Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 lutego 2011r I OSK 586/10

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 lutego 2011r I OSK 586/10 * Zasady wyceny nieruchomości * Data orzeczenia 2011-02-18 orzeczenie prawomocne Data wpływu 2010-03-31 Sąd Sędziowie Symbol z opisem Hasła tematyczne Naczelny Sąd Administracyjny Anna Lech /przewodniczący/ Marian Wolanin Wojciech Chróścielewski sprawozdawca/ 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę Wywłaszczanie nieruchomości Sygn. powiązane I SA/Wa 1458/09 - Wyrok WSA w Warszawie z 2009-12-03 SkarŜony organ Treść wyniku Minister Infrastruktury Oddalono skargę kasacyjną Powołane przepisy Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603 art. 154 ust. 1 i 2, art. 155 ust. 1 pkt 5 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.dz.u. 2004 nr 207 poz 2109 26 ust. 1, 36 ust. 1 i 2, 58 ust. 1 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270 art. 133 1 Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Sentencja Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Lech Sędzia NSA Wojciech Chróścielewski (spr.) Sędzia WSA del. Marian Wolanin Protokolant st. inspektor sądowy Barbara Dąbrowska po rozpoznaniu w dniu 18 lutego 2011 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Ministra Infrastruktury od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 grudnia 2009 r. sygn. akt I SA/Wa 1458/09 w sprawie ze skargi K. J. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania oddala skargę kasacyjną Uzasadnienie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 3 grudnia 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 1458/09, po rozpoznaniu skargi K. J., uchylił decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2009 r., nr [...] oraz decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] marca 2008 r., nr [...] wydane w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania oraz stwierdził, Ŝe zaskarŝona decyzja nie podlega wykonaniu. Wyrok został wydany w następujących okolicznościach sprawy: Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lipca 2009 r., po rozpatrzeniu odwołania K. J. od decyzji Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] marca 2008 r. o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa, z przeznaczeniem pod budowę obwodnicy miasta Ropczyce w ciągu drogi krajowej nr 4 (E-40) Jędrzychowice Korczowa od km 561+357 do km 565+454, prawa własności nieruchomości połoŝonej w rejonie R. W., oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0100 ha, nr [...] o pow. 0,0129 ha, nr [...] o pow. 0,2700 ha, nr [...] o pow. 0,0700 ha i nr [...] o pow. 0,0065 ha, będącej własnością odwołującego oraz o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie w wysokości 80.427 zł - utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu swojej decyzji organ odwoławczy stwierdził, Ŝe decyzją z [...] marca 2008 r. Wojewoda Podkarpacki orzekł o wywłaszczeniu przedmiotowej nieruchomości pod budowę obwodnicy miasta Ropczyce oraz o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie. W odwołaniu od tej decyzji K. J. zakwestionował ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości, a tym samym wysokość przyznanego odszkodowania. W odwołaniu wskazano AiM PROPERTY Małeccy Adamiczka Sp.j., www.aimproperty.pl e-mail: zdzislaw.malecki@aimproperty.pl

