terminowym ściąganiem należności. Zmniejszył się natomiast odsetek firm osiągających zbyt wysokie koszty z działalności operacyjnej w stosunku do wypracowywanych przychodów (z 3% do 2%). Trzeci rok z rzędu na poziomie 2% utrzymał się odsetek firm o niskiej zdolności kredytowej, z wypracowanym ujemnym wynikiem finansowym, z ujemnym wynikiem ze sprzedaży, z ujemną rentownością kapitału własnego i z rentownością zaangażowanego majątku. Wykres 3.58 Wskaźniki ekonomiczne deweloperów zatrudniających 9-49 osób Wykres 3.59 Struktura aktywów deweloperów zatrudniających 9-49 osób 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, 2,5 2, 1,5 1,,5, -,5-1, 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % przychody ogółem koszty ogółem wynik finansowy netto na podstawie GUS (F-1) Wykres 3.6 Struktura pasywów deweloperów zatrudniających 9-49 osób 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 kapitał własny kredyty dłużne pap. wart. przedpłaty inne zobow. na podstawie GUS (F-1) Wykres 3.62 Sytuacja deweloperów zatrudniających 9-49 osób aktywa trwałe zapasy materiałów mieszkania gotowe projekty w toku bank ziemi gotówka należ. od odbiorców na podstawie GUS (F-1) Wykres 3.61 Źródła finansowania zewnętrznego deweloperów zatrudniających 9-49 osób 12 1 8 6 4 2 długoterminowe kredyty długoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe krótkoterminowe kredyty krótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe na podstawie GUS (F-1) Wykres 3.63 Koszty działalności operacyjnej deweloperów zatrudniających 9-49 osób 12 1 8 6 4 2 6 5 4 3 2 1 7 6 5 4 3 2 1,8,7,6,5,4,3,2,1 mieszkania bank ziemi projekty w toku bank ziemi w latach prod. (P oś) zuż mater i energii inne koszty dz. oper. usługi obce wynagrodzenia (P oś) na podstawie GUS (F-1) na podstawie GUS (F-1) Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 45
II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 II 21 IV 21 II 211 IV 211 II 212 IV 212 II 213 IV 213 II 214 IV 214 II 215 IV 215 II 216 IV 216 II 217 IV 217 II 27 IV 27 II 28 IV 28 II 29 IV 29 II 21 IV 21 II 211 IV 211 II 212 IV 212 II 213 IV 213 II 214 IV 214 II 215 IV 215 II 216 IV 216 II 217 IV 217 mln zł mln zł mln zł mln zł liczba dni Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Wykres 3.64 Struktura kosztów działalności operacyjnej deweloperów zatrudniających 9-49 osób Wykres 3.65 Rotacja zapasów, należności i zobowiązań deweloperów zatrudniających 9-49 osób 1% 8% 6% 4% 2% % 12 1 8 6 4 2 21 18 15 12 9 6 3 amortyzacja usługi obce ZUS poz. koszty rodz. zuż mater i energii podatki i opłaty wynagrodzenia wartość sprzed. tow. i mat. przychody ze sprzedaży okres ściągania należności w dniach (P oś) okres regulacji zobowiązań krótkoterm. w dniach (P oś) okres pokrycia zapasów w dniach (P oś) na podstawie GUS (F-1) Poziom niekorzystny wskaźnika ściągania należności pow. 6 dni, pokrycia zapasów pow. 2 dni na podstawie GUS (F-1) Wykres 3.66 Aktywność inwestycyjna deweloperów zatrudniających 9-49 osób Wykres 3.67 Rentowność działalności deweloperów zatrudniających 9-49 osób 1 8 6 4 2 6, 5, 4, 3, 2, 1,, 2,5 2, 1,5 1,,5, 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % zobow. finansowe z tyt kredytów i papierów dłużnych wartość nakładów inwestycyjnych (P oś - mln zł) udział nakładów inwestycyjnych w amortyzacji (P oś - %) Wynik finansowy netto ROE (Poś) ROS (Poś) ROA (Poś) Poziom niekorzystny wskaźnika ROS, ROE, ROA pon. na podstawie GUS (F-1) Wykres 3.68 Wskaźniki płynności deweloperów zatrudniających 9-49 osób na podstawie GUS (F-1) Wykres 3.69 Wskaźniki zadłużenia oraz zabezpieczenia zobowiązań deweloperów zatrudniających 9-49 osób 3 25 2 15 1 5 4 3 2 1 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % aktywa obrotowe zob. krókoterminowe wsk. płynności bieżącej (P oś) zapasy wsk. szyb. płynnności (P oś) wsk. ogólnego zadłużenia wsk. pokrycia majątku kapitałem własnym wsk. zabezpieczenia zob. finansowych kapitałem własnym wsk. zadłużenia kapitału własnego Poziom niekorzystny wskaźnika płynności bieżącej pon. 1,2, płynności szybkiej pon. 1 na podstawie GUS (F-1) Poziomy niekorzystne wskaźników: ogólnego zadłużenia pow. 8%, pokrycia majątku kapitałem własnym pon. 1%, zabezpieczenie zobowiązań finansowych kapitałem własnym pow. 125%, zadłużenia kapitału własnego pow. 22% na podstawie GUS (F-1) 46 Narodowy Bank Polski