równieŝ, Ŝe błędne jest przyjmowanie do porównań nieruchomości odległych o około 15 km od działek będących przedmiotem wywłaszczenia. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie K. J. wniósł o uchylenie decyzji Ministra Infrastruktury oraz decyzji organu I instancji zarzucając im naruszenie przepisów art. 119 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 116 ust. 1 pkt 1, 3, 4 i ust. 2 pkt 3 oraz art. 114 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.); art. 7, 9 i 11 k.p.a. oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych przez ustalenie odszkodowania, które nie odpowiada rynkowej wartości przedmiotowej nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylając zaskarŝoną decyzję i decyzją ją poprzedzającą wskazał, Ŝe zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy moŝe być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba Ŝe wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Zgodnie zaś z ust. 4 tego samego artykułu operat moŝe być wykorzystany po upływie tego okresu po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. Powołane wyŝej przepisy nie definiują pojęcia "klauzula", ale ich analiza pozwala stwierdzić, Ŝe jest to osobny od operatu dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez umieszczenie na nim klauzuli zawierającej oświadczenie o aktualności operatu. Klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego. Wynika z tego, Ŝe niezbędnym elementem klauzuli jest oświadczenie rzeczoznawcy, co do aktualności operatu. Znajdujący się w aktach sprawy dokument kserokopia pisma rzeczoznawcy majątkowego z dnia 30 kwietnia 2009 r., skierowanego do Wojewody Podkarpackiego nie spełnia warunków, jakim powinna odpowiadać klauzula. Wbrew stanowisku organu drugiej instancji powołany dokument nie mógł przesądzać o aktualności operatu, gdyŝ moŝna było tego dokonać wyłącznie w formie klauzuli, w której rzeczoznawca oświadczył, Ŝe operat zachował aktualność. Uzyskania klauzuli o aktualności operatu jest obowiązkiem organu, jeŝeli orzeka on po upływie 12 miesięcy od sporządzenia operatu. Klauzuli nie moŝe zastąpić pismo rzeczoznawcy adresowane do innego organu. Zgodnie z art. 155 ust. 1 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomości zawarte w szczególności w planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach i o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę. Powołany przepis jest wskazówką, a zarazem ograniczeniem dla rzeczoznawcy majątkowego, co do wyboru nieruchomości do porównania, wyboru podejścia i metody. Z art. 154 ust. 1 i 2 tej samej ustawy jednoznacznie wynika, Ŝe wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca uwzględniając m.in. przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z przepisów tych wynika więc, Ŝe rzeczoznawca majątkowy ma ograniczony przez ustawę zakres wyboru nieruchomości do porównania, tzn. musi brać pod uwagę te, które połoŝone są na terenie gminy, na której leŝy wyceniana nieruchomość. JeŜeli brak cen, stosuje się przepis 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Ustawa o gospodarce nieruchomościami i powołane rozporządzenie nie przewidują przy określeniu ceny nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej pod budowę drogi przyjęcia do porównań cen z obszaru całego województwa, na terenie, którego leŝy wyceniana nieruchomość. Rzeczoznawca ma stosować ceny z rynku lokalnego. Za takim stanowiskiem przemawia teŝ 26 ust. 1 rozporządzenia, który dopuszcza przy określaniu wartości nieruchomości moŝliwość posłuŝenia się cenami nieruchomości podobnymi na regionalnym lub krajowym rynku. Dotyczy to jednak nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na rynku lokalnym. W przedmiotowej sprawie przepis ten nie ma zastosowania i nie było podstaw do rozszerzenia materiału porównawczego o nieruchomości spoza rynku lokalnego. W powołanym przepisie mowa jest o nieruchomościach posiadających szczególne cechy, tzn. jedyne w swoim rodzaju, odznaczające się czymś osobliwym lub wyjątkowym. Przedmiotowa nieruchomość nie posiada takich szczególnych cech, wyróŝniających ją spośród innych przeznaczonych pod drogi. Dlatego w ocenie Sądu nie było podstaw do rozszerzenia w operacie rynku nieruchomości

do regionalnego, a więc do przyjęcia do porównań nieruchomości połoŝonych w Ostrowie, Kozodrzy i Skrzyszowie. Rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości z rynku regionalnego. Minister Infrastruktury ocenił przedstawiony operat jako prawidłowy, przy czym nie dokonał jego oceny pod względem zgodności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia z 21 września 2004 r., przez co doszło do naruszenia art. 7, 77 1 i 80 k.p.a. i miało to istotny wpływ na wynik sprawy. Powołane przez Ministra okoliczności uzasadniające rozszerzenie przez rzeczoznawcę rynku nieruchomości, odnoszące się do połoŝenia i wyposaŝenia, sposobu uŝytkowania, przeznaczenia i stopnia wyposaŝenia w urządzenia infrastruktury technicznej, nie są cechami szczególnymi, o jakich mowa w 26 rozporządzenia, usprawiedliwiającymi rozszerzenie badań cen nieruchomości na inne niŝ połoŝone na rynku lokalnym. W konsekwencji Sąd uchylił decyzje organów obu instancji na podstawie art. 145 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 152 i 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm. dalej p.p.s.a.). Od powyŝszego wyroku skargę kasacyjną wniósł Minister Infrastruktury, zaskarŝając wyrok w całości, zarzucając mu: 1. naruszenie prawa materialnego, to jest: - art. 154 ust. 1 i 2 oraz art. 155 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, dalej powoływanej jako "ugn", poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, iŝ przepisy te ograniczają zakres wyboru transakcji porównawczych jedynie do terenu gminy, kiedy zasady doboru nieruchomości porównawczych, w tym przede wszystkim obszar badania rynku, określają przepisy wykonawcze, o jakich mowa w art. 159 ugn, a w szczególności 26 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., dalej powoływanego jako rozporządzenie; - naruszenie przepisu 26 ust. 1 i 3 rozporządzenia, poprzez jego błędne zastosowanie, polegające na przyjęciu, Ŝe nieruchomości przeznaczone pod inwestycje drogowe nie są tym szczególnym rodzajem nieruchomości, który przy wycenie pozwala na rozszerzenie rynku na regionalny i krajowy, kiedy wbrew wywodom Sądu, takich załoŝeń nie moŝna poczynić a priori, w oderwaniu od przedmiotu, zakresu, celu i sposobu wyceny oraz dostępności danych, a oceny w tym zakresie winien dokonać rzeczoznawca majątkowy; - naruszenie przepisu 36 ust. 1 w zw. z 26 ust. 1 i 3 rozporządzenia, poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, Ŝe brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami drogowymi nie uprawnia rzeczoznawcy majątkowego do wyboru transakcji nieruchomościami pochodzącymi z rynku regionalnego lub krajowego, kiedy nieruchomości przeznaczone pod drogę publiczną mogą być kwalifikowane jako nieruchomości szczególnego rodzaju, dlatego teŝ rzeczoznawca przy określeniu rynku moŝe w pełni kierować się zasadami zawartymi w 26 ust. 1 rozporządzenia; - naruszenie art. 156 ust. 4 ugn w zw. z 58 ust. 1 rozporządzenia poprzez jego błędne zastosowanie polegające na przyjęciu, Ŝe pismo rzeczoznawcy majątkowego z dnia 30 kwietnia 2009 r. nie odpowiada warunkom, jakim powinna odpowiadać klauzula potwierdzająca waŝność operatu szacunkowego, podczas gdy przepisy wskazują jedynie na sporządzenie klauzuli jako osobnego dokumentu, podpisanie go, opatrzenie pieczęcią oraz datą sporządzenia. 2. naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, to jest.: - naruszenie art. 133 1 p.p.s.a. przez przyjęcie, Ŝe w aktach sprawy znajduje się jedynie kserokopia pisma rzeczoznawcy majątkowego z dnia 30 kwietnia 2009 r., podczas gdy w tych aktach, w operacie szacunkowym znajduje się oryginał tego pisma (klauzuli), natomiast w aktach zgromadzonych przez Ministra Infrastruktury znajduje się potwierdzona za zgodność z oryginałem kserokopia tej klauzuli; - naruszenie art. 145 1 ust. 1 lit. c p.p.s.a. przez przyjęcie, Ŝe decyzja uchylona wyrokiem została wydana z naruszeniem art. 7, art. 77 1 i art. 80 k.p.a. i to w sposób mający wpływ na wynik sprawy, w sytuacji gdy - wbrew stanowisku Sądu - organ odwoławczy dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem jego zgodności z przepisami ugn i rozporządzenia, uznając, Ŝe operat ten spełnia wszystkie wymagania określone tymi przepisami; Wskazując na powyŝsze okoliczności wniesiono o uchylenie zaskarŝonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie na rzecz organu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W obszernym uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono m.in., Ŝe szczegółowe sposoby wyceny nieruchomości uregulowane zostały w rozporządzeniu. Przepisy rozporządzenia jednoznacznie wskazują, Ŝe wybór rynku, z

którego pochodzić mogą nieruchomości porównawcze zastrzeŝony jest dla rzeczoznawcy majątkowego, który w tej mierze winien kierować się treścią 4 i 26 ust. 1 i 2 rozporządzenia, a zatem w pierwszej kolejności uwzględniać transakcje nieruchomościami z rynku lokalnego, a dopiero w dalszej kolejności z rynku regionalnego, krajowego czy zagranicznego. Ocena moŝliwości, a zarazem konieczności rozszerzenia badanego rynku, zgodnie z 26 ust. 3 rozporządzenia, pozostawiona została rzeczoznawcy majątkowemu, którego pozycja prawna zbliŝona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Ponadto nadmienić wypada, Ŝe wycena nieruchomości wymaga wiedzy specjalistycznej, której ani Sąd, ani organ administracji nie ma podstaw ani moŝliwości do podwaŝania (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007 r., I SA/Wa 873/07). Skoro zatem rzeczoznawca majątkowy uzna, iŝ w procesie wyceny, ze względu na cechy i rodzaj szacowanej nieruchomości oraz cel wyceny i dostępne dane rynkowe, nie jest moŝliwe przyjęcie transakcji pochodzących z miejsca połoŝenia nieruchomości, to nie ma przeszkód aby badanie rynkowe rozszerzyć na większy obszar. Skoro rzeczoznawca majątkowy uznał, iŝ na rynku lokalnym brak jest transakcji tym szczególnym rodzajem nieruchomości, jakim są działki nabywane na cele budowy dróg publicznych, to na podstawie 26 ust. 1 w zw. z ust. 3 rozporządzenia, był on uprawniony do poszukiwania nieruchomości podobnych na rynku regionalnym. Nie ulega bowiem wątpliwości, iŝ ze względu na cel i przedmiot wyceny brak na rynku lokalnym nieruchomości podobnych do działki wycenianej, czyni z niej nieruchomość o jakiej mowa w 26 ust. 1 rozporządzenia, charakteryzującą się szczególnymi cechami i rodzajem. Tym samym nie moŝna zgodzić się z załoŝeniem Sądu, iŝ szacowana w niniejszej sprawie nieruchomość, przeznaczona pod drogę, nie jest tym rodzajem nieruchomości, który uzasadnia rozszerzenie rynku transakcyjnego. Dokonana w tym zakresie ocena Sądu stoi w sprzeczności z 26 ust. 1 i 3 rozporządzenia. Przepis 26 ust. 1 rozporządzenia nie ma charakteru przepisu wyjątkowego, który naleŝy stosować wyłącznie w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Prawodawca wprowadzając go miał na celu umoŝliwienie rzeczoznawcy majątkowemu poszerzenie obszaru badań poza rynek lokalny w kaŝdym przypadku, gdy ze względu na specyficzne właściwości danej nieruchomości nie moŝna jej porównać do nieruchomości znajdujących się na tym samym rynku lokalnym. A zatem przepis ten eliminuje ograniczenie analizy rzeczoznawcy majątkowego jedynie do obszaru rynku lokalnego oraz konieczności ewentualnego przyjmowania do porównań cen transakcyjnych nieruchomości pozornie podobnych, stwarzając tym samym moŝliwość doboru nieruchomości faktycznie do siebie zbliŝonych z większego obszaru, a przez to określenia moŝliwie