Wykres 3.7 Odsetek firm deweloperskich zatrudniających 9-49 osób o poziomie wybranych wskaźników na poziomie niesatysfakcjonującym Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. szybka płynność poniżej 1 wsp. długu powyżej,8 rotacja zapasów powyżej 2 dni inkaso należności powyżej 6 dni ROS ujemny wynik ze sprzedaży ROE ujemna rentowność kapitału ROA ujemna rentowność majątku firmy z ujemnym wynikiem poziom kosztów działaln. oper. powyżej 1 w % 1 2 3 4 5 217 216 215 214 na podstawie GUS (F-1) Uzupełnieniem analizy firm deweloperskich w oparciu o dane GUS, może być analiza deweloperów giełdowych. Według szacunków produkują oni około 3% mieszkań sprzedawanych na rynku pierwotnym, mogą więc być traktowani jako grupa reprezentatywna dla największych firm. W 217 r. zrealizowana przez nich sprzedaż mieszkań sięgała łącznie około 29,7 tys. lokali i była o około 24% wyższa niż w roku poprzednim. Pomimo prognoz wyższej sprzedaży w 218 r. w I półroczu 218 r. podmioty te osiągnęły sprzedaż o 4% niższą niż w I półroczu 217 r. Zapisy w sprawozdaniach finansowych siedemnastu deweloperów giełdowych za 217 r. potwierdzają ogólnie dobrą kondycję ekonomiczną dużych podmiotów w branży. W 217 r. w porównaniu z rokiem poprzednim grupa ta wypracowała o około 2% wyższe przychody przy wzroście kosztów o około 17% i wynik finansowy wyższy o ponad 28%. Tym samym na satysfakcjonującym poziomie utrzymała się rentowność sprzedaży i obniżył się poziom kosztów działalności operacyjnej. Wzrost wartości zapasów w strukturze aktywów o ponad 15% świadczy o rozpoczęciu nowych inwestycji w 217 r. Podstawowym źródłem finansowania jest kapitał własny, który wzrósł do ponad 48% udziału w strukturze pasywów i poprawił ich rentowność w stosunku do 216 r. Zmniejszyła się też (o 3%) wartość zewnętrznego finansowania z tytułu kredytów bankowych (ponad 17% udziału w pasywach) oraz zwiększyła się o ponad 3% z tytułu pożyczek i dłużnych papierów wartościowych (około 9% udział w strukturze pasywów). Według danych z rynku Catalyst spadło oprocentowanie kuponów obligacji firm deweloperskich. Łączna wartość obligacji emitowana przez 25 deweloperów na koniec I kwartału 218 r. wynosiła 5175 mln zł i była wyższa o ponad 9% od wolumenu notowanego na koniec 216 r. Biorąc pod uwagę wysoki poziom popytu na nowe mieszkania i specyfikę działalności deweloperskiej wysoki udział zadłużenia długoterminowego należy ocenić pozytywnie, ponieważ projekty deweloperskie to projekty długoterminowe. Możliwość zadłużania zewnętrznego świadczy o dobrej kondycji spółek. Znaczącym źródłem finansowania w 217 r. były też przedpłaty nabywców mieszkań, których wartość wzrosła o ponad 38% (do ponad 17% udziału w zobowiązaniach zewnętrznych). Wydatki inwestycyjne utrzymały się na zbliżonym poziomie. W stosunkowo krótkim czasie ściągano należności. Okres regulacji zobowiązań krótkoterminowych był jednak znacznie dłuższy. W tej grupie deweloperów od dłuższego czasu Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 47
I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 % mln zł I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 mln zł mln zł Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. poniżej satysfakcjonującego poziomu utrzymuje się też wskaźnik szybkiej płynności, który nie uwzględnia wartości zapasów. Jest on istotny, ponieważ przy obecnie notowanej wysokiej sprzedaży mieszkań pozostała wartość majątku uznawanego za szybko zbywalny jest niewielka w stosunku do istniejących zobowiązań. Utrzymujące się od połowy 216 r. dodatnie przepływy z działalności operacyjnej świadczą o pozytywnej sytuacji finansowej. Ujemna wartość przepływów z działalności inwestycyjnej od początku 217 r. potwierdza wydatki na nowe inwestycje, zarówno rzeczowe, jak i finansowe. Przy wysokich poziomach sprzedaży produktów częsta wartość ujemnych przepływów finansowych w minionych kwartałach jest rezultatem spłaty zaciąganych zobowiązań, wykupu własnych papierów wartościowych oraz wypłaty dywidendy. W I kwartale 218 r. odnotowano wzrost wartości kapitałów własnych, co zwiększyło wiarygodność deweloperów wobec wierzycieli i banków kredytujących. Zwiększyły się zobowiązania z tytułu emisji papierów wartościowych i przedpłat wobec nabywców mieszkań. Oznacza to, że deweloperzy ci w większym zakresie finansowali się z przedpłat i emisji obligacji a nie w systemie bankowym. Jednocześnie spadł udział innych zobowiązań, co oznacza, że deweloperzy ci lepiej też płacili swoim kontrahentom. Zmniejszyły się zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i wykonawców usług budowlanych. Nieznacznie pogorszyły się wskaźniki rentowności utrzymując się nadal na satysfakcjonującym poziomie. Wartość zapasów obejmująca głównie mieszkania gotowe i w trakcie realizacji była wyższa niż w I i w IV kwartale 217 r., co przy niższych wynikach sprzedaży w I półroczu 218 r. może świadczyć o zmianie polityki sprzedażowej deweloperów lub wyhamowaniu popytu. Wykres 3.71 Wskaźniki ekonomiczne deweloperów notowanych na GPW Wykres 3.72 Struktura aktywów deweloperów notowanych na GPW 14 12 1 8 6 4 2 25 2 15 1 5 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % przychody ogółem wynik finansowy netto koszty ogółem aktywa trwałe zapasy gotówka należ. od odb. na podstawie Sprawozdań finansowych Wykres 3.73 Struktura pasywów deweloperów notowanych na GPW 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 kapitał własny kredyty dłużne pap. wart. przedpłaty inne zobow. na podstawie Sprawozdań finansowych na podstawie Sprawozdań finansowych Wykres 3.74 Źródła finansowania zewnętrznego deweloperów notowanych na GPW 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 długoterminowe kredyty długoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe krótkoterminowe kredyty krótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe na podstawie Sprawozdań finansowych 48 Narodowy Bank Polski
I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 mln zł liczba I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 I 27 III 27 I 28 III 28 I 29 III 29 I 21 III 21 I 211 III 211 I 212 III 212 I 213 III 213 I 214 III 214 I 215 III 215 I 216 III 216 I 217 III 217 I 218 mln zł mln zł I 27 IV 27 III 28 II 29 I 21 IV 21 III 211 II 212 I 213 IV 213 III 214 II 215 I 216 IV 216 III 217 mln zł liczba dni mln zł Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Wykres 3.75 Rotacja zapasów, należności i zobowiązań deweloperów notowanych na GPW Wykres 3.76 Aktywność inwestycyjna deweloperów notowanych na GPW 14 12 1 8 6 4 2 12 1 8 6 4 2 3 25 2 15 1 5 3, 25, 2, 15, 1, 5,, przychody ze sprzedaży okres ściągania należności w dniach (P oś) okres regulacji zobowiązań krótkoterm. w dniach (P oś) okres pokrycia zapasów w dniach (P oś) Poziom niekorzystny wskaźnika ściągania należności pow. 6 dni, pokrycia zapasów pow. 2 dni zobow. finansowe z tyt kredytów i papierów dłużnych wartość nakładów inwestycyjnych (P oś - mln zł) udział nakładów inwestycyjnych w amortyzacji (P oś - %) na podstawie Sprawozdań finansowych na podstawie Sprawozdań finansowych Wykres 3.77 Rentowność działalności deweloperów notowanych na GPW Wykres 3.78 Wskaźniki płynności deweloperów notowanych na GPW 24 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 2% 15% 1% 5% % 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 4 3 2 1 Wynik finansowy netto ROE (Poś) ROS (Poś) ROA (Poś) Poziom niekorzystny wskaźnika ROS, ROE, ROA - poniżej na podstawie Sprawozdań finansowych Wykres 3.79 Wskaźniki zadłużenia oraz zabezpieczenia zobowiązań deweloperów notowanych na GPW aktywa obrotowe zob. krókoterminowe wsk. płynności bieżącej (P oś) zapasy wsk. szyb. płynnności (P oś) Poziom niekorzystny wskaźnika płynności bieżącej poniżej 1,2, płynności szybkiej - poniżej 1 na podstawie Sprawozdań finansowych Wykres 3.8 Wartość obligacji firm deweloperskich i liczba emitentów obligacji deweloperskich na rynku Catalyst 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 6 5 4 3 2 1 3 25 2 15 1 5 wsk. ogólnego zadłużenia wsk. pokrycia majątku kapitałem własnym wsk. zabezpieczenia zob. finansowych kapitałem własnym wsk. zadłużenia kapitału własnego Poziomy niekorzystne wskaźnika: ogólnego zadłużenia pow. 8%, pokrycia majątku kapitałem własnym pon. 1%, zabezpieczenie zobowiązań finansowych kapitałem własnym pow. 125%, zadłużenia kapitału własnego pow. 22% wartość obligacji firm deweloperskich liczba emitentów obligacji deweloperskich na podstawie Sprawozdań finansowych na podstawie Catalyst Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 49