najbardziej rzeczywistej wartości nieruchomości. Znajduje to równieŝ potwierdzenie w 36 rozporządzenia, określającego zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Przepis ten obliguje rzeczoznawcę do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych przy sprzedaŝy gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeŝeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. NaleŜy przyjąć, iŝ intencją prawodawcy jest to, aby dokonując wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy do porównań dobierał przede wszystkim ceny nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg, jeŝeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. Dlatego teŝ w przypadku, kiedy ze względu na szczególne cechy nieruchomości, tj. sposób uŝytkowania, przeznaczenia, stopień wyposaŝenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami, a takŝe jej rodzaj nie jest ona przedmiotem obrotu na danym rynku lokalnym, prawodawca wprowadził moŝliwość rozszerzenia obszaru, z którego rzeczoznawca majątkowy ma moŝliwość doboru odpowiedniego materiału do analizy porównawczej. Nie moŝna zatem zgodzić się ze stanowiskiem Sądu, iŝ przy wycenie nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, w przypadku braku na rynku lokalnym transakcji podobnymi nieruchomościami nabywanymi na cele budowy dróg, nie jest dopuszczalne zastosowanie 26 rozporządzenia. W konsekwencji naleŝałoby przyjąć metodę określoną w 36 ust. 2 rozporządzenia. Analiza 36 ust. 1 rozporządzenia nie wskazuje, aby przepis ten miał charakter szczególny w stosunku do 26 rozporządzenia i nakazywał posługiwanie się transakcjami nieruchomościami nabywanymi na cele budowy dróg jedynie z rynku lokalnego, kiedy ogólne zasady doboru rynku pozwalają na odstąpienie od tej zasady. Przepis ten w Ŝaden sposób nie ogranicza rzeczoznawcy majątkowy w doborze materiału porównawczego, a zatem zastosowanie w tego rodzaju sprawach znajdują ogólne zasady doboru rynku transakcyjnego, określone w 26 rozporządzenia. Co więcej, nie wyklucza tego równieŝ systematyka 36 rozporządzenia. Skoro zatem w 36 ust. 2 rozporządzenia nie wskazano wprost, iŝ przepis ten znajduje zastosowanie wyłącznie wówczas, gdy na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na połoŝenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaŝy nieruchomości przeznaczonych pod

drogi, to naleŝy przyjąć, iŝ przy szacowaniu wartości w oparciu o metodę określoną w 36 ust. 1 rozporządzenia, badanie rynkowe nie musi ograniczać się jedynie do rynku lokalnego. Uzasadniając pozostałe zarzuty skargi kasacyjnej wskazano, iŝ z art. 156 ust. 4 ugn, wynika, Ŝe operat szacunkowy moŝe być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie moŝna zgodzić się z twierdzeniem Sądu, Ŝe znajdujący się w aktach sprawy dokument nie odpowiada ww. przepisom. Pismo rzeczoznawcy majątkowego z dnia 30 kwietnia 2009 r. wyjaśnia w sposób szczegółowy okoliczności, dla których moŝliwe jest wykorzystanie operatu szacunkowego z dnia 28 września 2007 r. po upływie roku od dnia jego sporządzenia. Dokument ten zawiera następującą tezę: "podtrzymuję wartość określoną w operacie szacunkowym z dnia 28 września 2007 roku". Ponadto dokument ten został dołączony do operatu szacunkowego, jako jego integralna część, opatrzony datą, pieczęcią oraz podpisem rzeczoznawcy majątkowego. ZauwaŜono teŝ, Ŝe przepis art. 133 1 p.p.s.a. stanowi, Ŝe co do zasady sąd administracyjny wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy. Wynika z tego, Ŝe sąd orzeka wedle stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie wydania zaskarŝonego aktu lub podjęcia zaskarŝonej czynności, a wynikającego z akt sprawy. W rozpoznawanej sprawie Sąd stwierdził, Ŝe w aktach sprawy znajduje się "dokument - kserokopia pisma rzeczoznawcy