21 I 21 III 211 I 211 III 212 I 212 III 213 I 213 III 214 I 214 III 215 I 215 III 216 I 216 III 217 I 217 III 218 I mln zł 21 I 21 III 211 I 211 III 212 I 212 III 213 I 213 III 214 I 214 III 215 I 215 III 216 I 216 III 217 I 217 III 218 I 21 I 21 III 211 I 211 III 212 I 212 III 213 I 213 III 214 I 214 III 215 I 215 III 216 I 216 III 217 I 217 III 218 I mln zł mln zł mln zł 21 I 21 III 211 I 211 III 212 I 212 III 213 I 213 III 214 I 214 III 215 I 215 III 216 I 216 III 217 I 217 III 218 I %. Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Wykres 3.81 Oprocentowanie kuponów obligacji firm deweloperskich notowanych na rynku Catalyst Wykres 3.82 Przepływy deweloperów notowanych na GPW 18 16 14 12 1 8 6 4 2 3 2 1-1 -2-3 minimalne średnie maksymalne mediana przepływy operacyjne przepływy finansowe przepływy inwestycyjne na podstawie Catalyst Wykres 3.83 Przepływy operacyjne deweloperów notowanych na GPW 5 3 1 na podstawie Sprawozdań finansowych Wykres 3.84 Przepływy inwestycyjne deweloperów notowanych na GPW 3 2 1-1 -3-5 przepływy operacyjne zmiana stanu należności zmiana stanu zobowiązań na podstawie Sprawozdań finansowych -1-2 -3 przepływy inwestycyjne wydatki inwestycyjne na podstawie Sprawozdań finansowych Wykres 3.85 Przepływy finansowe deweloperów notowanych na GPW 25 15 5-5 -15-25 przepływy finansowe odsetki zapłacone odsetki uzyskane dywidenda na podstawie Sprawozdań finansowych 5 Narodowy Bank Polski
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Sytuacja firm deweloperskich i budowlanych na podstawie badań ankietowych NBP W listopadzie i w grudniu 217 r. na terenie jedenastu miast Polski 27 o najwyższej liczbie budowanych mieszkań przeprowadzono ankietowe badanie podaży mieszkań na rynku pierwotnym w budownictwie wielorodzinnym. Dane uzupełniono o informacje zebrane w trakcie wywiadów z deweloperami realizującymi projekty mieszkaniowe na terenie kraju oraz z przedstawicielami hurtowni materiałów budowlanych. Ankieta swoim zakresem objęła ocenę stanu zapasu mieszkań gotowych, w trakcie realizacji, możliwości produkcyjnych deweloperów oraz czynników wpływających na kształtowanie się poziomu podaży i popytu. W strukturze ankietowanych respondentów odnotowano wysoką koncentrację deweloperów pod względem poziomu rocznej sprzedaży mieszkań, zgodnie z ich strukturą w sektorze. Ponad 53% sprzedaży należało do około 6% największych deweloperów, których sprzedaż w 217 r. przekraczała 5 mieszkań. Najmniejsi deweloperzy, których sprzedaż w 217 r. nie przekroczyła 1 lokali stanowili około 73% respondentów z ich 16% udziałem w łącznej liczbie sprzedanych lokali. Wyniki badań różniły się na poszczególnych rynkach. W opracowaniu prezentujemy wyniki zagregowane. Według zebranych danych ankietowych na koniec października 217 r. respondenci badania w swojej ofercie sprzedaży posiadali około 39 tysięcy mieszkań, w tym tylko 13% lokali gotowych do odbioru (w budynkach oddanych do użytkowania). Szacowana przez ankietowanych deweloperów liczba mieszkań, którą mogą wybudować na posiadanym banku ziemi w 218 r. sięgała ponad 43 tysięcy lokali i była znacznie większa od liczby mieszkań wybudowanych w 217 r. oraz, że w 219 r. i w latach późniejszych na posiadanych gruntach są w stanie zrealizować ponad 91 tysięcy mieszkań. Deweloperzy budują na gruntach, które w ponad 5% posiadają uchwalone plany zagospodarowania przestrzennego. Ponad 56% mieszkań planowanych przez nich do realizacji posiada pozwolenie na budowę, co oznacza możliwość rozpoczęcia budowy tych mieszkań w stosunkowo krótkim czasie. Zakładając utrzymanie wysokiej skali produkcji większość respondentów oceniła swoje zapasy gruntów pod budownictwo wielorodzinne jako wystarczające na najbliższe dwa lub trzy lata. Mniejsi respondenci posiadali zapasy ziemi na znacznie krótszy okres realizacji swojej działalności niż większe podmioty. Na moment badania około 67% respondentów odczuwało utrudnienia z nabyciem gruntu pod inwestycje mieszkaniowe. Pod koniec 217 r. zdecydowana większość podmiotów, bez względu na skalę inwestycji i wielkość posiadanego banku ziemi intensywnie uzupełniała swoje zapasy terenów pod budowę, co znalazło odzwierciedlenie we wzroście cen ziemi (netto) - od kilku do 2% na obrzeżach i do kilkudziesięciu procent w atrakcyjnych lokalizacjach. Respondenci, szczególnie kluczowi dla rynku, mimo wzrostu cen ziemi i różnych utrudnień w jej dostępie, nie prognozowali, aby w okresie najbliższych lat miało zabraknąć ziemi pod budownictwo mieszkaniowe. W czwartym kwartale 217 r. respondenci badania główne ryzyko w prowadzeniu działalności deweloperskiej widzieli w zmianie otoczenia prawnego. Ważnym utrudnieniem w prowadzeniu działalności było stosowanie krótkiego vacatio legis wprowadzanych unormowań prawnych. 27 Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Rzeszów, Szczecin, Poznań, Lublin, Łódź, Białystok, Katowice. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 51
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Krótki czas na dostosowanie się do nowej sytuacji może powodować podejmowanie nieracjonalnych decyzji. Zmiana unormowań o obrocie ziemią rolną ograniczyła wielkość gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, co w opinii badanych nie stanowiło jednak znacznej przeszkody w nabyciu gruntów. W miastach z niskim pokryciem MPZP istnieje możliwość w miarę sprawnego odrolnienia ziemi. Respondenci zwrócili uwagę, że sprzedaż pewnej części gruntów państwowych została wstrzymana i przeznaczona pod realizację inwestycji w ramach programu Mieszkanie plus. W opinii 83% respondentów uruchomienie rządowego programu Mieszkanie plus w najbliższym okresie, w niewielkim stopniu ograniczy podaż mieszkań planowanych do realizacji przez deweloperów. Wyrazili obawy i niepewność, co do skali programu Mieszkanie plus w dalszej przyszłości. Proponowana przez UOKiK zmiana w ustawie deweloperskiej mająca na celu pozostawienie tylko rachunków powierniczych zamkniętych odbierze możliwość finansowania inwestycji z przedpłat nabywców mieszkań, co może skutkować problemami mniejszych deweloperów. Proponowana zmiana zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy może skutkować w perspektywie dwóch, trzech lat wzrostem cen ziemi z uchwalonymi MPZP oraz zmniejszeniem podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Zdaniem 41% respondentów zapowiadane zmiany będą miały znaczny wpływ, a w opinii większości (59% badanych) w niewielkim stopniu zmniejszą poziom produkcji mieszkań. Na nieco niższym, ale również wysokim poziomie istotności wśród barier mogących ograniczyć podaż, oznaczono politykę władz lokalnych w zakresie uchwalanych planów zagospodarowania przestrzennego. Zaledwie ok. 3% obszaru kraju ma obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Poza zagrożeniami ze strony zmian regulacji prawnych, w obliczu znacznej liczby rozpoczynanych i planowanych inwestycji, znaczące utrudnienie w realizacji projektów widziano po stronie wykonawstwa usług budowlanych. Były to trudności w znalezieniu wykonawców projektów oraz odczuwane pośrednio przez deweloperów, a bezpośrednio przez wykonawców rosnące koszty budowy. Wzrost kosztów budowy, cen ziemi i problemy ze zdobyciem wykonawcy w większym stopniu odczuwali mniejsi słabsi ekonomicznie przedsiębiorcy. W opinii respondentów koszt realizacji projektów z tytułu wzrostu cen niektórych materiałów budowlanych na jednym mkw. PUM zwiększył się w 217 r. średnio o ponad 5%. Koszty robocizny zwiększyły się o ponad 8% z tytułu rosnących żądań płacowych i braku pracowników budowlanych. Mimo rosnących kosztów, znacząca część respondentów osiągała marże na poziomie do 3% lub wyżej. Wysoki udział zysku w strukturze ceny metra kwadratowego mieszkania był buforem, który neutralizował rosnące koszty. Projekty realizowane przez mniejszych deweloperów zamykały się znacznie niższym zyskiem, na poziomie kilku - kilkunastu procent. W opinii dystrybutorów materiałów budowlanych, sytuacja w zakresie dostępności i cen materiałów budowlanych powinna ustabilizować się po około dwóch latach wraz ze spadkiem popytu na rynku mieszkaniowym oraz w budownictwie infrastrukturalnym. 52 Narodowy Bank Polski