majątkowego z dnia 30 kwietnia 2009 roku". Takie stwierdzenie pozwala na wysnucie tezy, Ŝe Sąd nie zapoznał się z całością akt przedmiotowej sprawy, gdyŝ w teczce administracyjnej Ministra Infrastruktury, oznaczonej BO7w/781-0- 367/09, znajduje się poświadczona za zgodność z oryginałem kserokopia pisma rzeczoznawcy majątkowego z dnia 30 kwietnia 2009 r., natomiast oryginał tego pisma, zgodnie z funkcją jaką pełni, załączony został do operatu szacunkowego.. Zarzucenie organowi braków w tym względzie było bezpodstawne, nie ma bowiem potrzeby uzupełniania materiału dowodowego, czy teŝ podejmowania innych czynności procesowych w sprawie. W złoŝonej odpowiedzi na skargę kasacyjną K. J. wniósł o jej oddalenie. Naczelny Sąd Administracyjny zwaŝył, co następuje: Zgodnie z art. 183 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm. dalej p.p.s.a.), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę niewaŝność postępowania. W sprawie nie występują, enumeratywnie wyliczone w art. 183 2 p.p.s.a. przesłanki niewaŝności postępowania. Z tego względu, przy rozpoznawaniu sprawy, Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej. Skarga kasacyjna wniesiona w rozpoznawanej sprawie nie posiada usprawiedliwionych podstaw. Zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego, a to art. 154 ust. 1 i 2, art. 155 ust. 1 pkt 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.) nie są zasadne. Art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami określający zasady wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, stanowi m.in. o uwzględnianiu połoŝenia nieruchomości. Ten przepis i art. 155 ust. 1 pkt 5 ustawy nakazują uwzględnić przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, a w razie braku planu, przeznaczenie w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zasadnie w zaskarŝonym wyroku Sąd przyjął, Ŝe ogranicza to zakres porównania do nieruchomości połoŝonych na terenie gminy. Nie moŝna uznać za prawidłowy wywód w skardze kasacyjnej, Ŝe ograniczenie podmiotowe, co do nabywcy - do zarządu dróg - moŝe mieć jakiekolwiek znaczenie prawne dla wyceny nieruchomości. Godziłoby to w zasady sprawiedliwości społecznej, która nie pozwala, aby przy pozbawieniu prawa własności na cel publiczny stosować niekorzystne dla właściciela sposoby wyceny nieruchomości. Rozszerzenie zakresu połoŝenia nieruchomości na rynek regionalny lub krajowy jest dopuszczalne tylko wyjątkowo. Przesądza o tym rozwiązanie prawne przyjęte w 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109). Zasadnie w zaskarŝonym wyroku Sąd przyjął, Ŝe w przypadku wyceny nieruchomości przeznaczonej pod drogi nie moŝna im przypisać szczególnych cech i rodzaju, która uzasadniałaby zastosowanie w sprawie 26 ust. 1 tego rozporządzenia. Przedmiotem regulacji 36 powołanego rozporządzenia jest określenie wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Przyjęcie regulacji szczególnej w 36 przesądza o konieczności jej zastosowania, na co zasadnie zwrócono uwagę w zaskarŝonym wyroku. W skardze kasacyjnej podniesiono, iŝ w decyzji uznano, iŝ moŝliwe było zastosowanie 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia. Jednak w konsekwencji oznaczało to potrzebę