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Wykres 3.86 Struktura respondentów oraz sprzedanych mieszkań w 217 r. w podziale na deweloperów w zależności od liczby mieszkań przez nich sprzedanych w 217 r. (%) Wykres 3.87 Udział mieszkań planowanych do realizacji w najbliższych latach przez respondentów, którzy posiadają pozwolenia na budowę w zależności od udziału deweloperów posiadających pozwolenia (%) 1% 44% mieszkania sprzedane 16% 8% 22% 53% od 76% do 99% 4% od 51% do 75% 4% od 26% do 5% 14% deweloperzy 73% 6% 1% 11% od 1% do 25% % 1% 26% % 1% 2% 3% 4% 5% do 1 11-2 21-5 powyżej 51 udział deweloperów posiadających pozwolenia na budowę Wykres 3.88 Szacunkowa liczba mieszkań, którą respondenci mogą wybudować w kolejnych latach na posiadanym banku ziemi (liczba) Tabela 3.1 Średni udział ceny ziemi w cenie mkw. PUM w budownictwie wielorodzinnym w podziale na miasta (%) 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 91155 5429 43415 2445 w 218 r. w 219 r. i później łącznie na posiadanym banku ziemi w tym na posiadanym banku ziemi z MPZP Miasto średnia mediana minimum maksimum Bydgoszcz 1% 8% 4% 21% Gdańsk 14% 13% 9% 19% Katowice 9% bd. bd. bd. Kraków 16% 13% 11% 34% Lublin 13% 11% 2% 25% Łódź 12% 9% 6% 25% Opole 11% 12% 7% 17% Warszawa 19% 18% 5% 38% Wrocław 15% 14% 5% 36% Wykres 3.89 Struktura respondentów, którzy odczuwają problemy z nabyciem gruntu pod inwestycje mieszkaniowe wielorodzinne (%) Wykres 3.9 Struktura odpowiedzi na temat zmian cen ziemi (netto) pod projekty mieszkaniowe wielorodzinne w 217 r. w porównaniu z 216 r. (%) udział deweloperów, którzy odczuwają problemy z nabyciem gruntu pod inwestycje mieszkaniowe wielorodzinne 67% 33% zmiana cen ziemi (netto) pod projekty mieszkaniowe w budownictwie wielorodzinnym w 217 r. w porównaniu z 216 r. 63% 18% 19% Tak Nie zwiększyły się pozostały bez większych zmian zmniejszyły się* nie nabywano gruntów pod budownictwo wielorodzinne Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 53
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Wykres 3.91 Struktura odpowiedzi na pytanie: czy uruchomienie programu rządowego Mieszkanie plus może ograniczyć podaż mieszkań realizowanych przez przedsiębiorstwo (%) Wykres 3.92 Struktura odpowiedzi na pytanie: jaki wpływ na wielkość produkcji mieszkań w przedsiębiorstwie respondenta może mieć planowana zmiana regulacji o planowaniu przestrzennym (WZ) ustawa o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego (%) czy uruchomienie programu rządowego Mieszkanie plus może ograniczyć podaż mieszkań realizowanych przez przedsiębiorstwo w znacznym stopniu 17% 83% w niewielkim stopniu jaki wpływ na wielkość produkcji mieszkań w przedsiębiorstwie respondenta może mieć planowana zmiana regulacji o planowaniu przestrzennym (WZ) ustawa o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjnobudowlanego 41% 59% znaczny niewielki W maju 218 r. w badaniu ankietowym popytu na mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym, w tym na rynku wynajmu w budownictwie wielorodzinnym w Polsce, z uwagi na dynamicznie zmieniającą się sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych i utrzymującą się na wysokim poziomie sprzedaż mieszkań, podniesiono m.in. kwestię zdolności produkcyjnych i kondycji ekonomicznej generalnych wykonawców i podwykonawców projektów mieszkaniowych oraz dynamikę zmian sytuacji na rynku producentów materiałów budowlanych. Uaktualniono informacje i wnioski do poprzedniego badania podaży, zwłaszcza utrzymujących się problemów po stronie przedsiębiorstw deweloperskich. Dane GUS oraz zebrane podczas badania ankietowego i w trakcie wywiadów potwierdziły utrzymującą się bardzo dobrą koniunkturę w budownictwie mieszkaniowym. Według danych GUS w 217 r. w porównaniu z 216 r. oddano do użytkowania więcej mieszkań (o 9,2%), wzrosła liczba pozwoleń na budowę mieszkań (o 18,3%) i liczba lokali, których budowę rozpoczęto (o 18,4%). Zaobserwowano rosnące ryzyka po stronie firm deweloperskich z uwagi na dużą liczbę inwestycji w trakcie realizacji i sprzedaż na bardzo wczesnym etapie produkcji. Deweloperzy z trudem dostosowują podaż do wysokiego poziomu popytu. Głównymi wyzwaniami branży deweloperskiej w 218 r. są rosnące koszty materiałów budowlanych, brak pracowników do podstawowych prac budowlanych i znaczne opóźnienia w regulowaniu zobowiązań wobec wykonawców usług. Część firm deweloperskich, głównie średnich i mniejszych finansuje się z niezapłaconych zobowiązań, w dużym stopniu realizując projekty na koszt firm budowlanych. Wzrost cen ziemi w okresie roku do kwietnia 218 r. oszacowano średnio na poziomie 2% w zależności od lokalizacji. 54 Narodowy Bank Polski
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Sektor budowlany i materiałów budowlanych W opinii generalnych wykonawców cena wykonawstwa ustalona pierwotnie w umowie nie zawsze pozwala na rentowne zrealizowanie usługi budowlanej, zwłaszcza w przypadku kontraktów zawartych w poprzednich latach. Wykonawcy lub podwykonawcy nie będąc w stanie udźwignąć rosnących kosztów (w 217 r. od 5% do 12%) renegocjują kontrakty, czasowo posiłkują się kredytem bankowym lub zrywają umowy. Kumulacja robót w budownictwie sprzyja utrzymaniu się wzrostu cen materiałów budowlanych. Coraz więcej deweloperów, aby oszczędzić na kosztach wykonawstwa decyduje się na realizację nowych inwestycji własnymi siłami. Według generalnych wykonawców jednym z najważniejszych problemów firm budowlanych (obok rosnących cen materiałów budowlanych) jest skompletowanie zespołów podwykonawczych właściwej jakości z uwagi na brak odpowiednio wykwalifikowanych osób. Sytuację łagodzi zatrudnianie pracowników z Ukrainy (około 5% robotników u podwykonawców). Marża osiągana przez wykonawców na kosztach bezpośrednich sięga do 1%, po dodaniu kosztów ogólnych możliwe jest wygenerowanie czystego zysku na poziomie od 2% do 3%. W badaniu ankietowym NBP Szybki Monitoring większa część przedsiębiorstw zajmujących się wznoszeniem budynków mieszkalnych (wykonawcy i podwykonawcy) odczuła pogorszenie swojej sytuacji w II kwartale 218 r. w porównaniu z I kwartałem br. Z 12% do 8% zmniejszył się odsetek oceniających swoją sytuację, jako bardzo dobrą, a z 22% do 25% wzrósł udział określających ją, jako słabą lub złą. Sytuacja pozostałych 67% firm budowlanych była dosyć dobra. O 4% więcej firm prognozuje pogorszenie swojej sytuacji ekonomicznej w III kwartale 218 r. W II kwartale 218 r. w porównaniu z okresem poprzednim z 11% do 5% zmniejszył się odsetek przedsiębiorstw budowlanych ponoszących straty na swojej działalności. Natomiast u 47% firm (u 5% respondentów więcej niż w I kwartale br.) rentowność była dodatnia, ale na niesatysfakcjonującym poziomie. W obu okresach rentowność 48% firm była zadowalająca. W II kwartale br. ogół respondentów deklarował wykorzystanie mocy produkcyjnych na poziomie około 9%. O 4% więcej firm doświadczyło problemów z utrzymaniem płynności finansowej (1% często i 19% sporadycznie). Z 21% do 32% zwiększył się odsetek problemów z terminowym regulowaniem zobowiązań, przy czym 6% badanych nie miało takich problemów. Około 16% należności i zobowiązań kwalifikowało się do przeterminowanych. W III kwartale 218 r. 8% przedsiębiorstw zajmujących się budownictwem mieszkaniowym prognozowało utrzymanie poziomu zatrudnienia. Wzrost wynagrodzeń planowało 24% firm, a około 75% utrzymanie dotychczasowego. W przeprowadzonych wywiadach producenci materiałów budowlanych potwierdzili wzrost cen swoich produktów w 217 r. (średnio styropianu o około 1%, cegieł o 15%, cementu w granicach 1%) i prognozują dalszy ich wzrost w 218 r. w powiązaniu z rosnącymi cenami surowców do produkcji, paliw i pracy. W I półroczu 218 r. część cen materiałów budowlanych się ustabilizowała, część natomiast dalej wykazywała tendencję wzrostową (ok 2% - 5% kwartalnie). Opóźnienia w terminach realizacji zleceń sięgały kilku tygodni i powodowane były znaczącym brakiem rąk do pracy na liniach produkcyjnych oraz nieterminowymi dostawami materiałów do produkcji. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 55
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Ramka B. Analiza wskaźnikowa firm budownictwa budynków mieszkalnych i niemieszkalnych Utrzymujący się od dwóch lat gwałtowny wzrost popytu na usługi budowlane, w tym w budownictwie mieszkaniowym stał się dużym wyzwaniem dla firm budowlanych i odbiorców ich usług. Nastąpiła kumulacja popytu zarówno mieszkaniowego (krajowe stopy procentowe), jak i związanego z pozostałymi nieruchomościami budynkowymi (niskie stopy EBC) oraz budownictwem infrastrukturalnym (kumulacja kontraktów realizowanych przy współudziale EU). Rosnący popyt wygenerował znaczny wzrost zapotrzebowania na materiały budowlane i siłę roboczą, a w konsekwencji wzrost ich cen. W warunkach dosyć stabilnych cen w okresie wcześniejszym, koszty kontraktów zostały niedoszacowane przez wiele firm budowlanych, przynosząc im straty w ostatecznych rozliczeniach finansowych. Dotychczasowe, negatywne doświadczenia firm budowlanych będą bez wątpienia rzutować na dalszy rozwój sytuacji w sektorze. W analizie skupiono się głównie na wynikach finansowych firm jako kluczowych dla oceny sytuacji. Według analizy zapisów w raportowanych sprawozdaniach finansowych, problem strat pojawił