zastosowania 36 ust. 2, a nie 26 ust. 1 i ust. 3 powołanego rozporządzenia. Ponadto naleŝy zauwaŝyć, iŝ uŝyte w 26 ust. 1 rozporządzenia określenie "nieruchomości podobne" zdefiniowane jest w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nim pod tym pojęciem naleŝy rozumieć "nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu połoŝenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość". Wskazując jako jedną z podstawowych cech nieruchomości podobnej, porównywalność ze względu na połoŝenie nieruchomości tym samym ustawodawca nakazał odwoływać się przede wszystkim do rynku lokalnego. Co prawda w przepisach 26 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. prawodawca umoŝliwia takŝe posługiwanie cenami transakcyjnymi z rynku regionalnym, krajowym czy nawet zagranicznym, ale dotyczy to wyłącznie nieruchomości, które ze względu na szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości. Jednocześnie w 36 tego samego rozporządzenia sformułowano szczegółowe zasady określania wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Prowadzi to do wniosku, Ŝe, po pierwsze, co do zasady, gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne nie moŝna traktować, jako nieruchomości do których ze względu na szczególne cechy i rodzaj, a w konsekwencji nie dokonywanie nimi obrotu na rynku lokalnym moŝna przyjmować ceny transakcyjne z rynków: regionalnego, krajowego czy zagranicznego ( 26 rozporządzenia). Po drugie zaś, wynika z tego, iŝ rozwiązania przyjęte w przepisach 36 rozporządzenia muszą być uznane za regulację szczególną w stosunku do tej, której dotyczą przepisy 26 i następnych rozporządzenia. Zresztą, podzielić naleŝy pogląd prawny sformułowany w wyroku NSA z dnia 17 listopada 2010 r., I OSK 95/10, iŝ gdyby nie traktować 36 jako przepisu szczególnego w odniesieniu do 26 rozporządzenia, to określone w 36 ust. 2 zasady określania wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, byłyby w praktyce zasadami całkowicie martwymi, a przez to zbędnymi w rozporządzeniu. Tak więc dwa pierwsze zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego okazały się w rozpoznawanej sprawie zupełnie nietrafne. Zasadny jest natomiast zarzut naruszenia prawa materialnego art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z 58 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Pismo rzeczoznawcy majątkowego z dnia 30 kwietnia 2009 r. w którym zawarł on stwierdzenie, iŝ podtrzymuje wartość określoną w operacie szacunkowym z dnia 28 września 2007 r. moŝe być traktowane jako klauzula zezwalająca na wykorzystywanie operatu po upływie roku od dnia jego sporządzenia. Odnotować trzeba jednak, iŝ przyjęte przez Sąd I instancji naruszenie art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie było ani jedyną, ani podstawową przyczyną uchylenia przez Sąd decyzji organów obu instancji. Tą przyczyną było bowiem naruszenie przepisów 36 rozporządzenia w zw. z art. 154 i 155 ust. 1 pkt 5 ustawy. Nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 145 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 1 i art. 80 k.p.a. o. Prawidłowo wyprowadzona w zaskarŝonym wyroku podstawa stosowania 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia w pełni uzasadnia ocenę co do braku pełnego, zgodnego z przepisami k.p.a. ustalenia stanu faktycznego sprawy. Nie jest trafny takŝe zarzut naruszenia przez Sąd art. 133 1 p.p.s.a. Okoliczność, iŝ w uzasadnieniu zaskarŝonego wyroku znalazło się stwierdzenie o "kserokopii pisma rzeczoznawcy", a pominięto to, iŝ oryginał tego pisma znajduje się w aktach administracyjnych, nie moŝe być uznana za fakt przesądzający o tym, iŝ Sąd I instancji nie orzekał na podstawie akt sprawy i się z nimi nie zapoznał. Mając na uwadze fakt, iŝ podstawową przyczyną uchylenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny decyzji organów obu instancji była okoliczność złego doboru nieruchomości podobnych, które posłuŝyły do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, a nie wady klauzuli potwierdzającej aktualność operatu szacunkowego naleŝy uznać, Ŝe zaskarŝony wyrok mimo częściowo błędnego uzasadnienia odpowiada prawu. Z tego powodu na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji. AiM PROPERTY Małeccy Adamiczka Sp.j., www.aimproperty.pl e-mail: zdzislaw.malecki@aimproperty.pl