się na szerszą skalę wśród dużych podmiotów. Analiza danych ze sprawozdań F-1 przekazanych GUS przez największe firmy (zatrudniające powyżej 249 osób) oraz duże i średnie podmioty (zatrudniające od 5 do 249 osób) zajmujące się realizacją projektów oraz robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 412) za okres 21-218 wykazała, że rok 217 zamknął się stratą netto dla 2% dużych firm, co nie jest wartością znacznie większą niż w latach poprzednich. Znacząca jest tym razem wielkość strat i przypomina poprzedni taki incydent, który miał miejsce w roku 213. Znaczny spadek przychodów dużych firm budowlanych od 217 r. może potwierdzać ich rezygnację z realizacji długoterminowych kontraktów, które z uwagi na obowiązujące je stałe ceny i rosnące koszty budowy stały się nierentowne. Struktura kosztów operacyjnych w dwóch kwartałach 218 r. wskazuje duży spadek udziału usług obcych w dużych przedsiębiorstwach, które oznaczają prace budowlane wykonywane przez podwykonawców. Może to oznaczać zmniejszenie skali działalności lub zwiększenie wykonawstwa prac we własnym zakresie i rezygnację z podwykonawstwa w celu zwiększenia rentowności realizowanych kontraktów, o czym sygnalizowały te firmy wcześniej. O zmianie polityki prowadzenia działalności może świadczyć zwiększenie się udziału kosztów z tytułu wynagrodzeń oraz z tytułu zużycia materiałów i energii w kosztach działalności operacyjnej. Zjawisko to nie występuje w przypadku średnich firm, gdzie udział usług obcych w kosztach operacyjnych rośnie wraz ze rosnącymi przychodami. 56 Narodowy Bank Polski
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. W grupie dużych firm budowlanych w kilku ostatnich kwartałach wraz ze znacznym wzrostem ujemnej wartości przeciętnego poziomu wyniku finansowego netto w branży, do niekorzystnego poziomu obniżyły się wskaźniki rentowności (sprzedaży, kapitałów własnych i majątku spółek). Przeciętny wynik finansowy oraz rentowność w grupie średnich podmiotów utrzymuje się na niskim, dodatnim poziomie. W obu grupach podmiotów w II kwartale 218 r. obniżyła się płynność finansowa pozostając jednak na bezpiecznym poziomie. Znaczna zmienność współczynnika płynności dużych firm w latach 217/218 może też wynikać ze spadku zobowiązań wobec podwykonawców usług budowlanych związanych z zakończeniem części nierentownych, długoterminowych kontraktów. Przeciętny okres regulowania zobowiązań oraz ściągania należności w grupie dużych firm budowlanych utrzymuje się na dotychczas bezpiecznym poziomie. W I półroczu 218 r. pogorszyła się ściągalność należności i wydłużył się czas spłaty zobowiązań w grupie średnich podmiotów. Dotychczas obie grupy firm budowlanych otrzymywały należności w krótszym okresie niż regulowały swoje zobowiązania. Ponieważ podobne zjawiska miały miejsce również w sektorze deweloperskim, oznacza to, że cały sektor był w pewnym zakresie finansowany przez podwykonawców oraz zapewne też przez hurtownie i producentów materiałów budowlanych. Wysoka koniunktura na pierwotnym rynku mieszkaniowym oraz w budownictwie infrastrukturalnym nie przyniosła dużym firmom budowlanym (wiodącym w tym sektorze) znaczących korzyści ekonomicznych. Straty generowane wzrostem kosztów materiałów budowlanych i kosztów pracy ograniczyły aktywność części podmiotów na rynku wykonawstwa szeroko rozumianych usług budowlanych. Nowe kontrakty, już są podpisywane na mniejsze etapy prac i tym samych krótsze okresy i lepiej uwzględniają rosnące ryzyko kosztów budowy. Wykres B1 Uśrednione przychody w mln i wskaźnik poziomu kosztów operacyjnych Wykres B2 Wskaźniki rentowności sprzedaży i wynik netto firm budowlanych na podstawie GUS na podstawie GUS Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 217 r. 57
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 217 r. Wykres B3 Struktura wybranych kosztów operacyjnych w dużych firmach Wykres B4 Struktura wybranych kosztów operacyjnych w średnich firmach na podstawie GUS Wykres B5 Wskaźniki płynności ekonomiczne przedsiębiorstw w poszczególnych kwartałach na podstawie GUS Wykres B6 Okres regulowania zobowiązań i otrzymywania należności w dniach na podstawie GUS Wykres B7 Wskaźniki rentowności średnich firm budowlanych na podstawie GUS Wykres B8 Wskaźniki rentowności dużych firm budowlanych na podstawie GUS na podstawie GUS 58 Narodowy Bank Polski